招商局物業(yè)接管驗(yàn)收培訓(xùn)稿

物業(yè)工程接管驗(yàn)收1.交流目的了解物業(yè)接管驗(yàn)收的程序、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(相關(guān)資料要求及實(shí)物接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn))及相關(guān)本卷須知，切實(shí)將物業(yè)接管驗(yàn)收工作做好，不留遺留問題或糾紛隱患。創(chuàng)造一種優(yōu)質(zhì)效勞的氣氛，讓業(yè)主滿意，為日后的物業(yè)效勞工作打好根底。(“察己那么可以知人〞,“關(guān)注客戶感受,關(guān)注效勞細(xì)節(jié)〞)2.一.竣工驗(yàn)收開發(fā)商——承建單位〔施工單位〕建設(shè)工程竣工驗(yàn)收推行“聯(lián)合驗(yàn)收〞的形式。建設(shè)工程竣工并且具備驗(yàn)收條件后，建設(shè)〔開發(fā)〕單位向市建設(shè)管理效勞中心申請(qǐng)政府各專業(yè)驗(yàn)收,監(jiān)控部門集中參加驗(yàn)收和監(jiān)督，以減少多頭申報(bào)、屢次分驗(yàn)，提高工程竣工驗(yàn)收速度。3.二.接管驗(yàn)收物業(yè)公司〔代表全體業(yè)主驗(yàn)收〕——開發(fā)商新建房屋:建成后未經(jīng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房屋。原有房屋:已取得房屋所有權(quán)證，并已投入使用的房屋。4.二.接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收：是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)單位或個(gè)人委托的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。新建房屋的接管驗(yàn)收:是在竣工驗(yàn)收合格的根底上，以主體結(jié)構(gòu)平安和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。5.三.物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具備的根本條件建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；房屋棟、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。6.四.物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

產(chǎn)權(quán)資料★工程批準(zhǔn)文件；★用地批準(zhǔn)文件；★建筑執(zhí)照;★拆遷安置資料；★小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單。7.四.物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料政府驗(yàn)收合格資料①工程竣工驗(yàn)收證書；②消防工程驗(yàn)收合格證；③市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書；④用電許可證；

8.四.物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料政府驗(yàn)收合格資料⑤供用電協(xié)議書；⑥供水協(xié)議書、水費(fèi)收繳合同書；⑦衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證；⑧電視公用天線合格證；⑨電梯使用合格證。9.四.物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料技術(shù)資料技術(shù)資料是房屋接管驗(yàn)收時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。10.四.物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料提交技術(shù)資料★竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；★地質(zhì)勘察報(bào)告；★工程合同及開竣工報(bào)告；★工程預(yù)決算；★圖紙會(huì)審記錄；★工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位〔包括質(zhì)量事故處理記錄〕；★隱蔽工程驗(yàn)收簽證；★沉降觀測記錄；★竣工驗(yàn)收證明書；11.四.物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料提交技術(shù)資料★鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；★新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；★水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；★砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；★供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告；★園林綠化的圖紙和清樣★設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用本卷須知說明、質(zhì)保書和保修單；★有關(guān)工程工程的其他重要技術(shù)決定和文件。12.五、物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任

交房方的責(zé)任接管前，建設(shè)單位必須狠抓工程質(zhì)量，落實(shí)公建配套、注重使用功能，完善資料管理，做好竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收合格后，妥善保管物業(yè)，盡快提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)；在接管驗(yàn)收時(shí)，如發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程工程，以及不具備使用功能的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)在雙方商定的期限內(nèi)加以解決，待符合接管驗(yàn)收要求后，再組織復(fù)驗(yàn)；13.五、物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任接管方的責(zé)任按規(guī)定的時(shí)限要求落實(shí)驗(yàn)收時(shí)間，簽署合格憑證和接管文件。無特殊理由，超過時(shí)限規(guī)定的，要承擔(dān)責(zé)任；自房屋接管之日起，至住戶入住時(shí)止，由接管單位負(fù)責(zé)看管，由于看管失職而發(fā)生人為損壞，設(shè)施被盜，由接管單位負(fù)責(zé)。房屋投入使用后，如使用不當(dāng)、管理不善的原因造成設(shè)備和房屋損壞，由接管單位負(fù)責(zé)。14.五、物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任接管驗(yàn)收后的物業(yè)保修交接驗(yàn)收后的物業(yè)應(yīng)落實(shí)保修事宜，物業(yè)單位與建設(shè)單位應(yīng)按照建設(shè)部1984年3月3日制定的?建筑工程保修方法〔試行〕?的規(guī)定簽定保修實(shí)施合同，明確保修內(nèi)容、進(jìn)度、期限、方式等；建筑工程的保修期，自辦移交手續(xù)之日起計(jì)算：----------15.六、物業(yè)接管驗(yàn)收程序及本卷須知接管驗(yàn)收程序:〔1〕開發(fā)商在完成竣工驗(yàn)收后，擬定?移交接管工作進(jìn)度方案?，成立移交小組，任命專職移交人，并送達(dá)?接管驗(yàn)收通知書?，由物業(yè)公司備案；〔2〕物業(yè)公司在接到驗(yàn)收通知書和產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料后，應(yīng)立即成立驗(yàn)收小組，組織有關(guān)管理、技術(shù)人員對(duì)其進(jìn)行審查，對(duì)資料清楚、符合要求、具備接管驗(yàn)收條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收；〔3〕物業(yè)公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施/設(shè)備等進(jìn)行接管驗(yàn)收；16.六、物業(yè)接管驗(yàn)收程序及本卷須知接管驗(yàn)收程序:〔4〕經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。〔5〕對(duì)未按設(shè)計(jì)要求配套到位和不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備〔包括水、電、暖等〕，物業(yè)公司提出整改意見，由開發(fā)商負(fù)責(zé)落實(shí)，直至合格；〔6〕對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，雙方協(xié)議處理方法，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，再申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)通過，再辦合格憑證和接管文件。17.六、物業(yè)接管驗(yàn)收程序及本卷須知接管驗(yàn)收程序:〔7〕對(duì)單元內(nèi)物件無明顯不符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，要防止人為損壞；對(duì)仍存在缺陷的房間待整改驗(yàn)收合格后再接管鑰匙；〔8〕業(yè)主入住時(shí)，由物業(yè)管理員陪同業(yè)主對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報(bào)告開發(fā)商，由其限令施工隊(duì)返修，經(jīng)物業(yè)公司或業(yè)主驗(yàn)收后清項(xiàng)；〔9〕在保修期內(nèi)，在使用過程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷，報(bào)告開發(fā)商查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修18.六、物業(yè)接管驗(yàn)收程序及本卷須知接管驗(yàn)收本卷須知:〔1〕接管驗(yàn)收工作必須依靠開發(fā)商、物業(yè)公司雙方密切合作，才能順利完成；〔2〕應(yīng)選派素質(zhì)好、對(duì)工作負(fù)責(zé)的技術(shù)人員參與驗(yàn)收；〔3〕物業(yè)公司應(yīng)先站在業(yè)主的立場上，對(duì)將要交付的物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，并維護(hù)廣闊業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)也應(yīng)從物業(yè)日后維修保養(yǎng)的角度進(jìn)行驗(yàn)收；〔4〕驗(yàn)收中出現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，催促開發(fā)商〔或指定的施工單位〕維修、改進(jìn)；〔5〕落實(shí)物業(yè)的保修事宜。在簽署驗(yàn)收合格、同意接管的文件時(shí)，應(yīng)向大業(yè)主〔開發(fā)商〕說明并書面約定，經(jīng)初驗(yàn)同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，大業(yè)主〔地產(chǎn)商〕也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任。在一個(gè)保修期結(jié)束時(shí)，

應(yīng)在取得物管公司認(rèn)可后才向建筑商支付保固金。19.六、物業(yè)接管驗(yàn)收程序及本卷須知接管驗(yàn)收本卷須知:〔6〕移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)，物業(yè)公司接收的只是管理權(quán)?！?〕接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗(yàn)收為合格工程，但并不意味著接管驗(yàn)收時(shí)沒有問題。因?yàn)橛行┵|(zhì)量問題，如墻壁污跡、劃痕、地磚斷裂、缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間排水不暢等不影響竣工驗(yàn)收，但物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)必須逐一列出，并要開發(fā)商承諾在一定期限內(nèi)解決；〔8〕現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)接管驗(yàn)收很少有整個(gè)物業(yè)同時(shí)驗(yàn)收，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須堅(jiān)持合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)，未經(jīng)調(diào)試合格驗(yàn)收的不能簽字接管，否那么就要承擔(dān)責(zé)任；〔9〕重視件驗(yàn)收的同時(shí)，要加強(qiáng)軟件的接管驗(yàn)收，力求軟件系統(tǒng)的協(xié)調(diào)一致。〔10〕接管驗(yàn)收一定要寫明接管的日期，以說明物業(yè)管理企業(yè)僅對(duì)接管后的物業(yè)所產(chǎn)生的問題負(fù)責(zé)。20.七、新建房屋質(zhì)量與使用功能

接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

附件二、三21.八、接管驗(yàn)收記錄表格填寫物業(yè)整體移交接管驗(yàn)收表公共設(shè)施設(shè)備接管核對(duì)表公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收表住戶房屋移交驗(yàn)收表公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收問題統(tǒng)計(jì)表住戶房屋接管驗(yàn)收問題統(tǒng)計(jì)表工程遺留問題登記處理表鑰匙交接清單資料移交接管驗(yàn)收表22.