海安曲塘鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場報告

市場數(shù)據(jù)市場回憶——整體銷售2023年1-8月2023年1-5月2023年1-9月從2023-2023年房地產(chǎn)成交不完全統(tǒng)計看，曲塘成交占海安比重偏小，但位列鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊第一曲塘市場跟隨整體市場走向開展，尚未而走出單獨的行情海安縣1-8月數(shù)據(jù)同比上漲約14%，曲塘鎮(zhèn)的成交那么上漲了70%，一方面曲塘成交基數(shù)低，漲幅被放大，另一方面是2023年底回暖行情在2023年初集中備案以近兩年的市場成交觀察，曲塘市場的年均成交量在200套左右書香名苑〔80套〕曲新花苑〔93套〕2023年2023年2023年國恒花苑〔108套〕盛明花園〔100套〕國恒二期約100套書香二期約100套曲新二期約90套…….碧水華庭2023年至今曲塘市場主要工程推盤及待推情況2023年-2023，年均推盤約200套，與整體市場消化量相當2023年將迎來一個供給頂峰〔主要為小高層，約300套〕，市場競爭白熱化2023年在無新出讓土地下，上述工程進入銷售末期，但市場庫存仍處高位市場回憶——推案情況商業(yè)、居住中心：人民路曲塘中學曲塘初中國恒南苑（電梯）3R:119㎡、124㎡主力總價：52-55萬地上車庫：4萬/個地下車位：10萬/個盛明花園3R:102-125㎡主力總價：42-53萬車庫：10萬/個曲新花苑多層、小高4300-4400元/㎡主力總價40-48萬書香名苑多層、小高4400元/㎡主力總價44-50萬曲塘小學目前市場在售待售的樓盤主要集中在鎮(zhèn)東、鎮(zhèn)南市場回憶——樓盤分布本案工程背景：位于鎮(zhèn)南，為曲塘首個具備較高辨識度的品質社區(qū)，開發(fā)商前身為“曲塘建筑站〞，有本地根底曲塘樓盤回憶——國恒南苑國恒南苑建筑面積33.萬㎡（一期1.6萬方，二期1.7萬方）項目位置曲塘小學旁總戶數(shù)一期108戶二期約100戶樓棟情況一期5棟電梯多層二期3棟小高層銷售情況均價4500元/㎡（較前期提價100）頂層：約6000元/㎡庫存約8-10套，頂層庫存約4-5套開盤時間2012年5月（一期）二期在建商鋪價格均價12000元/㎡（一層挑高）產(chǎn)品表現(xiàn)：電梯多層：曲塘首個電梯多層工程，具備中式建筑的局部典型特征，購置者認可度較高小高層：工程二期通過變更規(guī)劃，二期由多層轉為小高層銷售抗性：價格相對較高，車庫設計不合理商鋪去化不佳主因是面積較大，以1-1.2萬/㎡的售價來看，總價約100-120萬，投資門檻高〔一街之隔的盛明花苑均價1萬，主力面積在50-70㎡，少量已運營商鋪多為買家自買自用，低總價是必然〕國恒南苑三房兩廳兩衛(wèi)的設計在局部鄉(xiāng)下客戶看來，沒有必要多一衛(wèi)，稍顯浪費面積，而有局部戶型更是“開門見衛(wèi)〞，戶型設計欠合理地下室本錢高，售價10萬/個，客戶少有購置，地上車庫4萬全部售罄，但非常小，只能做非機動車庫使用主臥飄窗贈送，客廳設飄窗主要做采光用客廳多不南向采光，局部客戶不認可，三房朝南的設計使得居住的隱私性受到影響〔臥室門緊挨著〕124㎡119㎡國恒南苑購置客戶特征描述主力客源：主要為周邊的教師，醫(yī)務，鎮(zhèn)上公務員等，層次相對較高，自住型需求，非本鎮(zhèn)客戶主要考慮曲塘的教育資源特殊客源：少量高端客戶以在全國各地從事建筑行業(yè)曲塘人為主，這局部客源主要由開發(fā)商自身攻克拆遷客源：曲塘本地拆遷戶極少，有段時間傳出拆遷風聲后，客戶來訪量顯著增加，但一方面對價格承受能力弱，另一方面認為與拆遷安置小區(qū)的區(qū)分度不夠，因此寧愿去等拆遷房；不過雅周在萬畝良田過程中產(chǎn)生的一些拆遷戶愿意拿現(xiàn)金在曲塘購房，主要考慮到曲塘的生活配套與學區(qū)資源國恒南苑對本案的啟示：國恒工程對本案是非常好的借鑒樣本，其二期小高層也將與本案形成一定競爭減少地下車位設置，市場需求少造價高，可采用地上車庫或半地下車庫設計，尤其是出售地上車庫可作為產(chǎn)品價格的補充建筑風格及外立面的品質可以為工程加分，但對工程銷售溢價有限〔200-300元/㎡〕

客戶需求多元化，傳統(tǒng)的三臥房朝南，局部客戶并不認可，客廳朝南偏受年輕客群喜好高贈送〔如入戶花園、大露臺〕，提高工程附加值，讓客戶在實際使用上有一定轉圜的空間，如設置一個小書房，儲藏室曲塘樓盤回憶——曲新花苑曲新花苑建筑面積規(guī)劃5.6萬㎡項目位置曲塘汽車站北側300米項目戶數(shù)規(guī)劃342戶，一期186戶

已開93戶產(chǎn)品均價小高層：4400元/㎡多層：4300元/㎡戶型面積98-126㎡開盤時間2013年2月銷售情況整體去化50%，小高層、多層差異不大工程背景：位于曲塘鎮(zhèn)東南角，原址為壓延廠，且西側為拱橋，工程地勢較低；開發(fā)商曾開發(fā)碧水華庭，有曲塘及周邊有一定口碑市場抗性：位置不好，無價格優(yōu)勢市場表現(xiàn)：小高層：曲塘稀缺產(chǎn)品，僅曲新花苑在售，對于住慣多層、民宅的客戶來說有一定吸引力多層：相對售價稍低，公攤小的優(yōu)勢使得鄉(xiāng)下客戶，經(jīng)濟條件稍弱者認可度更高1.體量大：曲塘現(xiàn)階段最大體量工程，總建約5.6萬方2.同質化：小高層、多層同樣為本案主力產(chǎn)品3.地理差：位置偏于一隅，認可度較差推出差異化產(chǎn)品，保證工程優(yōu)勢工程小結對本案的啟示：曲新花苑將與本案長期競爭，相同價格下本案優(yōu)勢明顯，對方未來可能以低價策略競爭推出低端產(chǎn)品，與對方進行競爭〔如低總價產(chǎn)品，2+1戶型〕設置少量中間套小戶型，滿足局部客戶需求曲新花苑書香名苑建筑面積27000㎡項目位置曲塘中學北側總戶數(shù)首批80戶多層樓棟情況2棟9+1小高層，4棟4層多層銷售報價均價4400元/㎡（層次費100元/㎡）底層閣樓以2200元/㎡銷售開盤時間2013年5月去化速度約40套后期兩棟9+1小高層，年底開工，約108套曲塘樓盤回憶——書香名苑工程背景：工程位于曲塘中學東側，但周邊多為民房，生活配套設施根本沒有，人氣較少，但戶型設計較佳市場定位思考核心客戶：本地周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的自住型需求（包括剛需和改善）邊緣客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷客戶，返鄉(xiāng)客戶偶得客戶：投資等其他通過對國恒南苑、曲新花苑、盛明花苑、書香名邸工程的市調(diào)，我們將數(shù)據(jù)進行匯總1.市場在售以多層、電梯多層為主，未來市場供給小高、高層供給比例上升2.三房戶型為絕對主力戶型，至少兩臥朝南甚至三臥朝南，客廳多采用北向陽臺或東西側飄窗采光3.主力戶型面積多在100-125㎡之間，市場均價4200-4400元/㎡，總價42-55萬4.頂復產(chǎn)品閣樓層價值一般為普通場價格的1/3至1/2不等5.地上車庫價格10-12萬/個，地下車庫6-10萬不等市場數(shù)據(jù)匯總工程總體量約10萬方，對于曲塘鎮(zhèn)來說是一個大體量工程，因此在產(chǎn)品設計中必須考慮到多種客戶的需求，力求一網(wǎng)打盡11+1F18F(回遷)18F(回遷)11+1F11+1F11+1F11+1F6+1F11+1F5+1F5+1F11+1F5+1F6+1F6+1F6+1F7+1F工程已有規(guī)劃背景我們在整個工程中布置了小高層、多層、洋房、疊加等多種產(chǎn)品那么整個工程最大的問題在于：盡管背負江蘇省重點中心城鎮(zhèn)重托，但終究只是三線城市下屬縣級市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)區(qū)約2萬人，全鎮(zhèn)戶籍9.6萬，常住3.5萬人，曲塘究竟有沒有足夠多的數(shù)量人群去消化小高，多層，有沒有人去認可洋房、疊加別墅產(chǎn)品？我們從不同角度去尋找客源，以及相對應的產(chǎn)品項目名稱產(chǎn)品類型單價（元/㎡）面積（㎡）總價（萬元）金石藍郡疊拼（兩疊）15000209、218（不含贈送面積）300怡景灣聯(lián)排10000310-320300怡景灣電梯多層預計6000118、13570-80奧體新城洋房普通層：70001F、頂復：10000-1200091-128（不含贈送面積)70-120華盛沁園電梯多層700083-12860-84蘇中尚城電梯多層8000約140112附表：海安城區(qū)洋房、別墅產(chǎn)品價格簡表洋房、電梯多層產(chǎn)品供給極少，市場價格高且銷售普遍較好附表：海安城西局部高層產(chǎn)品銷售城西板塊中以奧體、金石藍郡、愛法三個工程為剛需產(chǎn)品的代表其中金石藍郡工程約4成客戶來自曲塘鎮(zhèn)，7成客戶來自曲塘及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)奧體工程約5-6成客戶來自曲塘及城西鄉(xiāng)鎮(zhèn)愛法工程約5成客戶來自曲塘及城西鄉(xiāng)鎮(zhèn)多為個人開展需求及子女就學考慮的置業(yè)問題1：高端客戶為何在曲塘購置疊墅？客戶必要條件：1.對海安城區(qū)不敏感〔非學區(qū)非工作原因〕，對曲塘無抗性2.已有購房經(jīng)驗，新的住房體驗轉向別墅類別墅產(chǎn)品典型客戶描述曲塘人或城西鄉(xiāng)鎮(zhèn)〔如白米〕客戶，在外從事建筑或相關行業(yè)的私營業(yè)主，多在外地購置房產(chǎn)，在海安尚無房產(chǎn)或海安縣城一套房產(chǎn)，普通的高層、小高層無法滿足他的改善需求，那么類別墅產(chǎn)品成為首選，而是否一定在海安城區(qū)購房相對來說不如剛需客戶表現(xiàn)強烈〔值得注意的是，曲塘約9.6萬人，常住人口僅3.5萬，大量人口在外工作，必然會出現(xiàn)高端消費層〕除曲塘外，周邊白米、雙樓也為私營企業(yè)較多，有一定高端客戶潛在存在的區(qū)域假設曲塘市場出現(xiàn)相應的高端產(chǎn)品，憑借半價甚至1/3價格的優(yōu)勢，保證同樣的產(chǎn)品體驗，我認為市場有這樣的客戶存在〔尤其是國恒工程中出現(xiàn)了這樣一局部高端建筑行業(yè)客源，主要來自開發(fā)商的內(nèi)部挖掘〕，但客戶數(shù)量肯定較為有限因此只建議在沿河或中央景觀局部設置極少量疊加產(chǎn)品，或在前期有確定客源的情況下，可適當增加這局部房源數(shù)量中高端客戶：為何在曲塘購置洋房產(chǎn)品？首先這里的洋房指的是具備鮮明的建筑風格，品質立面的中高端產(chǎn)品，而非簡單的電梯多層，1F贈送地下室花園，頂樓復式，更近似于類別墅產(chǎn)品客戶必要條件：1.上述高端客戶中經(jīng)濟實力稍弱者2.來自本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在周邊工作，有一定經(jīng)濟根底，對產(chǎn)品品質有一定要求，期望與普通多層區(qū)分開3.海安城區(qū)已購房的曲塘人第一類客源可以理解，第二類客源未來有可能出現(xiàn)較大補充〔曲塘本地的拆遷戶〕，第三類客源不確定性強〔曲塘人在海安購房多在城西，置業(yè)目的多為滿足個人開展需求及子女教育、婚姻，在這個過程中我們發(fā)現(xiàn)為子女購房家庭中局部家庭的居住、工作是別離的，我認為未來會出現(xiàn)少量回歸的現(xiàn)象，城里的房子給孩子上學，做未來的婚房，而自己會選擇“葉落歸根〞〕假設曲塘市場出現(xiàn)如奧體新城的洋房同類品質的產(chǎn)品，客戶將主要來自本鎮(zhèn)中高端客戶對產(chǎn)品品質認可后的“升級購置〞〔洋房同比多層總價貴5-10萬〕因此建議工程次核心位置布置洋房產(chǎn)品，比疊墅多，比多層少〔一期少量開發(fā)，通過市場反響后調(diào)整二期開發(fā)量〕海安本地熱銷洋房〔非電梯多層〕戶型退臺式設計，建筑面積90-128㎡不等標準層3-6為不同面積的露臺贈送1F為前花園+地下室附贈2F為后花園贈送頂樓為閣樓贈送原有規(guī)劃中將疊墅與洋房分開，實際可考慮將疊墅產(chǎn)品與洋房產(chǎn)品融合，上圖所示的洋房戶型兼具疊墅〔一層和頂復戶型〕和洋房〔中間層〕雙重特性年均200套銷量：曲塘年均可到達的銷售套數(shù)，絕大多數(shù)為剛需客戶的自住需求，憑借工程的位置優(yōu)勢〔地方越小，越在乎區(qū)位〕，同等品質同類產(chǎn)品同等價格，工程可以壟斷絕大局部的市場銷量中低端客戶：普通產(chǎn)品客戶量大約多少？工程主力產(chǎn)品仍然以小高層、電梯多層為主，相對曲塘數(shù)量巨大，購置根本為在本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作、生活、學習的剛需群體拆遷進程：對于本工程有著較大影響，海安2023年的城市化率到達51.3%，這個數(shù)字相對南通市及省內(nèi)標準，相差約8-15個百分點，提升空間巨大，同時海安城區(qū)內(nèi)可開展空間急劇縮小，未來想提升城鎮(zhèn)化率，鄉(xiāng)鎮(zhèn)將成為重點改造區(qū)域以目前市場狀況開展，工程年均推出150-200套，可獲得70-80%的去化量，假設城鎮(zhèn)化建設、拆遷進程加快，可加快工期，及時推向市場曲塘市場與海安城區(qū)市場主力戶型相當，均為三房戶型100-130㎡以市場均價比較，曲塘與城西板塊工程主力總價相差約20萬左右從個人開展角度看，海安縣城是唯一的選擇從子女教育角度看，海安縣城擁有最好教育資源因此普通產(chǎn)品與城西板塊工程根本不存在競爭，購房者也不會因為這個20萬差價選擇留在曲塘，尤其是青年群體與城區(qū)板塊的總價差距，會為本工程截留客戶群嗎？中低端客戶：流向城區(qū)的客戶可否截?。客?，曲塘的教育資源，生活商業(yè)配套對雅周、南莫等西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)有著極大的吸引力，可局部截住這局部客源從客戶角度看，我們認為不同層次群體在曲塘均存在，對于本工程的體量來說，產(chǎn)品的多元化是必要的市場競爭在未來日趨劇烈，在對競品了解的情況下，推出高度同質化的產(chǎn)品極為不理性，產(chǎn)品、戶型的“微創(chuàng)新〞也是必須高端產(chǎn)品的打造可以提升工程形象，尤其是局部中高端客戶的購置，在這個人際關系緊密的鄉(xiāng)鎮(zhèn)起到比營銷推廣更好的作用不同類型的產(chǎn)品設計及特點，相對應客戶分解小高層：1.工程有兩棟高層回遷戶，需要注意回遷房流向市場尤其對小高層的沖擊2.市場待推工程有三個工程為小高層產(chǎn)品，約300套，市場競爭劇烈3.小高層建議以市場均價4400元/㎡平價銷售，搶奪客源1R產(chǎn)品〔55-65㎡〕：總價約24-28萬主要面對老齡群體，主要為客戶養(yǎng)老自購或子女代購工程北側為曲塘中學，兼帶投資產(chǎn)品〔可出租，預計月租金600-800元，學校旁合租房約500元/月〕2+1R產(chǎn)品〔90-95㎡〕：總價約40-42萬主要面對低端客戶，對總價敏感，同時又希望滿足戶型功能完整性，如本地及周邊鄉(xiāng)下上來的客戶三房仍為市場標配，兩房設計有一定風險，建議做+1設計，客戶具備轉圜空間，同時+1設計可以與市場上回遷戶的2R產(chǎn)品形成差異，做1衛(wèi)設計，客戶能夠接受

3R產(chǎn)品〔110-125㎡〕：總價約48-55萬主要面對市場中端客戶，希望居住舒適，體驗電梯和高度生活，客戶來源較為廣泛，但根本為在曲塘及周邊工作自住型需求客戶標準三房設計，如有條件，可增加附加值贈送，如考慮本錢，可不送，同價格下工程仍具備明顯優(yōu)勢小高層是主力銷售房源，體量大、套數(shù)多，在各個總價段都有產(chǎn)品推向市場，積極與市場同類產(chǎn)品競爭，不同房型的總價段之間有一定價差，不會內(nèi)部競爭多層、洋房〔帶電梯〕：1.多層〔不帶電梯〕與小高層，銷售差異不大〔來自曲新花苑比照〕2.客戶認可多層公攤小，小高層便捷，同樣對多層的高區(qū)，小高的公攤有抗性3.多層(不帶電梯)與多層〔帶電梯〕相比，銷售相對較好〔來自國恒與其他比照〕多層產(chǎn)品(按4400元/㎡銷售)3R〔100-120㎡〕：總價約45-54萬主要面對低端客戶，認為傳統(tǒng)多層經(jīng)濟實惠，可填補對小高層產(chǎn)品不滿意，對洋房總價敏感的客戶需求主要布置在位置較差的區(qū)域，建議做標準三房設計〔少量即可〕洋房產(chǎn)品〔按4600元/㎡銷售〕3R〔110-130㎡〕：總價約50-60萬主要面對中高端客戶，對產(chǎn)品品質有一定要求，希望產(chǎn)品有一定的辨識度，如本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)上私營業(yè)主，教師、醫(yī)生公務員、局部拆遷戶等主要布置在較好的位置，舒適型三房，建議做+1設計，或者大面積飄窗露臺贈送，降低高總價帶來的市場風險

洋房產(chǎn)品爭奪中高端市場，在50-60萬總價段布局，爭搶其余工程的大面積戶型、好區(qū)位房源的客戶群疊加〔三疊、兩疊〕：1.市場獨占性產(chǎn)品，具備稀缺性2.客戶群體數(shù)量相對規(guī)模較少疊加產(chǎn)品(按5500-6