我國貨幣政策對房地產市場的影響分析

我國貨幣政策對房地產市場的影響分析摘要我國從1998年開始進行住房貨幣化改革，之后房地產市場一片繁榮，無論房價水平還是投資水平都得到顯著提升。而房地產市場的快速發(fā)展也會帶來這樣那樣的問題，比如短期內我國房價上漲過快，遠超國家經濟預期，再如房地產的開發(fā)資金極度依賴于銀行信貸。在這種環(huán)境下，為使貨幣政策發(fā)揮出更加積極的調節(jié)作用，使房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，中央銀行更有效地維護金融體系和宏觀經濟,筆者認為探析我國貨幣政策是否具備有效調控房地產市場的經濟能力具有十分重要的現實意義。本文科學有效地分析了我國貨幣政策對房地產市場發(fā)對的影響，并提出了關于完善我國貨幣政策的建議。關鍵詞：貨幣，政策；房地產市場AbstractChinastartedhousingmonetizationreformin1998.Afterthat,therealestatemarketisbooming,regardlessofhousingpriceorinvestmentlevelhasbeensignificantlyimproved.Andtherapiddevelopmentoftherealestatemarketwillalsobringaboutsuchproblems.Forexample,intheshortterm,China'shousingpriceisrisingtoofast,whichisfaraheadofthenationaleconomicexpectation,andthedevelopmentfundofrealestateisextremelydependentonbankcredit.Inthisenvironment,inordertomakemonetarypolicyplayamoreactiveroleinregulatingthesmoothdevelopmentoftherealestatemarket,thecentralbankmoreeffectivelysafeguardthefinancialsystemandmacroeconomy,ithasveryimportantpracticalsignificanceonChina'smonetarypolicyiseffectiveinregulatingtherealestatemarketeconomiccapacity.ThispapermakesascientificandeffectiveanalysisoftheimpactofChina'smonetarypolicyontherealestatemarket,andputsforwardsomesuggestionsontheimprovementofChina'smonetarypolicy.Keywords:currency,policy;realestatemarket

目錄摘要 1Abstract 1前言 2一、貨幣政策理論概述 2（一）貨幣政策 2（二）貨幣政策的傳導渠道 2二、貨幣政策對我國房地產市場 4（一）貨幣供給對房地產市場的影響 4（二）銀行信貸對房地產市場的影響 5（三）利率對房地產市場的影響 6三、引導我國貨幣政策對房地產市場良性影響的建議 7（一）引導加快利率市場化 7（二）改善信貸傳導機制 8（三）引導公眾合理的預期 8結論 9參考文獻 9致謝 10

前言貨幣政策作為兩大宏觀經濟政策之一，無論是其理論基礎、政策工具還是實施效果，相關文獻浩如煙海。用貨幣政策調控房地產市場，以達到維持其健康穩(wěn)定發(fā)展并最終實現宏觀經濟政策目標的理論研究也相當多，諸多政策實踐也證明了其有效性。隨著房地產業(yè)在我國國民經濟中地位越來越重要，參考國際上通行的做法和結合我國實際情況，我國政府也運用貨幣政策對房地產行業(yè)進行了許多次的調控。但觀察政府對房地產實施的種種貨幣政策，除了不同時期調控的效果有所不同以外，同一時期的貨幣政策對房地產市場的調控效果在不同區(qū)域呈現出不同狀態(tài)。例如，從2014年開始，為了保障我國經濟能夠穩(wěn)定的發(fā)展，國家通過一系列包括貨幣政策在內的宏觀調控措施試圖刺激房地產市場的復蘇，以此來拉動下滑的經濟。一、貨幣政策理論概述（一）貨幣政策貨幣政策也就是金融政策，是指中國人民銀行為實現其特定的經濟目標而采用的各種控制和調節(jié)貨幣供應量和信用量的方針、政策和措施的總稱。貨幣政策的實質是國家對貨幣的供應根據不同時期的經濟發(fā)展情況而采取“緊”、“松”或“適度”等不同的政策趨向。運用各種工具調節(jié)貨幣供應量來調節(jié)市場利率，通過市場利率的變化來影響民間的資本投資，影響總需求來影響宏觀經濟運行的各種方針措施。調節(jié)總需求的貨幣政策的三大工具為法定準備金率，公開市場業(yè)務和貼現政策。（二）貨幣政策的傳導渠道貨幣政策因其調控的手段，通常需要通過金融機構來間接的調節(jié)經濟的發(fā)展。從金融機構的負債和資產角度，可以將貨幣政策的傳遞渠道分為傳統(tǒng)的貨幣渠道化及后期發(fā)展起來的信貸渠道。貨幣渠道是從銀行的負債方，即貨幣角度出發(fā)來研究，其代表學派主要有凱恩斯學派和貨幣主義學派。他們認為，人們只在貨幣和債券之間進行選擇，而且這兩者互相具有完全的替代性。金融市場依靠利率就可以完全出清，達到均衡。信貸渠道則是對貨幣渠道所強調的利率效應的一種擴展。這種理論認為；市場上可供選擇的金融資產不僅只有貨幣和債券，除此之外，人們還可以選擇銀行貸款，并且債券和銀行貸款之間并不具有完全替代性。貨幣政策不再僅僅依靠影響利率從而影響經濟，其還可以通過影響企業(yè)的融資成本和內部融資的差額，從而影響其銀行貸款的可得性。信貸渠道又分為狹義的信貸渠道，即銀行信貸渠道和廣義的信貸渠道，即資產負債表渠道。1.利率渠道傳統(tǒng)的凱恩斯主義認為，貨幣政策通過影響利率進而影響有效需求，從而最終對經濟產生影響。利率渠道的傳遞機理是：在一定的價格粘性下，貨幣政策通過調控貨幣供應量，從而對名義及實際利率產生影響。而實際利率的變化會影響資金成本，貨幣供應量的下降會帶來實際利率的上升。在實際利率上升的情況下，資金成本上升，那么投資支出和消費支出會下降。2.匯率渠道在開放經濟中，匯率同樣也是貨幣政策的傳遞途徑。未預期的貨幣供應量的上升或下降會導致短期利率的下降或上升，從而會使大量的外幣流出或者流入本國。進而使得本幣的匯率下降或者上升，從而減少或者推進本國的出口，最終造成總產出的下降或者上升。3.信貸渠道信貸渠道存在的前提條件是經濟活動中的信息不對稱現象。由于金融市場的不完全性，經濟活動中普遍存在的信息不對稱問題。銀行的存在則可以減輕由信息不對稱帶來的風險，同時銀行也能夠降低一定的交易成本，分散信貸市場的風險，由此銀行成為了貨幣政策在金融市場上傳遞的一個重要渠道。信貸渠道可細分為銀行信貸渠道和資產負債表渠道。銀行信貸渠道作為狹義的信貸渠道，更多的是強調銀行在信貸活動中的特殊性。當國家實行緊縮的貨幣政策時，小銀行在尋找替代資金時受到的限制就會大于大銀行，因此它能夠提供的信貸能力就會下降更多。作為廣義信貸渠道的資產負債表渠道又被稱為金融加速器。它是從企業(yè)的角度來分析貨幣政策的影響途徑。國家實行緊縮的貨幣政策時，市場上的利率水平會上升，由此會造成股票和債券價格的下跌。從而使得企業(yè)的資產價值下降，其可用于貸款抵押的凈資產減少，企業(yè)的借款能力就下降了。貨幣政策還可以通過影響借款人的資產負債表質量來影響經濟。通常情況下，小企業(yè)由于其借款途徑更少，其所得貸款多為銀行貸款。銀行在與其打交道時，基于信息成本和交易成本的原因，會減少對小企業(yè)的授信。在沒有更多獲取資金途徑的情況下，小企業(yè)的外部融資成本增加，因此只能采取降價或者縮減生產等方式保持企業(yè)的運營。二、貨幣政策對我國房地產市場（一）貨幣供給對房地產市場的影響貨幣供應量的增加主要通過信貸渠道以及資產價格渠道來影響房地產的供給。房地產由于其本身的建設周期，因此房地產的供給環(huán)節(jié)常?？梢詮臅r間上劃分為前期：房地產商的土地購置期；中期：房地產的施工期；后期：房地產的竣工期。同時，由于房地產市場作為一個資本密集型的行業(yè)，地產商在進行房地產開發(fā)期間，需要大量的資金量。除房地產企業(yè)的自有資金外，許多用于地產開發(fā)的資金都來源于外部投資。因此，考察房地產供給時，我們不能忽視了房地產的投資完成額Ｍ２的增加，首先將會使銀行的信貸能力得到提升。銀行能夠放出更多的貸款，這也就使得更多的房地產企業(yè)的開發(fā)項目能—種較為容易的方式獲得融資。同時，根據托賓Ｑ理論，貨幣供應量的増加將極大的促進社會上的投資需求，從而帶來金融資產價格的上升。房地產公司，尤其是上市公司的地產商在股票價格上漲Ｑ大于１的倩況下，會增加企業(yè)的投資。這樣，內部投資以及外部融資能力的擴大，會使得房地產市場的投資完成額得以增加。從而房地產企業(yè)可以加快對房地產的建設，施工面積以及竣工面積都可得到提升。而根據之前分析的貨幣供應量增加對房地產需求的影響，貨幣供應量的増加將促進需求的上升。短期供給一定的情況下，需求的上漲會造成房價的上漲，送也就使得地產商加大對地產開發(fā)的投資變得有利可圖，因此長期供給也會上升。反之，實行從緊的貨幣政策則與上述情況相反，房地產市場的供給則會減少。（二）銀行信貸對房地產市場的影響商業(yè)銀行房地產貸款業(yè)務針對不同的貸款對象可以分為兩類，一類是面向個人的住房抵押貸款，主要解決房地產市場需求的資金問題；一類是面向開發(fā)商的企業(yè)開發(fā)貸款，旨在解決房地產市場的供給資金問題。1.個人住房抵押貸款政策我國個人住房貸款主要包括兩類，一是個人住房商業(yè)貸款，一是個人住房公積金貸款。后者是來自于職工和職工單位所繳存的住房公積金。商業(yè)貸款則是由商業(yè)銀行等金融機構發(fā)放的，其規(guī)模遠大于住房公積金貸款。1997年年底，我國商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房消費貸款余額僅為190億元，到2009年年底，個人購房貸款額已達到4.76萬億元，增長了249.5倍，商業(yè)銀行資金有效地促進了我國個人住房市場的發(fā)展。在住房信貸起步階段，貸款余額保持著超高的增長速度，其后隨著個人住房貸款基數的逐漸增大，增長率有所下滑，但是凈增長額仍然保持著不斷上升的趨勢。2004年，全國房屋平均銷售價格較上年增長14.03%，中央出臺了多項信貸緊縮政策和土地政策，其后兩年房價的年增長率開始慢慢下滑，而2008年房價走低，個人住房貸款余額的增速也大幅下降。到了2009年，在貸款政策利好和房價上升的雙重刺激下，我國個人購房貸款新增1.4萬億元，隨著2009年下半年房價不斷攀高，個人購房貸款額大幅上升。2.房地產開發(fā)貸款銀行發(fā)放給企業(yè)的房地產貸款是指提供給房產或地產開發(fā)經營活動有關的貸款，要求貸款對象必須是已注冊的有房地產開發(fā)、經營權的企業(yè)。從總量上來看，房地產開發(fā)貸款是小于個人住房貸款的。對比房價增長情況可以發(fā)現，房地產開發(fā)貸款高增長通常領先房價高增長一個年度。2003年時，房地產開發(fā)貸款較上一年度大增49.10%，緊接著的2004年和2005年，全國房屋銷售均價保持在近十年來的最高增速。2006年，房地產開發(fā)貸款增長54.25%，而2007年也是我國房市異?；鸨囊荒?。在2004年至2009年間，商業(yè)性房地產貸款余額增速均高于同期各項貸款平均增速，只有房價最低點的2008年例外。央行的貨幣政策執(zhí)行報告顯示，2009年商業(yè)性房地產貸款中，住房和商業(yè)用房開發(fā)貸款余額增速放緩，但是地產開發(fā)貸款同比大增104.1%，比上年高出98.4個百分點，輝映了2009年頻現報端的“地王”現象。（三）利率對房地產市場的影響利率對房地產市場的影響，主要是通過供給和需求兩方面來實現的。1.利率對房地產市場需求的影響；房地產作為一種特殊的商品，在作為耐用消費品同時還具有投資性。因此房地產需求大致可分為消費性需求和投資性需求。作為消費性需求的房地產，受到我國城鎮(zhèn)化建設和人口基數較大等因素的影響，我國大多數居民在現階段還不具備一次性付款購買能力，只能采取抵押貸款方式購買房產。因此，居民房地產消費意愿受住房抵押貸款利率的影響較大。換言之，房地產消費性需求會受利率因素影響。投資性需求自然也受利率的變化影響很大。同時，由于消費性需求的粘性大，因此利率變化更多的是對投資性需求產生影響，尤其是在利率上升提商了投資成本的情況下。貸款利率就是房地產需求的融資成本。在短期內，如果供給不發(fā)生變化，當貸款利率下降時，會刺激房地產需求，從而使房地產價格上漲；反之，貸款利率的上升會抑制房地產需求，導致房地產價格下跌。2.利率對房地產供給的影響房地產市場的供給就是開發(fā)商對房屋的供給。房地產作為一個資金密集型產業(yè)，開發(fā)商為獲得土地、進行房地產建設和銷售都需要大量的資金，而房屋本身的建設和銷售時間又決定了資金不可能迅速回收，房地產開發(fā)商則通常會選擇對外敲資。在融資的各種來源中，銀行貸款占了很大比例，因而貸款利率成為了影響房地產商融資成本的重要因素。當利率上漲時，會増加開發(fā)商的融資成本，加大開發(fā)商的資金壓力。面對利率上漲而帶來的有效需求減少，開發(fā)商要么惜售硬挺，要么采取降價銷售策略以刺激消費，盡快回籠資金，降低融資成本。因此從這個方面來看，利率的上升是可以抑制房價上漲的，送也是我國一直以來面對經濟過熱，消除房地產泡沫的經濟調整策略之一。但值得注意的是：由于利率的上漲會使得社會上的資本使用成本増加，進而壓縮化會總投資。但由于我國的房地產市場一直存在很強的剛需，同時在我國其他金融市場并不夠發(fā)達的前提下，房地產市場的暴利反而將會使得更多的巧會資金被擠壓投資進入到了房地產業(yè)。即利率的上漲造成的融資成本的上漲并不能抵消房地產投資帶來的利潤率，反而會由于房地產市場的高利潤率，讓更多資金進入房地產市場，房地產市場的投資完成額上升，各供給環(huán)節(jié)都會得到提升。利率上升在長期來看則或許就無法抑制房地產供給。而由于我國整體的金融業(yè)發(fā)展還不完善，因此利率的上升或許更多的是表現為無法抑制房地產供給。反之，利率的下調帶來融資成本的降低，則更會促進房地產市場的供給。三、引導我國貨幣政策對房地產市場良性影響的建議（一）引導加快利率市場化利率、存款準備金率以及公開市場業(yè)務作為央行調節(jié)國家宏觀經濟的基本工具，在一定程度上可以防止房價過快增長，但從長期以及效果上來看，單獨某個工具的使用不能為房地產市場帶來長久的調節(jié)作用，而且會對其他部門產生影響，提高了貨幣政策調節(jié)市場的成本。1.發(fā)揮信貸機制對住房價格的調控作用在貸款政策方面，央行應該調整住房貸款政策，積極保護經濟適用房的建設工程，加大政府對經濟適用房的分配監(jiān)督作用，對于奢侈型住房的建設進行一定程度的打壓，使得房地產開發(fā)商的住房供應與居民普遍需求相匹配。其次，對于自己居住型住房的購買與投機性住房購買實行差別對待。對于自住型購房國家應該從規(guī)章制度與銀行信貸政策兩個方面加大扶持力度，在風險可控的范圍內保障中低收入居民的購房需求。面對投機性購房，應加大首付比例與貸款難度。最后，面對不同區(qū)域不同特點的住房實行差別化對待，不能執(zhí)行相同的政策。2.綜合運用多種政策工具一方面，不同時期面對不同問題需要的貨幣政策是不同的，而不同的貨幣政策工具對房地產市場的影響方向與強度也是各有不同，因此，應該根據預期達到的政策目標選擇合適的貨幣政策工具，使得政策效果達到最大。另外，房地產市場除了受到貨幣政策的調節(jié)，還會受到土地政策、住房政策、稅收政策、財政政策等多種政策的影響，因此，面對房價的上漲政府應該運用多種政策的配合，穩(wěn)定社會上總需求與總供給水平，進一步達到調節(jié)房價的作用。（二）改善信貸傳導機制貨幣供應量是指流通中的現金加上銀行存款，這些都是購買力的直接體現。根據費雪交易方程：MV=PT可知，貨幣供應量的上漲將導致物價的上漲，當央行貨幣供應量增加的時候，居民手中的貨幣也會增加，投資的積極性高漲，自然投入到房地產市場的資金也會增加，房價就會上漲；反之，貨幣供應量下降，居民的投資熱情將會降低，直接導致流入房地產市場資金的減少，房價將會下跌。因此，合理的貨幣供應量是控制房地產投機現象的關鍵。從國家以往的數據中也能發(fā)現這一規(guī)律，在1990年廣義貨幣供應量余額為1.5萬億左右，而二十多年之后的2015年年末，M2的余額達到139.23萬億，增長90多倍，其中2009年中國的貨幣供應量大幅度提升，房地產市場也出現價格瘋長的情況，因此，面對這二十多年貨幣供應量的變化情況，房價的連年上漲也不足為奇。當人們手中有大量金錢的時候，為避免產生過多的機會成本，人們往往偏向于對房地產這種固定資產的投資，因為它兼具投資品和消費品的雙重特征，在保值的同時也會實現財富的增值。這種大背景下，會產生大量閑置資金流入房地產市場的現象，國家應該給予一定的重視，合理控制廣義貨幣供應量，從源頭起控制房價上漲。（三）引導公眾合理的預期貨幣政策的透明性是指中央銀行要保證社會大眾對于貨幣政策實施的前因后果、內容以及產生效果的知曉權。根據預期理論的理論假設，大眾的知曉權會推動政策向著制定者的方向前進。例如：當人們大多數認為股價會上升的時候，人們會加大對股票市場的投資力度，這種“羊群效應”會使得股票價格上升，從而達到預期的效果。因此，增強貨幣政策的透明性，讓更多的人了解到政策制定的原因和內容，在大眾心中形成政策方向的理論預期。反之，若大眾對于未來的預期模糊或者與政策相反，會讓政策的執(zhí)行效果大打折扣。另外，從貨幣政策一致性和有效性方面考慮，目前居民購買住房一般都依賴于銀行貸款，因此首付、利率等金融政策與工具的變化會直接影響普通居民的貸款能力。對于加強政策的有效性我認為應該從如下幾個方面入手：1.保證統(tǒng)計局網站上數據的準確性。因為數據是國家情況的最直接反應，只有保持數據的準確性，大眾才愿意信賴國家，才能和國家在認識上達成一致。2.增強貨幣政策的透明性。央行應該多多利用各種平臺和大眾保持溝通，利用網絡、媒體以及雜志上定期報道國家的宏觀經濟形式以及各個行業(yè)的房展狀況，只有良好的溝通才能在方向上保持一致。3.不應頻繁調整房地產相關政策。為保證房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展，我們可以根據宏觀經濟發(fā)展水平和預期未來發(fā)展水平對金融政策進行小幅度調整，不宜經常性進行大幅度調整，實行一種中性的房地產正讀會更加有利于房地產的發(fā)展，同時研究對個人住房貸款進行擔保，進一步確保購房者可信度，加大金融政策對購買非投機性住房的支持。4.提高全民素質，加強居民的素質教育。貨幣政策屬于金融政策中比較專業(yè)的一個，需要一定的金融基礎知識，居民素質的提高可以更快更廣的了解到我國目前的經濟形勢以及即將出臺的經濟政策，從而在意識上達成一致。結論由于我國的貨幣供應量抑制處于超發(fā)的狀態(tài)，這就導致了利率的小幅變動并不能對房價造成一個穩(wěn)定長期的影響效果。所以在利用貨幣政策對房地產市場的調控中，更多的還是需要借助貨幣供應量這種數量型工具，通過與財政政策、選擇性貨幣政策工具以及其他的宏觀政策相配合，在不打壓樓市，不出現房價暴漲的前提下，做到讓房地產能夠穩(wěn)定發(fā)展；在對利率等價格型工具的使用過程中，應該加快我國利率市場化進程，真正做到讓利率能夠真實的反映資金的價格；由于貨幣政策對我國不同區(qū)域房地產市場影響效果存巧明顯的差異性，因此，在針對不同地區(qū)房地產市場進行政策調控時，更應該做到因地制宜，而不是一刀切式的貨幣政策調控，以實現有效的調節(jié)房地產。對待房地產業(yè)這種區(qū)域差別很強的產業(yè)，只有采取差別化的宏觀經濟政策，才能獲得最佳的調控效果。參考文獻[1]陳繼勇，袁威.流動性、資產價格波動的隱含信息和貨幣政策選擇——基于中國股票市場與房地產市場的實證分析[J].經濟研究，2013（11）[2]朝克圖.西方貨幣需求理論研究述評[J].現代管理科學,2011（07）[3]曹秋雨.我國貨幣政策的房地產價格傳導機制研究[D].西南財經大學碩士學位論文，2014[4]戴國強,張建華.貨幣政策的房地產價格傳導機制研究[J].財貿經濟,2009,(12)[5]馮科.中國房地產市場在貨幣政策傳導機制中的作用研究[J].經濟學動態(tài)，2011（04）[6]方意.貨幣政策與房地產價格沖擊下的銀行風險承擔分析[J].世界經濟，2015（7）[7]龔斌恩.我國貨幣政策的房地產價格傳導效應研究[D].復旦大學博士學位論文,2012[8]顧海峰,張元皎.貨幣政策與房地產價格調控：理論與中國經驗[J].經濟研究,2014,(12)[9]高照.我國貨幣政策有效性研究[D].重慶大學碩士學位論文,2013（04）[10]黃志忠,謝軍.宏觀貨幣政策、區(qū)域金融發(fā)展和企業(yè)融資約束--貨幣政策傳導機制的微觀證據[J].會計研究,2013,(1)[11]黃瑜.貨幣政策對房地產市場供求影響的動態(tài)測度——基于狀態(tài)空間模型的實證[J].經濟管理，2010（11）[12]梁斌，李慶