借名買房行為法律問題研究

借名買房行為法律問題研究摘要借名買房是新時代下一種特殊的社會現(xiàn)象，是法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)相分離的典型體現(xiàn)。本文對借名買房這一行為進(jìn)行了多方面的分析，并提出了自己的建議和看法。從總體上看，本文提出了三個問題，分別為借名買房行為是否有效，借名人和出名人雙方所簽訂的借名買房協(xié)議屬于何種合同，以及借名買房行為所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸屬于誰的問題。本文通過比較國內(nèi)外相關(guān)理論，采取層層遞進(jìn)的方法，由實(shí)踐到理論、最后再回歸到實(shí)踐中的思維。明確了借名買房行為的有效情形，并得出其屬于一種混合合同的結(jié)論。對于房屋的歸屬問題，筆者則認(rèn)為需要根據(jù)是否涉及第三人利益進(jìn)行具體分析。最后，基于以上理論，筆者提出了相對應(yīng)的立法和司法完善建議。關(guān)鍵字：借名買房，法律物權(quán)，事實(shí)物權(quán)，法律性質(zhì)，法律效力目錄1緒論 11.1研究背景及意義 11.2研究現(xiàn)狀 11.3研究內(nèi)容與方法 31.3.1研究內(nèi)容 31.3.2研究方法 32借名買房行為的涵義和特征 42.1借名買房行為的基本涵義 42.2借名買房行為的基本特征 42.2.1借名買房行為存在多種原因和情況 42.2.2借名買房行為涉及多方主體的利益 43我國借名買房行為法律現(xiàn)狀及問題分析 63.1我國借名買房行為的立法實(shí)踐現(xiàn)狀 63.2我國借名買房行為面臨的法律問題 63.2.1我國借名買房協(xié)議法律性質(zhì)爭議問題 63.2.2我國借名買房行為法律效力爭議問題 73.2.3我國借名買房行為中房屋權(quán)屬爭議問題 84我國借名買房行為的法律完善建議 94.1我國借名買房協(xié)議性質(zhì)的法律完善 94.1.1我國借名買房協(xié)議法律性質(zhì)的學(xué)理借鑒 94.1.2我國借名買房協(xié)議法律性質(zhì)的立法選擇 94.2我國借名買房行為效力的法律完善 104.2.1我國借名買房行為法律效力的立法完善 104.2.2我國借名買房行為法律效力的司法完善 104.3我國借名買房行為中房屋權(quán)屬的法律完善 114.3.1我國借名買房行為中房屋權(quán)屬的法理借鑒 114.3.2我國借名買房行為的房屋權(quán)屬的法律確定 125結(jié)論與展望 135.1結(jié)論 135.2展望 13參考文獻(xiàn) 14PAGE141緒論1.1研究背景及意義近些年來，由于國家“限購令”政策的實(shí)施以及諸多社會問題的出現(xiàn)，“借名買房”這一特殊的社會行為也逐漸隨之產(chǎn)生，并呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大的趨勢。借名買房行為的出現(xiàn)和蔓延，也誘發(fā)了一系列的社會問題，其中表現(xiàn)最為明顯的就是借名人和出名人在完成借名買房行為后，常常會對借名買房協(xié)議的效力問題以及房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題產(chǎn)生爭議，雙方往往會通過訴訟的方式解決此類爭端。而在實(shí)際司法過程中，由于我國對借名買房的行為缺乏明確規(guī)定，這就使得法官在判決的時候，對于借名買房協(xié)議是否有效會存在不同的認(rèn)識，對于該協(xié)議有效或無效的理由也大相徑庭，由此引發(fā)了各種各樣的“同案不同判”的現(xiàn)象。所以說，如何正確斷定借名買房協(xié)議的性質(zhì)歸屬，理解借名買房行為的效力問題，明確涉案房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，是解決“借名買房”所引發(fā)的一系列糾紛的重要途徑。同時，如何處理借名買房所引發(fā)的一系列法律問題，對于維護(hù)司法的統(tǒng)一性，維護(hù)社會安定也具有重要意義。1.2研究現(xiàn)狀借名買房行為涉及眾多法律爭議的原因，主要體現(xiàn)在兩個方面。一方面，借名買房這一行為缺乏法律的明確規(guī)定，這就使得借名買房協(xié)議的效力往往存在巨大的爭議，不同的學(xué)者或法官在處理分析關(guān)于借名買房案件的時候，往往會通過不同的理解做出解釋和判斷，由此引發(fā)了關(guān)于該問題基礎(chǔ)認(rèn)識層面上的爭議。另一方面，任何一種學(xué)理問題背后，必然存在著關(guān)乎現(xiàn)實(shí)問題的背景。當(dāng)事人對借名買房協(xié)議存在爭議是源于想要獲得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)，從而滿足最終目的。而在實(shí)際操作的過程中，涉案房屋往往涉及多方的利益，很多問題無法僅僅通過考量雙方當(dāng)事人的訴求而得以解決。針對該問題，眾多學(xué)者都進(jìn)行了一定程度的研究，但是總體而言，學(xué)界就該問題的理論分歧較大，尚有許多值得討論的空間。總體而言，學(xué)界主要分歧存在于借名買房行為的效力與借名買房協(xié)議的性質(zhì)兩大方面。（1）中國大陸地區(qū)的研究狀況就借名買房行為的效力而言，根據(jù)學(xué)者們的主張，主要分為以下三種觀點(diǎn)：冉克平（2014年）認(rèn)為，借名買房行為違反社會公共利益而當(dāng)然無效；馬一德（2014年）認(rèn)為，房屋限購政策的出臺，是為了抑制房價，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定。而借名買房行為不一定會違反該制度的初衷。如果借名買房行為既能滿足當(dāng)事人的需求，又不違背社會公共利益，便可以認(rèn)為它是有效的；馬強(qiáng)（2018年）則認(rèn)為，應(yīng)區(qū)分借名買房行為所涉及的房屋屬于商品房或者經(jīng)濟(jì)適用房。如果是商品房，則應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，借名買房行為有效；如果是經(jīng)濟(jì)適用房，則借名買房行為因違反強(qiáng)制性規(guī)定而無效。就借名買房協(xié)議的性質(zhì)而言，學(xué)者們則眾說紛紜。學(xué)者李德通（2012年）認(rèn)為出名人出名買房的行為屬于間接代理，內(nèi)部適用委托合同關(guān)系，而借名人直接使用出名人的名義進(jìn)行購房行為則屬于直接代理。學(xué)者馬強(qiáng)（2017年）認(rèn)為借名買房協(xié)議屬于無名合同，應(yīng)當(dāng)參照無名合同進(jìn)行處理。李興、周峰等學(xué)者（2018年）則認(rèn)為借名買房協(xié)議本質(zhì)上屬于房屋信托合同。（2）中國臺灣地區(qū)的研究狀況我國臺灣地區(qū)在借名買房協(xié)議性質(zhì)上的認(rèn)定則呈現(xiàn)出一個不斷發(fā)展的過程。最初，臺灣學(xué)者陳福聰（2005年）認(rèn)為借名買房協(xié)議實(shí)則為一種信托協(xié)議，但是該信托財產(chǎn)卻是由借名人進(jìn)行管理和使用，所以屬于消極信托。之后，學(xué)者林誠二（2012年）提出，該借名買房協(xié)議在性質(zhì)上應(yīng)該歸屬于脫法行為。理由是，行為人通過訂立借名買房協(xié)議所進(jìn)行的行為，常為以迂回手段規(guī)避強(qiáng)行規(guī)定之行為。且被規(guī)避之規(guī)定，多為法律禁止之規(guī)定。但某個借名買房協(xié)議是否屬于脫法行為，不能一概而論，應(yīng)該根據(jù)具體情況進(jìn)行討論。近些年來，臺灣學(xué)者詹森林（2018年）提出，應(yīng)該將借名買房協(xié)議定性為一種無名契約。理由是，借名買房協(xié)議多源于雙方間的信賴關(guān)系而訂立，借名方往往在買房過程中給予出名方一定的報酬，但是這種協(xié)議尚不符合現(xiàn)行法所列明的一種有名的契約形式。比如說，勞務(wù)給付契約。假定該契約并不與現(xiàn)行強(qiáng)行法相沖突，并不違反社會公共利益，可以將其定性為一種無名契約。近些年來，借名買房契約屬于一種無名契約，成為臺灣學(xué)界的主流觀點(diǎn)。（3）其他國家的研究狀況相對于我國大陸和臺灣地區(qū)而言，其他國家較少實(shí)行與“限購令”類似的舉措，由借名買房所引發(fā)的社會問題則少之又少。所以相對說來，其他國家對于“借名買房”本身的研究較少，但是對于作為這個問題內(nèi)核的“借名行為”則具有相對較多的討論。在外國學(xué)者的研究中，通常認(rèn)為“借名行為”屬于“使用他人名義進(jìn)行法律行為”的一種類型。日本學(xué)者山本敬三（2014年）認(rèn)為，如果借名人在使用他人名義進(jìn)行某種法律行為的過程中，沒有向相對人表明自己的真實(shí)身份，也就是說，代理活動中的代理人雖然向相對人展現(xiàn)了被代理人的標(biāo)識，卻未向相對人表明代理雙方之間的身份差別，比如在合同上僅簽署了被代理人的姓名。這種非常態(tài)的代理行為無疑也屬于“以他人名義實(shí)施法律行為”，并稱之為署名代理。針對這一借名行為的效力上，德國學(xué)者梅迪庫斯（2010年）認(rèn)為，僅需要考慮名義載體的意愿。即如果名義載體同意他人冒用(實(shí)際上是借用)自己的名義，則他應(yīng)當(dāng)直接承擔(dān)該法律行為的效果。而德國學(xué)者卡爾·拉倫茨（2013年）則認(rèn)為，如果“行為實(shí)施者”當(dāng)場作出意思表示，并且經(jīng)常性的使用他人名義實(shí)行法律行為，則可以認(rèn)定該行為實(shí)施者為法律行為主體?？傮w而言，國外學(xué)者對于“借名買房”這一社會現(xiàn)象，具有針對性的討論還是相對較少。綜上，學(xué)界對借名買房協(xié)議的效力和性質(zhì)等方面進(jìn)行了著重討論，并提出了眾多不同的看法，但也存在著較大的分歧，仍有供學(xué)者討論的空間。對于借名買房協(xié)議的效力方面，衍生出了有效說、無效說和具體情況說三種學(xué)說；對于借名買房協(xié)議的性質(zhì)方面，則產(chǎn)生了代理合同，無名合同以及房屋信托合同等不同的觀點(diǎn)。如何解決這些基礎(chǔ)性的問題，是解決借名買房行為所引發(fā)的一系列問題的基礎(chǔ)。1.3研究內(nèi)容與方法1.3.1研究內(nèi)容本文通過比較國內(nèi)外相關(guān)理論，采取層層遞進(jìn)的方法，由實(shí)踐到理論、最后再回歸到實(shí)踐中的思維。明確了借名買房行為的有效情形，并得出其屬于一種混合合同的結(jié)論。對于房屋的歸屬問題，筆者則認(rèn)為需要根據(jù)是否涉及第三人利益進(jìn)行具體分析。最后，基于以上理論，筆者提出了相對應(yīng)的立法和司法完善建議。1.3.2研究方法（1）理論比較法本文在寫作的過程中，搜集了不同學(xué)者對于該問題的論文著作。通過橫向比較不同學(xué)者關(guān)于該問題理論和認(rèn)識，分析不同學(xué)說之間的共性和特性，從而將抽象的理論客觀化、具體化、一般化，力求為該問題的解決提供足夠的理論支撐。（2）文獻(xiàn)分析法在搜集眾多學(xué)說理論的基礎(chǔ)上，進(jìn)行深一層次的分析和論證。通過縱向?qū)τ谠搯栴}進(jìn)行分析，了解關(guān)于借名買房行為的發(fā)展過程，包括基礎(chǔ)定義和基本觀點(diǎn)方面近些年來的新發(fā)展、新變化，從而進(jìn)一步對于該問題進(jìn)行縱深認(rèn)識。2借名買房行為的涵義和特征2.1借名買房行為的基本涵義近些年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，房價也不斷攀升，甚至向著畸形的方向發(fā)展。房地產(chǎn)市場的這種現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢影響著人們生活水平的提高，也影響著社會的和諧穩(wěn)定。為此，國家出臺了一系列的限購政策來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。但是在實(shí)際的社會生活中，人們往往基于各種各樣的原因，通過規(guī)避限購政策的方式來購買房屋，這其中最具有代表性的便是“借名買房”行為。所謂的借名買房，即房屋的實(shí)際出資人基于各種理由，不能或者不便以自身的名義購買房屋，所以與他人簽訂借名買房協(xié)議，使用他人的名義購買房屋并進(jìn)行房屋登記的行為。在這其中，包含了實(shí)際出資的購房人（以下簡稱“借名人”），出借名義的出名人（以下簡稱“出名人”，與“借名人”共同簡稱“借名雙方”），以及出售房屋的開發(fā)商。近些年來，以“借名買房”為主要案由的案件層出不窮，甚至呈現(xiàn)進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢。學(xué)界和實(shí)務(wù)界對于該問題的認(rèn)識也是眾說紛紜。其中，爭議主要集中在借名買房協(xié)議的性質(zhì)問題及借名買房行為的效力問題方面。2.2借名買房行為的基本特征2.2.1借名買房行為存在多種原因和情況我們所提的借名買房行為，雖然整體上都呈現(xiàn)出相同的操作方式和流程，即都是借名人假借出名人之名，實(shí)施購買房屋的行為。但是在實(shí)際操作的過程中，當(dāng)事人卻基于各種各樣的理由和訴求進(jìn)行借名買房行為，這一行為所造成的結(jié)果也可能完全不同。具體而言，一方面，當(dāng)事人在進(jìn)行借名買房行為時，會從各種各樣的原因出發(fā)，比如為了規(guī)避國家法律或政策、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或逃避債務(wù)、享受國家優(yōu)惠政策等等。這些目的雖然千差萬別，但歸于一點(diǎn)就是，為了獲取經(jīng)濟(jì)利益。另一方面，借名人所要借名購買的“房”，也存在不同的種類，比如“限購類”調(diào)控房、經(jīng)濟(jì)適用房、單位的集資房或者單位自建房等等。基于以上原因，筆者在下文討論借名購房的相關(guān)問題時，會通過分類的方法對該問題進(jìn)行細(xì)致的分析。2.2.2借名買房行為涉及多方主體的利益借名買房行為，看似僅僅是存在于借名人和出名人之間的行為，但是通過細(xì)究我們不難看出，其中也牽涉到其他多方主體的權(quán)益。比如為當(dāng)事人提供房屋的開發(fā)商，為當(dāng)事人提供貸款的銀行等金融機(jī)構(gòu)，以及涉案房屋一旦被借名人或出名人處分給第三人后，所涉及的第三人的權(quán)益。由此可見，借名人和出名人在借名買房行為中處于一個中心的位置，也是眾多社會利益鏈的紐帶，如果處理不好借名人和出名人之間的利益糾紛，勢必會對社會的穩(wěn)定產(chǎn)生不良的影響。3我國借名買房行為法律現(xiàn)狀及問題分析3.1我國借名買房行為的立法實(shí)踐現(xiàn)狀由于借名買房行為是近些年來才興起一種做法，法律的滯后性使得其難以對這一行為作出明確的規(guī)定。且根據(jù)上文的討論，借名買房行為因其本身具有不同于其他相關(guān)民事行為的復(fù)雜性，所以在立法層次對其進(jìn)行規(guī)制的時候，往往找不到一部合適的法律。但就目前來看，一方面，房屋作為一種不動產(chǎn)，立法層面對于房屋的規(guī)定現(xiàn)在比較多；另一方面，買賣房屋作為一種民事行為，也理應(yīng)受到民事法律的約束。目前我國可以對借名買房行為進(jìn)行一定規(guī)制的條款主要存在于《物權(quán)法》和《合同法》之中，具體而言：在《物權(quán)法》中，關(guān)于不動產(chǎn)登記的記載：第九條，即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。以及第十四條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。這兩條主要確立了不動產(chǎn)登記制度，承認(rèn)不動產(chǎn)所有人的法律物權(quán)。在《合同法》中，第五十二條有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。上述提到的皆為現(xiàn)在司法實(shí)踐中判定借名買房合同效力重要條款。3.2我國借名買房行為面臨的法律問題3.2.1我國借名買房協(xié)議法律性質(zhì)爭議問題就目前來看，我國在法律層次上對借名買房的性質(zhì)予以討論的學(xué)者并不多，但是也存在著一些迥然不同的看法?？偟恼f來，主要存在以下幾種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，借名買房協(xié)議應(yīng)該屬于信托合同。理由是，借名買房協(xié)議實(shí)為出名人接受借名人的委托，名義上以出名人自己的名義，實(shí)際上卻使用借名人的資金，為借名人購買房屋，從這一點(diǎn)上來看，與信托合同的構(gòu)成極其相似，所以說應(yīng)該定性為信托合同。但有學(xué)者對此持質(zhì)疑態(tài)度，原因是我國《信托法》中第2條提到，在信托合同中，必須體現(xiàn)出受托人對信托財產(chǎn)積極的管理和處分，這種管理和處分既是以自己的名義進(jìn)行，又是從委托人的意愿出發(fā)的。在借名買房協(xié)議中雖然約定了以出名人的名義進(jìn)行房屋登記，但是借名人卻在實(shí)際意義上對房屋享有了占有、使用以及收益等權(quán)益，即出名人作為形式上的受托人，實(shí)際上卻無法對房屋進(jìn)行信托法意義上的支配和控制，所以說借名買房行為不屬于真正的信托行為。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，借名買房協(xié)議應(yīng)該屬于代理合同。理由是借名買房協(xié)議中存在借名人與出名人，借名人以出名人的名義從事買房活動，實(shí)際上借名人代理了出名人的買房活動。有學(xué)者指出這種觀點(diǎn)存在較大的局限性，理由是雖然在借名買房協(xié)議中，借名人只是單純地借用出名人的名義，去進(jìn)行買房行為，買房的后果卻由借名人承擔(dān)。從這一點(diǎn)來看，并不符合代理合同的實(shí)質(zhì)要求。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，借名買房協(xié)議應(yīng)該屬于無名合同。理由是借名買房協(xié)議不在《合同法》規(guī)定的十五種合同類型之內(nèi)，當(dāng)事人在簽訂該合同的時候也并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和社會公共利益，且合同的簽訂完全依據(jù)當(dāng)事人意思自治，是當(dāng)事人對自身權(quán)利的合理處分，所以應(yīng)當(dāng)將此類合同歸為無名合同。一般而言，學(xué)界較為贊同這一種觀點(diǎn)，但是所謂的無名合同，僅僅是將合同法未規(guī)定的合同類型歸為一類，這樣籠統(tǒng)的說法不利于現(xiàn)實(shí)生活中此類問題的解決。3.2.2我國借名買房行為法律效力爭議問題（1）民事行為效力的一般規(guī)定根據(jù)我國現(xiàn)行的民事法律，一個民事行為若想生效則應(yīng)該包括以下幾個要素：當(dāng)事人主體適格；當(dāng)事人意思表示真實(shí)；內(nèi)容合法且不損害國家利益或社會公共利益。（2）借名買房行為的效力從借名買房協(xié)議的外觀和表現(xiàn)來看，屬于一種民事合同。它一般是由具有完全民事行為能力的當(dāng)事人雙方所簽訂的，同時也是當(dāng)事人雙方真實(shí)意思的體現(xiàn)，一般學(xué)界所爭議的焦點(diǎn)在于當(dāng)事人所簽訂的借名買房協(xié)議是否違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定和社會公共利益。基于此，學(xué)界對借名買房協(xié)議的效力問題存在以下幾種觀點(diǎn)：1）無效說。持此類觀點(diǎn)的學(xué)者，認(rèn)為借名買房協(xié)議本身無效，理由在于借名買房協(xié)議違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定以及對社會公共利益造成了損害。主張該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，在信托法下，對信托財產(chǎn)的名義上的持有者與信托財產(chǎn)之間的關(guān)系進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，信托財產(chǎn)應(yīng)該交由受托人行使管理之權(quán)。但是在借名購房行為中，出名人一般不會按照信托法的規(guī)定對房產(chǎn)進(jìn)行積極的管理行為。參照信托法，借名買房行為可以被定性為消極信托行為。從大方面講，甚至可以歸類到脫法行為甚至不法行為。所以說不應(yīng)肯定借名買房行為的效力。2）有效說。有些學(xué)者則主張借名買房行為有效，所提出的理由是，借名買房協(xié)議是雙方真實(shí)意思表達(dá)，出名人愿意將自己購房權(quán)利予以處分，借名人善意相信該權(quán)利的外觀，雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂并履行該合同，符合民法中的意思自治原則以及信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則?；谶@種觀點(diǎn)，我們可以得出結(jié)論：出名人與借名人合意轉(zhuǎn)讓購房資格的行為，是出名人對于其權(quán)利的一種自主處分。法律應(yīng)該尊重并保護(hù)當(dāng)事人的這種意思自治的行為。3）具體區(qū)分說。持這一類觀點(diǎn)的學(xué)者提出，不能寬泛的去談?wù)摻杳I房協(xié)議的效力，應(yīng)該根據(jù)涉案房屋的屬性具體問題具體分析。一種情況是，借名購買政策性房屋（如經(jīng)濟(jì)適用房等）的做法，不僅惡意規(guī)避了國家有關(guān)保障性住房的政策方針，而且損害了實(shí)質(zhì)意義上具有購房資格的低收入購房群體的切身利益，這種做法不利于維護(hù)社會公共利益，保障社會公平，借名買房協(xié)議應(yīng)判定無效。另一種情況則是，借名買房行為所涉及的房屋僅僅是普通的商品房，則一般情況下可以認(rèn)定其有效。3.2.3我國借名買房行為中房屋權(quán)屬爭議問題在學(xué)界，不同的學(xué)者對于該問題有著不同的認(rèn)識，存在著各種各樣的觀點(diǎn)和表述?？傮w說來，主要存在以下幾種觀點(diǎn)：（1）房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于出名人持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，一方面，根據(jù)我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿上的記載是判斷房屋所有權(quán)的依據(jù)，故房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于名義物權(quán)人即出名人；另一方面，在借名買房行為中，借名人具有違反國家法律、政策的故意，這種刻意規(guī)避規(guī)定的行為對于整個社會而言都是有害無益的，如果認(rèn)同了借名買房這種行為，就是縱容了借名人違反法律和政策規(guī)定的做法，這與整個社會利益都是背道而馳的，所以說借名人應(yīng)當(dāng)付出一定的代價。（2）房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于借名人有學(xué)者認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)根據(jù)借名買房協(xié)議的效力進(jìn)行處理。房屋限購政策不同于法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在借名買房這個問題上，應(yīng)當(dāng)著重保護(hù)當(dāng)事人的意思自治，尊重當(dāng)事人對自身權(quán)利的處分。所以說，法律應(yīng)當(dāng)尊重并保護(hù)當(dāng)事人之間的這種意思自治，維護(hù)當(dāng)事人對于合同約定的信賴?yán)妗？傊?，我們?yīng)該肯定該協(xié)議的效力，同時也應(yīng)該肯定借名人對于房屋的所有權(quán)。（3）應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋性質(zhì)分別處理持這種觀點(diǎn)的的學(xué)者認(rèn)為，關(guān)于借名買房所涉及的房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，不應(yīng)該僅僅將關(guān)注點(diǎn)落在借名買房協(xié)議上，更應(yīng)該注意當(dāng)事人借名所買的“房”，究竟是什么性質(zhì)的房屋。如果當(dāng)事人所購買的房屋屬于一般的商品房，則完全可以尊重當(dāng)事人意思自治的權(quán)利，房屋產(chǎn)權(quán)可以歸借名人所有；反之，如果當(dāng)事人所購買的房屋屬于政策性住房或者保障性住房，則此時借名買房行為因?qū)ι鐣墓怖嬖斐闪藫p害而無效，法院對于借名人的房屋權(quán)利訴求，不應(yīng)予以支持。4我國借名買房行為的法律完善建議4.1我國借名買房協(xié)議性質(zhì)的法律討論4.1.1我國借名買房協(xié)議法律性質(zhì)的學(xué)理借鑒通過上文的討論，我們可以得知，借名買房協(xié)議與傳統(tǒng)的信托行為、代理行為、行紀(jì)行為以及通謀虛偽表示并不能畫上等號，他們之間存在著很大的不同之處。對此，在處理借名買房協(xié)議的時候，不可以完全適用某一種合同的規(guī)定。進(jìn)一步進(jìn)行討論的話，借名買房協(xié)議因其具有的特殊性，筆者認(rèn)為需要對以下幾個方面進(jìn)行比較、分析和借鑒：首先，借名買房協(xié)議其實(shí)是多個協(xié)議的結(jié)合體。在一個借名買房協(xié)議中往往包含了雙方對于借名行為的約定、雙方對于購房款支付問題的約定、房屋登記以及房屋過戶的約定以及與購房本身相關(guān)的一系列問題的相關(guān)約定。雖然說借名買房協(xié)議是多種合同的結(jié)合體，但是不可否認(rèn)的是，它是當(dāng)事人基于真實(shí)的意思表示而作出的具有明確的權(quán)利義務(wù)約定的合同。在法律適用層面而言，正如上文中提到，借名買房合同是多種合同結(jié)合而產(chǎn)生的一種混合合同類型，所以在適用法律的時候無法單純地適用某一類法律制度，應(yīng)該從“結(jié)合法”的角度出發(fā)，從多方面對案例進(jìn)行分析，就某一部分決定使用某種合同類型的規(guī)定。其次，如果從一個系統(tǒng)的角度來看，借名買房協(xié)議所包含的一連串對于借名買房行為的約定，看似屬于獨(dú)立的存在，但是實(shí)際上所有的組成部分之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系性。當(dāng)事人制定該借名買房協(xié)議的最終目的是為了讓房屋購買到手，并按照約定進(jìn)行處理。所以說，在應(yīng)對借名買房協(xié)議的時候，既要重視這種內(nèi)在的聯(lián)系性，又要在適用法律時重視法律適用的系統(tǒng)性。借名買房協(xié)議所約定的內(nèi)容其實(shí)是由多個部分組成的，雙方可以在這個協(xié)議中對借名買房行為、借名登記行為、過戶房屋行為等諸多行為作出約定。這些約定涉及各種問題，乃至不同性質(zhì)的民法問題。所以說，對于借名買房協(xié)議的性質(zhì)不可泛泛而論，在此處可以將其定性為一種混合合同，且可以作為一種類型結(jié)合合同。4.1.2我國借名買房協(xié)議法律性質(zhì)的立法選擇對于借名買房協(xié)議這種類型結(jié)合合同，在選擇法律適用的時候，無法僅僅通過適用某一法律規(guī)定對問題進(jìn)行解決。筆者建議，在立法選擇上，應(yīng)該釋明借名買房協(xié)議在具體操作過程中的法律適用問題。即應(yīng)當(dāng)將借名買房協(xié)議分為幾個部分，就某個部分出現(xiàn)的問題和糾紛選擇與之相對應(yīng)的法律。首先，對于當(dāng)事人在協(xié)議中關(guān)于借名買房的約定，根據(jù)民法《合同法》第2條“平等主體之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”規(guī)定。該約定應(yīng)該適用關(guān)于合同法的一般約定，尊重當(dāng)事人對于私權(quán)的意思自治。從整體上看，對借名買房合同的處理應(yīng)該遵照該條款進(jìn)行。其次是對協(xié)議中關(guān)于借名購買和登記部分的約定，當(dāng)因?yàn)榇颂幉糠职l(fā)生糾紛和爭議的時候，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的約定進(jìn)行分析和處理。筆者認(rèn)為，正如筆者上文關(guān)于借名買房協(xié)議性質(zhì)所述，該部分所涉及的行為應(yīng)該應(yīng)當(dāng)參照適用《民法》中有關(guān)代理以及委托的法律規(guī)定，不能將房屋買賣雙方的行為認(rèn)定為通謀虛偽表示。最后，對于借名雙方關(guān)于房屋過戶的約定，即雙方約定待借名人具有購房資格或者時機(jī)成熟時，由出名人將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給借名人。這一點(diǎn)與我國《民法》中有關(guān)勞務(wù)合同的規(guī)定較為相似，故可以參照有關(guān)勞務(wù)的規(guī)定進(jìn)行處理。4.2我國借名買房行為效力的法律完善建議4.2.1我國借名買房行為法律效力的立法完善現(xiàn)實(shí)生活中，借名買房問題之所以會出現(xiàn)如此之多的“同案不同判”的現(xiàn)象，究其原因，還是我國法律對此種行為缺乏明確的規(guī)定。雖然說法律具有滯后性，但是及時發(fā)現(xiàn)問題、分析并解決問題，同樣也能體現(xiàn)出法律巨大的社會作用。基于此，筆者建議從我國《物權(quán)法》和《合同法》著手，針對借名買房行為的效力問題做出具體細(xì)致的規(guī)定，從而完善法律體系，維護(hù)司法權(quán)威。整體而言，從《物權(quán)法》角度，筆者認(rèn)為應(yīng)該對借名買房協(xié)議的效力作出具體明確的規(guī)定，根據(jù)借名登記的具體情形和原因進(jìn)行分析。針對已有的不動產(chǎn)登記制度，進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化解釋，對登記推定效力進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定。同時明確有關(guān)異議登記制度和更正制度，為借名人事實(shí)物權(quán)的保護(hù)提供有效的依據(jù)。從《合同法》的角度，在已有的第52條無合同無效規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化“違法國家強(qiáng)制性規(guī)定”以及“損害社會公共利益”的具體范圍，為實(shí)務(wù)中對于借名買房行為效力的界定提供一個更加明確的區(qū)間。具體而言包括以下措施：明確有關(guān)不動產(chǎn)登記推定效力的規(guī)定。這一點(diǎn)意味著不僅要肯定不動產(chǎn)登記對于社會的公示效力。更要明確，在該公示不涉及第三人利益時，肯定借名買房協(xié)議中所約定的借名人對于房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，并不會損害社會的對該公示的效力。通過這種方法明確借名買房協(xié)議的效力，從而保證不涉及第三人利益時，借名買房行為有效，達(dá)到保護(hù)借名人對合同的信賴?yán)娴哪康模瑥亩S護(hù)社會公平。反之，如果出名人擅自與第三人進(jìn)行涉案房屋的交易，則參照不動產(chǎn)登記效力的一般原則進(jìn)行處理。4.2.2我國借名買房行為法律效力的司法完善在現(xiàn)實(shí)中，借名買房糾紛層出不窮，借名買房司法判決大相徑庭。缺乏完整具體的法律體系進(jìn)行依照是一個根本性的原因，但是立法工作的完成不是一朝一夕的事情，充分利用司法的靈活性，適時地對司法活動中遇到的諸多問題進(jìn)行解釋和說明，才是尚未立法狀態(tài)下的當(dāng)務(wù)之急。雖然我國的一些省市制定了一些地方性的解釋，但是由于各地區(qū)實(shí)際情況不同，司法水平不同，所做出的指導(dǎo)性解釋說明也千差萬別，各不相同，這無疑使得問題本身更加復(fù)雜。此外，司法操作中的一系列具體的操作方法的差異，也影響著對于借名買房案件的處理活動。針對這些問題，筆者提出如下建議：針對現(xiàn)有的房屋登記制度的性質(zhì)，進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化和解釋補(bǔ)充，從而明確房屋登記的意義。具體而言，我們平時所說的房屋登記制度，其性質(zhì)并不屬于行政確權(quán)制度，而僅僅屬于行政確認(rèn)的一種。應(yīng)明確的一個問題是，房屋登記效力是一種推定效力，不能房屋登記的效力絕對化，應(yīng)當(dāng)允許借名人在不損害善意第三人利益的情況下舉證證明此種登記的不恰當(dāng)之處，從而保證借名買房行為的有效性。根據(jù)具體情況，正確適用相關(guān)法律法規(guī)。這也就是說，在司法活動中，要根據(jù)案件所涉及的具體案情，即當(dāng)事人借名買房行為本身是否有效，來確定應(yīng)該適用的法律。比如說，如果借名買房所涉及的房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房等政策保障房時，可以依據(jù)《民法通則》第6條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”的規(guī)定或者《合同法》第52條關(guān)于合同無效的規(guī)定進(jìn)行處理。當(dāng)借名買賣雙方借名買賣的房屋屬于一般性的商品房，要根據(jù)我國《民法》的有關(guān)規(guī)定，保護(hù)當(dāng)事人的意思自治，尊重當(dāng)事人對于私權(quán)的處分。4.3我國借名買房行為中房屋權(quán)屬的法律完善建議4.3.1我國借名買房行為中房屋權(quán)屬的法理借鑒根據(jù)筆者在上文的討論，可以得出一個結(jié)論：借名買房行為所導(dǎo)致的房屋的法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的分離，是引發(fā)借名買房一系列糾紛的根本原因。無論是法律物權(quán)，還是事實(shí)物權(quán)，都是當(dāng)事人的合法權(quán)利，都應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。只是在實(shí)際操作的過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況進(jìn)行必要的細(xì)化和區(qū)分。一般而言，對于當(dāng)事人之間訂立借名買房協(xié)議，而在完成購房交易后，當(dāng)事人又將房屋過戶到自己的名下的情況而言。如果法律僅僅依據(jù)不動產(chǎn)登記簿來判斷房屋的所有人，罔顧當(dāng)事人的內(nèi)部約定，則顯失公平。而且在司法實(shí)務(wù)中，法院一般會綜合考察多方面的因素，如房款的實(shí)際支付者是誰、房屋權(quán)利證書在誰手中、房屋的實(shí)際使用者等等，如果借名人能夠?qū)σ陨弦剡M(jìn)行充分的舉證，則法院會支持借名人的主張。但是在實(shí)際生活中，借名雙方當(dāng)事人在簽訂借名買房協(xié)議并完成房屋購買后，出名人有時會不遵守房屋轉(zhuǎn)移過戶的約定，甚至將房屋擅自轉(zhuǎn)售給第三人，第三人基于對出名人在房屋登記上公示的信賴而與其交易。筆者認(rèn)為，在這個過程中，法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)相分離的狀態(tài)的確是糾紛產(chǎn)生的根本原因，但是現(xiàn)有的房屋登記制度，也是引起該問題發(fā)生爭議的一個重要原因。但是如果我們從交易最開始風(fēng)險性出發(fā)，即借名人在進(jìn)行借名買房行為時，是否知曉或者應(yīng)當(dāng)知曉這種不與法律法規(guī)吻合的行為的危險性進(jìn)行考慮的話，就會發(fā)現(xiàn)，其實(shí)借名人對這種危險是應(yīng)當(dāng)知曉的。在借名買房過程中，借名人對于法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)相背離所產(chǎn)生的危險是有認(rèn)識能力的，且可以推斷其愿意承擔(dān)此項(xiàng)風(fēng)險。而對于第三人而言，沒有義務(wù)去探查和了解借名雙方的內(nèi)部約定。第三人所能信賴的僅有不動產(chǎn)登記簿上的記載。所以此種情況下，需要從保護(hù)交易秩序的角度出發(fā)，通過保護(hù)出名人法律物權(quán)的做法，優(yōu)先保護(hù)第三人的利益，但是僅以第三人善意為限。所以說，保護(hù)出名人的法律物權(quán)還是保護(hù)借名人的事實(shí)物權(quán)，需要從交易中是否存在第三人，以及第三人是否善意進(jìn)行具體討論。這一點(diǎn)在上文已經(jīng)具體討論過，在此不再贅述。4.3.2我國借名買房行為的房屋權(quán)屬的法律確定盡管我國《物權(quán)法》明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記簿的價值以及不動產(chǎn)登記的效力。即使從該法條出發(fā)，我們也不應(yīng)該將不動產(chǎn)登記的效力絕對化，即不能為保護(hù)不動產(chǎn)登記效力而保護(hù)不動產(chǎn)登記效力，而應(yīng)該從具體情況出發(fā)，力求既能保護(hù)當(dāng)事人內(nèi)部對于合同的信賴?yán)妫帜鼙Ｗo(hù)善意第三人對于物權(quán)公示的信賴?yán)?。為此，筆者認(rèn)為，應(yīng)該從兩個角度出發(fā)，對《物權(quán)法》中不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行解釋和細(xì)化。首先，在現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制度上，進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化。具體而言，在進(jìn)行不動產(chǎn)登記審查時，對該不動產(chǎn)涉及各個方面的關(guān)系主體進(jìn)行查明。如果想要在房屋登記后，能夠準(zhǔn)確有效的對房屋權(quán)屬問題進(jìn)行判斷，就應(yīng)該在審查登記的過程中明確房屋實(shí)際付款人、房屋產(chǎn)權(quán)登記人、實(shí)際使用人都是誰。只有在查明以上諸多問題的前提下，在遇到房屋權(quán)屬糾紛之時，才能夠更好地保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。也就是說，審查的細(xì)致化更有利于保障登記的細(xì)致有效性，從而更能保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利享有者的利益。通過這種細(xì)致的審查和登記，能夠確保借名買房協(xié)議能夠被合理有效的履行。