萊蕪雪野湖項目可行性分析報告終稿

雪野湖工程可行性分析報告0目錄宏觀環(huán)境可行性產(chǎn)品物業(yè)建議工程自身可行性投資利潤估算12345工程定位6周邊市場可行性1問題：宏觀環(huán)境是否支持工程開發(fā)？一、宏觀環(huán)境22021年濟南房地產(chǎn)市場土地市場：2021年土地供給及成交呈現(xiàn)上下起伏的狀態(tài)，土地價格根本保持穩(wěn)定，土地供給根本與09年持平。2021年廉租性住房及保障性住房用地供給加大，土地價格較10年會有所上升，地王現(xiàn)象出現(xiàn)頻率會有所降低。城市建設(shè)：2021年，西客站片區(qū)建設(shè)和小清河片區(qū)改造是城市建設(shè)的重點。2021年開始，濟南將實施“東拓、西進、南控、北跨、中優(yōu)〞的城市空間開展戰(zhàn)略。政策：2021年，是一個政策調(diào)控年，雖沒有明顯的壓低房價，但房價上漲的趨勢已明顯趨緩。展望2021年，國家政策將繼續(xù)加大對房價的調(diào)控力度，穩(wěn)定房價。住宅市場：2021年的市場沒有延續(xù)2021的井噴狀態(tài)。2021年住宅市場價格繼續(xù)上升，濟南進入萬元市場。2021年，在新一輪房地產(chǎn)政策之下，加上政府推出1000萬套的保障性住房，市場購置力可能會出現(xiàn)模糊狀態(tài)。3萊蕪房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)2008年2009年第一產(chǎn)業(yè)27.98億元30.35億元第二產(chǎn)業(yè)306.6億元292.41億元第三產(chǎn)業(yè)131.43億元148.54億元GDP466.01億元471.30億元萊蕪經(jīng)濟開展開展水平低，旅游業(yè)的開展將依托整個濟南經(jīng)濟圈的旅游業(yè)開展大平臺，才能提升工程的新高度。萊蕪市房地產(chǎn)行業(yè)開展特征：商品房大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開工的面積也不斷上升；商品房價格上升較快；房地產(chǎn)建設(shè)向城市郊區(qū)推進。萊蕪房地產(chǎn)市場開展趨勢預(yù)測：萊蕪屬于三線城市，流動人口少，房地產(chǎn)價格的攀升較中心城市緩慢，近期萊蕪市房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)幾個趨勢：1、降價勢頭不明顯。2、房地產(chǎn)仍存在剛性需求。3、新政對購房者將受益。4、市場趨理性開展。4雪野湖區(qū)位格局萊蕪城市開展提速為雪野湖的建設(shè)開展提供大環(huán)境支持。萊蕪旅游業(yè)的明確定位，雪野湖景區(qū)建設(shè)作為核心景區(qū)，為本案未來開展營造較好工程開展格局。萊蕪的定位融入濟南都市圈，突出接軌濟南的重點，建成濟南的休閑度假后花園。隨著濟南都市圈的加快開展，萊蕪開展將提速。在地理區(qū)位上，萊蕪地處魯中腹地，輻射四面八方，高速公路四通八達。大大提升城市的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系與輻射力。萊蕪內(nèi)部特色產(chǎn)業(yè)板塊確立，西北部五大景區(qū)已成形，對西北部雪野湖旅游業(yè)的開展提供強力支持。5雪野湖經(jīng)濟配套雪野湖景區(qū)位于萊蕪市區(qū)北部25公里處，原名雪野水庫，建成于1985年，為山東省大型水庫之一，水面約14平方公里。作為萊蕪的四大功能區(qū)之一，爭當萊蕪旅游和效勞業(yè)的龍頭，建設(shè)成接軌濟南的前沿陣地。雪野湖依托濟青高速南線，面向濟南和周邊城市，發(fā)揮獨特的湖光山色優(yōu)勢，按照地中海式風(fēng)格，建設(shè)集休閑度假、旅游觀光、會議會展、運開工程為一體的旅游度假商務(wù)勝地。雪野湖景區(qū)以湖山垂釣，水上游船觀光和“雪野魚頭湯〞為旅游特色。整個區(qū)域分為房干生態(tài)景區(qū)和雪野湖休閑度假區(qū)兩大板塊。片區(qū)內(nèi)建設(shè)有山東湖濱休閑度假中心、山水運動、會議療養(yǎng)基地等，重點工程有恒大雪野北岸特色旅游小鎮(zhèn)、山東高速雪野湖國際度假區(qū)。雪野湖承擔萊蕪市工農(nóng)業(yè)用水。每年向萊城電廠、萊蕪電廠供水2000多萬方，向萊鋼送水1000多萬方，是萊鋼邁向千萬噸級大鋼廠的重要保障。6雪野湖道路交通雪野湖交通便利，有兩條交通干線沿湖而過，是往返萊蕪到濟南的必經(jīng)之路。雪野旅游區(qū)位于萊蕪市北部，距萊城20公里，距濟南44公里，東與淄博毗鄰，西與泰安接壤，是山東省幅員的中心，總面積223平方公里，轄雪野鎮(zhèn)，總共49個村，46000口人。區(qū)內(nèi)有省道242線〔萊明路〕、244線〔０九公路〕和327線〔仲臨路〕等幾條干線穿過，交通便利。雪野旅游區(qū)進入濟南半小時經(jīng)濟圈。7財政政策：投資興辦旅游業(yè)、商業(yè)、效勞業(yè)、娛樂業(yè)工程，固定資產(chǎn)在100萬元〔含100萬元〕以上的，自開辦之日起，5年內(nèi)由同級財政給予上繳企業(yè)所得稅同等數(shù)額獎勵，第6-8年給予50%的獎勵。固定資產(chǎn)在2000萬元〔含2000萬元〕以上的，3年內(nèi)，由同級財政給予上繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加50%的獎勵。萊蕪市政府對新城區(qū)支持力度大，雪野湖工程招商條件成熟。雪野湖開發(fā)政策土地政策：投資建設(shè)根底設(shè)施和公益性工程的，按劃撥方式提供用地30年；BOT〔建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓〕、TOT〔轉(zhuǎn)讓—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓〕方式合作工程，按合作時間提供劃撥用地。投資興辦生態(tài)旅游業(yè)以及開發(fā)土地從事農(nóng)、林業(yè)且不破壞種植條件的，按當?shù)剞r(nóng)民承包土地方式辦理用地手續(xù)，政府依法確權(quán)登記。使用期限一般為30年，最長可達50年。8收費政策：投資新建工程，建設(shè)期內(nèi)，市及市以下行政性收費〔根底設(shè)施建設(shè)配套費除外〕全部免收，事業(yè)性收費減半征收；繳省以上且有幅度規(guī)定的行政事業(yè)性收費按下限征收。對新設(shè)立的外來投資企業(yè)，自投產(chǎn)之日起，3年內(nèi)，市及市以下行政性收費全部免收，事業(yè)性收費減半征收；繳省以上局部且有幅度規(guī)定的行政事業(yè)性收費按下限征收。新建企業(yè)，5年內(nèi)，水利建設(shè)基金和河道工程維護費屬市及市以下局部予以免收。雪野湖開展政策9問題：周邊房地產(chǎn)市場是否有成功開發(fā)案例？二、周邊房地產(chǎn)市場10從客源導(dǎo)入的圈層關(guān)系而言，這些工程都將構(gòu)本錢案直接或者間接的競爭關(guān)系1隨著獨立式別墅用地的逐漸減少，加之政策的影響，市場上該類產(chǎn)品也逐漸稀缺2本案周圍無論是整體規(guī)劃、景觀、建筑立面、戶型設(shè)計等，能夠表達高品質(zhì)的別墅的產(chǎn)品細節(jié)非常稀缺，而真正高端的別墅物業(yè)更是少之又少3濟南一小時圈內(nèi)的客源是別墅主要客戶來源地，個別高端別墅，客源層次擴散為全國其他城市，而目的主要分為第一、二居住、投資和企業(yè)會館4別墅市場對工程開發(fā)的借鑒濟南的別墅銷售保持一個較為穩(wěn)定的去化速度，充分表達了濟南市場對于別墅的需求，從另外一個層面而言，我們相信注重品質(zhì)的產(chǎn)品能獲得更多的市場空間和客戶青睞整體產(chǎn)品表現(xiàn)較為一般，高端別墅稀缺，而對于資源稀缺型，如泰安優(yōu)山美地等別墅高度匱乏；本工程所在的雪野湖也同樣具有較強的稀缺性，因此對于本工程而言，高端別墅有較大的市場空間對本工程的借鑒高端別墅客源輻射力強，自住是主要購房目的濟南別墅已經(jīng)趨于高端，本案工程周邊缺少高端產(chǎn)品工程均分布在濟南周邊1小時車程內(nèi)受政策影響，獨立別墅更加稀缺11別墅市場分布特征編號樓盤名稱1彩石山莊2山東黃金崮云湖高爾夫3臥虎山原生態(tài)別墅4蟠龍山水5國科國際高爾夫別墅6皇冠水岸7東尊?優(yōu)山美地目前市場供給主要集中在濟南郊區(qū)。泰安的“優(yōu)山美地〞其豐富的自然資源成為本工程研究交通與客源之間關(guān)系的有著相似的借鑒意義。目前在售的別墅工程車程主要集中在1小時以內(nèi)，從車程角度而言，這些工程都構(gòu)成與本工程的競爭關(guān)系。雪野湖地塊濟南1.5小時圈1小時圈半小時圈123456712大型度假類物業(yè)市場研究項目名稱總占地建筑面積容積率均價（元/平方米）物業(yè)形態(tài)整體定位國科高爾夫別墅790萬平方米127萬平方米0.158000元/平方米（在售）獨棟依托溫泉資源，打造高爾夫別墅蟠龍山水60萬平方米24萬平方米0.307000元/平方米（在售）獨棟/聯(lián)排蟠龍山森林公園與狼貓山水庫，打造高端別墅群瑞境皇冠水岸52萬平方米32萬平方米0.758000-10000元/平方米（在售）聯(lián)排，疊加，雙拼，獨棟依托水庫，打造高爾夫、農(nóng)業(yè)展示基地（規(guī)劃中）等度假項目東尊?優(yōu)山美地7.6萬平方米3.17萬平方米0.4011000元/平方米（售完）獨棟/聯(lián)排/雙拼泰山上的別苑——國山、國墅、國上賓大型度假類工程的產(chǎn)品形態(tài)集中在獨棟和雙拼,獨棟和雙拼的物業(yè)形態(tài)已成為目前市場的主流產(chǎn)品形態(tài)。隨著別墅用地的逐漸減少，市場獨棟產(chǎn)品也逐漸稀缺，在新開盤的工程中，獨棟別墅越來越少，市場的稀缺性日益顯現(xiàn)。13別墅檔次分類：高中低東尊?優(yōu)山美地國科蟠龍山水彩石山莊臥虎山皇冠水岸我們將市場主要在售的幾個樓盤進行檔次分類，分為相對高、中、低端，并將三類檔次的別墅研究，通過這樣的比較研究，對整個濟南別墅市場的產(chǎn)品就能夠具備一個清晰的認識。別墅產(chǎn)品研究方式：14項目名稱價格（元/平方米）面積區(qū)間（平方米）主力總價（萬元）國科高爾夫別墅獨棟:4600獨棟:300-400獨棟:138-184皇冠水岸雙拼:6000雙拼:300-500雙拼:180-300聯(lián)排:5000聯(lián)排:300-350聯(lián)排:150-175獨棟:7500獨棟:300-350獨棟:225-262山東黃金崮云湖高爾夫雙拼：8500雙拼:280-400雙拼:224-320獨棟：8800獨棟:300-450獨棟:240-360聯(lián)排：8300魯能領(lǐng)秀城漫山香墅疊院：13000疊院：145-187疊院：188-243外海·蝶泉山莊聯(lián)排：11000聯(lián)排：250-300聯(lián)排:275-330中海紫御東郡聯(lián)排：10800雙拼：11000聯(lián)排：200~300雙拼：300~330聯(lián)排：200-320雙拼：330-360城市聯(lián)排、雙拼激增，價格飆升超過獨棟——中海紫御東郡、漫山香墅等城市聯(lián)排的集中放量，帶動聯(lián)排的價格飆升至8983元/平米，雙拼的價格為8500元/平米。由于獨棟工程地處偏遠、且缺乏高端產(chǎn)品，因此均價低相對較低——目前主要在售的獨棟是皇冠水岸、高爾夫和國科高爾夫，均價在6966元/平米。典型的別墅工程15開發(fā)商魯能投資開發(fā)有限公司項目位置市中泰山風(fēng)景區(qū)天外村入口西0.6公里占地面積12萬平方米總建筑面積3.17萬平方米容積率0.40綠化率48%總套數(shù)71套產(chǎn)品類型獨棟、雙拼、聯(lián)排主力戶型350-400㎡銷售價格主力總價570-600萬周邊配套泰安衛(wèi)校、泰安醫(yī)學(xué)院、迎勝小學(xué)、市直機關(guān)幼兒園;易初蓮花超市、銀座商城;泰安龍?zhí)堵粪]局、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)行;中心醫(yī)院;內(nèi)部配套東尊華美達大酒店、會所(健身、棋牌、桑拿、游泳、咖啡廳)面積3000平米、五間會議室和一間可容納420人的大宴會廳等。個案分析/東尊?優(yōu)山美地東尊?優(yōu)山美地依泰山而建，位于山脈之間，得天獨厚的區(qū)位，工程北側(cè)是環(huán)山路，它西臨泰山市政府1000米，距離泰山主入口天外村只有五分鐘車程；產(chǎn)品的類型主要是獨立和雙拼別墅，周邊的配套主要以學(xué)校、超市、醫(yī)院、郵局、銀行為主。16總體規(guī)劃該工程由主體酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店別墅區(qū)兩局部組成,別墅區(qū)共71棟９4戶，總用地面積118畝，總建筑面積3.17萬平方米，容積率僅0.4，綠化率高達48%，由山東大衛(wèi)國際建筑設(shè)計主導(dǎo)設(shè)計。整個工程由獨棟、雙拼和聯(lián)排三種形態(tài)構(gòu)成，面積從258平米－486平米不等。整體規(guī)劃因循因勢筑宅，以景為導(dǎo)向的原那么。建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式住宅。引入傳統(tǒng)院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花園構(gòu)成豐富的戶外空間體系。抽象古典建筑元素、以空間的變化、材質(zhì)的比照、簡潔的裝飾符號詮釋新中式風(fēng)格別墅。將泰山作為工程背景。園區(qū)內(nèi)部，處處有景，形成步移景異的效果。太極亭通融天地，竹叢點綴意境，庭院茶銘、休閑步道、游樂場貫穿其中，形成步移景異的效果運用空間序列和軸線，將別墅與山水交融。景觀特色個案分析/東尊?優(yōu)山美地東尊華美達大酒店，充分尊重自然資源，與別苑融合一體，量身打造私家酒店效勞。17個案分析/東尊?優(yōu)山美地銷售情況分析該工程一期于2021年初開盤，均價為17000元/平米，總價為570-650萬元/套，推出的房源約44套，已售22套，銷售率為50%。預(yù)計二期于2021年底推出，約推出27套，單價為18000元/平米,售價為550-650萬元/套。成交價格受成交個案位置、面積大小等影響，價格起伏較大。18個案分析/黃金崮云湖高爾夫開發(fā)商濟南五峰山旅游開發(fā)有限公司項目位置長清區(qū)崮云湖南岸占地面積25萬平方米總建筑面積6萬平方米容積率0.23綠化率60%總套數(shù)77套產(chǎn)品類型獨立、雙拼主力戶型300-400平方米銷售價格主力總價570-600萬周邊配套泰安衛(wèi)校、泰安醫(yī)學(xué)院、迎勝小學(xué)、市直機關(guān)幼兒園;易初蓮花超市、銀座商城;泰安龍?zhí)堵粪]局、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)行;中心醫(yī)院;內(nèi)部配套東尊華美達大酒店、會所(健身、棋牌、桑拿、游泳、咖啡廳)面積3000平米、五間會議室和一間可容納420人的大宴會廳等。山東黃金崮云湖高爾夫，將五峰山、崮云湖的山川水色融入其中，得天獨厚的區(qū)位，滲透著人文社區(qū)濃厚深邃的文化氣息，崮云湖國際高爾夫俱樂部已建成納客，一期18洞球道總長7244碼;產(chǎn)品的類型主要是獨立和雙拼別墅，周邊的交通北鄰濟南大學(xué)科技圓區(qū)，東臨京滬高速鐵路、京福高速、104國道，5分鐘可到大學(xué)城，20分鐘即可到達濟南城區(qū)，40分鐘便可直達國際機場。19個案分析/黃金崮云湖高爾夫總體規(guī)劃該工程開發(fā)沿襲了整體工程一貫的高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)、高標準管理的開發(fā)原那么，整體開發(fā)理念領(lǐng)先于整個市場，工程共分三期開發(fā)，一期占地382畝，容積率約為0.23，共161棟別墅，其中單體別墅129棟，雙拼別墅32棟。建筑風(fēng)格整體為現(xiàn)代歐式風(fēng)格，巧妙的運用原有錯落有致的地勢及山林自然風(fēng)光而設(shè)計，戶型設(shè)計舒適大氣，注重細節(jié)及品質(zhì)。每套別墅均擁有半地下影音室和獨立車庫，主臥設(shè)計了步入式衣帽間和私人衛(wèi)生間及可坐觀山景湖景高爾夫球場的景觀露臺，彰顯居者品位。本工程三面環(huán)山，山巒疊障起伏，處群山環(huán)抱中，山谷之上，被3000畝原生森林所環(huán)繞。并且緊鄰崮云湖近500萬平方米的原生態(tài)水面。景觀特色擁有省城唯一符合美國USGA標準的18洞山地高爾夫球場，球道總長為7244碼，是濟南唯一山地高爾夫，球場擁有便利的交通條件，距濟南國際機場僅30分鐘。20個案分析/黃金崮云湖高爾夫銷售情況分析該工程一期于2021年4月開盤，均價為8000元/平米，總價為240-320萬元/套，推出的房源約77套，已售69套，銷售率為90%。預(yù)計二期將在明年年初推出，單價為9000元/平米，總價為250-350萬。自開盤以來，崮云湖高爾夫別墅價格保持穩(wěn)定上漲，銷售率達90%，與其自身的性價比高有一定的關(guān)聯(lián)，開盤以來比較受市場的歡送，除去山東本地的自住客外，還有局部韓國的客戶買來作為自己的第二居所使用，以及一小局部的廣東投資客。21結(jié)論綜上所述：雪野湖自然風(fēng)景得天獨厚依山傍水非常適合建造高檔別墅物業(yè)。雪野湖區(qū)域雖然同類別墅物業(yè)較多但是多為低檔公寓。無論是整體規(guī)劃、景觀、建筑立面、戶型設(shè)計等，能夠表達高品質(zhì)的別墅的產(chǎn)品細節(jié)非常稀少，而真正高端的別墅物業(yè)更是少之又少。雪野湖區(qū)域高端別墅物業(yè)的缺乏是一個市場空白點。我們可以抓此點在該區(qū)域建造高檔別墅，營造差異化競爭，將本案工程打造成為該區(qū)域的標桿。小結(jié)雪野湖自然景觀優(yōu)越，該區(qū)域別墅物業(yè)也較多本案工程建議作為高檔度假旅游別墅入市，搶占市場空白，利用差異化競爭躲避風(fēng)險，打造本案成為該區(qū)域的高端工程標桿。22問題：工程區(qū)域地塊本身條件是否支持高檔物業(yè)開發(fā)？三、工程區(qū)域、地塊分析23雪野旅游區(qū)位于于萊蕪市北部，北與濟南接壤，東與淄博交界，西與泰安為鄰，距萊城20公里，距濟南46公里，地理位置優(yōu)越。雪野旅游區(qū)是山東湖濱休閑度假中心，是萊蕪融入省會都市圈的橋梁和紐帶。雪野旅游區(qū)是集生態(tài)、景觀、休閑、娛樂為一體的重要綠色開展區(qū)，是周邊唯一有整體規(guī)劃優(yōu)勢的濱湖風(fēng)景區(qū)。濟南都市圈建設(shè)開展步伐加快，該區(qū)域是接軌濟南的前沿陣地工程區(qū)域位置24雪野旅游區(qū)規(guī)劃目標：打造為知名的復(fù)合體驗型、生態(tài)型休閑度假與高端商務(wù)旅游勝地，滿足休閑度假、山水運動與會議療養(yǎng)等多重需求工程區(qū)域規(guī)劃雪野旅游區(qū)概念規(guī)劃——總體布局?濟南都市圈規(guī)劃?確定萊蕪北部旅游區(qū)為“旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，濟南城郊休閑度假勝地〞。2006年9月至2007年6月，美國易道公司編制了?雪野旅游區(qū)概念規(guī)劃?，規(guī)劃以雪野旅游區(qū)為核心，整合萊蕪市北部山區(qū)460平方公里旅游資源，打造湖濱休閑度假中心，打造“知名的復(fù)合體驗型、生態(tài)型休閑度假與高端商務(wù)旅游勝地〞，功能定位為“湖濱休閑度假中心、山水運動、會議療養(yǎng)基地〞。25以水上娛樂工程為主的主題公園，以群眾運動娛樂為主導(dǎo)，突出現(xiàn)代休閑時尚活力用地總面積108.2公頃，其中低密度居住39.6公頃，中密度居住10.2公頃，高密度居住28.1公頃，混合用地15.7公頃，商業(yè)和文化3.2公頃，酒店和會員俱樂部10.8公頃，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)40公頃，學(xué)校4.7公頃。雪野湖是濟南周邊唯一一個有整體規(guī)劃優(yōu)勢、自然資源整合開發(fā)利用的濱湖風(fēng)景區(qū)民俗文化走廊雪野北岸新鎮(zhèn)雪野左岸水都馬鞍山森林公園本工程藍灣水上娛樂中心雪野南岸果園社區(qū)雪野旅游區(qū)的整體功能定位為：山東湖濱休閑度假中心，山水運動、會議療養(yǎng)基地。雪野旅游區(qū)的功能定位和工程設(shè)置將突出娛樂性和享受性的休閑特性。根據(jù)對雪野湖地區(qū)山間湖濱資源綜合細致的分析，雪野湖有實力打造為運動療養(yǎng)和會議培訓(xùn)基地。工程物業(yè)規(guī)劃26五峰山景區(qū)環(huán)湖西路本案雪野水庫雪野水庫雪野水庫金鼎酒店區(qū)經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標總用地面積13.59h㎡可規(guī)劃用地面積8.59h㎡綠地率46.5%容積率0.9總建筑面積7.7233萬㎡北地塊經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標總用地面積13.45h㎡可規(guī)劃用地面積12.95h㎡綠地率41.3%容積率1.1總建筑面積14.2307萬㎡工程北依五峰山風(fēng)景區(qū)，三面環(huán)湖，以半島的形態(tài)伸入雪野湖中心，享有雪野湖第一級的自然資源。工程地塊分析27工程地塊平整、土層深厚，利于開發(fā)利用工程東、西、南三面環(huán)湖，視野開闊，盡享靜謐湖景山色工程地塊周邊環(huán)境工程北邊緊靠五峰山景區(qū)，綠化、風(fēng)景良好28工程地塊分析

工程總占地近27.04h㎡，適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)，具備規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢。工程地塊鄰近區(qū)內(nèi)主要交通干道，如濟萊高速、萊明公路以及環(huán)湖路，且在5分鐘左右可直達濟萊高速，到濟南市區(qū)只需半小時的車程，交通極為便利。工程地塊以半島的形態(tài)伸入雪野湖中心，山、湖、灣、島、林形成開闊獨特的生態(tài)環(huán)境和自然景觀，享有雪野湖第一級的山水資源。工程地塊屬于高檔居住板塊，雪野湖國際度假區(qū)、游艇俱樂部、五星級主題酒店等工程開發(fā)，提升了片區(qū)整體形象。工程優(yōu)勢〔Strengthens〕分析29

目前區(qū)域人氣不夠旺盛，距離商業(yè)中心較遠，生活便利性不強，區(qū)內(nèi)的公建等配套設(shè)施缺乏。工程劣勢〔Weaknesses〕分析工程地塊分析區(qū)域當前直入公共交通較為缺乏。

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該區(qū)域為接軌濟南的前沿陣地，是濟南周邊唯一有整體規(guī)劃優(yōu)勢的濱湖風(fēng)景區(qū)，山東湖濱休閑度假中心，區(qū)域價值不斷升溫。區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)尚屬初期，只要對工程定位準確、規(guī)劃、景觀、宣傳到位，將會是很大的市場時機。雪野湖旅游區(qū)已成為別墅開發(fā)的熱點區(qū)域，受到消費者的密切關(guān)注。隨著周邊工程的建設(shè)、根底設(shè)施的完善和湖岸的綠化，生態(tài)居住優(yōu)勢日趨凸顯。工程地塊分析工程時機〔Opportunity〕分析31

片區(qū)內(nèi)前期及相繼推出一些同類產(chǎn)品，將不可防止的分流本工程的局部目標客戶群，對本工程的市場競爭力帶來壓力和沖擊。國家近年頻繁出臺的各項房地產(chǎn)政策，一定程度上制約了市場需求。工程威脅點〔Threatens〕分析工程地塊分析32強化工程所處山東湖濱休閑度假中心的區(qū)位優(yōu)勢及工程開展前景；突出工程景觀資源優(yōu)勢〔一面靠山，三面環(huán)水以及環(huán)湖綠化建設(shè)〕；發(fā)揮大盤運作的營銷張力，借助城市運營的城建運營大概念，建立大盤形象；通過創(chuàng)新突破，打造片區(qū)品質(zhì)標桿，塑造獨特個性；科學(xué)合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出；先進超前產(chǎn)品規(guī)劃，加以專業(yè)營銷推廣以產(chǎn)品和人文來提升工程的品質(zhì)；通過品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗，弱化片區(qū)生活不便的劣勢。工程SWOT分析對策工程地塊分析33答案根據(jù)SWOT分析可知，工程所在區(qū)域距萊城20公里，距濟南46公里，北與濟南接壤，東與淄博交界，西與泰安為鄰，是正在組建的旅游新區(qū)。工程周邊群山環(huán)抱，森林蒼郁，湖面開闊，岸線曲折，山水和諧。地理環(huán)境和山水風(fēng)光優(yōu)越，是接軌濟南的前沿陣地，同時也是山東湖濱休閑度假中心?！耙黄?、一湖水、一塊地〞的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，迎合了市場。

本工程地處萊蕪市旅游景觀片區(qū)，三面湖景，適宜開發(fā)度假型別墅物業(yè)工程地塊分析34問題：市場是否支撐工程的定位和客群定位？三、工程客群、價格及整體定位35客戶來源以及濟南為中心目前濟南別墅市場的主力客源來自于濟南，占比90%以上——除此以外，也根本以濟南周邊客戶為主；本工程的客戶從來源主體上與濟南別墅相類似——本工程雖然行政區(qū)劃上屬于萊蕪，但是距濟南較近，仍可定義為濟南遠郊別墅。客群定位濟萊高速：通往濟南萊博高速：通往淄博泰萊高速：通往泰安項目位置濟南泰安淄博萊蕪36目前濟南別墅市場客源的主要來自濟南本地，且從客戶結(jié)構(gòu)來看，第一居所和第二居所的比重相當；但是本工程在行政區(qū)劃上屬于萊蕪，從空間地域和心理距離上難以滿足主力客群第一居所的需求……本工程從各方面來看，均不適宜作為第一居所第一居所第二居所環(huán)境一般具備城市所沒有的環(huán)境優(yōu)勢資源車程一小時以內(nèi)一小時以外產(chǎn)品中高密度中低密度配套生活便利滿足度假、休閑、娛樂目的客戶購房以第二居所為主客群定位37由土地屬性得出工程客群方向土地屬性屬性現(xiàn)狀影響結(jié)果環(huán)境屬性規(guī)劃屬性雪野湖湖景和山體資源未來開展前景好，但區(qū)域尚處開發(fā)初期休閑度假功能增強具備一定升值空間度假導(dǎo)入型商務(wù)屬性區(qū)域多家星級酒店規(guī)劃建設(shè)中商務(wù)會議客源的不斷導(dǎo)入商務(wù)導(dǎo)入型投資導(dǎo)入型配套屬性商業(yè)、娛樂等配套逐漸完善生活功能增強配套導(dǎo)入型客群定位38度假導(dǎo)入型以休閑度假為主要需求，以第二居所為主要購房目的；投資導(dǎo)入型看中土地價值的升值空間，以投資作為主要購房目的；商務(wù)導(dǎo)入型以商務(wù)會議，企業(yè)辦公為主要需求，購置別墅作為企業(yè)會館等；配套導(dǎo)入型倚重商業(yè)配套，進行長期居住，養(yǎng)老是主要特征。度假導(dǎo)入型投資導(dǎo)入型商務(wù)導(dǎo)入型度假導(dǎo)入型投資導(dǎo)入型配套導(dǎo)入型商務(wù)導(dǎo)入型度假導(dǎo)入型投資導(dǎo)入型客群定位39核心客戶輔助客戶偶得客戶濟南區(qū)域，度假型、商務(wù)型、投資型為主職業(yè)：政府高層、企業(yè)高層、私營業(yè)主、醫(yī)生教師、IT人士等目的：第二居所為主，以滿足度假需求，同時兼有商務(wù)和投資需求年齡：35-60歲收入：家庭年收入30萬元以上總價需求：150-250萬，250萬以上萊蕪、淄博、泰安等區(qū)域周邊城市度假、投資、商務(wù)為主職業(yè)：政府高官，企業(yè)高管，私營業(yè)主等目的：度假兼投資需求年齡：35-60歲收入：家庭年收入20萬元以上總價需求：150-250萬青島、煙臺等省內(nèi)客戶，投資為主工程客戶總體定位客群定位40比較內(nèi)容權(quán)重魯商御龍灣龍園城本項目別墅區(qū)（評價因子）分值比較值分值比較值分值比較值自然資源15%71.0581.291.35度假項目15%81.281.281.2交通可達性15%71.0571.0581.2物業(yè)品質(zhì)15%81.281.291.35文化品位10%70.770.770.7配套設(shè)施10%70.770.770.7建材設(shè)備10%80.880.880.8物業(yè)管理10%80.880.880.8總評分

7.5

7.65

8.1工程價格定位價格定位41市場比較法：運用相類似的工程作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估工程最可能實現(xiàn)的合理價格；根據(jù)區(qū)域在售工程具體情況，設(shè)定調(diào)查范圍，按照成功原那么，遴選不同的工程樣本。魯商御龍灣價格約15000元/平方米，龍園城價格約12000元/平方米；本案價格推算=以工程A為參考的定價×A權(quán)重+以工程B為參考的定價×B權(quán)重本工程獨棟別墅基準價=13500元/平方米以此價格作為本工程的初始基準價格，并在此根底上進行修正。價格定位42本工程地塊具備打造高品質(zhì)旅游生活度假區(qū)的各方面資源，這些包括自然環(huán)境、交通、政府支持力度以及目標客群的高端性等，而且這些資源整合在一起在山東省內(nèi)具有唯一性，因此，我們得出本工程的在整體定位上必須是：工程定位高檔精品唯一43答案工程依山傍湖，自然景觀優(yōu)勢明顯，無論是對自住型，投資型，商務(wù)型，度假型客戶都具有很大的吸引力，促成成交也不是問題。本區(qū)位的交通便達，無論是外地客戶乘飛機周邊客戶驅(qū)車，在交通上不用費周折就能到達，交通方面不是問題。工程性價比高，對濟南周邊別墅市場具有無可比較的優(yōu)勢，吸引客戶沒有問題。工程的市場客戶來源支撐工程開發(fā)的可行性。工程定位44四、工程產(chǎn)品建議問題：工程以什么樣的產(chǎn)品入市？45別墅建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議：使用地中海式風(fēng)格及托斯卡納風(fēng)格提升工程檔次.華橋城.關(guān)麓萬科東海岸觀水景別墅布局湖濱生態(tài)別墅區(qū)突出觀景特點，最大化的利用觀景資源，物業(yè)布局呈流線型排布。46別墅戶型建議〔雙拼面積300-400平米，獨棟400-600平米〕戶型建議參照濟南高檔別墅，如魯商御龍灣，奧龍觀邸，及康橋圣菲等高端別墅47別墅建筑分布建議五峰山景區(qū)環(huán)湖西路本案雪野水庫雪野水庫工程地塊總體呈現(xiàn)北高南低的地形布局，環(huán)境由北向南，由中心向兩側(cè)優(yōu)化。建議工程將獨棟別墅設(shè)置為沿湖，由北向南遞增面積及物業(yè)價值，根據(jù)臨湖景觀的大小，面積區(qū)間為400-600平米，車庫半地下設(shè)計，別墅品質(zhì)及建筑風(fēng)格要頗顯高貴，與周邊低檔次工程拉開檔次，實現(xiàn)工程品牌及開發(fā)商利潤最大化。工程地塊由沿湖向中心過渡區(qū)間，建議設(shè)置300平米左右的雙拼別墅，與中心洋房自然結(jié)合，雙拼別墅東向，西向建筑大露臺，地上一層設(shè)計車庫，南北向雙院落，建筑高度與獨棟拉開，便于客戶，通過頂層露臺飽覽湖景，提高產(chǎn)品價值。建筑材質(zhì)及建筑工藝，突出手工打造，給客戶以量身定制的高貴感。48花園洋房產(chǎn)品建議花園洋房半地下設(shè)計，北向設(shè)置下沉式車庫，戶型面積160-300平米，總體設(shè)計為四層，其中一層，二層為連層復(fù)式，300平米帶小院，一梯兩戶，南側(cè)小院，采光良好，但無法飽覽湖景，適宜低價入市。三層，四層設(shè)計空中花園，大露臺，可以一覽工程湖區(qū)美景，建議通過該賣點提升售價，實現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化。49公寓產(chǎn)品建議外立面要與周邊環(huán)境相互協(xié)調(diào)，酒店式管家效勞，表達其高貴產(chǎn)品品質(zhì)，戶型區(qū)間建議為40-60平米，便于客戶投資及臨時居住。產(chǎn)品精裝修設(shè)計，附帶家具及家電，裝修風(fēng)格要與酒店的定位一致，同時利用精裝修，實現(xiàn)產(chǎn)品功能多元化。50小高層產(chǎn)品建議沿地塊北向環(huán)湖西路設(shè)置12-13層，兩梯四戶板式建筑，南北通透，一層挑空設(shè)計，中間允許汽車通過，兩邊分布房源，地塊南側(cè)樓體四個單元設(shè)計，兩邊各兩個單元，樓體北側(cè)設(shè)置單元門及入戶大堂，南側(cè)沿街設(shè)置單層商鋪，不影響工程采光的同時，為工程提供商業(yè)網(wǎng)點配套，戶型建議樓體中央設(shè)置90平米兩室，兩側(cè)設(shè)置130-150平米三室，南向沿街不宜設(shè)置過大戶型，同時注意控制樓體面寬。內(nèi)部小高層建議高度為11-13層，與南向沿街實現(xiàn)上下落差，點式設(shè)計，中央設(shè)置景觀帶，建議使用大戶型，160-300平米之間，270度觀景飄窗設(shè)計，飽覽中央景觀，充分利用工程自然景觀，同時可以使用精裝修，實現(xiàn)大幅溢價，吸引局部高端客戶。外立面建議色調(diào)鮮明，吸引往來車輛及路經(jīng)潛在客戶注意。51物業(yè)配套及其他建議物業(yè)效勞方面建議采用酒店式管家效勞，客戶需要預(yù)約才可以享受，凸顯客戶的尊貴感。配套建設(shè)頂級健身會所及高檔康體中心，醫(yī)療，游泳池等，滿足高端客戶各方面需求。52問題：利潤是否可以實現(xiàn)，風(fēng)險是否可以躲避？五、工程投資和利潤估算53物業(yè)產(chǎn)品分布區(qū)域１區(qū)域２區(qū)域３區(qū)域２區(qū)域４小高層沿湖別墅花園洋房酒店公寓及會所54酒店地塊投資估算序號項目單價(元)面積（㎡）總投資(萬元)開發(fā)建設(shè)總投資492221土地成本50013590067952酒店公寓安裝工程費500023600118003洋房安裝工程費25002363359084別墅安裝工程費23002000046005企業(yè)會所安裝工程費55001000055006道路及市政管網(wǎng)1507723311587規(guī)劃、設(shè)計費50772333868前期報規(guī)報建4007723330899監(jiān)理費用227723317010公共配套設(shè)施費35006200217011綠化成本30077233231712不可預(yù)見費150772331158開發(fā)成本合計450511管理及財務(wù)費用3007723323172銷售費用240772331854開發(fā)費用合計4171工程投資和利潤分析55北地塊工程投資估算序號項目單價(元)面積（㎡）總投資(萬元)開發(fā)建設(shè)總投資590901土地成本50013450067252小高層安裝工程費2000130000260003洋房安裝工程費25001230730774道路及市政管網(wǎng)15014230721345規(guī)劃、設(shè)計費501423077116前期報規(guī)報建40014230756927監(jiān)理費用221423073138公共配套設(shè)施費350010003509綠化成本300142307426910不可預(yù)見費1501423072135開發(fā)成本合計514061管理及財務(wù)費用30014230742692銷售費用2401423073415開發(fā)費用合計7684工程投資和利潤分析56開發(fā)本錢合計工程總投資為：108312萬元57銷售及經(jīng)營收入測定

一、銷售收入估算1、銷售價格制定依據(jù)1〕工程土地購置本錢、建造本錢以及工程本身所打造的產(chǎn)品質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計理念；2〕消費群體對雪野湖片區(qū)的開展?jié)摿伴_展價值的認可度；3〕濟南市區(qū)及萊蕪片區(qū)局部樓盤的參照比照；4〕濟南市和萊蕪市房地產(chǎn)市場的價格走勢；5〕類比量化定價法。工程投資和利潤分析582、工程銷售收入估算根據(jù)前面論證的?價格定位?，獲知本工程整體實現(xiàn)銷售價格1)別墅為13500元/平，那么別墅總體銷售額為：20000×13500=27000萬元2)洋房為7400元/平，那么洋房的總體銷售額為：35940×7400=26596萬元3)酒店式公寓8800元/平，那么公寓的銷售額為：23600×8800=20768萬元4)企業(yè)會所9000元/平，那么企業(yè)會所的銷售額為：10000×9000=9000萬元5〕小高層為5900元/平，那么小高層的銷售額為：130000×5900=76700萬元總銷售額為160064萬元。3、銷售稅金及附加估算按照規(guī)定，本工程銷售須交納的銷售稅金及附加，按銷售總額的7%計取。共計：160064×7%=11204萬元。銷售及經(jīng)營收入測定

工程投資和利潤分析59本工程在計算期內(nèi)預(yù)計經(jīng)營收