房?jī)r(jià)運(yùn)行規(guī)律、中國(guó)特色的供求-背景與房地產(chǎn)投資問(wèn)題

演講大綱

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心2010.北京房?jī)r(jià)運(yùn)行規(guī)律、中國(guó)特色的

供求背景與房地產(chǎn)投資問(wèn)題0兩首歌與兩個(gè)小故事：一顆紅心，兩種命運(yùn)0.1祥林嫂為什么哭了答案：因?yàn)橘I了股票而沒(méi)有買房子。0.2同一首歌（股民版）啟示：中國(guó)的股市與外國(guó)的不同，在股市里有三個(gè)贏家（上市公司、政府、證券公司）和一個(gè)大輸家（上億股民）。幾乎所有股民都抱著賭運(yùn)氣和賺差價(jià)的心態(tài)，按王朔的說(shuō)法是“處心積慮地想不勞而獲，想從別人那輕易弄點(diǎn)什么”，你不知道你的對(duì)手是誰(shuí)、智力如何、運(yùn)氣如何，是不會(huì)贏的（推薦大家看王朔的文章《股民都是活王八，賠了活該》）0.3賣草莓者如是說(shuō)0.4深圳投資者的感激電話1房?jī)r(jià)運(yùn)行規(guī)律：常態(tài)就是上漲的1.1理論模型●供求模型▲圖1為一般普通商品供求關(guān)系圖，供給與需求曲線都是較有彈性的。所以一般普通商品的價(jià)格變化規(guī)律往往是有漲有跌。▲隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)土地的需求不斷增加，而土地的供給不能增加，這樣，地租就有不斷上升的趨勢(shì)。在右圖中，土地的需求曲線由D0移動(dòng)致D1就表明土地的需求增加了，但土地的供給仍為S，S與D1相交于E1，決定了地租為R1，R1高于原來(lái)的地租R0，說(shuō)明由于土地的需求增加，地租上升了。短期房地產(chǎn)的供求曲線與土地的供求曲線基本相同?！鴱挠覉D可以看出，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)的供給彈性仍然小于需求彈性。當(dāng)供給彈性小于需求彈性（ES<ED）時(shí)，價(jià)格波動(dòng)與產(chǎn)量波動(dòng)越來(lái)越小，最終趨向均衡。因此，供給彈性小于需求彈性也被稱為“蛛網(wǎng)穩(wěn)定條件”?！鴮?duì)上圖的解釋及其啟示：從上圖可以看出，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)的供給彈性仍然小于需求彈性。當(dāng)供給彈性小于需求彈性（ES<ED）時(shí)，價(jià)格波動(dòng)與產(chǎn)量波動(dòng)越來(lái)越小，最終趨向均衡。因此，供給彈性小于需求彈性也被稱為“蛛網(wǎng)穩(wěn)定條件”。蛛網(wǎng)理論是研究本期價(jià)格波動(dòng)對(duì)下期產(chǎn)量影響以及趨向均衡過(guò)程的理論。當(dāng)價(jià)格變動(dòng)時(shí)，一般情況下，供給彈性與需求價(jià)格彈性是不同的。蛛網(wǎng)理論假定需求彈性不變，這時(shí)本期價(jià)格波動(dòng)對(duì)下期供給量的影響將是不同的。根據(jù)供給彈性與需求彈性的關(guān)系，分別有三種均衡結(jié)果：一是趨向均衡；二是趨向不均衡（發(fā)散）；三是重復(fù)循環(huán)。圖3是趨向均衡的——

先來(lái)看上圖，在圖中橫軸OQ代表產(chǎn)量，縱軸OP代表價(jià)格，S為供給曲線，D為需求曲線，供給曲線比需求曲線陡峭，表明供給彈性小于需求彈性。供給曲線與需求曲線相交于E，E為均衡點(diǎn)，其均衡價(jià)格為P0，均衡數(shù)量為Q0，如果市場(chǎng)價(jià)格高于或低于均衡價(jià)格，就會(huì)引起產(chǎn)量波動(dòng)，產(chǎn)量又引起下一期價(jià)格波動(dòng)，如此下去就是價(jià)格與產(chǎn)量的波動(dòng)。在圖中，第一期開(kāi)始時(shí)產(chǎn)量為OQ1，OQ1＞OQ0，決定了價(jià)格為OP1，OP1<OP0。第一期的價(jià)格OP1決定了第二期的產(chǎn)量為OQ2，OQ2<OQ0，決定了價(jià)格為OP2，OP2>OP0。第二期的價(jià)格OP2決定了第三期的產(chǎn)量為OQ3，OQ3＞OQ0。決定了價(jià)格為OP3，OP3<OP0。產(chǎn)量仍然要低于均衡數(shù)量……如此循環(huán)下去.

在這一循環(huán)中每一次波動(dòng)價(jià)格和產(chǎn)量更加接近均衡點(diǎn)，這樣波動(dòng)越來(lái)越小，最后趨于均衡點(diǎn)。右圖橫軸Ot代表時(shí)期，縱軸OP表價(jià)格，該圖表明了價(jià)格的波動(dòng)趨向于均衡價(jià)格P0。隨著價(jià)格波動(dòng)的趨勢(shì)減少，產(chǎn)量的波動(dòng)也隨之在減弱。這說(shuō)明在一般情況下，無(wú)需對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格調(diào)控?！駸o(wú)替代品對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化與總收益的影響房地產(chǎn)迄今為止基本上可以看作是沒(méi)有替代品的商品。這又對(duì)總需求產(chǎn)生影響。首先明確兩個(gè)概念：替代品與互補(bǔ)品。如果兩種商品之間能夠相互替代以滿足消費(fèi)者的某一種欲望，則稱這兩種商品之間存在著替代關(guān)系，這兩種商品互為替代品。蘋果與梨是替代品,咖啡與茶是替代品;若兩種商品必須同時(shí)使用才能滿足消費(fèi)者的某一種欲望，則稱這兩種商品之間存在著互補(bǔ)關(guān)系，這兩種商品互為互補(bǔ)品。汽油是汽車的補(bǔ)充品,糖是咖啡的補(bǔ)充品。一般說(shuō)來(lái)，一種商品的替代品越多其需求的價(jià)格彈性越大。電影的替代品日益增多。電視、錄像、VCD、DVD等替代品層出不窮。由于電影的需求彈性大，因而從理論上分析，降價(jià)有利于增加營(yíng)業(yè)收入，提高企業(yè)的利潤(rùn)水平。因而對(duì)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)也是一件好事。這是需求的價(jià)格彈性問(wèn)題。如果替代品價(jià)格發(fā)生變化，還會(huì)產(chǎn)生交叉彈性的影響。一種商品替代品越少，需求的價(jià)格彈性越小。從需求的價(jià)格彈性角度考慮，降價(jià)會(huì)減少總收益，提價(jià)會(huì)增加總收益。房屋作為一類商品，類似于整體糧食產(chǎn)品，基本上可以看作是沒(méi)有替代品的商品（帳篷、房車這些臨時(shí)性使用的商品除外），因此開(kāi)發(fā)商總是傾向于不斷提升價(jià)格水平而不是降價(jià)。這是對(duì)市場(chǎng)總體而言，對(duì)某個(gè)開(kāi)發(fā)商而言，可能存在為快速回籠資金而降價(jià)的問(wèn)題。●房地產(chǎn)總需求的變化趨勢(shì)房地產(chǎn)總需求是不斷擴(kuò)大的，除了人口總量不斷增加外，人均房地產(chǎn)需求量也在不斷提升。房地產(chǎn)需求量不斷上升的基本表現(xiàn)——

▲總?cè)丝谠黾?，人均住宅面積不斷擴(kuò)大，具有不可逆性；▲總?cè)丝谠黾?，人均商業(yè)設(shè)施面積不斷擴(kuò)大，具有不可逆性；▲就業(yè)人口和人均辦公面積不斷擴(kuò)大，具有不可逆性；▲工業(yè)地產(chǎn)通過(guò)市場(chǎng)化方式提供的比例越來(lái)越多；▲可以滿足人們需要的新的房地產(chǎn)形式不斷涌現(xiàn)，例如旅游地產(chǎn)，休閑地產(chǎn)（高爾夫球場(chǎng)）等。這樣，總需求與受到供應(yīng)約束甚至嚴(yán)格管制的總供給相比，就顯得更加主動(dòng)、對(duì)價(jià)格的決定更具引領(lǐng)性。在總需求和總供給共同決定價(jià)格水平的過(guò)程中，需求是主動(dòng)、強(qiáng)勢(shì)、變化快的，供應(yīng)是被動(dòng)、弱勢(shì)、變化慢的。總需求更像一個(gè)大

大人，而總供給則像一個(gè)被大人引領(lǐng)的孩子，不能決定價(jià)格變化的方向，只有跟著總需求變化的趨勢(shì)變動(dòng)，即不斷上升。

●Carey房地產(chǎn)模型檢驗(yàn)

Carey房地產(chǎn)模型指出，房地產(chǎn)價(jià)格取決于投資者數(shù)量，收入水平，供給數(shù)量，金融政策等因素。李宏謹(jǐn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行了檢驗(yàn)，結(jié)論是：

▲房地產(chǎn)價(jià)格與投資者數(shù)量成正向變動(dòng)，與投資者可以獲得的金融資源成正向變動(dòng)，而與房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給數(shù)量成反向變動(dòng)。中國(guó)市場(chǎng)上增加一個(gè)投資者，房地產(chǎn)價(jià)格上升0.15元；增加1億元貸款，上升0.685元；增加1萬(wàn)平米竣工面積，下降0.32元。貸款對(duì)價(jià)格的邊際影響最大。

▲房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給收入彈性小于需求收入彈性，供給

約束大于需求約束。收入彈性是1.55，供給彈性是0.75。供給約束大于需求約束，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加1個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際供給僅增加0.75個(gè)百分點(diǎn)。

▲開(kāi)發(fā)貸款與房地產(chǎn)供給同方向變化，個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求同方向變化。房地產(chǎn)供給貸款彈性系數(shù)為0.95，需求貸款彈性系數(shù)為0.68，說(shuō)明銀行信貸直接決定供需。

▲低利率政策極大刺激供給和需求。房地產(chǎn)需求對(duì)名義利率敏感程度大于對(duì)供給敏感程度，名義利率上升1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)率下降0.97個(gè)百分點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率下降0.64個(gè)百分點(diǎn)。

這只是以1998—2003年31個(gè)省、市、自治區(qū)共6年186個(gè)樣本觀測(cè)值的面板(panel)數(shù)據(jù),作為研究樣本的結(jié)果。隨著房地產(chǎn)理財(cái)收益的下降，數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)生變化。這也說(shuō)明，特殊時(shí)期調(diào)控一下需求，進(jìn)而影響價(jià)格也是必要的。但這不等于贊同采用不當(dāng)?shù)男姓胧！駜r(jià)格粘性

價(jià)格粘性(PriceStickiness)指價(jià)格不能隨著總需求的變動(dòng)而迅速變化。名義價(jià)格粘性指名義價(jià)格不能按照名義需求的變動(dòng)而相應(yīng)地變化。實(shí)際價(jià)格粘性是指各類產(chǎn)品之間的相對(duì)價(jià)格比有粘性。價(jià)格粘性最初主要是用于解釋工資的變化。工資粘性指工資不能迅速調(diào)整。名義工資粘性指名義工資不隨名義總需

求的變動(dòng)而變動(dòng)。實(shí)際工資粘性指各種工資之間的相對(duì)工資比有粘性。

房地產(chǎn)價(jià)格變化表現(xiàn)出明顯的粘性，當(dāng)需求明顯變化時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格并不表現(xiàn)為同等程度的下降，往往下降趨勢(shì)并不明顯，象一滴蜂蜜掛在那里，而不象一滴水可以輕松落地（股票市場(chǎng)價(jià)格下跌具有這樣的特點(diǎn)），又象有個(gè)蜘蛛網(wǎng)托著。這是因?yàn)?，即使出現(xiàn)價(jià)格下跌趨向，供應(yīng)并不能增加多少，需求下降的幅度往往一般也不大——

從供應(yīng)方面看，大部分房子仍然被住著、出租著、辦公或者經(jīng)營(yíng)用著，并不會(huì)大量涌向市場(chǎng)“拋售”；

從需求方面看，住房雖在國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算時(shí)列入私人國(guó)內(nèi)總投資，但同時(shí)表現(xiàn)為生活必需品，需求具有剛性，一般結(jié)婚需要房子，家庭裂變也需要房子。經(jīng)營(yíng)、辦公用房產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)也仍要使用?！窨傮w結(jié)論

▲從理論上來(lái)說(shuō),作為消費(fèi)品,消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求取決于其效用及預(yù)算約束。在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下,房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格等于其生產(chǎn)的邊際成本；作為投資品,根據(jù)資產(chǎn)定價(jià)的基本原理,基準(zhǔn)價(jià)格等于預(yù)期的未來(lái)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)之和。房地產(chǎn)商品同時(shí)具有這兩種屬性,在無(wú)套利條件的市場(chǎng)有效假設(shè)下，這相當(dāng)于一個(gè)跨時(shí)消費(fèi)(投資)問(wèn)題,當(dāng)然,這種分析只是理論上的，同時(shí)出于討論方便的考慮，我們有理由認(rèn)為作為兩種屬性商品的基準(zhǔn)價(jià)格決定是一致的?！?從消費(fèi)品角度來(lái)看,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)并非完全競(jìng)爭(zhēng),作為買方的消費(fèi)者只能成為價(jià)格的接受者,這樣消費(fèi)者的保留價(jià)格必然高于由邊際成本決定的基準(zhǔn)價(jià)格;▲從資本品角度來(lái)看，房地產(chǎn)與股票、古董、字畫等投資產(chǎn)品相比較，市場(chǎng)的信息相對(duì)充分，其未來(lái)收益的更確定、更把握，投資者的保留價(jià)格也更容易偏離基準(zhǔn)價(jià)格.▲綜上所述，從理論上說(shuō)，在正常狀態(tài)下，房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行的基本規(guī)律是呈平緩上行趨勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格下跌只發(fā)生在戰(zhàn)爭(zhēng)、瘟疫、連續(xù)的地震、特殊的政治事件、經(jīng)濟(jì)危機(jī)、嚴(yán)厲而錯(cuò)誤的調(diào)控、稅制調(diào)整等特殊情況下。1.2實(shí)踐證明

▲澳大利亞（1959-2003）▲英國(guó)（1979-2005）●

中國(guó)大陸（1987-2009）●各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展期GDP與房?jī)r(jià)變化國(guó)家人均GDP1000-8000美元經(jīng)歷的年數(shù)及起止年份期間GDP的平均增長(zhǎng)率期間房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率美國(guó)34年（1942-1976年）3.5%4.6%日本13年（1965-1978年）8.1%10.1%新加坡16年（1971-1987年）7.6%11.2%法國(guó)15年（1962-1977年）5.9%11.3%韓國(guó)17年（1977-1994年）9.1%12.3%●

中國(guó)大陸（2007.07-2010.01）●

廣州（2007.08-2010.01）●

深圳（2007.08-2010.01）1.3如何看待歷史上的“房地產(chǎn)泡沫”事件●東南亞、香港的“房地產(chǎn)泡沫”▲發(fā)生范圍泰國(guó)、馬來(lái)西亞、印度尼西亞等東南亞國(guó)家和香港地區(qū)，以泰國(guó)、香港為重；▲泰國(guó)的情況與原因（1）政策推動(dòng)下的初升期：政府把房地產(chǎn)業(yè)作為優(yōu)先發(fā)展領(lǐng)域；強(qiáng)迫商業(yè)銀行支持“低成本住房計(jì)劃”；對(duì)住房按揭給予稅收抵免優(yōu)惠；財(cái)政部控制的政府住房銀行推出超級(jí)儲(chǔ)蓄計(jì)劃，把按揭利率由16.5%降到10.5%，并迫使商業(yè)銀行降低利率加以應(yīng)對(duì)；（2）投機(jī)主導(dǎo)的價(jià)格上升期：1992年，泰國(guó)新政府上臺(tái)以后，推出的系列政策推動(dòng)了土地價(jià)格上漲。同時(shí)，泰國(guó)的證券交易委員會(huì)也對(duì)上市的房地產(chǎn)公司提出了“必須保持充足的土地儲(chǔ)備”要求。大量的開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者都涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，而銀行信貸政策的放任，促成了房地產(chǎn)快速上升。

從1990年1月到1994年4月期間完工的1500個(gè)住宅項(xiàng)目，在總共大約31．9萬(wàn)個(gè)單元的調(diào)查樣本中，有5．4％的住宅尚未出售，35．4％的住宅雖已出售但無(wú)人常住。報(bào)告估計(jì)當(dāng)時(shí)曼谷的空置住宅大約有30萬(wàn)個(gè)，空置率接近14．5％。

（3）下跌的因素出現(xiàn)：兩個(gè)因素的變化最終引發(fā)了價(jià)格下跌：首先是利率的上升，提高了投機(jī)者的資金成本，也加劇了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。其次，外資的撤退也加大了下跌的壓力，而促使外資作出這個(gè)決定的原因還在于泰國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退。泰國(guó)經(jīng)濟(jì)受到重大打擊，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之急劇下滑。房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩的原因：（1）經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)吸引了大量外資流入；（2）過(guò)早地開(kāi)放了資本市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)總量不夠強(qiáng)大，易受投機(jī)資金的攻擊；（3）金融政策和銀行監(jiān)管出了問(wèn)題；（4）人口自由流動(dòng)，沒(méi)有明顯的城市化作為支撐；（5）土地資源局部地區(qū)相對(duì)有限，管理比較混亂，從而使土地成為房地產(chǎn)市場(chǎng)最稀缺最昂貴的商品，以私有制為基礎(chǔ)，土地也難以征用。這些條件在中國(guó)大陸不同時(shí)具備。`▲香港的情況與原因

（1）香港“房地產(chǎn)熱”的形成：起步于20世紀(jì)70年代，當(dāng)時(shí)，李嘉誠(chéng)、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，香港十大房地產(chǎn)公司也先后公開(kāi)上市，來(lái)自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動(dòng)下，香港的房?jī)r(jià)和地價(jià)急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房?jī)r(jià)最高的地區(qū)。1984年—1997年，香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過(guò)20%。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房?jī)r(jià)高達(dá)十幾萬(wàn)港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬(wàn)港元的天價(jià)。香港的房地產(chǎn)投機(jī)迅速盛行起來(lái)，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。上漲原因：一是蕭條后補(bǔ)漲；二是中央政府干預(yù)港英政府賣地；三是投機(jī)資金跟進(jìn)。

就在香港的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰時(shí)，東南亞金融危機(jī)降臨了。1998年—2004年，香港樓價(jià)大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)“太古城”，樓價(jià)就從最高時(shí)的1.3萬(wàn)港元每平方英尺下跌到四五千元。在這場(chǎng)泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元，有十多萬(wàn)人由百萬(wàn)“富翁”一夜之間變成了百萬(wàn)“負(fù)翁”。（2）香港房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌的原因：一是香港回歸前后港人大量移民，紛紛賣房，有賣無(wú)買；二是董建華政府宣布每年建8.5萬(wàn)套低價(jià)房解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，而香港市場(chǎng)常規(guī)每年只能吸收2萬(wàn)套左右，形成超量供應(yīng)；三是東南亞金融危機(jī)的影響；四是香港是個(gè)極端自由的市場(chǎng)，資金進(jìn)出方便，便于投機(jī)性資金進(jìn)入；五是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)狹小，本身容易產(chǎn)生波動(dòng)。

●日本房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩：東京都一地的地價(jià)曾超過(guò)了美國(guó)全國(guó)地價(jià)總和▲房?jī)r(jià)的上漲與下跌

20世紀(jì)80年代后期，為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。1985年9月，美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽訂了“廣場(chǎng)協(xié)議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房?jī)r(jià)的上漲，而此時(shí)城市化進(jìn)程又比較快，1986至1989年，日本房?jī)r(jià)整整漲了兩倍。

受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑，投機(jī)活動(dòng)增加。到1989年，國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。一般工薪階層購(gòu)房吃力，能買得起住宅的只有高收入階層。

1991年后，隨著國(guó)際資本獲利后撤離，由外來(lái)資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)上漲發(fā)生逆轉(zhuǎn)，開(kāi)始暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留壞賬高達(dá)6000億美元。從后果上看，這次房?jī)r(jià)下跌是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的一次。不僅本行業(yè)受到影響，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。但大部分學(xué)者把日本后來(lái)經(jīng)歷的漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退（長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條和低迷）歸咎于房地產(chǎn)泡沫的破滅，并稱是“二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗”，“失去的十年”。其實(shí)隨著日本逐步追上西方科技水平，主要靠自主創(chuàng)新能力后，發(fā)展速度就下降了，如60年代平均年增速是10%，70年代降至5%，80年代進(jìn)一步降至4%。后來(lái)城市化速度的下降、人口的老齡化也加劇了經(jīng)濟(jì)的衰退?！蚍治觯?）金融政策出了問(wèn)題，過(guò)度寬松（2）日元升值帶來(lái)的影響（3）私有制下的土地供應(yīng)：炒賣地皮缺乏監(jiān)管（4）城市化進(jìn)程從1990年開(kāi)始放緩，后來(lái)幾乎停滯（5）人口增長(zhǎng)率下降，老齡化加快（6）膨脹的自大認(rèn)識(shí)：日本經(jīng)濟(jì)第一

以上條件在中國(guó)大陸不同時(shí)具備●佛羅里達(dá)的瘋狂：7.5萬(wàn)人口的城市，2000多家地產(chǎn)公司，2.5萬(wàn)名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人▲泡沫的形成與破滅佛羅里達(dá)州位于美國(guó)東南端，地理位置優(yōu)越，冬季氣候溫暖而濕潤(rùn)。一戰(zhàn)后，這里迅速成為冬日度假勝地。由于佛羅里達(dá)的地價(jià)一直遠(yuǎn)低于美國(guó)其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國(guó)人來(lái)到這里，迫不及待地購(gòu)買房地產(chǎn)。隨著需求的增加，佛羅里達(dá)的土地價(jià)格開(kāi)始逐漸升值。尤其在1923—1926年間，佛羅里達(dá)的地價(jià)出現(xiàn)了驚人的升幅。例

如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬(wàn)美元，1924年達(dá)150萬(wàn)美元，1925年則高達(dá)400萬(wàn)美元。一股炒賣房地產(chǎn)的狂潮越來(lái)越?jīng)坝颗炫取?jù)統(tǒng)計(jì)，到1925年，邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司，當(dāng)時(shí)該市僅有7.5萬(wàn)人口，其中竟有2.5萬(wàn)名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，平均每三位居民就有一位專做地產(chǎn)買賣。當(dāng)時(shí)，地價(jià)每上升10%，炒家的利潤(rùn)幾乎就會(huì)翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！在這種狂潮的催動(dòng)下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。然而好景不長(zhǎng)，到1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺、或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。

▲原因分析全國(guó)性資金涌入，逐利意識(shí)瘋狂，沒(méi)有真實(shí)需求做支撐。1.4究竟該如何判斷市場(chǎng)上有無(wú)“泡沫”？●認(rèn)為中國(guó)存在房地產(chǎn)“泡沫”一方的普遍的依據(jù)（1）中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)以遠(yuǎn)超過(guò)10%的高發(fā)展速度持續(xù)增長(zhǎng)5年后，按照其固有周期必然調(diào)整，但未調(diào)整（由于其它因素影響這個(gè)上升階段延長(zhǎng)了，房地產(chǎn)周期的特殊性——指數(shù)波動(dòng)，非價(jià)格波動(dòng)）；（2）房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比超出可接受范圍。房?jī)r(jià)收入比的合理水平是3～6∶1，但各地遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字；（3）把住宅作為投資品。保守估計(jì)已有20%以上的購(gòu)房者是出于投資或者投機(jī)目的。

（4）租金售價(jià)比超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)（房屋每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值，國(guó)際成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家1：200）；（5）房地產(chǎn)貸款超常增長(zhǎng)。

（6）空置率很高。（7）炒賣地皮現(xiàn)象明顯。注：以上判斷依據(jù)基本都不科學(xué)●最科學(xué)、最簡(jiǎn)單的判斷方式

理財(cái)投資中用于出租的房屋不多，準(zhǔn)備短期炒賣的比重過(guò)大，就是有泡沫了。3房地產(chǎn)投資與股票投資的回報(bào)比較：誰(shuí)是贏家？▲房地產(chǎn)投資回報(bào)問(wèn)題

★公式：房地產(chǎn)投資回報(bào)率＝[投資升值率＋租金凈收益率－投資的機(jī)會(huì)成本（利率）－使用費(fèi)率]*（1/貸款比率）。注：折舊率實(shí)際已經(jīng)在升值率評(píng)估中扣除；使用費(fèi)主要指物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)等。

★舉例：某市房地產(chǎn)投資回報(bào)率＝[投資升值率20％＋租金凈收益率5％－投資的機(jī)會(huì)成本（利率7％）－使用費(fèi)率1%]]*（1/貸款比率0.3）=57%?！康禺a(chǎn)投資與股票投資的比較★房市與股市的價(jià)格變化曲線不一樣；某股票市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)變化

★當(dāng)前，從回報(bào)看，一個(gè)關(guān)注短期，一個(gè)關(guān)注長(zhǎng)期；★風(fēng)險(xiǎn)控制難度不一樣，房市安全性高，流動(dòng)性差，股市相反；★進(jìn)入門檻不一樣；★買房子可以以小博大，股市還不可以；★有房子在手中，意味著財(cái)富增加，有股票在手中，永遠(yuǎn)不要說(shuō)你很有錢，因?yàn)楣善眲?dòng)蕩隨時(shí)可以將你的財(cái)富蒸發(fā)掉?！锓渴羞m合投資，股市適合投機(jī)。對(duì)中國(guó)目前來(lái)說(shuō)，房市里全是贏家，股市里很少有贏家?！镞@次股市一定會(huì)塌下來(lái)，將很多財(cái)富蒸發(fā)掉。

附：北京天則經(jīng)濟(jì)研究所段紹譯調(diào)查——

全國(guó)（湖南、湖北、北京、廣東、云南、四川、河北、廣西、上海、浙江、江蘇、山東）12個(gè)省市的200位有10年以上炒股經(jīng)歷的股民，其投資回報(bào)結(jié)果如下：

1、這200個(gè)股民在2004年股指最低點(diǎn)的時(shí)候，沒(méi)有一個(gè)人賺了錢；

2、截止2007年6月25日15：00時(shí)，還有31%的人凈虧損，61%的人10年平均贏利率為0%-6%（不含6%），只有8%的人年平均回報(bào)率在6%以上，這16個(gè)年平均回報(bào)率在6%以上的人的平均回報(bào)率為10.1%。但即使是年平均回報(bào)率在6%以上的人，他們?cè)谟?jì)算年平均回報(bào)率的時(shí)候完全沒(méi)有計(jì)算自己10年來(lái)的工資及投入資金的利息。

這一調(diào)查結(jié)果任何人可以隨機(jī)再找200個(gè)有10年以上炒股經(jīng)歷的股民驗(yàn)證。4較高的房?jī)r(jià)：中國(guó)的特色4.1七大國(guó)情背景●人多地少●人口繼續(xù)增長(zhǎng)●城市化進(jìn)程加劇●經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)●城鄉(xiāng)收入差異嚴(yán)重●家庭規(guī)模小型化

●生活方式的變化供給需求決定了長(zhǎng)期的明顯的求大于供局面4.2三大制度背景●住房制度改革●金融制度改革（金融深化）●社會(huì)福利制度現(xiàn)狀

福利分房徹底中止后，壓抑了十幾年、幾十年的需求疊合在一起迸發(fā)出來(lái)按揭貸款出現(xiàn)，銀行幫助支付七、八成甚至全部款項(xiàng)一步到位買大房城鄉(xiāng)福利安排存在巨大差別，隨著城鄉(xiāng)流動(dòng)控制的放松，引起農(nóng)民向城市大量流動(dòng)

從時(shí)間上將原本分布在幾十年的需求擠壓到當(dāng)前較短的時(shí)間實(shí)現(xiàn)，近幾年是典型的“噴發(fā)期”

從空間角度將分布在整個(gè)城鄉(xiāng)社會(huì)的住房需求吸附到城鎮(zhèn)中實(shí)現(xiàn)4.3三大意識(shí)背景●城鄉(xiāng)階層意識(shí)●群居意識(shí)●負(fù)債消費(fèi)意識(shí)

城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、政治差別的存在使農(nóng)民盼望著“跳龍門”，進(jìn)入城市生活、工作

中華民族群居意識(shí)很強(qiáng)，喜歡城市的熱鬧，導(dǎo)致人口不斷向城市集中隨著對(duì)外開(kāi)放的推進(jìn)，觀念逐漸變化,貸款消費(fèi)成為時(shí)髦,眾多“百萬(wàn)負(fù)翁”出現(xiàn)它們對(duì)住房需求的擴(kuò)大和房?jī)r(jià)的上升也具有重要影響

4.4結(jié)論

綜上所述，在正常的市場(chǎng)狀態(tài)下，也就是說(shuō)如果政府不進(jìn)行嚴(yán)格的干預(yù)，至少今后20年內(nèi)中國(guó)的住房總需求是明顯大于總供給的。這種市場(chǎng)背景的出現(xiàn)源于“六大國(guó)情背景、三大制度背景和三大意識(shí)背景”的共同作用，這些因素基本上都是可以看作是中國(guó)特色的東西，這是很難改變的，是調(diào)控也難徹底“消滅”的。所以，西方立竿見(jiàn)影的調(diào)控措施在中國(guó)、在今天，其效力會(huì)大打折扣，要調(diào)控房?jī)r(jià)還得有一些獨(dú)到的手段和措施。

5“七最”——北京市場(chǎng)的特殊消費(fèi)力量

北京真實(shí)、巨大的需求導(dǎo)致了較高的房?jī)r(jià)水平。除導(dǎo)致中國(guó)較高房?jī)r(jià)水平的國(guó)情因素外，還有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量：

●北京擁有全國(guó)最大的以公務(wù)員為主體的官員階層。

●北京擁有規(guī)模龐大的國(guó)內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)。

●北京擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)。

●北京擁有全國(guó)規(guī)模最大、平均層次最高的白領(lǐng)階層。

●北京擁有全國(guó)規(guī)模最大、平均層次最高的科教隊(duì)伍。

●北京擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。

●北京擁有最多的進(jìn)京退休人員（地方中高層人士和在京子女優(yōu)秀者）。

對(duì)北京房?jī)r(jià)較高的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋

從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)講，高房?jī)r(jià)是獲得在首都、在國(guó)際化大都市居住好處時(shí)不得不支付的成本，是進(jìn)入國(guó)際化大都市的經(jīng)濟(jì)門檻。6工業(yè)地產(chǎn)投資：只賺不賠的新買賣6.1工業(yè)地產(chǎn)的含義指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。

6.2工業(yè)地產(chǎn)的崛起工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)配資源的時(shí)代,以政策為主導(dǎo)的調(diào)配方式淡出歷史舞臺(tái)

6.3調(diào)控將大大提升工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值

6.4工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

6.5工業(yè)地產(chǎn)的前景

6.6小企業(yè)如何分享工業(yè)地產(chǎn)的增值空間

商業(yè)用地

不同城市不同類型預(yù)計(jì)初始收益率比較

類型城市頂級(jí)寫字樓豪華住宅零售商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)物業(yè)上海6.0-8.0%7.0-8.0%7.0-8.0%8.0-9.0%北京7.0-8.0%4.0-6.0%8.0-10.0%9.5-11.0%香港4.7%3.0%4.3%6.7%日本2.8-3.3%5.0-5.8%2.8-3.3%4.8-5.3%新加坡5.6%2.6%5.9%4.8%資料來(lái)源：德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所《中國(guó)房地產(chǎn)投資手冊(cè)》（2009-04-07）

●搭乘到最后一批協(xié)議用地的‘末班車’

●選好區(qū)域，研究模式

A.直接建工業(yè)項(xiàng)目，適時(shí)出售股權(quán)，回避增值稅；

B.雙方合作，適時(shí)撤出（按照即時(shí)土地價(jià)格）；

C.持續(xù)經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取經(jīng)營(yíng)收益、土地增值、上市三重機(jī)會(huì)。

D.投資有科技含量的工業(yè)項(xiàng)目，爭(zhēng)取上市，再裝入地產(chǎn)部分，或地產(chǎn)公司通過(guò)自己的工業(yè)上市項(xiàng)目借殼上市，獲得幾十倍增值收入。

6.7不要瞧不起工業(yè)有些項(xiàng)目回報(bào)很好；經(jīng)營(yíng)規(guī)范；低價(jià)買入持續(xù)持有最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（白金資產(chǎn)）；具有世界性成長(zhǎng)空間（500強(qiáng)里基本無(wú)地產(chǎn)企業(yè)，麥當(dāng)勞的啟示）

6.8關(guān)注四個(gè)增長(zhǎng)區(qū)大連長(zhǎng)興島、天津?yàn)I海新區(qū)、曹妃甸、北部灣未來(lái)四個(gè)特別經(jīng)濟(jì)區(qū)域的比較（分值高為好，低為差）注：1，區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)綜合考察所在省份GDP總量、人均GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模、技術(shù)水平等情況；2，對(duì)外開(kāi)放程度綜合考察所在省份對(duì)外開(kāi)放的歷史、外資企業(yè)擁有量與影響力、涉外政策、外資企業(yè)國(guó)別、外資企業(yè)類別、進(jìn)出口狀況、政府官員外事素質(zhì)與涉外經(jīng)濟(jì)管理水平、常住外籍人口等情況；3，智力支撐綜合考察所在省份高校數(shù)量、高校影響力、工科與財(cái)經(jīng)學(xué)科畢業(yè)生及影響力、居民學(xué)歷狀況、研究院所與人數(shù)、企業(yè)研發(fā)能力、發(fā)明與專利持有量等情況；4，合作對(duì)象考察重點(diǎn)合作國(guó)家（地區(qū)）、國(guó)內(nèi)意向合作對(duì)象及其投資能力、國(guó)內(nèi)外合作發(fā)展?jié)摿Φ龋?，交通運(yùn)輸綜合考察所在省份及該區(qū)域海陸空運(yùn)輸狀況和發(fā)展規(guī)劃。

考察點(diǎn)區(qū)域區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對(duì)外開(kāi)放程度智力支撐合作對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施交通運(yùn)輸勞動(dòng)力素質(zhì)綜合推薦程度天津?yàn)I海新區(qū)43445544北部灣22122322曹妃甸21222432長(zhǎng)興島555545557房地產(chǎn)投資（理財(cái)）“兵法”7.1準(zhǔn)確把握形勢(shì)、政策與規(guī)劃●準(zhǔn)確把握國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)特別是宏觀調(diào)控政策動(dòng)向▲經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略（五年計(jì)劃、十年規(guī)劃）、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略▲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度▲對(duì)外開(kāi)放形勢(shì)及趨勢(shì)▲產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)狀況▲社會(huì)保障特別是住房保障政策與狀況▲財(cái)政政策▲貨幣政策▲土地政策●準(zhǔn)確把握區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)特別是區(qū)域房市差別▲區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異及潛力▲區(qū)域人口規(guī)模與增長(zhǎng)趨勢(shì)▲區(qū)域自然環(huán)境▲區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣▲區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況▲區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格差異●熟悉房地產(chǎn)政策與規(guī)定▲房屋買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、贈(zèng)與、繼承規(guī)定▲住房制度改革規(guī)定▲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理▲住房公積金管理▲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理▲房地產(chǎn)稅收管理▲房屋拆遷的安置和補(bǔ)充●熟悉現(xiàn)行城市規(guī)劃，了解未來(lái)調(diào)整動(dòng)向▲城市規(guī)劃的含義及對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)理財(cái)?shù)挠绊憽鞘型恋胤诸愔?/p>

★居住用地（R）一、二、三、四類居住用地

★公共設(shè)施用地（C）行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地、文化娛樂(lè)用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地、文物古跡用地、其他公共設(shè)施用地

★工業(yè)用地（M）一、二、三類用地

★倉(cāng)儲(chǔ)用地（W）普通倉(cāng)庫(kù)用地、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)用地、堆場(chǎng)用地▲城市土地分類之二

★對(duì)外交通用地（T）鐵路用地、公路用地、管道運(yùn)輸用地、港口用地、機(jī)場(chǎng)用地

★道路廣場(chǎng)用地（S）★市政公用設(shè)施用地（U）★綠地（G）公共綠地（公園、街頭綠地）、生產(chǎn)防護(hù)綠地

★特殊用地（D）★水域和其他用地（E）▲城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建思路7.2房地產(chǎn)買賣原則與技巧●購(gòu)房▲成本原則下的購(gòu)房思路與技巧

★新建商品房：區(qū)域與區(qū)位選擇★二手房的投資決策至少省裝修費(fèi)3～5萬(wàn)

★關(guān)注尾房

65～95折

★關(guān)注抵債房

85～95折

★爭(zhēng)取經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買機(jī)會(huì)▲環(huán)境原則下的購(gòu)房思路與技巧之一★人文環(huán)境

■主要居住群體的類別、層次：優(yōu)：大學(xué)教師（95％）；外國(guó)人（91％）；中高級(jí)機(jī)關(guān)工作人員（89％）；高級(jí)白領(lǐng)（79％）；軍人（75％）

差：公檢法人員（36％）；私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶（34％）；藍(lán)領(lǐng)階層（32％）；回遷戶（7％）；外來(lái)流動(dòng)人口（2％）

■距離重要教育、文化、文藝機(jī)構(gòu)的距離：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)圖書館、文化廣場(chǎng)、電影院等電影制片廠、電視臺(tái)、歌舞團(tuán)等▲環(huán)境原則下的購(gòu)房思路與技巧之二

★自然環(huán)境★服務(wù)環(huán)境★商業(yè)環(huán)境★城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況★社會(huì)治安

購(gòu)房者關(guān)注社會(huì)治安三大因素：■歷史犯罪率與違反治安事件發(fā)生率（100％）■距離派出所遠(yuǎn)近及派出所勤政狀況（94％）■鄰里關(guān)系與社區(qū)凝聚力（61％）

▲經(jīng)營(yíng)原則下的購(gòu)房思路與技巧★充分考慮環(huán)境因素★人流旺★存在特殊機(jī)會(huì)

■國(guó)家規(guī)劃調(diào)整■拆遷■城市升級(jí)或縣鎮(zhèn)并入城市■國(guó)家給予特殊政策★可服務(wù)于特殊人群

“考研族”、“進(jìn)修族”、“三陪”人員、文化藝術(shù)界的“漂一族”、“公關(guān)族”（辦事處、代理人員）。

▲購(gòu)房的相關(guān)事項(xiàng)之一★關(guān)注衛(wèi)星城的房產(chǎn)

★關(guān)注配套狀況，做到既經(jīng)濟(jì)又適用

★關(guān)注環(huán)保，確保健康

★選擇住宅還是商鋪

★戶主的選擇與遺產(chǎn)稅問(wèn)題

★是否辦理房產(chǎn)證問(wèn)題

★商品房土地使用年限對(duì)房?jī)r(jià)的影響

★公有制單位職工首次購(gòu)買住房的免征契稅問(wèn)題

★房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)公共維修基金的處理問(wèn)題（公共維修基金應(yīng)隨房屋轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓）▲購(gòu)房的相關(guān)事項(xiàng)之二：購(gòu)房前應(yīng)查閱房地產(chǎn)登記資料

★房地產(chǎn)坐落位置；

★房地產(chǎn)權(quán)利人的名稱；★土地使用權(quán)獲得方式及使用年限、面積；★土地的規(guī)劃性質(zhì)；★房屋竣工日期；★抵押、設(shè)典等其他權(quán)利情況；★抵押、設(shè)典等其他權(quán)利情況；★司法限制狀況?！袷鄯俊耆?jīng)營(yíng)原則下的售房思路與技巧：該出手時(shí)才出手

★城市規(guī)劃發(fā)生調(diào)整或?qū)⒁{(diào)整★無(wú)上漲空間★經(jīng)濟(jì)衰退★人口外流★小區(qū)建設(shè)過(guò)時(shí)、落后，人口老化★連續(xù)上漲后出現(xiàn)或?qū)⒊霈F(xiàn)停滯，需要換手★特殊事件影響▲家庭經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生需要

★移民與留學(xué)★家庭搬遷★升學(xué)★生病★結(jié)婚★分家與析產(chǎn)★其它7.3房地產(chǎn)租賃原則與策略●高價(jià)原則下的出租策略▲出租房產(chǎn)類別的投資次序

★商住兩用房產(chǎn)（351天/年）★商用（辦公用）房產(chǎn)（332天/年）★倉(cāng)儲(chǔ)類房產(chǎn)（330天/年）★住宅（318天/年）▲出租房產(chǎn)區(qū)位的投資次序之一

★商住兩用房產(chǎn)的區(qū)位投資次序排在前面的為二、三類商業(yè)區(qū)，一、四類較差（國(guó)家無(wú)明確劃分）?！锷逃梅慨a(chǎn)的區(qū)位投資次序與商業(yè)區(qū)的類別正相關(guān)。★倉(cāng)儲(chǔ)類房產(chǎn)的區(qū)位投資次序

1.大型批發(fā)市場(chǎng)附近；2.邊境口岸附近；3.火車站、輪船碼頭附近；4.長(zhǎng)途客運(yùn)站附近；5.高速公路進(jìn)出口附近；6.機(jī)場(chǎng)附近。

★住宅的區(qū)位投資次序與住宅區(qū)的類別（一、二、三、四）正相關(guān)。

▲承租客戶選擇次序

★商住兩用和商用房產(chǎn)的承租客戶選擇次序

1．國(guó)際性組織、歐美外事機(jī)構(gòu)；

2．歐