論我國(guó)物權(quán)法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及登記制度

論我國(guó)物權(quán)法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及登記制度

一、大陸法系國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記制度功能的法律定位大陸法系國(guó)家的國(guó)家監(jiān)察制度是國(guó)家權(quán)力機(jī)構(gòu)通過(guò)公共文件，證明法律行為和相關(guān)法律事實(shí)的，并賦予其真實(shí)性和合法性的制度。在大陸法系國(guó)家,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)和不動(dòng)產(chǎn)登記制度功能的發(fā)揮與公證制度的配合及公證人的參與是分不開(kāi)的。無(wú)論實(shí)行何種物權(quán)變動(dòng)的立法模式或者登記制度,各國(guó)均從立法上強(qiáng)調(diào)公證人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用。實(shí)踐中公證人已成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中不可或缺的一環(huán)。(一)法國(guó)的登記制度法國(guó)是意思主義物權(quán)變動(dòng)模式和不動(dòng)產(chǎn)契約登記制的代表。由于法國(guó)實(shí)行意思主義物權(quán)變動(dòng)模式,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)在當(dāng)事人意思表示一致時(shí),物權(quán)變動(dòng)即發(fā)生效力,然而,該意思表示對(duì)于其他人是沒(méi)有效力的。物權(quán)變動(dòng)的意思表示必須在公共登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記,從而達(dá)到對(duì)抗第三人的目的。同時(shí),由于法國(guó)實(shí)行契約登記制,登記機(jī)關(guān)所登記的是當(dāng)事人之間導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)契約。在法律上,登記只有公示效力,并無(wú)確權(quán)效力,更無(wú)公信力。法國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記并不意味著可以根據(jù)登記簿推定權(quán)利的真實(shí)性,作為第三人幾乎無(wú)法對(duì)登記契約及相關(guān)物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)性和合法性作出正確判斷。針對(duì)上述問(wèn)題,法律作出補(bǔ)充規(guī)定,只有真實(shí)的契約,才能進(jìn)行登記。法國(guó)民法典中1955年1月4日的法令對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作出了具體、詳細(xì)的規(guī)定。該法令第4條規(guī)定,只有經(jīng)過(guò)認(rèn)證的行為,才能交抵押登記機(jī)關(guān)予以公示。雖然公證書(shū)只是認(rèn)證的一種形式,但其本身所具有的真實(shí)性和可靠性與公示的要求是完全一致的。公證人的作用并不終止于出具公證書(shū),根據(jù)法國(guó)1954年法令第32的規(guī)定,公證人須辦理公證證書(shū)的登記申請(qǐng)程序。1可以說(shuō)在法國(guó)與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的契約的審訂和登記均由公證人負(fù)責(zé)。由于有公證人的參與,實(shí)際上登記的準(zhǔn)確性和公示效力并沒(méi)有因登記審查的形式性而降低?；诮灰装踩Ｗo(hù)的需要,隨著時(shí)間的推移,不動(dòng)產(chǎn)公示和公證行為之間的聯(lián)系不斷擴(kuò)大和加強(qiáng),以至于在某種意義上講,在法國(guó)對(duì)于設(shè)定或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的法律行為的調(diào)整,公證人的作用比登記機(jī)關(guān)的登記人員更加重要。(二)德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的公證性德國(guó)是形式主義物權(quán)變動(dòng)模式和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制的代表。德國(guó)民法典第313條規(guī)定:當(dāng)事人一方以讓與或者受讓土地所有權(quán)為義務(wù)的合同,需經(jīng)公證人公證。第925第1款規(guī)定:根據(jù)第873條的領(lǐng)土完整在轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)由出讓人與受讓人訂立協(xié)議的,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)同時(shí)到場(chǎng)向主管登記處表示。在不影響其他登記處權(quán)限的情況下,允許任何公證人接受協(xié)議讓與。2此外民法典第311條、第515條、第2042條等都對(duì)法律行為作出了強(qiáng)制性的公證要求。德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記與法國(guó)不同,德國(guó)實(shí)行權(quán)利登記制,即登記除公示效力外,還有物權(quán)變動(dòng)的確定效力,登記有公信力。在不動(dòng)產(chǎn)登記中,只要登記申請(qǐng)人提供的資料能夠符合土地登記條例中對(duì)登記程序規(guī)定的條件,登記機(jī)關(guān)即將其納入登記,而對(duì)申請(qǐng)人與相對(duì)人的關(guān)于實(shí)體法律關(guān)系的意思表示不予審查。即使登記人員對(duì)債權(quán)行為有疑問(wèn),主動(dòng)對(duì)債權(quán)行為進(jìn)行審查,登記人員只能將疑問(wèn)通知登記申請(qǐng)人,而無(wú)權(quán)因此拒絕受理登記申請(qǐng)。實(shí)踐中,德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的形式審查主義,并沒(méi)有導(dǎo)致大量錯(cuò)誤登記,不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力也沒(méi)有降低。根據(jù)德國(guó)民法典第313條的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)契約必須由公證人公證,否則債權(quán)契約無(wú)效,因此,在登記提出之前,公證人已經(jīng)完成了對(duì)于債僅契約的實(shí)質(zhì)性審查。至于物權(quán)行為,德國(guó)民法典并沒(méi)有強(qiáng)制公證的規(guī)定,但是由于有民法典925條規(guī)定除登記機(jī)關(guān)外,公證人也有權(quán)接受物權(quán)合意,以及德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法29條對(duì)于認(rèn)證的強(qiáng)制性規(guī)定,所以在德國(guó)實(shí)務(wù)上,債權(quán)契約、物權(quán)合意、利害關(guān)系人同意登記的承諾及登記承諾,通常在公證人面前以同一個(gè)證書(shū)做成,德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性和公信力,實(shí)際上是由公證人和登記人員共同保障的。(三)登記階段的效力審查瑞士是折中主義物權(quán)變動(dòng)模式和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的代表。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)上,瑞士沒(méi)有完全接受德國(guó)的物權(quán)行為理論(尤其是物權(quán)行為的無(wú)因性),而是采取了折中主義立法模式;在不動(dòng)產(chǎn)登記上,如同德國(guó),瑞士實(shí)行權(quán)利登記制,但是登記人員也不對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。根據(jù)瑞士民法典,公證是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為的生效條件,也是進(jìn)行登記的必備條件。瑞士民法典第657條第1款規(guī)定,轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的契約,不經(jīng)公證,無(wú)約束力。第680條第2款規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)法定所有權(quán)的限制,因法律行為而廢除或變更,非經(jīng)公證并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記不生效力。在登記階段,登記人員對(duì)于原因關(guān)系的審查,其重點(diǎn)是確定原因關(guān)系是否履行了必要的形式。瑞士民法典第965條第1款規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的處分,諸如登記、變更、涂銷(xiāo),不論何種情形,僅得依據(jù)處分權(quán)利證書(shū)和法律原因書(shū)證為之;第3款規(guī)定:法律原因的書(shū)證,即生效的必要條件已具備的書(shū)證。3如前所述,對(duì)于轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)、設(shè)定土地負(fù)擔(dān)和土地?fù)?dān)保等的債權(quán)的法律行為,其生效的所需要的條件是公證。由此可見(jiàn),登記人員只須對(duì)登記申請(qǐng)作出形式審查,即原因行為是否進(jìn)行了公證。在瑞士,公證是登記公信力的前提,公證人首先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的原因行為進(jìn)行了審查,同時(shí),公證書(shū)使得登記的程序得以簡(jiǎn)化和迅速完成。(四)公證法中的債權(quán)條臺(tái)灣當(dāng)局通過(guò)民法修正,將公證人制度引入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這對(duì)我國(guó)物權(quán)法的制定具有啟示意義。臺(tái)灣地區(qū)多年來(lái)一直實(shí)行法院公證人制度,但近年以來(lái),法院公證人數(shù)量已經(jīng)不能滿(mǎn)足實(shí)際的需要,臺(tái)灣當(dāng)局遂于1999年4月21日修正了公證法,并引入了民間公證人制度。公證法第1條第1項(xiàng)規(guī)定,公證事務(wù),由法院公證人或民間公證人辦理之。根據(jù)規(guī)定,修正后的公證法及其實(shí)施細(xì)則已經(jīng)于2001年4月21日生效。2000年4月26日,臺(tái)灣當(dāng)局對(duì)其民法典的債權(quán)篇進(jìn)行了修正,增加了第166條第1項(xiàng)。該項(xiàng)內(nèi)容為:契約以負(fù)擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之轉(zhuǎn)移、設(shè)定或變更之義務(wù)為標(biāo)的者,應(yīng)有公證人作成公證書(shū)。該條新增內(nèi)容的目的在于將公證制度引入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。關(guān)于新增166-1條的立法說(shuō)明書(shū)如下:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)具有高度經(jīng)濟(jì)價(jià)值,訂立契約約定負(fù)擔(dān)移轉(zhuǎn)、設(shè)定或變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之義務(wù)者,不宜輕率。為求當(dāng)事人締約時(shí)能審慎衡酌,辨明權(quán)義關(guān)系,其契約應(yīng)由公證人作成公證書(shū),以杜事后之爭(zhēng)議,而達(dá)成保障私權(quán)及預(yù)防訴訟之目的。參考德國(guó)民法第313條第1項(xiàng)及瑞士債務(wù)法第216條第1項(xiàng)之法例,而增訂第1項(xiàng)規(guī)定。為了公證人制度能夠滿(mǎn)足實(shí)際的需要,臺(tái)灣當(dāng)局確立了民間公證人制度。在民法典實(shí)施多年之后,臺(tái)灣當(dāng)局為了將公證制度引入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),不得不修正民法典。臺(tái)灣當(dāng)局上述立法上的變化值得我們思考和借鑒。二、中國(guó)現(xiàn)行《法律糾紛》對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利變化制度的選擇由梁慧星教授組織的中國(guó)物權(quán)法研究課題組,在其起草的物權(quán)法草案建議稿中,為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)確立了下列原則。(一)原因行為原則下的原因區(qū)分原則根據(jù)現(xiàn)有法律的規(guī)定和當(dāng)前法學(xué)理論界多數(shù)人對(duì)于物權(quán)行為的認(rèn)識(shí),草案沒(méi)有采用物權(quán)行為理論,以及物權(quán)行為的獨(dú)立性、無(wú)因性原則。草案采用了原因行為(而不是物權(quán)行為)的概念,并確立了原因行為與物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則。草案第7條規(guī)定:以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為,自合法成立之時(shí)生效。所謂原因行為就是當(dāng)事人之間的債權(quán)行為。(二)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效條件草案遵從大陸法系國(guó)家的立法傳統(tǒng)將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法,并以登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效條件。草案第24條規(guī)定:設(shè)定、移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,受讓人自登記時(shí)取得指定的物權(quán)。草案第25規(guī)定:變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,必須納入登記。草案第26條規(guī)定:拋棄不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)表示拋棄物權(quán)的意思,并進(jìn)行涂銷(xiāo)登記。(三)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的立法評(píng)析所謂公信,是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人,如果以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵,對(duì)于信賴(lài)該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人,法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。權(quán)利正確性推定。草案第28條規(guī)定:在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí),推定某人享有該項(xiàng)權(quán)利。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上涂銷(xiāo)某項(xiàng)物權(quán)時(shí),推定該項(xiàng)權(quán)利消滅。草案第29條規(guī)定:以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),不受任何人追奪。4通過(guò)對(duì)草案中上述關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本原則的分析,我們有理由得出這樣的結(jié)論:關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng),草案采納了折中主義物權(quán)變動(dòng)立法模式和權(quán)利登記制。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)=原因行為(債權(quán)行為)+不動(dòng)產(chǎn)登記(權(quán)利登記制)。三、中國(guó)的法律建議將公法制度引入房地產(chǎn)權(quán)利的變更從上述情況來(lái)看,草案并未確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公證制度,我們應(yīng)當(dāng)遵循大陸法系國(guó)家的立法經(jīng)驗(yàn),將公證人制度引入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。(一)公示內(nèi)容為虛假、無(wú)效的、撤銷(xiāo)雖然各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)公示的內(nèi)容及其在物權(quán)變動(dòng)中的效力不同,但公示原則已經(jīng)是各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)立法上普遍堅(jiān)持的原則。在契約登記國(guó)家,公示的內(nèi)容是原因行為本身,雖然公示的內(nèi)容沒(méi)有公信力,但公示是物權(quán)人對(duì)抗第三人的條件,同時(shí)也起到保護(hù)第三人的作用。如果公示的內(nèi)容是虛假的、無(wú)效的或可撤銷(xiāo)的,公示就必然失去其準(zhǔn)確性,進(jìn)而喪失其對(duì)抗效力和通過(guò)公示保護(hù)第三人的作用。在實(shí)行權(quán)利登記制的國(guó)家,公示的內(nèi)容不是原因行為,而是物權(quán)變動(dòng)本身。然而物權(quán)變動(dòng)是原因行為的結(jié)果,如果原因行為是虛假的、無(wú)效的或可以撤消的,所公示的物權(quán)變動(dòng)自然失去了存在的基礎(chǔ),公示的公信力只能以蒼白的法律為支撐,長(zhǎng)此以往公示的公信力必然大為減弱。如果公示喪失了準(zhǔn)確性和公信力,公示作為一項(xiàng)制度所應(yīng)具有的兩大價(jià)值,即交易安全和交易效率,必然蕩然無(wú)存。公證人對(duì)于原因行為的審查和公證,保證了原因行為的真實(shí)性和合法性。規(guī)定原因行為經(jīng)公證后生效,可以將虛假的、無(wú)效的或可以撤銷(xiāo)的原因行為有效地排除在公示之外,進(jìn)而保證了公示的準(zhǔn)確性。另一方面,公證書(shū)本身所具有公信力,為不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力提供有效的保證。(二)原因行為法律評(píng)價(jià)和實(shí)質(zhì)審查機(jī)制的作用不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法,無(wú)論是在實(shí)行對(duì)抗主義登記制的國(guó)家,還是實(shí)行實(shí)質(zhì)主義登記制的國(guó)家,均發(fā)揮著舉足輕重的作用。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法草案的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)變動(dòng)生效的條件,同時(shí)草案賦予登記以公信力。為了使不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠發(fā)揮其在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的預(yù)想的功能,針對(duì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀,草案的起草者提出未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)五個(gè)統(tǒng)一:統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序和統(tǒng)一權(quán)屬證書(shū)。五個(gè)統(tǒng)一有利于登記制度的完善,但是,任何一項(xiàng)法律制度都必須在其他制度的配合之下發(fā)生作用,完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度需要公證的參與。草案選擇權(quán)利登記制作為在不動(dòng)產(chǎn)登記制。權(quán)利登記制是對(duì)物權(quán)變動(dòng)的登記,而不僅是對(duì)原因行為的公開(kāi)。由于物權(quán)變動(dòng)是原因行為的結(jié)果,對(duì)物權(quán)變動(dòng)的登記必然以對(duì)原因行為的法律評(píng)價(jià)為基礎(chǔ)。所謂法律評(píng)價(jià)不僅要求對(duì)原因行為的真實(shí)性做出評(píng)價(jià),更重要的是對(duì)其合法性的評(píng)價(jià)。除了對(duì)原因行為作出法律評(píng)價(jià)之外,還必須從復(fù)雜的原因行為之中抽象出所包含的物權(quán)變動(dòng)。毫無(wú)疑問(wèn),如果對(duì)原因行為的法律評(píng)價(jià)及對(duì)其中物權(quán)變動(dòng)的抽象概括,全部由登記人員單獨(dú)完成,對(duì)于登記人員的要求,特別是法律素質(zhì)的要求,將不低于對(duì)普通法官的要求?？紤]到現(xiàn)行登記機(jī)關(guān)的性質(zhì)及目前法院的沉重負(fù)擔(dān),中國(guó)未來(lái)的登記機(jī)關(guān)不可能附屬于法院,必然沿用現(xiàn)在的行政機(jī)關(guān)登記的模式。登記人員的身份決定了登記人員不具備單獨(dú)完成實(shí)質(zhì)性登記審查的條件。如果物權(quán)法規(guī)定登記必須對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,除了登記的準(zhǔn)確性和公信力受到威脅外,還可能導(dǎo)致兩方面的副作用。其一,就實(shí)質(zhì)審查是一種權(quán)力而言,登記人員權(quán)力過(guò)大,從而導(dǎo)致國(guó)家公權(quán)力對(duì)申請(qǐng)人私權(quán)的侵害。其二,就實(shí)質(zhì)審查是一種義務(wù)而言,登記人員承擔(dān)了繁重的審查義務(wù),此種義務(wù)甚至超出其能力特別法律素質(zhì)之外,結(jié)果是登記人員因懼怕作出錯(cuò)誤登記而承擔(dān)責(zé)任造成登記效率低下,所以實(shí)踐中對(duì)登記機(jī)關(guān)的工作效率頗有微詞。如果由公證人對(duì)物權(quán)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行公證,并允許公證人代理申請(qǐng)人向登記機(jī)關(guān)提出登記申請(qǐng),不僅有利于提高登記的準(zhǔn)確性和公信力,而且可以有效克服登記人員實(shí)質(zhì)審查所產(chǎn)生的副作用。(三)對(duì)事實(shí)物權(quán)的特別保護(hù)有學(xué)者指出在物權(quán)法中貫徹公示原則后,必然會(huì)有法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分,即已經(jīng)納入登記的物權(quán)為法律物權(quán),真正權(quán)利人的物權(quán)為事實(shí)物權(quán)。該區(qū)分具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。草案賦予登記以公信力,是為了保護(hù)善意第三人,由于善意第三人是交易秩序的化身,因此賦予登記以公信力,實(shí)際是對(duì)交易秩序、交易安全的保護(hù)。需要指出的是,所謂公信力原則,只有在登記發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)才適用,即當(dāng)法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)不符時(shí)才適用。所以登記公信力是以犧牲事實(shí)物權(quán)為代價(jià)的?？紤]到不動(dòng)產(chǎn)的特殊性,在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中,對(duì)于事實(shí)物權(quán)的損害,和對(duì)于善意第三人利益的損害,同樣會(huì)對(duì)社會(huì)和個(gè)人造成不利影響。為了避免對(duì)事實(shí)物權(quán)的損害,法律制定時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)事實(shí)物權(quán)給予特別的保護(hù),以彌補(bǔ)公信力原則的不足,盡量減少實(shí)施公信力原則所付出的代價(jià)。根據(jù)各國(guó)的立法經(jīng)驗(yàn),對(duì)事實(shí)物權(quán)的保護(hù),可以從兩方面進(jìn)行,即預(yù)防與補(bǔ)救。就預(yù)防而言,德國(guó)和瑞士等國(guó)家,一方面殫精竭慮地完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度,并對(duì)登記程序采取極其慎重的態(tài)度,另一方面在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中引入公證制度。就補(bǔ)救而言各國(guó)大都制定了異議登記、更正