房地產(chǎn)入門培訓(xùn)(基礎(chǔ)知識(shí))-李海軍

房地產(chǎn)入門

（基礎(chǔ)及專業(yè)術(shù)語(yǔ)）李海軍目錄

第一部份

房地產(chǎn)概念第二部份

房地產(chǎn)類別及定義第三部份房地產(chǎn)的類型第四部份

房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)第五部份購(gòu)房相關(guān)費(fèi)用

房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)組成房地產(chǎn)的含義：房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。包括：A)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產(chǎn)物權(quán)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，

“一級(jí)市場(chǎng)”：即土地市場(chǎng)，是由國(guó)土部門掌握，指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)。（俗稱土地市場(chǎng)）“二級(jí)市場(chǎng)”：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)。（俗稱樓盤開發(fā)）“三級(jí)市場(chǎng)”：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。（俗稱二手房交易）房地產(chǎn)細(xì)分（一）商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，均按市場(chǎng)價(jià)出售。（二）二手房二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”?？梢噪S時(shí)交易，相關(guān)費(fèi)用1、營(yíng)業(yè)稅：未滿五年的房子5.5%（現(xiàn)新政為未滿兩年）

2、中介費(fèi)：若是找中介（中介收取1.5-3%的中介費(fèi)），

3、契稅：90㎡以下契稅1%，90-非豪宅契稅為1.5%，若豪宅與非住宅，則契稅為3%等。當(dāng)前非豪宅的界定為144平。

4、證書費(fèi)80元。（三）集資房

一般由國(guó)有單位出面組織并提供自有的國(guó)有劃撥土地用作建房用地，國(guó)家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對(duì)外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過(guò)渡為職工個(gè)人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。房地產(chǎn)類型（五）微利房

亦稱微利商品房，指由各級(jí)政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場(chǎng)價(jià)格和租金、高于福利房?jī)r(jià)格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會(huì)住房特困戶的房屋。類似保障性住房，需要向政府申請(qǐng)，不能交易

（六）房改房

已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。房改房一般有享受國(guó)家的優(yōu)惠政策。（七）廉租住房

是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。房地產(chǎn)類型

（八）經(jīng)濟(jì)適用住房

（解困房）

是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。（九）安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)分類按建筑結(jié)構(gòu)分類是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。分為框架和框剪及框架剪力墻。是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，環(huán)保，可回收二次利用。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

混合結(jié)構(gòu)

磚木結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)

框架優(yōu)點(diǎn)：平面布置靈活，造價(jià)相對(duì)較低缺點(diǎn)：總層層高相對(duì)要高些，抗震性能不如框剪和剪力墻好，建筑高度有限制框剪優(yōu)點(diǎn)：抗側(cè)向剛度大，變形小，既承重又圍護(hù)；抗震性較高缺點(diǎn)：剪力墻間距太小，建筑的空間布置不靈活。鋼結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn)1、高強(qiáng)質(zhì)輕承受同樣的荷載比別的材料用量少2、材質(zhì)均勻，各向同性，材料彈性范圍大。3、材料塑性、延性和韌性好；對(duì)超載、沖擊、地震、臺(tái)風(fēng)等抵抗和適應(yīng)性強(qiáng)，結(jié)構(gòu)可靠度高。4、制造簡(jiǎn)便，易于工業(yè)化大生產(chǎn)；施工周期短

缺點(diǎn)

1、耐火性能差2、不耐腐蝕，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用高。3、造價(jià)高。鋼結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn)：空間分隔較方便，自重輕，并且施工藝簡(jiǎn)單，材料也比較單一。缺點(diǎn)：不過(guò)，它的耐用年限短，設(shè)施不完備，而且占地多，建筑面積小，不利于解決城市人多地少的矛盾。房地產(chǎn)用途分類

商業(yè)房地產(chǎn)（商鋪、SOHO及寫字樓）不支持落戶，商鋪產(chǎn)權(quán)40年、SOHO及寫字樓產(chǎn)權(quán)50年居住房地產(chǎn)

支持落戶，產(chǎn)權(quán)70年工業(yè)房地產(chǎn)

不支持落戶，產(chǎn)權(quán)50年

農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)如新農(nóng)村建設(shè)按樓層劃分規(guī)定分類

低層住宅指一層至三層的住宅。多層住宅

指四層至六層的住宅。中高層住宅

指七層至九層的住宅。高層住宅

指十層以上的住宅。超高層住宅指100米以上的住宅。依據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB

50352—2005

及《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB

50096—1999面積及產(chǎn)權(quán)等術(shù)語(yǔ)相關(guān)術(shù)語(yǔ)◆總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；◆建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；◆總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；◆容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建設(shè)物除外。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。（如在10萬(wàn)平方米的土地上，有20萬(wàn)平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）相關(guān)術(shù)語(yǔ)

◆建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。◆建筑密度：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10萬(wàn)平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬(wàn)平方米，〈建筑密度為80%〉）◆綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化；（如：在10萬(wàn)平方米的土地上有3萬(wàn)平方米的綠化面積，其綠化率為30%）◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的套內(nèi)建筑面積與該套（單元）應(yīng)公攤的公用建筑面積之和；相關(guān)術(shù)語(yǔ)

◆套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)建筑面積；◆套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定；◆公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；相關(guān)術(shù)語(yǔ)

◆公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％?！裟男┕妹娣e應(yīng)分?jǐn)偅繎?yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等?！裟男┕妹娣e不能分?jǐn)偅坎荒芊謹(jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。相關(guān)術(shù)語(yǔ)

◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離?！魞舾撸簝舾呤侵笇痈邷p去樓板厚度的凈剩值。

◆凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。相關(guān)術(shù)語(yǔ)

◆住宅的進(jìn)深住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米?！糇≌拈_間在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。相關(guān)術(shù)語(yǔ)

客廳開間3.5米主臥進(jìn)深3.3米相關(guān)術(shù)語(yǔ)

◆三通一平：是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整；◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整；◆兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說(shuō)明書》；◆房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證；◆五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國(guó)有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；1.總平面圖2.地下平面圖（車位、管理用房、設(shè)備房）3.樓層平面（低商、樓層平面、悶頂、屋頂）4.立面圖（軸號(hào)立面）5.剖面圖6.大樣詳圖識(shí)圖總平面圖風(fēng)向頻率玫瑰圖是總平面圖上用來(lái)表示該地區(qū)常年風(fēng)向頻率的標(biāo)志。指外面吹向該地區(qū)中心的。用地紅線指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。一般用紅筆圈在圖紙上，具有法律效力。不計(jì)容建筑面積總平面圖（面積，樓棟，小區(qū)出入口，朝向，小區(qū)園林）總平面效果圖建筑施工圖（整個(gè)單元式多層住宅）開間凈深標(biāo)準(zhǔn)層（平面布置相同的住宅樓層）立面圖（層高，整體單元外觀）標(biāo)高，高層樓盤總平圖高層樓盤標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（核心筒）建筑施工圖地下車位（人防車位、非人防車位）別墅平面圖別墅立面圖房產(chǎn)購(gòu)房者等相關(guān)費(fèi)用相關(guān)費(fèi)用印花稅的客稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五。指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種，主要對(duì)個(gè)人和私營(yíng)單位購(gòu)買、承受贈(zèng)與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%—5%。專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公