業(yè)主大會議事規(guī)則

業(yè)主大會議事規(guī)則第一章總則第一條(業(yè)主大會的組成)本業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。本業(yè)主大會設(shè)立的業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定。第二條(業(yè)主大會宗旨)本業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理、安全使用，維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，努力創(chuàng)建“管理有序、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、人際關(guān)系和諧的居住社區(qū)”。第三條(與相關(guān)部門和居民委員會的關(guān)系)業(yè)主大會、業(yè)主委員會自覺接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、房屋管理部門、居民委員會和相關(guān)行政管理部門的指導(dǎo)，依法履行職責(zé)，規(guī)范運(yùn)作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，主動告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。業(yè)主大會、業(yè)主委員會在日常運(yùn)作中遇到矛盾沖突時，各業(yè)主同意提交住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。第四條(物業(yè)管理區(qū)域基本情況)一、業(yè)主大會名稱：業(yè)主委員會辦公地址：路弄號室。二、物業(yè)管理區(qū)域范圍(四至及附圖)：東至、南至、西至、北至路。三、物業(yè)類型：住宅、辦公樓(住宅、辦公樓、商業(yè)用房、廠房、倉庫、其他類型物業(yè))四、物業(yè)管理區(qū)域概況：占地面積：平方米，房屋總建筑面積：平方米，其中住宅平方米，套，投票權(quán)數(shù)票;非住宅面積平方米，投票權(quán)數(shù)票。其他建筑面積平方米(不計(jì)入投票權(quán)數(shù))。第二章業(yè)主大會第五條(業(yè)主大會議事內(nèi)容)(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)決定物業(yè)管理模式、物業(yè)管理方案、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(三)制訂、修改專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約，決定專項(xiàng)維修資金使用方案和續(xù)籌方案;(四)決定業(yè)主大會訴訟事宜;(五)選舉、罷免業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員，選舉、罷免業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事;(六)審議決定業(yè)主委員會的工作權(quán)限和業(yè)主大會活動經(jīng)費(fèi);(七)審議決定業(yè)主代表大會、業(yè)主監(jiān)事會、業(yè)主小組的工作權(quán)限;(八)審查業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作報告;(九)審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案;(十)審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;(十一)改變和撤銷業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會、業(yè)主小組、業(yè)主代表大會的不當(dāng)決定;(十二)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(十二)決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項(xiàng)。第六條(業(yè)主大會會議形式)業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，具體會議形式由業(yè)主委員會確定。業(yè)主大會表決事項(xiàng)應(yīng)該經(jīng)過業(yè)主代表大會討論通過后提交業(yè)主大會表決。第七條(集體討論議事的方式)采用集體討論形式議事的,本業(yè)主大會由業(yè)主推選業(yè)主代表參加會議。推選業(yè)主代表參加會議的，業(yè)主代表產(chǎn)生方式如下：1、多層一個單元一名業(yè)主代表，K座2名，J座3名;某法人可以委托1人參加;2、業(yè)主代表由相應(yīng)單元或樓幢業(yè)主推選產(chǎn)生，擔(dān)任相應(yīng)業(yè)主小組組長;3、業(yè)主小組選舉產(chǎn)生副組長一名，在組長不能出席業(yè)主代表會議時作為業(yè)主代表出席;4、業(yè)主代表(組長、副組長)經(jīng)過業(yè)主小組半數(shù)以上業(yè)主同意方可當(dāng)選，但是通過二次投票仍然不能過半數(shù)贊同的，得票最多者當(dāng)選組長(業(yè)主代表)，得票次之者當(dāng)選副組長。第八條(業(yè)主代表的職責(zé))業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會、業(yè)主代表大會會議五日前，就業(yè)主大會、業(yè)主代表大會擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表業(yè)主意見，并在業(yè)主大會、業(yè)主代表大會會議上如實(shí)反映。根據(jù)需要召集業(yè)主小組會議，討論決定業(yè)主小組樓幢管理事宜，商議業(yè)主大會、業(yè)主代表大會討論事宜。第九條(表決票的送達(dá))鑒于物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，各業(yè)主同意屬下列情形之一的，均為表決票已送達(dá)：(一)當(dāng)面領(lǐng)取或送達(dá)，并由業(yè)主簽收;(二)按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送，包括傳真、電子郵件、短信、掛號信等有效方式;(三)投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱或者房屋內(nèi);【savanture不提倡使用本條】屬前款第(二)、(三)項(xiàng)的，應(yīng)能提供相應(yīng)證明，證明形式如拍照、掛號存根、公證等;或者同時電話聯(lián)系業(yè)主，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者居民委員會證明，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達(dá)情況。表決票按上述約定送達(dá)全體業(yè)主。第十條(業(yè)主大會表決形式)本業(yè)主大會采用以下第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)種形式進(jìn)行表決：(一)設(shè)投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主自行將個人意見投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會(換屆工作小組)統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。(二)專人送達(dá)、回收意見：由業(yè)主委員會(換屆工作小組)組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會(換屆工作小組)統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。(三)通過業(yè)主提供的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發(fā)送電子郵件。(四)傳真。(五)通過業(yè)主提供的其他聯(lián)系地址，經(jīng)郵局掛號或快遞發(fā)送書面征詢意見。已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權(quán)意見的，視為同意參與投票的業(yè)主中多數(shù)業(yè)主意見。業(yè)主大會統(tǒng)計(jì)票數(shù)應(yīng)該召開業(yè)主代表大會公開計(jì)票、唱票，接受業(yè)主監(jiān)督。差額選舉業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員、監(jiān)事會監(jiān)事或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，已經(jīng)送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權(quán)意見的，視為同意參與表決中得票數(shù)排名前列的相應(yīng)名額的候選人當(dāng)選或者獲得較多數(shù)票數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲聘。第十一條(業(yè)主大會會議與會業(yè)主的計(jì)算)業(yè)主大會會議采用集體討論形式召開的，與會業(yè)主代表以實(shí)到業(yè)主代表以及采取委托代理方式的業(yè)主代表計(jì)算。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)(業(yè)主人數(shù)、建筑面積)的業(yè)主。業(yè)主大會會議采用書面征求意見的形式召開的，與會業(yè)主以表決票送達(dá)的業(yè)主計(jì)算。第十二條(業(yè)主大會定期會議)業(yè)主大會每半年召開一次定期會議，召開時間為七月、一月。第十三條(業(yè)主大會臨時會議)下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議：(一)經(jīng)20%以上業(yè)主提議;【建議降低到5%】(二)業(yè)主委員會委員缺員，全體候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員后，仍缺員超過百分之三十的，應(yīng)當(dāng)在30天內(nèi)召開業(yè)主大會會議增補(bǔ);(三)15名以上業(yè)主代表提議的;(四)業(yè)主監(jiān)事會提議召開的;(五)業(yè)主委員會提議召開的;(六)根據(jù)法律法規(guī)和政策文件規(guī)定的其他情形。屬第一款第一項(xiàng)情形的，應(yīng)符合下列條件：有明確發(fā)起人;提議事項(xiàng)明確，屬于業(yè)主大會議事范圍;隨附提議人房地產(chǎn)權(quán)證和身份證復(fù)印件。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到提議之日起15日內(nèi)對是否召開業(yè)主大會會議作出決定，認(rèn)為有必要核實(shí)的可以對簽名的真實(shí)性和有效性等進(jìn)行核實(shí)。決定不召開的，應(yīng)說明事實(shí)、理由和依據(jù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。逾期未作出決定的，視作提議有效。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出召開業(yè)主大會會議決定之日起30天內(nèi)(未作出決定的在收到提議之日起45天內(nèi))，召開業(yè)主大會會議，就提議事項(xiàng)征求業(yè)主意見并表決，業(yè)主大會會議討論表決議題應(yīng)與提議議題相一致。屬第一款第二項(xiàng)情形的，業(yè)主委員會應(yīng)在30日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，補(bǔ)選缺額委員和候補(bǔ)委員。業(yè)主委員會委員全體辭職或者半數(shù)以上委員辭職的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和房屋管理部門在60日內(nèi)啟動業(yè)主委員會換屆改選程序并召開業(yè)主大會會議。屬第一款第三項(xiàng)情形的，業(yè)主委員會應(yīng)該在15天內(nèi)決定召開，或者召開業(yè)主代表大會決定是否召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主代表大會或者業(yè)主委員會決定召開的，應(yīng)該在30天內(nèi)召開。業(yè)主代表大會決定不召開的，業(yè)主委員會應(yīng)公告業(yè)主代表大會表決結(jié)果。屬第一款第四項(xiàng)情形的，業(yè)主委員會應(yīng)該在30天內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議，就提議事項(xiàng)征求業(yè)主意見并表決，業(yè)主大會會議討論表決議題應(yīng)與提議議題相一致。_屬第一款第五項(xiàng)情形的，業(yè)主委員會應(yīng)該在30天內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議，就提議事項(xiàng)征求業(yè)主意見并表決，業(yè)主大會會議討論表決議題應(yīng)與提議議題相一致。屬第一款第六項(xiàng)情形的，業(yè)主委員會應(yīng)該在收到相關(guān)政府文書或者發(fā)生相關(guān)事實(shí)的15天內(nèi)召開業(yè)主代表大會決定或者30天內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議。第十四條(召開業(yè)主大會會議的程序)業(yè)主大會會議按下列程序召開：(一)會議籌備工作業(yè)主委員會(換屆工作小組)做好開會前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票(選票)、核實(shí)業(yè)主情況。(二)發(fā)布公告業(yè)主大會召開會議前15日，由業(yè)主委員會(換屆工作小組)將會議的時間、地點(diǎn)、內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告，同時邀請房屋管理部門和居民委員會派員參加，并認(rèn)真聽取其意見和建議。(三)征詢意見或投票表決采用書面征求意見形式的,業(yè)主委員會(換屆工作小組)應(yīng)在召開業(yè)主大會15日前公告業(yè)主大會議題、議案，并在表決事項(xiàng)投票日期五日前發(fā)放征詢意見表或表決票(選票)，將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或投票表決。(四)回收統(tǒng)計(jì)意見業(yè)主委員會(換屆工作小組)根據(jù)第十條的規(guī)定回收業(yè)主意見，進(jìn)行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計(jì)。(五)通報大會議事決定業(yè)主委員會(換屆工作小組)在公告欄通報征詢意見或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會(換屆工作小組)根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果形成業(yè)主大會的議事決定，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(換屆工作小組)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議書面記錄并存檔。第十五條(業(yè)主、業(yè)主代表的代理)業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)符合下列約定：(一)業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主或者實(shí)際使用人、同住人參加，但受托人代理份額不能超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)的1%。(二)業(yè)主是單位法人的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議或者業(yè)主委員會。業(yè)主代表需委托代理人參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會會議的，其委托行為應(yīng)符合下列約定：(一)業(yè)主代表委托代理人參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會會議，代理人必須是本代表所在區(qū)域的業(yè)主;(二)業(yè)主代表的書面委托書。第十六條(提議再次召開業(yè)主大會會議的限制)業(yè)主大會對所提議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主在6月內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會會議進(jìn)行表決。第三章業(yè)主代表大會第十七條業(yè)主代表大會職責(zé)：1、業(yè)主代表大會對業(yè)主大會議案進(jìn)行討論，經(jīng)與會業(yè)主代表1/2表決通過方可提交業(yè)主大會表決;2、對小區(qū)公共部位維修、更新改造使用維修資金或者公共收益在5萬以內(nèi)的單項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行決策，經(jīng)業(yè)主代表大會2/3以上通過后實(shí)施;5萬以上的維修更新項(xiàng)目先由業(yè)主代表大會討論通過;并有權(quán)對維修資金的存放、使用進(jìn)行監(jiān)管;3、業(yè)主代表10名以上可以提出罷免業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員、監(jiān)事會監(jiān)事的提議;4、業(yè)主代表大會2/3以上通過可以罷免業(yè)委會委員、候補(bǔ)委員和監(jiān)事會監(jiān)事;5、業(yè)主代表大會2/3以上通過可以撤銷業(yè)主委員會或業(yè)主監(jiān)事會的不當(dāng)決定;6、業(yè)主代表10名以上可以提議召開業(yè)主代表大會臨時會議;7、業(yè)主委員會集體辭職、半數(shù)以上委員辭職或者不能按期換屆改選時，可以由業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生臨時業(yè)主委員會，代行業(yè)主委員會職責(zé);8、業(yè)主大會授權(quán)的其它事項(xiàng)。第十八條業(yè)主代表大會的的計(jì)票：業(yè)主代表大會會議采用集體討論形式召開，與會業(yè)主代表以實(shí)到業(yè)主代表以及采取委托代理方式的業(yè)主代表計(jì)算。到會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)(業(yè)主人數(shù)、建筑面積)的業(yè)主。業(yè)主代表大會會議表決應(yīng)該采用書面征求意見的形式，業(yè)主代表表決采取實(shí)名制，每張表決票應(yīng)該登載相應(yīng)業(yè)主代表所在區(qū)域的建筑面積和業(yè)主人數(shù)。與會業(yè)主代表所代表的業(yè)主人數(shù)和建筑面積計(jì)算以表決票書面送達(dá)業(yè)主代表為準(zhǔn)。業(yè)主代表大會作出決定，贊同票代表的業(yè)主人數(shù)和建筑面積同時達(dá)到全體業(yè)主人數(shù)和專有部分總建筑面積之和的比例應(yīng)該符合第十七條規(guī)定的比例。第十九條發(fā)生以下情形的應(yīng)該在15天內(nèi)召集業(yè)主代表大會：1、業(yè)主委員會決定可以在15天內(nèi)舉行業(yè)主代表大會，在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)決定相關(guān)事宜;2、10名以上業(yè)主代表提議可以召開業(yè)主代表大會，業(yè)主委員會應(yīng)該在15天內(nèi)召開業(yè)主代表大會;業(yè)主委員會拒絕召開的，應(yīng)該說明理由并向全體業(yè)主公告;3、業(yè)主監(jiān)事會決定舉行業(yè)主代表大會的，業(yè)主委員會應(yīng)該在15天內(nèi)召開業(yè)主代表大會;4、20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主委員會應(yīng)該在15天內(nèi)召開業(yè)主代表大會商議處理，或者在30天內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議;5、業(yè)主委員會集體辭職、半數(shù)以上委員辭職或者不能按時換屆改選時，十名名以上業(yè)主代表提議，或者街道辦事處、房管局或者居民委員會提議，在15天內(nèi)召開業(yè)主代表大會商議業(yè)主委員會換屆改選事宜。第四章業(yè)主委員會第二十條(業(yè)主委員會職責(zé))業(yè)主委員會除依法履行職責(zé)外，同時履行下列職責(zé)：(一)擬訂物業(yè)管理方案或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案，報業(yè)主大會決定;(二)擬訂業(yè)主委員會的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案，報業(yè)主大會決定;(三)擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約修改方案，報業(yè)主大會決定;(四)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案，報業(yè)主大會決定;(五)擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案，報業(yè)主大會決定;(六)擬訂專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，報業(yè)主大會決定;(七)擬訂改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案，報業(yè)主大會決定;(八)對違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理;(九)組織、主持或者提議召開業(yè)主代表大會、業(yè)主小組會議;(十)對緊急事項(xiàng)作出決定和處理，并在緊急事件發(fā)生后三天內(nèi)向全體業(yè)主公告或告知相關(guān)業(yè)主;(十一)業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)該向街道辦事處和房管部門匯報要求其指導(dǎo)小區(qū)換屆改選工作，業(yè)主監(jiān)事會可以敦促業(yè)主委員會和有關(guān)部門組織換屆改選工作;(十二)業(yè)主委員會委員全體辭職的，或者半數(shù)以上委員辭職的，應(yīng)該提前舉行換屆改選，在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會繼續(xù)履行職責(zé)，由于不履行職責(zé)造成損失的，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。第二十一條(業(yè)委會委員、候補(bǔ)委員條件)業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：(一)具有完全民事行為能力;(二)履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)專項(xiàng)維修資金;(三)遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力;(四)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職;(五)書面承諾積極、及時、全面履行工作職責(zé)。業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人由籌備組(或換屆改選小組)在街道、房管部門指導(dǎo)下組織業(yè)主通過書面推薦或組織座談會的形式自薦或推薦，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦候選人。提名初步候選人多于正式候選人名額的，由初步候選人在業(yè)主代表大會上演講，由業(yè)主代表大會投票選舉產(chǎn)生正式候選人。第二十二條(業(yè)主委員會組成和任期)業(yè)主委員會由委員和候補(bǔ)委員組成。業(yè)主委員會設(shè)委員7_名，候補(bǔ)委員3名，其中主任1名，副主任_2_名。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會從委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期_3年，委員可以連選連任。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員按照預(yù)定名額和候選人得票順序當(dāng)選。業(yè)主委員會可以聘請秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。秘書合同一年一簽，期滿可以續(xù)簽。秘書的工作職責(zé)由業(yè)主委員會決定并經(jīng)業(yè)主代表大會通過后實(shí)施。第二十三條(業(yè)主委員會會議)業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)則召開：(一)業(yè)主委員會每兩個月召開一次例會，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。(二)會議由主任負(fù)責(zé)召集，主任因故不能召集的，由副主任負(fù)責(zé)召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委員聯(lián)合召集。(三)委員因故不能參加會議的，提前1日向業(yè)主委員會召集人說明。(四)提前7日將會議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。(五)會議有過半數(shù)委員出席，作出決定須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。(六)做好會議書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會做出的決定，應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)以書面形式向全體業(yè)主公告。第二十四條(業(yè)主委員會委員的資格終止)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止：(一)已不是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的;或者雖然是業(yè)主，但連續(xù)6個月以上不在本小區(qū)內(nèi)居住的。(二)被司法部門認(rèn)定有犯罪行為的;(三)在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的;(四)以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的;(五)連續(xù)三次以上或者一年內(nèi)累計(jì)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的;(六)因疾病、經(jīng)常外出等原因難以履行職責(zé)的;(七)嚴(yán)重違反有關(guān)物業(yè)管理、財(cái)務(wù)會計(jì)法律、法規(guī)或者拒不履行業(yè)主義務(wù)的;(八)違反業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約或者違反業(yè)主大會、業(yè)主代表大會決定、業(yè)主委員會決定等;(九)業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員有下列行為之一的：(1)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;(2)向?yàn)楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè);(3)收受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益;(4)本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其下屬單位任職。屬于第(一)、(二)、(三)項(xiàng)情形的，委員資格自然終止，業(yè)主委員會將委員資格終止的情況及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。屬于第(五)、(六)、(七)、(八)、(九)項(xiàng)情形的，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后中止其委員職務(wù)，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其委員資格終止。業(yè)主委員會中止委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。屬于第(四)項(xiàng)情形，非全體委員辭職的，業(yè)主委員會應(yīng)將委員辭職情況及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并在下一次業(yè)主大會召開時補(bǔ)選委員;業(yè)主委員會委員全體辭職的，應(yīng)該提前三個月向街道辦事處和房管局書面提出，并在小區(qū)向全體業(yè)主公告。街道辦事處和房管局應(yīng)該在三個月內(nèi)組織業(yè)主選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會繼續(xù)履行職責(zé)，由于不履行職責(zé)造成損失的，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。業(yè)主委員會委員職務(wù)終止時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十五條(業(yè)主委員會主任、副主任、秘書不履行職責(zé)和資格終止的處理)業(yè)主委員會主任或者副主任委員資格終止的，業(yè)主委員會應(yīng)及時召開會議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任或者副主任。業(yè)主委員會主任、副主任應(yīng)當(dāng)依法履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，因拒不履行決定造成損失的，由責(zé)任人承擔(dān)。業(yè)主委員會秘書拒不履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，不履行工作職責(zé)，給業(yè)主、業(yè)主大會造成損失的，由業(yè)主委員會秘書承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主委員會秘書與業(yè)主委員會簽訂勞動合同時應(yīng)該明確業(yè)主委員會秘書的工作職責(zé)、勞動報酬和違約責(zé)任。業(yè)主委員會秘書被解聘或者合同到期，應(yīng)該與業(yè)主委員會辦理交接，拒不交接的應(yīng)該承擔(dān)法律責(zé)任。第二十六條業(yè)主委員會公開招聘1名秘書和----名財(cái)務(wù)人員。秘書和財(cái)務(wù)人員的任免由業(yè)主委員會會議決定，決定結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公示，公示時間不少于7日。第二十七條秘書的職責(zé)：(一)起草業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的會議通知，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布;(二)負(fù)責(zé)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會的會議記錄;(三)協(xié)助業(yè)主委員會的工作;(四)執(zhí)行業(yè)主委員會的決議;(五)接收業(yè)委會委員的書面辭職申請;(六)接收離任的業(yè)主委員會委員所保管的檔案資料及財(cái)物;(七)收取合理的復(fù)印費(fèi)后，向業(yè)主提供有關(guān)業(yè)主委員會會議和業(yè)主大會的會議記錄的復(fù)印件;第二十八條財(cái)務(wù)人員的職責(zé)：(一)嚴(yán)格遵守、執(zhí)行國家財(cái)經(jīng)法律法規(guī)和財(cái)會制度;(二)認(rèn)真審查各種報銷或支出的原始憑證;(三)根據(jù)原始憑證，做好現(xiàn)金和銀行賬目;(四)負(fù)責(zé)到銀行辦理經(jīng)費(fèi)領(lǐng)取手續(xù)，支付和結(jié)算;(五)負(fù)責(zé)支票簽發(fā)管理;(六)保管現(xiàn)金、空白支票、空白收據(jù);(七)作好工資、補(bǔ)貼的造冊發(fā)放工作;(八)定期向業(yè)主委員會匯報財(cái)政收支情況;(九)做好財(cái)務(wù)收支明細(xì)表;(十)在收取合理的復(fù)印費(fèi)后，向業(yè)主提供業(yè)主大會預(yù)算的復(fù)印件、業(yè)主大會財(cái)務(wù)報表的復(fù)印件等財(cái)務(wù)資料;第五章業(yè)主監(jiān)事會第二十九條業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，其成員數(shù)為人。業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)包括適當(dāng)比例的業(yè)主同住人代表。業(yè)主監(jiān)事會成員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。監(jiān)事會設(shè)主席一人，由全體監(jiān)事過半數(shù)選舉產(chǎn)生。監(jiān)事會主席召集和主持監(jiān)事會會議;監(jiān)事會主席不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上監(jiān)事共同推舉一名監(jiān)事召集和主持監(jiān)事會會議。業(yè)主委員會委員、秘書或其他高級管理人員不得兼任監(jiān)事。第三十條業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的任期每屆為年。監(jiān)事任期屆滿，連選可以連任。監(jiān)事任期屆滿未及時改選，或者監(jiān)事在任期內(nèi)辭職導(dǎo)致監(jiān)事會成員低于法定人數(shù)的，在改選出的監(jiān)事就任前，原監(jiān)事仍應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，履行監(jiān)事職務(wù)。第三十一條業(yè)主監(jiān)事會行使下列職權(quán)：(一)檢查業(yè)主大會、業(yè)主委員會財(cái)務(wù);(二)對業(yè)主委員會委員、秘書或者其他高級管理人員執(zhí)行職務(wù)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對違反法律、行政法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約或者業(yè)主大會決議的業(yè)主委員會委員、監(jiān)事、秘書或者其他高級管理人員提出罷免的建議;(三)當(dāng)業(yè)主委員會委員、秘書或者其他高級管理人員的行為損害業(yè)主的利益時，要求業(yè)主委員會委員、秘書或者其他高級管理人員予以糾正;(四)提議召開臨時業(yè)主大會會議，在業(yè)主委員會不履行法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的召集和主持業(yè)主大會會議職責(zé)時召集和主持業(yè)主大會會議;(五)向業(yè)主大會會議提出提案;(六)依據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，對業(yè)主委員會委員、秘書或者其他高級管理人員執(zhí)行職務(wù)時違反法律、行政法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約或者業(yè)主大會決議的規(guī)定，給業(yè)主、業(yè)主大會造成損失的，對業(yè)主委員會委員、秘書或者其他高級管理人員提起訴訟;(七)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會決議規(guī)定的其他職權(quán)。第三十二條業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事可以列席業(yè)主委員會會議，并對業(yè)主委員會決議事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議。業(yè)主監(jiān)事會發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會財(cái)務(wù)情況異常，可以進(jìn)行調(diào)查;必要時，可以聘請會計(jì)師事務(wù)所等協(xié)助其工作，費(fèi)用由業(yè)主大會承擔(dān)。第三十三條業(yè)主監(jiān)事會每年度至少召開一次會議，監(jiān)事可以提議召開臨時監(jiān)事會會議。業(yè)主監(jiān)事會的議事方式和表決程序，可以由業(yè)主監(jiān)事會提出經(jīng)業(yè)主代表大會1/2以上通過后公告實(shí)施。業(yè)主監(jiān)事會決議應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上監(jiān)事通過。監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)對所議事項(xiàng)的決定作成會議記錄，出席會議的監(jiān)事應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。第三十四條業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)所必需的費(fèi)用，由業(yè)主大會承擔(dān)。第六章業(yè)主小組第三十五條(業(yè)主小組職責(zé))物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以幢、單元為單位成立業(yè)主小組，業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。市政管理處辦公樓區(qū)域組成一個業(yè)主小組。業(yè)主小組履行下列職責(zé)：(1)討論業(yè)主大會擬討論的事項(xiàng);(2)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿;(3)決定本小組范圍內(nèi)涉及的共有部分、共用設(shè)備的維修、更新。業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持，按照業(yè)主大會表決規(guī)則進(jìn)行表決，業(yè)主小組作出的決定不得與業(yè)主大會、業(yè)主代表大會作出的決定相抵觸。業(yè)主小組依法作出的決定應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會和相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時履行。第三十六條(業(yè)主小組、業(yè)主利益的維護(hù))業(yè)主大會、業(yè)主代表大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主代表大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會的決定不得侵害業(yè)主小組所在單元、樓幢的利益。業(yè)主小組或者業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會的決定侵害本小組或業(yè)主利益的，可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主小組決議對本區(qū)域業(yè)主有約束力。業(yè)主認(rèn)為業(yè)主小組決定侵害自己利益的，可以請求人民法院予以撤銷。第三十七條(業(yè)主小組的召集)業(yè)主大會、業(yè)主代表大會表決事項(xiàng)前五日內(nèi)，業(yè)主代表應(yīng)該征詢業(yè)主意見或者召開業(yè)主小組會議討論相關(guān)表決事項(xiàng)，并在業(yè)主大會、業(yè)主代表大會會議上如實(shí)表達(dá)業(yè)主意見。涉及本區(qū)域維修更新改造的，經(jīng)由業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會要求召開業(yè)主小組會議或者征詢業(yè)主小組意見的，業(yè)主代表應(yīng)該提前15天書面告知業(yè)主小組全體業(yè)主，并在小組區(qū)域公告。或者書面委托業(yè)主委員會征詢本區(qū)域業(yè)主意見。本業(yè)主小組區(qū)域20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主小組會議時，業(yè)主代表應(yīng)該在15天內(nèi)召開業(yè)主小組會議討論決定相關(guān)事宜。業(yè)主代表不履行相關(guān)職責(zé)的，相應(yīng)小組業(yè)主可以更換業(yè)主代表，或者由業(yè)主委員會召集業(yè)主小組會議，討論決定業(yè)主小組相關(guān)事宜。第七章印章、公告、檔案管理和活動經(jīng)費(fèi)第三十八條(印章的使用管理)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度。業(yè)主大會印章、業(yè)主大會財(cái)務(wù)專用章和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管，不能由一人同時保管二枚以上印章，并按印章管理制度使用。業(yè)主監(jiān)事會印章由監(jiān)事會指定專人保管，并按印章管理制度使用。印章使用應(yīng)該經(jīng)過成員討論半數(shù)通過，經(jīng)業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會半數(shù)以上簽字方可用印。使用印章應(yīng)該辦理登記并留存底稿原件存檔備查。業(yè)主大會印章用于業(yè)主大會公告、決定和經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)或授權(quán)的合同、協(xié)議等文件。業(yè)主委員會印章用于業(yè)主委員會決議、公告、函件和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會決定或執(zhí)行簽署的合同、協(xié)議等文件。業(yè)主監(jiān)事會印章用于業(yè)主監(jiān)事會決議、公告、函件和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主監(jiān)事會決定或簽署的合同、協(xié)議等文件。印章管理制度由業(yè)主委員會制訂，報業(yè)主代表大會通過后向全體業(yè)主公告實(shí)施。第三十九條(信息公告)下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：(一)業(yè)主委員會決定;(二)業(yè)主大會會議決定;(三)業(yè)主監(jiān)事會決定;(四)業(yè)主代表大會決定;(五)業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會或者業(yè)主小組收到的訴訟、處罰、責(zé)令限期整改等相關(guān)文書;(六)業(yè)主小組決定在相應(yīng)區(qū)域公告。第四十條(業(yè)主大會檔案資料管理)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立檔案資料管理制度。業(yè)主大會檔案資料，由業(yè)主委員會指定專人保管。第四十一條(資料和財(cái)物移交)業(yè)主委員會換屆改選的，在選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十四條的規(guī)定移交其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員拒不履行正常移交義務(wù)的，業(yè)主委員會或業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟，造成損害的，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。業(yè)主代表大會、業(yè)主監(jiān)事會、業(yè)主小組資料交接和財(cái)務(wù)移交同樣參照以上條款辦理。第四十二條(業(yè)務(wù)培訓(xùn))業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)及業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，積極參加相關(guān)部門組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高依法履職的能力。第四十三條(業(yè)主大會活動經(jīng)費(fèi))業(yè)主大會活動經(jīng)費(fèi)包括業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的活動經(jīng)費(fèi)，由業(yè)主大會承擔(dān)，由業(yè)主按照住宅與非住宅按照物業(yè)服務(wù)費(fèi)的比例分?jǐn)偅渲凶≌糠职凑战ㄖ娣e分?jǐn)?。業(yè)主大會活動經(jīng)費(fèi)用于下列開支：(一)業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會會議開支，計(jì)_5000_元/年，按實(shí)報銷;(二)必要的日常辦公等費(fèi)用，計(jì)元/