房地產(chǎn)階段性推廣思路

源昌·銀河新城下一階段營銷思路（溝通稿）2014.09

壹

大環(huán)境宏觀政策1調(diào)控政策保持長效穩(wěn)定同時(shí)更趨靈活1.1中央注重制度建設(shè)，確立“雙向調(diào)控”指導(dǎo)思想1.2地方政策現(xiàn)微調(diào)，調(diào)控政策因地制宜2建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度2.1建立多層次需求的住房供應(yīng)體系2.2棚改成為現(xiàn)階段保障房工作重點(diǎn)3金融、財(cái)稅體制改革推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)市場化進(jìn)程3.1金融市場化改革推進(jìn)，差別化信貸、定向降準(zhǔn)支持剛需釋放3.2財(cái)稅制度改革步伐加快，地方債啟動(dòng)自發(fā)自還試點(diǎn)4新型城鎮(zhèn)化背景下長效機(jī)制建設(shè)速度加快4.1不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作層層推進(jìn)4.2加快集體土地確權(quán)和城市土地集約利用并行2014.03市場動(dòng)態(tài)全國市場表現(xiàn)：成交同比持續(xù)負(fù)增長，且降幅不斷擴(kuò)大從城市看：重點(diǎn)城市成交面積降幅更大從房價(jià)看：下跌趨勢明顯從土地市場看：成交下降，但溢價(jià)率下降不明顯庫存攀升：推盤力度不減去化偏低，導(dǎo)致庫存快速攀升房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)：開發(fā)投資增速回落，新開工面積負(fù)增長品牌開發(fā)商業(yè)績：目標(biāo)完成率普遍較低，多數(shù)銷售同比下降房企：資金面快速惡化，償付壓力與11年相當(dāng)從客戶看：2014年1-5月投資客占比進(jìn)一步走低從信貸看：按揭貸款偏緊制約需求釋放，是銷售萎縮的重要原因上門數(shù)據(jù)低迷：5月份后樓盤上訪量進(jìn)一步走低從年齡段來看：購房客戶年輕化，65%客戶年齡低于35歲2014.01-052014年房地產(chǎn)將迎來命運(yùn)多荈的一年市場的調(diào)整將挑戰(zhàn)我們傳統(tǒng)的營銷思維這一年，我們要充分整合利用項(xiàng)目資源這一年，我們要做最充足的準(zhǔn)備，面對最變幻的局面前言：貳

項(xiàng)目回顧回望2011-20132011.02.5懇親會(huì)2011.02.17元宵節(jié)2011.04.3一期開盤2011.9.18中秋活動(dòng)2011year回望2011-20132012year回望2011-20132013year叁

項(xiàng)目現(xiàn)狀成交情況統(tǒng)計(jì)(截止至8月31日）物業(yè)類型本月認(rèn)購情況累計(jì)認(rèn)購情況本月簽約情況累計(jì)簽約情況住宅套數(shù)7套499套套數(shù)8套440套面積1053.75㎡64553.06㎡面積1213.25㎡56725.55㎡金額4024728元212641503元金額4273849元174796342元店面套數(shù)1套154套套數(shù)0套124套面積29.39㎡7113.13㎡面積0㎡5840.25㎡金額596558元90476753元金額0元68953945元車位套數(shù)8套36套套數(shù)0套0套面積102.82㎡310.05㎡面積0㎡0㎡金額1018600元4934400元金額0元0元2014年1-8月份銷售情況可售情況統(tǒng)計(jì)可售情況住宅店面車位合計(jì)套數(shù)226套90套101套417套面積37356.67㎡4492.83㎡1296.38㎡43145.88㎡金額158217801元71337593.08元12712800元242268194元注：住宅剩余可售房源多集中在4#、5#、6#樓，并多為160㎡三房戶型；產(chǎn)品較單一，可售店面主要集中于A區(qū)底商，單價(jià)較高，另外部分銀河灣底商已認(rèn)籌，尚未辦理認(rèn)購手續(xù)。未簽約情況統(tǒng)計(jì)未簽約住宅店面車位合計(jì)套數(shù)59套31套36套126套面積7827.54㎡1272.88㎡310.05㎡9410.47㎡金額27198665元18482316元4934400元50615381元注：未簽約客戶多為公司內(nèi)部員工，及部分工程款抵扣；組團(tuán)已收首付款（萬元）已放款額（萬元）認(rèn)購金（萬元）已抵押待放款額（萬元）申請按揭款未抵押（萬元）簽約未銀行申請額（萬元）分期付款未回收額（萬元）零首付未回收額（萬元）認(rèn)購未簽約可回收額約（萬元）湖濱南苑一期A區(qū)42753459.91462223.4906.2308.9357.79142405湖濱南苑一期B區(qū)21031607.9403.7266.6929742店面55141135.93220131294601440銀河財(cái)富中心A座1338

892

小計(jì)132306203.74682627.11185.8529.91392.79563845總計(jì)總收款額約：19901.7萬元未放按揭款額：3812.9萬元（含已抵押未放的）

總可回收款額約：10536.5萬元（含銀河財(cái)富中心A座未收款）備注截止2014.9.25湖濱南苑一期A區(qū)B區(qū)及銀河灣一期A區(qū)的住宅和店面共可回收款約9644.5萬元。銀行購買銀河財(cái)富中心A座的店面及寫字樓可回收款額約892萬元。

銀行已抵押待放款額建行2627.1萬元（含已放的信托1000萬)。項(xiàng)目回款進(jìn)度表肆

面臨障礙大配套推進(jìn)緩慢交房一再延期廣告投入少商業(yè)單價(jià)高住宅產(chǎn)品單一市場負(fù)面情緒蔓延啟動(dòng)二期靜觀其變另辟蹊徑伍

營銷思維今年他們都在做什么？萬科與百度合作進(jìn)行商業(yè)資本化運(yùn)作萬科啟動(dòng)‘帶客通’APP、淘寶賣房、萬科‘合伙人’小股操盤”與凱雷合作、借鑒鐵獅門模式平安借平安好房平臺(tái)殺入地產(chǎn)金地云服務(wù)花樣年旗下彩生活智慧型社區(qū)萬達(dá)攜手百度、騰訊攻入O2O綠地成立金融集團(tuán)地產(chǎn)商自我進(jìn)化路徑:"地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)"河北眾美集團(tuán)：眾籌+定制項(xiàng)目南京高盛房地產(chǎn)代建：建安成本+5%利潤華夏幸福探索的智慧城市恒大踢完足球賣糧油綠城轉(zhuǎn)型現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)……

……2015他們又在做什么？萬科毛大慶youwork工場萬科肖莉加盟房多多世茂蔡雪梅Elab萬通馮侖自由筑屋鄧薇黎勇勁愛屋吉屋莊諾平安好房龍湖地產(chǎn)少帥秦力洪“蔚來汽車”掌門人SOHO王勝江洪泰創(chuàng)新空間星河灣梁上燕萬林峰互聯(lián)網(wǎng)+文化+旅游+房地產(chǎn)中駿少帥黃濤創(chuàng)辦FUNWORK貧民昌如棄房從農(nóng)從此刀耕火種在行業(yè)市場成交數(shù)據(jù)下滑、工程延期、來訪少、產(chǎn)品硬傷多種負(fù)面情緒籠罩下，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有住宅房源的單一銷售，變的尤為艱難。剩余住宅消化租售并舉強(qiáng)化已購業(yè)主信心快速形成商業(yè)氛圍銀河灣、A區(qū)沿街店面租售強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手租售并舉吸引企業(yè)入駐優(yōu)化客戶群體財(cái)富中心寫字樓租售快速聚集人氣商業(yè)標(biāo)桿作用B區(qū)商場招商陸

營銷執(zhí)行我們的目標(biāo)100套×60萬/套6000萬元住宅65套×60萬/套3900萬元店面20間×80萬/套1600萬元車位42個(gè)×12萬/套504萬元B區(qū)商業(yè)瀕臨社區(qū)主干道，三面沿街，內(nèi)部為建筑面積1466㎡農(nóng)貿(mào)市場。沿街店面建筑面積為1331㎡，扣除其中已銷售面積480㎡，剩余商場可用面積為2317㎡。品牌超市品牌效應(yīng)功能齊全硬件要求

定位單一市場容量主題超市

體驗(yàn)營銷

個(gè)性消費(fèi)

細(xì)分市場

差異定位

電商聯(lián)動(dòng)

配送服務(wù)傳統(tǒng)超市

理念陳舊缺乏競爭社區(qū)服務(wù)型超市√商場經(jīng)營分類類別經(jīng)營面積果蔬肉類100㎡鮮果切180㎡海產(chǎn)品80㎡干貨甘味100㎡散裝糧油150㎡煙酒專區(qū)300㎡時(shí)尚飾廊200㎡啤酒體驗(yàn)街300㎡韓式料理300㎡B區(qū)商場建議整體以租賃方式進(jìn)行整合，但在出租條件上需按物業(yè)進(jìn)區(qū)分，即：商場部分：租賃期：15年租金：12-15元/㎡/月免租期：3年租金年增長率：5%物管費(fèi)用：與商業(yè)收費(fèi)一致沿街店面：租賃期：15年租金：40-50元/㎡/月免租期：3年租金年增長率：5%物管費(fèi)用：與商業(yè)收費(fèi)一致商家反饋A區(qū)商業(yè)為沿街獨(dú)立店面，總建筑面積為4458㎡，扣除已銷售面積2090㎡，剩余商場可用面積為2368㎡，總數(shù)38間。呈不均勻分布。建材家居五金燈飾社區(qū)服務(wù)招商建議品牌商家強(qiáng)勢入駐免1

年租期...A區(qū)店面建議以租售并舉方式進(jìn)行，即：租賃方式租賃期：3年租金：30-50元/㎡/月免租期：1年付費(fèi)方式：首年免租；次年收取50%；第三年收取100%銷售方式前3年由我公司統(tǒng)一返祖，租金總和在客戶購買店面時(shí)一次性充當(dāng)首付款財(cái)富中心

為A、B兩棟單體寫字樓設(shè)計(jì)，共計(jì)地上總建筑面積44944㎡。標(biāo)準(zhǔn)層高3.6米，單層建筑面積約1500㎡。立面石材干掛、玻璃幕墻，建筑現(xiàn)代感強(qiáng)烈。已有當(dāng)?shù)剞r(nóng)商行購買，即將入駐。2品牌企業(yè)產(chǎn)品展廳3培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)4輕工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)5……招商建議1大型家裝展廳

寫字樓部分建議以租售并舉方式進(jìn)行，即：租賃方式租賃期：5年租金：10-15元/㎡/月免租期：1年付費(fèi)方式：首年免租；次年收取50%；第