會計學-萬科企業(yè)股份有限公司風險戰(zhàn)略管理研究

ResearchonRiskStrategicManagementofVankeEnterpriseCo.,LtdAbstract:WiththecontinuousexpansionofChina'sreformandopeningup,realestateenterprisesarenotonlyanimportantpartofproductionandlife,butalsoacommodity,whichhasbecomeanimportantinvestmentandfinancingtool.Inthiscase,therealestateindustryhasachievedrapiddevelopment,andhasbecomeanimportantforceaffectingoureconomyandsociety.However,intheprocessofdevelopment,realestateenterprisesarealsofacingmanypressures.ThispaperselectsVanke,theleaderoftherealestateindustry,tostudythefinancialrisk.OnthebasisofthetheoreticalstudyofthefinancialriskofChineseenterprises,thispaperidentifiesandanalyzesthefinancialriskofVankefromthefourcapitalflowlinksoffinancing,investment,operationanddistribution,andputsforwardthetargetedsolutionsbasedontheactualsituationofthedevelopmentofChineseenterprises.Intermsoffinancing,Vankeshouldbroadenitsfinancingchannels,doagoodjobinassetliabilitymanagement,andavoidthesituationofcapitalchainbreaking;intermsofinvestment,Vankeshouldpayattentiontoprojectinvestmentrisks,conductresearchonpartners,andavoidinfluencingpublicpraise;intermsofoperation,Vankeshouldimproveitsprofitability,strengthencostcontrol,andconstantlycreatevalue;intermsofdistribution,VankeshouldbalancewellTheinterestsofallparties,toavoidcontroldisputes,thusaffectingthenormaloperationofthecompany.Keywords:Vanke;financialrisk;riskmanagement目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章引言 第1章引言1.1研究的背景與意義1.1.1研究的背景我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為了經(jīng)濟的壓艙石，發(fā)展速度、規(guī)模均居行業(yè)前列。我國也產(chǎn)生了一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，如保利、萬科、恒大等。企業(yè)的發(fā)展與社會環(huán)境，經(jīng)濟、政治政策密切相關李江濤.成本控制為主還是新項目投入為主——試論出版企業(yè)成本控制的策略[J].科技與出版，2009(11).21-22.，房地產(chǎn)企業(yè)尤為明顯。目前，我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出既要培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場，確保房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展；又要調(diào)控房地產(chǎn)市場，避免房價過快增長李江濤.成本控制為主還是新項目投入為主——試論出版企業(yè)成本控制的策略[J].科技與出版，2009(11).21-22.朱毅誠.ML房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風險控制研究[D].西安建筑科技大學,2016.1.1.2研究的意義一方面，隨著我國房價的持續(xù)攀升，我國房地產(chǎn)市場面臨著嚴苛的政治、經(jīng)濟環(huán)境，去庫存與去杠桿的壓力也在擠壓房地產(chǎn)市場的生存空間。在這種情形下，房地產(chǎn)企業(yè)會加快行業(yè)洗牌，房地產(chǎn)公司的每一次選擇都將面臨著生死挑戰(zhàn)何順林何順林.經(jīng)濟危機背景下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的政策風險研究[D].重慶理工大學,2013.另一方面，企業(yè)的良性發(fā)展廣受學界的關注，如何通過提高企業(yè)的內(nèi)部控制來風范企業(yè)的風險是學術界關注的重點話題馮松權.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險管理研究[D].云南財經(jīng)大學,2015.馮松權.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險管理研究[D].云南財經(jīng)大學,2015.1.2研究的內(nèi)容與方法1.2.1研究的內(nèi)容論文主體分為五個組成部分。第一部分為緒論，主要介紹本文對萬科風險研究的背景及意義，并且總結和分析本文的研究思路，為本文奠定背景基礎。第二部分為萬科企業(yè)概況及風險管理現(xiàn)狀研究，通過分析萬科的基本情況及風險管理的情況，為后文的研究奠定實踐基礎。第三部分為萬科風險的識別與評價，從籌資、投資、營運和收益四個方面識別萬科存在的風險，并且對這些風險進行分析及評價。第四部分為對策研究，根據(jù)前文的研究結果，從籌資、投資、營運和收益四個方面對萬科的風險問題提出針對性的意見，從而為完善萬科管理檢驗獻策。第五章為結論，通過總結和分析萬科在風險管理過程中的經(jīng)驗和教訓，為以后的研究奠定基礎。1.2.2研究的方法本文使用的主要研究方法有：對比分析法、系統(tǒng)分析法、定性與定量相結合的方法。1.3文獻綜述1.3.1國外文獻綜述關于財務風險識別的研究，F(xiàn)itzpatrick通過對正常企業(yè)和破產(chǎn)企業(yè)進行研究后凈資產(chǎn)負債率和凈資產(chǎn)收益率能夠有效預測風險。Ross等認為償債風險是公司中最主要的財務風險陳軍.H民營房地產(chǎn)公司財務風險管理優(yōu)化對策研究[D].湖南大學,2017.。Louis認為財務風險對股票的價格產(chǎn)生重要的影響陳軍.H民營房地產(chǎn)公司財務風險管理優(yōu)化對策研究[D].湖南大學,2017.王萌萌.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理文獻綜述[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2016(02):210.關于財務風險分析的研究，Steven認為可以通過完善內(nèi)控系統(tǒng)來防范風險王俊籽,劉瀾濤.基于Logistic模型的我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險研究[J].經(jīng)濟與管理評論,2017,33(02):86-95.。Eswaran等通過對多個財務變量進行分析后，建立了一套追蹤體系，能夠有效完善公司內(nèi)部風險控制王俊籽,劉瀾濤.基于Logistic模型的我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險研究[J].經(jīng)濟與管理評論,2017,33(02):86-95.張瑾.我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風險控制的對策建議[J].中國總會計師,2017(04):128-129.1.3.2國內(nèi)文獻綜述劉瀅（2020）通過對萬科輕資產(chǎn)模式下的財務績效進行了分析及評價，探討了萬科在運營過程中存在的諸多問題，并給出了相應的建議。鄭萌萌（2019）在政府相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景下，通過對萬科企業(yè)的財務風險進行研究，并結合房地產(chǎn)企業(yè)的特點，針對性的提出解決萬科風險的建議[丁紅梅丁紅梅.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理問題研究[J].哈爾濱師范大學社會科學學報,2017,8(02):59-66.綜上，我國有關萬科的財務風險研究較多，但是很少有學者站在資金流的角度，從籌資、投資、營運及分配四個維度對萬科的財務風險進行研究。本文基于前人的研究，站在資金流的角度，對萬科的財務風險進行研究，期望能夠為完善萬科的風險管理建言獻策。

第2章萬科企業(yè)概況及風險管理現(xiàn)狀分析2.1萬科企業(yè)概況萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，2013年，萬科提出了“輕資產(chǎn)，重運營”的企業(yè)運營目標和“小股操盤”的發(fā)展模式張永志張永志.關于對房地產(chǎn)財務風險管理問題的探討[J].納稅,2019,13(04):185.一元專業(yè)化一元專業(yè)化住宅開發(fā)商環(huán)境變化與政策限制多元化城市建設與生活服務商住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務物流倉儲租賃住宅教育業(yè)務圖3.1萬科轉(zhuǎn)型示意圖2.2萬科企業(yè)風險管理現(xiàn)狀根據(jù)萬科《第九屆監(jiān)事會對2019年度內(nèi)部控制自我評價報告的意見》及畢馬威出具的萬科《2019內(nèi)部控制審計報告》，萬科公司制定了專門的《風險管理制度》，用于保證公司安全、文件的運行，提高公司的經(jīng)營水平。風險管理的負責人為董事長，日常負責人為總裁，各相關部門負責人對各個業(yè)務條線的風險進行識別和分析，需要制定《XX部門風險計劃書》，來識別本部門本年度的核心風險及應對措施。萬科將風險分為三級，如果屬于三級風險的，應當在8小時內(nèi)向公司的風險領導小組匯報。如果屬于二級風險的，應當向公司高級領導匯報，其在12個小時內(nèi)需要完成風險處理方案設計。如果屬于一級風險的，應當立即向全體領導小組匯報，并成立臨時處理工作組，來處理相關事宜。由此可見，萬科的風險管理傾向于事中或者事后管理，事前管理的內(nèi)容較少，雖然部門需要制定風險預警計劃，但是卻是按年度計劃來制定的，而一年中的風險可能發(fā)生多次變化，這樣就無法有效的識別和評估風險。

第3章萬科企業(yè)風險的識別與評價3.1萬科企業(yè)風險的識別3.1.1籌資風險識別萬科在實施輕資產(chǎn)模式之前，其資金來源主要是銀行貸款及自身銷售收入，特別是在我國尚未出臺土地融資限制政策之前，萬科憑借優(yōu)秀的品牌資源和土地資源，能夠輕易的從銀行獲得貸款吳媚吳媚,朱家明.基于AHP的房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險評價[J].上海商學院學報,2019,20(03):56-67.從表3.1可以看出，萬科的流動資產(chǎn)中，存貨和應收賬款的占比均較大，而存貨的變現(xiàn)依賴于銷售情況，如果銷售情況不佳，就很難盡快完成變現(xiàn)，償還債務。同時，通過對現(xiàn)金比率進行分析后發(fā)現(xiàn)，萬科集團的現(xiàn)金比率呈現(xiàn)出先上升，后下降的趨勢，2017年達到最高，為20.55%，隨后就急劇下降，到2019年9月，僅有8.92%，這意味著萬科在采用輕資產(chǎn)運營之后，雖然在短時間內(nèi)提高了公司的償債能力，但是長期來看，效果并不明顯。同時，公司的資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢，2019年9月，更是高達85.06%。表3.1萬科2013-2019年6月償債能力指標表資產(chǎn)負債率（%）流動比率速動比率現(xiàn)金比率（%）2013年781.340.3413.492014年77.21.340.4318.142015年77.71.30.4312.692016年80.541.240.4415.082017年83.981.20.5020.552018年84.591.150.4916.792019年9月85.061.130.418.92數(shù)據(jù)來源：萬科年度財務報告，作者整理3.1.2投資風險識別小股操盤的風險2014年，萬科提出小股操盤，這意味著公司在拿到土地之后，并不會追求土地的絕對控制權，而是通過與合作方進行合作，從而既能夠獲得股權收益外，還能夠獲得品牌溢價收益刁淑燕刁淑燕.試論在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險與措施研究[J].時代經(jīng)貿(mào),2019(26):86-87.萬科萬科小股操盤小股：萬科并不對土地所有公司進行控股，持股比例甚至降低至10%操盤：由萬科及其團隊對項目進行實際管理，其他合作方不能干預收益分配：根據(jù)技術和管理能力收取管理費按照股權比例分享股權收益當利潤超過一定限額時，收取超額分紅收益圖3.2萬科“小股操盤”模式示意圖但是，小股操盤的項目并非沒有弊端，通過天眼查查詢，萬科在小股操盤過程中也面臨著各種法律糾紛，如萬科與深華發(fā)A、中恒集團合作的深圳城市項目，萬科將合作方告上法庭，因為其未履行合同相關約定。這意味著小股操盤仍然存在弊端。營業(yè)收入從萬科歷年的財務報告來看，雖然萬科宣稱自己從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)收入從2014年的98.05%下降至2019年6月的95.46%。物業(yè)服務呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢，但是，物業(yè)服務的利潤率卻已經(jīng)進入瓶頸期，基本在16%-17.5%之間徘徊。而萬科的其他增值服務，如倉儲物流、教育等收入則存在明顯的波動，這就說明萬科在轉(zhuǎn)型的過程中存在困境。表3.2萬科2014-2019年6月的房地產(chǎn)收入占比年份房地產(chǎn)收入物業(yè)服務收入其他業(yè)務收入房地產(chǎn)收入占比2014年1435.3019.888.6998.05%2015年1902.1329.7023.6697.27%2016年2341.4042.6020.7797.36%2017年2330.1371.2627.5795.93%2018年2846.2197.9632.6395.61%2019年6月1329.9052.8310.4795.46%數(shù)據(jù)來源：萬科財務報告，作者整理表3.3萬科2014-2019年6月物業(yè)服務利潤率年份物業(yè)服務利潤率2014年13.24%2015年17.38%2016年17.22%2017年16.18%2018年17.44%2019年6月15.46%數(shù)據(jù)來源：萬科財務報告，作者整理成長能力風險識別表3.4萬科與同行業(yè)的成長能力對比表2014年2015年2016年2017年2018年營業(yè)總收入同比增長(%)萬科8.133.5822.981.0122.55保利18.0813.1825.39-5.4532.66招商蛇口30.778.2129.1518.6916.25綠地控股-87.64-20.7819.2117.3920.08華夏幸福27.6642.5840.410.840.52平均-2.7810.8028.5410.3627.38歸屬凈利潤同比增長(%)萬科4.1515.0816.0233.4420.39保利13.521.210.625.820.92招商蛇口15.0151.3697.5427.5420.42綠地控股-623.6123.644.6625.425.86華夏幸福30.335.7135.2235.2632.88平均-141.2027.9834.5128.5025.02數(shù)據(jù)來源：萬科、保利、招商蛇口、綠地控股、華夏幸福財務報告，作者整理從萬科的營業(yè)總收入增長率來看，在2015年以后，基本低于行業(yè)平均水平的，雖然萬科的營業(yè)收入位居同行業(yè)前列，但是，增長速度卻不如同行業(yè)。特別是2017年，萬科的增長率僅為1.01%，而同行業(yè)則達到10.8%。萬科在過程中，營業(yè)收入受到了一定的挑戰(zhàn)。從凈利潤同比增長率來看，萬科也低于同行業(yè)水平。但是，從數(shù)據(jù)來看，萬科正在逐步趕上同行業(yè)的平均水平。從數(shù)據(jù)分析，同行業(yè)凈利潤同比增長率基本在25%-30%之間，萬科在轉(zhuǎn)型之后，歸屬凈利潤增長率逐步上升，特別是2017年增長率達到33.44%，高于行業(yè)平均水平28.50%。3.1.3營運風險識別周轉(zhuǎn)率風險如果房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)率較好，就能夠獲得更優(yōu)質(zhì)的評價，從而有利于企業(yè)的長期發(fā)展。從表3.5可以看出，萬科存貨周轉(zhuǎn)率在剛實施輕資產(chǎn)模式之后，及2014-2016年有所上升，但是在2017年之后，卻呈現(xiàn)出下降趨勢，2019年9月更是達到歷史新低，從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來看，在2016年之后也出現(xiàn)了明顯下滑，這可能是由于存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)走低導致的，這需要引起萬科的重視。從應收賬款的周轉(zhuǎn)率來看，萬科在采用輕資產(chǎn)模式后，周轉(zhuǎn)率大幅提升，雖然2019年9月有所下滑，但是仍然高于行業(yè)的平均水平。表3.5萬科周轉(zhuǎn)率評價體系年份存貨周轉(zhuǎn)率應收賬款周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2013年0.3254.540.322014年0.3258.870.32015年0.4088.790.352016年0.41104.880.332017年0.30138.480.242018年0.28197.210.222019年9月0.24172.170.16數(shù)據(jù)來源：萬科、保利、招商蛇口、綠地控股、華夏幸福財務報告，作者整理盈利能力風險識別表3.6萬科與同行業(yè)盈利能力數(shù)據(jù)分析表2014年2015年2016年2017年2018年攤薄凈資產(chǎn)收益率(%)萬科17.8618.0918.5321.1421.68保利19.8717.2613.9214.6115.50招商蛇口19.0610.4016.9817.8720.08綠地控股-19.5512.9712.8114.4516.23華夏幸福36.1235.4925.6023.6726.83平均13.8819.0317.3317.6519.66攤薄總資產(chǎn)收益率(%)萬科3.914.643.933.733.66保利4.194.373.923.383.39招商蛇口4.114.245.285.155.15綠地控股-5.412.431.411.721.70華夏幸福4.043.532.952.813.00平均1.733.643.393.273.31數(shù)據(jù)來源：萬科、保利、招商蛇口、綠地控股、華夏幸福財務報告，作者整理從表3.6來看，萬科攤薄凈資產(chǎn)收益率、攤薄總資產(chǎn)收益率均高于行業(yè)平均水平。但是，凈資產(chǎn)收率的增長率遠遠低于行業(yè)平均水平的。從2014年到2018年，萬科攤薄凈資產(chǎn)收益率增長率為21.39%，而同行業(yè)增長率為41.64%,已經(jīng)達到萬科凈利潤增長率的一倍。期間費用風險識別本文通過對保利、招商蛇口、綠地控股和華夏幸福的期間費用率平均值與萬科進行對比后發(fā)現(xiàn)，萬科的期間費用率低于行業(yè)平均水平，這說明萬科能夠有效控制自身成本。但是通萬科的銷售費用率高于同行業(yè)的平均水平，這說明萬科在發(fā)展的過程中，需要加大品牌的宣傳，從而提高銷售。同時，萬科的管理費用率較同行業(yè)水平相比較低，這說明萬科在小盤操股等輕資產(chǎn)的模式下，通過降低人工成本，實現(xiàn)了管理費用的減少。表3.72014-2019年9月期間費用率對比表2014年2015年2016年2017年2018年2019年9月萬科6.19%4.79%5.64%6.83%8.13%14.71%保利4.95%5.62%5.20%6.20%6.17%13.95%招商蛇口6.37%7.92%5.76%4.88%6.26%18.50%綠地控股4.73%6.69%5.53%5.16%5.98%5.58%華夏幸福10.17%9.89%11.26%17.49%12.99%10.18%平均值6.55%7.53%6.94%8.43%7.85%12.05%數(shù)據(jù)來源：萬科、保利、招商蛇口、綠地控股、華夏幸福財務報告，作者整理表3.82014-2019年9月銷售費用對比表2014年2015年2016年2017年2018年2019年9月萬科3.09%2.12%2.15%2.58%2.64%8.82%保利2.20%2.21%2.29%2.65%3.04%8.13%招商蛇口2.29%2.28%1.85%1.96%1.76%10.16%綠地控股1.87%2.39%1.94%2.06%2.12%1.44%華夏幸福3.55%3.22%3.48%3.29%2.25%1.82%平均值2.48%2.53%2.39%2.49%2.29%5.39%數(shù)據(jù)來源：萬科、保利、招商蛇口、綠地控股、華夏幸福財務報告，作者整理表3.92014-2019年9月管理費用對比2014年2015年2016年2017年2018年2019年9月萬科2.67%2.43%2.83%3.40%3.47%2.37%保利1.58%1.52%1.46%1.93%1.80%3.05%招商蛇口2.05%2.49%1.68%1.77%1.73%4.20%綠地控股1.85%2.77%2.46%2.56%2.70%2.80%華夏幸福6.52%6.66%6.73%12.56%9.60%6.94%平均值3.00%3.36%3.08%4.70%3.96%4.25%數(shù)據(jù)來源：萬科、保利、招商蛇口、綠地控股、華夏幸福財務報告，作者整理3.1.4收益分配風險萬科股利分配表3.102013-2018年萬科股利分配情況年份凈利潤現(xiàn)金分紅股利支付率2013年779,590451,61357.93%2014年1,188,673552,40246.47%2015年994,995794,81979.88%2016年1,277,715872,09368.25%2017年1,243,722993,52479.88%2018年2,298,6351,181,18951.39%數(shù)據(jù)來源：萬科財務報告，作者整理從萬科的利潤分紅來看，2013-2014年利潤分配相對穩(wěn)定，在50%左右。但是，2014年以后，股利支付率大幅上漲，到2017年達到73.94%，這意味著公司很大一部分的利潤并沒有留存，而是隨著分紅流出企業(yè)。而2018年，我國房地產(chǎn)金融政策發(fā)生變化，萬科也出現(xiàn)了資金短缺問題，所以才會大幅降低企業(yè)的利潤支付率，獲得大量的留存現(xiàn)金，降低融資成本和風險。萬科凈利潤分配表3.11萬科凈利潤變化趨勢年份凈利潤歸屬于母公司凈利潤歸屬少數(shù)股東凈利潤數(shù)據(jù)（億元）增長率數(shù)據(jù)（億元）增長率2013年180.3151.229.12014年192.9157.54.17%35.421.65%2015年259.5181.215.05%78.3121.19%2016年283.5210.216.00%73.3-6.39%2017年372.1280.533.44%91.624.97%2018年492.7337.720.39%155.069.21%2019年551.3388.715.10%162.64.90%數(shù)據(jù)來源：萬科財務報告，作者整理從萬科對歸屬于母公司及歸屬于少數(shù)股東利潤的增長率變化來看，歸屬于母公司的凈利潤增長率相對平緩，除2017年增長幅度較大之外，其余年份保持在15%-20%的增長率之間。但是，對于少數(shù)股東凈利潤而言，每年都沒有固定的增長率，變化幅度較大，這并不利于少數(shù)股東的財務計劃。3.2萬科企業(yè)風險的分析與評價3.2.1籌資風險分析及評價萬科屬于房地產(chǎn)行業(yè)，該行業(yè)具有周期長、資金回籠緩慢的特點。從房屋的建設到最終的銷售，都需要資金支持。而我國的金融市場不夠發(fā)達，企業(yè)的融資渠道相對匱乏，受銀行政策的影響較大。LongZhang,LihongWang.Riskapplicationresearchonriskwarningmechanisminorganizationalcrisismanagement–takingVankeRealEstateCo.Ltd.,asanexample[J].Chaos,SolitonsandFractals:theinterdisciplinaryjournalofNonlinearScience,andNonequilibriumandComplexPhenomena,2016,89.萬科的銀行貸款相對簡單。從萬科的融資情況來看，萬科的資產(chǎn)負債率逐年升高，到2019年9月已經(jīng)達到了85.06%。與此同時，萬科存貨、應收賬款占比逐漸提高，現(xiàn)金比率雖然在萬科轉(zhuǎn)型之后有所上升，但是隨后又繼續(xù)下降。而一旦房地產(chǎn)形勢發(fā)生變化，如地方政府限購、房價下跌、疫情等不可控因素影響等，就會極大限度的萬科的償債能力，從而對萬科的籌資造成極大的風險。3.2.2投資風險分析及評價首先，“小股操盤”風險。萬科改變傳統(tǒng)絕對控股的房地產(chǎn)開發(fā)模式，而是改用了“少量股份+絕對控制”的模式。在這種情形下，一是由于信息不對稱，其可能采取會計手段，隱瞞自身財務問題，為萬科與其合租瞞下風險。二是合作方可能存在道德風險，在合作的過程中，故意做出違約行為，從而影響到雙方的合作關系，甚至可能在房屋質(zhì)量上偷工減料，從而影響萬科的口碑，造成萬科聲譽的影響。其次，萬科轉(zhuǎn)型過程中的投資風險。萬科在轉(zhuǎn)型的過程中，需要降低房地產(chǎn)在收入中的比重，提高物業(yè)服務、租賃服務等增值業(yè)務的占比。但是，從萬科收入占比來看，萬科仍然以房地產(chǎn)業(yè)務為主，2019年6月，房地產(chǎn)收入的占比仍然占95.46%。而萬科物業(yè)服利潤率卻有所下滑。這意味著萬科在轉(zhuǎn)型的過程中遇到了問題。如果放棄轉(zhuǎn)型目標，那么就會使得前幾年的轉(zhuǎn)型成本變成無效成本，如果不放棄轉(zhuǎn)型，那么就很有可能出現(xiàn)投資不當?shù)娘L險。最后，萬科與同行業(yè)的公司相比，企業(yè)的發(fā)展速度較低，這可能受到萬科轉(zhuǎn)型的影響。萬科的營業(yè)收入增長率較低，再加上萬科正處于轉(zhuǎn)型期間，同行業(yè)的其他企業(yè)就可能迎頭趕上，從而造成萬科的增長壓力。3.2.3營運風險分析及評價首先，周轉(zhuǎn)率風險，萬科轉(zhuǎn)型之后，其存貨周轉(zhuǎn)率、應收賬款周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率基本處于平穩(wěn)的狀態(tài)。但是，2018年以來出現(xiàn)了下滑態(tài)勢，一方面是由于國家對房地產(chǎn)政策調(diào)控，另一方面是萬科內(nèi)部的控制權之爭帶來的營運不確定風險。在這種情形下，萬科仍然選擇增加房屋庫存，這就為萬科的周轉(zhuǎn)風險。其次，萬科盈利能力風險。從盈利能力來看，萬科攤薄凈資產(chǎn)收益率、攤薄總資產(chǎn)收益率均高于行業(yè)平均水平，能夠為企業(yè)的長期發(fā)展奠定基礎。但是，凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率的增長率卻較低，這就說明同行業(yè)的其他企業(yè)可能迎頭趕上，從而給公司的經(jīng)營造成壓力。萬科的期間費用風險。從萬科整體的期間費用來看，萬科的期間費用率低于行業(yè)的平均水平，這說明萬科在費用控制上效果顯著。通過進一步分析，銷售費用卻高于行業(yè)平均水平，這說明萬科在轉(zhuǎn)型的過程中，通過提高銷售費用來提高企業(yè)的影響力，但這樣就很容易造成浪費。3.2.4收益分配風險分析及評價首先，萬科在轉(zhuǎn)型之后，大幅提高股利支付率，這雖然對投資者而言是一件好事，能夠確保其現(xiàn)金流正常運轉(zhuǎn)。但一方面容易造成投資者的依賴心理，如果萬科突然降低對投資者的支付比例，就會造成股票市場上的波動，從而影響聲譽。Liu,Ren,Liu.Housingpricefluctuationsandfinancialrisktransmission:aspatialeconomicmodel[J].AppliedEconomics,2019,51(53).另一方面，萬科大幅提高對投資者的股利支付率，使得萬科的留存現(xiàn)金降低，而國家一旦出臺對房地產(chǎn)企業(yè)的融資限制，就會對萬科造成巨大的影響。Liu,Ren,Liu.Housingpricefluctuationsandfinancialrisktransmission:aspatialeconomicmodel[J].AppliedEconomics,2019,51(53).其次，萬科不同股東之間的關系。從萬科歸屬于母公司凈利潤來看，萬科每年歸屬母公司的凈利潤增長率相對固定，基本在15%-20%之間。但是，歸屬于少數(shù)股東的凈利潤增長率就不穩(wěn)定，漲跌幅度較大，這可能影響到少數(shù)股東對萬科的投資，從而對萬科在股票市場的表現(xiàn)造成影響。

第4章完善應對萬科企業(yè)風險的建議4.1加強籌資管理首先，萬科應當充分發(fā)揮自身市場地位，采用國內(nèi)外的融資渠道，從而降低融資成本。如萬科在2019年3月發(fā)行“中信金石—深圳龍崗萬科廣場資產(chǎn)支持專項計劃”，發(fā)行規(guī)模為21.16億元，票面利率在5.4%—6.4%之間。通過Reits等新型融資渠道進行融資，充分發(fā)揮公司優(yōu)勢，不斷降低公司的成本。其次，應當加強對公司內(nèi)部資產(chǎn)負債比的管控。萬科的資產(chǎn)負債率逐年攀升，對運營產(chǎn)生了影響，也會對投資者造成影響。因此，萬科應當加強企業(yè)內(nèi)部償債能力的管控，確保其負債水平低于其能夠承擔的范圍，避免出現(xiàn)擠兌風險。最后，萬科應當提高資金利用率。萬科不應當盲目的進行融資，而是應當衡量企業(yè)的項目，有計劃地開展籌資活動。在籌集資金后，不應出現(xiàn)資金閑置的情況。4.2加強投資管理4.2.1衡量項目風險萬科需要認真衡量自己的項目風險，通過與合作方的談判，將風險控制在可控范圍內(nèi)，并且在雙贏的前提下，盡可能提高自己企業(yè)的收入。首先，萬科應當認真衡量并且控制合作方的風險。在“小股操盤”的模式下，萬科的合作方既可能是資金方，也可能是土地所有方。他們的訴求并不完全一致，因此，萬科在選擇合作方的時候，需要仔細了解合作方的訴求，并且選擇經(jīng)濟實力較強，但是運營能力較弱的合作方進行合作，從而提高萬科在整個合作過程中的話語權。在確定合作前，萬科還需要對合作方的誠信、經(jīng)營、資金等方面進行調(diào)查，從而避免信息不對稱的風險。其次，在整個交易模式的設計中，萬科需要與合作方簽署完善的合作協(xié)議，明確各方職責，避免合作爭議，從而影響整個項目的正常開展。4.2.2優(yōu)化收入結構從萬科的收入結構來看，房地產(chǎn)收入仍然占據(jù)其收入比例的最大一部分，占比超過95%。而萬科目前采取的是輕資產(chǎn)的運營模式，這就說明萬科的營業(yè)模式與營業(yè)收入存在較大差異，這可能對萬科的長期發(fā)展造成影響，從而導致企業(yè)的投資風險。因此，萬科需要調(diào)整營業(yè)收入的結構，從而提高收入質(zhì)量。首先，萬科要進行分析，找出各項業(yè)務的優(yōu)勢部分及不足之處。既要充分發(fā)揮業(yè)務的優(yōu)勢，又要盡快對劣勢部分進行調(diào)整，從而提高各項業(yè)務的有效性。其次，萬科要將資金投向非房地產(chǎn)項目中，逐漸降低銷售商品房占收入的比重，不斷開發(fā)新的增值項目，從而提高萬科利潤率。通過有序的管理，降低項目成本，從而增加盈利能力。第三增加收入來源，目前萬科的主要收入是房地產(chǎn)的預售或者應收賬款，收入來源較單一。萬科在擴展業(yè)務的同時，還應當加強應收賬款的管理，拓寬收入渠道，從而使得公司的收入水平得到優(yōu)化。4.2.3完善輕資產(chǎn)運營的策略目前，萬科的成長能力仍然高于行業(yè)平均水平，但是存在被趕上的風險，這樣就可能導致萬科的長期發(fā)展受到影響，無法獲得優(yōu)質(zhì)的市場競爭地位。萬科應當重新審慎評估現(xiàn)有輕資產(chǎn)運營策略，根據(jù)國家、社會、行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及萬科近幾年輕資產(chǎn)運營的經(jīng)驗，評估現(xiàn)有策略是否符合萬科的長期發(fā)展。并結合房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展趨勢，增加新的輕資產(chǎn)運營模式，如恒大在推廣“恒房通”APP，既能夠擴大恒大的知名度，又能夠減少銷售費用的支出，從而降低公司的銷售成本。萬科也應當采取多種模式，來推廣品牌，建立品牌優(yōu)勢，從而實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。4.3加強營運管理4.3.1降低庫存風險通過對萬科流動性風險的分析，發(fā)現(xiàn)萬科存貨周轉(zhuǎn)率偏低。雖然存貨屬于流動資產(chǎn)，但是房屋的變現(xiàn)能力并不強，特別是當房地產(chǎn)政策收緊的時候，就可能影響企業(yè)的運營。目前，我國政府對于房地產(chǎn)市場采取了較嚴的政策，在“降杠桿、去庫存”、“一城一策”等政策的影響下，我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了存貨擠壓的現(xiàn)象。因此，萬科應當根據(jù)城市不同政策及消費者的不同需求，減少房屋的庫存量，從而提高企業(yè)的周轉(zhuǎn)效率，避免因為庫存量過大，而影響公司的經(jīng)營。4.3.2加強企業(yè)成本控制目前，萬科的盈利能力處于行業(yè)前列。但是，銷售費用卻高于行業(yè)的平均水平。在這種情形下，萬科想要保持凈利潤的優(yōu)勢，就需要加強企業(yè)的成本控制，減少企業(yè)不必要支出，從而提高企業(yè)的凈利潤水平。首先，萬科在銷售的過程中，應當以顧客的滿意度為銷售的標準，通過對市場、消費者等進行分析，建立標準化的銷售模式，通過各種宣傳途徑進行房屋宣傳，既要提高萬科品牌的知名度，又要降低萬科的銷售成本。其次，萬科在整個項目開發(fā)的過程中，要做好成本控制工作，從而使得公司發(fā)展利潤率較高的項目。在項目的初始階段，萬科要仔細分析項目的基本情況及未來發(fā)展趨勢，建立可行性分析，從而確保項目的切實可行。在項目的運營過程中，嚴格把握運營成本，減少不必要的支出，提高項目的運營效率，定期或者不定期的檢查項目開支情況。在確保項目質(zhì)量的同時，要不斷降低項目成本。在結束階段，萬科要進行成本分析，總結此次項目的優(yōu)勢和不足，為之后的項目建設奠定基礎。4.4加強收益分配管理對于萬科的利潤分配來說，存在著利潤分配率變化較大，股東利益糾葛之間的利益問題。在股權不穩(wěn)定的情況下，就可能導致萬科的運營受到影響。首先，萬科應當建立明確的股利分配制度，向社會公布不同情況下萬科的股利支付率選擇的原因，避免因為股利支付率偏高或者偏低給資本市場造成錯誤的信號，從而引發(fā)公司股票價值的劇烈波動，影響公司的長期發(fā)展。其次，萬科應當平衡大股東與小股東、員工之間的關系，完善不同股東之間的溝通機制，避免再次出現(xiàn)“萬寶之爭”這類影響公司運營的事件出現(xiàn)。因此，萬科應當時刻關注證券市場的變化，避免因為股權變動造成經(jīng)營異常。4.5完善財務風險體系萬科雖然已經(jīng)有了財務風險體系。但無論是寶萬之爭，還是在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中都存在明顯的風險。這說明萬科的財務風險體系并不健全。因此，萬科應當完善自身的風險評價體系，避免風險的再次發(fā)生。萬科要根據(jù)企業(yè)的情況不同，對公司的風險進行定義，并根據(jù)風險的不同，建立數(shù)學模型，從而建立風險預警及評價體系，使得萬科的風險管理具備客觀性、科學性的特征。同時，如果萬科出現(xiàn)風險預警的情況，應當及時進行風險警示，并且及時處理相關風險，從而使得風險在可控范圍之內(nèi)。當然，萬科的風險體系并不是一勞永逸的，而是應當根據(jù)企業(yè)的發(fā)展不斷進行調(diào)整，從而及早發(fā)現(xiàn)并且處理風險。

第5章結論5.1預期研究成果本文通過對萬科的風險進行識別和評價，并且結合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，針對性的提出指導性的意見。本文主要取得以下成果。一是在風險識別階段，可以以資金循環(huán)為識別的線索，從籌資、投資、運營及分配四個維度來識別公司的財務風險，從而使得公司的風險在可控的范圍之內(nèi)。在風險識別的過程中，通過分析發(fā)現(xiàn)，萬科在籌資階段，存在資產(chǎn)負債率過高、償債能力存疑的風險；在投資階段，萬科存在收入分配不均衡、增值項目發(fā)展緩慢及項目可控性差的風險。在運營階段，萬科存在庫存較大、成本控制不力的風險。在分配階段，萬科存在股利支付率波動大、各類股東訴求不一的風險。二是結合萬科的財務風險現(xiàn)狀及房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗、教訓，從籌資、投資、運營及分配這四個維度，針對性的給出相應的建議。同時，基于萬科現(xiàn)有的風險情況，認為萬科應當完善風險體系的建設，認真衡量及評估自身風險，使得風險在可控范圍之內(nèi)。當然本文也有不足之處。一是僅對萬科進行了研究，而沒有對房地產(chǎn)行業(yè)的其他企業(yè)進行研究，部分建議可能不適用于全部房地產(chǎn)企業(yè)。二是萬科目前正處于重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過程中，相關數(shù)據(jù)并不完善，只能反映轉(zhuǎn)型過程中的風險，并根據(jù)此提出相應的建議，而無法對萬科的長期發(fā)展提出更具有建設性的意見。5.2展望未來本文