會(huì)計(jì)學(xué)-我國(guó)房產(chǎn)稅開(kāi)征經(jīng)濟(jì)效益研究-以重慶上海為例

ResearchontheEconomicBenefitsofRealEstateTaxinChinaTakeChongqingandShanghaiasanExampleAbstract：Intheeraofeconomicglobalizationinthe21stcentury,China'seconomyoccupiesaplace,inwhichthedevelopmentofrealestateindustryisadirectimpactonthedevelopmentofcontemporaryChina'srealeconomy,hasbecomeanimportantdecisivefactor.However,dependingtoomuchontheeconomicbenefitsbroughtaboutbytherealestateindustry,aseriesofsocialproblemswillemerge,suchashighhousingprices,therealestatemarketchaos,thepeople'sburdenofbuyinghouseswillincrease,thelocalfiscalandtaxrevenuewilldecrease,andsoon,china'srealestatetaxlevyisthegeneraltrend,China'srealestatemarketneedstobeimprovedbytherealestatetaxpolicyregulation,tomakeitreasonable,orderlyandstableandhealthydevelopment.Thisarticlefirstcarriesonthethoroughanalysistoourcountryrealestatetaxpresentsituation,discussesitsbehindtheeconomicbenefit,makesthecorrespondingcountermeasuretothepresentexistencequestion,thentakesChongqing,Shanghaitwopilotcitiesasexamples,in-depthunderstandingofChina'spropertytaxinthetwotaxpolicycharacteristicsandthestatusquo,toanalyzetheimpactofvariousfactors,suchastheimplementationofdifferentwaysandscopeoflevyingpropertytax,theleveloftaxrates,andthedifferencesbetweenthetwoplaces,onhousingprices,taxrevenue,landfinance,etc.,thispaperprobesintotheeconomicbenefitsbroughtaboutbythelevyingofrealestatetax,andputsforwardtheproblemsoftherealestatetaxpoliciesofChongqingandShanghai,suchasthesmallertaxrange,thelowertaxrate,andtherepeatedtaxation,etc.,comeupwithasolutiontotheproblem.Keywords：Propertytax，Economicbenefits，Taxpolicy第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1房產(chǎn)稅開(kāi)征的背景分析千禧年的第一個(gè)10年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)達(dá)到歷史的里程碑，這一年我國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到了41.21萬(wàn)億元，超越日本成為世界第二大的經(jīng)濟(jì)體。以近十年發(fā)展來(lái)看,我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和占比已大幅超過(guò)第二產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)雖只是占第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重中的一部分，但因其綜合性較強(qiáng)，牽涉多種行業(yè)的發(fā)展如：服務(wù)業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)、教育、公共服務(wù)等，對(duì)我國(guó)GDP增長(zhǎng)有較大的影響。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)未來(lái)能夠產(chǎn)生巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值和收益,因而不斷對(duì)自己的房產(chǎn)、地產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模的開(kāi)發(fā),不斷的炒作提高房?jī)r(jià),造成如今病態(tài)的房?jī)r(jià)，本應(yīng)滿足人民日常起居的房子，成了遙不可及的奢侈品。為了有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，自1949年以來(lái)，我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展經(jīng)歷了多次變革，其發(fā)展周期相對(duì)較長(zhǎng)，發(fā)展進(jìn)度比較緩慢，這是因?yàn)檎魇辗慨a(chǎn)稅需要慎重的考慮陳明.我國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀淺析[J].上海房地,2019(12):17-20.。國(guó)務(wù)院在1986年9月頒布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，直至2011年1月，重慶上海被列為試點(diǎn)城市，房產(chǎn)稅開(kāi)始了新的改革，重慶首筆個(gè)人住房房產(chǎn)稅6154.83元按規(guī)定繳納。針對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的情況，為了更好的維護(hù)人民對(duì)購(gòu)房的需求陳明.我國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀淺析[J].上海房地,2019(12):17-20.1.1.2本課題的研究意義在中國(guó)的傳統(tǒng)里，家的概念非常深遠(yuǎn)，是抽象的，而房屋便是它的載體。從古自今，一間間房屋承載了一個(gè)個(gè)家族的繁榮衰敗，也留下了一個(gè)個(gè)家庭的美滿幸福，它是人類(lèi)的向往，“有瓦遮頭”成了人們最基本的生活需求。所謂“安居樂(lè)業(yè)”，安定地住在一起，愉快地從事自己的事業(yè)，也是中國(guó)傳統(tǒng)的精神向往。但在如今高房?jī)r(jià)愈演愈烈的情況下，買(mǎi)房成了新一代年輕人遙不可及的夢(mèng)想?，F(xiàn)階段房產(chǎn)稅在中國(guó)仍面臨著許多問(wèn)題和挑戰(zhàn)，由于我國(guó)國(guó)土遼闊，房產(chǎn)稅普及全國(guó)是一項(xiàng)巨大的工程。若可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)房產(chǎn)的不同情況，對(duì)完善稅制進(jìn)而平衡穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)都有很好的參考作用。上海、重慶作為示范城市其試點(diǎn)成果將為我國(guó)房產(chǎn)稅的出臺(tái)做出重要示范。作為地方政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要稅制之一，房產(chǎn)稅不僅能控制瘋漲的房?jī)r(jià)，還能為地方政府緊缺的財(cái)政得到調(diào)解，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收集中在售后和持有的環(huán)節(jié)，相比于開(kāi)發(fā)前征收有更多益處，克服地方稅收過(guò)于依賴房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。財(cái)政部相關(guān)人員表示，作為地方稅重要組成部分，房產(chǎn)稅的主要作用在于調(diào)節(jié)收入分配，提高土地利用效率，研究房產(chǎn)稅開(kāi)征帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益能對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行更有效地調(diào)控，具有切實(shí)的社會(huì)意義。影響如此重大的地方稅，其配套稅制的制定必然需要深思熟慮。1.2文獻(xiàn)綜述1.2.1國(guó)內(nèi)研究在我國(guó)，由于實(shí)施房產(chǎn)稅稅收政策起步較晚，仍處于初級(jí)階段，容易存在大量的問(wèn)題需要解決。郭將、許澤慶等（2019）對(duì)房產(chǎn)稅有深刻的理解：征收房產(chǎn)稅是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一個(gè)重要舉措，也會(huì)對(duì)居民消費(fèi)行為生產(chǎn)新的引導(dǎo)。一方面，房產(chǎn)稅作為稅收的一種，會(huì)直接影響居民的可支配收入，進(jìn)而影響其消費(fèi)支出，存在“直接作用”;另一方面，房產(chǎn)稅的目的是引導(dǎo)房?jī)r(jià)在合理區(qū)間運(yùn)行，而房?jī)r(jià)的變化將影響居民的消費(fèi)行為，因而房產(chǎn)稅可通過(guò)影響房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生“間接作用”郭將郭將,許澤慶.不同房產(chǎn)稅政策對(duì)地區(qū)消費(fèi)的異質(zhì)性影響研究——基于滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)的機(jī)制探討與經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].西部論壇,2019,29(06):25-34.牛欣欣（2013）認(rèn)為通過(guò)房產(chǎn)稅的收入效應(yīng)，一方面可以增加地方政府的財(cái)政效應(yīng)，另一方面可以通過(guò)稅收轉(zhuǎn)移支付實(shí)現(xiàn)資源的再分配，進(jìn)而調(diào)節(jié)居民收入，房產(chǎn)稅的替代效應(yīng)是房產(chǎn)稅的征收引起了房產(chǎn)相對(duì)價(jià)格的變化以及供需雙方經(jīng)濟(jì)決策行為的變化，從而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房供求變化，進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)牛歡歡牛歡歡.滬渝房產(chǎn)稅改革及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[D].山東:山東大學(xué),2013.DOI:10.7666/d.Y2331617.蔡書(shū)等（2020）從財(cái)富再分配效應(yīng)角度進(jìn)一步對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行分析，根據(jù)邊際消費(fèi)遞減規(guī)律，財(cái)富的升值對(duì)于消費(fèi)而言作用不明顯。而對(duì)于租房者，要面臨房產(chǎn)稅納稅主體將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租房者身上的風(fēng)險(xiǎn)。在租房者每期收入不變的情況下，租房者只有減少對(duì)其他商品的開(kāi)支來(lái)縮緊預(yù)算。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國(guó)家消費(fèi)需求主要來(lái)源于中低層消費(fèi)，那么房產(chǎn)稅的增收不利于我國(guó)消費(fèi)需求的提高蔡書(shū)蔡書(shū),張英明,蔡文潔.房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)居民消費(fèi)的影響研究[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2020(01):91-93.1.2.2國(guó)外研究根據(jù)(文莉萍，2014)對(duì)美國(guó)、日本、新加坡三個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅的分析，發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)稅制更完善，房產(chǎn)稅的目的聚焦于收入分配葛亦喬葛亦喬.上海市房產(chǎn)稅(試點(diǎn))對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的動(dòng)態(tài)分析[J].商訊,2019(31):9+11.Man（2011）提供了一個(gè)預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)因住宅房產(chǎn)稅政策而發(fā)生轉(zhuǎn)變，這件事被討論已有些時(shí)間了。Bahl和Bird（2008）指出，在中國(guó)，房產(chǎn)稅有很大一部分是分散的，實(shí)際上沒(méi)有獨(dú)立的征稅機(jī)構(gòu)，也就是說(shuō)房產(chǎn)稅屬于地方政策，中央調(diào)控會(huì)有所困難。Wong（2013）提出，中國(guó)必須明確收入分配和責(zé)任，這樣激勵(lì)措施和房產(chǎn)稅才能更好的結(jié)合起來(lái)REF_Ref35345973\r\hGuozhongZhu,DavidDale-Johnson.TransitiontothepropertytaxinChina:Adynamicgeneralequilibriumanalysis[J].JournalofUrbanEconomics,2019.。GuozhongZhu,DavidDale-Johnson.TransitiontothepropertytaxinChina:Adynamicgeneralequilibriumanalysis[J].JournalofUrbanEconomics,2019.NikolaiSt?hler（2019）提到盡管財(cái)產(chǎn)稅對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生了負(fù)面影響，但在福利方面，財(cái)產(chǎn)稅作為融資工具的表現(xiàn)優(yōu)于所有其他工具。這一發(fā)現(xiàn)是讓家庭決定是否購(gòu)買(mǎi)或租賃住房的結(jié)果，也是在這種情況下，他們從購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)向租賃更多住房的結(jié)果NikolaiSt?hler.Whobenefitsfromusingpropertytaxestofinancealabortaxwedgereduction?[J].JournalofHousingEconomics,2019,46.NikolaiSt?hler.Whobenefitsfromusingpropertytaxestofinancealabortaxwedgereduction?[J].JournalofHousingEconomics,2019,46.1.3課題研究方法和內(nèi)容1.3.1研究方法本論文將通過(guò)以下三種研究方法進(jìn)行撰寫(xiě)：1.文獻(xiàn)研究法。通過(guò)與房產(chǎn)稅開(kāi)征相關(guān)的文獻(xiàn)對(duì)其進(jìn)行閱讀和研究，篩選和整理，結(jié)合文獻(xiàn)中的觀點(diǎn)對(duì)房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并通過(guò)理論與實(shí)際相結(jié)合從多方面研究問(wèn)題的存在，對(duì)問(wèn)題想出相應(yīng)的對(duì)策。所獲資料來(lái)自于知網(wǎng)文獻(xiàn)、各校知識(shí)論壇和各期刊報(bào)紙等。2.比較分析法。對(duì)重慶和上海兩個(gè)試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅政策進(jìn)行對(duì)比，對(duì)房產(chǎn)稅開(kāi)征前和開(kāi)征后，房?jī)r(jià)的變化，居民對(duì)房產(chǎn)稅態(tài)度的變化，地方財(cái)政的變化等進(jìn)行對(duì)比，通過(guò)這些比較分析來(lái)研究房產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響。3.案例分析法：以重慶、上海兩個(gè)試點(diǎn)城市為例，結(jié)合近十年來(lái)的相關(guān)數(shù)據(jù)，揭示房產(chǎn)稅所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及其存在的問(wèn)題，結(jié)合兩個(gè)城市的實(shí)際情況，對(duì)房產(chǎn)稅開(kāi)征產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)析。1.3.2研究?jī)?nèi)容通過(guò)了解重慶和上海兩個(gè)試點(diǎn)城市出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策，在第3章闡述了我國(guó)房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀，探討其經(jīng)濟(jì)效益帶來(lái)的影響并發(fā)現(xiàn)其存在的問(wèn)題，在第4章中對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅開(kāi)征帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益存在的問(wèn)題想出相應(yīng)的對(duì)策。在第5章以重慶、上海為例分析的房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，提出導(dǎo)致房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響甚小原因，如：征收范圍過(guò)小且不合理，稅率低且沒(méi)有累進(jìn)，對(duì)房產(chǎn)稅定位逐漸偏移，不清晰等，結(jié)合參考文獻(xiàn)和案例分析，對(duì)以上存在的問(wèn)題作出相應(yīng)的解決辦法，如：擴(kuò)大征收范圍，采用超額累進(jìn)稅率合理提高稅率，減少重復(fù)征稅，與土地出讓金合并能產(chǎn)生怎樣經(jīng)濟(jì)效益等。研究合理的房產(chǎn)稅稅收政策，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展，并且獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。第2章房產(chǎn)稅和經(jīng)濟(jì)效益的概述2.1房產(chǎn)稅的概述2.1.1房產(chǎn)稅的概念房產(chǎn)稅是于上世紀(jì)80年代末開(kāi)始，根據(jù)我國(guó)頒布房產(chǎn)稅征收條例以房屋為征稅對(duì)象，以租金收入或房屋計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)房屋所有者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。政府作為開(kāi)征房產(chǎn)稅的載體，以稅務(wù)收入作為動(dòng)力臂，撬高房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)、以提高固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，保障消費(fèi)者剩余和供給者剩余達(dá)到相對(duì)公平的狀態(tài)，達(dá)到穩(wěn)定管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。由于歷史原因，過(guò)去制定的房產(chǎn)稅相關(guān)政策，不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求?，F(xiàn)有的房產(chǎn)稅征收主要在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，在持有的房產(chǎn)上并未有完善的稅制，對(duì)于征收的對(duì)象以及范圍，還有稅率的幅度沒(méi)有明確的細(xì)分，導(dǎo)致稅制結(jié)構(gòu)不平衡，引發(fā)不能有效調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富格局、影響土地資源的配置效率等問(wèn)題。2.1.2房產(chǎn)稅的歷史房產(chǎn)稅作為全球性征收的一大稅種，早在1千多年前就已存在。在歐洲中世紀(jì)時(shí)期，封建社會(huì)的君主和貴族以房產(chǎn)稅作為征收貨幣的重要工具，有許多稅種，如“窗口稅”、“煙囪稅”、“廚房稅”等，這些稅種大多使用房屋的某些外部標(biāo)志作為確定負(fù)擔(dān)的標(biāo)準(zhǔn)；中國(guó)古書(shū)《周禮》稱(chēng)之為“廛布”，即是中國(guó)最古老的財(cái)產(chǎn)稅，唐代的間架稅、清代和民國(guó)時(shí)期的房捐，均屬財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)劉曉娜.我國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅的研究[D].山西財(cái)經(jīng)大學(xué),2012.劉曉娜.我國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅的研究[D].山西財(cái)經(jīng)大學(xué),2012.2.2經(jīng)濟(jì)效益的概述2.2.1經(jīng)濟(jì)效益的含義經(jīng)濟(jì)效益是衡量一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的最終的綜合指標(biāo)，是通過(guò)商品和勞動(dòng)的對(duì)外交換所取得的社會(huì)勞動(dòng)節(jié)約，是資金占用、成本支出與有用的生產(chǎn)成果之間的比較，也就是以盡量少的勞動(dòng)耗費(fèi)取得盡量多的經(jīng)營(yíng)成果，或者以同等的勞動(dòng)耗費(fèi)取得更多的經(jīng)營(yíng)成果唐洪波唐洪波.提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的途徑和意義[J].北方經(jīng)貿(mào),2014(06):221.顧名思義，經(jīng)濟(jì)效益是帶有正向促進(jìn)元素的作用，是有益投入與有效產(chǎn)出的比值。用公式的方式表達(dá)為：經(jīng)濟(jì)效應(yīng)*生產(chǎn)成本=生產(chǎn)總值。生產(chǎn)成本和生產(chǎn)總值呈反比例關(guān)系，即要想經(jīng)濟(jì)效益的提高，可以提高生產(chǎn)總值或降低生產(chǎn)成本。所謂的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)高，就是在投入付出方面削弱，即資本金的利用時(shí)間少，有效產(chǎn)出提高，因而人類(lèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益是不可小覷的。2.2.2提高經(jīng)濟(jì)效益的重要性提高經(jīng)濟(jì)效益，首先對(duì)于中國(guó)在世界經(jīng)濟(jì)中保持第二大經(jīng)濟(jì)體中占有重要的地位，經(jīng)濟(jì)效益的提高意味著排除無(wú)關(guān)因素影響在生產(chǎn)成本固定的條件下，生產(chǎn)總值的有著顯著的提升，這不僅僅有利于國(guó)家社會(huì)穩(wěn)定和諧的發(fā)展，在信息高速發(fā)達(dá)的時(shí)代，經(jīng)濟(jì)猶如建筑工程的基石，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，這對(duì)發(fā)展科技、研究科學(xué)有偌大的影響力，是在國(guó)際上增強(qiáng)國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力和保持世界經(jīng)濟(jì)的地位。其次，為了創(chuàng)造更多的社會(huì)財(cái)富，盡快達(dá)到全面小康，可以通過(guò)充分提高房產(chǎn)稅經(jīng)濟(jì)效益而獲得。如今，社會(huì)的主要矛盾已經(jīng)歷三次變化，僅僅是平房瓦房已不能滿足人們的需求，人人都希望住在交通便利、風(fēng)景優(yōu)美、地段優(yōu)秀的好房子里，但房產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)、房?jī)r(jià)的高不可攀讓人們漸漸降低對(duì)房子的購(gòu)買(mǎi)力，導(dǎo)致許多房產(chǎn)只成了擺設(shè)或炒房工具，無(wú)人購(gòu)買(mǎi)居住。房產(chǎn)稅不僅僅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格失衡，提高房產(chǎn)的使用率，也可以為地方財(cái)政帶來(lái)更多稅收，但也會(huì)有人們抱怨稅負(fù)加重，消極繳稅。因此，提高房產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效益對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展有重大的作用，也有利于平衡對(duì)房屋所有者與經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)濟(jì)利益。第3章我國(guó)房產(chǎn)稅與經(jīng)濟(jì)效益目前的狀況3.1我國(guó)房產(chǎn)稅現(xiàn)狀早在上世紀(jì)50年代初，我國(guó)房產(chǎn)稅開(kāi)啟征收歷程。于2011年1月底，重慶和上海這兩個(gè)城市首當(dāng)其沖，成為房產(chǎn)稅改革的起點(diǎn)?？墒欠慨a(chǎn)稅的立法仍未有實(shí)際的著陸，直到7年后，才在國(guó)家5年立法規(guī)劃中有所提及，擬定的方案經(jīng)過(guò)多輪商討和修改。房產(chǎn)稅命運(yùn)多舛，但仍在曲折前進(jìn)當(dāng)中。目前，我國(guó)房產(chǎn)稅一大利好消息是個(gè)人的居住用房免征，即為非營(yíng)利性，主要針對(duì)的房產(chǎn)稅是寫(xiě)字樓和商鋪用作經(jīng)營(yíng)的房屋，而納稅有困難者也可申請(qǐng)定期減征、免征，對(duì)于房產(chǎn)時(shí)間上的溢價(jià)部分，不被記入征稅范疇?？梢?jiàn)我國(guó)房產(chǎn)稅政策較為寬松，并不是主要的財(cái)政收入。按照購(gòu)房需求不同，主要就有自住和投資兩個(gè)方式，自住需求是居民把房屋作為自己的剛需，或者二套改善型住房，核心點(diǎn)體現(xiàn)在自我消費(fèi)上；投資需求是指居民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)用來(lái)提高自己的經(jīng)濟(jì)收益，俗稱(chēng)“炒房”，如利用房租收益、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)來(lái)獲得非實(shí)體經(jīng)濟(jì)的利益，對(duì)于房市別無(wú)益處，甚至可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)虛高，炒作的現(xiàn)象層出不窮，可見(jiàn)，我國(guó)的房產(chǎn)稅改革和落地必須盡快實(shí)施，對(duì)癥下藥。除了重慶和上海以外，杭州、廣州也成為將要落實(shí)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，逐漸將房產(chǎn)稅開(kāi)征范圍擴(kuò)散到全國(guó)各地，形成一市一治的專(zhuān)有政策。上文說(shuō)到房地產(chǎn)的改革推進(jìn)從幾個(gè)試點(diǎn)城市，擴(kuò)散到全國(guó)的范圍，表明了對(duì)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作不再局限于地區(qū)，而是把目標(biāo)定在擴(kuò)大全國(guó)范圍。市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)此做出判斷，房產(chǎn)稅作為一大稅收政策，作為一大宏觀調(diào)控的子手段，必定起到長(zhǎng)期穩(wěn)定的房市的作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展看來(lái)，為了使房產(chǎn)稅能夠成為預(yù)期影響房?jī)r(jià)的有效工具，必須加快推動(dòng)房產(chǎn)稅改革并推行至全國(guó)范圍。但許多業(yè)內(nèi)人士對(duì)房產(chǎn)稅“打壓房?jī)r(jià)”并不抱有很大的期望，或許能對(duì)熱情投資的現(xiàn)象有所打壓，使資金的流動(dòng)有望促進(jìn)房市穩(wěn)定發(fā)展的方向流動(dòng)，但是歸根到底，房?jī)r(jià)還是由供需決定，在需求持續(xù)旺盛的條件下，供應(yīng)的不足會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)處于一個(gè)較高的平衡點(diǎn)，甚至變成一個(gè)“吉芬”商品繼續(xù)惡化。確實(shí)，部分專(zhuān)業(yè)學(xué)者也認(rèn)為房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的作用有限，起到的是調(diào)控的作用，而不是根本性改變的作用。最后，我國(guó)房產(chǎn)稅仍存在許多需要攻克的技術(shù)障礙，例如和其他稅種相輔相成，減少重復(fù)征稅，形成規(guī)范統(tǒng)一的稅種，減少人民的稅賦壓力。但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)涉及若干稅種，如契稅、印花稅、增值稅等等，短時(shí)間難以相互協(xié)調(diào)。對(duì)于像是土地出讓金這種對(duì)市級(jí)縣級(jí)政策的財(cái)政起著重大影響力的收入，一旦出現(xiàn)稅與課的斷層，很容易就會(huì)導(dǎo)致財(cái)政收入的銳減，使政府倍受壓力。因此，要使房產(chǎn)稅在稅收政策中站穩(wěn)立場(chǎng)，對(duì)于與其相關(guān)的其他稅目建議進(jìn)行合并或是刪減，減少數(shù)量，也就減少重復(fù)征收的可能性，減少計(jì)算稅收的復(fù)雜性。3.2房產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效益現(xiàn)狀3.2.1我國(guó)房產(chǎn)稅稅收變化通過(guò)上方折線圖的數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源于《國(guó)家統(tǒng)計(jì)局》分析，自我國(guó)房產(chǎn)稅在2011年開(kāi)始征收后，相比于2010年及以前呈現(xiàn)一個(gè)坡度較大的增長(zhǎng)，在2010年至2016年七年間房產(chǎn)稅稅收增長(zhǎng)較為平穩(wěn)，增長(zhǎng)幅度較小但沒(méi)有出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，在國(guó)家財(cái)政收入中沒(méi)有特別亮眼的表現(xiàn)，甚至毫不突出，要在未來(lái)想要像美國(guó)日本等國(guó)家將房產(chǎn)稅作為主要稅種納稅，需要經(jīng)歷數(shù)十年的發(fā)展，是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃數(shù)據(jù)來(lái)源于《國(guó)家統(tǒng)計(jì)局》3.2.2我國(guó)房產(chǎn)稅收入效應(yīng)和替代效應(yīng)在房產(chǎn)稅的征收開(kāi)展過(guò)程中，通常會(huì)產(chǎn)生收入效應(yīng)和替代效應(yīng)兩個(gè)效應(yīng)。房產(chǎn)稅的收入效應(yīng)是指政府通過(guò)征收房產(chǎn)稅增加財(cái)政稅收從而實(shí)現(xiàn)資源再分配。房產(chǎn)稅的替代效應(yīng)是房?jī)r(jià)因房產(chǎn)稅開(kāi)征而產(chǎn)生波動(dòng)，對(duì)購(gòu)房者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、政府的三方所做出的決策會(huì)造成一定的改變，從而引起市場(chǎng)的波動(dòng)和供求的變化。對(duì)于我國(guó)，房產(chǎn)稅對(duì)自住房征收，特別的，對(duì)重慶上海這兩個(gè)城市則著重于增量房。無(wú)論如何，都是為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資型行為進(jìn)行有效控制。房產(chǎn)價(jià)格的高低直接影響居民收入分配，房?jī)r(jià)過(guò)高納稅人的購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重，房產(chǎn)稅的稅收替代效應(yīng)會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的變化。我國(guó)現(xiàn)在對(duì)房產(chǎn)稅的征收主要通過(guò)住高檔住房的高消費(fèi)人群或房產(chǎn)投資人群，對(duì)于住房剛需人群的弱勢(shì)群體，提供了減稅、免稅的優(yōu)惠政策和對(duì)不同階段的差別稅率。這會(huì)對(duì)社會(huì)的財(cái)富起著二次、三次甚至多次再分配的作用，從而縮小我國(guó)居民的財(cái)富差距牛歡歡.牛歡歡.滬渝房產(chǎn)稅改革及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[D].山東:山東大學(xué),2013.DOI:10.7666/d.Y2331617.所以，通過(guò)征收房產(chǎn)稅，使得投資者減少投資行為，在投資型需求和消費(fèi)型需求之間重新權(quán)衡，起到轉(zhuǎn)移投資者對(duì)房產(chǎn)投資的注意力的作用，進(jìn)而抑制投資熱的現(xiàn)象，這對(duì)于緩解我國(guó)房產(chǎn)投資造成人民財(cái)富收入差距過(guò)大的現(xiàn)象是有百益而無(wú)一害的。3.3現(xiàn)狀中存在的問(wèn)題3.3.1房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)存在不足房屋剩余價(jià)值有居住價(jià)值和建筑成本，房屋剩余價(jià)值和租金收入一起將這兩者作為計(jì)稅依據(jù)實(shí)為欠妥，不足以反映房屋的真正價(jià)值，房屋可以作為投資品以獲得額外的投資收益，那么其存在的市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其剩余的價(jià)值，在人口越來(lái)越多的情況下，對(duì)房屋的需求也愈演愈烈，像許多歐美國(guó)家計(jì)稅依據(jù)是由“市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值”所決定，中國(guó)也有可以學(xué)習(xí)的對(duì)象，如新加波模式，因地制宜建立房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)，公平合理的評(píng)估體系對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，考慮綜合因素，對(duì)房產(chǎn)的地段、商圈、服務(wù)等給予準(zhǔn)確的評(píng)估。做好房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的協(xié)調(diào)一致，有效影響當(dāng)?shù)卣亩愂蘸褪杖朐俜峙洹?.3.2監(jiān)控機(jī)制不健全，配套制度不完善我國(guó)房產(chǎn)稅的監(jiān)管預(yù)警機(jī)制仍處于初步試探的階段，尚未完善，仍然存在許多缺點(diǎn)，如制度寬松不夠嚴(yán)謹(jǐn)，缺乏有效的考核制度，征收信息建設(shè)落后，公民納稅意識(shí)薄弱等。導(dǎo)致征收人員對(duì)于零星分散的征收管理工作難以進(jìn)行細(xì)致的分類(lèi)、協(xié)作。地稅部門(mén)難以和房地產(chǎn)市場(chǎng)及時(shí)處理并收集有效的房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息和其變動(dòng)狀態(tài)，地方政府和各部門(mén)協(xié)作不夠配合，導(dǎo)致房產(chǎn)稅的繳納易形成漏洞，居民可能存在偷稅逃稅的現(xiàn)象。3.3.3宣傳工作不到位，易形成逃稅漏稅目前我國(guó)房?jī)r(jià)仍居高不下，投資型消費(fèi)人群仍占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大部分，許多個(gè)體戶認(rèn)為房產(chǎn)稅不是像增值稅、所得稅、消費(fèi)稅一樣是主要稅種，稅制沒(méi)有四大稅種完善且細(xì)致，沒(méi)有引起納稅人的重視，可交可不交的想法導(dǎo)致許多個(gè)體戶做出不按期繳稅，甚至逃稅、漏稅的行為。而對(duì)于剛需型人群則會(huì)認(rèn)為未來(lái)房產(chǎn)稅包含增量房和存量房的話會(huì)加重自己的稅賦壓力，從而對(duì)房產(chǎn)稅抱有回避、不支持的態(tài)度。

第4章我國(guó)房產(chǎn)稅與經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題的解決策略4.1完善房產(chǎn)評(píng)估體系在美國(guó)，政府會(huì)定期為房產(chǎn)價(jià)值做出及時(shí)的評(píng)估，其公允價(jià)值具有實(shí)時(shí)性，計(jì)稅依據(jù)也會(huì)隨著公允價(jià)值的波動(dòng)而靈活變動(dòng)，在房屋過(guò)剩、供過(guò)于求時(shí)適當(dāng)降低稅率，鼓勵(lì)居民投資房產(chǎn)市場(chǎng)；相反，房屋緊縮、供過(guò)于求時(shí)，加大稅率以便更好地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)可以依據(jù)市場(chǎng)給予的房屋的地段、商圈、服務(wù)等信息，對(duì)存量房和增量房的納稅范圍給予合理的細(xì)分，如高檔住宅和商品房的存量房按照不同的稅率征稅，對(duì)增量房的數(shù)量、面積、家庭人數(shù)按照數(shù)量的不同劃分各檔稅率。適時(shí)地對(duì)新舊房屋做出合理的公允價(jià)值評(píng)估，以公允價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)。4.2優(yōu)化各部門(mén)合作，協(xié)作有效信息傳遞征收管理機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)評(píng)估部門(mén)應(yīng)相互獨(dú)立，各司其職。征收管理機(jī)構(gòu)建立健全的管理體系和嚴(yán)格的考核制度；評(píng)估部門(mén)完善房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)體系，提供及時(shí)有效的房產(chǎn)信息，部門(mén)間相互協(xié)作，協(xié)調(diào)一致，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展為核心，以強(qiáng)化獎(jiǎng)懲制度為保障，明確各部門(mén)專(zhuān)業(yè)人士所負(fù)責(zé)的具體工作事項(xiàng)，安排專(zhuān)業(yè)的稅收人員對(duì)房產(chǎn)稅征稅工作進(jìn)行細(xì)化和合理的安排，以負(fù)責(zé)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對(duì)待征稅工作，建立一套完善的稅收管理體系。4.3做好納稅宣傳，多收集民意在電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等平臺(tái)，加大力度宣傳房產(chǎn)稅的作用和經(jīng)濟(jì)效益。聯(lián)系居委會(huì)、街道辦對(duì)社區(qū)里的個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)等對(duì)他們進(jìn)行有效的宣傳，詳細(xì)介紹房產(chǎn)稅的征收范圍、征收稅率、征稅對(duì)象等，對(duì)納稅人做好納稅的溝通交流，解決他們的疑問(wèn)，讓納稅人理解稅收的強(qiáng)制性和無(wú)償性。多征收居民意見(jiàn)和建議，采納有效的意見(jiàn)對(duì)完善房產(chǎn)稅稅收政策也有幫助。第5章以重慶上海為例研究房產(chǎn)稅開(kāi)征的經(jīng)濟(jì)效益5.1重慶上海房產(chǎn)稅現(xiàn)狀5.1.1重慶和上海房產(chǎn)稅稅收差異圖SEQ圖\*ARABIC1重慶與上海房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則比較重慶和上海分別在征稅對(duì)象、房產(chǎn)稅率、稅額計(jì)算、免稅面積有顯著的差異，最主要的不同是以存量房征收還是以增量房征收。上海征稅對(duì)象以增量房的數(shù)量面積為標(biāo)準(zhǔn)，而重慶的征稅對(duì)象則包括存量房和增量，這令兩地在財(cái)富分配上有著本質(zhì)的不同。上海針對(duì)新購(gòu)住房征稅也就意味著在政策實(shí)施前的存量房不予征收房產(chǎn)稅，大大降低了稅收的嚴(yán)謹(jǐn)性，而重慶則將房產(chǎn)稅政策實(shí)施前購(gòu)買(mǎi)的住房也納入了征收對(duì)象之中，相比之下重慶的標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格公平。如REF_Ref34663389\h圖1所示，重慶的征稅對(duì)象主要是高消費(fèi)人群擁有的高端住房和多套住房（包括存量房），也就是說(shuō)房子不是他們的必需品，而是提升生活質(zhì)量的附加品；上海的征稅對(duì)象主要針對(duì)的是增量房以及非本市的家庭購(gòu)房，可以看出上海對(duì)本地居民住房管制非常寬松，除非是商業(yè)性住房否則基本不用繳納房產(chǎn)稅；在稅率上，上海不僅低于重慶且稅額減免30%；在免稅面積上，重慶按照家庭為單位對(duì)一套應(yīng)稅住房進(jìn)行抵扣，而上海按照家庭住房的人均面積進(jìn)行抵扣(這就有可能導(dǎo)致上海本地戶籍的居民以家庭為單位可以擁有多套免稅住房)。綜上所述，重慶的稅收政策要比上海的更加細(xì)致、更加嚴(yán)格且更加公平合理，而上海沒(méi)有考慮到高檔住宅和商品房的劃分，而對(duì)本地居民和外地居民采取了不一樣的標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)來(lái)滬打拼的外來(lái)務(wù)工是一項(xiàng)沉重打擊。5.1.2居民對(duì)試點(diǎn)推行的看法根據(jù)上海市網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)調(diào)查表示，約有54.7%的網(wǎng)民對(duì)上海開(kāi)征有房產(chǎn)稅持有反對(duì)態(tài)度，在理由的選擇上普遍在“認(rèn)為會(huì)增加納稅負(fù)擔(dān)”選項(xiàng)上；約有36.5%的網(wǎng)民對(duì)上海開(kāi)征有房產(chǎn)稅持有贊同態(tài)度，他們廣泛認(rèn)為房產(chǎn)稅是使房?jī)r(jià)下跌的有利政策；除此之外還有約8.8%的網(wǎng)民對(duì)是否征收房產(chǎn)稅持有“不關(guān)心、不在意”的態(tài)度。根據(jù)基于上海民眾房產(chǎn)稅實(shí)行差別化稅率的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，超過(guò)一半的網(wǎng)民認(rèn)為房產(chǎn)稅稅率偏高，被調(diào)查者們最關(guān)心的是房產(chǎn)稅征收的各項(xiàng)細(xì)節(jié)。調(diào)查還顯示，約50%的網(wǎng)民對(duì)改革新出臺(tái)的征稅面積應(yīng)以“居住面積”征收更為合理，對(duì)于起征點(diǎn)應(yīng)適度提高到70平方米更為合適，甚至有小于10%網(wǎng)民希望以90平方米的居住面積為起征點(diǎn)。此外，約有30%的被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)該以房產(chǎn)數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)，從第二套開(kāi)始征收，而按房產(chǎn)價(jià)值征收的支持者則占不到10%數(shù)據(jù)來(lái)源于數(shù)據(jù)來(lái)源于《南都周刊》2018.05.11綜上所述，人民對(duì)房產(chǎn)稅的征收數(shù)量和征收面積都有很大的爭(zhēng)議，他們有期望說(shuō)房產(chǎn)稅可以控制到房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，但更多的是擔(dān)心稅負(fù)的加重和引起社會(huì)的不平，對(duì)于現(xiàn)有的征收標(biāo)準(zhǔn)不夠滿意，認(rèn)為應(yīng)小幅度地提高征收面積或征收數(shù)量，對(duì)于普通民眾有個(gè)合適的購(gòu)房空間。由于居民繳納的稅收與獲得的公共服務(wù)直接聯(lián)系，納稅人也需較高積極性去監(jiān)督政府的收支行為，從而真正建立起以全民監(jiān)督為基礎(chǔ)的社會(huì)問(wèn)責(zé)郭耀杰郭耀杰.關(guān)于個(gè)人住房房產(chǎn)稅制度試點(diǎn)實(shí)踐的總結(jié)——以上海房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)情況為切入點(diǎn)[J].山西財(cái)政稅務(wù)專(zhuān)科學(xué)校學(xué)報(bào),2018,20(04):8-12.5.1.3對(duì)當(dāng)前收入分配的調(diào)節(jié)效益由于我國(guó)人口眾多，社會(huì)構(gòu)成復(fù)雜多樣，資源的合理調(diào)配在我國(guó)成為難以克服的難題，要保證居民收入分配的合理性，當(dāng)中存在很大阻礙。近年來(lái)人民群眾對(duì)收入分配不公、貧富差距過(guò)大等問(wèn)題存在很大的爭(zhēng)議，許多民眾對(duì)此抱有許多的意見(jiàn)楊亞萍.房產(chǎn)稅改革預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2017(20):88-89.。通過(guò)房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，利用稅收手段產(chǎn)生的收入效應(yīng)對(duì)最初的收入分配進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，逐步將原本不公平的政策進(jìn)行改善，以免這些問(wèn)題對(duì)社會(huì)造成巨大的負(fù)面影響。人民收入分配公平對(duì)社會(huì)秩序的穩(wěn)定和平起到重要作用，給人民的生活帶來(lái)更大更安全的保障，各行各業(yè)楊亞萍.房產(chǎn)稅改革預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2017(20):88-89.5.2重慶、上海房產(chǎn)稅經(jīng)濟(jì)效益現(xiàn)狀5.2.1重慶、上海商品房銷(xiāo)售均價(jià)圖SEQ圖\*ARABIC2重慶、上海商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)圖如REF_Ref37250559\h圖2所示，自房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施的2011到2019年間，重慶和上海商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格都呈上升趨勢(shì)。重慶房?jī)r(jià)的漲幅較為平穩(wěn)，上海房?jī)r(jià)漲幅較大，特別是在2015至2016年間上漲了70.806%，伴隨著土地總體供過(guò)于求，土地資源系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)積累，需要收縮供給，上海作為一線城市為打破這一現(xiàn)象，資本匯集在房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)因此暴增。房產(chǎn)稅開(kāi)征后，上海和重慶的房?jī)r(jià)并未有出現(xiàn)回落。許多民眾對(duì)于房產(chǎn)稅抱有“只要開(kāi)征了，房?jī)r(jià)就能短時(shí)間得到有效的調(diào)控”這樣的期望，然而以重慶和上海實(shí)行房產(chǎn)稅改革九年間的情況來(lái)看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這一期望，或許還需要更多的時(shí)間。房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響相比于其他因素而言，顯得如此微不足道，需要更加長(zhǎng)久的時(shí)間積累和完善，才能得到預(yù)想的效果。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，重慶、上海兩地的住房交易量在房產(chǎn)稅改革三個(gè)月后有一定幅度的下降，但平均交易價(jià)格卻沒(méi)有出現(xiàn)明顯下跌，在緊接著的第二年，兩地住房交易量出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，在接下來(lái)的幾年里，重慶、上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的影響逐漸減小以至于可以忽略不計(jì)。5.2.2重慶、上海房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政收入的影響圖SEQ圖\*ARABIC3重慶市地方財(cái)政收入和房產(chǎn)稅收入對(duì)比由REF_Ref37250699\h圖3我們了解到，自房產(chǎn)稅改革開(kāi)征以來(lái)，重慶市房產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政稅收收入的比例由原來(lái)的2.256%漲到了4.200%，大概兩倍左右。可見(jiàn)重慶市較高的房產(chǎn)稅稅率對(duì)于財(cái)政收入有一定的影響，即使所占比例較小，但隨著時(shí)間慢慢推移，在財(cái)政稅收方面所占比重會(huì)逐步增加，在2010年至2018年里，房產(chǎn)稅稅收由原來(lái)的14.02億元增長(zhǎng)到67.33億元，上漲了接近5倍，這對(duì)于地方財(cái)政收入的提高提供了有利的幫助。圖SEQ圖\*ARABIC4上海市地方財(cái)政收入和房產(chǎn)稅收入對(duì)比根據(jù)REF_Ref37250779\h圖4提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年上海房產(chǎn)稅與2010年相比，增長(zhǎng)了3.43倍，占財(cái)政稅收收入的比重也從2.168%漲到3.008%，與重慶相比漲幅較小，低稅率和免稅面積或成主要原因。值得注意的是，在2015-2016年間，上海房?jī)r(jià)大暴增的情況下，房產(chǎn)稅收入也有了明顯的增長(zhǎng)約1.5倍。房地產(chǎn)稅作為我國(guó)分稅制下地方稅體系的一部分，其征收目的是利于地方政府籌集財(cái)政資金、適度調(diào)節(jié)收入分配和加強(qiáng)房地產(chǎn)的管理浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所.房地產(chǎn)稅征管的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與啟示[J].上海房地,2019(03):36-38.。從短期來(lái)看，房產(chǎn)稅確實(shí)可以起到一時(shí)的震懾和威脅的作用，對(duì)于地方財(cái)政收入也是有起到一定的正面影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來(lái)看，以“調(diào)整房?jī)r(jià)”為目的其浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所.房地產(chǎn)稅征管的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與啟示[J].上海房地,2019(03):36-38.5.2.3對(duì)土地財(cái)政的影響近幾年我國(guó)土地財(cái)政對(duì)地方政府產(chǎn)生越來(lái)越緊密的影響，2009年，全國(guó)土地出讓金收入已達(dá)到1.4萬(wàn)億元，相比于2008年大幅增長(zhǎng)43%，占地方本級(jí)財(cái)政收入約44%的比例，在2010年達(dá)到2.7萬(wàn)億，占地方本級(jí)財(cái)政收入約66.8%的比例，房產(chǎn)稅改革或成為減少土地財(cái)政對(duì)地方政府依賴的有效途徑，房產(chǎn)稅的開(kāi)征確實(shí)能為地方政府帶來(lái)可觀的穩(wěn)定收入，但通過(guò)上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)分析可知，依照重慶、上海目前的納稅政策，房產(chǎn)稅規(guī)模較小以至于難以進(jìn)行增收，在制度性因素未能有效解決的情況下，單純依靠房產(chǎn)稅個(gè)稅的改革，弱化地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴的效應(yīng)將非常有限郭玲郭玲,劉躍.滬渝房產(chǎn)稅改革的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)[J].開(kāi)放導(dǎo)報(bào),2013(05):75-78.5.3存在的問(wèn)題5.3.1征稅范圍不夠完善首先，從上海的征稅范圍與重慶市進(jìn)行比較，上海市并沒(méi)有針對(duì)高消費(fèi)人群的高檔住房進(jìn)行劃分，重慶市有對(duì)存量房產(chǎn)進(jìn)行征稅，但上海市主要針對(duì)增量房產(chǎn)稅，在政策實(shí)施前購(gòu)入的存量房不在征收范圍內(nèi)，這導(dǎo)致許多存量房就成為了避免繳稅的漏洞，也可以以好幾倍的價(jià)格進(jìn)行交易買(mǎi)賣(mài)，這樣是否會(huì)對(duì)來(lái)上海落腳的外來(lái)人口新購(gòu)的、剛需的房子存在不公平呢。房產(chǎn)稅本是為低收入人群控制房?jī)r(jià)而開(kāi)征實(shí)施，應(yīng)實(shí)現(xiàn)高收入者多交稅，低收入者少交稅，貧困者不交稅，進(jìn)而調(diào)節(jié)公民所擁有的財(cái)富，為渴望擁有住房的人減輕負(fù)擔(dān)，但不合理的征稅范圍反而弄巧成拙，增加了為房子的納稅負(fù)擔(dān)。其次，重慶的房產(chǎn)稅征收模式讓具有剛性需求的普通居民得以免交稅款，對(duì)那些擁有多套住房的投機(jī)性炒房者則采用高稅率1.2%，而上海模式一方面未有效針對(duì)炒房投機(jī)者馮鋒馮鋒,吳彩玲.房產(chǎn)稅對(duì)貧富差距的影響——基于滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)的實(shí)證分析[J].華南理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2019,21(06):56-63.5.3.2征收稅率較低根據(jù)REF_Ref34663389\h圖1所示，重慶和上海兩地的試點(diǎn)方案里所制定的稅率都不高。上海市規(guī)定“交易價(jià)格低于本市上年度新建商品房平均售價(jià)的，暫減稅率”，上海的實(shí)際房產(chǎn)稅稅率為交易價(jià)格。由于是初次試點(diǎn)，為照顧民眾情緒而政策溫和，上海市所采取的房產(chǎn)稅稅率較低方琪,陳青華.上海市房產(chǎn)稅改革的房?jī)r(jià)調(diào)控作用探析[J].中國(guó)市場(chǎng),2019(25):138+142.。與上海方案相比，重慶方案采用差別稅率較為嚴(yán)謹(jǐn)，表面上看，重慶確實(shí)比上海更加公平。然而，重慶市征稅的前提是“住房?jī)r(jià)格達(dá)到平均價(jià)格4倍以上”，目前重慶的平均房?jī)r(jià)約為1.2萬(wàn)元，那么征稅起點(diǎn)達(dá)到6萬(wàn)元，能負(fù)擔(dān)得起這種高房?jī)r(jià)的業(yè)主大多是富人，而且對(duì)低稅率稅收不敏感。即便重慶房地產(chǎn)稅主要針對(duì)高檔住宅方琪,陳青華.上海市房產(chǎn)稅改革的房?jī)r(jià)調(diào)控作用探析[J].中國(guó)市場(chǎng),2019(25):138+142.5.3.3可能構(gòu)成重復(fù)征稅居民必須向國(guó)家繳納部分土地出讓金，才能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)，這通常構(gòu)成較大部分的購(gòu)房成本。目前的房產(chǎn)稅改革，在已繳納土地出讓金的基礎(chǔ)上，向房屋所有者征收房產(chǎn)稅，容易引起公眾不滿。首先，針對(duì)同一住房主體，可能同時(shí)對(duì)房屋所有者征收土地出讓金和房產(chǎn)稅，這不符合法律的公平原則。其次，目前計(jì)算房產(chǎn)稅的依據(jù)已包括土地出讓金，這將構(gòu)成對(duì)購(gòu)房者的雙重征稅，并導(dǎo)致稅收重疊。在房產(chǎn)稅改革過(guò)程中，公眾對(duì)重復(fù)征稅問(wèn)題的認(rèn)識(shí)將通過(guò)輿論的增加進(jìn)一步加大房產(chǎn)稅改革的難度。5.4解決策略5.4.1增大征收范圍從目前的的稅收政策來(lái)看，重慶和上海兩地的征收范圍相對(duì)較小，尤其是上海方案中并沒(méi)有將存量房納入征收范圍，這就容易導(dǎo)致稅收的不公，大大削弱對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。為了促進(jìn)房產(chǎn)稅稅收的公平發(fā)展，應(yīng)將存量房也納入征收范圍內(nèi)，在一定程度上可以增加地方財(cái)政稅收收入，對(duì)普通購(gòu)房的民眾也能起到激勵(lì)作用，保證地方政府職能的發(fā)揮。在擴(kuò)大征收范圍的同時(shí)，對(duì)房屋的不同也應(yīng)做出合理的區(qū)分，房產(chǎn)的造價(jià)和估價(jià)在不同時(shí)期也有所不同，舊房產(chǎn)承擔(dān)的稅收通常會(huì)比新房產(chǎn)高。按照不同性質(zhì)的房產(chǎn)設(shè)定不同的征收范圍，以上海的小洋房和弄堂為例，對(duì)小洋房存量房征收房產(chǎn)稅會(huì)更加合理公平。5.4.2適當(dāng)提高征收稅率以上海市的稅率0.4%~0.6%來(lái)看，如此低的稅率對(duì)于投資者和炒房的房地產(chǎn)商根本不痛不癢，可以采用超額累進(jìn)稅率并把稅率提高在0.5%~1%左右，根據(jù)無(wú)收入不征、收入少少征、收入多多征的稅收原則，公平對(duì)待納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。選取房產(chǎn)面積的某一數(shù)值為起征點(diǎn)，按照起征點(diǎn)面積的大小劃分成若干個(gè)有層次的等級(jí)，并分別規(guī)定每一個(gè)等級(jí)的稅率。根據(jù)房屋的居住性質(zhì)、地段、所在商圈等，其免稅面積和起征點(diǎn)也要有所不同，對(duì)于高檔住宅區(qū)、別墅可以適當(dāng)減少免稅面積且不按照人均面積計(jì)算。5.4.3明確房產(chǎn)稅的定位，減少重復(fù)征稅期初，房產(chǎn)稅開(kāi)征具有顯而易見(jiàn)的目的，主要為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，順帶為地方財(cái)政帶來(lái)一部分收入，然而自房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)以來(lái)，從上文可知對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用非常小，對(duì)地方財(cái)政收入的益處顯然比對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)還高，導(dǎo)致本末倒置。房地產(chǎn)業(yè)與土地財(cái)政之間存在密不可分的聯(lián)系，若未來(lái)實(shí)施的房產(chǎn)稅改革能夠穩(wěn)固房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，減少政府對(duì)土地財(cái)政依賴，也不會(huì)發(fā)生因房產(chǎn)發(fā)展缺陷而導(dǎo)致的財(cái)政危機(jī)，存在著長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。改變土地出讓金一次性繳納的納稅期限，將房產(chǎn)稅和以按年繳納的土地出讓金相輔相成，不僅