偉業(yè)顧問(wèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

潮白河·孔雀城項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告2008年8月第一篇本項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘從三個(gè)孔雀城項(xiàng)目對(duì)比分析，探求潮白河孔雀城的核心特性。.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料“孔雀城”項(xiàng)目對(duì)比分析固安縣安平鎮(zhèn)潮白新城香河縣北京1、大區(qū)位價(jià)值：潮白河孔雀城處于北京“正東”區(qū)位，地段價(jià)值較高。項(xiàng)目永定河大運(yùn)河潮白河區(qū)位正南東南正東在三個(gè)項(xiàng)目中，本項(xiàng)目所在東部區(qū)域人群的購(gòu)房款占收入比重最高北京東部人口多為有穩(wěn)定收入的人群，收入用于購(gòu)房比率最高北京東南部發(fā)展加工業(yè)，收入用于持續(xù)投入生產(chǎn)的比重較高，置業(yè)比率較低北京南部發(fā)展物流、零售業(yè)，收入用于生意流通比重較大，置業(yè)比率較小.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料“孔雀城”項(xiàng)目對(duì)比分析固安縣安平鎮(zhèn)潮白新城香河縣北京2、絕對(duì)距離：潮白河孔雀城距北京市內(nèi)30公里，絕對(duì)距離近。項(xiàng)目永定河大運(yùn)河潮白河距離39公里43公里30公里30公里43公里39公里.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料“孔雀城”項(xiàng)目對(duì)比分析3、自駕車(chē)條件：交通可達(dá)性一般，距離高速出口相對(duì)較遠(yuǎn)，途中成熟度較差。項(xiàng)目永定河大運(yùn)河潮白河自駕車(chē)高速直達(dá)高速高速＋村莊武興路友誼大橋本項(xiàng)目首開(kāi)區(qū)路線(xiàn)1路線(xiàn)2路線(xiàn)3本項(xiàng)目路線(xiàn)1：102國(guó)道向南一段鄉(xiāng)路路線(xiàn)2：經(jīng)過(guò)友誼大橋沿河堤路和渠進(jìn)入項(xiàng)目路線(xiàn)3：經(jīng)過(guò)友誼大橋直行走新路目前走路線(xiàn)3至項(xiàng)目，新修道路但周邊環(huán)境一般，未能體現(xiàn)出本項(xiàng)目的最大臨潮白河資源。路線(xiàn)2沿河堤路通往本項(xiàng)目是能最大化體現(xiàn)項(xiàng)目的水景價(jià)值，是更佳選擇。.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料“孔雀城”項(xiàng)目對(duì)比分析4、公共交通系統(tǒng)：公交系統(tǒng)不完善，到達(dá)性弱。項(xiàng)目永定河大運(yùn)河潮白河公交1趟1趟2趟線(xiàn)路一京哈—燕郊—現(xiàn)狀縣、鄉(xiāng)級(jí)公路—項(xiàng)目可乘坐930至燕郊再打車(chē)至本項(xiàng)目線(xiàn)路二京通—通州城區(qū)—武興路—友誼大橋—項(xiàng)目可乘坐北京游樂(lè)園-大廠的938或地鐵八通線(xiàn)至土橋站，轉(zhuǎn)坐小巴車(chē)線(xiàn)路三京沈—漷縣—武興路—友誼大橋—項(xiàng)目；線(xiàn)路自駕車(chē)路線(xiàn)公交路線(xiàn).（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料潮白河“孔雀城”項(xiàng)目對(duì)比分析5、自然資源：本項(xiàng)目緊靠“河、渠”，景觀資源在全北京也屬上乘。項(xiàng)目永定河大運(yùn)河潮白河自然資源較好一般最好.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料“孔雀城”項(xiàng)目對(duì)比分析6、區(qū)域現(xiàn)狀配套：潮白新城尚處整體規(guī)劃階段，區(qū)域成熟尚需時(shí)日。在三個(gè)項(xiàng)目中，潮白河孔雀城的各項(xiàng)配套均無(wú)，而產(chǎn)業(yè)和休閑配套大運(yùn)河孔雀城占優(yōu)，市政配套固安孔雀城占優(yōu)。項(xiàng)目永定河大運(yùn)河潮白河產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)園香河家具城無(wú)生活配套無(wú)無(wú)無(wú)休閑配套無(wú)酒店、會(huì)展、度假無(wú)市政配套縣城學(xué)校、醫(yī)院無(wú)無(wú).（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料“孔雀城”項(xiàng)目對(duì)比分析7、產(chǎn)業(yè)支撐力度：本項(xiàng)目是潮白新城第一個(gè)開(kāi)發(fā)居住項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)將滯后。大廠現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)定位是：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)＋民生產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)擬重點(diǎn)發(fā)展的細(xì)分產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)ITO/BPO文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)教育培訓(xùn)、休閑旅游、現(xiàn)代物流民生產(chǎn)業(yè)食品飲料制造及批發(fā)五金家電制造及批發(fā)文體用品制造及批發(fā)家居裝飾制造及批發(fā)紡織服裝制造及批發(fā)項(xiàng)目永定河大運(yùn)河潮白河城市化進(jìn)程相對(duì)快慢慢.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料“孔雀城”項(xiàng)目對(duì)比分析項(xiàng)目永定河大運(yùn)河潮白河區(qū)位正南東南正東絕對(duì)距離39公里43公里30公里自駕車(chē)高速直達(dá)高速距高速出口相對(duì)較遠(yuǎn)，現(xiàn)狀環(huán)境一般公交系統(tǒng)少少少自然資源較好一般最好市政配套縣城學(xué)校、醫(yī)院無(wú)無(wú)城市化進(jìn)程相對(duì)快慢慢.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料“潮白河·孔雀城”項(xiàng)目特性相比永定河孔雀城項(xiàng)目，本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)1：北京正東－大區(qū)位價(jià)值突出！但同時(shí)也面臨最大的劣勢(shì)：河北大廠－區(qū)域認(rèn)知度低！對(duì)策1、交通條件的短期內(nèi)改善，尤其的針對(duì)自駕車(chē)通達(dá)性的改善；2、河堤路的建設(shè)－讓客戶(hù)能直觀感受到臨潮白河的景觀優(yōu)勢(shì)?！俺卑缀印た兹赋恰表?xiàng)目特性相比永定河孔雀城項(xiàng)目，本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)2：潮白河、群英渠－稀缺的水資源！北京一向缺水，所以：放大做足“水”的文章，將水價(jià)值最大化，提升宗地價(jià)值；首開(kāi)區(qū)更要做到景觀先行，塑造親水別墅形象。.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料潮白新城“潮白河·孔雀城”項(xiàng)目特性從所處區(qū)域城市化發(fā)展水平來(lái)判斷項(xiàng)目屬性，相比永定河孔雀城項(xiàng)目，本項(xiàng)目同樣是郊區(qū)化居住屬性明顯！我們可以看到對(duì)大廠－潮白新城的城市功能規(guī)劃是：未來(lái)將與北京東部組團(tuán)式的通州新城和燕郊的規(guī)模相均衡。大廠位于京津的過(guò)渡帶距離北京更近，距離北京市中心40公里距離CBD核心30公里大廠距離北京東南兩大居住板塊通州和亦莊分別為15公里和20公里.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料大廠與燕郊類(lèi)比大廠比燕郊滯后發(fā)展5-8年的時(shí)間，并且交通等客觀屬性不及燕郊，燕郊前期也是以低密度住宅為主。燕郊大廠與京距離40公里40公里市政交通102國(guó)道快速路公共交通公交930地鐵8通線(xiàn)倒小巴區(qū)域配套成熟不成熟住宅發(fā)展5年0.5年區(qū)域認(rèn)知度較高極低同樣與北京一河之隔，同樣的距離，同樣位于北京東部，同享潮白河資源經(jīng)過(guò)5年的發(fā)展，燕郊的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了被漠視到認(rèn)知到追捧的階段“潮白河·孔雀城”項(xiàng)目特性本項(xiàng)目所在潮白新城－區(qū)域成長(zhǎng)屬性判斷.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料燕郊發(fā)展歷程梳理郊區(qū)化生活方式的倡導(dǎo)“大北京”區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善性?xún)r(jià)比吸引完善公交配套政策限制北京產(chǎn)業(yè)外遷區(qū)域發(fā)展加速近郊外省市邊緣區(qū)域大北京郊區(qū)化生態(tài)居住區(qū)北京臥城工業(yè)區(qū)配套居住區(qū)低密度別墅產(chǎn)品（和安花園一期）公寓（上上城）高密度別墅產(chǎn)品（和安花園三期達(dá)觀別墅）普通住宅（紫竹園）燕郊10年逐步打造北京新城，區(qū)域配套日益成熟，且潛力很大，因本區(qū)域不具備類(lèi)似動(dòng)力因素，因此本項(xiàng)目應(yīng)利用其成熟度帶來(lái)的“引流效應(yīng)”燕郊別墅類(lèi)產(chǎn)品從“二到一”、中產(chǎn)回歸等趨勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目具有很強(qiáng)參考性相對(duì)可快速的過(guò)渡到1.5居甚至第一居所北京新城第一居所滿(mǎn)足當(dāng)?shù)匦枨蟾叨水a(chǎn)品滿(mǎn)足高端客戶(hù)需求中端產(chǎn)品，客源泛化“潮白河·孔雀城”項(xiàng)目特性本項(xiàng)目所在潮白新城－區(qū)域成長(zhǎng)屬性判斷.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料發(fā)展郊區(qū)化居住功能向功能完備的產(chǎn)業(yè)區(qū)方向邁進(jìn)道路交通改善區(qū)域認(rèn)知度提高產(chǎn)業(yè)的逐漸發(fā)展區(qū)域配套逐步完善潮白新區(qū)發(fā)展方向潮白新區(qū)條件5-10年10-15年時(shí)間“潮白河·孔雀城”項(xiàng)目特性本項(xiàng)目所在潮白新城－區(qū)域成長(zhǎng)屬性判斷京沈高速京哈公路潮白河通州大廠燕郊夏墊西集郊區(qū)化、低密度特征城市化特征顯現(xiàn)，向新市鎮(zhèn)邁進(jìn)發(fā)展郊區(qū)化居住產(chǎn)業(yè)區(qū)功能完備方向邁進(jìn)潮白新區(qū)5-10年10-15年本項(xiàng)目各發(fā)展階段判斷本項(xiàng)目“潮白河·孔雀城”項(xiàng)目特性.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料“潮白河·孔雀城”項(xiàng)目特性相比永定河孔雀城項(xiàng)目，本項(xiàng)目入市時(shí)間：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，不確定因素更多！謹(jǐn)慎－性?xún)r(jià)比、抗風(fēng)險(xiǎn)能力“孔雀城”已取得的成功經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目入市時(shí)間市場(chǎng)環(huán)境永定河孔雀城2005-2007年波峰－北京房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅上升階段大運(yùn)河孔雀城2007-2008年調(diào)整階段－下行線(xiàn)，政策年潮白河孔雀城2009年中下旬后奧運(yùn)時(shí)期，不確定.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料“潮白河·孔雀城”定位方向：需借鑒“孔雀城模式”中的：“別墅生活、小鎮(zhèn)魅力”，而不是新市鎮(zhèn)；堅(jiān)持“低密度”；堅(jiān)定不移的“大北京”；抓住“主動(dòng)郊區(qū)化的首次別墅置業(yè)者”；把握“高性?xún)r(jià)比”。同時(shí)做到“升級(jí)”：“水”資源的最大化挖掘；系統(tǒng)的“小鎮(zhèn)規(guī)劃理念”，提供完備的配套。第二篇本項(xiàng)目市場(chǎng)空間探尋.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究本項(xiàng)目以競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、線(xiàn)、面三部分對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)情況進(jìn)行了分析點(diǎn)：燕郊線(xiàn)：通州一線(xiàn)面：東南1小時(shí)交通圈本項(xiàng)目星河皓月納丹堡美林灣納丹堡威畢歐溪谷夏威夷北岸東方夏威夷潮白人家達(dá)觀別墅華堂高爾夫別墅天洋城上上城上京壹世界美麗鄉(xiāng)村別墅項(xiàng)目普通住宅項(xiàng)目點(diǎn)——燕郊市場(chǎng)分析項(xiàng)目分布情況燕郊的低密度項(xiàng)目主要分布在潮白河沿岸，與本項(xiàng)目共享一條潮白河.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目名稱(chēng)占地（萬(wàn)平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）容積率存量面積（萬(wàn)平方米）夏威夷北岸10.5373.535威畢歐溪谷3.411.33.39納丹堡33.3902.750美林灣2550220天洋城421603.8120上上城1204003.313.5星河皓月40.9922.230上京壹世界34.81002.9120潮白人家371002.795合計(jì)344.91040.32-4492.5普通住宅市場(chǎng)分析——供給量燕郊普通住宅市場(chǎng)目前主要大盤(pán)項(xiàng)目的市場(chǎng)存量接近500萬(wàn)平米存量土地300萬(wàn)平米容積率在2-4之間競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析——燕郊市場(chǎng)分析燕郊的普通住宅項(xiàng)目呈現(xiàn)高密度形態(tài)，供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈普通住宅市場(chǎng)分析——主力戶(hù)型分析燕郊普通住宅市場(chǎng)主力戶(hù)型為兩居，面積在80-90平方米，其次為50－70平方米的一居，面積在100平方米以上的大戶(hù)型較少普通住宅主力戶(hù)型總價(jià)在40萬(wàn)元左右項(xiàng)目名稱(chēng)總戶(hù)數(shù)主力戶(hù)型（平方米）夏威夷北岸340080-90威畢歐溪谷109580-90納丹堡900080-90美林灣400050-80天洋城一期350070-85上上城4期5500套50-90星河皓月3期4000套80-100上京壹世界——60-80潮白人家一期2400套50-90競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析——燕郊市場(chǎng)分析燕郊的普通住宅供應(yīng)項(xiàng)目以低總價(jià)的中小戶(hù)型為主.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料普宅市場(chǎng)——客群分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析——燕郊市場(chǎng)分析燕郊的普宅市場(chǎng)的購(gòu)房升級(jí)客群成為本項(xiàng)目客群的可能性較小，較難成為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)客群類(lèi)型性質(zhì)市場(chǎng)敏感度需求戶(hù)型特點(diǎn)升級(jí)需求1在北京工作買(mǎi)不起房婚齡期的年輕人剛性需求極強(qiáng)50-90CBD小白領(lǐng)，過(guò)渡房進(jìn)入北京購(gòu)房2外地打工家庭剛性需求極強(qiáng)80-120打算長(zhǎng)期居住進(jìn)入北京購(gòu)房3半投資半養(yǎng)老的工薪階層半剛性需求較強(qiáng)90-120養(yǎng)老居住郊區(qū)低密度住宅5投機(jī)客非剛性需求極強(qiáng)50-90進(jìn)出快，在市場(chǎng)不好的情況下急于出貨投資市區(qū)項(xiàng)目普通住宅——銷(xiāo)售及價(jià)格變化分析燕郊普宅市場(chǎng)2005年到2007年價(jià)格飛躍增長(zhǎng)，2007年燕郊區(qū)域的房?jī)r(jià)每平米在6000元左右2008年，價(jià)格回落到目前的5300元/平方米左右銷(xiāo)售量較2007年下降了70%，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析——燕郊市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)月均銷(xiāo)售套數(shù)主力戶(hù)型總價(jià)(萬(wàn)元)銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）夏威夷北岸3040.8-465100威畢歐溪谷3045.6-51.35700納丹堡4046-51.85750美林灣4027-43.25400天洋城3032.8-404680上上城10021.5-38.74300星河皓月3042.4-535300上京壹世界——27.6-36.8預(yù)計(jì)4600潮白人家3026-46.85200燕郊受到觀望大勢(shì)的影響較為嚴(yán)重，相比較北京的普宅項(xiàng)目?jī)r(jià)量齊縮的程度更重，說(shuō)明遠(yuǎn)郊的普宅項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料燕郊在售別墅項(xiàng)目4個(gè)市場(chǎng)存量約14萬(wàn)平方米據(jù)知情人士透露，燕郊近幾年不批低密度土地項(xiàng)目名稱(chēng)占地（萬(wàn)平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）市場(chǎng)存量（萬(wàn)平方米）東方夏威夷5423.92華堂高爾夫莊園100（包括高爾夫球場(chǎng)）5.953美麗鄉(xiāng)村5385和安花園達(dá)觀別墅56.621.54合計(jì)2645914競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析——燕郊市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)——供應(yīng)量燕郊別墅的供應(yīng)量和數(shù)都較少，近幾年的潛在供應(yīng)很少。燕郊別墅主力均價(jià)在1-2萬(wàn)元之間項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型售價(jià)（元/平方米）東方夏威夷獨(dú)棟獨(dú)棟：20000華堂高爾夫莊園獨(dú)棟16000-20000美麗鄉(xiāng)村獨(dú)棟9000達(dá)觀別墅獨(dú)棟12000均價(jià)獨(dú)棟14000別墅市場(chǎng)——價(jià)格燕郊別墅價(jià)格較高，獨(dú)棟別墅均價(jià)15000元/平米，聯(lián)排14000元/平米項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型售價(jià)（元/平方米）東方夏威夷聯(lián)排聯(lián)排14000競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析——燕郊市場(chǎng)分析.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料燕郊區(qū)域的別墅開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，銷(xiāo)售速度較慢目前市場(chǎng)存量不足200套項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間套數(shù)剩余月均銷(xiāo)售東方夏威夷2004.12獨(dú)棟：186聯(lián)排：60獨(dú)棟：20聯(lián)排：35華堂高爾夫莊園2005.8131205美麗鄉(xiāng)村2006.472301.5達(dá)觀別墅2001.76171005合計(jì)————183——競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析——燕郊市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)——銷(xiāo)售分析燕郊別墅銷(xiāo)售“雙慢”慢節(jié)奏開(kāi)發(fā)、慢節(jié)奏銷(xiāo)售，別墅市場(chǎng)的客戶(hù)認(rèn)知度較低燕郊區(qū)域的別墅開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，銷(xiāo)售速度較慢目前市場(chǎng)存量不足200套項(xiàng)目名稱(chēng)客戶(hù)東方夏威夷常在CBD區(qū)域工作生活CEO、私企老板、機(jī)關(guān)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)等華堂高爾夫莊園香港、臺(tái)灣及國(guó)外的商人（開(kāi)發(fā)商客戶(hù)資源）美麗鄉(xiāng)村通州的生意人，對(duì)生活精致度要求不高又渴望別墅生活達(dá)觀別墅機(jī)關(guān)單位退休養(yǎng)老、投資競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析——燕郊市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)——客戶(hù)分析燕郊別墅的實(shí)際成交客戶(hù)以京東北部工作、通州以及外籍人士為主競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析——燕郊市場(chǎng)分析小結(jié)普通住宅高密度。由于燕郊的交通優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)5年區(qū)域推廣，公共交通的改善、配套逐步成熟,認(rèn)知度提高，區(qū)域已經(jīng)從中低密度第二居所轉(zhuǎn)型到高密度第一居所為主，近年中低密度土地停批別墅供應(yīng)少，且高總價(jià)。目前的別墅供應(yīng)均是以前的盤(pán)的后期，以獨(dú)棟為主，單價(jià)在1-2萬(wàn)之間，總價(jià)超過(guò)300萬(wàn)/套。低密度、經(jīng)濟(jì)型、類(lèi)別墅市場(chǎng)空間較大。.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料珠江奧古斯塔城邦陽(yáng)光華爾茲北美佳苑尚東庭龍湖·花盛香醍金隅·七零九零運(yùn)河明珠家園武夷水岸花城新通國(guó)際花園阿爾法社區(qū)世紀(jì)星城三期財(cái)富東方富新園DBC加州小鎮(zhèn)項(xiàng)目分布情況通州一線(xiàn)供應(yīng)分析通州別墅項(xiàng)目主要分布在通州的邊緣地區(qū)，主要供應(yīng)中高密度住宅為主項(xiàng)目名稱(chēng)占地建筑面積容積率金隅·七零九零8.6182.09新通國(guó)際花園9.421.72.31武夷水岸花城5.58.11.47運(yùn)河明珠家園5.6122.14財(cái)富東方3.5102.86世紀(jì)星城三期7.5152.00阿爾法社區(qū)14.6221.5DBC加州小鎮(zhèn)10181.80富新園1.352.21.63合計(jì)66.05127——通州區(qū)普宅供應(yīng)面積達(dá)到127萬(wàn)平方米通州區(qū)普宅項(xiàng)目容積率一般在1.5-2.5之間該區(qū)項(xiàng)目的體量一般在10-20萬(wàn)平方米，通州一線(xiàn)供應(yīng)分析普宅市場(chǎng)——供應(yīng)量通州普宅供應(yīng)量較大，項(xiàng)目多為中小型規(guī)模為主，大盤(pán)項(xiàng)目較少.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料通州區(qū)普通住宅項(xiàng)目均價(jià)一般在7500-9500元/平方米，僅有世紀(jì)星城突破11000元/平方米該區(qū)主力戶(hù)型面積主要為80-100平方米，總價(jià)多在60-85萬(wàn)，大戶(hù)型在100萬(wàn)以上通州一線(xiàn)供應(yīng)分析普宅市場(chǎng)——總價(jià)分析通州普宅主力戶(hù)型總價(jià)較高，已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)元項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元/平米）主力戶(hù)型（平方米）主力總價(jià)（萬(wàn)元）金隅·七零九零770080-9061.6-69.3新通國(guó)際花園860085-9073.1-77.4武夷水岸花城760085-10064.6-76運(yùn)河明珠家園990090-11089-109財(cái)富東方700080-10056-78世紀(jì)星城三期1100090-10099-110阿爾法社區(qū)850085-9072-76.5DBC加州小鎮(zhèn)830090-10074.7-83富新園930060-9055.8-83.7合計(jì)7000-1100080-10056-110樓盤(pán)名稱(chēng)戶(hù)數(shù)占地(萬(wàn)平方米)建筑面積（萬(wàn)平方米）龍湖·花盛香醍——9.814.3珠江·奧古斯塔城邦——133100尚東庭5861312.8陽(yáng)光華爾茲4008035北美佳苑22215.410合計(jì)1208251172通州區(qū)域別墅總供應(yīng)量為172萬(wàn)平米除了珠江·奧古斯塔城邦為大盤(pán)以外，其它項(xiàng)目為中小型項(xiàng)目通州一線(xiàn)供應(yīng)分析別墅市場(chǎng)分析——供應(yīng)量通州別墅項(xiàng)目不多，總體供應(yīng)量較少，僅有珠江一個(gè)大盤(pán)，已為中后期開(kāi)發(fā).（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型容積率龍湖·花盛香醍7層半至8層半的別邸和疊拼1.46珠江·奧古斯塔城邦聯(lián)排、疊拼0.75尚東庭聯(lián)排疊拼0.98陽(yáng)光華爾茲獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、并聯(lián)別墅0.44北美佳苑雙拼.疊拼.聯(lián)排0.65通州區(qū)別墅市場(chǎng)物業(yè)類(lèi)型多樣，包括獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼、并聯(lián)、別邸通州別墅容積率大多在0.5-1之間，龍湖·花盛香醍容積率接近1.5通州一線(xiàn)供應(yīng)市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析——產(chǎn)品分析通州類(lèi)別墅容積率在0.5-1之間，產(chǎn)品類(lèi)型較為豐富，唯獨(dú)沒(méi)有合院產(chǎn)品樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型價(jià)格（元）主力總價(jià)（萬(wàn)元）龍湖·花盛香醍7層半至8層半的別邸和疊拼13500216-365珠江·奧古斯塔城邦聯(lián)排、疊拼13000390-416尚東庭聯(lián)排疊拼14000291-350陽(yáng)光華爾茲獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、并聯(lián)別墅12000-16000480-800北美佳苑雙拼.疊拼.聯(lián)排14000420-850均價(jià)13000通州的別墅價(jià)格在12000-17000元/平方米通州別墅——價(jià)格通州別墅的均價(jià)在1.3萬(wàn)元之間，總價(jià)在220-800萬(wàn)元之間通州一線(xiàn)供應(yīng)分析.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析——通州一線(xiàn)市場(chǎng)分析小結(jié)高性?xún)r(jià)比的類(lèi)別墅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯。通州普宅供應(yīng)量減少，大盤(pán)更少，主力總價(jià)較高，突破百萬(wàn)元。通州類(lèi)別墅產(chǎn)品多樣化，唯獨(dú)沒(méi)有合院產(chǎn)品通州別墅市場(chǎng)單價(jià)總價(jià)均較高，單價(jià)均在1.2萬(wàn)元以上，聯(lián)排別墅總價(jià)多在400-800萬(wàn)之間，即使疊拼產(chǎn)品總價(jià)也超過(guò)200萬(wàn)。交通導(dǎo)向輻射狀高速公路沿線(xiàn)同心圈層大興燕郊0.5小時(shí)交通圈1.0小時(shí)交通圈廊坊京哈京沈京津塘京開(kāi)固安0.5-1小時(shí)之間交通圈：通州、燕郊、大興1小時(shí)交通圈：廊坊、固安本項(xiàng)目扇面——東南部交通圈別墅供應(yīng)市場(chǎng)分析交通圈本項(xiàng)目與順義燕郊大興同屬于0.5小時(shí)和1.0小時(shí)之間的交通圈層，具有良好的發(fā)展?jié)摿νㄖ?（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料1357通州1.美一棟2.珠江國(guó)際城3.尚東庭4.龍湖·花盛香醍5.運(yùn)喬嘉園6.陽(yáng)光華爾茲7.盛通綠色家園8.北美佳苑1617181920大興15.辰翰府16.果嶺假日17.中央公館18.親親我家19.翡翠城20.獨(dú)墅逸致2分布情況948615扇面——東南部交通圈別墅供應(yīng)市場(chǎng)分析扇面上與項(xiàng)目所處同一圈層的別墅供應(yīng)密度較小，1小時(shí)圈外供應(yīng)密度大141固安21.孔雀城101112燕郊9.達(dá)觀別墅10.華堂高爾夫11.美麗鄉(xiāng)村12.東方夏威夷廊坊13.挪威的森林14.大運(yùn)河孔雀城13板塊項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)（元/平方米）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）大興果嶺假日10000200-530獨(dú)墅逸幟8800200-230大廠挪威的森林預(yù)計(jì)8000200-350固安孔雀城7000-9000250-350香河大運(yùn)河孔雀城7000-9000200-300均價(jià)8500200-300價(jià)格分析——獨(dú)棟扇面上排除燕郊的獨(dú)棟類(lèi)產(chǎn)品單價(jià)在8000元—16000元/平方米之間總價(jià)在200-500萬(wàn)和700-1000萬(wàn)兩個(gè)價(jià)格區(qū)間扇面上其他區(qū)域獨(dú)棟別墅均價(jià)8500元/平米，平均套總價(jià)為200-500萬(wàn)元扇面——東南部交通圈別墅供應(yīng)市場(chǎng)分析.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)（元/平方米）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）大興親親我家8000220-280翡翠城8500200-210固安永定河孔雀城5500336-450大廠挪威的森林預(yù)計(jì)6500150-280香河大運(yùn)河孔雀城5000150-250均價(jià)6500聯(lián)排產(chǎn)品的單價(jià)在0.9-1.5萬(wàn)元/平方米之間聯(lián)排產(chǎn)品總價(jià)在200-300-400萬(wàn)元之間聯(lián)排產(chǎn)品的單價(jià)在6500元/平米，總價(jià)在200-400萬(wàn)元之間價(jià)格分析——聯(lián)排扇面——東南部交通圈別墅供應(yīng)市場(chǎng)分析小結(jié)一般以獨(dú)棟、聯(lián)排和疊拼產(chǎn)品為主。東南部經(jīng)濟(jì)型第二居所別墅總價(jià)都在200萬(wàn)元/套以上。扇面上大興的別墅價(jià)格最低。扇面——東南部交通圈別墅供應(yīng)市場(chǎng)分析總價(jià)在100-200萬(wàn)的高性?xún)r(jià)比的中低密度類(lèi)別墅產(chǎn)品有較大的市場(chǎng)空間.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料結(jié)論從多維度的市場(chǎng)分析后，發(fā)現(xiàn)“低密度產(chǎn)品”仍然是市場(chǎng)稀缺的，而百萬(wàn)平米的低密度社區(qū)更是不可多得；套總價(jià)在100-200萬(wàn)之間的別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，目前該價(jià)格區(qū)間以孔雀城操作的2個(gè)項(xiàng)目為主聯(lián)排別墅主力總價(jià)集中在400-800萬(wàn)/套疊拼別墅主力總價(jià)集中在180-300萬(wàn)/套本項(xiàng)目市場(chǎng)空間探測(cè)建議潮白河·孔雀城堅(jiān)持“孔雀城高性?xún)r(jià)比低密度小鎮(zhèn)”的市場(chǎng)印象第三篇本項(xiàng)目市場(chǎng)定位.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料本項(xiàng)目綜合分析規(guī)模大相應(yīng)的配套需求銷(xiāo)售周期長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)分散物業(yè)功能復(fù)合檔次劃分客群放大大盤(pán)：本項(xiàng)目占地面積120公頃，地上建筑面積120萬(wàn)平方米銷(xiāo)售壓力大區(qū)域發(fā)展區(qū)位：認(rèn)可度不高，目前不成熟，受外部影響弱內(nèi)部造勢(shì)外部借勢(shì)內(nèi)部營(yíng)造向潮白河靠攏本項(xiàng)目綜合分析.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料交通：目前條件一般，偏向第二居所，但支持力度不夠建議修河堤路潮白河、群英渠：水環(huán)境較好，有利于環(huán)境營(yíng)造對(duì)水景的充分利用本項(xiàng)目綜合分析市場(chǎng)：整體利好，目前低密度市場(chǎng)總體稀缺先期推聯(lián)排/合院產(chǎn)品類(lèi)別墅有一定市場(chǎng)空白作為長(zhǎng)線(xiàn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備本項(xiàng)目綜合分析.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料地塊：內(nèi)部?jī)r(jià)值不均聯(lián)排/合院先期入市控制總價(jià)拉高賣(mài)中檔次劃分現(xiàn)金流：穩(wěn)定回收，風(fēng)險(xiǎn)控制，先期的回款要求物業(yè)組合本項(xiàng)目綜合分析規(guī)模大：容積率低區(qū)位：大區(qū)位價(jià)值高，但目前不成熟交通：目前一般，偏向第二居所水系：水環(huán)境好市場(chǎng)：整體利好，經(jīng)濟(jì)型類(lèi)別墅有一定市場(chǎng)空白地塊：內(nèi)部?jī)r(jià)值不均現(xiàn)金流：穩(wěn)定回收，風(fēng)險(xiǎn)控制，先期的回款要求配套需求客群放大長(zhǎng)線(xiàn)考慮造勢(shì)內(nèi)部造勢(shì)“先修路”靠向中央檔次劃分拉高賣(mài)中低密先行景觀先行復(fù)合性，整體高檔區(qū)域增值成熟的郊區(qū)化生活聯(lián)排/合院先行本項(xiàng)目綜合分析.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料——“新中產(chǎn)家庭”的實(shí)現(xiàn)親情夢(mèng)想的成熟水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)生活親情別墅·水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位“新中產(chǎn)家庭”描述：企事業(yè)單位高級(jí)管理人員：年齡30-40歲，受過(guò)高等教育，工作繁忙，北京有一套房，孩子還小，接父母過(guò)來(lái)照顧孩子，渴望家庭團(tuán)聚、親情溫暖；外地在京的生意人：年齡25-50歲，一般文化程度較低，創(chuàng)業(yè)起步階段條件艱苦，與家人孩子分離，充分體會(huì)挫折和孤獨(dú)，生意做大后接家人孩子來(lái)京生活，由于體會(huì)生意場(chǎng)上現(xiàn)實(shí)的殘酷和人與人赤裸裸的關(guān)系，極度渴望親情溫暖；北京高干子女：年齡28-35歲，在國(guó)外不但拋棄了自己年輕時(shí)一貫驕傲和玩世不恭，也體會(huì)到漂泊的空虛和溫暖的家庭的難能可貴，留洋歸來(lái)，步入婚姻，渴望與父母孩子相守，享受天倫北京企事業(yè)單位退休老干部：年齡55-65歲，為國(guó)家貢獻(xiàn)了一輩子的青春，把兒女培養(yǎng)成才，成家立業(yè)，找個(gè)接近自然有生活方便的地方養(yǎng)老吧，但是不能離北京太遠(yuǎn)，有時(shí)候還要看看孫子呢創(chuàng)意行業(yè)藝術(shù)人員：年齡25-50歲，自然景觀好的地方能帶給創(chuàng)作的沖動(dòng)和靈感。。。。。。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位極度渴望親情溫暖的人群.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料營(yíng)造親情氛圍——缺什么？軟件上：缺乏成熟的郊區(qū)化高品質(zhì)生活方式硬件上：缺乏兒童相關(guān)的：教育，娛樂(lè)…健康相關(guān)的：醫(yī)療，保健…生活配套：超市，商店…休閑娛樂(lè)：…營(yíng)造高尚而成熟的郊區(qū)化生活方式居住交往休閑消費(fèi)居住本項(xiàng)目市場(chǎng)定位“鎮(zhèn)”的核心小鎮(zhèn)高檔物業(yè)配比價(jià)格門(mén)檻專(zhuān)屬化要求復(fù)合功能親情別墅·水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料“小鎮(zhèn)”開(kāi)發(fā)理念“小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)原則”：以可持續(xù)發(fā)展的原則，從城市的角度出發(fā)、動(dòng)態(tài)的看待整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃發(fā)展小城鎮(zhèn)居住要素—復(fù)合1、復(fù)合有機(jī)功能，各功能之間能夠互相促進(jìn)，提供盈利所需要的客戶(hù)群居住娛樂(lè)酒店服務(wù)會(huì)議商業(yè)停車(chē)餐飲其他本項(xiàng)目市場(chǎng)定位小鎮(zhèn)居住要素—人的尺度2、步行距離，10分鐘原則－即各種物業(yè)功能應(yīng)有機(jī)組合，步行十分鐘可以到達(dá)（半徑500米）“小鎮(zhèn)”開(kāi)發(fā)理念本項(xiàng)目市場(chǎng)定位.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料小鎮(zhèn)居住要素——交往3、居住鄰里，設(shè)施多樣便利提倡住戶(hù)相互間的溝通，重塑鄰里關(guān)系，滿(mǎn)足現(xiàn)代人情感交流的需要鄰里居住概念“小鎮(zhèn)”開(kāi)發(fā)理念本項(xiàng)目市場(chǎng)定位小鎮(zhèn)居住要素——個(gè)性化、可識(shí)別性4、社區(qū)標(biāo)志與社區(qū)中心，為居住者提供有豐富的識(shí)別性的建筑空間組織與功能設(shè)置，營(yíng)造有很強(qiáng)心理認(rèn)知度的社區(qū)環(huán)境“小鎮(zhèn)”開(kāi)發(fā)理念本項(xiàng)目市場(chǎng)定位.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料小鎮(zhèn)居住要素——與自然融合，郊區(qū)化5、以貼近自然的山水環(huán)境為居住的重要元素，在享受便利的配套服務(wù)前提下能夠同時(shí)享受自然“小鎮(zhèn)”開(kāi)發(fā)理念本項(xiàng)目市場(chǎng)定位.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料適度升級(jí)的低密度居住社區(qū)多元化產(chǎn)品組合產(chǎn)品定位：項(xiàng)目整體定位——產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃理念公建——健康產(chǎn)業(yè)休閑類(lèi)教育類(lèi)會(huì)所、私人俱樂(lè)部公建不僅是配套，而且是項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)力與吸引力的組成部分景觀——內(nèi)湖景觀營(yíng)造水系環(huán)繞林蔭大道細(xì)節(jié)——南加州風(fēng)格標(biāo)志性建筑水價(jià)值的最大化本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)生態(tài)——雨水、中水回收系統(tǒng)太陽(yáng)能引入節(jié)能、環(huán)保－項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)核心產(chǎn)品，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式建議1、本項(xiàng)目所在潮白新城，產(chǎn)業(yè)部分尚未建設(shè)，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)存在一定滯后性，產(chǎn)業(yè)人口短期增長(zhǎng)緩慢2、本項(xiàng)目是潮白新城中第一個(gè)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目3、大廠縣城人口相對(duì)有限4、潮白新城交通通達(dá)性較好5、但公共交通系統(tǒng)、區(qū)域配套尚不成熟因此，可以判斷本項(xiàng)目“城市化”進(jìn)程較慢，尚無(wú)明顯提速利好，本項(xiàng)目將在一段時(shí)間內(nèi)保持典型的“郊區(qū)化”屬性。前期——發(fā)展判斷.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料“郊區(qū)化”幾乎等同于“低密度”偉業(yè)對(duì)大量購(gòu)買(mǎi)“第二居所”的成交客戶(hù)的購(gòu)房偏好研究顯示，他們?cè)诮邮芨嘟煌ǔ杀镜耐瑫r(shí)，更喜歡親近自然，對(duì)有“天”有“地”的別墅類(lèi)產(chǎn)品喜好尤佳?！靶「邔印备?jìng)爭(zhēng)壓力大從前篇對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局的分析中顯示，燕郊和通州高層住宅供應(yīng)量很多，本項(xiàng)目若以同類(lèi)產(chǎn)品對(duì)抗，則不免混入“價(jià)格戰(zhàn)”中；同時(shí)本項(xiàng)目所在區(qū)域，現(xiàn)階段“配套”和“交通”均弱于燕郊，競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)。因此，不建議本項(xiàng)目在前期引入“小高層/高層”產(chǎn)品，建議以供應(yīng)相對(duì)較少、且品類(lèi)高端的具有鮮明低密度特征的低層住宅產(chǎn)品為主。前期——引入小高層的風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式建議用地指標(biāo)總占地：1782.26畝FAR=1地塊編號(hào)地塊面積（畝）地塊性質(zhì)小計(jì)（畝）1168.25一般農(nóng)田471.972171.33一般農(nóng)田3132.08一般農(nóng)田4172.36基本農(nóng)田401.465229.1基本農(nóng)田6111.05工礦工地（磚廠）111.057797.19田各莊村莊797.19合計(jì)1781.36.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料群英渠潮白河沿河區(qū)中心區(qū)首開(kāi)區(qū)外圍區(qū)外圍區(qū)外圍區(qū)沿河區(qū)：容積率0.6-0.7意向產(chǎn)品形式：合院/聯(lián)排別墅中心區(qū)：容積率1.0意向產(chǎn)品形式：疊拼、洋房等中密度產(chǎn)品首開(kāi)區(qū)：容積率0.7意向產(chǎn)品形式：合院、聯(lián)排觀湖區(qū)觀湖區(qū)：容積率0.6意向產(chǎn)品形式：獨(dú)棟、雙拼、和合院外圍區(qū)：容積率1.8意向產(chǎn)品形式：9-12層小高層物業(yè)配比：中低密度產(chǎn)品多樣化組合物業(yè)配比：類(lèi)別墅：疊拼/洋房：小高層＝3：5：2項(xiàng)目整體定位——產(chǎn)品定位.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料聯(lián)排合院疊拼洋房小高物業(yè)分布圖項(xiàng)目整體定位——產(chǎn)品定位以低密度·類(lèi)別墅產(chǎn)品為主從南向北、從東向西開(kāi)發(fā)先開(kāi)發(fā)中等價(jià)值用地，后開(kāi)發(fā)景觀價(jià)值更優(yōu)的土地，預(yù)留產(chǎn)品提升，價(jià)格提升空間低－中－低－中高的過(guò)程開(kāi)發(fā)高性?xún)r(jià)比低密度產(chǎn)品樹(shù)立項(xiàng)目檔次開(kāi)發(fā)中密度產(chǎn)品控制總價(jià)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流要求開(kāi)發(fā)湖景低密度類(lèi)別墅產(chǎn)品，塑造高品質(zhì)景觀別墅區(qū)逐步向中高密度成長(zhǎng)景觀先做配套商業(yè)先行，尤其休閑配套前期完善本項(xiàng)目分期及開(kāi)發(fā)策略本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式建議.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料本項(xiàng)目分期及開(kāi)發(fā)策略本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式建議Ⅰ期Ⅱ期Ⅲ期Ⅳ期Ⅴ期Ⅵ期Ⅶ期分期產(chǎn)品類(lèi)型占地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率Ⅰ期聯(lián)排合院171.337.980.7Ⅱ期疊拼172.3611.51.0Ⅲ期疊拼洋房168.2512.321.1Ⅳ期聯(lián)排疊拼小高290170.9Ⅴ期聯(lián)排合院36014.40.6Ⅵ期洋房340251.1Ⅶ期小高279.4281.5總計(jì)1781116.51第四篇本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃理念.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目整體定位——規(guī)劃概念生態(tài)健康“親水”社區(qū)，全新“小鎮(zhèn)”人居模式健康親水主題：溪水漂流嬉戲－讓兒童快樂(lè)成長(zhǎng)生態(tài)湖、慢跑道－讓老人舒緩身心運(yùn)動(dòng)休閑主題會(huì)所－讓年輕人揮灑汗水本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)潮白河水湖水小鎮(zhèn)中水循環(huán)系統(tǒng)渠水溪水.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料健康親水主題本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)外界自然水潮白河群英渠內(nèi)部景觀水中心湖溪流水池水主題系列外界自然水——潮白河本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)潮白河群英渠潮白河資源眺望觀河景改善調(diào)節(jié)小環(huán)境氣候，適宜居住河堤路可建為林蔭慢跑道河岸親水木棧道，拉近人與水的距離.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料外界自然水——潮白河本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)潮白河群英渠河岸景觀本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)潮白河群英渠河堤路現(xiàn)狀楊樹(shù)林外界自然水——潮白河本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)潮白河群英渠公園化景觀處理地塊南邊界，植被茂密與小區(qū)內(nèi)部景觀結(jié)合考慮，將水景引入小區(qū)將渠水納入中水處理系統(tǒng)外界自然水——群英渠群英渠資源本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部景觀水——中心湖中心湖利用原有地形，在地塊東北部的磚廠水洼建湖區(qū)，作為小區(qū)重要的核心景觀區(qū)湖岸設(shè)置成自然駁岸形式，利于居民親水玩水結(jié)合湖水設(shè)計(jì)高差變化的微地形景觀結(jié)合湖水建設(shè)小鎮(zhèn)中心，是居民娛樂(lè)交流的場(chǎng)所中心湖本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部景觀水——中心湖中心湖利用綠植，動(dòng)物等元素“活化”湖景，注重打造湖島相互映襯本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部景觀水——溪流溪流水系通過(guò)中心湖景區(qū)引出，流經(jīng)各個(gè)組團(tuán)，并形成水節(jié)點(diǎn)，是各個(gè)組團(tuán)的主要景觀區(qū)主體水系保證其為活水，在南端入口廣場(chǎng)處于項(xiàng)目外的群英渠相連，保證水的流動(dòng)本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部景觀水——溪流注重人的參與，為兒童提供嬉水的溪流本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部景觀水——溪流注重溪流細(xì)節(jié)的處理，利用高差形成疊水本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部景觀水——景觀節(jié)點(diǎn)“水”節(jié)點(diǎn)在各個(gè)不同的組團(tuán)內(nèi)形成4個(gè)小體量的水池水池結(jié)合植物作為個(gè)組團(tuán)的次級(jí)景觀中心水池以多種形式出現(xiàn)，有結(jié)合小品布置，有結(jié)合景觀植物布置的本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)入口處的水景結(jié)合入口小廣場(chǎng)設(shè)置內(nèi)部景觀水——景觀節(jié)點(diǎn)本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合景觀設(shè)置，注重植物的選擇，營(yíng)造親水的環(huán)境內(nèi)部景觀水——景觀節(jié)點(diǎn)本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部景觀水——景觀節(jié)點(diǎn)本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)環(huán)保主題－可持續(xù)發(fā)展：雨水收集系統(tǒng)，中水系統(tǒng)－科技節(jié)水、環(huán)保太陽(yáng)能－節(jié)能環(huán)保主題——雨水、中水收集系統(tǒng)為項(xiàng)目注入科技環(huán)保理念，考慮項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段預(yù)設(shè)中水系統(tǒng)中水處理系統(tǒng)可囊括中水灌溉中水活水中水入戶(hù)泳池中水回用。。。。。。本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)環(huán)保主題——中水活水系統(tǒng)中水處理系統(tǒng)將潮白河水、灌溉渠水和自來(lái)水排污水處理成中水進(jìn)行社區(qū)的引入水系流動(dòng)用水，體現(xiàn)了項(xiàng)目水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)的環(huán)保親水理念，節(jié)約社區(qū)打造水景成本又便于物業(yè)后期維護(hù)本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)環(huán)保主題——中水灌溉系統(tǒng)活水水系循環(huán)的中水可以通過(guò)管道進(jìn)行社區(qū)的園林灌溉用水，既體現(xiàn)了項(xiàng)目環(huán)保理念，又節(jié)約了物業(yè)后期維護(hù)的成本本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)環(huán)保主題——中水入戶(hù)系統(tǒng)中水和自來(lái)水水管道入戶(hù)，中水入戶(hù)系統(tǒng)可以提供小鎮(zhèn)居民日常生活（拖地、澆花、洗衣等）用水，中水低于自來(lái)水的價(jià)格，為小鎮(zhèn)居民節(jié)省生活用水開(kāi)支，也成為物業(yè)的一項(xiàng)盈利收入來(lái)源本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)環(huán)保主題——太陽(yáng)能路燈本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)環(huán)保主題——建材環(huán)?；鈮Ρ亍?jié)能坡屋頂處理本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)雙層玻璃保溫本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)置原則：圍繞中心湖景區(qū)形成鎮(zhèn)中心，沿湖布置餐飲商業(yè)在4個(gè)水節(jié)點(diǎn)處設(shè)置小型鄰里中心或會(huì)所、售樓處沿綠軸北端臨近湖附近布置小型商業(yè)本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)配套分布圖配套設(shè)施配套設(shè)施鎮(zhèn)中心鄰里中心商業(yè)會(huì)所共計(jì)面積：3—4萬(wàn)平米本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)配套完善化——首期主題會(huì)所主題會(huì)所-標(biāo)志性建筑結(jié)合入口小廣場(chǎng)設(shè)計(jì)主題性會(huì)所本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)休閑運(yùn)動(dòng)主題室內(nèi)游泳館健身中心配套完善化——首期主題會(huì)所本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)配套完善化——小鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)中心小廣場(chǎng)主題商業(yè)配套結(jié)合湖景設(shè)置鎮(zhèn)中心，作為居民的交往空間，體現(xiàn)小區(qū)的文化與精神；.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)配套完善化——私人會(huì)所高端私人會(huì)所水療SPA會(huì)所私人會(huì)所.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)配套完善化——主題商業(yè)街主題商業(yè)步行街商業(yè)街，沿綠色景觀軸布置獨(dú)立的小型商業(yè)，服務(wù)于社區(qū)居民的生活配套需求；.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料建筑風(fēng)格藝術(shù)化：南加州風(fēng)格本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)南加州風(fēng)格建筑入戶(hù)門(mén)拱型門(mén)廊臺(tái)階鐵藝燈吊鐘.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)南加州風(fēng)格建筑特色窗馬蹄形木構(gòu)件對(duì)稱(chēng)分隔.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)南加州風(fēng)格庭院.（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料產(chǎn)品多元化：湖岸別墅湖景別墅園景別墅庭院別墅院落別墅疊院別墅情景洋房觀河高層本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn).（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料居住舒適化：親水采光通風(fēng)趣味花園……本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn).（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料生活科技化：智能安防系統(tǒng)寬帶入戶(hù)數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò)……本項(xiàng)目小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)8大標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：精心、精致、精確…….（.....）專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料本項(xiàng)目將成為：水岸小鎮(zhèn)健康小鎮(zhèn)休閑小鎮(zhèn)生態(tài)小鎮(zhèn)溫暖的親情水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)第五篇首開(kāi)區(qū)定位首開(kāi)區(qū)——產(chǎn)品類(lèi)型定位容積率控制：0.6-0.7，產(chǎn)品以聯(lián)排、合院為主。潮白河首開(kāi)區(qū)占地：175畝，約11.7萬(wàn)平米容積率＝0.7建筑面積：8.17萬(wàn)平米，約330套產(chǎn)品形式：聯(lián)排、合院主力戶(hù)型：聯(lián)排：180-220平米合院：220-250平米首開(kāi)區(qū)定位——戶(hù)型面積現(xiàn)狀楊樹(shù)林聯(lián)排合院樣板展示區(qū)聯(lián)排與合院的建筑面積比為3：7燕郊的別墅容積率較低，在0.5左右燕郊的別墅以獨(dú)棟產(chǎn)品為主，小部分聯(lián)排產(chǎn)品主力面積在300-600平米之間項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型容積率面積范圍（平方米）東方夏威夷獨(dú)棟、聯(lián)排0.44獨(dú)棟：500-800聯(lián)排：224-300華堂高爾夫莊園獨(dú)棟0.06440-600美麗鄉(xiāng)村獨(dú)棟0.15200-500達(dá)觀別墅獨(dú)棟0.38300-600燕郊別墅市場(chǎng)燕郊別墅市場(chǎng)以獨(dú)棟產(chǎn)品占80%，戶(hù)型面積大多在300-600平米之間首開(kāi)區(qū)——戶(hù)型面積定位依據(jù)樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型（平方米）龍湖·花盛香醍7層半至8層半的別邸和疊拼160-270珠江·奧古斯塔城邦聯(lián)排、疊拼300-320尚東庭聯(lián)排疊拼208-250陽(yáng)光華爾茲獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、并聯(lián)別墅400-500北美佳苑雙拼.疊拼.聯(lián)排300-500通州區(qū)別墅市場(chǎng)物業(yè)類(lèi)型多樣，包括獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼、并聯(lián)、別邸通州別墅容積率大多在0.5-1之間，龍湖·花盛香醍容積率接近1.5主力戶(hù)型面積在200-500平米之間通州別墅市場(chǎng)通州別墅產(chǎn)品類(lèi)型較為豐富，但沒(méi)有合院產(chǎn)品，主力戶(hù)型面積在200-500平米之間首開(kāi)區(qū)——戶(hù)型面積定位依據(jù)板塊項(xiàng)目名稱(chēng)面積區(qū)間（平方米）大興果嶺假日200-530獨(dú)墅逸幟228-260燕郊達(dá)觀別墅300-600美麗鄉(xiāng)村300-500華堂高爾夫莊園440-600東方夏威夷500-800大廠挪威的森林300-400固安永定河孔雀城300-400香河大運(yùn)河孔雀城330-350東南扇面別墅市場(chǎng)——獨(dú)棟獨(dú)棟主力面積集中在250-400平米之間部分豪華型最大面積在600-800平方米左右獨(dú)棟別墅主力戶(hù)型在250-400平米之間，豪華型面積在600-800之間首開(kāi)區(qū)——戶(hù)型面積定位依據(jù)所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)面積區(qū)間（平方米）通州美壹棟290-300尚東庭185-238珠江國(guó)際城300-310北美佳苑250-330大興中央公館260-400親親我家220-280翡翠城200-210燕郊東方夏威夷224-300大廠挪威的森林200-350東南扇面別墅市場(chǎng)——聯(lián)排聯(lián)排產(chǎn)品主力面積區(qū)間在200-300平方米最大面積為400平方米聯(lián)排產(chǎn)品主力戶(hù)型面積在200-400之間首開(kāi)區(qū)——價(jià)格定位依據(jù)首開(kāi)區(qū)定位——戶(hù)型面積定位依據(jù)合院：220-250平米前期銷(xiāo)售任務(wù)艱巨——必須打敗同類(lèi)對(duì)手，吸引大量有效客戶(hù)燕郊：獨(dú)棟500—800平米，無(wú)合院通州：獨(dú)棟250-500平米，無(wú)合院東南扇面：獨(dú)棟250-600平米市場(chǎng)空白：合院是市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售定位依據(jù)——合院首開(kāi)區(qū)定位——戶(hù)型面積聯(lián)排：180-220平米前期銷(xiāo)售任務(wù)艱巨——必須打敗同類(lèi)對(duì)手，吸引大量有效客戶(hù)燕郊競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：聯(lián)排面積220-300平米之間通州一線(xiàn)：聯(lián)排面積在200-300平米之間東南扇面：聯(lián)排面積在200-400平米之間市場(chǎng)空白：200平米以下聯(lián)排市場(chǎng)銷(xiāo)售定位依據(jù)——聯(lián)排潮白河預(yù)計(jì)銷(xiāo)售時(shí)間：2009年下半年單價(jià)水平：聯(lián)排：6500元/平米合院：7500元/平米主力總價(jià)水平：聯(lián)排：110-130萬(wàn)/套合院：160-190萬(wàn)/套首開(kāi)區(qū)定位——價(jià)格水平現(xiàn)狀楊樹(shù)林聯(lián)排合院樣板展示區(qū)聯(lián)排與合院的建筑面積比為3：7首開(kāi)區(qū)定位景觀現(xiàn)有楊樹(shù)林，建議保留，加以改造利用，建成首開(kāi)區(qū)的原生態(tài)景觀。入口廣場(chǎng)，結(jié)合水景布置，給居民一種歸屬感，同時(shí)也是小區(qū)高品質(zhì)形象的展現(xiàn)和標(biāo)志。從入口廣場(chǎng)向小區(qū)內(nèi)部延伸的林蔭大道是小區(qū)內(nèi)的主要景觀軸線(xiàn)。目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源內(nèi)引：北京城區(qū)客群為主力；外拉：天津、河北以及本案周邊區(qū)域客群為補(bǔ)充；大北京：在營(yíng)銷(xiāo)層面以大北京作為項(xiàng)目的市場(chǎng)背景。“內(nèi)引”、“外拉”、“大北京”首開(kāi)區(qū)定位重要客群輔助客群核心客群目標(biāo)客群核心特征30-45歲之間，在京奮斗多年，事業(yè)小有成就，有房有車(chē)，非成熟別墅買(mǎi)家。向往別墅的低密生活，追求別墅的生活感受。追求稀缺資源占有，看重環(huán)境與居住品質(zhì)。注重交通便利性。父母仍在外地，購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目，將父母接過(guò)來(lái)，作為1.5居所。比較重視家庭。核心客群主要特征房地產(chǎn)投資的活躍者；CBD年輕白領(lǐng)菁英，低密度生活的追隨者；目光敏銳的房地產(chǎn)從業(yè)人士；中等收入的私營(yíng)業(yè)主。重要客群主要特征區(qū)域地緣性客戶(hù)首次別墅體驗(yàn)者輔助客群主要特征首開(kāi)區(qū)定位客群范疇相對(duì)集中，絕對(duì)分散客戶(hù)來(lái)源區(qū)域相對(duì)集中于京東，但其比例將很難超過(guò)40%，更多的客群將來(lái)自更為廣泛的北京其他城區(qū)；客戶(hù)從事行業(yè)將無(wú)突出的聚集特點(diǎn)，相對(duì)集中于金融、地產(chǎn)、創(chuàng)意類(lèi)行業(yè)以及機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位等；首開(kāi)區(qū)定位

私營(yíng)企業(yè)主或企業(yè)中、高級(jí)管理層企業(yè)、機(jī)構(gòu)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士創(chuàng)意類(lèi)產(chǎn)業(yè)從業(yè)者金融領(lǐng)域高層、商界名流客群范疇機(jī)關(guān)、事業(yè)單位文化、文藝界自由職業(yè)者一般職員中層管理人員高級(jí)管理人員企業(yè)主/董事/股東客戶(hù)在企業(yè)中的職位特征將呈現(xiàn)出顯著的“類(lèi)紡錘狀”分布，將很難形成金字塔狀的職位狀況集中分布，各類(lèi)職位客群所占據(jù)的比例相對(duì)均衡，以企業(yè)中高層管理人員和小型企業(yè)主（或股東、董事等）為主。此特征在首開(kāi)區(qū)中將體現(xiàn)得更為突出。客群范疇首開(kāi)區(qū)建設(shè)原則：以銷(xiāo)售為主導(dǎo)，首開(kāi)區(qū)突出呈現(xiàn)項(xiàng)目的主題元素親水景觀營(yíng)造河堤路修建售樓處/會(huì)所先期建設(shè)低密度產(chǎn)品，聯(lián)排/合院先入市環(huán)?？萍家?，展示樣板組團(tuán)展示首開(kāi)區(qū)定位首開(kāi)區(qū)建設(shè)及營(yíng)銷(xiāo)建議通州區(qū)政府規(guī)劃的商業(yè)園壁富路溫榆廣場(chǎng)首都機(jī)場(chǎng)二號(hào)線(xiàn)新國(guó)展李天路中央別墅區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃用地4000畝，在京城內(nèi)堪稱(chēng)絕無(wú)僅有的大盤(pán)。社區(qū)內(nèi)縈繞有溫榆河的老河灣/自然資源得天獨(dú)厚。格拉斯小鎮(zhèn)位于通州區(qū)機(jī)場(chǎng)高速葦溝出口東南6公里；首開(kāi)區(qū)定位案例分享－格拉斯小鎮(zhèn)一期樓王區(qū)二期三期四期五期六期小鎮(zhèn)中心溫榆河項(xiàng)目占地面積4000畝，容積率0.6，總建筑面積逾160萬(wàn)平米；分六期開(kāi)發(fā)，規(guī)劃建筑形式包括獨(dú)棟（一期）、聯(lián)排、合院、疊拼、花園洋房以及部分高層產(chǎn)品組成等；并規(guī)劃有占地面積約3萬(wàn)平米，總建筑面積逾2.4萬(wàn)平米的小鎮(zhèn)中心，業(yè)態(tài)包括會(huì)所、商業(yè)街、圖書(shū)館、禮堂、劇院等。中央別墅東岸、溫榆河畔、重新掌控機(jī)場(chǎng)、CBD、使館區(qū)/6公里專(zhuān)屬林蔭道，3公里私藏老河灣/3萬(wàn)平米小鎮(zhèn)中心、全方位的歐洲上層歡宴/世界頂級(jí)學(xué)?！?guó)哈羅公學(xué)入駐案例分享－格拉斯小鎮(zhèn)案例分享－格拉斯小鎮(zhèn)－實(shí)景及示意圖片首開(kāi)區(qū)定位一期小鎮(zhèn)中心二期三期道路原貌老河灣原貌治理后的老河灣修繕后的道路案例分享－格拉斯小鎮(zhèn)－開(kāi)發(fā)策略在一期銷(xiāo)售之前，開(kāi)發(fā)商魯能集團(tuán)先期完成了道路（河堤路）的拓寬，將原有鄉(xiāng)村道路改造為雙向二車(chē)道柏油路，解決了出行問(wèn)題；并對(duì)老河灣進(jìn)行改造，使其成為一期的重要景觀依托。首開(kāi)區(qū)定位一期小鎮(zhèn)中心二期三期在一期銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的同時(shí)，完成了小鎮(zhèn)配套的重要組成部分——小鎮(zhèn)中心的規(guī)劃建設(shè)，目前小鎮(zhèn)中心擁有會(huì)所、劇院、商業(yè)步行街等大量配套設(shè)施，已基本能夠滿(mǎn)足一期居民的正常生活需要。此外，小鎮(zhèn)還成功引入世界著名貴族學(xué)校哈羅公學(xué)（HarrowSchool）（英國(guó)著名貴族學(xué)院，擁有自小學(xué)至大學(xué)預(yù)科的全模式教育，著名詩(shī)人拜倫、英國(guó)前首相丘吉爾、印度前總理尼赫魯?shù)染鲎栽撔＃?。小?zhèn)中心地塊原貌小鎮(zhèn)中心哈羅公學(xué)案例分享－格拉斯小鎮(zhèn)－開(kāi)發(fā)策略首開(kāi)區(qū)定位一期由84棟獨(dú)棟別墅組成，主力戶(hù)型約400-700平米，并有面積約900平米、總價(jià)約5000萬(wàn)的“樓王”9棟；07年4月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，起價(jià)8000元/㎡，最高價(jià)約18000元/㎡，一期實(shí)際成交約13000元/㎡；目前除樓王區(qū)外已基本售罄。二期預(yù)計(jì)08年10月開(kāi)盤(pán)，售價(jià)約20000元/㎡。樓王區(qū)首開(kāi)區(qū)定位案例分享－格拉斯小鎮(zhèn)－一期產(chǎn)品首開(kāi)區(qū)定位格拉斯小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)策略的借鑒意義配套先行：在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期完成道路、景觀等基礎(chǔ)配套的建設(shè)和改造；營(yíng)造大盤(pán)氛圍：項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)的同時(shí)即部分完成了小鎮(zhèn)的主中心的建設(shè)，并引入著名教育機(jī)構(gòu)，滿(mǎn)足基本配套的同時(shí)向市場(chǎng)傳遞大盤(pán)操作的信心；銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)1---外部至首開(kāi)區(qū)銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)動(dòng)線(xiàn)包裝建議1、沿武興路距友誼大橋5公里范圍內(nèi)豎立項(xiàng)目交通指引牌及行程距離標(biāo)識(shí)；2、在友誼大橋至首開(kāi)區(qū)動(dòng)線(xiàn)兩側(cè)設(shè)立道旗，展示項(xiàng)目形象；首開(kāi)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)建議武興路友誼大橋首開(kāi)區(qū)首開(kāi)區(qū)定位銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)2----售樓處至樣板展示區(qū)動(dòng)線(xiàn)包裝建議1、道路東側(cè)利用項(xiàng)目形象或項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)展示的圍擋進(jìn)行包裝，規(guī)避了施工影響；２、配置4-6組電瓶車(chē)承載客戶(hù)往返；３、在臨近河渠的燈桿上設(shè)立道旗，展示項(xiàng)目形象。銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)首開(kāi)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)建議首開(kāi)區(qū)定位售樓處選址建議及功能劃分示范區(qū)選址建議首開(kāi)區(qū)示范區(qū)位置：親水，臨群英渠位置；選擇因素：改造后的群英渠水景具有良好的生態(tài)景觀，能給第一時(shí)間給客戶(hù)傳達(dá)項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，給客戶(hù)留下較為深刻的印象；建議在進(jìn)入首開(kāi)區(qū)及示范區(qū)的交通動(dòng)線(xiàn)設(shè)置上放大“水”及生態(tài)的因素，以使得客戶(hù)能夠第一時(shí)間體驗(yàn)到本案獨(dú)特的自然景觀資源。首開(kāi)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)建議首開(kāi)區(qū)定位售樓處功能劃分售樓處選擇因素：接待區(qū)與辦公區(qū)劃分開(kāi)來(lái)，使接待現(xiàn)場(chǎng)擁有一個(gè)良好的客戶(hù)接待環(huán)境；功能劃分：一層作為項(xiàng)目形象展示及客戶(hù)接待區(qū)；二層作為項(xiàng)目工作人員辦公區(qū)；銷(xiāo)售人員工作空間售樓處選址建議及功能劃分客戶(hù)接待及展示首開(kāi)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)建議首開(kāi)區(qū)定位樣板間（聯(lián)排）樣板間（合院）樣板間（聯(lián)排）樣板間（合院）樣板示范區(qū)選址建議錯(cuò)落有致的樣板區(qū)組合配合售樓處形成“景觀+展示區(qū)+樣板間+售樓處”的有機(jī)組合售樓處示范區(qū)（未來(lái)的小鎮(zhèn)副中心）首開(kāi)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)建議首開(kāi)區(qū)定位樣板示范區(qū)包裝建議示范區(qū)組團(tuán)環(huán)境建議