物業(yè)白皮書文檔

聚變智慧精益——物業(yè)“四新”發(fā)展綱要康達信管理科技2021年前言物業(yè)行業(yè)自2012年轉型以來，歷經(jīng)15-17的O2O夢幻時代、17至今的圈地時代，轉型后的商業(yè)模式與管理模式尚未成熟。資本論：抓住了趨勢與關鍵窗口期，在資本關愛下，讓近50家企業(yè)上市，但在資本市場洪流沖擊下，市值不高、門戶難守，也有猶豫不前者……跨界論：滲透到社區(qū)、資產(chǎn)、科技領域的每一步都充滿艱辛，社區(qū)經(jīng)營最后一公里或一百米，因互聯(lián)網(wǎng)失守；智慧社區(qū)城市，受到華為、阿里等科技巨頭擠壓；資產(chǎn)與樓宇，受到五大行強力抗衡；本質論：抬眼望，未來仍是一片迷霧，轉型或轉行看花了眼，不僅僅是中小企業(yè)因增長乏力而惆悵；頭部企業(yè)也因壁壘不高、整合難度大而焦慮；升維構建、跨界融合、數(shù)字孿生、精益運營是諸多物企的共同探索，面對各種不確定性帶來的刺激、困惑和彷徨，唯有繼續(xù)發(fā)揮三牛精神，用持續(xù)提升組織能力的確定性應變行業(yè)的不確定性，不忘初心，方可挺立前行。做業(yè)主的孺子牛做發(fā)展的拓荒牛做服務的老黃牛2目錄新熱點 新趨勢 新策略 新管理01020304物業(yè)“四新”發(fā)展綱要32020年關鍵詞抗疫出圈城服新規(guī)改造智慧4精益反壟斷“新技術號高鐵”滾滾向前，云計算、物聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字孿生、人工智能、區(qū)塊鏈等新技術快速與行業(yè)融合，并不斷涌現(xiàn)新場景1智慧資料來源：德勤2020技術趨勢，網(wǎng)絡公開資料數(shù)字孿生5云計算量子計算區(qū)塊鏈人工智能物聯(lián)網(wǎng)尤其是物聯(lián)網(wǎng)技術，在2020成為行業(yè)第一梯隊重點布局的新技術資料來源：公開資料整理6時不我待，粗放式管理的物業(yè)企業(yè)快速轉型，推行全面精益管理，重塑精益化管理價值，不僅必要，而且緊迫盡財力畢物力全信息得人力提時效全面精益管理2精益人均效能元均費效單方成本或收益數(shù)據(jù)質量規(guī)則工單計件計時標準密集員工事件風險公司經(jīng)營管理風險龐大客戶群事件風險管理轉型目標與指標7構建人-事-錢打通的管理模式，精細管好每人、每時、每事，每分錢“人-事-錢”的思路與模型定義能力標簽優(yōu)化崗位設置合理編制資源崗位+編制自有人員外包人員人員調配人人力資源池明確工作來源優(yōu)化工作方式驗證工作結果效率+質量服務計劃管理職能銷售任務事工作任務池人事匹配機制匹配研發(fā)項目資源投入資源需求發(fā)放有依據(jù)付款有憑證

資金投入有效益經(jīng)營目標錢成本交付服務銷售結果完成項目履行職能撮合交易運營成本……采購成本管理成本從空間細分要商機從用戶點評要數(shù)據(jù)從內部運營要效率從供應鏈要成本從員工要組織動力8精益管理的核心要素：5446

價值

價值流

流動

拉動

完美五項原則六種精益管理特征精益管理5

S

活動

標準化

準

時

化少

人

化活

性

化自

動

化

強調價值管理的運營方式

由需求拉動的運營方式

低成本的運營方式

高效率的運營方式

準時化和快捷化的運營方式

持續(xù)改進、追求完美的運營方式四種組織優(yōu)化行為扁平柔性網(wǎng)格協(xié)同四種流程優(yōu)化行為9同步拉動減少改善疫情期間，領先物業(yè)企業(yè)以“硬核抗疫、貼心服務”，進一步加強與業(yè)主之間的聯(lián)系3抗疫百強企業(yè)戰(zhàn)“疫”措施與社區(qū)防控體系社區(qū)物業(yè)聯(lián)動統(tǒng)一安排、統(tǒng)一指揮、培訓指導

制定防控方案并服務

加強區(qū)域防控及內部管理

合理調配人員

建立疫情防控信息報告制度升級服務體系科學宣傳引導上線硬核科技開展暖心服務疫情期間貼心服務

聯(lián)手華潤醫(yī)療推出免費在線視頻問診，為業(yè)主提供24小時免費線上咨詢服務華潤物業(yè)科技龍湖智慧服務

發(fā)起“蔬果搶先送”

活動，為有需求的家庭提供蔬果配送到家服務龍光服務旗下龍光匯APP上線“菜籃子”團購功能，推行“無接觸”配送服務

舉辦線上元宵燈節(jié)，為業(yè)主采購美味元宵，讓業(yè)主感受到節(jié)日氣息龍湖智慧服務10物業(yè)價值得到了二次發(fā)現(xiàn)0102030405價值一：物業(yè)服務企業(yè)組成社區(qū)治理和防疫戰(zhàn)線的核心主體，在“防疫”階段的社區(qū)治理中發(fā)揮重要作用價值二：物業(yè)管理行業(yè)的抗周期性和抗風險性得到資本市場認可價值三：物業(yè)服務企業(yè)“防疫”期間的社會價值將引起各級政府部門在制定相關政策時候，重新去思考物業(yè)服務公司的價值與定位價值四：引發(fā)社會對物業(yè)管理行業(yè)功能的再思考，提升行業(yè)和企業(yè)品牌價值價值五：物業(yè)服務企業(yè)加速布局“非接觸物業(yè)服務”，提升整個行業(yè)科技智慧化進程物業(yè)價值+11萬科物業(yè)年中“出圈”引發(fā)物業(yè)定位的行業(yè)性思考。物業(yè)行業(yè)到底是什么？本質在哪里？4出圈Technology科技公司

萬科物業(yè)改名為萬物云，退出中指院物業(yè)排名；科技至上

部分增值服務有望進一步上升成為多元業(yè)務，從而出現(xiàn)大型服務集團

以愛瑪客、索迪斯、斯卡伊為代表的設施管理有望快速發(fā)展Property資產(chǎn)管理

五大行為代表的資產(chǎn)管理

戴德梁行與萬物云合資組建萬物梁行FM設施管理Janitor

（四保的基礎服務）Diversify多元服務12典型的兩派：以萬科物業(yè)為代表的“科技至上、平臺打法”，以碧桂園服務為代表的

“回歸服務、做強服務”，提出“新物業(yè)”萬科科技至上、平臺打法碧桂園服務回歸服務、做強服務萬科的“科技至上、平臺打法”，強調“上天”萬科物業(yè)掌舵人朱保全宣告——萬科物業(yè)更名為

“萬物云”，意味著萬科物業(yè)的新戰(zhàn)略，把自身定位為一家平臺公司、生態(tài)公司，一個新物種，與其他物業(yè)公司之間將不再是競爭關系，而是一種科技時代的合作關系與萬科的做法截然相反，碧桂園服務“回歸服務，做強服務”，強調“入地”執(zhí)行董事兼總裁李長江宣告——碧桂園服務進入新物業(yè)時代，提出做“國際領先的新物業(yè)服務集團”新遠景，重新定義新物業(yè)四大標準，強調物業(yè)公司就是物業(yè)公司，而不是科技公司，而是新物業(yè)13資料來源：公開資料收集綠城服務：聚焦服務，通過服務產(chǎn)品化、產(chǎn)品品牌化實現(xiàn)品牌價值化核心層有形層延伸層延伸層延伸的產(chǎn)品，包括了不同業(yè)態(tài)，綠城服務建立了全年齡段的服務，針對小孩、老人的，針對房地產(chǎn)開發(fā)不同的階段設計很多的產(chǎn)品，聯(lián)動了物業(yè)行業(yè)上下游建立一個完整的生態(tài)系統(tǒng)核心層核心是基因是文化，有形層是根本和基礎，延伸層的產(chǎn)品是溢價的能力。綠城服務在

核心的產(chǎn)品里面，提出了長期主義和專業(yè)主義、數(shù)據(jù)主義、共生主義。有形層有形的產(chǎn)品方面，綠城服務注重品質和安全，綠城服務所有的城市公司，標配就是品質官和安全官，并且實現(xiàn)了紅黃牌的制度，只要有突破底線的這個市場官、品質官會受到懲罰，最嚴格就是被免職資料來源：綠城服務集團董事會副主席楊掌法在《新引力峰會》上的講話14“強化反壟斷”以及政策層面對物業(yè)科技化的支持，將再度（

O2O狂潮）掀起物業(yè)公司科技布局的浪潮5反壟斷12月11日12月10日11月30日11月10日11月6日

國家市場監(jiān)督管理總局、網(wǎng)信辦和稅務局三部門聯(lián)合召開規(guī)范上線經(jīng)濟秩序行政指導會，包括騰訊、阿里巴巴、京東、字節(jié)跳動、快手、滴滴、微博、拼多多、美團、餓了么等27家主要互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)代表出席會議

中共中央政治局第二十五次集體學習

提到“做好知識產(chǎn)權保護、反壟斷、公平競爭審查等工作”

掌握著海量數(shù)據(jù)、先進算法的互聯(lián)網(wǎng)

巨頭，理應在科技創(chuàng)新上有更多擔當、有更多追求、有更多作為。別只惦記著幾捆白菜、幾斤水果的流量，科技創(chuàng)新的星辰大海、未來的無限可能性，其實更令人心潮澎湃

強化反壟斷和防止資本無序擴張市場監(jiān)管總局發(fā)布《關于平臺經(jīng)濟領域的反壟斷指南（征求意見稿）》

對“大數(shù)據(jù)殺熟”、“搭售”、“二選一”作出分析界定，尤具是把電商平臺要求人駐商家只能在自己一個平臺提供商品服務，這種行為被定義為濫用市場支配地位

明確市場支配地位認定的依據(jù)，對“不公平價格行為”、“低于成本銷售”、

“拒絕交易”、“限定交易”、“搭售或者附加不合理交易條件”和“差別待遇”等行為的認定進行了場景化的細化；

把營業(yè)額和涉及VIE架構的經(jīng)營者集中納入經(jīng)營者集中反壟斷審查的范圍

部分省份反壟斷工作座談會在浙江省杭州市召開

研究部署“十四五”時期反壟斷工作15“社區(qū)團購”引發(fā)的對互聯(lián)網(wǎng)巨頭的輿論壓力，以及官方強化反壟斷法的表示，重新給社區(qū)商業(yè)帶來諸多想象空間；同樣團長與管家的PK，也顯示出了物業(yè)管家的商業(yè)潛能科技創(chuàng)新的星辰大海12月11日，人民日報評論微信公眾號發(fā)布《“社區(qū)團購”爭議背后，是對互聯(lián)網(wǎng)巨頭科技創(chuàng)新的更多期待》一文，稱互聯(lián)網(wǎng)巨頭擁有雄厚的財力、大量的數(shù)據(jù)資源、領先的數(shù)字技術，人們期待巨頭們不僅能在商業(yè)模式上進行創(chuàng)新，更能承擔起推進科技創(chuàng)新的責任。文章還直白地指出，別只惦記著幾捆白菜、幾斤水果的流量，科技創(chuàng)新的星辰大海、未來的無限可能性，其實更令人心潮澎湃反壟斷11月30日，中央政治局就加強我國知識產(chǎn)權保護工作舉行第二十五次集體學習上，提到“做好知識產(chǎn)權保護、反壟斷、公平競爭審查等工作”強化反壟斷中共中央政治局12月11日召開會議，分析研究2021年經(jīng)濟工作，會上要求強化反壟斷和防止資本無序擴張。這是自《反壟斷法》生效以來，中共中央政治局首次明確表示強化反壟斷互聯(lián)網(wǎng) 物業(yè)巨頭 公司社區(qū)VS團長16管家6新規(guī)明確高空拋物安全保障責任物業(yè)費催交方式必須合理合規(guī)業(yè)主大會表決機制變動共有部分產(chǎn)生收益屬于業(yè)主共有新增物業(yè)服務合同相關規(guī)定《民法典》出臺是行業(yè)發(fā)展的雙刃劍與分水嶺，促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展的同時，勢必加速行業(yè)分化，優(yōu)者更優(yōu)、弱者出局，此外“共治共享”的社區(qū)治理模式將引發(fā)行業(yè)關注與探索主要法律條文變化

內容概述

對物業(yè)行業(yè)的影響

明確物業(yè)服務解聘與續(xù)約規(guī)定，以及業(yè)主大會對合同的任意解除權

明確物業(yè)服務方需對物業(yè)服務工作進行定期公開報告的義務及內容

將物業(yè)服務企業(yè)等建筑物業(yè)管理人納入“高空拋物”的安全保障責任體系，對于未采取必要的安全保障措施的情況，物業(yè)服務企業(yè)將依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任

對于逾期不支付物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)可提起訴訟或申請仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費

加強對業(yè)主權利的保護，強化業(yè)主對共有部分共同管理的權利，明確要求利用共有開展多經(jīng)業(yè)務需經(jīng)全體業(yè)主表決，且共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有

物業(yè)相關法律法規(guī)更加完善，業(yè)主權利意識會增強

明確業(yè)主對物業(yè)服務合同的任意解除權，更換物業(yè)會變的更容易

物業(yè)服務方的義務與責任更多，日常經(jīng)營行為須更規(guī)范

物業(yè)服務收支項目要求公開，包干制、酬金制計費方式差

異變小

業(yè)主在社區(qū)治理參與度與事項決定權提升，可能導致小區(qū)重要事項通過難度增大

加強業(yè)主權利保護，物業(yè)企業(yè)開展多經(jīng)服務難度增大，且收益空間壓縮17

依法設立業(yè)主大會，明確業(yè)主共決事項權力：如選聘/解聘物業(yè)企業(yè)、籌集/使用維修資金、改變共有部分用途、改建建筑物……

共決事項開會表決：參與表決的票權比例須超過兩個“三分之二”，一般議題“雙過半”通過，重大議題超兩個“四分之三”通過2021年政府工作報告向物業(yè)行業(yè)釋放五大利好兩會18發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、幼托、用餐、保潔等多樣化服務…讓社區(qū)生活更加便利…健全城鄉(xiāng)社區(qū)治理和服務體系；新開工城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造5.3萬個。社區(qū)治理服務社區(qū)養(yǎng)老促進醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結合;發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老;完善傳統(tǒng)服務保障措施，為老年人等群體提供更周全更貼心的服務;推進智能化服務要適應老年人需求，并做到不讓智能工具給老年人日常生活造成障礙。智慧城市加快數(shù)字化發(fā)展，打造數(shù)字經(jīng)濟新優(yōu)勢，協(xié)

同推進數(shù)字產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉型，加快數(shù)字社會建設步伐，提高數(shù)字政府建設水平，營造良好數(shù)字生態(tài)，建設數(shù)字中國；推進智能化服務要適應老年人需求；加快信用信息共享步伐。公開透明推動各類中介機構公開服務條件、流程、時 限和收費標準。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略扎實推進農村改革和鄉(xiāng)村建設，強化農村基本公共服務和公共基礎設施建設，促進縣域內城鄉(xiāng)融合發(fā)展。資料來源：2021年政府工作報告?zhèn)鹘y(tǒng)物管服務與城市服務的細分業(yè)務條線高度重合，城市服務具備一定的“降維打擊”潛力，成為必爭領域7城市服務科技賦能智慧城市UNIVERSITY住宅商辦公建園區(qū)道路水面資源綠化機械化大數(shù)據(jù)物聯(lián)網(wǎng)“四?！?增值服務市政環(huán)衛(wèi)運營+城市秩序協(xié)管+園林綠化養(yǎng)護+城市設施管理+城市資源運營圍墻內圍墻外19案例：萬科物業(yè)“城市空間整合服務”的細分產(chǎn)品服務一級分類服務二級分類具體內容社區(qū)綜合服務社區(qū)基礎服務環(huán)境衛(wèi)生管理、公共綠化養(yǎng)護、公共設施設備養(yǎng)護社會治理服務流動人口信息管理（網(wǎng)格巡查）、治安聯(lián)防巡邏、黨群服務中心、家庭綜合服務中心、垃圾分類宣傳等社區(qū)活動組織鏈接社會公益力量豐富社區(qū)文化活動線上社交平臺建立社區(qū)管理數(shù)字化平臺，社區(qū)服務APP公共資源經(jīng)營停車場、廣告、快遞自提柜等公共資源經(jīng)營城市運營服務大型基礎設施養(yǎng)護管廊、橋梁、隧道等城市生態(tài)基礎設施管養(yǎng)水體、公園等產(chǎn)城運營服務資產(chǎn)運營類業(yè)務招商招租代理、資產(chǎn)交易、資產(chǎn)評估企業(yè)服務PFM服務、工程服務、孵化及金融服務萬科物業(yè)“城市空間整合服務”的細分產(chǎn)品數(shù)據(jù)來源：萬科物業(yè)官網(wǎng)，華泰證券研究所，康信達分析時花種植管養(yǎng)4.3萬平20排水渠72條物業(yè)管理中心

14個市容環(huán)衛(wèi)道路養(yǎng)護

427萬平攤販

集中點2個公交庭189座消防栓管養(yǎng)

1485個全島

垃圾清運橋梁12座雨水花園管養(yǎng)1.8萬平棄土場5個100萬平自然村10個箱涵管養(yǎng)51個水域打撈8312平隧道4條景觀燈23163盞地下

車通人通24座廣告媒體487塊地下綜合管廊綠化養(yǎng)護212萬平停車位2015個停車場7個案例：碧桂園通過國企混改方式布局公用事業(yè)服務示例三供一業(yè)城市服務洲際海峽能源投資出資80%4億元股權碧桂園服務組建合資公司出資

20%1億元

股權戰(zhàn)略合作提供“三供一業(yè)”服務三供一業(yè)：改革新藍海城市公共服務數(shù)字城市綜合服務產(chǎn)業(yè)協(xié)同服務

通過智能科技應用提升效率

通過管理創(chuàng)新降低運營成本

以功能實用經(jīng)濟適用為前提

以可視數(shù)據(jù)輔助決策為效能

專業(yè)運營實現(xiàn)資產(chǎn)增值

助力產(chǎn)業(yè)對接客戶需求城市服務2.0：城市共生計劃業(yè)內首家承接央企“三供一業(yè)”改革項目預計碧桂園服務在“三供一業(yè)”領域開始接管的物業(yè)項目將覆蓋全國11個省的53個城市，擬接管的物業(yè)項目管理面積約為

90.2百萬平方米，服務收入為4410萬元供熱項目將覆蓋全國6個省的8個城市，擬接管的供熱項目管理面積約為41.7百萬平方米，業(yè)務收入約2110萬元2015年開啟城市服務新模式，創(chuàng)新性地與韓城、遵義、衡水、開原、西昌等十余個城市達成戰(zhàn)略合作，并持續(xù)推進項目落地2018年提出“城市共生計劃”，基于城市公共空間的12個細分領域場景，推出AI城市公共服務、DC數(shù)字城市綜管服務和

IS產(chǎn)業(yè)協(xié)同運營服務，目前至少跟20個城市在談城市服務的合作，已經(jīng)簽訂8個城市的城市服務21案例：招商物業(yè)“345”城市服務模式3大發(fā)展領域4類服務產(chǎn)品22市政管理綜合保障應急響應社區(qū)政務5項發(fā)展舉措城市名片政府減負質量提升專項服務市政管理老舊小區(qū)改造在政策大力支持下，進入行業(yè)布局視野，預計未來幾年將有大量物業(yè)公司進入該領域8改造基礎類完善類提升類市政配套基礎設施改造提升以及小區(qū)內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等環(huán)境及配套設施改造建設、小區(qū)內建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施。相互滲透老舊小區(qū)改造城市服務2020

年政府工作報告提出“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9

萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務”2018年首次被寫入政府工作報告，15

城試點先后啟動，逐步成為“既保民生，又穩(wěn)投資，同時拉動內需”的重要手段在2007

年便提出老舊小區(qū)改造，但在較長一段時間內，出于經(jīng)濟增長、去庫存等考慮，政府重棚改而輕老舊小區(qū)改造23六大關鍵詞帶來的思考強化反壟斷法出圈政策上強化反壟斷引發(fā)物業(yè)定位的行業(yè)性思考第二次科技化浪潮改造城市服務政策大力支持老舊小區(qū)改造城市服務走向成熟涌入城市服務新規(guī)“共治共享”的社區(qū)治理模式促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展抗疫物業(yè)價值得到了二次發(fā)現(xiàn)智慧精益新技術融入物業(yè)行業(yè)24逐步進入管理精益化行業(yè)能級進一步提高目錄新熱點 新趨勢 新策略 新管理01020304物業(yè)“四新”發(fā)展綱要25未來五年，八大核心發(fā)展趨勢030107050402080626擴張新陣地資本盛宴仍將繼續(xù)市場持續(xù)擴容橫向擴展，垂直整合盈利平衡術非常重要邁入數(shù)據(jù)經(jīng)營時代商業(yè)模式升維構建行業(yè)集中&梯隊分化擴容：從基礎服務到增值空間、城市服務、實施管理，行業(yè)的疆域和容量不斷在擴大1擴容資料來源：高盛，招商銀行研究院，康達信觀察分析+465億/年27基礎服務市場空間增值服務城市服務設施管理+230億/年~+2~4K億升維構建：五個層級、五個使命2升維構建業(yè)務增長路徑商業(yè)支付、生活圈消費提毛利數(shù)字化線上線下融合發(fā)展—三四戰(zhàn)略使命層級五

廣連接二

高增長提效降本人營銷、流量、會員、社群增值服務平臺+垂直數(shù)字孿生房人物數(shù)據(jù)驅動業(yè)務公共空間整合服務（PFM）基礎后臺上游供應鏈、職能、后臺客戶滲透數(shù)據(jù)賦能于增值服

務，降低獲客成本、產(chǎn)生競爭優(yōu)勢向數(shù)字化要效率，數(shù)據(jù)驅動業(yè)務變革向供應鏈要成本向中后臺要效率跑馬圈地智慧空間服務解決方案輸出供應鏈規(guī)模效應28橫向擴張、垂直整合：做大做強3橫縱演化社區(qū)空間商企空間城市空間基礎服務增值服務專項服務資產(chǎn)服務安防服務樓宇科技養(yǎng)老服務……3根據(jù)空間垂直整合3根據(jù)空間垂直整合3根據(jù)空間垂直整合成熟業(yè)務垂直整合4成熟業(yè)務垂直整合4成熟業(yè)務垂直整合4成熟業(yè)務垂直整合4區(qū)域城市片區(qū)1

空間類型的橫向擴張服務的橫向擴張292梯隊分化將形成壁壘：TOP51-100已經(jīng)明顯掉隊；TOP11-30上市潛力較大，平均增速高于TOP1056.7621.426.413.2516.24%28.02%15.22%8.46%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0102030405060TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100營業(yè)收入均值同比增速百強各梯隊增長分化情況160923622725316437184279941541661782014-2019年百強企業(yè)管理規(guī)模情況19221225020015010050050004500400035003000250020001500100050002014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年管理面積均值（萬m2） 在管項目數(shù)量均值（個）行業(yè)處于規(guī)模擴張窗口期，百強企業(yè)管理規(guī)模均值擴大至4279萬平米，收入均值提升至10.4億元2014-2019年百強企業(yè)收入與毛利潤增長情況22.3%23.6%21.2%21.0%6.28

1.337.42

1.668.86

2.0810.402.5018.0%20.0%22.0%24.0%1210864202016年

2017年營業(yè)收入均值（億元）2018年

2019年毛利潤均值（億元）毛利率資料來源：中指院，康達信觀察分析31單位：億元梯隊分化將形成壁壘：行業(yè)毛利水平維持在20%+；梯隊開始分化，毛利率按規(guī)模遞減2014-2019年百強企業(yè)收入與毛利潤增長情況6.287.428.861.331.662.082.5021.2%22.3%23.6%10.4021.0%24.0%23.5%23.0%22.5%22.0%21.5%21.0%20.5%20.0%19.5%0246810122016年

2017年營業(yè)收入均值（億元）2018年

2019年毛利潤均值（億元）毛利率184495090233811.65%8.59%7.95%7.08%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%010000200003000040000500006000070000TOP10TOP11-30凈利潤均值TOP31-50

TOP51-100同比增速資料來源：中指院，康達信觀察分析32百強各梯隊盈利分化情況單位：億元百強毛利水平維持在20%+2019年不同層級百強企業(yè)凈利潤情況66071下個五年，梯隊持續(xù)分化，將形成核心競爭力上的壁壘，從而行業(yè)結構穩(wěn)定并固化集團稟賦規(guī)模成本科技品牌人才產(chǎn)品管理第一梯隊第二梯隊第三梯隊稟賦1規(guī)模2品牌3人才4當下未來產(chǎn)品1科技2成本3管理433隨著物業(yè)上市公司數(shù)量增加、估值水平下降，二級市場成為規(guī)模擴張的新陣地5新陣地411.0284.0231.0293.0143.0257.045.024.032.053.035.025.068.033.037.020.0

20.019.022.011.7

14.0

9.8

11.0

16.0

9.4

9.45.5

6.8

4.9138.0

149.0

53.0

68.0

62.0

34.0

50.0

28.0

37.0

28.0

11.4

13.0

4.8

3.6

7.7

10.0

5.4

6.78070605040302010005001000碧桂園服務雅生活服務保利物業(yè)招商積余綠城服務中海物業(yè)永升服務新城悅寶龍商業(yè)新大正時代鄰里藍光嘉寶奧園健康彩生活佳兆業(yè)美好濱江服務南都物業(yè)鑫苑服務銀城服務興業(yè)物聯(lián)燁星集團浦江中國和泓服務祈福生活中奧到家市值市盈率A股、港股主板上市物業(yè)企業(yè)市值與市盈率情況單位：億港元（A股公司市值已按匯率換算成港47元.0）44.0999.5408.8304.8

288.353.6

553.3

484.240.388.4158.957.253.674.865.476.18.925.3

26.129.511.712.715.5

17.032.650.4

48.3

34.4

35.117.0186.8

158.7

96.3

70.1

81.8

92.0

62.5

49.5

46.2

34.1

38.8

10.6

5.7

5.0

4.9

6.5

5.4

5.4

4.65.0

3.820015010050005001000碧桂園服務雅生活服務保利物業(yè)招商積余綠城服務中海物業(yè)永升服務新城悅寶龍商業(yè)新大正時代鄰里藍光嘉寶奧園健康彩生活佳兆業(yè)美好濱江服務南都物業(yè)鑫苑服務銀城服務興業(yè)物聯(lián)燁星集團浦江中國和泓服務祈福生活中奧到家市值市盈率12月347月資料來源：東方財富網(wǎng)，康達信觀察分析碧桂園服務收購藍光嘉寶，拉開了上市物業(yè)企業(yè)收并購的序幕。政策調控愈發(fā)密集，房企生存環(huán)境日漸艱難

藍光發(fā)展從銷售百億到千億僅用時短短4年，拿地強度大、發(fā)展速度快，引發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊?！?/p>

2021年是“三條紅線”政策全面實施的重要節(jié)點，而藍光發(fā)展的2020年中期業(yè)績報告顯示，企業(yè)的3項指標均踩在紅線的臨界值上，將部分溢價空間較高的資產(chǎn)進行轉讓，增加現(xiàn)金流的同時降低紅線指標，不失為一個好的發(fā)展選擇。物業(yè)行業(yè)競爭加劇，“馬太效應”將愈發(fā)明顯

過去物業(yè)企業(yè)收購一般都體現(xiàn)為“大魚吃小魚”，而本次收購拉開了“大魚吃大魚”的序幕。體現(xiàn)了行業(yè)競爭白熱化，實力物企通過股權收購等合作，實現(xiàn)企業(yè)之間優(yōu)勢互補。

目前，擴規(guī)模仍是物業(yè)企業(yè)現(xiàn)階段謀求快速發(fā)展的主要途徑。同時，資本市場對管理規(guī)模大的物業(yè)企業(yè)認可度、估值等方面更高。由此，未來物業(yè)行業(yè)的競爭將更加激烈，馬太效應將愈發(fā)明顯。2021年2月25日，藍光發(fā)展公告顯示，其下屬全資子公司藍光和駿與碧桂園服務的子公司碧桂園物業(yè)香港簽署了《關于四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司股權合作意向框架協(xié)議》。碧桂園服務擬以現(xiàn)金方式收購藍光和駿持有的藍光嘉寶服務約64.62%的股份，對應交易總代價暫估值約48.47億元。此次收購開創(chuàng)了上市物業(yè)企業(yè)之間收并購的先河，贏得了廣泛關注。藍光發(fā)展認為此次交易有利于增加公司現(xiàn)金流，促進公司核心業(yè)務的經(jīng)營和拓展。35收購概況尤其是在加強地產(chǎn)調控的背景下，物業(yè)板塊作為資本運作對象的幾率上升三道紅線兩道紅線“兩集中”紅線一：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不超過70%紅線二：凈負債率不超過100%紅線三：現(xiàn)金短債比不小于100%紅線一：房地產(chǎn)貸款占比大型銀行<40%，中型銀行<27.5%，小型銀行<22.5%，縣域農合機構<17.2%，村鎮(zhèn)銀行<12.5%紅線二：個人住房貸款占比大型銀行<32.5%，中型銀行<20%，小型銀行<17.5%，縣域農合機構<12.5%，村鎮(zhèn)銀行<7.5%一集中：集中發(fā)布出讓公告原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要相對均衡。首次公告時，應公布本年度公告的發(fā)布時序安排二集中：集中組織出讓活動同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應當連續(xù)集中完成拍賣活動。2020年8月362020年8月2021年2月盈利平衡術非常關鍵：盈利結構一降一升，失衡將帶來危機?；A服務伴隨著民生、競爭加劇、成本上升，微利化趨勢；提高增值服務/其他的利潤成為優(yōu)化盈利結構的關鍵6盈利平衡術基礎服務利潤增值服務/其他利潤37

項目變“老”，維保費用增加

科技化折舊與攤銷

人力成本日益上升如何加速挖潛和產(chǎn)業(yè)布局？因市場競爭加劇，百強外拓質量普遍性下降，同時人力成本逐年上升永升服務2019第三方項目服務面積占比73%89%72%50%36%27%100%80%60%40%20%0%8000600040002000020152016旭輝集團2017第三方2018

2019旭輝集團占比CAGR：60.1%96.00%89.60%71.40%65.70%50.10%39.30%3.8%10.4%28.6%34.3%49.9%60.7%100%80%60%40%20%0%2015永升服務2019第三方的營業(yè)收入占比達50%2016

2017來自旭輝集團2018

2019

2020H1來自第三方432739674640502654275913639268947428799485952014

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2024中國物業(yè)管理服務市場人員每月平均工資情況單位：月/元質量下降38成本上升數(shù)據(jù)來源：上市公司年報，弗若斯特沙利文在賽道選擇上，各競爭梯隊應找到適合自己的選擇邏輯和標的賽道頭部企業(yè)50少選擇，贏在聚焦，第二曲線不選擇，全域嘗試，擇優(yōu)做大多選擇，戰(zhàn)略布局，協(xié)同發(fā)展中大型企業(yè)中小型企業(yè)增值服務在收入利潤結構里面比例仍將快速提升，是未來五年發(fā)展的第二個決勝點3決勝增值2019年百強增值服務各業(yè)態(tài)收入占比24.4%19.6%15.3%12.5%11.6%10.5%2.9%2.1%1.3%空間運營房屋租售電商服務其他服務社區(qū)家政家居服務汽車服務社區(qū)金融社區(qū)養(yǎng)老百強物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入構成83.3%

82.7%

81.8%80.5%

78.5%16.7%17.3%18.2%19.5%21