物業(yè)前期介入操作指引手冊

光大物業(yè)作業(yè)指導書文獻編號：GDPM-WG-EM-版本：C改次：0物業(yè)前期介入操作指導手冊頁碼第1頁共5頁1.0目的:規(guī)范物業(yè)公司前期介入工作，為各項目正式接管后的物業(yè)管理服務(wù)工作開展奠定良好的基礎(chǔ)。2.0合用范疇:合用于公司前期介入人員（為區(qū)別各部門前期介入人員，工程管理部前期介入人員稱為前期介入專人）。3.0職責:3.1物業(yè)服務(wù)中心成立前前期介入專人在物業(yè)服務(wù)中心成立前，結(jié)合藍圖（藍圖：現(xiàn)場施工圖紙）最少每月2次到項目現(xiàn)場跟進項目建設(shè)進度。3.2物業(yè)服務(wù)中心成立后對于物業(yè)服務(wù)中心提出的合理建議，地產(chǎn)公司未及時貫徹的狀況，及時與地產(chǎn)公司有關(guān)部門溝通，增進建議的貫徹。組織公司各職能部門協(xié)助項目物業(yè)服務(wù)中心的前期介入工作。前期介入專人在項目交付之前，最少每月2次在項目現(xiàn)場跟進項目建設(shè)進度，對前期介入成果負責。4.0辦法與過程控制:有關(guān)主管回訪4.1物業(yè)管理前期介入的概念有關(guān)主管回訪物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，涉及項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等。從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用、感受角度對社區(qū)的環(huán)境布局、功效規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保社區(qū)規(guī)劃設(shè)計和房屋建造質(zhì)量能滿足物業(yè)使用需求，為后業(yè)主滿意承認及物業(yè)管剪發(fā)明良好條件，同時有效的前期介入能夠減少施工過程中的返修工作量，節(jié)省工期，為正常入伙奠定基礎(chǔ)。4.2前期介入時段的劃分及各階段所包含的內(nèi)容：前期介入工作重要分下列兩個階段：規(guī)劃設(shè)計階段、施工建設(shè)階段。4.3.1規(guī)劃設(shè)計階段：a.此階段物業(yè)服務(wù)中心沒有成立的，則由公司前期介入專人開展工作并跟進反饋規(guī)劃階段的貫徹狀況，公司安全、環(huán)境部提供專業(yè)支持；此階段項目物業(yè)服務(wù)中心已成立的，則由公司前期介入專人組織開展工作，公司安全、環(huán)境部提供專業(yè)支持，物業(yè)服務(wù)中心協(xié)助反饋規(guī)劃階段的貫徹狀況。b.工作內(nèi)容：針對社區(qū)安保布局、消防布局、交通布局、生活配備、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、景觀配備、綠化配備、房屋單體、智能化配備、管理用房等方面與地產(chǎn)具體負責該項目的設(shè)計師溝通對接。同時與公司品質(zhì)部、地產(chǎn)營銷部就物業(yè)管理方案、物業(yè)管理模式、以及銷售推介與物業(yè)有關(guān)內(nèi)容進行溝通。光大物業(yè)作業(yè)指導書文獻編號：GDPM-WG-EM-版本：C改次：0項目物業(yè)前期介入操作指導手冊頁碼第2頁共5頁4.3.2施工建設(shè)階段涉及：a.此階段物業(yè)服務(wù)中心沒有成立的則由物業(yè)前期介入專人對施工藍圖進行有效審視，與否滿足物業(yè)管理需求并跟進反饋成果；項目未入伙，由物業(yè)前期介入專人對施工藍圖進行有效審視，跟進反饋成果。項目入伙后由服務(wù)中心負責有關(guān)問題的繼續(xù)跟進。b.工作內(nèi)容涉及：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、回填土工程、地下室工程、綠化施工工程等方面應注意的問題。5.0規(guī)劃設(shè)計階段介入5.1參加地產(chǎn)公司有關(guān)部門組織的工程施工設(shè)計圖內(nèi)部審核工作，從物業(yè)管理角度向地產(chǎn)公司提供建設(shè)性意見，依次涉及下列內(nèi)容:A.白圖階段（設(shè)計方案）重要工作：針對社區(qū)布局、消防布局、交通布局、生活配備、設(shè)備配套、新材料新技術(shù)、管理用房、景觀配備、綠化配備、房屋單體、智能化配備、管理用房等方面與地產(chǎn)具體負責該項目的設(shè)計師溝通對接方便施工藍圖的繪制能夠滿足物業(yè)需求。審查項目需審查的具體內(nèi)容建筑方案1、根據(jù)社區(qū)周邊治安環(huán)境，社區(qū)采用封閉式、半開放式還是開放式布局，與否合理？有無社區(qū)圍墻，采用的建筑模式？2、社區(qū)出入口設(shè)立與否利于后來安全管理、成本控制，并與市政道路接駁順暢。3、社區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站配備的位置及面積、埋地式垃圾設(shè)備的數(shù)量。4、與否存在后來需物業(yè)維護的紅線外綠地管養(yǎng)問題？5、與否存在商業(yè)區(qū)，如有商業(yè)區(qū)，建議盡量與住宅分辨開。6、從節(jié)省能源考慮公共區(qū)域的路燈、草坪燈與否分路控制，并采用節(jié)能光源？地下車庫面積過大，可否采用采光井的形式進行補光，以減少白天燈源的啟動，同時車庫照明多路控制，方便節(jié)能。綠化面積大和水景面積、泳池面積大的社區(qū)建議采用廢水集中自動噴灌方式進行澆灌。社區(qū)戶外公共照明可否設(shè)立太陽光伏能照明系統(tǒng)。7、設(shè)備房與否集中設(shè)立，與否便于后來管理。8、社區(qū)物業(yè)管理用房位置設(shè)立及面積測算：管理用房面積=2‰社區(qū)總建筑面積各功效用房的面積：社區(qū)員工宿舍區(qū)域設(shè)立和面積測算、物業(yè)食堂、物業(yè)管理倉庫、技術(shù)部維修室、保潔綠化用品室、物業(yè)會議、培訓室等占地面積測算。9、客戶服務(wù)中心盡量設(shè)立在社區(qū)中心，方便業(yè)主辦事；其它管理用房的設(shè)立考慮盡量不擾民的原則。10、社區(qū)內(nèi)各功效服務(wù)設(shè)施與否齊全，例如：警務(wù)室用房、社區(qū)居委會用房、社區(qū)計生醫(yī)療、社區(qū)文化、社區(qū)戶外文體設(shè)施、社區(qū)公廁等。光大物業(yè)作業(yè)指導書文獻編號：GDPM-WG-EM-版本：C改次：0項目物業(yè)前期介入操作指導手冊頁碼第3頁共5頁11、社區(qū)會所功效設(shè)立與布局，如：餐飲、棋牌室、網(wǎng)球場、籃球場、泳池等。12、社區(qū)幼兒園、學校位置設(shè)立需避免社區(qū)主入口和人車匯流處。13、社區(qū)綠化設(shè)立應與社區(qū)其它管路設(shè)計時需錯開，例如：與給排水管道、電氣、煤氣施工管道等。14、社區(qū)單體設(shè)計布置與否符合規(guī)定，例如：強電井、弱電井、水表井、消防設(shè)施、建筑通風等。15、針對前期開發(fā)項目中存在的問題點，作統(tǒng)計一并提交給設(shè)計師，避免新項目重復出現(xiàn)。B、藍圖（施工圖）階段重要工作：審核電氣設(shè)備施工、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、回填土工程、地下室工程、泳池工程、綠化植物工程等方面與地產(chǎn)具體負責該項目的設(shè)計師溝通對接。同時針對存在的問題和建議應采用《物業(yè)管理建議書》的形式報地產(chǎn)。報給地產(chǎn)公司的《物業(yè)管理建議書》需在15日內(nèi)反饋建議解決狀況，前期介入專人負責在建議貫徹狀況反饋后的15天內(nèi)進行驗證。同時前期介入專人應把《物業(yè)管理建議書》抄送品質(zhì)管理部負責人、工程管理部負責人、新項目負責人或物業(yè)服務(wù)中心負責人。審查項目需審查的具體內(nèi)容給水1、檢查圖紙施工規(guī)定與否滿足國家規(guī)范和集團規(guī)定。2、供水方式與否滿足社區(qū)用水需求？（壓力）水表安裝位置與否合理？3、水泵房控制柜設(shè)立與否與水泵隔離，與否設(shè)立清潔水源，與否有防止跑水設(shè)施，柜底高出地面20厘米以上？4、水箱設(shè)高低水位聲光報警，信號聯(lián)至消防控制中心；水箱內(nèi)設(shè)不銹鋼檢修梯；水箱底做坡度、集水坑，底部設(shè)不不大于100MM的排水管；設(shè)進人孔、通風孔，進人孔加蓋板，且可上鎖；進水控制閥門選用電動控制蝶閥。5、生活水池分為2部分，中間設(shè)立聯(lián)通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水；到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，閥門側(cè)裝活接；6、在道路側(cè)每100米處、每一種圍合的苑內(nèi)根據(jù)區(qū)域大小最少設(shè)立1個清潔、綠化取水點。7、社區(qū)內(nèi)的公共用水、商業(yè)用水應與住戶用水分別安裝水表計量。8、有無30平方米以上的公共可上人天臺、露臺？如果有這類狀況，需設(shè)立取水點。9、高層樓宇考慮在消防樓道內(nèi)每隔3層設(shè)清潔取水口及對應的排水口。消防系統(tǒng)1、檢查圖紙施工規(guī)定和系統(tǒng)技術(shù)規(guī)定與否滿足國家規(guī)范。2、消防報警主機及消防聯(lián)系柜設(shè)立在消防監(jiān)控中心，便于值班人員監(jiān)控；消防、噴淋供水主泵可遠程控制（消防監(jiān)控中心控制）。光大物業(yè)作業(yè)指導書文獻編號：GDPM-WG-EM-版本：C改次：0項目物業(yè)前期介入操作指導手冊頁碼第4頁共5頁3、天臺設(shè)立實驗消防栓，實驗消火栓的靜壓力不得低于國家規(guī)定規(guī)定；在消防系統(tǒng)最高位置設(shè)自動排氣設(shè)備。4、消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制。5、從保護設(shè)備的角度出發(fā)，發(fā)電機消防設(shè)備建議盡量考慮二氧化碳系統(tǒng)，盡量避免使用水系統(tǒng)。排水系統(tǒng)1、居家空調(diào)與否集中排水，排水管徑不不大于1寸。2、地下室排污井、雨水井與否安裝排污泵及備用泵。3、重要部位集水井（如生活水泵房等處）與否設(shè)超高水位報警，信號聯(lián)至消防監(jiān)控中心或易發(fā)現(xiàn)地方。4、露臺排水與否直接排到綠化地上，應接入雨水井或污水井中。5、化糞池的設(shè)立應考慮后來的清理維護方便。6、設(shè)立在其它重要設(shè)備房內(nèi)的泳池、水景設(shè)備，其排水管應直接排到市政雨水/污水管網(wǎng)內(nèi)。7、與否按最大排污量配備重要設(shè)備房內(nèi)的排污泵。供配電系統(tǒng)1、社區(qū)內(nèi)每層或圍合與否預留工作插座和開關(guān)？2、配電柜前后柜應配備符合規(guī)定的絕緣膠墊。3、公共區(qū)域的路燈、草坪燈與否可分路控制，并采用節(jié)能光源？4、住戶用電、公共用電、照明用電、設(shè)備用電與否可分路控制，分類計量，便于辦理抄表到戶；抄表到戶與否采用智能抄表系統(tǒng)。5、苑內(nèi)射燈、節(jié)日燈適宜配備，以節(jié)能并消除燈光污染。6、社區(qū)的廣場、大堂等處預留節(jié)日裝飾用電電源接駁口。7、變壓器上端不安裝照明燈具。8、高低壓配電室、變壓器房、發(fā)電機房的設(shè)立應考慮防水浸的隱患。9、強弱電井設(shè)立照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井需設(shè)插座。10、重要帶電設(shè)備、配電柜上方不應有供、排水管道，如無法避開，須做擋隔板與用電設(shè)備隔離。發(fā)電機1、發(fā)電機負荷應滿足社區(qū)智能化系統(tǒng)、消防電梯、監(jiān)控中心、公共照明、公共新風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的需要。2、發(fā)電機排煙風機能夠與發(fā)電機聯(lián)動并含有延時停止設(shè)立、發(fā)電機排煙不影響社區(qū)環(huán)境。3、柴油油箱室安裝防爆燈、通風口，油箱上有透氣孔，油箱加油口設(shè)立在裝卸柴油位置，方便加油。4、發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)與否設(shè)自動補水裝置？與否有水位標記？5、應規(guī)定柴油發(fā)電機供貨商配備維修專用工具。光大物業(yè)作業(yè)指導書文獻編號：GDPM-WG-EM-版本：C改次：0項目物業(yè)前期介入操作指導手冊頁碼第4頁共5頁設(shè)備房1、與否集中設(shè)立，方便于后來管理？2、設(shè)備房地面與否設(shè)計鋪設(shè)防滑地磚？3、產(chǎn)生噪聲、振動等可能影響住戶的設(shè)備房與否采用對應的隔音減震方法？該設(shè)備的安裝位置與否在開盤售樓現(xiàn)場公示？4、設(shè)備房與否配備應急燈？設(shè)備房與否設(shè)立對流通風口？5、水泵房內(nèi)與否設(shè)清潔取水點和排水管？6、供配電設(shè)備房與否有防鼠方法？弱電監(jiān)控系統(tǒng)1、結(jié)合物業(yè)管理需求和社區(qū)外部治安環(huán)境與物業(yè)公司安全管理部、工程管理部進行對接研討合理配備智能化設(shè)備。2、設(shè)計施工中考慮充足運用建筑體綜合接地網(wǎng)，實現(xiàn)攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)和防雷接地。3、與否在社區(qū)弱電井管網(wǎng)中適宜位置設(shè)計積水坑、配備排水潛水泵。4、社區(qū)車場出入口和人員出入口崗亭設(shè)立與否人性化。5、社區(qū)車輛出入口應安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。6、圍墻紅外周界報警系統(tǒng)、建議重疊安裝、兩路平行消除翻越死角。7、在安全死角、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地