(完整版)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告

1**項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告**項(xiàng)目位于**、**與***三鎮(zhèn)區(qū)交界處，占地約**平方米，容積率*,綠化率30%,總建筑面積約**萬平方米，其中住宅建筑面積約**萬平米，商業(yè)面積約*萬平方米，*棟7層住宅、*棟11層中高層、*棟24層高層住宅，*棟3層聯(lián)排別墅。洋房主力戶型為90m2左右3、4房，120m2以上4到5房；別墅主力戶型190-300m2,洋房*套，別墅*套。是**集團(tuán)在**地區(qū)打造的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。**項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目預(yù)調(diào)整時(shí)間原計(jì)劃1已完成已完成2建筑設(shè)計(jì)單位確定已完成已完成3完成實(shí)施方案圖紙已完成已完成取得方案設(shè)計(jì)批文20**-*-*(已完成)4完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖20**-*-*(已完成)取得擴(kuò)初設(shè)計(jì)批文20**-*-*(已完成)5完成報(bào)建施工圖20**-*-*(已完成)20**-*-*(已完成)6工招標(biāo))20**-*-*(已完成)7景觀施工圖完(可用于施工招標(biāo))20**-*-*(已完成)8總包單位確定20**-*-*(已完成)920**-*-*(已完成)月20**-*-*(已完成)220**-*-*(已完成)半月20**-*-*(已完成)半月高層：20**-*-*別墅：20**-*-*(已完成)高層：20**-*-*較原計(jì)劃整體滯后4個(gè)月高層：20**-*-*(已完成)別墅：20**-*-*(已完成)高層：20**-*-*高層展示區(qū)提前20天完成，別墅展示區(qū)高層：20**-*-*高層：20**-*-*高層提前7天，別墅滯后2個(gè)半月外腳手架拆除高層：20**-*-*高層：20**-*-*預(yù)計(jì)滯后3個(gè)月(已考慮春節(jié)因素)高層：20**-*-*高層：20**-*-*月，高層滯后3個(gè)月高層：20**-*-*高層：20**-*-*月，別墅滯后2個(gè)月20**-*-*(**政策要求先規(guī)劃驗(yàn)收完成后才能竣工備案)完成前提：需與規(guī)劃處、樣板房、紅線外復(fù)，需營銷移交工作面后另預(yù)留2個(gè)月恢復(fù)時(shí)間高層：20**-*-*高層：20**-*-*半月高層：20**-*-*高層：20**-*-*月20天，高層滯后5個(gè)月25天回顧整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過程，在辦理規(guī)劃用地規(guī)劃、建筑方案、電子報(bào)批、建設(shè)工程規(guī)劃等環(huán)節(jié)時(shí)過程雖然不是一帆風(fēng)順，但還是提前10天取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》完成一級(jí)節(jié)點(diǎn)，人防、消防、防雷以及環(huán)評(píng)報(bào)建等事項(xiàng)也都能按計(jì)劃完成，但在辦理總包單位(20**年*月*日定標(biāo))招標(biāo)時(shí)進(jìn)度開始滯后，相應(yīng)監(jiān)理單位(20**年*月*日定標(biāo))招標(biāo)也3滯后，等定標(biāo)后走完流程，然后辦理合同備案、履約保函公證、開工條件審查，最后拿到《施工許可證》時(shí)進(jìn)度已比原計(jì)劃滯后兩個(gè)月。造成這一情況的主要原因是建設(shè)單位和總包單位都是第一次在**做工程，而**是全國辦理開發(fā)辦報(bào)建要求最嚴(yán)格的城市之一，大家初來乍到對(duì)**的法規(guī)、規(guī)范和辦事程序了解不夠透徹，同各方面的關(guān)系也沒有及時(shí)建立，體現(xiàn)在辦事過程上就是提交的資料、方案等總是不能一次通最后導(dǎo)致基礎(chǔ)施工完成時(shí)已比計(jì)劃工期滯后了4個(gè)半月，而在后續(xù)的別墅地下室、主體結(jié)構(gòu)的施工過程中同樣還是因?yàn)闆]有與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)職能部門做好充分、全面的溝通，過于依賴施工單位和一些所謂中間人的能力，沒有主動(dòng)去獲取信息，了解情況，局面一直非常被動(dòng)直至因?yàn)閯e墅地下室問題被主管部門處罰，不但造成經(jīng)濟(jì)上的損失，而且還因此耽誤了寶貴的趕工時(shí)間，以至于工期一直滯后，不能按集團(tuán)原先制訂的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成。為了改變這一不利情況，集團(tuán)、公司、項(xiàng)1.梳理計(jì)劃，合理調(diào)整項(xiàng)目部在集團(tuán)產(chǎn)品管理部的幫助指導(dǎo)下，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃重新進(jìn)行了梳理，在之前制訂的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃基礎(chǔ)上做了合理的調(diào)整，確保項(xiàng)目總體目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。2.優(yōu)化施工方案，突出重點(diǎn)，加大管理力度4為確保展示區(qū)開放，優(yōu)化施工方案，重點(diǎn)突擊5號(hào)樓施工，同時(shí)考慮到別墅區(qū)占項(xiàng)目用地大約三分之二，室外工程比較集中，人工湖等大開挖工程集中在別墅區(qū)，項(xiàng)目如不搶在雨季前完成，后續(xù)施工將十分困難，原計(jì)劃別墅區(qū)外架拆除比高層晚1個(gè)月，將嚴(yán)重影響展示區(qū)的按時(shí)開放，計(jì)劃編排不太合理。項(xiàng)目部迅速調(diào)整施工部署，重點(diǎn)突出別墅區(qū)進(jìn)度，經(jīng)過各方努力，別墅外架比原計(jì)劃提前1個(gè)月拆除，為項(xiàng)目整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供了保障。在合理調(diào)整計(jì)劃、方案的同把施工單位的弦繃緊，形成高壓，另一方面，切實(shí)解決相關(guān)單位困難，包括技術(shù)支持、提供場地，現(xiàn)場激勵(lì)，并及時(shí)與相關(guān)單位負(fù)責(zé)人甚至法人保持溝通聯(lián)系，至上而下，全方位推動(dòng)落實(shí)，使得各單位工作的積極性、主動(dòng)性都被激發(fā)，最終售樓處于2015年7月15日實(shí)現(xiàn)開放，為營銷蓄客爭取了充足的時(shí)間。在主體進(jìn)度滯后近5個(gè)月的情況下，迅速采取措施，有保有壓，突出重點(diǎn)，高層五號(hào)樓樣板房8月10日移交裝修，9月26日實(shí)現(xiàn)開放，比原計(jì)劃提前一個(gè)月，為營銷創(chuàng)造了有利條件。3.加強(qiáng)協(xié)調(diào)，主動(dòng)出擊，徹底改善周邊關(guān)系**與**存在地區(qū)差異，村、鎮(zhèn)、市三級(jí)聯(lián)動(dòng)管理，這樣一來管理頻度和強(qiáng)度加大，項(xiàng)目各單位也自打小算盤，斤斤計(jì)較，加之潛規(guī)則的存在，成本也大大提高。為了改變前期5被動(dòng)局面，工程部和項(xiàng)目部主動(dòng)與市規(guī)劃、建設(shè)，房管等部門互動(dòng)聯(lián)系，建立直接關(guān)系，并加強(qiáng)與村鎮(zhèn)相關(guān)部門聯(lián)絡(luò)，擺脫中間環(huán)節(jié)，爭取主動(dòng)；與此同時(shí)要求各參建單位，加強(qiáng)協(xié)調(diào)形成合力，改變以往高層單位與別墅單位各自為戰(zhàn)的局面，在項(xiàng)目統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下一致對(duì)外，這樣一來成本大大降低，關(guān)系反而理順，在后面所有市、鎮(zhèn)、村級(jí)檢查都符合要求，各級(jí)關(guān)系也都相處融洽。尤其在辦理預(yù)售證時(shí)，高層區(qū)單位與別墅區(qū)單位共同出擊，形成合力，實(shí)現(xiàn)別墅、高層交樓標(biāo)辦理預(yù)售證爭取了時(shí)間，為項(xiàng)目順利開盤提供了保障。驗(yàn)收方面，因?yàn)橥抗懿块T建立了良好的關(guān)系，所以在進(jìn)行竣工驗(yàn)收測量報(bào)告(實(shí)測)時(shí)，在7號(hào)樓兩個(gè)商鋪(目前為營銷中心)未按報(bào)建圖紙恢復(fù)的情況下，經(jīng)過協(xié)調(diào)與溝通，順利通過市房管局的測繪成果備案，并取得《房屋測量成果實(shí)測報(bào)告書》,同時(shí)完成****項(xiàng)目別墅區(qū)與高層區(qū)交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房檢查，在9號(hào)樓未辦理復(fù)工手續(xù)的情況下，一次性通過市住建局質(zhì)監(jiān)站和房管科的現(xiàn)場檢查。并于20**年*月*日順利通過市規(guī)劃局的規(guī)劃驗(yàn)收，取得批復(fù)，20**年*月*日取得市住建局批復(fù)的《竣工驗(yàn)收備案證》,提前10天完成一1.項(xiàng)目建設(shè)過程中嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)制訂的現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化管6理，嚴(yán)把安全質(zhì)量關(guān)，做到“樣板先行”,嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)化流做到每一批材料進(jìn)場都必須由監(jiān)理及我部專業(yè)工程師到現(xiàn)場驗(yàn)收，非合同指定品牌的材料將予以退場，最大限度上確保了工程質(zhì)量。完善各項(xiàng)檢查制度，加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理。2.通過建立微信群平臺(tái)方式，創(chuàng)新管理手段，把各相關(guān)人員緊密聯(lián)系在一起，把質(zhì)量安全問題及時(shí)通過圖文直播出來，讓相關(guān)單位和人員無從推諉，這樣一來，問題的處理更加及時(shí)有效；就施工過程中發(fā)現(xiàn)的重要問題和矛盾，要求相關(guān)專業(yè)人員及時(shí)召開工程專題會(huì)議針對(duì)性解決問題，同時(shí)明確責(zé)任主體，限期整改閉合。3.鑒于我司在其他項(xiàng)目中經(jīng)常出現(xiàn)的室外管道質(zhì)量問題，為了控制施工質(zhì)量，敦促施工、監(jiān)理各方各負(fù)其責(zé)，項(xiàng)目部專業(yè)工程師特地制定了室外管網(wǎng)施工隱蔽驗(yàn)收的規(guī)定。規(guī)定要求室外管網(wǎng)施工隱蔽驗(yàn)收須附照片，未附照片的工程量一律不予確認(rèn)。此舉對(duì)施工單位形成強(qiáng)大壓力，促使其管理人員及監(jiān)理加大了管控力度，管網(wǎng)施工質(zhì)量得到明顯提升和保障，取得了較好的實(shí)效。4.考慮到**項(xiàng)目購房客戶多為**投資客，交樓入伙面臨困難更為艱巨，就此，項(xiàng)目部提前組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)場，明確責(zé)任單位，限期整改閉合，追究處罰責(zé)任單位。同時(shí)作7為大業(yè)主，項(xiàng)目部嚴(yán)把最后一道關(guān)口，實(shí)行“一票否決”,施工單位任何質(zhì)量安全問題整改不到位，驗(yàn)收視為不通過，并停止相應(yīng)工程款支付。通過采取以上措施，**項(xiàng)目未發(fā)生一起大小安全事故，工程質(zhì)量問題返修整改率達(dá)到百分之百，**市、鎮(zhèn)、村級(jí)質(zhì)量、安全檢查全部達(dá)標(biāo)。1.項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃的管理項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃是項(xiàng)目發(fā)展的“綱”,編制總體計(jì)劃一定要結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，集以往經(jīng)驗(yàn)和集體智慧，認(rèn)真推敲，對(duì)要求時(shí)間較長的材料采購，材料認(rèn)樣、設(shè)計(jì)樣板等工環(huán)環(huán)相扣，整體統(tǒng)籌安排也至關(guān)重要，所以應(yīng)對(duì)每項(xiàng)報(bào)建環(huán)節(jié)的流程非常熟悉，才能高效快捷地完成每項(xiàng)報(bào)建工作，特別是在在新進(jìn)入的地區(qū)施工時(shí)要主動(dòng)、積極的了解當(dāng)?shù)氐霓k事流程，與相關(guān)部門建立良好關(guān)系，多進(jìn)行溝通，為今后開展工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2.與公司各部門的協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃及物資采購計(jì)劃必須按照項(xiàng)目制定的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃來制定。同時(shí)項(xiàng)目應(yīng)充分發(fā)揮對(duì)業(yè)務(wù)部門的推動(dòng)作用，避免過程中跟蹤不夠，待提交成果時(shí)間臨近，相關(guān)工作還未安排的事件發(fā)生。3.各施工單位之間的協(xié)調(diào)8總包單位是施工單位的核心，總包作用發(fā)揮不出來，工程進(jìn)展會(huì)很慢也很不協(xié)調(diào)，要利用總包去管理分包，可以減輕甲方的壓力和節(jié)約精力，但也要進(jìn)行監(jiān)督，要遏制顯失公平的事情發(fā)生，要支持分包不能讓分包處于絕對(duì)的弱勢，開展工作才會(huì)順利。由于甲方直接分包的單位太多，協(xié)調(diào)、配合工作量很大，主要是通過開協(xié)調(diào)會(huì)或相關(guān)人員現(xiàn)場碰頭的方式來做好協(xié)調(diào)、配合工作，為了減少扯皮，各分包單位剛明確收邊收口的責(zé)任劃分；明確管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行，先嚴(yán)隱患少，先松后嚴(yán)難。4.對(duì)監(jiān)理的管理質(zhì)量控制中一定要堅(jiān)持施工單位的自檢在前，監(jiān)理的檢查在中，甲方的檢查在后，這樣不僅檢查了質(zhì)量，同時(shí)也對(duì)監(jiān)理的工作起到了監(jiān)督和檢查作用。對(duì)監(jiān)理公司要按公司標(biāo)準(zhǔn)化流程進(jìn)行培訓(xùn)和考評(píng)，不達(dá)標(biāo)者嚴(yán)禁任用，增強(qiáng)監(jiān)理人對(duì)監(jiān)理做出的不適當(dāng)事宜及時(shí)予以糾正，采取問責(zé)制。5.環(huán)境施工與總平管線施工的工序穿插安排更趨合理景觀施工單位應(yīng)在總平雨污水管線施工開始時(shí)同步進(jìn)場，雨污水管敷設(shè)前對(duì)主要的景觀進(jìn)行定位(如水體，雕塑、硬質(zhì)景觀上的樹池等),水池、泵坑等先期施工，這樣雨污9水管道敷設(shè)時(shí)可以及時(shí)的調(diào)整有沖突的井位和管線走向，盡量減少后期重新開挖、移位砌筑等返工情況。另外在綠化給水管道和埋深相對(duì)較淺的總平強(qiáng)弱電管線敷設(shè)前完成高大喬木的栽種和土壤的造坡，這樣一方面便于總平景觀照明燈具的布置定位，另一方面也減少樹坑開挖和土坡反復(fù)調(diào)整對(duì)6.現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化管理的有效運(yùn)行。項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過程中注重標(biāo)注化管理的有效運(yùn)行。對(duì)材料驗(yàn)收、樣板先行、過程控制、完工驗(yàn)收等嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)化流程操作，不得隨意變動(dòng)。****項(xiàng)目共簽訂工程類合同79份，合同總金額*****萬元。這其中工程咨詢服務(wù)類合同31份，金額****萬元；工程施工類合同48份，金額*****萬元。項(xiàng)目預(yù)控目標(biāo)成本*****萬元，項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本預(yù)計(jì)為*****萬元，較預(yù)控目標(biāo)成本減少1000萬元，較好地完成了集團(tuán)審批的控制目標(biāo)成本項(xiàng)目語(萬元)計(jì)(萬元)(萬元)(萬元)(地下)(高層)(別量)(元/)單位管告目(F/管面)(元/f)(F/建面)(元/m)日標(biāo)成本(F/擊單位銷自日標(biāo)成本(F/研(F/室)(元/m)(F/錯(cuò)面)(元/m)3、環(huán)地評(píng)估費(fèi)(含日服分新)(1)土方及基杭支護(hù)0(2)接基堿工整()主體工程(40白較防治市(B)工稱啟理費(fèi)()造價(jià)咨詢費(fèi)()有者氣體檢測資(L3)門室工釋(14)外雄裝像工卷(16)公共都位裝修工卷(12)橙稈工整(1B)通風(fēng)空調(diào)工程0(19)消防工雇(20)變配電工海(21發(fā)電機(jī)工程(2)數(shù)氣工卷(2)電糧工割(24)三表抄送系統(tǒng)工程(25)智能化系統(tǒng)工程(2E)人防工整(n有線電裸工整(28)電話工海0(29)太陽催工海0(30)在筑外文面泛光服明工(31)環(huán)評(píng)驗(yàn)收工整(1)空外最觀綠化工座(2)室外道路及管網(wǎng)工海(C)小區(qū)水處理工程(4)體閑設(shè)施、交通標(biāo)識(shí)(5)市收電網(wǎng)引入工程四、配盒工整費(fèi)二其它變期)九、管合責(zé)用及其它費(fèi)用一、植會(huì)及磨加《含所和柜)(合語(十二+十三)(此項(xiàng)參考項(xiàng))成本控制的改進(jìn)1、對(duì)合約規(guī)劃的制訂上，根據(jù)項(xiàng)目特征盡可能壓縮招標(biāo)合同數(shù)量，使整個(gè)項(xiàng)目的工程招標(biāo)耗用時(shí)間縮短。2、招標(biāo)完成時(shí)間的執(zhí)行力上，根據(jù)施工進(jìn)度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程招標(biāo)過程編制詳細(xì)計(jì)劃，并對(duì)這個(gè)計(jì)劃的執(zhí)行進(jìn)行考3、對(duì)標(biāo)同類項(xiàng)目的產(chǎn)品，并對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品的優(yōu)化，比如大面積的墻面大理石材改為仿大理石多彩漆，這就是一個(gè)很好的優(yōu)化方案。4、根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程編制合理的結(jié)算工作并按計(jì)劃有效推進(jìn)。改進(jìn)以往結(jié)算工作的作風(fēng)，主動(dòng)與竣工單位聯(lián)系，加快項(xiàng)目工程結(jié)算時(shí)間，有效推進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的決算工作。工作中存在的不足1、預(yù)算編制審核的質(zhì)量還有待提高。比如咨詢公司在總包預(yù)算中某些工程量和預(yù)算單價(jià)偏差較大；因?yàn)槟承﹩蝺r(jià)大的工程量誤差問題，在園林工程招標(biāo)中標(biāo)后，中標(biāo)單位遲遲簽不下合同。樣板房裝修工程造價(jià)偏低出現(xiàn)流標(biāo)造成兩次招標(biāo)等等。項(xiàng)目中很多預(yù)算均委托造價(jià)咨詢公司計(jì)算與編制，但在審核預(yù)算中存在如何審核、審核重點(diǎn)在哪里等方式方法問題，由經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致多個(gè)工程出現(xiàn)漏項(xiàng)和少量的問題，給實(shí)際的施工管理工作帶來了一定程度的困難。2、與同事間的協(xié)作還不夠順暢。其主要表現(xiàn)在溝通的問題上。樣板房與售樓處的預(yù)算審核由不同人員負(fù)責(zé)，但在具體分工和與咨詢單位的溝通上出現(xiàn)問題，中間兩人工作間有相互穿插交換，致使售樓處的招標(biāo)預(yù)算出現(xiàn)辦公室門和衛(wèi)生間隔斷漏項(xiàng)這類不應(yīng)發(fā)生的工作紕漏。3、對(duì)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證的審核不及時(shí)。整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更現(xiàn)場簽證共550份，對(duì)于審核的及時(shí)性問題其中有早期對(duì)調(diào)整后制度的理解不到位，后期對(duì)施工方的有效管理方法的缺乏。簽證變更網(wǎng)上審批流程經(jīng)常是在公司需要檢查了，工程口將積壓的變更聯(lián)系單報(bào)網(wǎng)簽。由于擔(dān)心估算金額和最終的核準(zhǔn)金額會(huì)相差太大，更不能隨便亂填數(shù)據(jù)，致使項(xiàng)目部無法快速的完成估算金額的核實(shí)。但通過適當(dāng)有效的方式可要求施工方及時(shí)報(bào)送來協(xié)助快速完成估算金額的審4、對(duì)現(xiàn)場的施工情況了解不夠透徹，只有真正深入了施工現(xiàn)場才能對(duì)施工方報(bào)審的預(yù)算做出準(zhǔn)確的審核。對(duì)成本管理的一些意見和建議1、對(duì)規(guī)則的了解理解及運(yùn)用的問題。規(guī)劃與房產(chǎn)的面積計(jì)算規(guī)則的差異，導(dǎo)致兩邊數(shù)據(jù)相差較大。根據(jù)規(guī)則差異如何有效的將兩者結(jié)合起來，優(yōu)化房屋布局，在規(guī)控階段就要考慮這一問題，盡可能避免出現(xiàn)面積差異。2、設(shè)計(jì)變更的問題。多個(gè)單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)變更較多，致工程結(jié)算超合同價(jià)在10%以上。變更原因很多如產(chǎn)品品質(zhì)提升，現(xiàn)場根據(jù)工期調(diào)整設(shè)計(jì)施工做法，同時(shí)也有設(shè)計(jì)不到位變更增加，如大堂及電梯廳裝修工程中4、6棟標(biāo)準(zhǔn)層1#核心筒施工圖不完整，售樓處裝修工程中變更指定瓷磚、變更定制旋轉(zhuǎn)門，園林景觀整體燈光效果不夠變更調(diào)整等等。加強(qiáng)施工圖審查力度，總結(jié)和建立一套有效的審查方法，盡可能減少設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的缺位。3、工程款支付的問題。對(duì)工程進(jìn)度款支付的把控往往是施工管理的一個(gè)重要手段?，F(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)化合同是基于每個(gè)單項(xiàng)合同變更簽證均控制在合同價(jià)的5%以內(nèi)，對(duì)于可能出現(xiàn)變更簽證超出合同價(jià)很多的工程，工程款如何支付合同中沒有細(xì)則，特別是當(dāng)施工方在該工程中出現(xiàn)嚴(yán)重超支墊支時(shí)，將嚴(yán)重影響到工程施工的管理。對(duì)超額部分工程款的支付，應(yīng)在制度上進(jìn)行設(shè)置完善。時(shí)間就是金錢，效率就是生命。在實(shí)際施工管理中應(yīng)提倡按合同約定付款，但在及時(shí)付款又足額支付的情況下，應(yīng)對(duì)特別加強(qiáng)其工程質(zhì)量、進(jìn)度及處罰的管控力度，通過嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制管理，從而達(dá)到甲乙雙方共4、施工合作單位對(duì)集團(tuán)公司的內(nèi)部管理制度了解的問題。售樓處施工中設(shè)計(jì)部對(duì)裝修中用到的瓷磚進(jìn)行了更換，且其品牌也不在招標(biāo)文件的指定品牌內(nèi)，在未經(jīng)變更審批未確定單價(jià)的情況下，施工方直接采購回來直至結(jié)算才補(bǔ)上系統(tǒng)流程，給問題的解決增添了困難，也增添了與施工方之間的矛盾。如在實(shí)際的管理中編制一份詳細(xì)變更簽證辦理說明并為每個(gè)合作單位印發(fā)一份完整的范例樣本是一個(gè)行之有5、對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的了解與掌握的問題。現(xiàn)行的動(dòng)態(tài)成本編制由多個(gè)部門共同完成，但對(duì)于表中組成費(fèi)用較冗雜的開發(fā)間接費(fèi)不甚了解。如在表格中增加費(fèi)用備注說明，詳細(xì)列出組成明細(xì)能使查看報(bào)表的人更好的理解。6、工程竣工完后對(duì)合作單位的后評(píng)價(jià)制度的完善問題。目前集團(tuán)的合作商目錄中有很大的一部分企業(yè)是從來沒有與**合作過，今后如何選擇，制定標(biāo)準(zhǔn)化的后評(píng)價(jià)體系，為優(yōu)秀的企業(yè)提供更多投標(biāo)參與機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)雙方的共贏。七.營銷管理：1.項(xiàng)目位處**、**與**三鎮(zhèn)區(qū)交界處，20**年前僅受益于**及**傳統(tǒng)商圈輻射，立足于周邊片區(qū)附屬的生活配套區(qū)位；客戶多以本地為主，以置業(yè)自住角度出發(fā)，位置認(rèn)可2.20**年中下旬，受益于**客戶外溢投資導(dǎo)向需求，**受市場追捧，項(xiàng)目前期定位的“**概念”,獲得投資客戶的認(rèn)可，區(qū)位優(yōu)勢由**傳統(tǒng)鎮(zhèn)區(qū)配套提升至**北**高新科技1.**年**集團(tuán)，****大成力作3.**生態(tài)奢住圈：***,**人生4.智慧型墅區(qū)圈層：**高新科技園區(qū)，高智慧優(yōu)質(zhì)人才圈層聚居地5.**大道旁，莞深交通中樞：穗莞深城際輕軌、R3線環(huán)繞，莞深高速6.多元生活配套，盡顯便利生活：緊鄰**創(chuàng)意生活城、**中心等醇熟配套7.低密西班牙式墅區(qū)，鼎成私域版圖：10萬方的低密度西班牙式別墅住區(qū)，外占據(jù)**資源8.190-260m2高拓墅居，綠墅傳家：贈(zèng)送寬大陽光庭院、戶戶闊綽空間銷售概況1.銷售數(shù)據(jù)項(xiàng)目20**年銷售目標(biāo)約為**億元。自11月份開盤至12月31號(hào)，共計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約**套，金額總計(jì)為**萬元。完成年計(jì)劃的120.3%項(xiàng)目2016年共實(shí)現(xiàn)簽約**套，簽約金額總計(jì)為**萬元。項(xiàng)目2017年截止至目前實(shí)現(xiàn)簽約**套，簽約金額：*萬2.成交分析20**年成交客戶回顧**批成交客戶**客戶占比高達(dá)65%,**本地客戶占比僅為30%,**客戶主要集中在**、**、**、**,**客戶主要集中在****及城區(qū)?？蛻粽J(rèn)知途徑中電商的比重高達(dá)63%,其次是樓體及戶外，朋友介紹。20**年成交客戶回顧410批住宅成交客戶中**客戶占比為*%,**本地客戶占比*%,**客戶主要集中在**、**、**、**、**,**客戶主要集中在****及**城區(qū)，少量周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶成交客戶以老業(yè)主介紹或重購占據(jù)*%,其他途徑中朋友介紹、樓體條幅、果，其他客戶或者途徑較少項(xiàng)目整體售價(jià)走勢1.項(xiàng)目入市以略高于當(dāng)時(shí)周邊市場均價(jià)平穩(wěn)入市；2.強(qiáng)銷期緊抓市場契機(jī)，采取“小步快跑，逐步提價(jià)”3.20**年受新政限貸影響及清貨階段，在市場回穩(wěn)基礎(chǔ)上，采取平穩(wěn)持續(xù)消化的去貨策略，基本實(shí)現(xiàn)售罄。項(xiàng)目成交概況1.20**年受大市場變化，項(xiàng)目及時(shí)調(diào)整銷售策略，開盤緊盯**目標(biāo)客戶群。主要以轉(zhuǎn)介**客戶為主力客戶，整體偏向投資；20**年由于項(xiàng)目品質(zhì)口碑相傳及強(qiáng)調(diào)老帶新策略，整體成交業(yè)主以自主為主，其中來訪渠道多為業(yè)主介紹及樓2.住宅、商鋪的**客戶都主要集中在**、**、**片區(qū)；3.泛**及**、城區(qū)客戶為本地客戶群的重要組成部分。八.營銷工作總結(jié)其次**年初項(xiàng)目整體定位落位在“**”區(qū)域，項(xiàng)目的客戶定位為**、**、**三城客戶，因此在前期營銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)場至營銷中心開放階段，相關(guān)推廣和營銷動(dòng)作主要針對(duì)**客。項(xiàng)目形象階段：項(xiàng)目在品牌及項(xiàng)目形象導(dǎo)入期，采取了戶外廣告、房產(chǎn)門戶網(wǎng)站、微信作為主要的線上推廣渠道，線下則主要以在目標(biāo)客戶所在區(qū)域外展、村委/企業(yè)拓展、派單等形式，力求快速在本地?cái)U(kuò)大**品牌及項(xiàng)目的知名度，積累認(rèn)籌調(diào)整階段：**年8月下旬項(xiàng)目啟動(dòng)自然來訪誠意登記營銷節(jié)點(diǎn)，在近1個(gè)月自然誠意登記階段內(nèi)僅登記**批，遠(yuǎn)達(dá)不到實(shí)現(xiàn)開盤及銷售任務(wù)的策略目標(biāo)；同時(shí)項(xiàng)目組在持續(xù)監(jiān)控**市場市場的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)9月份**客大規(guī)模進(jìn)入**,特別是以**為核心的外溢區(qū)域，項(xiàng)目組迅速調(diào)整營銷策略，將推廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)向**,啟動(dòng)電商快速高效的整合**市場目標(biāo)客戶群，在離開盤僅一個(gè)月的時(shí)間，迅速占領(lǐng)市場并蓄留大批量開盤推售階段：項(xiàng)目在大批量誠意登記的基礎(chǔ)上改變原本先別墅后洋房推售策略，將洋房與別墅同時(shí)入市，既保證項(xiàng)目的高端占位，又能利用洋房的客戶氣氛倒逼別墅，實(shí)現(xiàn)同時(shí)熱銷，實(shí)現(xiàn)了超出全年?duì)I銷目標(biāo)20%的銷售目標(biāo)。1.正確預(yù)判，把握市場契機(jī)，率先消化難點(diǎn)產(chǎn)品敏銳抓住市場時(shí)機(jī)，合理安排推售計(jì)劃，在**前熱后冷的市場情況下，提前將項(xiàng)目的大戶型等難點(diǎn)產(chǎn)品推出并實(shí)現(xiàn)2.合理把握推售節(jié)奏，快速走量，逐步提價(jià)在推貨節(jié)奏安排上，充分把握市場情況，控制好項(xiàng)目銷售節(jié)奏，住宅產(chǎn)品通過以少量分批加推的形式，成功營造了稀缺氛圍促進(jìn)客戶認(rèn)購，小步快跑逐步提價(jià)，在超額完成項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，最大程度實(shí)現(xiàn)價(jià)值營銷。3.“買房送車位”提升住宅附加值，解決車位銷售難點(diǎn)面對(duì)項(xiàng)目人防車位(無產(chǎn)權(quán))銷售難點(diǎn)，通過采取執(zhí)行“買住宅送車位”營銷策略(車位價(jià)格攤?cè)敕績r(jià)),提升住宅產(chǎn)品附加值的同時(shí)，有效地解決了無產(chǎn)權(quán)車位在**市場銷4.把握有效目標(biāo)客戶群，順利實(shí)現(xiàn)商鋪銷售**房地產(chǎn)市場商業(yè)產(chǎn)品的銷售表現(xiàn)低迷情況下，將商鋪銷售節(jié)點(diǎn)前置，利用住宅銷售火爆氛圍做好商鋪銷售蓄客工作，明確了項(xiàng)目業(yè)主為商鋪銷售的目標(biāo)客戶群，且后期成交客戶中老業(yè)主及老業(yè)主帶朋友成交近90%的占比。本次營銷推廣工作的一些亮點(diǎn)1.線上推廣在**及**投放了2個(gè)戶外廣告，項(xiàng)目75%進(jìn)線及26.7%來訪來自戶外廣告4月30日上線，先后針對(duì)品牌輸出、項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘，有效地將項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)及項(xiàng)目動(dòng)態(tài)及時(shí)傳遞4月份已在**搜房網(wǎng)、網(wǎng)易、新浪、房博士、房掌柜等多家媒體開通了項(xiàng)目頁面提供客戶主動(dòng)了解項(xiàng)目的渠道8-10月各種假期選擇投放**機(jī)場LED廣告，由此渠道進(jìn)線的客戶占比達(dá)15%挑選了城區(qū)主要人流、車流集中的50個(gè)公交站臺(tái)投放了為期2個(gè)月的廣告成交結(jié)果顯示城區(qū)客戶占比達(dá)8%有效增加