REITS案例及在我國(guó)的現(xiàn)狀及對(duì)策研究

REITS案例及在我國(guó)的現(xiàn)狀及對(duì)策研究案例一：越秀房地產(chǎn)投資信托基金(稱“越秀REITs”)，2005年12月21日在港交所正式掛牌上市。“越秀REITs”是“越秀投資”分拆其旗下商業(yè)物業(yè)，香港獨(dú)立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金?！霸叫鉘EITs”的資產(chǎn)包括“越秀投資”于2011年在廣州收購(gòu)的四處物業(yè)：白馬大廈單位、財(cái)富廣場(chǎng)單位、城建大廈單位、維多利廣場(chǎng)單位。之前的收購(gòu)使得“越秀投資”負(fù)債率急劇上升，債務(wù)壓力加大，發(fā)行REITs后“越秀投資”資金快速回籠且擁有30%的股份，其處于相對(duì)控股地位，以繼續(xù)分得“越秀REITs”的日后收益。越秀REITs的資產(chǎn)來(lái)自于其旗下投資的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)，其中包括了廣州的4處物業(yè)：財(cái)富廣場(chǎng)、維多利亞廣場(chǎng)、白馬大廈以及城建大廈，具體情況見(jiàn)下表4。從這四處地址來(lái)看，除了白馬大廈，其他都是處于廣州最繁華的的商業(yè)區(qū)--天河商業(yè)圈，總建筑面積達(dá)到了16萬(wàn)平方米，擁有零售、商業(yè)辦公樓以及其他商用的投資收益型物業(yè)。事實(shí)上，財(cái)富廣場(chǎng)在越秀REITs投資之前屬于廣州的一個(gè)爛尾樓，越秀REITs接收后對(duì)其重新策劃，將其改裝成一個(gè)時(shí)尚的商業(yè)廣場(chǎng)。鑒于越秀REITs旗下的資產(chǎn)包盈利較強(qiáng)，其后幾年時(shí)間的年息回報(bào)率一直高達(dá)7%左右，比李嘉誠(chéng)旗下的鴻富房地產(chǎn)投資信托基金的5.3%的平均收益率高出1.7個(gè)百分點(diǎn)。2005年10月之后，越秀REITs先后向BIV公司進(jìn)行了4次轉(zhuǎn)讓，越秀REITs之所以有這樣的變動(dòng)完全是為了符合《房地產(chǎn)投資信托基金守則》里對(duì)BIV公司稅收優(yōu)惠的規(guī)定，該守則在“使用特殊目的的投資工具”中明確，使用BIV公司且沒(méi)有在內(nèi)地注冊(cè)的公司有很大的稅收優(yōu)惠。而巧合的是，就在REITs準(zhǔn)備上市之前的半年，香港證監(jiān)會(huì)再次修訂了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，允許境外投資者在香港境內(nèi)發(fā)行REITs并可以在香港證券市場(chǎng)上市交易。如下圖6所示，越秀REITs旗下優(yōu)質(zhì)的物業(yè)包使得其收益保持長(zhǎng)期且穩(wěn)定的增長(zhǎng)，其收入有兩方面組成，租金收入和其他收入。自2008年美國(guó)次貸危機(jī)逐漸的緩解，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持快速且穩(wěn)定的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此，商業(yè)地產(chǎn)的租金整體上漲，因此，在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，越秀REITs旗下的商業(yè)地產(chǎn)收入保持穩(wěn)健的增長(zhǎng)。其中，2012年，越秀REITs的租金收入達(dá)到空前的5.17億元，比2011年環(huán)比上漲7.8%，同比2010年上漲12.6%。由于租金收入持續(xù)且穩(wěn)定的增長(zhǎng)，在其支撐下越秀REITs的物業(yè)價(jià)值空間被釋放，如下圖7所示，其旗下四個(gè)物業(yè)的價(jià)值在2009年后爆發(fā)式增長(zhǎng)，截止2012年，其總體價(jià)值已達(dá)到80.49億元，環(huán)比2011年增長(zhǎng)24.39%。“越秀REITs”發(fā)行帶來(lái)的好處:1.改善財(cái)務(wù)狀況，加投資者和債權(quán)人的信心。REITs發(fā)行后，越秀投資”獲得了約33億港元的現(xiàn)金，使得其因轉(zhuǎn)型以及收購(gòu)造成的財(cái)務(wù)困難得以解決。同時(shí)，給了投資者和債權(quán)人很大的信心，其相信越秀可以很好地發(fā)展下去,為投資者和債權(quán)人帶來(lái)理想的收益。2.獲得持續(xù)收益，持現(xiàn)金流通。發(fā)行REITs后“越秀投資”獲得了30%的股權(quán)，“越秀投資”可以繼續(xù)受惠于“越秀REITs”上市后的業(yè)務(wù)發(fā)展。公司的現(xiàn)金流也會(huì)因獲得的收益保持穩(wěn)定，此發(fā)行REITs不僅使現(xiàn)金流收入穩(wěn)定，使公司處一個(gè)持續(xù)獲利的狀態(tài)下。案例二：鵬華前海萬(wàn)科REITs（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)科REITs）成立于2015年6月26日，由萬(wàn)科集團(tuán)聯(lián)合鵬華基金合作的我國(guó)內(nèi)地首只投資REITs項(xiàng)目的公募基金，于2015年9月30日在深圳交易所掛牌。（1）萬(wàn)科REITs組織及交易結(jié)構(gòu)該基金總的發(fā)行規(guī)模是30億元，中12.6682億元用于通過(guò)增資方式投資目標(biāo)公司50%的股權(quán)，余部分用于投資固定收益類、權(quán)益類工具。項(xiàng)目公司股權(quán)投資方面，金以12.6682億元作價(jià)獲得項(xiàng)目公司50%的股權(quán)并獲取前海公館項(xiàng)目自2015年1月1日至2023年7月24日的100%營(yíng)業(yè)收入（除物業(yè)管理費(fèi)外）。據(jù)上市說(shuō)明書披露，至9月23日，項(xiàng)投資占基金總資產(chǎn)的32.82%。（2）萬(wàn)科REITs的產(chǎn)品要素30億認(rèn)購(gòu)金額中，前海金控作為基石投資人認(rèn)購(gòu)3億，2年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；鵬華基金認(rèn)購(gòu)1000萬(wàn)，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。基金在10年期內(nèi)為封閉式基金，后轉(zhuǎn)為L(zhǎng)OF債券型基金。投資標(biāo)的方面，基金除投資前海公關(guān)項(xiàng)目公司股權(quán)（占募集資金總額的42%左右）外，可投資于固定收益類、權(quán)益類資產(chǎn)。利潤(rùn)分配方面，金每年分配一次利潤(rùn)，不低于90%的可分配利潤(rùn)分配給投資者。（3）萬(wàn)科REITs的投資標(biāo)的房地產(chǎn)投資標(biāo)的是前海公館項(xiàng)目，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資人民幣約7.7億元，地面積9.3萬(wàn)平方米，約33棟企業(yè)辦公物業(yè)、1個(gè)大型公共建筑和約6個(gè)小型公共建筑，建筑面積約為6.52萬(wàn)平方米。根據(jù)基金招募說(shuō)明書披露，前前海公館項(xiàng)目全部已通過(guò)《租賃合同》或《租賃預(yù)訂合同書》與租戶簽約入住或確認(rèn)入住意向。租戶共有49家企業(yè)，約期為3年、5年或7年，種簽約期占比分別為11.3%、42%、46.7%。前海公館項(xiàng)目于2014年12月開(kāi)業(yè)，于大部分租戶享有3個(gè)月免租期，計(jì)2015年3月后項(xiàng)目開(kāi)始產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流。其余部分投資方面，據(jù)招募說(shuō)明書，基金不低于50%的資產(chǎn)應(yīng)投資于固定收益類資產(chǎn)或權(quán)益類資產(chǎn)，可以參與債券回購(gòu)交易。根據(jù)基金披露的上市說(shuō)明書，止2015年9月23日，前該基金總資產(chǎn)38.9億元左右，資產(chǎn)為30億元左右，杠桿率為1.3左右。該基金32.82%的資產(chǎn)投資于前海萬(wàn)科項(xiàng)目，余66.58%投資于債券。在債券投資中，業(yè)債券占96%左右，國(guó)債占4%左右。（4）萬(wàn)科REITs的投資收益自2015年7月6日成立以來(lái)，現(xiàn)了8.7%的年化收益。與滬深300指數(shù)相較，該基金的收益平穩(wěn)。中國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀：中國(guó)REITs仍處于起步試行階段。在法律制度、投資者認(rèn)可程度、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面均存在不足?，F(xiàn)有的REITs法律、法規(guī)、文件有《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知（“央四條”）》《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估指引（試行）》，以及與之相關(guān)的《信托法》《證券投資基金法》等，而在稅法上的優(yōu)惠政策則完全空白。投資者對(duì)REITs的了解