試談利用Excel處理承租人融資租賃問題

淺談利用ＥＸｃｅｌ處理承租人融資租賃問題[摘要]縱觀各種財務軟件，對于融資租賃問題的處理相對較少，本文主要通過Excel來解決融資租賃的會計電算化，尤其對于實務中難以解決的未確認融資費用按實際利率分攤的問題，是本文研究處理的柱心．[關(guān)鍵詞]融資租賃；承租人；Excel融資租賃業(yè)務的計算處理相對于其他的交易和事項，要復雜很多，所以對于融資租賃，很多企業(yè)依然采用手工方法處理后再將有關(guān)費用、收益進行入賬，過程比較復雜。尤其對于承租人的未確認融資費用和出租人的未實現(xiàn)融資收益按照實際利率法的分攤在計算處理過程中存在很多問題，所以多數(shù)企業(yè)對于未確認融資費用和未實現(xiàn)融資收益都是采用直線法分攤，這樣比較簡單。但直線法分攤存在很多缺點，主要是不符合權(quán)責發(fā)生制原則，而實際利率法能彌補此缺陷．所以本文就是要充分發(fā)揮實際利率法分攤的優(yōu)勢，通過Excel建立模型自動化，解決實際利率法手工條件下很難處理的復雜問題。

一、資產(chǎn)租賃類型的判斷

租賃，指在約定的期間內(nèi)，出租人將資產(chǎn)使用權(quán)讓與承租人以獲取租金的協(xié)議。根據(jù)租賃的目的，以與租賃資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的風險和報酬歸屬于出租人或承租人的程度為依據(jù)，將其分為融資租賃和經(jīng)營租賃兩類。對于一項租賃究竟屬于融資租賃還是經(jīng)營租賃，需要做出定性和定量的分析，本文主要對定量分析做出了Excel處理。相關(guān)會計人員可先通過定性分析，判斷融資租賃類型，若是融資租賃(比如所有權(quán)等同于轉(zhuǎn)讓了)，則可直接往模型里輸入相關(guān)數(shù)據(jù)，融資租賃的會計處理將會自動產(chǎn)生。如果通過定性分析不能判斷出租賃是否是融資性質(zhì)的，可通過模型來定量分析租賃類型，判斷結(jié)果是融資租賃的，可使用該模型做出融資租賃的會計處理，若不是融資租賃則不適用該模型。以下為租賃類型定量分析用Excel進行處理。

1．如表1，在B1單元格中輸入“融資租賃承租人會計處理”；在A3：A19單元格中分別輸入：“全新可使用年限：”、“已使用年限；”、“可使用的期限：”、“租賃的期限：”、“租賃期限占可使用年限：”、“已使用年限占全新年限：”、“每期租金付款額：”、“承租人加其有關(guān)第三方的擔保余值：”、“合同利率：”、“租金與擔保余值的現(xiàn)值之和：”、“租賃資產(chǎn)賬面凈值：”、“最低租賃付款額：”、“租賃現(xiàn)值占租賃資產(chǎn)賬面凈值：”、“判斷租賃類型：”、“租賃資產(chǎn)的入賬價值：”、“利率或折現(xiàn)率：”、“未確認融資費用：”。

2.在B3單元格中輸入“5”；B4單元格中輸入“1”：B5單元格中輸入公式“=＄B＄3—＄B＄4”，可使用的期限：全新可使用年限-已使用年限；B6單元格中輸入“4”；B7單元格中輸公式“=＄B＄6／＄B＄5”；D7單元格中輸入“0．75”；C7單元格中輸入公式“=IF(＄B＄7>＄D＄7，“>”，IF(＄B＄7=＄D＄7，“=”，“<”))”，比較單元格B7與D7中值的大小。

3．在單元格B8中輸入公式“=＄B＄4／＄B＄3”，單元格D8中輸入“0．75”，單元格C8中輸入公式“=IF(＄B＄8>＄D＄8，“>”，IF(＄B＄8=＄D＄8，“=”，“<”))”，比較單元格B8與D8中值的大小。

4．在單元格B9；B11中分別輸入“270000”、“116694”、“0．09”；在單元格B12中輸入公式“=PV(＄B＄11，＄B＄6，-＄B＄9，-＄B＄10)”，每期租金的年金現(xiàn)值加擔保余值的復利現(xiàn)值。

5．在B13中輸入“54347826”；E14單元格中輸入公式“=＄B＄9*＄B＄6+＄B＄10”，最低租賃付款額；每期租金*租期+擔保余值；

6．在單元格B15中輸入公式“=＄B＄l2／＄B＄l3”；D15單元格中輸入“0．9”；C15單元格中輸入公式“=IF(＄B＄15>＄D＄l5，“>”，IF(＄B＄l5=＄D＄l5，“=”，“<”))”，比較單元格B15與D15中值的大小。

7．在單元格B16中輸入公式“=IF(＄B＄8>＄D＄8，“經(jīng)營租賃”，IF(＄D＄7>=＄D＄7，“融資租賃”IF(＄B＄l5>=＄D＄l5，“獻資租賃”，“經(jīng)營租賃”)))”，其含義為滿足下列條件：只要(1)和(2)同時滿足或(1)和(3)同時滿足的條件下可確認為融資租賃。

(1)已使用年限占全新年限小于75％；

(2)租賃期限占可使用年限大于75％；

(3)租賃現(xiàn)值占租賃資產(chǎn)賬面凈值大于90％。

以上程序處理為判斷融資租賃的定量分析，承租人只要輸入原始數(shù)據(jù)，程序就可以自動幫助判斷租賃的類型，若是融資租賃，程序?qū)⒆詣舆M入下面環(huán)節(jié)。

二、租賃資產(chǎn)的入賬價值和“未確認融資費用”的計量

融資租賃會計處理的關(guān)鍵在于資產(chǎn)的入賬價值和未確認融資費用的計量，這兩方面也是融資租賃會計處理的難點所在，以下著重談一下這兩方面問題的處理。

1．如表2，在單元格B17中輸入公式“＝IF(＄B＄l2>＄B＄13，＄Ｂ＄13，＄B＄12)”，比較“租金現(xiàn)值加擔保余值的現(xiàn)值之和”與“租賃資產(chǎn)賬面凈值”的大小，通過孰低法確認“租賃資產(chǎn)的入賬價值”。

2．在上一條中如果“租賃資產(chǎn)的入賬價值”是以“租賃資產(chǎn)賬面凈值”入賬(即單元格B13中的值小于單元格B12中的值，比如單元格B13中的值為“900000lt;＄B＄l3，”“，-＄B＄13)”；在單元格E3中輸入公式“=IF(＄B＄12>＄B＄13，＄E2+1，””)”再選中單元格E3向下拖動填充柄到E22：在單元格F3中輸入公式“=IF(＄B＄12<＄B＄13，”“，IF(＄B＄6—＄E3>O，＄B＄9，IF(＄B＄6-SE3=O，＄B＄9+＄B＄l0，0)))”，再選中單元格F3向下拖動填充柄到F22。最后，在單元格B18中輸入公式“=IF(＄t＄12<=＄B＄13，＄B＄11，IRR(F2：F22))”，確認租賃資產(chǎn)的入賬價值并確認分攤率。

3．在單元格B19中輸入公式“=＄B＄14-＄B＄18”，未確認融資費用=最低租賃付款額-租賃資產(chǎn)的入賬價值。

4．下面通過添加“滾動條”與單元格值的綁定來實現(xiàn)數(shù)據(jù)的自動錄入，只要拖動“滾動條”單元格中的值隨之改變(但也可以手工輸入)，即可實現(xiàn)多因素同時改變的自動化。

(1)點擊菜單欄“視圖”選中“工具欄”中“控件工具箱”彈出“控件”工具箱界面，點擊“滾動條”按鈕并把滾動條BerollBarl拖放到單元格C3中，再點擊此滾動條將彈出編輯Ⅷ宏的窗口，如表3：

在代碼窗口中編寫代碼為：

PrivateSubSerollBarlChange()

ScrollBarl．Max=20’最大值為20年

ScrollBarI.Min=0’量小值為0年

ScrollBarl．SmallChange=1

ScrollBarl．LargeChange=5

Sheetl．Range(“b3”)．Value=ScrollBarl．Value’單元格B3的值等于滾動條的值

EndSub

代碼含義為：全新最大使用年限為20年，最小為0年，滾動條的值與單元格B3的值綁定。

(2)同理在C4單元格中添加一滾動條ScrollBar2其值與單元格B4綁定，且其最大值要等于單元格B3中的值，因為已使用年限不能超過全新使用年限，滾動條Scroll—Bar2中的代碼為：

PrivateSubScrollBar2Change()

ScrollBar2．Max=Sheetl．Range(“b3”)．Value

ScrollBar2．Min=0

ScrollBar2．SmallChange=1

ScrollBar2．LargeChange=5

Sheetl．Range(“b4”)．Value=ScrollBar2．Value

EndSub(3)在單元格C6中添加一滾動條ScrollBar3，其值與單元裕B6綁定，其最大值小于單元格B5中的值，因為租賃的期限不能超過可使用年限。滾動條中的代碼如下：

PrivateSubScrollBar3_Change()

ScrollBar3．Max=Sheetl．Range(“b5”)．Value

ScrollBar3．Min=0

ScrollBar3．SmallChange=1

ScrollBar3．LargeChange=5

Sheetl．Range(“b6”)．Value=Scroll-Bar3．Value

EndSub

(4)在單元格C9中添加一滾動條Scroll-Bar4，其值與單元柳9綁定，代碼如下：

PrivateSubScrollBax4_Change()

ScrollBar4．Max=1000000000

SerollBar4．Min=0

ScrollBar4．SmallChange=1

ScrollBar4．LargeChange=10

Sheetl．Range(“b9”)．Value=Scroll-Bar4．Value

EndSub

(5)在單元格ClO中添加一滾動條Scro-llBar5，其最大值小于租賃資產(chǎn)的賬面凈值與單元格B10綁定，代碼如下：

PrivateSubScrollBarS_Change()

ScrollBar5．Max=Sheetl．Range(“b13”)．Value

ScrollBar5．Min=O

ScrollBar5．SmallChange=1

ScrollBar5．LargeChange=10

Sheetl．Range(“blO”)．Value=ScrollBar5．Value

EndSUb

(6)在單元格Cll中添加一滾動條ScrollBar6，其值與單元格Bll綁定，且其值只能在0～1之間變動，因為折現(xiàn)率不超過1，代碼如下：

PrivateSubScrollBar6Change()

SerollBar6．Max=100

ScrollBar6．Min=0

ScrollBar6．SmallChange=1

ScrollBar6．LargeChange=10

Sheetl．Range(“bll”)．Value=ScrollBar6．Value／100

EndSub

(7)在單元格C13中添加一滾動條ScrollBar7，其值與單元格B13綁定，代碼如下：

PrivateSubScrollBar7_Change()

ScrollBar7．Max=1000000000

ScrollBar7．Min=0

ScrollBar7．SmallChange=1

ScrollBar7．LargeChange=10

Sheetl．Range(“b13”)．Value：ScrollBar7．Value

EndSub

5．在單元格C4：C7中分別輸入“租賃日會計分錄：”、“借：固定資產(chǎn)一融資租入固定資產(chǎn)”、“未確認融資費用”、“貸：長期應付款一應付融資租賃款”，如下表4：

在單元格H5中輸入公式“=＄B＄l7”；單元格H7中輸入公式“=＄B＄14；單元柳6中輸入公式“=＄H＄7-＄H＄5”。

三、采用實際利率法分攤未確認融資費用

融資租賃下，在分攤未確認融資費用時，承租人應采用合理的方法加以計算。承租人既可以采用實際利率法，也可以采用直線法、年數(shù)總和法等。相比較而言，實際利率法更精確一些，所以以下是采用實際利率法分攤未確認融資費用的Excel處理過程。

1．如表5：(本模型以20年為例)在單元格A25：E25中分別輸入“日期”、“租金”、“確認的融資費用”、“應付本金減少額”、“應付本金余額”；單元格朋6：E26中分別輸入“＝“(1)””、“＝“(2)””、“＝“(3)＝期初(5)＊利率””、“＝“(4)＝(2)－(3)””、“＝“期末(5)＝期初(5)－(4)””：在單元格A24：A42中分別輸入從1到20之間的數(shù)。

2．在單元格E27中輸入公式“＝＄Ｂ＄17”；在B28單元格中輸入公式“=IF(＄Ｂ＄6－＄A28<0，0，＄B＄9)”，再選擇單元格B28向下拖動填充柄到B47。

3．在單元格C28中輸入公式“=IF(＄B＄6—＄A＄28<0，0，＄E27*＄B＄18)”，再選擇單元格C28向下拖動填充柄到C47。

4．在單元格D28中輸入公式“=＄B28-＄C28”，再選擇單元格D28向下拖動填充柄到D47。

5．在單元格E28中輸入公式“=IF(＄B＄6-＄A28<=0，0，＄E27-＄D28)”，再選擇單元格E28向下拖動填充柄到E47。

6．在單元格A48中輸入“合計”；單元格B48中輸入公式“=SUM(B28：B47)”；單元格C48中輸入公“=SUM(C28：C47)”；單元格D48中輸入公式“=SUM(D28：D47)”。

7．在單元格G26：G28中分別輸入“分攤未確認融資費用會計分錄：”、“借：財務費用”、“貸：未確認融資費用”，這是分攤第一年的未確認融資費用(以后各期如表5中，C29單元格為第二期的分攤費用，其他以此類推)，如下表6：

在單元格H28中輸入公式“=＄C＄28”在單元格H27中輸入公式“=＄H＄28”

投資分析第一次作業(yè)（1-2章）一、單項選擇題1.項目市場分析（C）。A.只在可行性研究中進行B.只在項目評估中進行C.在可行性研究和項目評估中都要進行D.僅在設計項目產(chǎn)品方案時進行2.計算項目的財務凈現(xiàn)值所采用的折現(xiàn)率為（B）。A.財務內(nèi)部收益率B.基準收益率C.財務凈現(xiàn)值率D.資本金利潤率3.由項目產(chǎn)出物產(chǎn)生并在項目范圍內(nèi)計算的經(jīng)濟效益是項目的（A）。A.直接效益B.間接效益C.外部效益D.全部效益4.已知終值F求年金A應采用（C）。A.資金回收公式B.年金終值公式C.償債基金公式D.年金現(xiàn)值公式5.計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值時所采用的折現(xiàn)率為（C）。A.基準收益率B.利率C.社會折現(xiàn)率D.內(nèi)部收益率二、名詞解釋投資回收期投資回收期是指以項目的凈收益抵償全部投資所需要的時間。項目周期項目周期又稱項目發(fā)展周期，它是指一個項目從設想、立項、籌資、建設、投產(chǎn)運營直至項目結(jié)束的整個過程。項目周期大體可分為三個時期：投資前期、投資期和運營期，每個時期又分為若干個的工作階段。德爾菲法德爾菲法又稱專家調(diào)查法；它是按照規(guī)定程序以匿名方式多輪征詢專家意見，并采用統(tǒng)計處理方法得出預測結(jié)論的一種經(jīng)驗判斷預測法。在項目市場分析中，此法主要用于確定項目投資方向、新產(chǎn)品開發(fā)方向和需求前景預測等。現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱，它是把投資項目作為一個獨立系統(tǒng)，反映投資項目在其壽命期(包括項目的建設期和生產(chǎn)期)內(nèi)實際發(fā)生的流入與流出系統(tǒng)的現(xiàn)金活動及其流動數(shù)量。三、簡答題1．什么是現(xiàn)金流量？工業(yè)投資項目常見的現(xiàn)金流量有哪些？現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱，它是把投資項目作為一個獨立系統(tǒng)，反映投資項目在其壽命期(包括項目的建設期和生產(chǎn)期)內(nèi)實際發(fā)生的流入與流出系統(tǒng)的現(xiàn)金活動及其流動數(shù)量。它只反映投資項目的現(xiàn)金收支，不反映非現(xiàn)金收支(如折舊費、攤銷費等)，并且要明確現(xiàn)金收支實際發(fā)生的時間。對于各種工業(yè)項目而言，現(xiàn)金流入一般包括產(chǎn)品銷售收入、回收固定資產(chǎn)余值和回收流動資金；現(xiàn)金流出一般包括固定資產(chǎn)投資、流動資金投入、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、所得稅等。2．簡述項目市場分析的意義。項目市場分析主要是指通過市場調(diào)查和市場預測，了解和掌握項目產(chǎn)品的供應、需求、價格等市場現(xiàn)狀，并預測其未來變動趨向，為判斷項目建設的必要性和合理性提供依據(jù)。項目市場分析的意義：市場分析是項目可行性研究和項目評估的重要內(nèi)容；市場分析是確定項目合理經(jīng)濟規(guī)模的重要依據(jù)；市場項分析是設計項目產(chǎn)品方案的重要依據(jù)；市場分析是選擇目工藝技術(shù)和廠址的重要依據(jù)。四、計算題1．某企業(yè)興建一工業(yè)項目，第一年投資1200萬元，第二年投資2000萬元，第三年投資1800萬元，投資均在年初發(fā)生，其中第二年和第三年的投資使用銀行貸款，年利率為12%。該項目從第三年起開始獲利并償還貸款，10年內(nèi)每年年末獲凈收益1500萬元，銀行貸款分5年等額償還，問每年應償還銀行多少萬元？畫出企業(yè)的現(xiàn)金流量圖。附：(F/P,12%,1)=1.1200(A/P,12%,5)=0.2774解：（2）將第2、3年投資折算到3年末，貸款及利息共計：[2000*（F/P,12%,1）+1800]*(F/P,12%,1)=4524.8萬元，從第3年開始，分5年還款，每年還款額為：4524．80*（A/P,12%,5）=4524.80*0.2774=1255.18萬元。2．某投資項目各年的現(xiàn)金流量如下表（單位：萬元）：年份現(xiàn)金流量01234~101.投資支出3001200400

2.除投資以外的其他支出

5008003.收入

100015004.凈現(xiàn)金流量-300-1200-400500700試用財務凈現(xiàn)值指標判斷該項目在財務上是否可行（基準收益率為12%）。附：(P/F,12%,1)=0.8929(P/F,12%,2)=0.7972(P/F,12%,3)=0.7118(P/A,12%,7)=4.5638解：取i1=25%，（P/F,25%,1）=，（P/F,25%,2）=，(P/F,25%,3)=，(P/A,25%,7)=，PNPV（i1）=-300-1200（P/F,25%,1）-400（P/F,25%,2）+500(P/F,25%,3)+700(P/A,25%,7)(P/F,25%,3)=-300-1200*0.80-400*0.64+500*0.512+700*3.1611*0.512=32.94取i2=30%，（P/F,30%,1）=，（P/F,30%,2）=，(P/F,30%,3)=，(P/A,30%,7)=，PNPV（i2）=-300-1200（P/F,30%,1）-400（P/F,30%,2）+500(P/F,30%,3)+700(P/A,30%,7)(P/F,30%,3)=-300-1200*0.7692-400*0.5917+500*0.4552+700*2.8021*0.4552=-339.26FIRR=25%+>12%所以，項目可行。

投資分析第二次作業(yè)（3-4章）一、單項選擇題1.敏感性因素是指（A）。A．該因素稍一發(fā)生變動就會引起項目經(jīng)濟效益發(fā)生較大變動B．該因素稍一發(fā)生變動就會引起項目經(jīng)濟效益發(fā)生較小變動C．該因素稍一發(fā)生變動就會使項目承擔較小風險D．能夠使項目獲得較高利潤的因素2．一般來說，盈虧平衡點越低（D）。A．項目盈利機會越少，承擔的風險也越小B．項目盈利機會越多，承擔的風險也越大C．項目盈利機會越少，承擔的風險越大D．項目盈利機會越多，承擔的風險越小3.社會折現(xiàn)率是下列哪一項的影子價格？（D）A.基準收益率B.利率C.匯率D.資金4.由于項目使用投入物所產(chǎn)生的并在項目范圍內(nèi)計算的經(jīng)濟費用是項目的（A）。A.直接費用B.間接費用C.外部費用D.全部費用5.在線性盈虧平衡分析中，盈虧平衡點（D）。A.只能用產(chǎn)銷量表示B.只能用銷售收入表示C.只能用銷售單價表示D.可以用多種指標表示二、名詞解釋1．

影子價格影子價格，又稱為最優(yōu)計劃價格，是指當社會經(jīng)濟處于某種最優(yōu)狀態(tài)時，能夠反映社會勞動的消耗、資源的稀缺程度和市場供求狀況的價格。換句話說，影子價格是人為確定的一種比現(xiàn)行市場價格更為合理的價格。它不用于商品交換，而是僅用于預測、計劃和項目國民經(jīng)濟效益分析等目的。從定價原則看，它力圖更真實地反映產(chǎn)品的價值、市場供求狀況和資源稀缺程度。從定價效果看，它有助于實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。2．

經(jīng)濟換匯成本經(jīng)濟換匯成本，是用貨物影子價格、影子工資和社會折現(xiàn)率計算的為生產(chǎn)出口產(chǎn)品而投入的國內(nèi)資源現(xiàn)值(以人民幣表示)與生產(chǎn)出口產(chǎn)品的經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值(通常以美元表示)之比，亦即換取1美元外匯所需要的人民幣金額，是分析評價項目實施后在國際上的競爭力，進而判斷其產(chǎn)品應否出口的指標。3．

盈虧平衡點盈虧平衡點是指項目在正常生產(chǎn)條件下，項目生產(chǎn)成本等于項目銷售收入的點，它通常以產(chǎn)銷量、銷售收入、生產(chǎn)能力利用率、單位產(chǎn)品售價等指標表示。三、簡答題1、什么是轉(zhuǎn)移支付？在項目國民經(jīng)濟效益分析中為什么要采用影子價格度量項目的費用和效益？某些直接與項目有關(guān)的現(xiàn)金收支(如項目得到的國家補貼、以及項目支付的各種國內(nèi)稅金、國內(nèi)借款利息和職工工資等)盡管在財務效益分析中要作為效益(現(xiàn)金流人)和費用(現(xiàn)金流出)，但由于這些收支發(fā)生在國內(nèi)各部門之間，從國民經(jīng)濟角度來看，這些收支并未造成國內(nèi)實際資源的增加和減少，在項目國民經(jīng)濟效益分析中它們不能作為效益和費用，而應作為內(nèi)部的“轉(zhuǎn)移支付”從原效益和費用中剔除。在項目國民經(jīng)濟效益分析中，采用影子價格度量項目的費用和效益，主要是為了真實地反映項目對國民經(jīng)濟所作的凈貢獻，因為現(xiàn)行價格往往是扭曲的，不能真實地反映產(chǎn)品的價值、市場供求狀況和資源希缺程度，采用現(xiàn)行價格度量項目的費用和效益，不能真實地反映項目對國民經(jīng)濟所作的凈貢獻。2、簡述在項目國民經(jīng)濟效益分析中識別費用和效益的基本原則。項目國民經(jīng)濟效益分析是從國民經(jīng)濟的角度出發(fā)，考察項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻。識別費用和效益的基本原則是：凡項目對國民經(jīng)濟所作的貢獻，即由于項目的興建和投產(chǎn)給國民經(jīng)濟帶來的各種效益，均應計為項目的效益；反之，凡國民經(jīng)濟為項目所付出的代價、即國民經(jīng)濟為項目建設和生產(chǎn)所付出的全部代價，均應計為項目的費用。四、計算題1．

某工廠設計年產(chǎn)量為50萬件產(chǎn)品，每件售價（P）14元，單位產(chǎn)品變動成本（V）為10元/件，固定成本（F）60萬元。試求用產(chǎn)銷量（Q）、銷售收入（R）、生產(chǎn)能力利用率（S）、產(chǎn)品價格等表示的盈虧平衡點和產(chǎn)銷量安全度、價格安全度。解：P=14元/件，V=10元/件，Q0=50萬件，F(xiàn)=60萬元Q*=，R*=PQ*=14×15=210萬元，S*=，P*=，產(chǎn)銷量安全度=1-S*=1-30%=70%，價格安全度=1-P*/P=1-11.2/14=20%。2．已知某產(chǎn)品的生產(chǎn)成本函數(shù)和銷售收入函數(shù)分別為TC=180000+100Q+0.01Q2，TR=300Q-0.01Q2，試求其盈虧平衡產(chǎn)銷量和最大盈利產(chǎn)銷量。解：TC=TR有：180000+100Q+0.01Q2=300Q-0.01Q2-0.02Q2+200Q+180000=0，解得，盈虧平衡點：Q1=1000,Q2=9000。利潤M=TR-TC=-0.02Q2+200Q-180000在時,M有最大值，即M=5000，最大值為：-0.02*50002+200*5000-180000=320000。投資分析第三次作業(yè)（5-6章）一、單項選擇題1．用于房地產(chǎn)出租、出售、信托、互換等經(jīng)營活動的投資叫做（C）。A.土地開發(fā)投資B.房屋開發(fā)投資C.房地產(chǎn)經(jīng)營投資D.房地產(chǎn)中介服務投資2.某股份公司發(fā)行2億股股票，則每一股代表公司（C）的2億分之一。A.總資產(chǎn)B.總負債C.凈資產(chǎn)D.凈利潤3．如果房地產(chǎn)投資者的預期收益率為15%，在通貨膨脹率為8%的情況下，投資者以原價出售，實際收益率為（A）。A.7%B.8%C.15%D.23%4.某股票預期每股收益0.35元,同期市場利率為2.5%,則該股票理論價格是（D）。A.10元B.15元C.12元D.14元5．風俗習慣、名人效應等因素影響房地產(chǎn)投資水平，這種影響稱為（D）。A.國內(nèi)形勢的影響B(tài).國家政策的影響C.地理因素的影響D.時尚程度的影響二、名詞解釋1．國房景氣指數(shù)國房景氣指數(shù)是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)的簡稱，從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運行狀況，反映全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的總體指數(shù)。2．股票的基本分析基本分析法就是利用豐富的統(tǒng)計資料，運用多種多樣的經(jīng)濟指標，采用多種分析方法從宏觀的經(jīng)濟大氣候、中觀的行業(yè)興衰以及微觀的企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和前景進行分析，對企業(yè)所發(fā)行的股票作出接近現(xiàn)實的客觀的評價，并盡可能預測其未來的變化，作為投資者選購的依據(jù)。3．股票票面價格是股份公司發(fā)行股票時所標明的每股股票的票面金額。它表明每股對公司總資產(chǎn)所占的比例以及該股票持有者在股利分配時所應占有的份額。二、簡答題1．簡述房地產(chǎn)投資具有保值增值功能的原因。供給有限。需求不斷增加：⑴城市經(jīng)濟的發(fā)展；⑵人口的集聚；⑶生活水平的提高。2．簡述股票技術(shù)分析理論所依據(jù)的三項市場假設。技術(shù)分析的理論基礎是基于三項合理的市場假設：(1)市場行為涵蓋一切信息；(2)價格沿趨勢移動；(3)歷史會重演。三、計算題1．某房地產(chǎn)項目財務評估數(shù)據(jù)如下：正常年份的產(chǎn)量為52萬平方米，銷售收入為33652萬元，可變成本為11151萬元，銷售稅金為1578萬元，年固定成本為10894萬元。求盈虧平衡點的產(chǎn)銷量。解：P=33652/52=647.15元/平方米F=10894萬元t=1578/52=30.35元/平方米V=11151/52=214.44元/平方米

投資分析第三次作業(yè)（5-6章）一、單項選擇題1．用于房地產(chǎn)出租、出售、信托、互換等經(jīng)營活動的投資叫做（C）。A.土地開發(fā)投資B.房屋開發(fā)投資C.房地產(chǎn)經(jīng)營投資D.房地產(chǎn)中介服務投資2.某股份公司發(fā)行2億股股票，則每一股代表公司（C）的2億分之一。A.總資產(chǎn)B.總負債C.凈資產(chǎn)D.凈利潤3．如果房地產(chǎn)投資者的預期收益率為15%，在通貨膨脹率為8%的情況下，投資者以原價出售，實際收益率為（A）。A.7%B.8%C.15%D.23%4.某股票預期每股收益0.35元,同期市場利率為2.5%,則該股票理論價格是（D）。A.10元B.15元C.12元D.14元5．風俗習慣、名人效應等因素影響房地產(chǎn)投資水平，這種影響稱為（D）。A.國內(nèi)形勢的影響B(tài).國家政策的影響C.地理因素的影響D.時尚程度的影響二、名詞解釋1．國房景氣指數(shù)國房景氣指數(shù)是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)的簡稱，從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運行狀況，反映全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的總體指數(shù)。2．股票的基本分析基本分析法就是利用豐富的統(tǒng)計資料，運用多種多樣的經(jīng)濟指標，采用多種分析方法從宏觀的經(jīng)濟大氣候、中觀的行業(yè)興衰以及微觀的企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和前景進行分析，對企業(yè)所發(fā)行的股票作出接近現(xiàn)實的客觀的評價，并盡可能預測其未來的變化，作為投資者選購的依據(jù)。3．股票票面價格是股份公司發(fā)行股票時所標明的每股股票的票面金額。它表明每股對公司總資產(chǎn)所占的比例以及該股票持有者在股利分配時所應占有的份額。二、簡答題1．簡述房地產(chǎn)投資具有保值增值功能的原因。供給有限。需求不斷增加：⑴城市經(jīng)濟的發(fā)展；⑵人口的集聚；⑶生活水平的提高。2．簡述股票技術(shù)分析理論所依據(jù)的三項市場假設。技術(shù)分析的理論基礎是基于三項合理的市場假設：(1)市場行為涵蓋一切信息；(2)價格沿趨勢移動；(3)歷史會重演。三、計算題1．某房地產(chǎn)項目財務評估數(shù)據(jù)如下：正常年份的產(chǎn)量為52萬平方米，銷售收入為33652萬元，可變成本為11151萬元，銷售稅金為1578萬元，年固定成本為10894萬元。求盈虧平衡點的產(chǎn)銷量。解：P=33652/52=647.15元/平方米F=10894萬元t=1578/52=30.35元/平方米V=11151/52=214.44元/平方米

投資分析第四次作業(yè)（7-9章）一、單項選擇題1．某公司債券面值1000元，年利率為7%，債券期限為10年，按照到期一次還本付息的方式發(fā)行。假設有人在持有5年后將其出售，該債券的轉(zhuǎn)讓價格為（C）。A.723元B.863元C.713元D.1000元2.已知某一期貨價格在12天內(nèi)收盤價漲幅的平均值為8%，跌幅