某房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

建湖項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

目錄一、建湖城市概況、城市發(fā)展規(guī)劃二、雨潤地塊自然情況及規(guī)劃簡介三、建湖主要商業(yè)分布、與雨潤項(xiàng)目距離四、主力店個(gè)案介紹（超市、傳統(tǒng)百貨、影院）五、新興綜合體業(yè)態(tài)個(gè)案介紹一、建湖城市概況、城市發(fā)展規(guī)劃城市概況地理位置建湖縣位于江蘇省鹽城市中西部，東與射陽縣交界，南與鹽都區(qū)接壤，西與寶應(yīng)、楚州二縣（區(qū)）毗鄰，北與阜寧縣隔水相望。地處黃海之濱，背倚蘇北平原,素有“水鄉(xiāng)明珠”之稱。面積人口全縣總面積1155平方公里，下轄15個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)開發(fā)區(qū)，人口80.4萬，其中城鎮(zhèn)人口31.4萬，縣城常住人口24萬。城市經(jīng)濟(jì)建湖縣是競爭力百強(qiáng)縣（市）、全國文明縣城、中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力百強(qiáng)縣、中國民營經(jīng)濟(jì)最具潛力縣、中國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)最具競爭力20強(qiáng)城市規(guī)劃兩區(qū)三園總體布局，分為建湖縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、石油裝備產(chǎn)業(yè)園、上岡產(chǎn)業(yè)園和民營創(chuàng)業(yè)園。城市資源全國商品糧基地縣、全國瘦肉型生豬基地縣.

,素有“水鄉(xiāng)明珠”之稱。是著名的雜技之鄉(xiāng)、淮劇之鄉(xiāng)、花炮之鄉(xiāng)。經(jīng)濟(jì)實(shí)力序號(hào)縣市區(qū)人口（萬）面積GDP（億）財(cái)政總收入（億）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億）城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）農(nóng)民人均純收入（元）1海門103114966325.620326000130002靖江66.82665625124109.125580121163啟東1121300610123.322727380143604泰興1201172560102.414326660126205興化157.3239453468.8111524900120266東臺(tái)1182345515110.6158.123800136007沭陽179229850080.1693.721512783838姜堰8092736466.7122.1523746108029大豐73305939410099

230271379210儀征65902.5333.565.4270.1225661023011高郵8219623084696.8195001017012寶應(yīng)921468291.5

40.22

92.7

16848

10327

13建湖80.4115533568.495

218501183014泗陽116.26183226921.7663.5816933956315盱眙7424302273752.15

193361015416灌南75.28104121025.5948.181395261992012蘇中、蘇北各縣級(jí)市經(jīng)濟(jì)對(duì)比——建湖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析對(duì)比表未來建湖縣將形成一個(gè)狹長型的城市中心居住地帶，而支撐其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工業(yè)將被規(guī)劃在整個(gè)城市首尾兩側(cè)的偏僻區(qū)域。另外，未來建湖縣將形成3個(gè)城市商業(yè)金融中心，滿足城市不斷發(fā)展所帶來的商業(yè)、金融方面需求量的提升。根據(jù)政府相關(guān)文件，目前建湖規(guī)劃主要向南發(fā)展.隨著縣城城市化進(jìn)程，未來南區(qū)將形成一個(gè)新的融合金融、商業(yè)、居住的城市副中心。規(guī)劃通過以點(diǎn)帶面，多點(diǎn)爆發(fā)從而推動(dòng)城市整體發(fā)展。建湖商業(yè)核心向南向東城南河西河?xùn)|分界河—西塘河城市發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目周邊發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目周邊發(fā)展規(guī)劃二、雨潤地塊自然情況及規(guī)劃簡介市中心城南新城區(qū)雨潤建湖項(xiàng)目，商業(yè)（84.18畝）、住宅（192.67畝雨潤項(xiàng)目地塊位置雨潤項(xiàng)目地塊位置大潤發(fā)超市鹽城商業(yè)大廈新建湖商廈東方廣場樂天瑪特農(nóng)工商超市商業(yè)用地（84.18畝）住宅用地（192.67畝）嚴(yán)橋街南環(huán)路南環(huán)路住宅地塊）商住地塊新規(guī)劃路嚴(yán)橋街人民南路湖中南路建湖高級(jí)中學(xué)雨潤項(xiàng)目地塊位置雨潤項(xiàng)目地塊周邊情況雨潤高新工業(yè)園區(qū)文化美食街雙湖公園縣體育中心縣城市綜合體文化中心公安局、建設(shè)局縣實(shí)驗(yàn)初中縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)秀夫公園縣人民醫(yī)院縣市民廣場縣高級(jí)中學(xué)交通局、教育局林業(yè)局、衛(wèi)生局財(cái)富廣場九龍國際酒店（五星級(jí)）城南新區(qū)雨潤項(xiàng)目北側(cè)——嚴(yán)橋路（未修通）項(xiàng)目西側(cè)，新規(guī)劃路項(xiàng)目南側(cè)——南環(huán)路項(xiàng)目地塊實(shí)景項(xiàng)目東側(cè)——湖中南路雨潤項(xiàng)目地塊周邊情況項(xiàng)目規(guī)劃簡介項(xiàng)目規(guī)劃簡介SWOT分析Strength——優(yōu)勢交通便利，交通網(wǎng)條件優(yōu)越；未來商務(wù)人群，高端、中高端住宅聚集；政府、公、檢、法等部門遷移駐入；建湖高級(jí)中學(xué)、人民醫(yī)院緊鄰本項(xiàng)目。Weakness——弱勢尚屬較生片區(qū)，消費(fèi)習(xí)慣和人群都需要重新培育；新城區(qū)居民入住等周期較長，商業(yè)部分需要較長的培育期；目前人口基數(shù)嚴(yán)重不足。Threat——威脅政府配建的大量回遷社區(qū)嚴(yán)重充斥者當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨?；新城區(qū)公安局旁邊在建九龍華府項(xiàng)目有相當(dāng)體量的商業(yè)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上對(duì)本案構(gòu)成危險(xiǎn)。Opportunity——機(jī)會(huì)整體板塊將是建湖未來的增長極，潛力無限；隨著功能規(guī)劃和其他高端住宅的逐步落地，隨著大量消費(fèi)人群的導(dǎo)入，商業(yè)形態(tài)的充實(shí)，將逐步形成較為獨(dú)立的城市中心。項(xiàng)目SWOT分析三、建湖主要商業(yè)分布、與雨潤項(xiàng)目距離縣城主要商業(yè)格局建湖現(xiàn)階段商業(yè)特點(diǎn)：商業(yè)形態(tài)主要有大型綜合超市、專賣店、沿街商鋪等，其中專賣店主要分布于人民路，經(jīng)營狀況良好；沿街商鋪整體經(jīng)營一般，業(yè)態(tài)布局較簡單，難以形成品質(zhì)化、規(guī)模化；大型綜合超市量少但分布較合理，整體購物環(huán)境較好，受居民青睞。目前，建湖的商業(yè)中心區(qū)域主要分布在人民路、湖中南路、興建東路及向陽東路，其中，人民路（北至冠華東路，南至匯文東路）是最繁華的商業(yè)中心，集中了百貨超市、電器賣場、專賣店、娛樂餐飲等多種商業(yè)業(yè)態(tài)大潤發(fā)超市鹽城商業(yè)大廈新建湖商廈樂天瑪特農(nóng)工商超市主要商圈沿街商鋪?zhàn)饨鸷诵纳倘?.5-5.5元/㎡·天0.8-1.8元㎡·天最高20元/㎡·天10-15元，最高20元/㎡·天3.5-4元/㎡·天人民路、湖中南路租金由中間向南北兩側(cè)依次遞減，興建東路租金水平由東向西依次遞減；商業(yè)形態(tài)主要為沿街線型分布，尚未形成大型的成熟的集聚商圈；縣城商業(yè)起始于人民路，后逐漸沿人民路南北擴(kuò)散，并向陽東路及興建東路外溢，未來，

商業(yè)出現(xiàn)沿向陽路向西發(fā)展，同時(shí)跨過建港溝向北延伸的趨勢大潤發(fā)超市向陽路與秀夫路交界世紀(jì)聯(lián)華超市匯文東路446號(hào)農(nóng)工商超市近湖鎮(zhèn)向陽路8號(hào)樂天瑪特（原時(shí)代超市）人民路99號(hào)文峰超市秀夫南路708號(hào)家樂福湖中路和匯文路交匯處主力超市清單主力超市分布主力超市距雨潤項(xiàng)目距離建湖國際電影城(大地院線)秀夫南路708號(hào)建湖影劇院人民南路268號(hào)建陽電影院建陽鎮(zhèn)天馬影城人民南路262號(hào)華豐國際影城（上海大光明院線，2014年5月29日開業(yè)）人民路275號(hào)現(xiàn)有影院清單現(xiàn)有影院分布現(xiàn)有影院距雨潤項(xiàng)目距離新興綜合體距雨潤項(xiàng)目距離四、主力店個(gè)案介紹（超市、傳統(tǒng)百貨、影院）類別內(nèi)容位置向陽路近秀夫路（東南角）開業(yè)時(shí)間2009年12月規(guī)模占地面積26.7畝，共計(jì)2層，總建筑面積約為26000㎡，營業(yè)面積12000㎡定位以“購物、餐飲、娛樂休閑為主”的主題，蘇北地區(qū)綜合性大賣場經(jīng)營業(yè)態(tài)日用品、生鮮食品、電子電器、珠寶首飾、休閑服飾、娛樂餐飲、少女飾品等租售情況出租租金/售價(jià)超市整體租賃特點(diǎn)近3萬種超值商品，330個(gè)汽車免費(fèi)停車位，3000個(gè)摩托車、自行車免費(fèi)停車位，3000㎡室內(nèi)商業(yè)步行街大潤發(fā)當(dāng)?shù)剌^高品質(zhì)的購物場所，購物環(huán)境、布局規(guī)劃、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營理念等均迎合現(xiàn)代消費(fèi)觀念和生活方式，是以“購物、餐飲、娛樂休閑為主”的主題定位的賣場，建湖人氣最旺賣場之一，2012年銷售2.4億元。法國家樂福集團(tuán)在中國開設(shè)的第192家大型賣場，也是家樂福中國區(qū)第一家縣級(jí)城市店。開業(yè)時(shí)間：2013年12月30日地址：匯文路與湖中路交叉口營業(yè)面積：9300平方米交通路線：2路、8路、11路、13路公共汽車到湖中南路站，匯文廣場停車位：

447個(gè)免費(fèi)車位家樂福類別內(nèi)容位置人民北路99號(hào)開業(yè)時(shí)間2006年12月31日規(guī)模門店面積15104㎡，2層定位核心商圈大型綜合類超市，形成一站式購物中心，一樓服裝經(jīng)營業(yè)態(tài)擁有5萬余種生鮮食品、日用百貨、服裝、電器及餐飲娛樂租售情況95%租金/售價(jià)超市整體租賃特點(diǎn)人性化的空間規(guī)劃，6米層高寬敞明亮的賣場，擁有大型停車場等輔助設(shè)施，購物免費(fèi)班車，形成一站式購物中心樂天瑪特地處人民路核心商業(yè)街，客流量較大，底層商業(yè)定位大眾化，缺少精品店、休閑娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)，超市經(jīng)營情況良好，人流較多，縣城主要購物場所之一。類別內(nèi)容位置向陽路8號(hào)開業(yè)時(shí)間2001年規(guī)模營業(yè)面積近1萬㎡，共計(jì)2層定位“以民為本”的顧客，“以農(nóng)為本”的商品定位，“以人為本”的管理定位經(jīng)營業(yè)態(tài)百貨日用品零售為主，兼有食品、服飾、餐飲租售情況只租不售租金/售價(jià)超市整體租賃特點(diǎn)以中檔商品為主的購物場所，商城內(nèi)服務(wù)設(shè)施配套齊全，但較陳舊，經(jīng)營環(huán)境良好，管理到位，產(chǎn)品齊全農(nóng)工商超市建湖最早的大型超市，品牌知名度高，商品齊全，硬件設(shè)施較舊，缺少停車位，目前經(jīng)營情況較差，顧客稀少。類別內(nèi)容位置向陽東路與人民路交叉口開業(yè)時(shí)間2010年12月重新開業(yè)規(guī)模營業(yè)面積上下三層近9000平米，共計(jì)3層定位以女子百貨為主題中型百貨商廈經(jīng)營業(yè)態(tài)化妝品、服裝服飾、飾品、女性用品等租售情況100%租金/售價(jià)480元/年·㎡特點(diǎn)是以中青年女性為核心客戶群，以化妝品、女裝、女鞋、女性時(shí)尚珠寶等為主要品類的小體量、精細(xì)化定位的主題百貨新建湖商廈商場管理有序，內(nèi)部布局合理，業(yè)態(tài)定位針對(duì)性強(qiáng)，注重包裝宣傳，硬件設(shè)施不足；主通道較窄，不夠大氣，地段優(yōu)勢明顯，日均客流較多。類別內(nèi)容位置向陽路與湖中路交叉口開業(yè)時(shí)間2010年規(guī)模3層，共計(jì)約15000㎡定位城市中端消費(fèi)層次經(jīng)營業(yè)態(tài)1層珠寶、飾品；2層女裝；3層男裝租售情況底商100%出租租金/售價(jià)450元/年·㎡特點(diǎn)當(dāng)?shù)刂行桶儇浬虉?，主營服裝，目前運(yùn)營情況較差，地段位置較好。曾經(jīng)經(jīng)營過超市，因經(jīng)營情況較差倒閉，后重新裝修開始經(jīng)營百貨，目前運(yùn)營情況一般，雖然低端位置較好，但商場客流較少。鹽城商業(yè)大廈

隸屬于大地?cái)?shù)字電影院線，影院整體建筑三層，建筑面積1200多平方，共有放映廳三個(gè)，座位402個(gè)

建湖國際影城地址：秀夫南路708號(hào)建湖國際影城建湖國際影城

4星級(jí)影城，屬于上海大光明院線，配備6個(gè)數(shù)字豪華影廳，可容納800多觀眾，所有影廳均配套金屬幕，巴可數(shù)字放映機(jī)，被動(dòng)3d設(shè)備建湖華豐大光明影城地址：人民路275號(hào)建湖華豐影城建湖華豐影城五、新興綜合體業(yè)態(tài)個(gè)案介紹中利哥倫布廣場開發(fā)商：中利世紀(jì)置業(yè)有限公司計(jì)劃開業(yè)時(shí)間：2015-1-1建筑面積：20萬㎡，商業(yè)面積：16萬㎡停車位：1500個(gè)項(xiàng)目地址：匯文路與人民路交匯處主要業(yè)態(tài)：集大型超市、巨幕影院、時(shí)尚購物、休閑娛樂、餐飲美食、星級(jí)寫字樓為一體主力店：幸福藍(lán)海、必勝客、屈臣氏、周大福、百麗中利哥倫布廣場華豐商城開發(fā)商：鹽城華豐房產(chǎn)開發(fā)有限公司開業(yè)時(shí)間：2013-10-1建筑面積：2.5萬㎡，商業(yè)面積：1.9萬㎡停車位：100個(gè)項(xiàng)目地址：江蘇鹽城建湖縣人民路275號(hào)主要業(yè)態(tài)：百貨、超市、零售服裝、餐飲、娛樂主力店：華豐國際影城，托馥咖啡廳、有意思茶餐廳等，四層定位數(shù)碼手機(jī)賣場，二、三層定位服裝賣場

華豐商城成功的軌跡作為一種策略路線，從一開始就應(yīng)該走上正軌。你犯了中國人都容易犯的錯(cuò)誤就是太狂了。。管理的第一目標(biāo)是使較高工資與較低的勞動(dòng)成本結(jié)合起來。堅(jiān)持下去，成功就在下一個(gè)街角處等著你。做一個(gè)，給人希望的人而不是命令者；給人幫助的人而不是統(tǒng)治者；具有同情心的人而不是批評(píng)者；這樣的管理者。偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。11月-2311月-2301:3401:3401:34:36如果有一個(gè)項(xiàng)目，首先要考慮有沒有人來做。如果沒有人做，就要放棄，這是一個(gè)必要條件。不創(chuàng)新，就滅亡。破產(chǎn)是一種暫時(shí)的困境，貧困是一種思想的狀態(tài)?？沙掷m(xù)競爭的惟一優(yōu)勢來自于超過競爭對(duì)手的創(chuàng)新能力。20世紀(jì)是生產(chǎn)率的世紀(jì)，21世紀(jì)是質(zhì)量的世紀(jì)。在漫長的人生旅途中，有時(shí)要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時(shí)卻風(fēng)光絕頂，無人能比。27-11月-2311月-2301:3401:34:36企業(yè)的執(zhí)行力靠的就是紀(jì)律。管理層次越少越好。絕不會(huì)再來的機(jī)會(huì)。管理即決策。11月-2311月-2311月-23教孩子學(xué)走路，學(xué)說話的方法，是人世間教育孩子的最好方法。把我們頂尖的20個(gè)人才挖走，那么我告訴你，微軟會(huì)變成一家無足輕重的公司。不善于傾聽不同的聲音，是管理者最大的疏忽。如果你希望成功，以恒心為良友，以經(jīng)驗(yàn)為參謀，以小心為兄弟，以希望為哨兵。01:3401:3401:34:3601:34:36管理者的最基本能