房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理題庫(kù)練習(xí)試卷B卷附答案

?房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理題庫(kù)練習(xí)試卷B卷附答案

單選題（共60題）1、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)該扣除下列哪項(xiàng)費(fèi)用（）A.財(cái)務(wù)費(fèi)用B.折舊費(fèi)C.攤銷費(fèi)D.修理費(fèi)【答案】D2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制，其中不屬于施工階段質(zhì)量控制內(nèi)容的是（）。A.對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)B.確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度C.對(duì)原材料的檢驗(yàn)D.控制工程變更【答案】D3、某寫(xiě)字樓月潛在毛租金收入為120萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫(xiě)字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是（）萬(wàn)元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40【答案】D4、在住房市場(chǎng)中，存量住房市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷B.壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)C.競(jìng)爭(zhēng)與壟斷持平D.不存在競(jìng)爭(zhēng)和壟斷【答案】A5、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過(guò)500mm時(shí)，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】B6、房產(chǎn)用地面積測(cè)算時(shí)，需計(jì)入用地面積的是（）。A.公共使用的排水溝B.市政道路C.權(quán)屬不明的巷道D.房屋占地面積【答案】D7、下列對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是（）。A.服務(wù)市場(chǎng)B.合格有效市場(chǎng)C.有效市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)【答案】D8、在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，第一個(gè)原則是要采用（）的方法，首先要仔細(xì)觀察、形成假設(shè)、預(yù)測(cè)并進(jìn)行檢驗(yàn)。A.科學(xué)B.客觀C.準(zhǔn)確D.全面【答案】A9、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬(wàn)元，負(fù)債30萬(wàn)元，資本公積10萬(wàn)元，留存收益10萬(wàn)元，盈余公積5萬(wàn)元，則該企業(yè)的實(shí)收資本為（）萬(wàn)元。A.95B.100C.120D.175【答案】B10、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)將他們所購(gòu)商品（包括服務(wù)）分為三類：便利品、選購(gòu)品和特殊品。A.購(gòu)買行為B.購(gòu)買習(xí)慣C.購(gòu)買動(dòng)機(jī)D.購(gòu)買心理【答案】A11、物業(yè)甲為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，2017年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2018年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場(chǎng)項(xiàng)目，2017年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，2018年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性是50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%，甲乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大C.甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)一樣大D.無(wú)法判斷【答案】B12、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是()中的一種。A.單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法【答案】B13、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是()，且各因素發(fā)生變化的概率相同。A.相互影響的B.相互獨(dú)立的C.相互作用的D.相互無(wú)關(guān)的【答案】B14、在會(huì)計(jì)信息的次要質(zhì)量要求中，（）要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告，不應(yīng)僅以交易或者事項(xiàng)的法律形式為依據(jù)。A.謹(jǐn)慎性B.重要性C.及時(shí)性D.實(shí)質(zhì)重于形式【答案】D15、房產(chǎn)面積的測(cè)量精度分為（）級(jí)。A.五B.二C.三D.四【答案】C16、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本B.同類型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系C.物業(yè)出租稅費(fèi)水平D.業(yè)主希望的投資回報(bào)率【答案】B17、在項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中，租金或售價(jià)的確定是通過(guò)與（）進(jìn)行比較、修正后得來(lái)的。A.近期交易物業(yè)的租金或售價(jià)B.市場(chǎng)上交易物業(yè)的租金或售價(jià)C.類似物業(yè)D.市場(chǎng)上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價(jià)【答案】D18、投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、（）和投資決策三部分工作。A.風(fēng)險(xiǎn)控制B.項(xiàng)目調(diào)研C.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)D.資金管理【答案】C19、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為18%，年租金增長(zhǎng)率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】C20、對(duì)于收益性物業(yè)的管理費(fèi)和利潤(rùn)通常是物業(yè)（）的一個(gè)百分比。A.有效毛收入B.凈經(jīng)營(yíng)收入C.潛在毛收入D.稅后現(xiàn)金流量【答案】A21、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.吸納率分析B.房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析C.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析D.投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例分析【答案】B22、下列選項(xiàng)中，（）更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。A.開(kāi)發(fā)工作量B.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)C(jī).經(jīng)營(yíng)收入D.投資數(shù)額【答案】C23、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（）。A.損益表B.資本金現(xiàn)金流量表C.資金來(lái)源與運(yùn)用表D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表【答案】D24、如國(guó)家債券的收益率為9%，經(jīng)測(cè)算，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14，整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B25、關(guān)于融資成本，下列說(shuō)法不正確的是()。A.融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用B.融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi)D.資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)【答案】D26、市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)一般需要從（）類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時(shí)間層次上進(jìn)行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】D27、對(duì)于開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式和購(gòu)買-持有出租-出售模式來(lái)說(shuō)，兩者的共同點(diǎn)是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費(fèi)C.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買成本、購(gòu)買稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D.現(xiàn)金流出都包括購(gòu)買成本、購(gòu)買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本【答案】A28、（）的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.發(fā)行企業(yè)債券D.吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金【答案】B29、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年年初回收額分別是100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬(wàn)元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C30、當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是（）。A.開(kāi)發(fā)商B.設(shè)計(jì)單位C.承包商D.監(jiān)理單位【答案】A31、采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時(shí)，是將差額內(nèi)部收益率（△IRR）與最低的可接受收益率（ic）進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是（）A.若△IRR＞ic，則投資大的方案為優(yōu)B.若△IRR＞ic，則投資小的方案為優(yōu)C.若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR＜ic，則方案間無(wú)法直接比較【答案】A32、為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C33、個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于()。A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)【答案】C34、下列不屬于管理費(fèi)用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費(fèi)C.戶外發(fā)布會(huì)D.技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)【答案】C35、（）的關(guān)鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)兩方面將產(chǎn)品細(xì)分和市場(chǎng)細(xì)分結(jié)合起來(lái)，綜合考慮。A.判斷競(jìng)爭(zhēng)者反應(yīng)模式B.確定競(jìng)爭(zhēng)者戰(zhàn)略C.確定競(jìng)爭(zhēng)者目標(biāo)D.識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者【答案】D36、國(guó)家提高貸款利率，會(huì)()。A.抑制房地產(chǎn)需求B.增加房地產(chǎn)供給C.增加銀行風(fēng)險(xiǎn)D.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值折減【答案】A37、已知某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為2000元/m2，開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn)率為15%，當(dāng)前的銷售稅率為6%，按成本加成定價(jià)法可定價(jià)為（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503【答案】C38、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價(jià)格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格【答案】C39、根據(jù)會(huì)計(jì)法的規(guī)定，我國(guó)會(huì)計(jì)年度和財(cái)政年度一致，按公歷年度計(jì)算，每年的起止日期為（）止。A.上年的6月1日起至5月31日B.上年的8月1日起至7月31日C.每年的1月1日起至12月31日D.每年的6月1日起至下年的5月31日【答案】C40、直接投資的特點(diǎn)是（）。A.資金所有者和資金使用者不能分離B.資金所有者和資金使用者分離C.不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運(yùn)用狀況D.在資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志【答案】A41、社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對(duì)住房的認(rèn)識(shí)、以及住房消費(fèi)觀念與消費(fèi)模式發(fā)生了巨大變化，這體現(xiàn)了（）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的影響。A.人文環(huán)境的變化B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C.自然環(huán)境的變化D.金融業(yè)的發(fā)展【答案】A42、開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是()。A.賺取利潤(rùn)B.保值增值C.獲得收益D.消費(fèi)【答案】A43、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給【答案】A44、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D.是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算【答案】D45、登記賬簿的直接依據(jù)是（）。A.自制憑證B.原始憑證C.記賬憑證D.會(huì)計(jì)報(bào)表【答案】C46、會(huì)計(jì)差錯(cuò)的主要內(nèi)容不包括（）。A.原始記錄和會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的計(jì)算、抄寫(xiě)差錯(cuò)B.對(duì)事實(shí)的疏忽和誤解C.隱瞞或刪除交易或事項(xiàng)D.對(duì)會(huì)計(jì)政策的誤用【答案】C47、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】A48、動(dòng)態(tài)投資回收期是反映（）的重要指標(biāo)。A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本大小B.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力C.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金流動(dòng)速度D.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金實(shí)力【答案】B49、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營(yíng)收入【答案】C50、（）對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化的反應(yīng)是最快和最大的。A.工業(yè)物業(yè)B.居住物業(yè)C.零售商業(yè)用房D.寫(xiě)字樓【答案】C51、消費(fèi)者受多種因素的影響而具有不同的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為，所購(gòu)商品千差萬(wàn)別，從而使消費(fèi)者市場(chǎng)具有（）的特點(diǎn)。A.分散性B.復(fù)雜性C.伸縮性D.季節(jié)性【答案】B52、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)D.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)【答案】A53、對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（）。A.設(shè)計(jì)壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D.自然壽命【答案】B54、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力稱為（）。A.永久荷載B.可變荷載C.活載D.偶然荷載【答案】A55、某項(xiàng)目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，單位為萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】D56、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A57、（）是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載【答案】D58、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費(fèi)用【答案】B59、下列征收補(bǔ)償中，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)【答案】D60、員工工資、醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)等屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的（）。A.人工費(fèi)B.辦公費(fèi)C.法定稅費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】A多選題（共45題）1、“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用B.原有建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)用C.場(chǎng)地平整費(fèi)用D.通水、通電、通路的費(fèi)用E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】ACD2、對(duì)于購(gòu)買-更新改造-出租-出售模式來(lái)說(shuō)，這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）等。A.購(gòu)買成本B.更新改造成本C.運(yùn)營(yíng)成本D.轉(zhuǎn)售稅費(fèi)E.建造成本【答案】ABCD3、2012年1月，G省A市一級(jí)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在A市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得兩塊建設(shè)用地使用權(quán)，一塊是商品住宅小區(qū)建設(shè)；一塊是位于A市市中心的一幢45層國(guó)際賓館的建設(shè)，該國(guó)際賓館為重點(diǎn)國(guó)際性旅游貿(mào)易建筑。該國(guó)際賓館±0.000的絕對(duì)標(biāo)高為45.000m，建筑高度為126m。在該商品住宅小區(qū)建設(shè)中，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司利用自有資金、從其他企業(yè)借款、從銀行貸款、進(jìn)行商品房預(yù)售等四方面籌集資金。在寫(xiě)字樓的建設(shè)中，由A市C商業(yè)銀行擔(dān)保，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行債券，債券期限為兩年，發(fā)行時(shí)按照每張80元的價(jià)格發(fā)行，到期按面值100元兌付。B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)劃將發(fā)行債券募集到的一部分資金用于B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)該幢45層國(guó)際賓館的建設(shè)。A.貼現(xiàn)債券B.抵押債券C.附息債券D.擔(dān)保債券【答案】AD4、“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用B.原有建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)用C.場(chǎng)地平整費(fèi)用D.通水、通電、通路的費(fèi)用E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】ACD5、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括（）。A.制定并執(zhí)行組合投資策略B.設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)C.進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析D.制定物業(yè)策略計(jì)劃E.監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策【答案】AB6、房地產(chǎn)企業(yè)在制定宣傳策略時(shí)應(yīng)做好以下工作()。A.與房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)B.確定宣傳目標(biāo)、實(shí)施宣傳方案C.選擇宣傳的信息與工具、評(píng)價(jià)宣傳效果D.與其他房地產(chǎn)企業(yè)的溝通E實(shí)施宣傳方案【答案】BC7、下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有（）。A.故障樹(shù)分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法【答案】D8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本主要包括（）。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本【答案】ACD9、通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表，可以了解企業(yè)的（）。A.償債能力B.經(jīng)營(yíng)能力C.經(jīng)濟(jì)實(shí)力D.現(xiàn)金流量情況E.經(jīng)營(yíng)成果【答案】ABC10、將他人的軟件光盤占為己有的行為是侵犯()行為。A.有形財(cái)產(chǎn)所有權(quán)B.知識(shí)產(chǎn)權(quán)C.軟件著作權(quán)D.無(wú)形財(cái)產(chǎn)所有權(quán)【答案】A11、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問(wèn)法C.頭腦風(fēng)暴法D.問(wèn)卷法E.實(shí)驗(yàn)法【答案】ABD12、關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說(shuō)法，正確的有（）。A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來(lái)的收益E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力【答案】BC13、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括（），以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。A.城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.拆遷管理費(fèi)C.可行性研究費(fèi)D.水文地質(zhì)勘探費(fèi)E.規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)【答案】CD14、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有()。A.潛在毛租金收入B.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C.租金損失D.其他收入E報(bào)酬率高低【答案】ACD15、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報(bào)D.可用于還款的利潤(rùn)E在成本中列支的利息【答案】AD16、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的說(shuō)法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不充分是房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)存在的主要原因之一B.傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性C.合理空置率可作為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)D.在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第二階段，市場(chǎng)空置率高于合理空置率E.房地產(chǎn)市場(chǎng)租金的下滑始于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段【答案】ABC17、可行性研究的結(jié)論主要是說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目（）。A.是否有足夠的資金來(lái)源B.是否有較為廣闊的市場(chǎng)C.是否具有較理想的盈利能力D.是否有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力E.項(xiàng)目是否可行【答案】CD18、相對(duì)于債務(wù)融資，權(quán)益融資的特點(diǎn)有（）。A.需到期償還B.無(wú)需還本付息C.稅收負(fù)擔(dān)輕D.共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)E.共享投資利潤(rùn)【答案】BD19、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.自然特征B.細(xì)分市場(chǎng)C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域【答案】ACD20、編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。A.現(xiàn)金流量表B.損益表C.資金使用計(jì)劃D.資金籌措計(jì)劃E.資金來(lái)源與運(yùn)用表【答案】CD21、土地出讓價(jià)款的影響因素主要包括（）。A.住房指數(shù)B.所在城市C.地段D.用途E.使用條件【答案】BCD22、美國(guó)甲公司生產(chǎn)的平板計(jì)算機(jī)在其本國(guó)享有"A"注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)，但未在中國(guó)申請(qǐng)注冊(cè)。中國(guó)的乙公司生產(chǎn)的平板計(jì)算機(jī)也使用"A"商標(biāo)，并享有中國(guó)注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)，但未在美國(guó)申請(qǐng)注冊(cè)。美國(guó)的甲公司與中國(guó)的乙公司生產(chǎn)的平板計(jì)算機(jī)都在中國(guó)市場(chǎng)上銷售。此情形下，依據(jù)中國(guó)商標(biāo)法，()商標(biāo)權(quán)。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A23、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預(yù)售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價(jià)格【答案】AC24、有關(guān)房地產(chǎn)投資的描述中屬于房地產(chǎn)特性的有（）。A.不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響D.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收優(yōu)惠E.房地產(chǎn)投資可獲得相當(dāng)高的利潤(rùn)【答案】ABC25、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可用作還款資金的有（）。A.利潤(rùn)B.折舊C.攤銷D.營(yíng)業(yè)外收入E.其他還款資金【答案】ABC26、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的（）。A.競(jìng)爭(zhēng)能力B.發(fā)展能力C.盈利能力D.清償能力E.抵御風(fēng)險(xiǎn)能力【答案】CD27、進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析，可以選用的盈利性財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)有（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.成本利潤(rùn)率D.資產(chǎn)負(fù)債率E.償債備付率【答案】ABC28、通過(guò)拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領(lǐng)（）。A.《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)》B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.《國(guó)有土地使用證》D.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》E.《建設(shè)工程施工許可證》【答案】BD29、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本主要包括（）。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本【答案】ACD30、以招拍掛出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，政府的規(guī)劃管理包括（）。A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址、定點(diǎn)審批B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.設(shè)計(jì)方案審批D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD31、“某城市別墅銷售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包括（）。A.按地域范圍細(xì)分B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分C.按增量存量細(xì)分D.按交易形式細(xì)分E.按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分【答案】ABD32、按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競(jìng)爭(zhēng)者的不同反應(yīng)，可以將競(jìng)爭(zhēng)者劃分為（）。A.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者B.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者C.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者D.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者E.軟弱型競(jìng)爭(zhēng)者【答案】ABCD33、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說(shuō)法，正確的有（）。A.大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式【答案】BC34、效益相同的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.費(fèi)用現(xiàn)值比較法C.等額年值法D.費(fèi)用年值比較法E.差額投資內(nèi)部收益率法【答案】BD35、下列參數(shù)屬于融資相關(guān)參數(shù)的有（）。A.基準(zhǔn)收益率B.資本金投資比例C.貸款利率D.空置率E.出租率【答案】BC36、商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)放貸款前要求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有（）。A.國(guó)有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程施工許可證E.商品房預(yù)售許可證【答案】ABCD37、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)》中，規(guī)劃土地使用要求包括（）等。A.建筑規(guī)模B.公共服務(wù)設(shè)施C.容積率D.綠地率E.建設(shè)項(xiàng)目與城市道路的距離【答案】ACD38、敏感性分析的三項(xiàng)預(yù)測(cè)值是指()預(yù)測(cè)值。A.最合理B.最樂(lè)觀C.最可能D.最悲觀E最公平【答案】BCD39、新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)有()。A.項(xiàng)目投資有新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成B.新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)C.從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力D.從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來(lái)考察融資后的償債能力E擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)【答案】ABC40、以下指標(biāo)屬于市場(chǎng)指標(biāo)的是()。A.銷售量B.出租量C.吸納量D.建筑面積E預(yù)售面積【答案】ABC41、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本主要包括（）。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本【答案】ACD42、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)B.企業(yè)管理費(fèi)及利潤(rùn)C(jī).保險(xiǎn)費(fèi)D.房產(chǎn)稅E.借款還本付息【答案】ABCD43、注冊(cè)商標(biāo)所有人是指()。A.商標(biāo)使用人B.商標(biāo)設(shè)計(jì)人C.商標(biāo)權(quán)人D.商標(biāo)制作人【答案】C44、根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買行為的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)將所購(gòu)商品分為三類，即()。A.家電產(chǎn)品B.便利品C.選購(gòu)品D.特殊品E日用品【答案】BCD45、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段E.招標(biāo)階段【答案】ABCD大題（共18題）一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬(wàn)元）【答案】二、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬(wàn)元）【答案】三、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮克?、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問(wèn)：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬(wàn)元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。五、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提。【答案】六、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮科摺⒈敬喂纼r(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提?！敬鸢浮堪?、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問(wèn)：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬(wàn)元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。九、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬(wàn)元；一十、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】一十一、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮恳皇?、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮恳皇?、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。【答案】一十四、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受