2023年保險(xiǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

2023年保險(xiǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告目錄一、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)因 PAGEREFToc357592686\h41、人口老齡化加速 PAGEREFToc357592687\h42、現(xiàn)有投資渠道收益率低 PAGEREFToc357592688\h73、保險(xiǎn)資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的契合 PAGEREFToc357592689\h84、監(jiān)管政策的放開(kāi) PAGEREFToc357592690\h9二、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn) PAGEREFToc357592691\h101、養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式 PAGEREFToc357592692\h102、美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)成熟 PAGEREFToc357592693\h123、美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn) PAGEREFToc357592694\h14（1）按需求開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型的老年住宅模式 PAGEREFToc357592695\h14（2）政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行有效規(guī)范 PAGEREFToc357592696\h14（3）運(yùn)作模式靈活性較強(qiáng) PAGEREFToc357592697\h15（4）“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展成熟 PAGEREFToc357592698\h15（5）養(yǎng)老咨詢(xún)業(yè)發(fā)達(dá) PAGEREFToc357592699\h16（6）體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)理念 PAGEREFToc357592700\h164、美國(guó)太陽(yáng)城案例分析 PAGEREFToc357592701\h165、日本養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn) PAGEREFToc357592702\h19三、壽險(xiǎn)公司已成為中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主力 PAGEREFToc357592703\h211、泰康人壽的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)程領(lǐng)先同業(yè) PAGEREFToc357592704\h212、多家保險(xiǎn)公司積極參與養(yǎng)老地產(chǎn) PAGEREFToc357592705\h243、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)保險(xiǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn) PAGEREFToc357592706\h25（1）進(jìn)程各異 PAGEREFToc357592707\h26（2）大手筆全國(guó)擴(kuò)張 PAGEREFToc357592708\h27（3）分布在城市邊緣 PAGEREFToc357592709\h27（4）針對(duì)高端需 PAGEREFToc357592710\h27（5）只租不售 PAGEREFToc357592711\h27四、看好保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn) PAGEREFToc357592712\h281、保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)所面臨的問(wèn)題與解決之道 PAGEREFToc357592713\h28（1）政策支持對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展極為重要 PAGEREFToc357592714\h28（2）養(yǎng)老意識(shí)的轉(zhuǎn)變可能需要較長(zhǎng)時(shí)間，短期關(guān)注高端需求 PAGEREFToc357592715\h29（3）保險(xiǎn)業(yè)用于建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的土地價(jià)格較低，成本壓力小 PAGEREFToc357592716\h31（4）保險(xiǎn)產(chǎn)品“預(yù)銷(xiāo)售”，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債久期匹配 PAGEREFToc357592717\h32（5）房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中并不占據(jù)優(yōu)勢(shì) PAGEREFToc357592718\h332、預(yù)計(jì)將帶來(lái)超過(guò)五千億保費(fèi)、提升投資收益率225BPs PAGEREFToc357592719\h343、風(fēng)險(xiǎn)因素 PAGEREFToc357592720\h37一、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)因養(yǎng)老地產(chǎn)主要是指針對(duì)老年人身心特征和生活模式而專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)的居住建筑。養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：1）保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；2）開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。1、人口老齡化加速截止2023年底，中國(guó)65歲以上的老齡人口數(shù)為1.27億，占總?cè)丝诘谋壤s為9.4%。同期，歐洲和美國(guó)的老齡人口數(shù)分別為1.19億和0.40億，這意味著中國(guó)的老齡人口數(shù)已超過(guò)整個(gè)歐洲，是美國(guó)的3倍。注：老齡化社會(huì)：60歲老人占總?cè)丝诒壤^(guò)10%或65歲老人占比超過(guò)7%；老年型社會(huì)：60歲老人占總?cè)丝诒壤^(guò)18%或65歲老人占比超過(guò)14%.老齡化進(jìn)程是指一個(gè)國(guó)家從老齡化社會(huì)向老年型社會(huì)轉(zhuǎn)變的時(shí)期。我國(guó)老齡化進(jìn)程大約始于2023年，將完成于2027年，用時(shí)約26年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于發(fā)達(dá)國(guó)家，是人類(lèi)歷史上速度最快的老齡化進(jìn)程。根據(jù)北京市民政部“9064”養(yǎng)老服務(wù)格局，計(jì)劃到2023年，90%老人居家養(yǎng)老，6%社區(qū)養(yǎng)老，4%在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，其中4%的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老比例是來(lái)自國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。但是，根據(jù)北京市政協(xié)對(duì)4000多名市民的調(diào)查顯示，希望將來(lái)入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的占參與調(diào)查總數(shù)的24.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府所預(yù)期的4%,相當(dāng)多的人渴望擁有一個(gè)獨(dú)立、舒適、高質(zhì)量的晚年生活。截止至2023年底，全國(guó)各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)約為4萬(wàn)家，床位390萬(wàn)張。根據(jù)民政部的規(guī)劃，要力爭(zhēng)2023年底每千名老人擁有的養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到24張。2023年，我國(guó)60歲以上的老年人的數(shù)量將達(dá)到2.15億，要達(dá)到民政部的數(shù)量要求就是516萬(wàn)張床位，還要增長(zhǎng)126萬(wàn)張。從床位建設(shè)投入上來(lái)看，東部、中部、西部建設(shè)一張床位的投入分別是30-50萬(wàn)元，20-35萬(wàn)元，8-20萬(wàn)元，按照20萬(wàn)元一張的床位建設(shè)費(fèi)來(lái)計(jì)算，也還要投進(jìn)2520億元，一年要將近1300億元。如果再考慮到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中的其余配套設(shè)施、護(hù)理人員、老年人消費(fèi)等延伸領(lǐng)域，整個(gè)中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的規(guī)模至少在2.5萬(wàn)億元以上。中國(guó)社科院所公布的測(cè)算數(shù)據(jù)，到2030年，我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)有望增至13萬(wàn)億元。2、現(xiàn)有投資渠道收益率低一直以來(lái)，中國(guó)保險(xiǎn)公司投資渠道主要集中在銀行存款、債券和股票。到2023年底，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額為6.85萬(wàn)億。其中銀行存款2.3萬(wàn)億，各類(lèi)債券3.06萬(wàn)億，股票和基金8080億元，長(zhǎng)期股權(quán)投資2151億元，投資性不動(dòng)產(chǎn)362億元，基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃3240億元。由于我國(guó)的保險(xiǎn)資金運(yùn)用過(guò)度地集中于銀行存款、債券投資等收益率較低的渠道，近期又趕上股市的低點(diǎn)，2023年，保險(xiǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)投資收益2085億元，投資收益率3.39%，為近年來(lái)的低點(diǎn)。由于股市波幅較大，債市乏善可陳，近7萬(wàn)億保險(xiǎn)資金需要尋找更為穩(wěn)定的投資方向。3、保險(xiǎn)資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的契合保險(xiǎn)資金投資注重安全性和穩(wěn)定性，其投資收益應(yīng)能平滑周期波動(dòng)。而股票投資收益率波動(dòng)較大，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)選擇具有均衡穩(wěn)定的投資收益的渠道才能有效抵御經(jīng)濟(jì)周期和資本市場(chǎng)波動(dòng)給公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有需求剛性、與資本市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度較低、收益均衡穩(wěn)定等特征，因而投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可有效提高保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債匹配水平。投資養(yǎng)老地產(chǎn)的回收期長(zhǎng)，與保險(xiǎn)公司可運(yùn)用的中長(zhǎng)期資金具有良好的匹配性。養(yǎng)老地產(chǎn)初期建設(shè)和中期運(yùn)營(yíng)的投資規(guī)模很大，投資回收期可長(zhǎng)達(dá)10-15年，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)或沒(méi)有外部金融工具支持的投資者很難進(jìn)入這一領(lǐng)域，而保險(xiǎn)公司目前擁有6.85萬(wàn)億元的可用資金，其中約有80%是壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中約一半是20年以上的長(zhǎng)期資金，四分之一是5-20年的中期資金，與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期十分匹配。保險(xiǎn)公司具有廣泛的客戶(hù)資源。保險(xiǎn)資金很大部分來(lái)自養(yǎng)老保險(xiǎn)等保障類(lèi)險(xiǎn)種，投資養(yǎng)老地產(chǎn)能與相關(guān)保險(xiǎn)險(xiǎn)種提供的服務(wù)相結(jié)合，直接服務(wù)于被保險(xiǎn)人。4、監(jiān)管政策的放開(kāi)2023年9月，保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域作出更細(xì)化規(guī)定。2023年7月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確了保障房建設(shè)和養(yǎng)老項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)，進(jìn)一步降低了保險(xiǎn)企業(yè)投資門(mén)檻，允許保險(xiǎn)資金采用多種投資方式，支持國(guó)家重大民生和發(fā)展工程。二、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)1、養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式發(fā)達(dá)國(guó)家典型的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作中，一般先由發(fā)起人設(shè)立私募基金，并由發(fā)起人成立管理公司管理該基金。管理公司根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)、區(qū)域優(yōu)勢(shì)、管理經(jīng)驗(yàn)等引進(jìn)運(yùn)營(yíng)合作伙伴作為戰(zhàn)略投資者，和基金成立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)養(yǎng)老項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理。美國(guó)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)主要通過(guò)投資房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）和運(yùn)營(yíng)商的方式擁有養(yǎng)老地產(chǎn)。REITs創(chuàng)立于1960年，它將眾多投資者資金集合在一起，由專(zhuān)門(mén)管理機(jī)構(gòu)操作，獨(dú)立的機(jī)構(gòu)監(jiān)管，專(zhuān)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)投資，所得收益由出資者按投資比例進(jìn)行分配。大多數(shù)REITs公司成立于上世紀(jì)的70-80年代，80-90%的物業(yè)是自有的，其余物業(yè)通過(guò)與運(yùn)營(yíng)商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺(tái)擁有。美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來(lái)源主要有五個(gè)方面：開(kāi)發(fā)收入、租金收入、服務(wù)收入、管理收入和增值收入。最主要的收入來(lái)源是開(kāi)發(fā)收入和租金收入，即通過(guò)銷(xiāo)售或者出租的方式獲得回報(bào)。此外，開(kāi)發(fā)商還通過(guò)提供各類(lèi)服務(wù)和輸出管理獲得服務(wù)收入和管理收入，通過(guò)開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)物業(yè)使物業(yè)本身價(jià)值得到提升。過(guò)去5年（2023-2023年）美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)REITs公司的股東回報(bào)率（紅利收益+資本利得）為11.64%。美國(guó)不同的REITs型投資商有著各自的投資經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，有些采用純出租模式，有些采用“出租+委托經(jīng)營(yíng)”模式，有些通過(guò)與運(yùn)營(yíng)商組建合資公司來(lái)管理旗下物業(yè)，還有些采用多元投資模式的平衡。不同投資模式下，REITs公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不盡相同，一般來(lái)說(shuō)，出租比例高的公司，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)低，相應(yīng)的，債務(wù)融資成本也低，但由于放棄了經(jīng)營(yíng)收益而使凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金的投資回報(bào)率維持在10%左右；與之相對(duì)，委托經(jīng)營(yíng)比例高的公司，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)略高，債務(wù)融資成本上升，但對(duì)經(jīng)營(yíng)剩余收益的分享提高了回報(bào)率，優(yōu)秀公司的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金回報(bào)率可以達(dá)到20%水平。2、美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)成熟美國(guó)在上個(gè)世紀(jì)下半葉進(jìn)入老齡化進(jìn)程，1960-1980年期間美國(guó)65歲以上人口占比迅速由9.19%提升至11.28%，2023年，這一比例是12.97%。人口老齡化推動(dòng)了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，1967年美國(guó)千名老人床位數(shù)是29張，與我國(guó)當(dāng)前水平類(lèi)似。1986年這一數(shù)字達(dá)到了48.5張，2023年更達(dá)到了79.9張。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，各類(lèi)上市的養(yǎng)老社區(qū)共19家，資產(chǎn)總額達(dá)到400億美元，凈資產(chǎn)額為200美元億左右。根據(jù)美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)上市公司2023年年報(bào)，美國(guó)上市養(yǎng)老社區(qū)的總收入為148.5億美元，凈利潤(rùn)達(dá)到18.68億美元，行業(yè)的ROA是10.45%。3、美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)（1）按需求開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型的老年住宅模式與國(guó)內(nèi)養(yǎng)老市場(chǎng)普遍集中于低端養(yǎng)老市場(chǎng)相比，美國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展較為均衡，按照老年人不同層次的需求開(kāi)發(fā)了不同類(lèi)型的老年住宅模式。（2）政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行有效規(guī)范美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)的建立需要獲取政府頒發(fā)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)牌照，同時(shí)，政府還建立了一套資質(zhì)評(píng)估系統(tǒng)，對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力等進(jìn)行有效評(píng)估。注：2023年年底，《北京市“十四五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》出爐，根據(jù)設(shè)想，該市鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門(mén)建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開(kāi)展“住房反向抵押貸款”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)期，中信銀行也率先推出了此項(xiàng)業(yè)務(wù)。（3）運(yùn)作模式靈活性較強(qiáng)美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目多為基金模式運(yùn)作，其中很多為上市公司，在上市前先發(fā)起設(shè)立私募基金并由發(fā)起人成立管理公司管理該基金。在運(yùn)作初期，分別與健康、醫(yī)療等機(jī)構(gòu)合資成立運(yùn)營(yíng)公司，打造綜合養(yǎng)老服務(wù)的集團(tuán)公司，并最終通過(guò)整合進(jìn)行整體上市。（4）“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展成熟“以房養(yǎng)老”：老人可以將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，定期獲得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)。房主去世后，該房產(chǎn)出售用于歸還貸款。美國(guó)議會(huì)在2023年通過(guò)了贊成法案，由住房及城市發(fā)展部具體負(fù)責(zé)制定實(shí)施細(xì)則并進(jìn)行審批和管理。（5）養(yǎng)老咨詢(xún)業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老政策提供咨詢(xún)。企、事業(yè)的各類(lèi)養(yǎng)老項(xiàng)目、工程提供硬件和軟件方面(項(xiàng)目發(fā)展建設(shè)、市場(chǎng)開(kāi)拓、管理經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)效益等)提供咨詢(xún)。社區(qū)、家庭、個(gè)人養(yǎng)老服務(wù)需求(服務(wù)項(xiàng)目、質(zhì)量控制、個(gè)案管理、居住環(huán)境改善、心理衛(wèi)生保健等)提供咨詢(xún)。（6）體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)理念在老年住宅的設(shè)計(jì)和建造等方面，充分考慮到了老年人的生理及心理特點(diǎn)，既方便其使用，又不至于使其感到孤獨(dú)和無(wú)用。4、美國(guó)太陽(yáng)城案例分析太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)是目前全世界運(yùn)作最成功的養(yǎng)老社區(qū)之一，該項(xiàng)目的所有者是DelWebb公司，后者于2023年被美國(guó)四大房產(chǎn)公司之一的PulteHome公司并購(gòu)。1959年，DelWebb公司開(kāi)始建造社區(qū)，首先建立一個(gè)商業(yè)中心，然后是高爾夫球場(chǎng)以及一個(gè)娛樂(lè)中心，同時(shí)建立了一些僅供55歲以上退休老人居住的樣品房。DelWebb公司將娛樂(lè)設(shè)施、高爾夫球場(chǎng)、商業(yè)設(shè)施作為太陽(yáng)城發(fā)展的關(guān)鍵。1960年，DelWebb公司開(kāi)始建造太陽(yáng)城，公司原本計(jì)劃前三年銷(xiāo)售1700套住宅，但到了1960年底2023套房子銷(xiāo)售一空。經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，太陽(yáng)城基本建成。由于越來(lái)越多的退休人員到太陽(yáng)城居住，80年代后期，DelWebb公司開(kāi)始建造SunCityWest，在90年代后半葉開(kāi)始建造SunCityGrand，在21世紀(jì)第一個(gè)十年的前期開(kāi)始建造SunCityFestival。太陽(yáng)城現(xiàn)有來(lái)自全美及世界各地的居民16萬(wàn)人，且一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。太陽(yáng)城的收入來(lái)源主要是公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。每年會(huì)所收益224萬(wàn)美元，高爾夫球會(huì)費(fèi)900萬(wàn)美元，合計(jì)超過(guò)千萬(wàn)美元，相當(dāng)于賣(mài)掉50多套別墅。此外這兩種設(shè)施還向公眾公開(kāi)經(jīng)營(yíng)，這部分收入還未計(jì)入。太陽(yáng)城成功的原因主要包括：地理位置好。太陽(yáng)城位于鳳凰城西北20公里處，全年平均有312天能夠接受到日照，在太陽(yáng)城建設(shè)之前，就有很多美國(guó)寒帶的老年農(nóng)民冬季來(lái)此度假。開(kāi)發(fā)成本低。開(kāi)發(fā)之前，太陽(yáng)城是一片半沙漠的棉田，土地非常便宜，降低了綜合開(kāi)發(fā)成本。現(xiàn)在，連體別墅中的一套住宅價(jià)位從9萬(wàn)美元到20萬(wàn)美元不等，并且還可以選擇全部、部分或不需公共維護(hù)保養(yǎng)的住宅。分階段開(kāi)發(fā)的方式。太陽(yáng)城的配套設(shè)施分階段建設(shè)，避免了資金浪費(fèi)，又保持了良好的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，同時(shí)降低了運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。大量的休閑設(shè)施和完善的配套設(shè)施。太陽(yáng)城有大量的生活設(shè)施，包括娛樂(lè)中心，圖書(shū)館，美術(shù)館，音樂(lè)廳，高爾夫球場(chǎng)，商業(yè)中心等。周邊的配套設(shè)施有公園、湖泊、博物館、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、教育機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)等。配套設(shè)施管理的社會(huì)化。在開(kāi)發(fā)完畢前，整個(gè)社區(qū)就得到了統(tǒng)一化管理，既保證了社區(qū)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)水平，實(shí)現(xiàn)品牌效益，又使社區(qū)得到了可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。專(zhuān)業(yè)的老年人社區(qū)。這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住天數(shù)不能超過(guò)30天，服務(wù)老年人的年輕人需居住在太陽(yáng)城周?chē)?。建筑?guī)劃完全按老年人的需求設(shè)計(jì)，如以低層建筑為主，完全無(wú)障礙設(shè)計(jì)。積極活躍的生活方式。太陽(yáng)城中很多老年人義務(wù)參與各項(xiàng)社區(qū)管理，積極投入各種活動(dòng)，如維持治安、護(hù)理其它老年人等。品牌連鎖的經(jīng)營(yíng)模式。在太陽(yáng)城模式成熟之后，將這種開(kāi)發(fā)模式有選擇性地應(yīng)用在其它城市，并沿用太陽(yáng)城的名稱(chēng)，以利于品牌建立。此外，20世紀(jì)60年代末，美國(guó)開(kāi)始老齡化進(jìn)程，美國(guó)老年人的獨(dú)立性意識(shí)很強(qiáng)，太陽(yáng)城的建設(shè)正好契合了當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景。5、日本養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)日本是世界上人口老齡化最嚴(yán)重的國(guó)家之一，2023年，該國(guó)65歲以上人口占比23%。在日本，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老已經(jīng)難以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的新形勢(shì)。主要因?yàn)椋耗贻p人有財(cái)力而無(wú)經(jīng)歷照顧家中的老人；年輕人的思想和觀(guān)念與老人傳統(tǒng)的行為方式形成反差。日本越來(lái)越多的的老人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式。日本老年人的居住建筑有兩種：一是兩代居，是公共住宅里適合于老少多代共居的大型居住單元；二是養(yǎng)老院，分為公費(fèi)、低費(fèi)和完全自費(fèi)三種，老年人可根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行選擇。日本的養(yǎng)老地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)都實(shí)行全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)以降低運(yùn)營(yíng)成本，一般都承諾老人入住后可承諾終老。與美國(guó)大型養(yǎng)老社區(qū)相比，日本的養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模較小，但規(guī)模設(shè)施齊全，講究“精益求精”。有一家現(xiàn)代化養(yǎng)老院“誠(chéng)信香里園”值得關(guān)注，它是松下電器公司投資修建，其特色在于各項(xiàng)設(shè)施都得到了高科技的武裝。日本保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)是很普遍的現(xiàn)象，如日本生命人壽相互保險(xiǎn)公司和日本明治安田生命保險(xiǎn)公司都出資設(shè)立了大型知名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。三、壽險(xiǎn)公司已成為中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主力1、泰康人壽的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)程領(lǐng)先同業(yè)泰康人壽是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域保險(xiǎn)公司中的領(lǐng)先者，最早獲得保監(jiān)會(huì)試點(diǎn)資格，最早推出與養(yǎng)老社區(qū)相掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品。目前，泰康在北京小湯山、上海崇明和海南三亞都在建設(shè)高端養(yǎng)老社區(qū)，同時(shí)計(jì)劃將云南、山東、遼寧等全國(guó)20—30個(gè)核心大中城市將作為二期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的城市，將北京等地的投資經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)品服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將被作為樣本全國(guó)推廣，打造全國(guó)連鎖養(yǎng)老社區(qū)的旗艦品牌。2023年4月，泰康人壽推出首個(gè)與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計(jì)劃——“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”。截止到2023年9月底，已經(jīng)有了130多位交費(fèi)客戶(hù)?！靶腋Ｓ屑s終身養(yǎng)老計(jì)劃”繳費(fèi)方式分為期交和躉交兩種，躉交方式下最低保費(fèi)200萬(wàn)元，期交最長(zhǎng)期限是10年。購(gòu)買(mǎi)該養(yǎng)老計(jì)劃的客戶(hù)有入住泰康社區(qū)的資格。產(chǎn)品目標(biāo)客戶(hù)的年齡段是30-60歲。2、多家保險(xiǎn)公司積極參與養(yǎng)老地產(chǎn)繼泰康之后，合眾人壽、新華保險(xiǎn)、中國(guó)人壽、平安集團(tuán)等多家壽險(xiǎn)巨頭紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，希望未來(lái)在該領(lǐng)域分得一杯羹。2023年9月平安集團(tuán)正式啟動(dòng)養(yǎng)老社區(qū)戰(zhàn)略，其進(jìn)軍養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目于9月23日在浙江桐鄉(xiāng)市正式啟動(dòng)。未來(lái)，平安計(jì)劃將在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部、海南島進(jìn)行五大戰(zhàn)略布點(diǎn)全齡化養(yǎng)老社區(qū)，開(kāi)發(fā)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)。新華保險(xiǎn)2023年2月公告，同意設(shè)立延慶養(yǎng)老項(xiàng)目公司和密云養(yǎng)老項(xiàng)目公司，前者為新華保險(xiǎn)獨(dú)資設(shè)立，2023年計(jì)劃投資5.4億元；后者新華保險(xiǎn)持股95%，2023年計(jì)劃投資9億元；兩項(xiàng)目2023年共投資14.4億元。新華保險(xiǎn)目前亦在積極開(kāi)發(fā)與養(yǎng)老社區(qū)對(duì)接的相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品，計(jì)劃在五年內(nèi)形成全國(guó)戰(zhàn)略布局。3、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)保險(xiǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)從對(duì)目前在建或?qū)⒔?xiàng)目來(lái)看，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有多種模式：1）建設(shè)與運(yùn)營(yíng)為同一主體，如泰康人壽通過(guò)專(zhuān)門(mén)設(shè)立的“泰康之家”平臺(tái)進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。該模式的優(yōu)點(diǎn)是可控性強(qiáng)，便于保險(xiǎn)公司的戰(zhàn)略制定和實(shí)施，缺點(diǎn)在于保險(xiǎn)公司缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，資金占用規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)。2）與開(kāi)發(fā)商合作模式，如中國(guó)人壽開(kāi)發(fā)的河北廊坊養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，由旗下國(guó)壽投資與中冶置業(yè)合作。該模式下投資商、運(yùn)營(yíng)商、開(kāi)發(fā)商為合作體，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)，有利于充分挖掘開(kāi)發(fā)商和保險(xiǎn)公司各自的優(yōu)勢(shì)。3）保險(xiǎn)公司也可采取股權(quán)投資的模式進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，通過(guò)戰(zhàn)略性或財(cái)務(wù)性投資已運(yùn)營(yíng)較成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，以獲得投資回報(bào)，并與自身保險(xiǎn)業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)。保險(xiǎn)公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)有如下特點(diǎn)：（1）進(jìn)程各異2023年12月6日，新華人壽拿到保監(jiān)會(huì)批復(fù)的允許股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資的兩張牌照，中國(guó)人保才向監(jiān)管層遞交上述兩項(xiàng)投資牌照申請(qǐng)。與此同時(shí)，泰康等率先獲得不動(dòng)產(chǎn)投資牌照的公司已經(jīng)開(kāi)賣(mài)與養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)的產(chǎn)品。（2）大手筆全國(guó)擴(kuò)張目前，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有7家壽險(xiǎn)公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，投入資金規(guī)模超過(guò)千億元。養(yǎng)老地產(chǎn)的分布遍及全國(guó)主要城市。（3）分布在城市邊緣從保險(xiǎn)公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)的分布來(lái)看，多位于城市邊緣地帶，如北京的昌平和延慶、河北的廊坊離北京市中心大約60km，沈陽(yáng)棋盤(pán)山距離沈陽(yáng)市區(qū)40km，浙江桐鄉(xiāng)距上海市中心120km。（4）針對(duì)高端需要獲得泰康養(yǎng)老社區(qū)的入住資格，需要購(gòu)買(mǎi)“幸福有約”高端養(yǎng)老年金產(chǎn)品，繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬(wàn)元人民幣；合眾人壽在武漢的“合眾健康社區(qū)”也是針對(duì)高端客戶(hù)。（5）只租不售從保險(xiǎn)資金的投資來(lái)看，建房賣(mài)房的模式暫不被允許，眼下留給保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)的營(yíng)運(yùn)模式基本是出租式。不過(guò)中國(guó)平安另辟蹊徑，以深圳平安不動(dòng)產(chǎn)旗下的自有資金投資養(yǎng)老社區(qū)模式，有效地避免了不能出售的政策障礙。四、看好保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)1、保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)所面臨的問(wèn)題與解決之道（1）政策支持對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展極為重要營(yíng)利性保險(xiǎn)地產(chǎn)的政策導(dǎo)向尚不明朗。保險(xiǎn)行業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)具有營(yíng)利性質(zhì)，沖淡了傳統(tǒng)的集中式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)半公益的性質(zhì)，因此國(guó)家政策的導(dǎo)向性尚不明朗。保險(xiǎn)公司介入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅會(huì)受到開(kāi)發(fā)資質(zhì)等各種限制，進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的一級(jí)開(kāi)發(fā)則更是難上加難。主要表現(xiàn)為二級(jí)獲地不確定。養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)一直沒(méi)有明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地，成本與普通商業(yè)用地沒(méi)有差別，但養(yǎng)老地產(chǎn)回報(bào)期是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，投資高卻回報(bào)率低。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)注冊(cè)成營(yíng)利性質(zhì)需到工商局審批，注冊(cè)成非營(yíng)利性質(zhì)需到民政局審批。昌平區(qū)目前已有的53家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，除少部分公辦機(jī)構(gòu)外，絕大多數(shù)為社會(huì)辦非營(yíng)利機(jī)構(gòu)。北京市昌平區(qū)民政局表示，該區(qū)至少已有三年未審批新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地。未來(lái)，政府為保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)提供支持是大勢(shì)所趨。在老齡化突然加速時(shí),政府統(tǒng)籌的養(yǎng)老金壓力會(huì)率先加大，必然會(huì)主動(dòng)放開(kāi)和接納民營(yíng)資本和商業(yè)保險(xiǎn)進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域。而作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)有力支撐和重要屏障的保險(xiǎn)業(yè)，將在未來(lái)社會(huì)養(yǎng)老保障體系中扮演積極的角色。2023年，北京率先將養(yǎng)老設(shè)施用地納入北京市年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。其中北京市首塊養(yǎng)老綜合用地位于北京順義區(qū)。北京市國(guó)土局表示，將通過(guò)財(cái)政、土地供應(yīng)等政策支持的手段，吸引社會(huì)資本投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，并根據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，實(shí)施不同的土地供應(yīng)方式，明確產(chǎn)權(quán)持有方式。同時(shí)，養(yǎng)老用地政策開(kāi)始逐漸規(guī)范，在很多城市，如北京、合肥、沈陽(yáng)等，養(yǎng)老綜合用地正式與工業(yè)用地、住宅用地一樣，通過(guò)招拍掛的形式出售。案例：北京太陽(yáng)城項(xiàng)目得到了政府政策的支持。北京太陽(yáng)城項(xiàng)目通過(guò)招拍掛的方式，開(kāi)發(fā)商持有土地，獲得發(fā)改委的一次性建設(shè)補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為一張床位8000—16000元。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，老齡化加速近使政府彭勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。上個(gè)世紀(jì)70年代，日本開(kāi)始出現(xiàn)老齡化加速的現(xiàn)象，政府獨(dú)立支撐養(yǎng)老已不可能實(shí)現(xiàn)，開(kāi)始鼓勵(lì)民間資本投資養(yǎng)老。1970年出臺(tái)“收費(fèi)養(yǎng)老院設(shè)置運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)方針”，一方面規(guī)定民營(yíng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)則，指導(dǎo)、規(guī)范行業(yè)，另一方面通過(guò)稅收減免鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。（2）養(yǎng)老意識(shí)的轉(zhuǎn)變可能需要較長(zhǎng)時(shí)間，短期關(guān)注高端需求老齡人口不等于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求，民辦養(yǎng)老院入住率不足。盡管我國(guó)現(xiàn)在各大城市養(yǎng)老床位緊缺，但是民營(yíng)養(yǎng)老院的入住率很低，有的民辦養(yǎng)老院床位空置率常年達(dá)到30%以上。目前，北京民辦養(yǎng)老院的入住率只有20%，太原民辦養(yǎng)老院的入住率只有48%。養(yǎng)老意識(shí)的轉(zhuǎn)變可能需要較長(zhǎng)時(shí)間。中國(guó)人有居家養(yǎng)老的傳統(tǒng)，社區(qū)養(yǎng)老的意識(shí)顯然沒(méi)有歐美國(guó)家普及，老年人也更愿意和自己的子女呆在一起。同時(shí)，民辦的養(yǎng)老院在土地使用、稅收等方面享受的待遇與公辦養(yǎng)老院差距甚遠(yuǎn)，推高了養(yǎng)老院的建設(shè)成本和維護(hù)成本，使得普通居民負(fù)擔(dān)不起。解決之道，關(guān)注高端養(yǎng)老需求。根據(jù)麥肯錫的報(bào)告，截至2023年，中國(guó)富裕家庭數(shù)量為160萬(wàn)個(gè)，2023年這一數(shù)字將達(dá)到440萬(wàn)個(gè)。經(jīng)濟(jì)家庭較好的老年人一般居住觀(guān)念轉(zhuǎn)變較容易，加上年輕夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，老人更愿意選擇養(yǎng)老社區(qū)，這些老人的子女也更愿意為父母選擇條件優(yōu)越的社區(qū)服務(wù)。養(yǎng)老社區(qū)相對(duì)于居家養(yǎng)老，有更大的吸引力：一是完善配套的基礎(chǔ)設(shè)施，如醫(yī)院等是老年人關(guān)注的重點(diǎn)；二是專(zhuān)門(mén)的老人生活區(qū)，有利于老年人形成自己的人際網(wǎng)絡(luò)，更方便地溝通感情；三是專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，最大限度地滿(mǎn)足老年人不同層次的需求，從而有針對(duì)性地提供服務(wù)；四是科技含量高，如在社區(qū)設(shè)置電子定位跟蹤系統(tǒng)，不管老人在哪兒出現(xiàn)意外，都能得到及時(shí)救助。案例：高端養(yǎng)老供給不足。高端養(yǎng)老地產(chǎn)的受歡迎程度是非常高的。匯晨國(guó)際老年公寓是北京昌平的高檔養(yǎng)老社區(qū)，提供溫泉等多項(xiàng)服務(wù)，房間月租金從4000元到6800元不等，要入住需排隊(duì)3個(gè)月。而泰康人壽和合眾人壽推出的產(chǎn)品都是針對(duì)高端客戶(hù)，以泰康人壽推出的“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”為例，繳費(fèi)門(mén)檻為200萬(wàn)元。養(yǎng)老地產(chǎn)的需求量正在日益加大。隨著老齡化的加速和老年人觀(guān)念的轉(zhuǎn)變，2023年養(yǎng)老地產(chǎn)需求5億平方米，2023年需求將達(dá)到7億平方米，再到2050年需求13億平方米，其中高端養(yǎng)老需求是需求增長(zhǎng)的先導(dǎo)。（3）保險(xiǎn)業(yè)用于建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的土地價(jià)格較低，成本壓力小投資房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首選城市核心地塊的土地，但是與自建辦公樓所需用地相比，養(yǎng)老社區(qū)占地較大，需要成百上千畝土地，一二線(xiàn)城市核心區(qū)域沒(méi)有太多的土地可供選擇。國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的地塊，絕大多數(shù)都是一線(xiàn)城市的郊縣和邊緣以及二三線(xiàn)城市，這些地區(qū)總體地價(jià)不貴。泰康、合眾等險(xiǎn)企因?yàn)檫M(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)早，拿地成本也相對(duì)較低，具有優(yōu)勢(shì)。建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的地方，還必須考慮所處的區(qū)域，是否交通便利、地理環(huán)境是否優(yōu)美宜居、醫(yī)院等配套機(jī)構(gòu)是否健全等，保險(xiǎn)公司建造養(yǎng)老社區(qū)的投資金額大部分是用于配套資源的建設(shè)上，目前保險(xiǎn)公司拍下的地段周邊環(huán)境宜居配套相對(duì)健全。以合眾人壽拍得的土地為例，在沈陽(yáng)棋盤(pán)山開(kāi)發(fā)區(qū)花費(fèi)3.7億元拍得34萬(wàn)平米米的土地，每平米的成本為1088元，棋盤(pán)山開(kāi)發(fā)區(qū)是風(fēng)景旅游勝地，在國(guó)際上享有盛譽(yù)，舉辦過(guò)世界級(jí)的博覽會(huì)和國(guó)際性的體育賽事，配套設(shè)施相當(dāng)齊全；在合肥長(zhǎng)豐縣雙墩鎮(zhèn)，成交價(jià)格是40萬(wàn)元每畝，相當(dāng)于每平米的成本是600元，合肥市雙墩鎮(zhèn)是合肥北部生態(tài)新城區(qū)中心，與全國(guó)高速公路網(wǎng)相通，擁有高爾夫球場(chǎng)等配套的基礎(chǔ)設(shè)施。（4）保險(xiǎn)產(chǎn)品“預(yù)銷(xiāo)售”，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債久期匹配難題：為了約束保險(xiǎn)公司假借“養(yǎng)老地產(chǎn)”等名義建設(shè)和銷(xiāo)售商品房，保監(jiān)會(huì)要求保險(xiǎn)公司不得以投資不動(dòng)產(chǎn)為目的，運(yùn)用自用性不動(dòng)產(chǎn)的名義，變相參與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。建房賣(mài)房的模式暫時(shí)不被允許，保險(xiǎn)企業(yè)只能長(zhǎng)期持有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，以“只租不售”的模式經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。這種租賃模式，將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期被拉長(zhǎng)至10年、甚至20年以上。由于回報(bào)周期相對(duì)漫長(zhǎng)，這也加大了投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)期需要10至12年，算上資金回籠，需要再加2年。如果建成后直接銷(xiāo)售，盈利可期；而從租賃方面來(lái)看，則需要在運(yùn)營(yíng)后3至5年后，才能達(dá)到收支平衡。解決方法一：中國(guó)平安另辟蹊徑，以深圳平安不動(dòng)產(chǎn)旗下的自有資金投資浙江桐鄉(xiāng)的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目的資金由于來(lái)自自有資金，不涉及保險(xiǎn)資金，因此可以采取“租售并舉”的模式。解決方法二：保險(xiǎn)公司無(wú)需等到房屋建設(shè)成功，所有相關(guān)配套設(shè)施都齊全時(shí)再開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，泰康人壽和合眾人壽已經(jīng)開(kāi)始“預(yù)銷(xiāo)售”仍在建設(shè)中的養(yǎng)老社區(qū)，以解決回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：日本、美國(guó)、臺(tái)灣等地養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)都以租賃的形式為主，會(huì)有投資商專(zhuān)門(mén)進(jìn)行投資并進(jìn)行上市，提供長(zhǎng)期低成本的資金支持，同時(shí)會(huì)有專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)商來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，降低運(yùn)營(yíng)成本，保險(xiǎn)公司買(mǎi)斷養(yǎng)老社區(qū)居住權(quán)，采取酒店式管理，收取會(huì)員管理費(fèi)，并開(kāi)發(fā)養(yǎng)老保險(xiǎn)客戶(hù)。（5）房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中并不占據(jù)優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)大佬紛紛大舉進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。銷(xiāo)售額全國(guó)排名前50名的開(kāi)發(fā)商中，已有10余家涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。加上中小房企，涉水房產(chǎn)商超過(guò)20家。2023年4月，中石化四川銷(xiāo)售與郫縣簽訂了《天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心項(xiàng)目投資協(xié)議》，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式。該項(xiàng)目總投資80億元，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬(wàn)張以上，欲將該該項(xiàng)目打造成國(guó)內(nèi)最好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的興趣也很大：美國(guó)的凱健、貝爾蒙特、哥倫比亞醫(yī)院等機(jī)構(gòu)紛紛向中國(guó)開(kāi)發(fā)商伸出橄欖枝；日本公司SECOM和上海陸家嘴宣布聯(lián)手進(jìn)軍上海養(yǎng)老地產(chǎn)；丹麥也表示，將在中國(guó)西部建立擁有500張床位、低碳環(huán)保的“西部養(yǎng)老中心”。養(yǎng)老地產(chǎn)涉及和整合的產(chǎn)業(yè)與普通的房地產(chǎn)行業(yè)不一樣，盈利點(diǎn)和價(jià)值探索也都是不一樣的，涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有：衛(wèi)生健康、家政服務(wù)、老年設(shè)施、保險(xiǎn)業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游和娛樂(lè)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、咨詢(xún)服務(wù)業(yè)。泰康打造的新模式上游連接醫(yī)療保險(xiǎn)，護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售，下游連接醫(yī)療保健、養(yǎng)生療養(yǎng)、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)鏈條設(shè)計(jì)完美，為客戶(hù)提供完美的保障。2、預(yù)計(jì)將帶來(lái)超過(guò)五千億保費(fèi)、提升投資收益率225BPs我們看好保險(xiǎn)行業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展，主要理由如下：第一，老齡化突然加速時(shí)，政府必然會(huì)支持保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展以釋放養(yǎng)老壓力。第二，高端消費(fèi)人群最先轉(zhuǎn)變觀(guān)念，由家庭式養(yǎng)老轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)養(yǎng)老，這部分人群正是保險(xiǎn)企業(yè)所建養(yǎng)老社區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)者。第三，保險(xiǎn)業(yè)用于建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的土地價(jià)格低廉，配套設(shè)施良好，成本壓力小。第四，險(xiǎn)企直接將未來(lái)建成的養(yǎng)老社區(qū)當(dāng)成保險(xiǎn)產(chǎn)品出售，既與負(fù)債的久期匹配，又降低了回收期長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。第五，養(yǎng)老地產(chǎn)涉及和整合的產(chǎn)業(yè)與普通的房地產(chǎn)行業(yè)不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中并不占據(jù)優(yōu)勢(shì)。養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)于保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)的帶動(dòng)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：1）養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)保費(fèi)收入的增加，2）投資資產(chǎn)投資收益率的提升。根據(jù)興業(yè)銀行和胡潤(rùn)百富聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)高凈值人群消費(fèi)需求白皮書(shū)》統(tǒng)計(jì)，截止2023年末，個(gè)人資產(chǎn)在600萬(wàn)以上的人群數(shù)量約270萬(wàn)人，擁有1億以上資產(chǎn)人群數(shù)量約6.35萬(wàn)人。預(yù)計(jì)高凈值人群選擇高端社區(qū)養(yǎng)老的比例較高，假設(shè)為10%，件均保費(fèi)200萬(wàn)元（以泰康“幸福有約”為例，則將合計(jì)為保險(xiǎn)公司貢獻(xiàn)5400億養(yǎng)老保費(fèi)收入。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)投資將提升總體投資收益率。養(yǎng)老地產(chǎn)的投資收益率高于普通商業(yè)地產(chǎn)，根據(jù)美國(guó)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的現(xiàn)金回報(bào)率在10%以上。2023年7月保監(jiān)會(huì)出臺(tái)一系列投資新政，其中，保險(xiǎn)公司投資非自用性不動(dòng)地的比例最高可達(dá)上季末總資產(chǎn)的15%。謹(jǐn)慎起間，以5%的投資比例和10%的投資資收益率來(lái)測(cè)算，養(yǎng)老地產(chǎn)投資可提升保險(xiǎn)資金整體收益率225BPs，預(yù)計(jì)對(duì)保險(xiǎn)公司內(nèi)含價(jià)值提升在5%以上。3、風(fēng)險(xiǎn)因素（1）中國(guó)仍處于養(yǎng)老觀(guān)念轉(zhuǎn)變期，短期內(nèi)市場(chǎng)空間仍具有不確定性。（2）養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式有待研發(fā)。沒(méi)有可供復(fù)制的成熟商業(yè)模式，“只租不售”束縛了運(yùn)營(yíng)的靈活性。（3）相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策規(guī)范也需完善。養(yǎng)老屬于民政部門(mén)主管、土地屬于國(guó)土部門(mén)主管，而規(guī)劃又屬于規(guī)劃部門(mén)主管，相互協(xié)調(diào)比較困難。

2023年出版行業(yè)分析報(bào)告2023年9月目錄一、技術(shù)進(jìn)步與新媒體發(fā)展帶動(dòng)出版業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型 PAGEREFToc357197373\h31、數(shù)字化是出版行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) PAGEREFToc357197374\h32、新媒體時(shí)代用戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣改變 PAGEREFToc357197375\h53、移動(dòng)終端普及帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 PAGEREFToc357197376\h74、政策大力扶持?jǐn)?shù)字出版產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 PAGEREFToc357197377\h8二、傳統(tǒng)出版業(yè)增長(zhǎng)平緩，但用戶(hù)需求仍然旺盛 PAGEREFToc357197378\h91、圖書(shū)期刊報(bào)紙整體增速保持平穩(wěn) PAGEREFToc357197379\h92、用戶(hù)消費(fèi)需求仍然旺盛，綜合閱讀率穩(wěn)步提升 PAGEREFToc357197380\h11三、教材教輔是中國(guó)出版業(yè)的支柱和驅(qū)動(dòng)力 PAGEREFToc357197381\h121、初高中毛入學(xué)率不斷提高，教育出版市場(chǎng)前景廣闊 PAGEREFToc357197382\h122、出版集團(tuán)深耕教育出版市場(chǎng)，開(kāi)拓全國(guó)盤(pán)活出版資源 PAGEREFToc357197383\h14一、技術(shù)進(jìn)步與新媒體發(fā)展帶動(dòng)出版業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型1、數(shù)字化是出版行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)隨著技術(shù)的發(fā)展，特別是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的進(jìn)步、電腦的普及以及數(shù)字閱讀器的開(kāi)發(fā)，人們的閱讀習(xí)慣和閱讀環(huán)境發(fā)生了深刻的變化。相比于傳統(tǒng)的報(bào)紙、期刊、圖書(shū)等傳媒方式，人們?cè)絹?lái)越傾向于選擇數(shù)字媒體，數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)也隨之迎來(lái)了一個(gè)高速發(fā)展期。傳統(tǒng)出版公司在數(shù)字化浪潮中也同樣而臨著沖擊，目前行業(yè)龍頭公司已經(jīng)開(kāi)始積極布局?jǐn)?shù)字出版等新領(lǐng)域。傳統(tǒng)出版向數(shù)字出版轉(zhuǎn)型，使得通過(guò)提供內(nèi)容實(shí)現(xiàn)價(jià)值的出版行業(yè)將不再囿于紙質(zhì)圖書(shū)的產(chǎn)品形態(tài)，得以突破貨架經(jīng)濟(jì)的限制，成為互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的一部分，規(guī)模經(jīng)濟(jì)、長(zhǎng)尾效應(yīng)作用更加突出;在定價(jià)機(jī)制、盈利模式等方而也有望制定新的規(guī)則、開(kāi)創(chuàng)新的空間。2023年，全球電子書(shū)市場(chǎng)增速加快，美英市場(chǎng)發(fā)展最快。美國(guó)電子書(shū)市場(chǎng)占美國(guó)整個(gè)圖書(shū)市場(chǎng)份額的近8%，達(dá)到了2.7億英鎊。英國(guó)市場(chǎng)2023年的電子書(shū)產(chǎn)品銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)20%至1.8億英鎊。德國(guó)的電子書(shū)市場(chǎng)不到整個(gè)圖書(shū)市場(chǎng)份額的1%，即少于7500萬(wàn)英鎊。2023年日本電子書(shū)市場(chǎng)占圖書(shū)市場(chǎng)的1.1%，即117億日元(9000萬(wàn)英鎊)，韓國(guó)電子書(shū)市場(chǎng)銷(xiāo)售額達(dá)到了1975億韓元(C1.1億英鎊)。近年來(lái)，我國(guó)數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅猛，2023年國(guó)內(nèi)電子圖書(shū)產(chǎn)業(yè)收入規(guī)模達(dá)到4億元，同比2023年增長(zhǎng)33%}2023年國(guó)內(nèi)電子圖書(shū)產(chǎn)業(yè)入規(guī)模達(dá)到5億元，同比2023年增長(zhǎng)25%。2、新媒體時(shí)代用戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣改變根據(jù)“第九次全國(guó)國(guó)民閱讀調(diào)查”結(jié)果，2023年我國(guó)18-70周歲國(guó)民包括書(shū)報(bào)刊和數(shù)字出版物在內(nèi)的各種媒介的綜合閱讀率為77.6%，其中傳統(tǒng)媒介如報(bào)紙、期刊閱讀率都下降，數(shù)字化閱讀方式同比大幅增長(zhǎng)。數(shù)字化閱讀方式主要包括網(wǎng)絡(luò)在線(xiàn)閱讀、手機(jī)閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤(pán)閱讀、PDA/MP4/MP5閱讀等。對(duì)各類(lèi)數(shù)字化閱讀方式的接觸情況進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，2023年我國(guó)18周歲-70周歲國(guó)民的網(wǎng)絡(luò)在線(xiàn)閱讀、手機(jī)閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤(pán)讀取等數(shù)字化閱讀方式接觸率，均有不同程度的上升?，F(xiàn)代生活節(jié)奏加快，受到高強(qiáng)度的工作、豐富的娛樂(lè)活動(dòng)以及網(wǎng)絡(luò)沖浪的擠壓，在家中、辦公室等固定場(chǎng)所的整塊閱讀時(shí)間漸漸萎縮。人們的時(shí)間被分散到上下班路途、會(huì)議就餐等過(guò)程中，形成越來(lái)越多的“時(shí)間碎片”。充分利用這些“時(shí)間碎片”的移動(dòng)閱讀，釋放了大批有心沒(méi)時(shí)間的讀者的閱讀需求，成為當(dāng)下閱讀的流行方式，手機(jī)、平板電腦、電子書(shū)等移動(dòng)電子閱讀器正在讓人們的閱讀習(xí)慣“移動(dòng)化”。2023年，在報(bào)紙期刊閱讀率走弱之時(shí)，以手機(jī)、電子閱讀器為代表的移動(dòng)數(shù)字閱讀成為促進(jìn)國(guó)民閱讀率增長(zhǎng)的主要引擎。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，手機(jī)閱讀、電子閱讀器閱讀等新型便捷的閱讀方式走進(jìn)人們的生活，使閱讀行為不再受時(shí)間、空間和環(huán)境的限制，閱讀變得更加容易進(jìn)行。這些數(shù)字化閱讀方式的發(fā)展，也成為國(guó)民綜合閱讀率上升的一個(gè)重要因素。2023年，我國(guó)18周歲-70周歲國(guó)民數(shù)字化閱讀方式(網(wǎng)絡(luò)在線(xiàn)閱讀、手機(jī)閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤(pán)閱讀、PDA/MP4/MP5閱讀等)的接觸率為38.6%，比2023年的32.8%上升了5.8個(gè)百分點(diǎn)，增幅為17.7%。根據(jù)《第九次國(guó)民閱讀調(diào)查》統(tǒng)計(jì)，從2023年到2023年的4年間，呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢(shì)，特別是在2023年以后，年均增幅度都在6個(gè)百分點(diǎn)左右。3、移動(dòng)終端普及帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)字閱讀產(chǎn)業(yè)的興起很大程度受益于數(shù)字終端的普及，數(shù)字閱讀器包括兩類(lèi)，一類(lèi)是專(zhuān)門(mén)的電子閱讀器、電紙書(shū)等設(shè)備，另一類(lèi)是移動(dòng)終端，包括平板電腦、手機(jī)等。根據(jù)IHSiSuppli2023年12月的數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，2023年全球電子閱讀器出貨量較2023年增長(zhǎng)了108%，達(dá)到了2710萬(wàn)臺(tái)的規(guī)模。據(jù)預(yù)測(cè)，該數(shù)據(jù)在2023年將達(dá)到3710臺(tái)，但是增長(zhǎng)率放緩，約為37%。預(yù)計(jì)未來(lái)電子閱讀器的出貨量仍將保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但增速會(huì)逐漸放緩，主要是由于前期固定用戶(hù)的使用率基本趨于飽和，另外來(lái)自平板電腦，智能手機(jī)等移動(dòng)終端的快速發(fā)展，也會(huì)影響純電子閱讀器終端的增長(zhǎng)率。近年來(lái)移動(dòng)終端快速發(fā)展，2023年全球智能移動(dòng)終端(平板及手機(jī))出貨量達(dá)到了4.87億部，首次超過(guò)了全球市場(chǎng)PC(臺(tái)式本及筆記本)的出貨量。我們認(rèn)為，未來(lái)移動(dòng)終端是帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要力量，單一功能的電子閱讀器會(huì)被逐漸淘汰，隨著相關(guān)應(yīng)用和內(nèi)容的豐富，未來(lái)趨勢(shì)是平臺(tái)化的運(yùn)作，通過(guò)云端進(jìn)行存儲(chǔ)和交互。在中國(guó)市場(chǎng)上，智能終端發(fā)展迅速，我們預(yù)計(jì)智能手機(jī)出貨量在2023年將超過(guò)功能手機(jī)。4、政策大力扶持?jǐn)?shù)字出版產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型2023年4月末，新聞出版總署《新聞出版業(yè)“十四五”時(shí)期發(fā)展規(guī)劃》正式發(fā)布?！兑?guī)劃》第一次將“電子書(shū)包研發(fā)工程”列入“十四五”重大工程項(xiàng)目?！兑?guī)劃》指出，通過(guò)電子書(shū)包及配套資源數(shù)字化工程提高教學(xué)資源重復(fù)使用率，推動(dòng)節(jié)能減排，形成內(nèi)容豐富、互動(dòng)性強(qiáng)、易于學(xué)生使用、符合青少年閱讀習(xí)慣的數(shù)字教學(xué)出版體系，推動(dòng)電子書(shū)包的發(fā)展。2023年出臺(tái)的《國(guó)家中長(zhǎng)期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2023-2023年)》明確要求，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)教育資源開(kāi)發(fā)與應(yīng)用。2023年下半年，新聞出版總署等牽頭組織的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)就電子書(shū)包的標(biāo)準(zhǔn)等開(kāi)始研究制定，在北京、上海、成都、廣州、深圳、大連等大城市的中小學(xué)，開(kāi)始了電子書(shū)包教學(xué)模式的實(shí)驗(yàn)和研究，研究涉及語(yǔ)文、數(shù)學(xué)、英語(yǔ)、科學(xué)、綜合活動(dòng)等課程。教育產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化，將是出版集團(tuán)進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型的最佳切入點(diǎn)，數(shù)字教育包括電子書(shū)包和教育信息化，教育部制定了100個(gè)示范區(qū)來(lái)進(jìn)行試驗(yàn)推廣，傳統(tǒng)的出版集團(tuán)抓住教育產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，再逐步全而向出版行業(yè)進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型。二、傳統(tǒng)出版業(yè)增長(zhǎng)平緩，但用戶(hù)需求仍然旺盛1、圖書(shū)期刊報(bào)紙整體增速保持平穩(wěn)出版發(fā)行行業(yè)在數(shù)字出版技術(shù)進(jìn)步與消費(fèi)