2011年房價調(diào)控政策回顧

2011年房價調(diào)控政策回顧

2011年，房地產(chǎn)市場變化，山雨如此。盡管如此,調(diào)控始終沒有放松,且有愈演愈烈之勢。雖然樓市風云變幻,但是樓市參與者們總能面對多變的環(huán)境,以不變應萬變。為了搶占市場、贏得先機,爭取最后的勝利,政府、開發(fā)商、銀行、購房者可謂是八仙過海各顯神通,將樓市江湖演變成兵家“機關(guān)算盡”的戰(zhàn)場。各大門派各出奇招,恨不能穿越到武俠小說里,去尋找《武穆遺書》,將兵法活學活用,以便在樓市中運籌帷幄。第一部分：連續(xù)周期計算201“嚴格”限定了房地產(chǎn)市場,“熱”改革未及時[引申)本為元雜劇名。后用以指一個接一個相互關(guān)聯(lián)的計策。[故事]2011地產(chǎn)調(diào)控政策一環(huán)扣一環(huán)古人言:“大凡用計者,非一計之可孤行,必有數(shù)計以襄(輔助)之也……故善用兵者,行計務實施。運巧必防損,立謀慮中變?！币馑颊f明,用計重在效果,一計不成,又出多計,面對不斷變化的情況,計策也要相應變化才會使對方防不勝防,此連環(huán)之計也。4萬億救市政策的特大利好讓2009年房價重踏“高速列車”,也引得未購房者怨聲四起。2010年的“4.17”和“9.28”新政,正是在此背景下倉促出臺,但效果卻十分有限。2011年初,國務院辦公廳旨在加大限購范圍和力度的“國八條”問世,終于在實質(zhì)上給了火熱樓市重重一擊。緊接著,國土部也配合公開表示將加大住宅用地供應,并綜合考慮各種因素以控制地價。然后這一系列的政策仍舊沒有對處于“高燒”階段的房價產(chǎn)生明顯的降溫作用。5月1日《商品房銷售明碼標價規(guī)定》止式執(zhí)行,各地房企實行商品房銷售一房一價的規(guī)定,商品房銷售明碼標價后,可自行降價,但漲價必須重新申報。這是繼限購、限貸等調(diào)控措施后,政府再次祭出殺手锏——利用預售許可證審批“卡住”開發(fā)商漲價的源頭。但是,“高昂著頭”的房價并未因此就俯首帖耳。7月12日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關(guān)政策,房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”。雖然此時的限購令并未立刻在二三線城市全面鋪開,但是該消息卻讓全國迅速為之沸騰。接下來,許多城市樓盤成交量急劇萎縮,打折促銷的聲音逐漸增多,但房價依然未能突破下降防線。一招未成,新招再出。開發(fā)商遭遇資金鏈壓力后,購房者購房壓力也持續(xù)加大。10月,繼二套房貸在1.1倍基準利率基礎(chǔ)上繼續(xù)上浮之后,京滬深穗四大一線城市首套房貸也步入利率上浮的時代。堵城門不如堵水口,堵住了購房者的“口”,成交量上不去,房價自然要松動。當調(diào)控效果初現(xiàn)時,曾有人預測調(diào)控目標已經(jīng)實現(xiàn),政策即將出現(xiàn)松動,但是猜測很快被擊破。11月6日,國務院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡表示,中國下調(diào)房價是國家堅定的政策,調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受,也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。這是政府第一次正面提出下調(diào)房價,也讓眾多開發(fā)商徹底放棄了“抵抗”,降價潮由北上廣深四個城市登陸,并在全國范圍內(nèi)迅速蔓延?；仡櫳鲜鰵v程,一切跡象均清晰地表明,調(diào)控政策就是要將房價調(diào)整進行到底。只要房價不回歸理性,調(diào)控政策連環(huán)計就不斷上演。第二部分：培訓保障房監(jiān)管難[引申]取此計可勝強敵。[故事]金融政策全面收緊切斷開發(fā)商后路2011年10月13日,中國人民銀行對外發(fā)布了《外商直接投資人民幣結(jié)算業(yè)務管理辦法》。其中第九條中指出,境外投資者在辦理境外人民幣投資資金匯入業(yè)務時,應當向銀行提交國家有關(guān)部門的批準或備案文件等有關(guān)材料。這標志著,央行正式收緊境外資本進入國內(nèi)樓市的渠道。而對于那些寄希望于通過外資融資維系企業(yè)運行的開發(fā)商而言,無異于晴天霹靂。其實,在此之前,國內(nèi)的貨幣政策早已全線收緊。央行年內(nèi)六次上調(diào)存款準備金率,執(zhí)行銀根縮緊的貨幣政策,使商業(yè)銀行因流動性受限而被迫收緊房貸信貸額度;就在房地產(chǎn)企業(yè)大面積轉(zhuǎn)向信托融資以緩解資金鏈危機之際,監(jiān)管層又在10月初對國內(nèi)各大信托公司進行了窗口指導,“電話叫停”房地產(chǎn)信托。無論是外資的熱錢,還是民間借貸資金紛紛撤離和抽逃樓市,都對中國樓市形成了“釜底抽薪”之勢,徹底瓦解了開發(fā)商死扛的精神支柱。調(diào)控政策與金融手段前后夾擊、圍追堵截,逼迫開發(fā)商從自身尋找突破口,降價也成為此背景下“維系生計”的唯一出路?！皽喫~”,中國古代兵法三十六計之一,想不到這個古老的兵法卻在近年來被一些購房者演繹到極致,問題的高發(fā)區(qū)當屬時下最為熱點的“保障房”。在一個把房地產(chǎn)作為投資熱區(qū)的市場上,如果能擁有一套保障性住房,就意味著可以以很小的投資,獲得高額回報,至于其中的差價當然是由國家和其他納稅人予以負擔。在可觀的利益誘惑面前,我們可以想見,若不是強有力的制度保證,任何道德約束都將無法逾越人心的貪婪。雖然道理顯而易見,但相關(guān)制度的完善卻一直不盡如人意,對保障房分配的監(jiān)管也相對滯后,“渾水摸魚”的事情頻發(fā),輿論有關(guān)“保障房到底保障了誰”的質(zhì)疑不斷出現(xiàn)。今年上半年,深圳市住房和建設(shè)局公布了深圳市第二次保障性住房終審公示二榜名單,并對保障房虛假信息申報者下發(fā)了第三批290份《行政處罰預告知書》。與前兩次共查處45名涉嫌申報虛假信息騙購者相比,本次查處行動不僅人數(shù)大幅上漲,而且再次出現(xiàn)了身家百萬仍涉嫌造假騙購保障房的“富豪”。其實,深圳不過是冰山一角,包括北京、武漢、鄭州、杭州等保障房監(jiān)管制度相對嚴格的城市,也不斷被網(wǎng)帖曝光當?shù)乇Ｕ戏勘弧案晃獭钡热巳候_購。發(fā)生在河南鄭州市經(jīng)濟適用房小區(qū)萬龍花園的“開寶馬車住保障房”事件,令人膛目結(jié)舌。在此之后,河南省政府糾風辦針對這一事件進行了核查,揪出了不少“哭窮”的有錢人。還有,被媒體曝光的北京幾個新交付使用的保障性住房小區(qū)中僅保利嘉園3號院、住欣家園、大方房三個小區(qū),就發(fā)現(xiàn)了馬自達跑車、奔馳、寶馬等多輛豪車。眾所周知,申請保障性住房的第一道門檻就是戶籍,比如北京保障房的分配只限于有北京市戶籍的居民,但真的北京市民,又有多少是沒有房子的?應該說,真正需要住房保障的是大量低收入的北漂和外來務工人員,但即便他們?yōu)檫@個城市的建設(shè)做出了巨大的貢獻,為北京市政府繳納了大量的稅款,卻還是被戶籍擋在了“保障”之外。針對這一制度,著名經(jīng)濟學家茅于軾曾對此進行過抨擊。“保障房的對象是有城市戶口的人,這個大方向本身就是錯的?！钡谒牟糠郑郝曇粝驏|打西限宣、溢價,讓改換了城市[注釋]此計喻“敵志亂萃”而造成了錯失叢雜、危機四伏的處境,我則要抓住敵人這不能自控的混亂之勢,機動靈活地運用時東時西,似打似離,不攻而示它以攻,欲攻而又示之以不攻等戰(zhàn)術(shù),進一步造成敵人的錯覺,出其不意地一舉奪勝。[故事]廊坊不搞限購限價而“限宣”有“聲東擊西”之嫌聲東擊西是一種戰(zhàn)略欺騙,它的要旨是制造假象,迷惑對手,以達到出其不意實現(xiàn)自己的真實意圖之效,因而屢屢為古今中外的一些軍事家、戰(zhàn)略家所使用。在樓市調(diào)控步入關(guān)鍵時期后,開發(fā)商和政府之間的博弈也日漸頻繁。對于地方政府而言,左右為難就成為描述其境地的最佳形容:一方面要應對來自中央的調(diào)控效果壓力,一方面又要考慮地方經(jīng)濟的增長以及開發(fā)企業(yè)的處境和承受極限。如何處理兩者之間的關(guān)系,地方政府的智慧著實讓人驚嘆。日前,“廊坊不讓宣傳賣房了?!”的微博在網(wǎng)上引起了軒然大波,在風傳二、三線城市購房調(diào)控大背景下,這樣的消息無疑像是給敏感的樓市引爆了一個新的導火索。截止到記者發(fā)稿時至,廊坊市政府的相關(guān)人員仍沒有就此給出確切答復。這就讓人不得不懷疑,正所謂“無風不起浪”,廊坊叫停樓盤廣告宣傳,雖然只是傳聞,但是根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的猜測則是地方政府為了逃避限購而意欲采取的新措施。目的是為了混淆視聽,故意虛張聲勢,借限宣吸引人們特別是政策制定者的關(guān)注,表現(xiàn)出地方政府對于調(diào)控堅定的態(tài)度,從而轉(zhuǎn)移關(guān)注點,將廊坊摘離出限購的執(zhí)行范圍。除了廊坊,近日最受關(guān)注的當屬中山市正在執(zhí)行的51天限價令。11月10日,廣東省中山市發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)定我市新建商品住房價格的意見》?！耙庖姟币?guī)定,凡單套商品房售價超過5800元/平方米的暫緩登記備案;單套商品住房合同售價超過5800元/平方米,未登記備案的,暫緩辦理登記備案手續(xù)。該“限價令”從頒布之日起,到12月31日結(jié)束,僅51天時間。短短51天的時間,能對房價產(chǎn)生什么的影響,不說大家也明白。但為何還要執(zhí)行?目的只有一個——完成調(diào)控目標?？傊?無論是限宣還是限價,不過是一種手段而已,其目的就是為了讓房價暫時性低頭,更重要的是讓相關(guān)監(jiān)管部門對于地方政府堅決推進宏觀調(diào)控的態(tài)度明確化。應該說在采用“聲東擊西”之計的同時,這一策略還兼顧了“欲擒故縱”之計?！巴盗簱Q柱”指用偷換的辦法,暗中改換事物的本質(zhì)和內(nèi)容,以達蒙混欺騙的目的。“偷天換日”、“偷龍換鳳”、“調(diào)包計”,都是同樣的意思。前不久,有群眾舉報,河北省承德市興隆縣在陡子峪鄉(xiāng)以新民居建設(shè)為幌子,擬征收該鄉(xiāng)7個村農(nóng)民的土地、山林,興建“興隆縣將軍國際健康城”,大搞旅游綜合體建設(shè),并欲將農(nóng)民從原來居住地遷到建于河槽中的“新民居”,嚴重侵害了當?shù)剞r(nóng)民利益。無獨有偶,一個占地600多畝的高爾夫球場在沒有審批手續(xù)的情況下堂而皇之地出現(xiàn)在廣東惠州市惠陽區(qū)正在規(guī)劃建設(shè)的“產(chǎn)業(yè)園”內(nèi)。不僅如此,在這一地塊的規(guī)劃中,開發(fā)企業(yè)還計劃建設(shè)大量的配套獨棟別墅。對于外界的職責,惠陽區(qū)的相關(guān)領(lǐng)導回應稱:“沒洞就不算高爾夫球場。”聽到這種貌似笑話、實為借口的辯解之詞,看到這種與掩耳盜鈴無本質(zhì)差異的暖昧態(tài)度,令人不禁啞然失笑。不過笑過之后,隨之明白了以下兩個“事實”的出現(xiàn)原因:一是興建高爾夫球場雖然被明令禁止,但卻可以脫胎產(chǎn)業(yè)園之名繼續(xù)出現(xiàn);二是開發(fā)商大面積非法私自“征地”的行為從來沒有受到制止和處罰。以上兩個案例不得不讓我們?yōu)橹@嘆,借惠民口號行其它之實,究竟是誰在偷梁換柱,欺上瞞下?為何這種事屢屢發(fā)生?答案,你懂得。第6條：沒有限購必然會降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的采購價格[注釋]用大大小小的假相去掩護真相。[故事]限購松綁實為“無中生有”4月20日,?？谑惺虚L“充分利用國務院給予海南的優(yōu)惠政策,按照限價不限購的原則,積極出臺相關(guān)實施細則”的一段講話被解讀為海口或?qū)⑼Ｖ箞?zhí)行樓市限購政策。5月底,大連市傳出消息,自6月1日起在高新園區(qū)及城四區(qū)內(nèi)購買住房,開具《購房資格證明》時不再需要攜帶戶口本與結(jié)婚證,認定房屋套數(shù)只查詢個人購房記錄。此舉被認為是大連市政府欲解除限購政策,雖然很快被官方否認,但地方政府希望盡快停止限購的態(tài)度卻日漸清晰。6月7日,武漢市委書記阮成發(fā)在全市領(lǐng)導干部大會上講話稱,為吸引、留住更多人才和助推武漢發(fā)展,武漢將進一步出臺政策優(yōu)化引才環(huán)境,其中包括高端人才買房“不限購”。6月17日,北京某高端項目入市再遭猜測。因為自限購政策實施以來,北京一直以推遲發(fā)放預售證的方式限制單價超過3.5萬/平米的高端項目入市,以避免拉高樓市成交均價。由此,該樓盤入市被視為北京欲放松對高端項目限制的一個征兆。據(jù)多家媒體報道,目前北京正在研究調(diào)整限購政策,并有望在今年年底前放松對高端項目的限購,當然,這一說法目前尚未獲得官方證實。房地產(chǎn)調(diào)控進入一個觀察期,針對政策是否該持續(xù)的聲音若隱若現(xiàn),有關(guān)樓市調(diào)控下半年可能放松的消息也是此起彼伏。俗話說“山雨欲來風滿樓”,無論上述事例是地方政府還是開發(fā)商的行為,其最終的效果都是制造出各種各樣的言論和隱喻的觀點——限購要取消了。不過,就目前的形勢而言,這些想法只是一廂情愿、空穴來風,而溫家寶總理在俄羅斯“調(diào)控不放松,力促房價下調(diào)”的講話更是擊碎了限購要放松的夢想。而一些開發(fā)企業(yè)和項目,希望借此而推進樓盤銷售的計劃也被無情摧毀了。眾所周知,這年頭,能擁有一套房子是多么不容易,特別是現(xiàn)在的年輕人在大城市能擁有一套房子更是難上加難。即便是拼上了全家人的老本買下一套房子,這些年輕人也不過是走上了給銀行打工的房奴之路。曾經(jīng)有人這樣描述過自己“水深火熱”的生活:每天早上起床就想著今天欠銀行100塊錢,于是,不敢娛樂、不敢旅游、不敢失業(yè),甚至不敢生病。今日如此,日日如此。原本一套房子就足讓人熬白了頭發(fā),但如果再加上新婚姻法的相關(guān)規(guī)定,那無疑是連青春都毀了。過去夫妻雙方在房產(chǎn)證上“加名字”是很容易的,不論房子是婚前購買,還是婚后添置,都不需要繳稅。如果房子的貸款已經(jīng)還清,只要帶上結(jié)婚證、房產(chǎn)證,并簽署一份協(xié)議,交登記費、工本費、配圖證總共110元,就可以辦理手續(xù)了。但新婚姻法的出臺,卻讓一些地方職能部門多了一條加稅的途徑——婚前房屋產(chǎn)權(quán)加名稅,率先執(zhí)行這一政策的南京市也因此成為眾多媒體關(guān)注的焦點。對于婚前房屋產(chǎn)權(quán)證加名將征收契稅的消息曾得到過南京市地稅部門的證實,而且已經(jīng)通知了房產(chǎn)契稅征繳部門對于婚前房屋產(chǎn)權(quán)證加名行為征收契稅。具體繳納辦法按照房屋所有權(quán)添加人的實際占有比例,折合成合理市場價,按照贈予類別征收3%的契稅。而婚后共同房產(chǎn)增名目前暫不需繳納契稅。然而,面對這項突然執(zhí)行且沒有書面通知的新政,很多南京市民表示“不理解”,有的甚至戲稱稅務部門是在“趁火打劫”。的確,這一政策的執(zhí)行并非是正式的明文規(guī)定,稅這個東西,說收就收,豈不太兒戲?第八部分：苦肉計算“苦肉計”:給推動房地產(chǎn)調(diào)控工作提供新的計策依據(jù)[引申]故意毀傷身體以騙取對方信任,從而進行反間的計謀。[故事]業(yè)主鬧事或為開發(fā)商導演的“苦肉計”苦肉計,按照常理,人不會傷害自己,要是受到某種傷害,一定是某種自己無法抗爭的力量導致的。利用好這樣的常理,自己傷害自己,以蒙騙他人,從而達到預先設(shè)計好的目標,這種做法,稱為苦肉計?？嗳庥?不僅用于戰(zhàn)爭之中,還廣泛地見于社會生活的各個領(lǐng)域。在樓市中,一些開發(fā)商利用“苦肉計”引起廣大群眾的注意,為下一步推進項目獲取盈利埋下伏筆,雖然過程血腥,但效果明顯。隨著樓市調(diào)控效果逐步顯現(xiàn),多地樓盤因降價而引發(fā)風波也日漸增多。從上海到北京,從南京到安徽,據(jù)不完全統(tǒng)計,已有不同城市的8個樓盤因大幅下調(diào)房價而引發(fā)業(yè)主激烈的維權(quán)行動,打砸售樓處泄憤幾乎成為一種潮流。但有網(wǎng)民揣測,這有可能是房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房團導演的一出“苦肉計”,意在給地方政府施壓,進而給樓市調(diào)控政策施壓。財經(jīng)專欄作家牛刀在微博上稱,“我已揭露多次,這都老把戲!開發(fā)商、炒房團聯(lián)合導演,100元/天雇群眾演員砸樓!不信,你明天找個售樓處砸砸試試,公安不拘你才怪!開發(fā)商此舉的目的是制造混亂威脅政府!”筆者認為,雖然理論上有這種可能,但就目前的情況分析,毫無基礎(chǔ)依據(jù)。首先售樓處的裝修通常都是以數(shù)百萬計的,在開發(fā)商資金鏈緊張的今天,有誰會愿意付出這么高昂的代價。其次,這些樓盤確實降價幅度很大,引發(fā)老業(yè)主的維權(quán)行動也是情理之中的,如果你一夜之間被蒸發(fā)掉了幾十萬甚至上百萬的資產(chǎn),你能不動怒?最后,部分國民缺少契約精神是:實情,知法不執(zhí)法的行為我們在日常生活中確實常見。但對于那些正在計劃買房的購房人而言,“苦肉計”確實奏效,因為有了這些對比,他們就更清晰了自己的收益——付出較少的成本,獲得與之前業(yè)主一樣的居住條件,以及更大的不動產(chǎn)升值空間。所以,很多網(wǎng)民呼吁樓市調(diào)控不能受到這種雜音的干擾,政策不能半途而廢,必須讓房價回歸理性。[引申]以美女誘人的計策。意思是,對于用軍事行動難以征服的敵方,要使用“糖衣炮彈”先從思想意志上打敗敵方的將帥,使其內(nèi)部喪失戰(zhàn)斗力,然后再行攻取。[故事]開發(fā)商賣樓促銷施展“美人計”“美人計”是開發(fā)商最擅用的計策。盡管此計存在著很大的爭議,但是開發(fā)商卻對此計情有獨鐘今年“金九銀十”的慘淡收場,讓開發(fā)商再也坐不住了。從赤膊上陣到赤裸上陣,從展示住房到展示女體,某些房產(chǎn)商對美女經(jīng)濟的利用真是無所不用其極。2011年8月14日,湖北宜昌市某房地產(chǎn)商家舉辦百名比基尼美女秀來展示樓盤,促銷商品房,吸引了很多顧客前去看美女和買房。美女促銷,一直是房地產(chǎn)開發(fā)商的重要營銷手段之一,其主要側(cè)重點在眼球效應和社會影響力。雖然樓盤以比基尼美女或當紅女星為噱頭吸引購房人,后者更多地是關(guān)注美女而并非樓盤,并且很多人表示這樣的營銷手段效果并不明顯,但業(yè)內(nèi)采用這一方式的企業(yè)仍然有增無減。真的沒效果?開發(fā)商可不是“傻根”。美人計想要奏效,找到美人并不難,難的是了解自己的目標客戶喜歡什么樣的美人(當然也包括美男)。只有被購房者接受的“美人”,才會產(chǎn)生威力,才能讓購房者沉迷其中而降低觀望情緒,最終實現(xiàn)銷售。第10個結(jié)果：走上上面的計算克敵制勝的消極影響[注釋]此計是說軍隊在左邊扎營,沒有危險,(因為扎營或左邊或右邊,要依時情而定)并沒有違背行軍常道。[引申]指戰(zhàn)爭中看到形勢對自己極為不利時就逃走。現(xiàn)多用于做事時如果形勢不利沒有成功的希望時就選擇退卻、逃避的態(tài)度。走為上計,當然不到萬不得已之時,不會做出這種選擇,在軍事上,為上的謀略案例屢見不鮮,一般而言,走,是指事情已經(jīng)到了無可奈何的地步,沒有別的好辦法,只能出走了事。但在兩軍對壘時,走,其實是對形勢的深度研判后,做出的上謀。自夏商以來,很多軍事天才在敵我力量懸殊的不利形勢下,采取有計劃地主動撤退,避開強敵,尋找戰(zhàn)機,以退為進,取得最終勝利者,可謂多矣。我軍長征也是此計。今年年初出臺的一紙限購令,讓發(fā)商的拿地熱情開始不斷降溫。盡管開發(fā)企業(yè)尤其是品牌房企目前在一線城市的投資熱情并不強烈,但他們并未采取完全避開政策所限購城市的策略,而是將投資重點放在了經(jīng)濟比較發(fā)達的二三城市。開發(fā)商的集體逃離既是無奈選擇,也是積極的應對之策。在政策不太明確的情況下,開發(fā)商只有以不變應萬變。在變數(shù)的政策環(huán)境面前,不少開發(fā)商已經(jīng)開始意識、醒悟,與其苦苦等待,不如走為上計。于是,自從這一輪調(diào)控出臺后,開發(fā)商就開始紛紛采取行動,將戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移到二三線城市。而早在2008年樓市寒冬之后,無論是萬科、首創(chuàng),還是龍湖、恒大,不少