物業(yè)安全案例分析

案例分析平安管理篇高樓墜窗事件

某日中午，天氣突變，風(fēng)力增強(qiáng)。某廣場E樓17層三塊窗玻璃被大風(fēng)吹落，其中一塊連同鋁合金框架一起墜落，玻璃碎片砸在兩輛停在路邊的小轎車上。一輛尼桑車的前擋風(fēng)玻璃左上角放射型裂縫，一輛奧迪車的擋風(fēng)玻璃裂縫15厘米，車頂、發(fā)動(dòng)機(jī)蓋油漆都不同程度損壞。幸運(yùn)的是此次玻璃窗墜落未造成人員傷害，不然的話后果不堪設(shè)想。

被砸壞的汽車均有保險(xiǎn)，因此協(xié)商賠償?shù)膯栴}比較容易解決。物業(yè)公司賠償了兩輛車的修車補(bǔ)貼總計(jì)人民幣2000元。點(diǎn)評(píng)

因天氣等自然災(zāi)害所引發(fā)的相關(guān)事件，不僅僅是現(xiàn)場采取緊急應(yīng)變措施，更重要的是加強(qiáng)日常工作中對(duì)設(shè)施的平安完好程度的巡查。及時(shí)排除墜物的隱患。

同時(shí)，墜窗事件可以看出該房屋建造時(shí)的不合理性，國家有明確規(guī)定高層樓宇不能安裝平開窗，建議開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段時(shí)協(xié)助把好設(shè)計(jì)關(guān)，防止設(shè)計(jì)的缺陷給后續(xù)的物業(yè)管理帶來困難。

對(duì)于這類公共責(zé)任問題，另一方法是可通過購置保險(xiǎn)的方式來躲避風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)擒偷車賊〔一〕６月２７日正值炎炎夏季，已經(jīng)半夜１１點(diǎn)鐘了，白日的喧鬧還沒有徹底的平息。管理處三班班長與另一平安員在北門外維持停車秩序時(shí)，發(fā)現(xiàn)兩名衣著不整的小青年共乘一臺(tái)自行車進(jìn)入園區(qū)。這立即引起了班長的警覺，通過對(duì)講機(jī)通知各崗人員密切注意本崗情況，一旦發(fā)現(xiàn)有兩名小青年騎兩臺(tái)自行車的情況，務(wù)必?cái)r截盤問。所有在崗人員已進(jìn)入待命狀態(tài)，布下了一張無形的網(wǎng)。穩(wěn)擒偷車賊〔二〕大約半個(gè)小時(shí)后，果然發(fā)現(xiàn)兩名小青年分騎兩臺(tái)自行車向北門駛來。北門平安人員攔截住二人，立即通知了班長。三班班長帶其他班員趕到后對(duì)兩名青年進(jìn)行了認(rèn)真的盤問，幾番舌戰(zhàn)后，二人成認(rèn)了偷竊自行車的行為。點(diǎn)評(píng)

平安管理員的職業(yè)敏感度較高，平安防范意識(shí)及責(zé)任心較強(qiáng)。遇情況冷靜分析，判斷準(zhǔn)確，并合理布置，表達(dá)出在平安管理上有較好的專業(yè)水平。發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，協(xié)同作戰(zhàn)，較好的處理了這起事件。2003年8月25日凌晨零時(shí)許，正在值班的福田區(qū)水圍村停車場管理員張某他看見美籍華人愛倫喝得醉醺醺的，正趁著酒意在撥弄停車場的消防栓。張某立即上前制止，但愛倫不但不服從管理，態(tài)度還很惡劣。兩人吵了幾句后，愛倫竟動(dòng)起手來，不停地推打張某。在勸阻無效的情況下，張某只得用對(duì)講機(jī)呼叫其他同事前來幫助。張某的同事聞?dòng)嵡皝韯褡钀蹅悾廊徊灰娦?，愛倫還變本加厲地掐住張某的脖子，把張某往圍墻的方向推。張某被迫還擊，揮手向愛倫的左眼打管理員防衛(wèi)過當(dāng)坐牢年半

了一拳，不料竟將愛倫的眼鏡片打破，愛倫頓時(shí)血流滿面。經(jīng)法醫(yī)鑒定，鏡片將愛倫的眼睛嚴(yán)重刺傷，已構(gòu)成7級(jí)傷殘。同年9月9日，張某被警方刑事拘留。隨后，檢察機(jī)關(guān)以成心傷害罪對(duì)張某提起公訴?！就徑裹c(diǎn)】履職時(shí)遭毆還擊是否屬正當(dāng)防衛(wèi)？不久，福田區(qū)法院先后兩次對(duì)這起特殊的成心傷害案進(jìn)行了審理。張某的行為是否屬于正當(dāng)防衛(wèi)，成為此案定案的關(guān)鍵，也成為法庭辯論的焦點(diǎn)。分析:檢察機(jī)關(guān)認(rèn)為，張某成心傷害他人身體，導(dǎo)致他人重傷，其行為已構(gòu)成成心傷害。按照?刑法?規(guī)定，成心傷害他人身體致人重傷的，判處3年以上10年以下有期徒刑。這意味著，張某這一拳將至少給他帶來3年的牢獄之災(zāi)。另一方面，張某及其律師均辯稱：此案的起因是愛倫醉酒后成心損害公共設(shè)施并大聲叫喊，張某是履行職務(wù)上前制止，而愛倫不服并對(duì)他進(jìn)行不法侵害，張某雖然一忍再忍，但在被愛倫掐住脖子往墻角里推這種無路可退的情況下，才進(jìn)行還擊，順手打了對(duì)方一拳。是對(duì)方先追打他的。因此，張某的行為是正當(dāng)防衛(wèi)，不應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。從?刑法?第20條的規(guī)定可以看出，正當(dāng)防衛(wèi)必須具備四個(gè)條件：一，必須是針對(duì)不法侵害行為；二，必須是針對(duì)正在進(jìn)行的不法侵害行為；三，必須是針對(duì)實(shí)施不法侵害行為的人；四，防衛(wèi)不能超過必要的限度。顯然，張某之所以被法院認(rèn)定防衛(wèi)過當(dāng)，就是因?yàn)槠湫袨椴环线@第四個(gè)要件：必要的限度。法律是無情的。張某防衛(wèi)過當(dāng)，將對(duì)方打成重傷，就必須為自己“過當(dāng)〞的行為付出代價(jià)。然而，張某本想履行職責(zé)，結(jié)果卻為自己招來牢獄之災(zāi)，這樣的演變結(jié)果確實(shí)有些出人意料。如果當(dāng)時(shí)有人能及時(shí)將兩人勸開，如果張某在出手時(shí)不是正好打在對(duì)方的眼睛上，事情完全可以演變成另外一個(gè)樣子。最重要的是，如果張某在最初上前勸阻時(shí)，就能夠盡量防止發(fā)生肢體沖突，他也就根本不需要“正當(dāng)防衛(wèi)〞了。在明知對(duì)方醉酒的情況下，張某應(yīng)當(dāng)考慮到勸阻的方法不當(dāng)就有可能導(dǎo)致沖突的產(chǎn)生，而這沖突究竟會(huì)有多大，那么是他無法把握的。遺憾的是他并沒有考慮到這一點(diǎn)，最終令自己嘗了苦果?？梢哉f，張某為自己魯莽的行為付出了代價(jià)，他的教訓(xùn)告訴人們：任何時(shí)候，防止沖突才最重要，因?yàn)?，事前防范總比事后補(bǔ)救要穩(wěn)妥得多。裝修現(xiàn)場事故〔一〕2004年4月18日凌晨，平安員象往常一樣對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡視，當(dāng)巡邏至冠云苑時(shí)，發(fā)現(xiàn)49號(hào)301室窗內(nèi)有火光，巡視平安員一邊向出事地點(diǎn)奔去，一邊用對(duì)講機(jī)向區(qū)中心報(bào)告。

聞迅后當(dāng)值主辦及增援的平安員提著滅火器立即趕到現(xiàn)場，301室已濃煙滾滾。此時(shí)室內(nèi)的裝修民工亂成一團(tuán)，正毫無目的地?fù)]打衣服，試圖滅火。地上被打翻的蠟水及裝修材料正熊熊燃燒，旁邊還有一只液化氣罐，液化氣罐一旦爆炸，后果那么不堪設(shè)想。裝修現(xiàn)場事故〔二〕當(dāng)值主辦立即命令先將液化氣罐搬離現(xiàn)場，同時(shí)疏導(dǎo)室內(nèi)裝修人員撤離，自己那么和其他平安員抱起滅火器，頂著火焰和濃煙向燃燒點(diǎn)靠近，輪番噴射，火終于被撲滅了。事后查明起火原因是該室裝修人員用液化氣罐燒烤蠟水，導(dǎo)致蠟水溫度過高，引起火災(zāi)。點(diǎn)評(píng)

雖然平安員發(fā)現(xiàn)火情能夠迅速反響、及時(shí)組織滅火，但卻忘了向119報(bào)警。如果火勢開展兇猛，單靠小區(qū)平安力量控制不了，再想起報(bào)119，那將延誤救火，后果不堪設(shè)想。管理處應(yīng)吸取教訓(xùn)，完善突發(fā)事件處置方法的培訓(xùn)，提高平安員的突發(fā)事件處理能力。嚴(yán)格規(guī)定現(xiàn)場必須配備滅火器，禁止違章動(dòng)火作業(yè)、存放液化氣罐等現(xiàn)象，管理處在辦理裝修手續(xù)時(shí)就應(yīng)對(duì)裝修現(xiàn)場的消防平安做出明確規(guī)定。無知車主堵塞路口事件〔一〕某日下午18：00分一外來車輛車主到小區(qū)居住的姐姐家做客，倒車時(shí)不慎撞到高干路燈〔燈桿松動(dòng)、駕駛員不知情〕，當(dāng)時(shí)有業(yè)主在大約50米遠(yuǎn)處看見撞到撞到路燈的車輛顏色及車牌號(hào)碼，并告訴當(dāng)值平安管理人員，19：20分該車離開車輛出入口時(shí)，平安員告訴駕駛員撞壞路燈，需要賠償￥50元方能離開，車主感到意外，拒不成認(rèn)撞壞路燈一事，平安員將事情向當(dāng)值班長、主辦和指揮中心匯報(bào)，告知駕駛員不賠償決不放行，車主將車輛停放在出入口后離開。無知車主堵塞路口事件〔二〕

分析：平安員不應(yīng)在1小時(shí)以后才找車主，應(yīng)當(dāng)及時(shí)核對(duì)；根據(jù)目擊證人提供的線索，及時(shí)尋找肇事車輛，并請(qǐng)目擊證人證實(shí)；尋找業(yè)主曲線溝通，尋求業(yè)主的支持；聯(lián)系交通主管部門處理，防止車輛停放在出入口，造成不良影響；搶救違規(guī)泳客〔一〕2003年7月12日下午，75歲高齡的業(yè)主陳先生和42歲的兒子來游泳，在醫(yī)生給其辦理好體檢證后，他們來到淺水區(qū)游玩。救生員小范發(fā)現(xiàn)他們正在做潛水練習(xí)，當(dāng)即果斷制止。而后他們向中水區(qū)游去，小范隨即通知中水區(qū)救生員多加注意。隨后父子兩個(gè)分開，陳先生單獨(dú)向深水區(qū)游去，中水區(qū)救生員隨即通知深水區(qū)救生員加強(qiáng)注意。搶救違規(guī)泳客〔二〕突然陳先生兩手高舉過頭，沉入水中，此時(shí)救生員一聲哨響，跳入水中游了過去，將陳先生救至岸邊，與泳池醫(yī)生一起急救。這時(shí)陳先生的兒子也趕了過來說其父有心臟病史，醫(yī)生及時(shí)送來保心丸和水，讓陳先生服下后在醫(yī)務(wù)室休息、觀察。陳先生離開時(shí)，他和兒子非常感謝救生員和醫(yī)務(wù)人員。兩天后，陳先生又寫來感謝信，并建議老年業(yè)主，不管往日水性如何，都應(yīng)引以為戒，以防不測。點(diǎn)評(píng)

救生員發(fā)現(xiàn)問題和隱患及時(shí)跟蹤，相互配合，施救及時(shí)，表達(dá)了預(yù)防為主，防救結(jié)合的工作方法。

物業(yè)公司應(yīng)在泳池現(xiàn)場設(shè)置相應(yīng)的平安提示性標(biāo)識(shí)，并在辦理游泳卡時(shí)說明各類不適宜于游泳的情況，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的各類平安防范知識(shí)的宣傳。防止由于宣傳、溝通不到位而承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。同時(shí)物業(yè)公司也應(yīng)考慮通過購置保險(xiǎn)的方式來躲避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。擅自更改房屋結(jié)構(gòu)〔一〕李女士在某工業(yè)區(qū)蓮竹花園小區(qū)購得房屋一套，該房屋位于樓房的一層，2001年2月6日，李女士為做生意方便，未向物業(yè)管理單位報(bào)批，擅自將該房屋朝南陽臺(tái)的局部南墻撤除，安裝了鋁合金門，作為物業(yè)管理方的蓮竹物業(yè)管理公司在勸說無效的情況下，向法院起訴要求李女士恢復(fù)被拆陽臺(tái)的原狀，并負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

原告觀點(diǎn)：

物業(yè)管理公司認(rèn)為李女士拆陽臺(tái)行為破壞了樓房的整體結(jié)構(gòu)，影響了房屋的平安與美觀，侵犯了小區(qū)內(nèi)其它業(yè)主的權(quán)益，理應(yīng)予以糾正。

被告辯詞：

被告李女士認(rèn)為其對(duì)該房屋享有合法產(chǎn)權(quán)，擁有房地產(chǎn)權(quán)利證書，改變的是自家的房屋結(jié)構(gòu)屬正當(dāng)行為，別人無權(quán)干預(yù)。擅自更改房屋結(jié)構(gòu)〔二〕法院判決：

此案經(jīng)過法院調(diào)查，發(fā)現(xiàn)原告方反映的情況屬實(shí)，法院審理后認(rèn)為，李女士的房屋雖屬單位分房，享有房屋合法產(chǎn)權(quán)，但其為了自己做生意方便擅自將該房屋南陽臺(tái)南墻局部撤除的行為，破壞了樓房的整體結(jié)構(gòu)，影響了整棟樓房的平安，違反了政府有關(guān)裝修管理規(guī)定，屬不恰當(dāng)行為，判令李女士自行撤除的自家樓房南陽臺(tái)南墻局部恢復(fù)原狀，并承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。業(yè)主表揚(yáng)領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)

某日，住在深圳物業(yè)某小區(qū)三摟的一位老阿姨，早上出門時(shí)不慎將房門鑰匙反鎖在家里，等到這位老阿姨從商場買了一大堆的東西回來，一摸口袋：沒有鑰匙。而中午家里還有客人來。老太太急得滿頭大汗。正巧，摟下有一位平安員走過，老太太馬上叫住這位平安員，請(qǐng)他幫助能將房門翻開。該平安員一聽，二話不說，從一摟迅速爬到二摟陽臺(tái)，又從二摟爬進(jìn)三摟陽臺(tái)，然后進(jìn)到這位老阿姨家里，把房門翻開。

事后，老人非常感謝，專門打到管理處，對(duì)該名平安員大加贊揚(yáng)。但管理處卻對(duì)這位員工進(jìn)行了批評(píng)。點(diǎn)評(píng)同一個(gè)人所做的同一件事，卻產(chǎn)生了兩種截然不同的反響，這是為什么？

在此，我們不妨對(duì)平安員的行為進(jìn)行一下剖析。在該案例中，平安員的效勞意識(shí)強(qiáng)，效勞熱情周到，這一點(diǎn)無疑是值得表揚(yáng)和提倡的，但其翻越陽臺(tái)為業(yè)主開門的行為卻應(yīng)受到批評(píng)。因?yàn)樵撔袨榇嬖谥T多潛在的風(fēng)險(xiǎn)：1、該老人是不是該房號(hào)的業(yè)主；2、在沒有征得同意的情況下，擅自翻越一摟、二摟業(yè)主的陽臺(tái)，可能會(huì)導(dǎo)致這兩戶投訴；3、在爬摟中，可能發(fā)生意外；4、平安員爬樓的行為可能會(huì)讓業(yè)主缺乏平安感,帶來負(fù)面影響。

管理費(fèi)交納案例〔一〕深圳一知名的服裝公司在怡海廣場買有20套住宅，辦理了入伙手續(xù)，但一直沒有入住。他們按照規(guī)定交納了10個(gè)月的管理費(fèi)后，就開始以種種借口進(jìn)行拖欠。

在這家公司欠費(fèi)之后，恰海管理處屢次送單催交、催交、上門催交，均被其以辦事人員不在無法核查、財(cái)務(wù)人員不在無人辦理、總經(jīng)理不在無權(quán)審批等理由搪塞過去，15個(gè)月累計(jì)欠交管理費(fèi)52583余元。管理費(fèi)交納案例〔二〕為了繞開中間環(huán)節(jié)，直接與對(duì)方的決策人對(duì)話，以加速問題的解決，同時(shí)加大追繳力度，為今后有可能發(fā)生的經(jīng)濟(jì)法律糾紛保存與己有利的證明，管理處想出了一個(gè)新的方法：給該公司的總經(jīng)理發(fā)〔有道是閻王好見、小鬼難纏，要想解決問題，最好還是繞過中間環(huán)節(jié)，直接去找有權(quán)力解決問題的人〕，在文件上列出對(duì)方的欠費(fèi)情況，講清欠費(fèi)對(duì)管理運(yùn)作已經(jīng)造成的不良影響，重申法規(guī)規(guī)定的欠費(fèi)處分方法，敦請(qǐng)迅速結(jié)清所欠的全部費(fèi)用，并且建議其將空置的房屋委托管理處代為出租，同時(shí)說明這樣做既可減輕對(duì)方的管理費(fèi)開支又可給對(duì)方增加一筆收入〔設(shè)身處地為債務(wù)人著想的建議，或許可以抵消至少可以沖淡債務(wù)人被人追債所引起的不快〕。管理費(fèi)交納案例〔三〕發(fā)過去以后，仍舊杏無音訊。管理處就接二連三地發(fā)，而且措辭愈加嚴(yán)肅。直至發(fā)到第5次，有理有據(jù)的說明、合情合理的要求、互惠互利的建議和不厭其煩的工作，終于使該公司為之所動(dòng)，補(bǔ)交了全部欠費(fèi)。點(diǎn)評(píng)追繳拖欠的管理費(fèi)，一是要早動(dòng)手，發(fā)生欠費(fèi)就緊追不舍，否那么越積越多，“久病難醫(yī)〞；二是要多渠道，充分運(yùn)用法規(guī)賦予我們的各種手段，不能見硬就回，久拖不決。這既是維護(hù)我們物業(yè)公司的利益，也是維護(hù)廣闊業(yè)主的利益。

車輛管理案例〔一〕李杜生將摩托車停放于居住的海淀區(qū)芙蓉里小區(qū)6、7號(hào)樓間的空地處。次日早8時(shí)許，朋友告訴李杜生他的摩托車被盜，案發(fā)地西側(cè)小區(qū)外墻的鐵柵欄被人破壞。于是李杜生在2004年1月29日晚7時(shí)50分到海淀派出所報(bào)案。

李杜生認(rèn)為是因?yàn)槲飿I(yè)小區(qū)管理中有過失，所以才使自己的摩托車喪失，于是一紙?jiān)V狀將億方物業(yè)管理分公司推上了海淀法院的被告席。車輛管理案例〔二〕業(yè)主：物業(yè)應(yīng)賠車款

法庭之上李杜生訴稱，1998年8月3日，我購置二輪摩托車一輛。但在2000年1月28日停放在小區(qū)內(nèi)喪失，我向北京市公安局海淀分局海淀派出所報(bào)案，該案至今未果。億方物業(yè)管理分公司未能盡到治安管理職責(zé)，小區(qū)外墻的護(hù)欄沒有起到防護(hù)作用，致使我的摩托車被盜。故起訴要求億方物業(yè)管理分公司賠償摩托車購車款、車輛購置附加費(fèi)、公路養(yǎng)路費(fèi)、車船使用稅、車輛牌照費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)共計(jì)人民幣4667元。車輛管理案例〔三〕物業(yè)：治安費(fèi)只管維持秩序

億方物業(yè)管理分公司那么辯稱，認(rèn)為李杜生居住在海淀區(qū)芙蓉里小區(qū)內(nèi)，我公司負(fù)責(zé)該小區(qū)的物業(yè)管理。我公司每月收取住戶治安費(fèi)人民幣3元，用于維持小區(qū)內(nèi)治安秩序。但是由于李杜生未將摩托車