房地產(chǎn)畢業(yè)論文

黑龍江建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)畢業(yè)題目：學(xué)生：指導(dǎo)老師：專(zhuān)業(yè)：建筑設(shè)備工程技術(shù)班級(jí)：5月答辯委員會(huì)意見(jiàn):答辯委員會(huì)(教師姓名、職稱(chēng))：畢業(yè)設(shè)計(jì)成績(jī)：摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著國(guó)家金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)的安全。其上漲因素重要有:供求矛盾逐步凸顯;開(kāi)發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場(chǎng)平衡;經(jīng)濟(jì)合用房所占比例極小,無(wú)法影響供應(yīng)、平抑房?jī)r(jià);流動(dòng)性過(guò)剩余的被動(dòng)投機(jī);戶(hù)籍制度間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲容易出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫,增加金融風(fēng)險(xiǎn),不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)良性、持續(xù)的發(fā)展。對(duì)于調(diào)節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策與建議是:調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)投資構(gòu)造,增加低價(jià)位住房供應(yīng);控制開(kāi)發(fā)成本,減少房地產(chǎn)公司的盼望利潤(rùn);加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢查與監(jiān)管力度,維護(hù)市場(chǎng)正常的價(jià)格秩序。核心詞：房地產(chǎn)價(jià)格;因素分析;調(diào)控政策一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念房地產(chǎn)價(jià)格能夠用“房?jī)r(jià)收入比”和“價(jià)格租金比”兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量。房?jī)r(jià)收入比即住房總價(jià)與居民年收入的比值,該指標(biāo)用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性,國(guó)際上普通認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在4～6倍之間較為適宜,這是20世紀(jì)90年代初世界銀行專(zhuān)家黑馬提出的一種世界銀行認(rèn)為“比較抱負(fù)”的房?jī)r(jià)收入比。黑馬指出,房?jī)r(jià)收入比高于6倍,就難以形成買(mǎi)方市場(chǎng),要使人們買(mǎi)得起房,房?jī)r(jià)收入比要在5下列。而中國(guó)全國(guó)的平均房?jī)r(jià)收入比在7～10倍左右,在某些都市已超出或遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出10倍,北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)收入比超出14倍。這反映了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)過(guò)快上漲狀態(tài)。房地產(chǎn)的“價(jià)格租金比”反映房?jī)r(jià)與租價(jià)的背離程度,也是判斷房地產(chǎn)價(jià)格與否理性增加的重要因素?！皟r(jià)格租金比”是國(guó)際上普通用來(lái)表達(dá)房?jī)r(jià)水平的高低。受數(shù)據(jù)可得性限制,這里我們采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)之比來(lái)表達(dá)房?jī)r(jià)與租金價(jià)格的相對(duì)變化:如果比值不不大于1,闡明價(jià)格租金比較高,投機(jī)成分和市場(chǎng)泡沫增大;反之,如果比值不大于1,則闡明價(jià)格租金比較低,市場(chǎng)的投機(jī)成分和泡沫在減少。近年來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)格租金比”不停提高,全國(guó)為1.03,—始終在1.04以上,上六個(gè)月即使有所回落,但仍然不不大于1的臨界值。闡明隨著房?jī)r(jià)的不停上升,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分和泡沫在不停增大。二、房地產(chǎn)價(jià)格攀升的因素大規(guī)模的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,中國(guó)的房地產(chǎn)與否是泡沫已成為經(jīng)濟(jì)學(xué)家們討論的焦點(diǎn)。日本在20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的破滅,嚴(yán)重地打擊了其經(jīng)濟(jì),造成了其近十年的經(jīng)濟(jì)衰退。國(guó)內(nèi)的許多經(jīng)濟(jì)研究者都以日本房地產(chǎn)泡沫為參考作了大量的對(duì)比研究,并得出了有價(jià)值的結(jié)論。但是,日本房地產(chǎn)發(fā)展有其特殊的一面,它是在特定的歷史環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下產(chǎn)生的。日本泡沫經(jīng)濟(jì)的背景和環(huán)境與我國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有很大的區(qū)別,中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似20世紀(jì)90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫,只有理解中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的真正因素,才干有效地采用有關(guān)政策來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的對(duì)的發(fā)展。我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格上升的因素重要有:(一)供求矛盾逐步凸顯是房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在因素1.政府為主導(dǎo)的運(yùn)作體制造成房地產(chǎn)供應(yīng)的局限性。因土地供應(yīng)量減少而造成供求矛盾逐步凸顯是房?jī)r(jià)上漲的直接因素。市場(chǎng)價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng),需求增加并且供應(yīng)減少時(shí)會(huì)造成價(jià)格的上漲。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是真正意義上的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),而是以政府為主導(dǎo)的運(yùn)作體制。土地的國(guó)家全部,使土地供應(yīng)完全處在國(guó)家壟斷狀態(tài),土地的相對(duì)供應(yīng)局限性,必然造成價(jià)格的上漲。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司價(jià)值鏈構(gòu)成中有兩個(gè)環(huán)節(jié)存在著壟斷行為:一是在土地獲得階段,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度,即土地使用權(quán)批租一級(jí)市場(chǎng)由國(guó)家壟斷;二是在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段,房地產(chǎn)是一種區(qū)域性的市場(chǎng),房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)均是在一定的地理空間上進(jìn)行的,占領(lǐng)了優(yōu)質(zhì)空間的開(kāi)發(fā)商形成了對(duì)該空間內(nèi)房地產(chǎn)的供應(yīng)壟斷。由于空間的唯一性,造成開(kāi)發(fā)商擁有了市場(chǎng)壟斷力量,形成壟斷價(jià)格。能夠看出,雙重壟斷是造成房地產(chǎn)價(jià)格上漲及消費(fèi)者剩余被剝奪的重要因素。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不停上升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要成本涉及:土地成本、建安成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤(rùn)等,土地價(jià)格和建材價(jià)格的上漲,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不停提高,對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成了推動(dòng)力。(1)土地交易價(jià)格不停上漲。首先,土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體,隨著工業(yè)化和都市化建設(shè)的推動(dòng),產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活條件的改善對(duì)土地形成了巨大的需求,大量的土地資源被占用,土地供需矛盾緊張,土地交易價(jià)格不停上漲。另首先,土地價(jià)格的不停攀升也受到地方政府的利益驅(qū)動(dòng)?，F(xiàn)在,土地的收入是地方政府財(cái)政的支柱。上海的賣(mài)地收入為216億元,相稱(chēng)于上海市地方財(cái)政總收入的24%。房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲,有助于地方政府獲取更多的收入,地方政府缺少克制房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力,土地交易價(jià)格上漲增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,推動(dòng)了房屋銷(xiāo)售價(jià)格的上漲。(2)建材價(jià)格上漲。我國(guó)現(xiàn)在正處在重化工業(yè)化和消費(fèi)構(gòu)造升級(jí)階段,投資需求旺盛,生產(chǎn)構(gòu)造偏重于重工業(yè)化,對(duì)鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大,而國(guó)際市場(chǎng)初級(jí)產(chǎn)品也處在價(jià)格上漲階段,這就造成了能源、原材料價(jià)格漲勢(shì)較猛。,建材價(jià)格指數(shù)曾達(dá)成105.1,生產(chǎn)成本增大,必然造成房?jī)r(jià)提高。3.需求含有剛性帶動(dòng)投資性資本介入造成房?jī)r(jià)上漲。商品房是一種特殊的商品:首先能夠用來(lái)居住,是其實(shí)用性;另首先,商品房能夠用來(lái)投資,其價(jià)值相對(duì)較高,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。(1)投資性需求。從20世紀(jì)90年代至今,我國(guó)儲(chǔ)蓄率大致維持在38%至40%左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界25%左右的普通水平。隨著利率的下降和居民投資意識(shí)的逐步上升,投資理財(cái)逐步成為居民家庭重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。由于股票和期貨風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高,需要大量的操作經(jīng)驗(yàn),人們的理解和接受程度還相對(duì)比較低,加上金融市場(chǎng)的不健全,打擊了潛在投資者的投資信心,因此房地產(chǎn)投資以相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定的收益率逐步成為投資者的選擇對(duì)象。諸多都市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上升、租金下降的現(xiàn)象,就是空房比例的上升影響了房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格,這也間接闡明了投資用的房產(chǎn)持續(xù)不停增加。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至6月底,全國(guó)商品房空置面積為1.24億平方米,其中空置商品住宅6563萬(wàn)平方米,空置辦公樓758萬(wàn)平方米,空置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3806萬(wàn)平方米。

(2)實(shí)用性需求。商品房最后的用途是用來(lái)居住。由于我國(guó)人口基數(shù)大,新增人口多,同時(shí)城鄉(xiāng)居民人均住房面積較低,因此人們改善居住條件的規(guī)定也十分迫切,對(duì)于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期含有剛性,而投資性需求含有彈性,隨著資產(chǎn)價(jià)格的上升,使人們產(chǎn)生資產(chǎn)持續(xù)上升的預(yù)期,能夠得出短期需求曲線DS。在資產(chǎn)價(jià)格比較低的時(shí)候,房產(chǎn)的投資價(jià)值沒(méi)有體現(xiàn),由于人們對(duì)居住空間的習(xí)慣,短期需求呈現(xiàn)剛性,不會(huì)因價(jià)格的上升而出現(xiàn)變化,為DE曲線。當(dāng)價(jià)格高于P0,消費(fèi)者出現(xiàn)房?jī)r(jià)不停上漲的預(yù)期,房地產(chǎn)投資價(jià)值和資產(chǎn)保值功效逐步得到承認(rèn),隨著價(jià)格的上升,需求出現(xiàn)邊際遞增的上升,此時(shí)為泡沫的出現(xiàn)期,在EF段上,斜率越大,表明泡沫越多。由于房地產(chǎn)的資源是有限的,價(jià)格P0以上的短期需求曲線呈現(xiàn)隨價(jià)格的上漲需求量增加的趨勢(shì),并且無(wú)限靠近。由于房地產(chǎn)的特性,造成房地產(chǎn)的長(zhǎng)久需求呈現(xiàn)隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲需求量逐步下降的趨勢(shì)。這是由于在短期內(nèi)由于生活習(xí)慣或者社會(huì)風(fēng)俗等的因素,人們來(lái)不及變化其消費(fèi)習(xí)慣,因此短期需求含有相對(duì)剛性,當(dāng)價(jià)格達(dá)成一定程度后,由于信息不完全,人們的跟風(fēng)以及非理性因素,造成房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)反常波動(dòng),即隨著價(jià)格上漲出現(xiàn)需求量的增加。而在長(zhǎng)久范疇內(nèi),人們能夠通過(guò)換小戶(hù)型或者通過(guò)遷移到地價(jià)相對(duì)低的地方來(lái)避免過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)生活造成的壓力,因此房地產(chǎn)長(zhǎng)久需求符合正常的需求曲線的模型,隨著價(jià)格的上漲需求量對(duì)應(yīng)下降,房地產(chǎn)長(zhǎng)久需求曲線富有彈性。短期需求曲線的變化過(guò)程為中的CE曲線到EF曲線,當(dāng)房?jī)r(jià)超出某個(gè)價(jià)格的時(shí)候,人們?cè)诜康禺a(chǎn)價(jià)格過(guò)高的時(shí)候會(huì)產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下跌的預(yù)期,同時(shí)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)逐步加大,此時(shí)隨著價(jià)格的上升,需求曲線會(huì)按照長(zhǎng)久需求曲線DL的方向運(yùn)行,即按照FB曲線運(yùn)行。此時(shí),即為房地產(chǎn)泡沫的破裂。我們能夠從需求的角度分析房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅的過(guò)程。(二)開(kāi)發(fā)商違規(guī)囤地行為擾亂了正常的市場(chǎng)平衡我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)含有兩個(gè)明顯的特性,即產(chǎn)品的差別性和信息不對(duì)稱(chēng)性。由于房地產(chǎn)位置固定加上不同區(qū)位的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件各不相似,以及建筑物的式樣、規(guī)模、設(shè)備等方面的差別,形成了房地產(chǎn)的差別性。信息不完全性使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合理性以及市場(chǎng)的完善性大打折扣,“道德風(fēng)險(xiǎn)”減少了市場(chǎng)優(yōu)化配備資源的效率。這些使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能是完全競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一市場(chǎng),而是一種交易費(fèi)用比較高的區(qū)域性和壟斷性市場(chǎng),加之我國(guó)房地產(chǎn)公司數(shù)量眾多,其在相鄰地區(qū)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)商品含有一定的替代性,因此房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)造屬于壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。房地產(chǎn)商面臨向下的需求曲線,含有壟斷勢(shì)力,在市場(chǎng)交易中處在優(yōu)勢(shì)地位,能夠按照邊際收益等于邊際成本的定價(jià)原則獲得超額利潤(rùn)。同時(shí),房地產(chǎn)商比消費(fèi)者和投資者都能夠獲得更多的市場(chǎng)信息,這種信息不對(duì)稱(chēng)進(jìn)一步增強(qiáng)了其優(yōu)勢(shì)地位,加之行業(yè)洗牌加劇帶來(lái)的地產(chǎn)寡頭進(jìn)程加速以及銀行間競(jìng)爭(zhēng)加劇給投資反彈發(fā)明的條件,使我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在越來(lái)越大的程度上由少數(shù)開(kāi)發(fā)商決定,即少數(shù)開(kāi)發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟,通過(guò)公布虛假?gòu)V告來(lái)夸張需求,通過(guò)囤積房屋、抬價(jià)而售等手段制造供應(yīng)緊張,從而達(dá)成哄抬房?jī)r(jià)的目的,炒作的成果必然是房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。金融經(jīng)濟(jì)自改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)加工貿(mào)易增加明顯高于非加工貿(mào)易,我國(guó)加工貿(mào)易實(shí)現(xiàn)順差1888.8億美元,而我國(guó)非加工貿(mào)易基本保持逆差,逆差為114.2億美元。正是由于這種貿(mào)易構(gòu)造的不均衡,造成了我國(guó)持續(xù)數(shù)年實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差,外匯儲(chǔ)藏快速增加。我國(guó)對(duì)資本流動(dòng)控制嚴(yán)格,維持了匯率的穩(wěn)定和貨幣政策的獨(dú)立,管理的浮動(dòng)匯率制度即使能夠避免國(guó)際資我市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響,能夠排除貨幣大規(guī)模投機(jī)沖擊的可能,但結(jié)售匯制度使資本流動(dòng)呈現(xiàn)單向自由化,外匯儲(chǔ)藏的增加帶來(lái)了基礎(chǔ)貨幣的大幅增加。另外,下六個(gè)月,人民幣開(kāi)始出現(xiàn)升值壓力,境外熱錢(qián)在人民幣升值預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下大量涌入,中央銀行通過(guò)外匯占款投放的基礎(chǔ)貨幣隨之大幅增加,通過(guò)乘數(shù)效應(yīng)的加大,造成了流動(dòng)性過(guò)剩現(xiàn)象。(五)戶(hù)籍制度間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲現(xiàn)有的戶(hù)籍制度造成了地區(qū)分割,限制了不同地區(qū)間勞動(dòng)力的自由流動(dòng),使我國(guó)形成了典型的“二元經(jīng)濟(jì)”。由于限制了以勞動(dòng)力為主的多個(gè)生產(chǎn)要素的流動(dòng),減少了社會(huì)對(duì)資源配備的效率,因此造成了一系列的不平等現(xiàn)象,而這又在一定程度上間接推高了重要都市的房?jī)r(jià)。學(xué)校周邊的房?jī)r(jià)往往是一種區(qū)域、一種都市房?jī)r(jià)的標(biāo)志。由于現(xiàn)有的教育制度,對(duì)教育資源,特別是小學(xué)教育資源的分派也是按戶(hù)口所在區(qū)片劃分,從而產(chǎn)生了對(duì)有關(guān)社會(huì)資金的吸引作用,進(jìn)而帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的整體性上升。同時(shí),在保障性住房購(gòu)置條件中,幾乎都有戶(hù)口限制,這一限制使得眾多都市新增就業(yè)人員無(wú)法買(mǎi)到適合這一購(gòu)置力層次的保障性住房,增加了社會(huì)壓力。同時(shí),由于現(xiàn)有戶(hù)籍制度立足于人口和地區(qū)的捆綁限制,公民在不同都市之間的自由遷徙、工作流動(dòng)都會(huì)受到很大限制,加上中國(guó)傳統(tǒng)思想觀念的因素,更加強(qiáng)化了國(guó)民固有的安土重遷的生活習(xí)慣。一種流動(dòng)性強(qiáng)的社會(huì),人們會(huì)更多地傾向于租房,傾向于投資更加方便變現(xiàn)的股票、債券,而不是不動(dòng)產(chǎn)。激勵(lì)公民自由遷徙、流動(dòng)的戶(hù)籍制度,有助于增加房地產(chǎn)的租賃,減少購(gòu)置的需求,進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。三、房?jī)r(jià)快速上漲的危害1.不利于社會(huì)的和諧發(fā)展。不利于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì),構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)要解決好人民群眾的“衣、食、住”行的問(wèn)題,規(guī)定在“住”這個(gè)問(wèn)題上能做到“居者有其屋”但是,中國(guó)部分地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲太快,價(jià)格太貴,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地的收入增加幅度,超出了人們的支付能力,造成住房矛盾比較突出,產(chǎn)生諸多社會(huì)問(wèn)題。特別是當(dāng)房?jī)r(jià)增加速度高于收入增漲幅度時(shí),人們?yōu)榱速I(mǎi)房不得不減少其它方面的開(kāi)支,這對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng),減少了社會(huì)、個(gè)人的福利,影響了社會(huì)的和諧發(fā)展。2.不利于經(jīng)濟(jì)良性、持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍將帶動(dòng)建筑、冶金、建材、運(yùn)輸和金融等有關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲,從短期來(lái)看,開(kāi)發(fā)商的投資收益和行業(yè)利潤(rùn)會(huì)明顯增加,但是,從長(zhǎng)久來(lái)看,大量的資金都涌入房地產(chǎn)行業(yè),而實(shí)體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)久得不到資金的投入,對(duì)這些行業(yè)和有關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的不利影響,不利于經(jīng)濟(jì)的良好、可持續(xù)發(fā)展。由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,近年來(lái)居民購(gòu)房的首付款和月供不停增加,月供和租房支出占居民消費(fèi)總支出的比重也不停提高。購(gòu)房支出增加,占比提高,擠出了購(gòu)房者在其它生活和發(fā)展方面的支出,嚴(yán)重制約著居民消費(fèi)的持續(xù)擴(kuò)大。特別在現(xiàn)在國(guó)際金融危機(jī)的大背景下,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲擠出了居民消費(fèi),扭曲著社會(huì)資源配備,成為擴(kuò)大消費(fèi)和保增加的“絆腳石”。3.容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲背后潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。首先,80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金,都直接或間接地來(lái)自銀行信貸,據(jù)中國(guó)央行1月20日公布數(shù)據(jù)稱(chēng):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款增速明顯加緊,全年房地產(chǎn)貸款超2萬(wàn)億,個(gè)人住房貸款的占比超出了75%。過(guò)分投機(jī)而非真正意義的居住消費(fèi)推動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲,已經(jīng)引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫破裂時(shí),大量的貸款變成壞賬,銀行可能遭遇流動(dòng)性危機(jī),這樣房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)由此涉及金融業(yè),使局部危機(jī)可能演變成全局性的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī),對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生惡劣影響。四、調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)快速上漲的對(duì)策與建議1.增加土地的供應(yīng)、加強(qiáng)土地的有效監(jiān)管,創(chuàng)新土地的出讓制度。中國(guó)自8月31后來(lái),經(jīng)營(yíng)性商品房開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)逐步實(shí)施“招拍掛”土地供應(yīng)方式,對(duì)于避免土地出讓環(huán)節(jié)的腐敗行為,以及國(guó)有資產(chǎn)的流失,是一種較好的供應(yīng)方式。但土地競(jìng)價(jià)“價(jià)高者得”的成果,就產(chǎn)生了諸多地王,并且現(xiàn)階段,大部分都市都是靠出讓土地來(lái)增加地方的財(cái)政收入,以武漢市為例,的土地收益占財(cái)政收入的比例高達(dá)40%,全國(guó)其它都市甚有更高者。這樣的狀況下,政府固然更樂(lè)意采用競(jìng)拍的方式來(lái)出讓土地。這些矛盾已經(jīng)日益嚴(yán)重,我們應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新土地的出讓制度來(lái)加以解決。一是采用“招標(biāo)式,價(jià)低者得”的辦法。所謂“招標(biāo)式,價(jià)低者得”方法,即參考建設(shè)工程招標(biāo)辦法,由都市政府規(guī)劃整頓好土地,并委托幾家信譽(yù)好的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)住宅方案,再經(jīng)專(zhuān)家評(píng)比出最佳方案后,公開(kāi)向開(kāi)發(fā)商招標(biāo)開(kāi)發(fā)建設(shè)。其中,列明建筑材料原則、開(kāi)工建設(shè)時(shí)間、竣工限制等,同時(shí),列明每平方米樓面價(jià)的出讓金。屆時(shí),哪家開(kāi)發(fā)商報(bào)出的售房?jī)r(jià)格最低,則項(xiàng)目出讓給哪家開(kāi)發(fā)。二是借鑒荷蘭政府采用“遞減競(jìng)價(jià)”的競(jìng)價(jià)規(guī)則。它是指拍賣(mài)標(biāo)的的競(jìng)價(jià)由高到低依次遞減直到第一種競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)價(jià)(達(dá)成或超出底價(jià))時(shí)擊槌成交的一種拍賣(mài),亦稱(chēng)“減價(jià)拍賣(mài)”。普通將增價(jià)和減價(jià)拍賣(mài)互相銜接,交替進(jìn)行,有人稱(chēng)之為“混合拍賣(mài)”或“荷蘭式拍賣(mài)”,即在減價(jià)拍賣(mài)出現(xiàn)兩個(gè)以上應(yīng)價(jià)人時(shí),立刻轉(zhuǎn)入增價(jià)拍賣(mài)。相比增價(jià)式拍賣(mài),減價(jià)拍賣(mài)能夠有效地克制競(jìng)買(mǎi)人非理性的沖動(dòng),使土地成交價(jià)格的更理性化。三是“一次書(shū)面報(bào)價(jià)的方式”,即現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)應(yīng)采用競(jìng)買(mǎi)人一次書(shū)面報(bào)價(jià)的方式進(jìn)行,按照價(jià)高者得原則最后擬定競(jìng)買(mǎi)人。這種做法強(qiáng)調(diào)的是進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后的“一次書(shū)面報(bào)價(jià)”行為,能夠有效的避免多次競(jìng)價(jià)帶來(lái)的非理性現(xiàn)象。在這種狀況下,對(duì)掛牌土地的底價(jià)的制訂就顯得尤為重要。土地是人類(lèi)生存的根基,合理運(yùn)用土地對(duì)人類(lèi)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。因此,不停完善招拍掛出讓機(jī)制,在改革的道路中不停探索新辦法,使土地資源得到最優(yōu)配備,又確保了大多數(shù)人民的利益,這樣才干增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧發(fā)展。