居住區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)總結(jié)

居住區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)總結(jié)規(guī)模在一塊地的用地屬性定了之后，我們可以根據(jù)用地規(guī)模及開(kāi)發(fā)商的發(fā)展策略，大致確定這塊地的規(guī)模是居住區(qū)，居住小區(qū)還是一個(gè)組團(tuán)大小，其標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》來(lái)確定：

居住區(qū)：用地50—100公頃人口30000—50000戶數(shù)10000---15000

居住小區(qū)：用地10—35公頃人口7000—15000戶數(shù)2000---4000

居住組團(tuán)：用地4—6公頃人口1000—3000戶數(shù)300---700

基地分析及樓盤(pán)調(diào)研

應(yīng)對(duì)項(xiàng)目背景進(jìn)行調(diào)查研究，在現(xiàn)今這里有兩種方式，一種是自己親自去當(dāng)?shù)卣{(diào)研，另一種就是利用策劃公司的成果，再?gòu)慕ㄖ?zhuān)業(yè)的角度去提出自己的觀點(diǎn)。調(diào)研包括對(duì)項(xiàng)目基地的解讀過(guò)程和當(dāng)?shù)貥潜P(pán)市場(chǎng)的調(diào)研。項(xiàng)目基地的解讀

項(xiàng)目基地的解讀包含了區(qū)域位置、基地周邊配套現(xiàn)狀、基地交通現(xiàn)狀，基地景觀資源分析及基地現(xiàn)狀分析。有了這些分析，下一步的總圖設(shè)計(jì)才會(huì)有依據(jù)。在這些分析中，我們可以了解到基地周邊的配套設(shè)施情況，如商業(yè)，學(xué)校，醫(yī)療，辦公場(chǎng)所，金融及郵政服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)分布情況，這些調(diào)查結(jié)果，直接關(guān)系到配套設(shè)施在總圖布局中的合理性，是與原有配套形成延續(xù)還是另外開(kāi)辟一個(gè)新天地這些都是可以考慮的，且都會(huì)與地段有關(guān)。在交通分析中，我們應(yīng)了解到道路的主次關(guān)系，人流量的多少，道路未來(lái)的發(fā)展方向，因?yàn)檫@些直接關(guān)系到居住小區(qū)出入口的方位（當(dāng)然這里也可能會(huì)受到風(fēng)水方位的影響）的設(shè)置。商業(yè)配套的布局，一般來(lái)說(shuō)，城市干道人流及車(chē)流量較大，是展示小區(qū)形象的最有利的界面，且商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)最終是需要人氣來(lái)聚集的，其次是與其垂直的道路商業(yè)價(jià)值較高，因?yàn)橹魅肆鞣至鞯姆较蚓褪茄刂c其垂直的道路方向進(jìn)行的。至于采取什么樣的商業(yè)形式，就當(dāng)另當(dāng)別論。項(xiàng)目基地的解讀

另外在基地景觀資源分析中，首先看其內(nèi)部是否有可利用的景觀，如真山真水等，其次看周邊是否有借之景觀，如遠(yuǎn)山近?；蛘吆恿骱吹茸匀痪坝^或人造優(yōu)美景觀。

在外部無(wú)可借之景且內(nèi)部也無(wú)可用之景，則在基地分析中應(yīng)建議在內(nèi)部造景，造山造水，形成小區(qū)的良好景觀環(huán)境，以體現(xiàn)對(duì)日益緊張的景觀資源的缺少的人文關(guān)懷，同時(shí)也為下一步總圖設(shè)計(jì)中建筑產(chǎn)品的分布提供依據(jù)，根據(jù)各種產(chǎn)品本身的檔次，結(jié)合景觀資源給以合理的布局謀篇，而對(duì)基地中是否有高差，是否有河流湖泊穿過(guò)，是否有山體，是否有高壓線等，都會(huì)影響到總圖規(guī)劃，在具體規(guī)劃中都應(yīng)提出相應(yīng)的對(duì)策。總的來(lái)說(shuō)，在基地解讀中，應(yīng)得出以下結(jié)論，即基地人行主入口及車(chē)行出入口的可能位置，以及景觀布局的可能形式，如中心-組團(tuán)式，景觀帶式還是島式等。當(dāng)?shù)貥潜P(pán)調(diào)研

在樓盤(pán)調(diào)研中，同樣我們需要得出以下結(jié)論為我們下一步做設(shè)計(jì)做準(zhǔn)備。

一、當(dāng)?shù)貥潜P(pán)規(guī)劃的特點(diǎn)。

二、當(dāng)?shù)亟ㄖa(chǎn)品類(lèi)型的主流。

三、調(diào)查當(dāng)?shù)啬男粜褪亲钍墚?dāng)?shù)貧g迎的。

四、對(duì)滯銷(xiāo)樓盤(pán)與熱銷(xiāo)樓盤(pán)也應(yīng)了如指掌，找出其之所以滯銷(xiāo)或熱銷(xiāo)的原因。這些都可以在下一步總圖設(shè)計(jì)中對(duì)好的方面加以借鑒，對(duì)不好的加以規(guī)避，同時(shí)提出更好的解決辦法，另外產(chǎn)品類(lèi)型比也是我們?cè)O(shè)計(jì)中產(chǎn)品類(lèi)型布局的比例的依據(jù)。同時(shí)建筑產(chǎn)品的類(lèi)型也是關(guān)乎樓盤(pán)檔次的一方面，其與客戶群的層次有關(guān)。草圖設(shè)計(jì)

有了以上的前期分析后及結(jié)論后，我們基本上可以著手下一步的總圖設(shè)計(jì)了。

在前面基地分析中，我們已經(jīng)有了出入口的大致位置，通常會(huì)有幾個(gè)不同的選擇，因?yàn)橐矔?huì)出現(xiàn)幾種不同的方案，在這里選取一個(gè)方向，確定主入口位置；然后根據(jù)策劃報(bào)告及周邊現(xiàn)狀確定配套設(shè)施的布局，以體現(xiàn)便捷服務(wù)及商業(yè)價(jià)值最大化為原則來(lái)決定其形式。

根據(jù)景觀資源分析后的結(jié)果，確定景觀等級(jí)后，進(jìn)行建筑產(chǎn)品的布局。在有重要外景的情況下如海景，則此面的景觀價(jià)值比內(nèi)部營(yíng)造的景觀價(jià)值會(huì)更好，其次才是內(nèi)部營(yíng)造的最好景觀價(jià)值，在當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商狀況下，景觀好的面是一個(gè)非常好的賣(mài)點(diǎn)，有時(shí)甚至為可以為了看到好的景觀，朝向也可以居于次要地位，常見(jiàn)的處理手法是，若景觀面不在建筑南北朝向方位上，也不一定要把本來(lái)南北朝向改成東西朝向不可，而是扭轉(zhuǎn)一定角度就可以了，有時(shí)這樣還可以形成一種特殊的建筑肌理。出入口位置及功能分區(qū)

在大致確定了建筑產(chǎn)品的布局后，接著應(yīng)是進(jìn)行路網(wǎng)的規(guī)劃。

考慮與城市的連接性，結(jié)合建筑產(chǎn)品的布局，合理選取路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，利用車(chē)行道將各種不同產(chǎn)品類(lèi)型進(jìn)行功能劃分，如高層與多層分區(qū)，聯(lián)排別墅等高檔產(chǎn)品自成一體，避免互相干擾。同時(shí)能起到連接性的作用，并注意盡可能做到人車(chē)分流。

一、若有商業(yè)配套，則應(yīng)注意要將道路從商業(yè)配套后面繞道而行，而不宜使車(chē)行道從商業(yè)前穿越。

二、若有中心大景觀，除非不得已，不要使車(chē)行道沿中心大景觀布置，否則會(huì)破壞大景觀的安靜環(huán)境，形成噪音干擾外，還有可能造成中心景觀步行者的安全隱患。

三、步行道也是可以結(jié)合消防通道設(shè)置的。只是步行道在做結(jié)構(gòu)施工時(shí)的承載量按消防通道做。

路網(wǎng)規(guī)劃

在此小區(qū)車(chē)行道雙車(chē)道寬度為6--9米，坡度不大于8%，且連續(xù)坡長(zhǎng)不宜大于200米，通常開(kāi)發(fā)商為節(jié)約用地只做到6米。

當(dāng)盡端式道路長(zhǎng)度大于120米時(shí)，應(yīng)在盡端設(shè)置不小于12m×12m的回車(chē)場(chǎng)地（大型消防車(chē)回車(chē)場(chǎng)為18m×18m）。

當(dāng)沿街建筑長(zhǎng)度超過(guò)150米或總長(zhǎng)度超過(guò)220米時(shí)，應(yīng)開(kāi)設(shè)消防通道使基地與城市道路相連。消防通道一般至少寬4米，凈高不少于4米轉(zhuǎn)彎半徑高層消防用車(chē)至少12米，多層至少9米，通常應(yīng)按大的設(shè)置，消防登高面道路寬為6m。

組團(tuán)路路面寬3--5M；宅前路的路面寬度不應(yīng)小于2.5m，通常應(yīng)使車(chē)能到達(dá)一個(gè)單元出入口。路網(wǎng)規(guī)劃在規(guī)劃道路時(shí)，考慮建筑的群體組合形式，同時(shí)反過(guò)來(lái)調(diào)整路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)所在地區(qū)容積率要求及所要營(yíng)造的空間體系而適當(dāng)?shù)倪x取組合形式，如行列式、點(diǎn)群式，周邊圍合式及混合式。

應(yīng)在充分了解到各種組合形式的優(yōu)缺點(diǎn)的情況下選用，做到最優(yōu)化。好的組合形式相當(dāng)于在路網(wǎng)這個(gè)骨架上賦予了肉身，使其看起來(lái)更豐腴怡人。

空間的營(yíng)造上應(yīng)注意各種空間的概念清晰：

公共空間---中心公共景觀區(qū)、公共建筑活動(dòng)場(chǎng)地等；

半公共空間---住宅組團(tuán)內(nèi)的公共活動(dòng)空間和住宅之間的空間；

半私有空間----住宅單元入口空間；

私有空間---住宅私有庭院、陽(yáng)臺(tái)、及露臺(tái)等。

在進(jìn)行空間規(guī)劃時(shí)應(yīng)注意這些空間的相互獨(dú)立又相互滲透，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，為了使后期銷(xiāo)售快，在規(guī)劃之初就要注意各戶的景觀均好性，不能使某些組團(tuán)的產(chǎn)品感覺(jué)沒(méi)有一點(diǎn)景觀，這樣的話就會(huì)少了賣(mài)點(diǎn)，對(duì)后期銷(xiāo)售都是不利的。另外從人的使用上來(lái)說(shuō)，也會(huì)感覺(jué)到不公平。建筑群體組合及景觀空間布局在進(jìn)行產(chǎn)品組合時(shí)，另外重要的布局依據(jù)是間距，它包含了日照間距，防火間距及衛(wèi)生間距等。

首要的是要滿足日照間距，它根據(jù)全國(guó)的氣候區(qū)劃圖來(lái)劃分，各地的都不相同，但開(kāi)始做總圖草圖時(shí)，可查當(dāng)?shù)氐娜照臻g距系數(shù)進(jìn)行排布，到成圖時(shí)才做日照分析。但也同時(shí)有前后建筑最小間距要求。

國(guó)家規(guī)范規(guī)定，消防間距主要涉及到左右間距問(wèn)題，高層住宅（10層及10層以上）建筑與各種層數(shù)住宅山墻面間距都不小于13米，條式住宅，多層之間不宜小于6M。建筑群體組合及景觀空間布