無錫市房地產(chǎn)市場分析

無錫房地產(chǎn)市場特點研究都市屬性都市概況無錫位于北緯31°07′至32°02′、東經(jīng)119°31′至120°36′，長江三角洲江湖間走廊部分，江蘇東南部，滬寧鐵路中段。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。無錫總面積為4628平方公里（市區(qū)1643.88平方公里），末建成區(qū)面積522平方公里，其中，山區(qū)和丘陵面積為782平方公里，占總面積的16.90%；水面面積為1294平方公里，占總面積的28.0%。都市交通蘇南碩放國際機場，位于無錫市新吳區(qū)碩放街道，交通優(yōu)勢十分突出。元月18日，機場二期航站樓正式啟用，設(shè)計年旅客吞吐量1000萬人次，機場的綜合保障能力大幅提高。無錫依靠長江、京杭大運河和太湖水系，含有7條重要航道，航道總里程1656公里，已開通營業(yè)航運線221條。鐵路無錫站現(xiàn)為華東地區(qū)僅有的三個客貨特等站之一，無錫南站為貨運特等站，經(jīng)滬寧線和新長線可與全國鐵路連網(wǎng)直通。無錫是滬寧線上的公路中樞，滬寧、滬宜高速公路通達上海市和南京市，京滬高速公路直達北京，寧杭高速公路直通杭州，沿江高速連接南京溧水和蘇州太倉312、104國道穿過無錫。無錫軌道交通近期規(guī)劃5條線路由“三主兩輔”5條線構(gòu)成放射+環(huán)形線網(wǎng)，其中1、2、3號線為骨架線路，三線呈放射狀，4、5號線為輔助線路。規(guī)劃線網(wǎng)總長157.77公里，設(shè)車站111座。都市人口末全市戶籍人口480.90萬人，比上年增加0.8%。全年出生人口40571人，出生率8.47‰；死亡人口33769人，死亡率7.05‰，人口自然增加率為1.42‰。年末全市常住人口651.10萬人，比上年增加0.2%，其中城鄉(xiāng)常住人口490.93萬人，比上年增加1.4%，城鄉(xiāng)化率75.40%。[13]無錫市各區(qū)（市）面積與人口數(shù)據(jù)（末）區(qū)域名稱面積（公里）常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）城鄉(xiāng)常住人口（萬人）無錫市4627．46651．1480．96490．93市轄區(qū)1643．88362．09248．44296．15梁溪區(qū)65．9595．376．6395．3濱湖區(qū)628．1569．8547．9456．49惠山區(qū)325．1270．6645．8649．35錫山區(qū)399．1170．2843．5149．10新吳區(qū)220．015634．6845．91江陰市986．97163．68124．1113．63宜興市1996．61125．33108．381．15都市基本經(jīng)濟概況無錫市經(jīng)濟總量在江蘇省位列第三，并且每年保持一定的上升，但近年來總體上增幅保持一定的下降趨勢，發(fā)展進入了瓶頸期。2無錫人均可支配收入39463元，同比增加8％。在江蘇省位列第三。城鄉(xiāng)化率，人均可支配收入，固定資產(chǎn)投資，社會消費水平緊跟長三角發(fā)達都市。發(fā)展前景良好。都市定位無錫市—都市總規(guī)劃將都市定位為國際制造業(yè)基地，特大型生態(tài)濱湖山水都市，歷史文化名城，出名旅游勝地，蘇錫常都市圈中心都市，蘇南物流中心和交通樞紐，中國最大動漫產(chǎn)業(yè)中心都市，濱水花園都市。中心商務(wù)區(qū)區(qū)域商業(yè)中心商圈中心商務(wù)區(qū)區(qū)域商業(yè)中心商圈輻射邊界中心商務(wù)區(qū)河埒商圈南禪寺站前商貿(mào)街北大街中心商務(wù)區(qū)河埒商圈南禪寺站前商貿(mào)街北大街五愛廣場湖濱路陽光都市花園東亭建筑路太湖廣場廣益路鳳翔中橋長江北路蘆莊盛岸塘南路北塘新城長江路商貿(mào)區(qū)錫滬路無錫房地產(chǎn)市場從全國宏觀房地產(chǎn)經(jīng)濟來看，除一線特大都市樓市仍然火爆，二三線都市下階段經(jīng)濟下行壓力仍然較大。中國GDP增速持續(xù)放緩，跌落神壇，在經(jīng)濟增速總體放緩的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也處在調(diào)節(jié)的重要階段。開始，全國房地產(chǎn)市場供不不大于求的態(tài)勢已基本確立，市場進入去化存量為主的階段，各項指標放緩?，F(xiàn)在隨著各都市逐步放松或取消限購政策，市場信心有所恢復(fù)?！叭齑妗薄熬S護房地產(chǎn)健康發(fā)展”是政策主基調(diào)，穩(wěn)定住房消費、支持自住和改善住房需求是房地產(chǎn)政策調(diào)節(jié)的重要方向。中央及地方各級政府在供應(yīng)端實施“有供有限”嚴格限制房地產(chǎn)的土地供應(yīng)量，從源頭控制商品房供應(yīng)；同時從需求端入手，放寬公積金貸款.降貸款利率、減低稅費、予以補貼、降首付比例政策，取消限外等多手段并施，千方百計去庫存，協(xié)助房地產(chǎn)公司渡過難關(guān)。通過一年多努力，部分都市庫存壓力雖大為緩和，但整體庫存有增無減，注定了“去庫存”仍是房地產(chǎn)政策的核心。即使房地產(chǎn)市場供應(yīng)側(cè)和需求側(cè)調(diào)控政策均獲得了十分明顯成效，然而，首先，現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟形勢仍然不容樂觀，經(jīng)濟增加仍需房地產(chǎn)行業(yè)托底，在某種程度上講，房地產(chǎn)的增速放緩直接造成了全國GDP增速的下降；另首先，房地產(chǎn)市場庫存問題并未完全解決，特別是二線，三四線都市仍是庫存積壓的重災(zāi)區(qū)，供不不大于求，不敢降價銷售造成了現(xiàn)在房地產(chǎn)的庫存居高不下。同時各都市房地產(chǎn)市場兩極分化趨勢仍在加劇。因此，房地產(chǎn)市場政策面仍將維持寬松局面，也可采用某些主動的扶持政策，“去庫存”仍將是政策調(diào)節(jié)重點，強化“分類調(diào)控”也將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的一大主旋律。從無錫市全市房地產(chǎn)狀況來看，截止末無錫商品房庫存超出1800萬方、可售套數(shù)近17萬，按照現(xiàn)在的月成交套數(shù)計算，去化周期達34個月。無錫在不新增供應(yīng)量的狀況下，現(xiàn)存的樓盤要近三年才干消化掉。面臨如此困境，許多品牌房企開始以調(diào)節(jié)產(chǎn)品線來加速突圍。例如，萬科已經(jīng)成立自己研發(fā)中心，完畢了以“剛需”和“首改”產(chǎn)品為絕對主力產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變；另外，朗詩也在今年大批量地推出以兩房、三房為主的經(jīng)濟型房源。業(yè)內(nèi)人士分析認為，當(dāng)下及將來幾年，全能型產(chǎn)品、緊湊型的改善類產(chǎn)品將成為樓市的一大市場需求，將在此后樓市的去庫存以及穩(wěn)定發(fā)展中扮演相對重要的角色。數(shù)據(jù)引用——錫房網(wǎng)從圖表能夠分析得出，無錫市房地產(chǎn)開發(fā)資金從到穩(wěn)定增加，與之同時，房地產(chǎn)施工面積和竣工面積都穩(wěn)步上升。房屋竣工面積保持高速增加，使得市場的新增供應(yīng)大幅增加，但以來卻看見明顯回落。經(jīng)濟增速放緩，人民手中買房資本減少，對于預(yù)期收入持消極態(tài)度，而房地產(chǎn)開發(fā)的暴利吸引了眾多開發(fā)商蜂擁而，開發(fā)土地面積增速加緊，至造成了房地產(chǎn)庫存居高不下。相比之下，市場消化庫存的速度慢于供應(yīng)增加的速度?，F(xiàn)在市場存量充足，預(yù)測下階段公司會以去化存量為主，放緩?fù)票P節(jié)奏。隨著政府放松或取消限購，“微刺激”政策作用下部分都市商品房成交量出現(xiàn)回升。而信貸政策的放松，一系列房地產(chǎn)利好政策的出臺，對市場信心的恢復(fù)和預(yù)期的轉(zhuǎn)變都產(chǎn)生明顯的影響?，F(xiàn)在我市階段性的安置房建設(shè)也基本結(jié)束，因此預(yù)測后期商品房市場成交將有所回升，但鑒于市場需求量的前期消化及對政策影響下后市變化的短期觀望，市場成交難現(xiàn)大幅增加，或?qū)⒎€(wěn)中有升。年份銷售面積（萬）397.45826.7719.26444.81631.38615.13602.91687.33銷售金額（億）234.96552.61598.82409.46541.41525.33499.51568.93數(shù)據(jù)引用——錫房網(wǎng)從無錫市每年銷售面積和銷售金額來看，到有了巨幅增加，而后來幾年數(shù)據(jù)都趨于穩(wěn)定，由于每年的住房剛需是穩(wěn)定的，而無錫市場也沒有出現(xiàn)大面積的炒房，因此造成了住房銷售面積和銷售金額的穩(wěn)中有升，的銷售金額和面積下降重要因素是政府調(diào)控的作用。房屋價格企穩(wěn)，后期房地產(chǎn)市場成交的回升，將對開發(fā)公司信心形成較大支撐。前期部分價格靠近成本的項目將逐步減小優(yōu)惠促銷力度，個別熱銷樓盤可能擬漲價計劃，但大部分公司或仍觀察市場反映，理性定價，主動走量。因此從總體來看，無錫房價與周邊都市相比處在洼地，難再下行，后期或呈企穩(wěn)態(tài)勢。數(shù)據(jù)引用——錫房網(wǎng)無錫市房地產(chǎn)消費調(diào)研，本次受訪者的家庭收入水平所占比例比較平均，除6萬元下列的受訪者外，家庭收入6萬元以上的受訪者比例基本在30%左右，其中10萬元以上的家庭高收入受訪者所占比例在三成以上，達35%；家庭年收入在6-8萬元之間和9-10萬元之間的受訪者比例分別為25%和23%；低收入家庭所占比例較少，為17%。由此看出有超出80%的受訪者家庭年收入在6萬元以上，他們在經(jīng)濟條件上相對優(yōu)越，購房能力較強。而從這些受訪者我們得出下列結(jié)論：（1）房價仍舊備受關(guān)注。（2）在購房目的方面，對于大部分無錫的購房者來說，改善居住條件仍是其購房的首要目的，分別占比例的53%和30%；少數(shù)人購房是為了投資。（3）在購房時間上，約六成購房者欲5年內(nèi)購房。個人或家庭收入越高，已婚且年紀較大的消費者預(yù)計購房時間越短，而收入較低、未婚或年紀尚小的消費者越傾向于數(shù)年后來購房。（4）選擇在濱湖區(qū)購房的人數(shù)最多，占比例的37%；選擇在崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)和新區(qū)這四個區(qū)購房的人數(shù)較均衡，分別占比例的13%、16%、12%和13%。選擇在錫山區(qū)和惠山區(qū)這兩個區(qū)購房的人數(shù)較少，分別占比例的4%和5%?！獢?shù)據(jù)來源無錫市住房網(wǎng)。區(qū)位劃分的影響：從區(qū)域看，濱湖區(qū)的庫存量持續(xù)領(lǐng)先無錫七大區(qū)域，占比29.74%?；萆絽^(qū)、錫山區(qū)、新分辨別位列第二第三第四，占比分別為19.55%、18.89%和15.91%，這三個區(qū)域均以剛需置業(yè)為主，改善為輔，受區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)頻率與幅度影響，盡管成交量不俗，但庫存量仍故居高不下，其中惠山區(qū)及錫山區(qū)的庫存量重要來自新城板塊。南長、北塘、崇安，這三個區(qū)的庫存量占比分別為8.55%、4.53%、2.83%，同為市中心片區(qū)，商品住宅供應(yīng)量有限，因而庫存量整體不大。而盛傳已久的無錫行政區(qū)劃調(diào)節(jié)終于在年末塵埃落定。國務(wù)院下發(fā)《有關(guān)同意江蘇省調(diào)節(jié)無錫市部分行政區(qū)劃的批復(fù)》，省政府下發(fā)《有關(guān)調(diào)節(jié)無錫市部分行政區(qū)劃的告知》，同意撤銷無錫市崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)，合并設(shè)立無錫市梁溪區(qū)，以原崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)的行政區(qū)域為梁溪區(qū)的行政區(qū)域，梁溪區(qū)人民政府駐崇安寺街道解放南路688號；設(shè)立無錫市新吳區(qū)，將無錫市錫山區(qū)的鴻山街道和濱湖區(qū)的江溪、旺莊、碩放、梅村、新安街道劃歸新吳區(qū)管轄，以鴻山、江溪、旺莊、碩放、梅村、新安6個街道的行政區(qū)域為新吳區(qū)的行政區(qū)域，新吳區(qū)人民政府駐新安街道和風(fēng)路28號。此消息一出，對于樓市必將產(chǎn)生一定的影響。從新的行政區(qū)劃歸來看，新設(shè)的梁溪區(qū)將原有的老城區(qū)崇安、南長和北塘劃為一種區(qū)域，這三個區(qū)域受地理環(huán)境、規(guī)劃等影響，在原有的七大區(qū)域中成交量始終處在低谷。新的行政區(qū)劃歸之后，梁溪區(qū)的成交量必將能與其它區(qū)域一爭高低。同時，鑒于是老城區(qū)，配套、交通等都以醇熟，對于這一區(qū)域的房價則是一種強大的確保。之前濱湖區(qū)獨大的格局，或?qū)⒃诘玫礁挠^。上六個月無錫樓市綜述：如果用一種詞來形容上六個月的無錫樓市，用“穩(wěn)中有升”一點都不為過。在這六個月中，開發(fā)商用非常誠懇的態(tài)度把購房優(yōu)惠方法逐步提高，從3月、4月、5月和6月的商品房成交套數(shù)來看，出現(xiàn)了一種遞增的趨勢，除了2月份的成交有些低迷之外，上六個月無錫樓市基本還算穩(wěn)定。樓市利好新政不停：中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合公布《有關(guān)個人住房貸款政策有關(guān)問題的告知》，將二套房最低首付比例調(diào)節(jié)為不低于20%。僅僅10分鐘之后，財政部和國家稅務(wù)總局又聯(lián)合公布消息，個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超出5年（含5年）下調(diào)為超出2年（含2年）。4月“二套房首付降至四成”的貸款新政在無錫各大銀行落地后，緊接著無錫公積金貸款再出利好新政，從4月22日起無錫將實施新的住房公積金貸款政策，初次公積金貸款最低首付款降為20%，5月份又再次下調(diào)了公積金貸款利率。無錫各大銀行利率優(yōu)惠出現(xiàn)松動，據(jù)理解，現(xiàn)在無錫市房貸平均利率為5.49%，即大部分銀行實施95折的優(yōu)惠幅度，為支持自住首套房貸款，無錫農(nóng)村商業(yè)銀行給出了87折的最低房貸折扣?！?30”政策的出臺，對已經(jīng)顯現(xiàn)疲態(tài)一年多的樓市而言，是一劑強心針。在此基礎(chǔ)上，無錫公積金貸款條件再次減少，買房門檻越來越低，為錫城樓市的逐步回暖打下了結(jié)實的基礎(chǔ)。庫存首現(xiàn)減少：庫存將繼續(xù)減少，而熱門地區(qū)房地場銷售已經(jīng)改現(xiàn)房銷售位期房銷售，無錫市去庫存成績明顯。在兩次降準降息、330政策的刺激調(diào)控下，無錫上六個月樓市持續(xù)回溫，成交量增幅明顯。值得注意的是，從庫存量始終保持持續(xù)上升的勢頭，在今年卻已止住。上六個月商品房成交面積為332.17萬方，去化量已超出新增量，若下六個月無錫樓市繼續(xù)維持這樣的供銷走勢，或?qū)⒊蔀閹齑嫦滦械霓D(zhuǎn)折點，營銷手段花樣百出。自以來，樓市利好政策頻現(xiàn)，刺激樓市逐步回暖。有了政策的支持，開發(fā)商信心大增，使出渾身解數(shù)搶占市場，傳統(tǒng)的降價、特價房源都已經(jīng)不再新鮮，“倉促時間”里怎么搶占市場、奪眼球，成為開發(fā)商們不懈努力的目的，甚至連各大地產(chǎn)大佬都啟動了自黑模式，4月15日，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊更新微博，內(nèi)容為五個字：“保利是個P！”，一時間引爆網(wǎng)絡(luò)。隨即恒大又放出大招，打出“無理由退房”的營銷牌，再次引發(fā)熱潮。為了搶頭條，開發(fā)商也都是蠻拼的，但是不管多精彩的營銷方式和手段都只能短暫的聚集大眾的眼球，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)更多的從客戶角度考慮，提高樓盤品質(zhì)，予以購房者更多的優(yōu)惠，才是長久之計。社區(qū)項目分析無錫萬科信成道開發(fā)商介紹萬科1988年進入住宅行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)擬定為公司核心業(yè)務(wù)。至末，萬科全國市場占有率為2.1%，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大都市經(jīng)濟圈為重點的二十九個都市。當(dāng)年共銷售住宅4.8萬套，銷售套數(shù)位居世界前茅，躋身全球最大的住宅公司行列。通過數(shù)年努力，萬科逐步確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一種全國馳名商標，旗下“四季花城”、“都市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和愛慕；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一種專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一種客戶關(guān)系組織。項目概況萬科信成道位于濱湖區(qū)新市中心信成道高浪路交匯處（觀順道西側(cè)）。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者萬科地產(chǎn)，在無錫深耕7年。繼魅力萬科城、萬科·東郡、金域藍灣、金域緹香等項目之后，萬科·信成道，是萬科給無錫的第五個作品。萬科信成道——新市中心核心位置、學(xué)齡首席學(xué)區(qū)、精裝景觀大宅。是萬科深度醞釀，集區(qū)域配套、教育學(xué)區(qū)、園林景觀、品質(zhì)服務(wù)于一身！萬科信成道，坐落于太湖新城魅力生活圈核心位置，新一代綠色住宅典范。生態(tài)方面，修建有3萬平米信成道公園，江南特色的園林，提供了一座天然的私家后花園；商業(yè)方面，總體量約50萬方的商業(yè)中心，規(guī)模超出老市中心恒隆、八佰伴、商業(yè)大廈；教育方面，規(guī)劃有多所學(xué)校。優(yōu)勢分析交通配套完善，地處軌道交通一號線周邊，公共交通便利商業(yè)配套設(shè)施完善，周邊擁有海岸城，萬象城商業(yè)綜合體，金融第一街區(qū)，金匱里綜合體等。為居民提供了良好的人文氛圍，和購物環(huán)境。涉及金匱公園，尚賢河濕地公園，信成道公園在內(nèi)的多個公園滿足了都市居民的休閑需要，提供休息，游覽，鍛煉，交往，以及舉辦多個集體文化活動的場合。更重要的是公園改善了都市的居住環(huán)境，讓都市居民更加容易的靠近自然。緊鄰金橋?qū)嶒瀸W(xué)校，萬科育紅學(xué)校，國際學(xué)校，外國語學(xué)校，太湖高中。有著豐富的教育資源，良好的學(xué)習(xí)氛圍，利于將來孩子的成長。同時也有助于房地產(chǎn)的投資保值無錫萬科信成道價格走勢分析從圖表分析可知，萬科信成道樓盤的整體均價處在一種平緩下降的過程，而萬科房價格總是比周邊樓盤高諸多，也成了人們吐槽的對象，但由于萬科的品牌效應(yīng)和大眾口碑人們即使吐槽價格，但也樂意掏出銀行卡買萬科房。與周邊樓盤華府天地尊園等相比，單位地價應(yīng)當(dāng)是差不多的，萬科的價格差別重要由下列幾個方面造成：一、裝修成本提起萬科，人們會先想到裝修房，而其它樓盤基本上是毛坯房。但萬科房價中有多少是裝修價格，裝修原則多少錢一平，我們不得而知。但由于是大規(guī)模采購，成本不高，并且也是大規(guī)模流水施工，因此無論是材料成本還是施工成本，萬科的裝修價格都比普通群眾低。但是由于裝修檔次用材普通，之前還爆出地板質(zhì)量問題等。因此現(xiàn)在萬科不提精裝修這個概念了，宣傳上只說裝修成品。值得必定的是，萬科在裝修上經(jīng)常有用心的創(chuàng)新。例如杭州良渚將來城設(shè)立無線模塊、usb充電接口、緊急呼喊按鈴等等～這點是那些十年如一日造毛坯房，沒有創(chuàng)新，設(shè)計毛病一大堆的小開發(fā)商望塵莫及的。綜上，買萬科的裝修房，省時省力，較人性化，但裝修檔次用材普通，因此價格也比周邊樓盤高諸多。二、質(zhì)量差別如果把綠城的房子比作德系車，那萬科房子的用料和質(zhì)量就是日系車。但萬科質(zhì)量把關(guān)還是比較嚴的，在整個項目開發(fā)過程中，重點控制施工單位的質(zhì)保體系運行質(zhì)量和監(jiān)理的工作質(zhì)量方面，通過對合作單位的工作質(zhì)量的控制，施工單位的質(zhì)保體系對整個項目的檢查、驗收與否符合規(guī)定，監(jiān)理人員對工程質(zhì)量、進度的檢查和督促，控制工程實體質(zhì)量及工程進度。特別是驗收程序的監(jiān)控，是確保整個項目控制體系正常運轉(zhuǎn)的核心。施工單位的質(zhì)保體系能夠正常運行，監(jiān)理的工作質(zhì)量能夠達成現(xiàn)場施工的規(guī)定，對監(jiān)理驗收程序和驗收進行