2022年土地登記代理人之土地登記代理實務?？碱A測題庫

2022年土地登記代理人之土地登記代理實務?？碱A

測題庫（奪冠系列）

單選題（共50題）

1、我國土地登記過程中土地登記標的物是指（）

A.土地及上面的房屋

B.土地及建筑物

C.土地及附著物

D.土地

【答案】D

2、抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，其轉讓所得價款

（）O

A.由抵押人自行處理

B.向抵押權人提前清償債務

C.由抵押人和抵押權人進行平分

D.若由于抵押權人的原因無法接受該價款，則可由抵押人自行支配

【答案】B

3、不可以劃撥方式取得國有土地使用權的是（）。

A.國家重點扶持的交通用地

B.某集團商貿中心建設用地

C.軍事用地

D.城市基礎設施用地

【答案】B

4、下列關于土地登記的說法中，錯誤的是（）。

A.土地權利人可以隨意改變土地用途

B.同一個登記區(qū)內的土地登記資料，只能由一個土地登記機構建檔保存

C.土地登記工作中要逐步改變部分地區(qū)存在的按土地權利歸屬，由不同級別的

國土資源管理部門分級登記的現象

D.各地在具體的土地登記實踐中，應當堅持屬地管轄的原則，涉及土地資產處

置時，可將土地資產處置權與土地登記權分離，土地資產處置權按照資產隸屬

關系確定

【答案】A

5、現行最全面、最集中規(guī)定土地登記程序的文件是（）。

A.《土地登記辦法》

B.《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》

C.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

D.《土地權屬爭議調查處理辦法》

【答案】A

6、進行注銷異議登記時，對異議登記申請人的起訴不予受理或請求不予支持的

材料應為（）出具。

A.人民政府

B.人民法院

C.土地資源管理部門

D.土地權利人

【答案】B

7、土地登記代理人最基本的權利是（)□

A.獲取勞務報酬的權利

B.依法開展土地登記代理業(yè)務的權利

C.要求委托方提供相關資料的權利

D.對委托方提出建議的權利

【答案】A

8、土地登記資料按照要求保管在（）。

A.檔案庫

B.人民政府機關

C.所在地的土地登記機關

D.省級國土資源行政主管部門

【答案】C

9、不動產查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記（）

A.繼續(xù)有效

B.不確定

C.失效

D.兩年有效

【答案】C

10、以出讓方式獲得土地使用權的土地進行房地產開發(fā)，滿（）年未動工

開發(fā)的可以收回土地使用權。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

lk土地登記機構一般設在（）。

A.各級政府

B.集體土地管理部門

C.人民代表大會

D.國土資源行政主管部門

【答案】D

12、下列關于土地使用權的說法中，錯誤的是（）。

A.土地使用權屆滿后國家可以任意重新出讓該土地使用權

B.宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅

C.自然災害引起城市土地滅失的，其上權利一起滅失

D.土地使用權人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權由國家無

償收回

【答案】A

13、下列各項中，不屬于更名登記申請人應當提交的權屬證明文件的是

（）O

A.土地登記機關頒發(fā)的土地證書

B.地上建筑物、附著物權屬證明

C.姓名或名稱變更證明文件

D.人民政府的批地文件

【答案】D

14、集體土地所有權主體不包括（）。

A.鄉(xiāng)農民集體

B.村農民集體

C.村民個人

D.村民小組農民集體

【答案】C

15、下列關于集體土地產權登記申請人的表述中，不正確的是（）。

A.使用宅基地的城鎮(zhèn)、農村居民由其集體土地所有權人申請土地登記

B.村集體內有兩個以上農村集體經濟組織的，可以由村集體代辦

C.村集體所有土地由村屬農村集體經濟組織或者村民委員會及其代表申請土地

登記

D.使用四荒拍賣土地的農村居民由農地使用合同簽訂人申請土地登記

【答案】A

16、土地使用權抵押權自（）時設立，否則不發(fā)生法律效力。

A.申請

B.登記

C.權屬審核

D.核發(fā)證書

【答案】B

17、當土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，由土地權利人和利害關系人申

請更正原登記內容的土地登記稱為（）。

A.預告登記

B.變更登記

C.注銷登記

D.更正登記

【答案】D

18、土地使用權抵押權自（）時設立，否則不發(fā)生法律效力。

A.申請

B.登記

C.權屬審核

D.核發(fā)證書

【答案】B

19、補發(fā)的土地證書應注明“補發(fā)”字樣，時間以（）為準。

A.補發(fā)證書日

B.申請補發(fā)證書日

C.土地登記簿登記日

D申請日

【答案】C

20、（）是指土地權利變動事項是否登記，依當事人雙方意愿，政府無強

制要求。

A.登記自愿原則

B.登記自主主義

C.登記自發(fā)主義

D.登記無強制作用

【答案】D

21、下列各項中，不屬于土地登記代理人的基本職業(yè)技能的是（）。

A.精通專業(yè)

B.人際溝通

C.收集信息

D.判斷決策

【答案】D

22、（）是委托代理法律關系成立的要件之一。

A.《土地登記申請書》

B.《土地登記委托書》

C.《國有土地所有權出讓合同》

D.土地權屬來源證明材料

【答案】B

23、土地登記公開性的內在要求是（）。

A.公開土地登記結果

B.公開土地登記依據

C.公開土地登記程序

D.土地登記資料可公開查詢

【答案】D

24、離開地面一定深度單獨建筑、不能與地上建筑物聯為一體的地下建筑物，

其土地權利可確定為（）。

A.用益物權

B.土地收益權

C.土地使用權（地下）

D.土地他項權利

【答案】C

25、下列關于土地登記中權屬問題的描述，錯誤的是（）。

A.我國只對集體土地所有權登記，而不對國家土地所有權進行登記

B.土地權利人申請土地登記時，應當提交土地權屬來源證明文件

C.“土地權屬性質”欄包括所有權、使用權、抵押權和地役權等

D.只有根據合法的土地權屬來源證明，土地登記機構才能確定土地權屬的性質

和土地使用權類型，并進而在土地登記簿上予以登記

【答案】C

26、（）是指土地權利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，

就發(fā)生土地權利變動的法律后果，以契約為生效要件。

A.權利意思主義制度

B.采用形式主義立法

C.權利變更意思主義

D.采用意思主義立法

【答案】D

27、物權變動必須遵循（）原則。

A.公示

B.登記

C.交付

D.通告

【答案】A

28、變更土地登記的基礎是（）。

A.注銷登記

B.設定土地登記

C.土地總登記

D.初始土地登記

【答案】C

29、關于土地使用權轉移，下列說法錯誤的是（）。

A.地上建筑物所有權人將其地上建筑物出售后，土地使用權隨之一同轉讓

B.地上建筑物轉讓時，并不涉及土地權利的轉移

C.贈與，是指地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權人將其地上建筑物、構

筑物及其附屬設施無償轉讓給受贈者的行為

D.交換，是指地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權人之間相互交換地上建

筑物、構筑物及其附屬設施的行為

【答案】B

30、下列關于集體“四荒”土地的說法不正確的是（）。

A.包括荒山、荒溝、荒丘、荒灘

B.使用權最長不得超過30年

C.使用權可以繼承、轉讓、抵押或參股聯營

D.同等條件下，本集體組織成員有對其的優(yōu)先承包權

【答案】B

31、若土地上設有抵押權或其他權利，則作為該塊土地的負擔登記的登記制度

是（）。

A.契約登記制度

B.權利登記制度

C.我國的登記制度

D.托倫斯登記制度

【答案】D

32、因（）的消滅而進行的登記稱為注銷登記。

A.土地

B.土地權利

C.土地用途

D.土地權利人

【答案】B

33、由（）批準實行國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用國家作價出資

（入股）方式配置土地。

A.省級國土資源行政主管部門

B.省級以上人民政府

C.縣級以上人民政府

D.國務院

【答案】B

34、房屋登記，應由當事人雙方申請登記的是：（）

A.合法建造房屋

B.繼承房屋

C.房屋所有權人姓名變更

D.共有房產份額變化

【答案】D

35、某企業(yè)原屬國有企業(yè)，經國家劃撥取得一宗土地的使用權，后因企業(yè)改

制，原劃撥土地以作價入股方式重新進入企業(yè)，則該宗土地（）抵押。

A.不允許

B.允許依法

C.要經人民政府批準后方可

D.只能由土地部門決定是否可以

【答案】B

36、土地登記代理人禁止同時在（）土地登記代理機構內執(zhí)業(yè)。

A.1個

B.2個及2個以上

C.3個及3個以上

D.4個及4個以上

【答案】B

37、補發(fā)的土地證書應注明“補發(fā)”字樣，時間以（）為準。

A.補發(fā)證書日

B.申請補發(fā)證書日

C.土地登記簿登記日

D.申請日

【答案】C

38、關于地址變更登記中的地址的描述，下列說法錯誤的是（）。

A.住所依法只能有一個

B.經常性是指連續(xù)居住五年以上的住宅

C.如無相反證明，戶籍登記的住址即為經常居住地

D.漁民和海員住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶為住所，而必

須以船籍地為住所

【答案】B

39、對土地總登記之外設立的土地權利進行的登記是（）。

A.全面登記

B.初始登記

C.設定登記

D.其他登記

【答案】B

40、抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，其轉讓所得價款

（）0

A.由抵押人自行處理

B.向抵押權人提前清償債務

C.由抵押人和抵押權人進行平分

D.若由于抵押權人的原因無法接受該價款，則可由抵押人自行支配

【答案】B

41、關于土地使用權轉移，下列說法錯誤的是（）。

A.地上建筑物所有權人將其地上建筑物出售后，土地使用權隨之一同轉讓

B.地上建筑物轉讓時，并不涉及土地權利的轉移

C.贈與，是指地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權人將其地上建筑物、構

筑物及其附屬設施無償轉讓給受贈者的行為

D.交換，是指地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權人之間相互交換地上建

筑物、構筑物及其附屬設施的行為

【答案】B

42、《國有土地使用證》應由（）核發(fā)給劃撥國有建設用地使用權人。

A.省級土地主管部門

B.城鎮(zhèn)規(guī)劃部門

C.縣級土地主管部門

D.土地登記機構

【答案】D

43、世界多數國家的地籍資料的發(fā)展大體都經歷了()的階段。

A.法律地籍一一稅收地籍一一多用途地籍

B.產權地籍一一稅收地籍一一現代地籍

C.法律地籍一一產權地籍一一現代地籍

D.稅收地籍一一產權地籍一一多用途地籍

【答案】D

44、國土資源行政主管部門發(fā)現土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當

()進行更正登記。

A.報經人民政府批準后

B.依法直接

C.通知土地權利人

D.通知土地權利人，并由土地權利人提出申請

【答案】A

45、()是指已經登記完畢的土地權利變動事項，當有第三人主張其權利

時，仍應按照實體法律決定該土地權利的歸屬。

A.登記無公信力

B.登記既定事實

C.登記公信變更

D.登記本位主義

【答案】A

46、土地登記的基本單元是（）。

A.宗地

B.地塊

C.權屬地

D.租賃土地

【答案】A

47、世界多數國家的地籍資料的發(fā)展大體都經歷了（）的階段。

A.法律地籍一一稅收地籍一一多用途地籍

B.產權地籍一一稅收地籍一一現代地籍

C.法律地籍一一產權地籍一一現代地籍

D.稅收地籍一一產權地籍一一多用途地籍

【答案】D

48、土地登記代理人要求報酬應當以（）為前提。

A.證書領到

B.約定的委托事務完成

C.合同到期

D.委托人自行確定

【答案】B

49、按照法律有關規(guī)定，國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日

起（）日內，辦結土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經國土資源

行政主管部門負責人批準后，可以延長10日。

A.10

B.15

C.20

D.30

【答案】C

50、（）土地登記不需報人民政府審批。

A.更改

B.初始

C.注銷

D.變更

【答案】C

多選題（共20題）

1、查封、預查封登記中，人民法院應提交的文件資料有（）。

A.協助執(zhí)行通知書

B.查封或預查封裁定書

C.人民政府批準查封材料

D.土地登記申請書

E.人民法院執(zhí)行人員工作證和執(zhí)行公務證

【答案】AB

2、城鎮(zhèn)國有土地使用權初始登記申報范圍包括（）的國有土地使用權。

A.城市

B.縣城

C.建制鎮(zhèn)

D.獨立工礦

E.企事業(yè)單位

【答案】ABD

3、土地登記代理人應注銷登記的情況有（）。

A.脫離土地登記代理工作崗位的時間超過1年

B.同時在兩個以上土地登記代理機構執(zhí)業(yè)代理業(yè)務

C.允許他人以本人名義執(zhí)行業(yè)務

D.嚴重違反職業(yè)道德和土地登記代理行業(yè)管理規(guī)定

E.不具有完全民事責任能力

【答案】BCD

4、已經登記的抵押權，下列哪種情形中，當事人可以申請抵押權注銷登記:

（）

A.主債權消滅的

B.抵押權未實現的

C.抵押權人放棄抵押權的

D.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使抵押權消滅的

E.擔保范圍發(fā)生變化的

【答案】ACD

5、《土地登記申請書》中權屬性質一欄填寫的內容包括（）。

A.國有土地所有權

B.國有土地使用權

C.集體土地所有權

D.集體土地使用權

E.土地他項權利

【答案】BCD

6、土地登記的基本程序包括（）。

A.土地登記申請

B.申請人資格調查

C.權屬審核

D.注冊登記

E.核發(fā)證書

【答案】ACD

7、目前，我國土地登記主要登記的權屬類型有（）。

A.國有土地使用權

B.國有土地所有權

C.集體土地所有權

D.集體土地使用權

E.土地使用權抵押權、地役權

【答案】ACD

8、土地登記的原則包括（）。

A.依法的原則

B.公開的原則

C.申請的原則

D.審查的原則

E.屬地登記的原則

【答案】ACD

9、關于初始土地登記，下列表述正確的有（）。

A.初始土地登記又稱作總登記

B.初始土地登記是對一定區(qū)域內的土地進行的普遍登記

C.初始土地登記是變更土地登記的基礎

D.國家政策發(fā)生變化時需要對原已登記過的區(qū)域進行全面的重新登記

E.一般在從未進行過土地登記的地區(qū)，以及原有登記需要全面更新的情況下進

行初始土地登記

【答案】ABC

10、關于對土地登記申請人的審核，下列表述正確的有（）。

A.申請人是自然人的，土地登記人員只需檢驗其個人身份證明和戶籍證明

B.申請人是企業(yè)法人的，土地登記人員需檢驗工商部門核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)

執(zhí)照》

C.申請人是社會團體法人的，土地登記人員需檢驗民政部門頒發(fā)的社會團體登

記證書

D.申請人是機關法人的，土地登記人員需檢驗該單位成立的證件或文件

E.申請人是其他組織的，土地登記人員參照法人審查的方法對其主體資格進行

審查

【答案】BCD

11、下列關于土地登記代理合同的敘述中，正確的有（)O

A.土地登記代理合同是雙務合同

B.雙方當事人之間存在著互為對等的關系

C.土地登記代理合同是有償合同

D.土地登記代理合同是從合同

E.為更有效地維護雙方權益，土地登記代理合同一般采用書面形式

【答案】ABC

12、土地用途變更登記時申請人應當提交的權屬文件資料包括（）。

A.土地登記機關發(fā)出的土地證書

B.申請人的身份證明

C.地上建筑物權屬證明

D.土地用途變更的批準文件

E.土地調查說明書

【答案】ACD

13、目前我國主要的土地證書有（）等。

A.《土地租賃權利證明書》

B.《劃撥國有土地使用證》

C.《集體土地所有證》

D.《土地他項權利證明書》

E.《集體土地使用證》

【答案】CD

14、我國土地登記過程中會頒發(fā)的權利憑證有（)O

A.《國有土地所有證》

B.《國有土地使用證》

C.《集體土地所有證》

D.《集體土地使用證》

E.《土地他項權利證明書》

【答案】BCD

15、某市安全機關查詢某宗地的原始登記資料，須向土地登記機關提交的材料

有（）。

A.土地權利憑證

B.該市安全機關出具的查詢證明

C.土地權利人的身份證明

D.執(zhí)行查詢任務的工作人員工作證件

E.土地權利人的授權委托書

【答案】BD

16、在收集資料時，土地登記代理機構及其代理人應當注意（）。

A.資料是否易處理

B.有關材料的真實性、合法性

C.材料是否完整、齊全

D.材料的取得程序要合法

E.土地登記代理人應事先準備好需要收集資料的的清單

【答案】BCD

17、土地登記代理機構的權利包括（）。

A.享有工商部門核準的業(yè)務范圍內的經營權利

B.依法開展各項經營活動，并按規(guī)定標準收取傭金

C.由于委托人的原因造成經濟損失的，有權向委托人提出賠償要求

D.接受主管部門的監(jiān)督和檢查

E.按照國家有關規(guī)定制定各項規(guī)章制度，并以此約束土地登記代理人的執(zhí)業(yè)行

為

【答案】ABC

18、在土地登記查詢中，對查詢人的要求有（）。

A.根據資料的重要程度交納相關查詢費

B.未經土地登記機關的批準，不得將土地登記資料攜帶出指定的場所

C.不得非法使用查詢結果

D.對涉密登記資料負保密義務

E.查詢時保持土地登記資料的完好，不得在登記資料上圈點、劃線、注記、涂

改或折頁

【答案】BCD

19、《土地登記申請書》中權屬性質一欄填寫的內容包括（）。

A.國有土地所有權

B.國有土地使用權

C.集體土地所有權

D.集體土地使用權

E.土地他項權利

【答案】BCD

20、不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗。

（）

A.不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備

B.有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致

C.登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定

D.與他人利害關系的說明材料

【答案】ABC

大題（共10題）

一、D縣2009年開展了大規(guī)模的土地證書年檢工作，在年檢過程中發(fā)現有三宗

地是錯登或漏登的。問題：1.土地管理部門應該進行何種類型的土地登記？

2.更正登記的程序是什么？3.更正登記的申請人一般是誰？

【答案】1.按照《土地登記規(guī)則》，土地登記后，發(fā)現錯登或漏登的，土地管

理部門應當辦理更正登記；利害關系人也可以申請更正登記。

2.更正登記應按土地登記的法定程序進行。即按申請一地籍調查一權屬審核一

注冊登記一換發(fā)或更改土地權利證書進行。如土地管理部門直接辦理更正登

記，應增加告知程序，即在土地管理部門審核后，把審核結果告之當事人，如

有異議的，要求在一定時期內提出；否則視為認可，直接辦理更正登記，注銷

原土地權利證書。3.更正登記一般由土地權利人（土地所有權人、土地使用權

人、土地使用權抵押權人或地役權人），或與申請更正登記宗地相關的利害關系

人（土地使用權抵押人、供役地權利人或其他利害關系人）向國土資源行政主管

部門提出更正登記申請。

二、2006年，M企業(yè)在工業(yè)區(qū)內已依法登記擁有一宗工業(yè)用地的出讓國有土地

使用權，面積為13300m2,地籍號為5—20—30,使用年限為50年，登記時間

為2006年3月5日。為抵押貸款，2009年企業(yè)經批準將其中北邊一廠區(qū)土地

使用權設定了抵押權?，F因抵押權的實現，被法院判處拍賣，最后由Y企業(yè)拍

賣取得位于該廠北邊的7000平方米的土地使用權。問題：如何辦理該宗地的變

更登記手續(xù)？

【答案】辦理該宗地的變更登記手續(xù)的步驟為：（DM企業(yè)和設定抵押權的銀行

應向原土地登記機關提出注銷土地他項權利（抵押權）登記申請，土地登記機關

按土地登記程序辦理注銷登記手續(xù)。（2）Y企業(yè)和M企業(yè)應分別申請土地使用權

變更登記。申請時限為Y企業(yè)與M企業(yè)辦理房產變更登記后15日內。應當提交

的證明文件主要有：①土地使用權變更登記申請表；②Y企業(yè)和M企業(yè)的法人

證明、土地登記法定代表人身份證明和法定代表人個人身份證明；③轉讓全

同；④原土地使用證；⑤變更后的房屋所有權證；⑥稅費交納證明；⑦委托代

理的應提交土地登記委托書及代理人身份證明等。（3）土地使用權變更登記的基

本程序為：申請一變更地籍調查一權屬審核一注冊登記一核發(fā)土地證書。具體

如下：①對Y企業(yè)和M企業(yè)提交的土地使用權變更登記申請資料進行審查，符

合規(guī)定要求的，予以受理；②進行地籍調查。因本宗地系分割轉讓，涉及界址

的變更，必須進行變更地籍調查，包括權屬調查和變更測量，宗地號變更為

30—1和30—2；③進行權屬審核，重點應對土地使用期限、土地面積等進行審

核，分別填寫《土地使用權變更登記審批表》；④注冊登記，分別新建《土地

登記卡》，在新土地登記卡上進行登記；⑤核發(fā)證書，收回并注銷原土地證

書，分別填制新的國有土地使用證。

三、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協議出讓方式取得一宗地國有土地

使用權，面積為18000m2,用途為工業(yè)，使用年限為50年，未辦理土地登記。

1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地附近購置了8000m2工業(yè)用地，使

用年限50年?，F為抵押貸款之需要，該廠急需辦理土地登記。問題：LB縣第

一機械廠應當如何申請土地登記？

2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權設定登記權屬的審核要點是什

么？

【答案】1.應當按以下規(guī)則申請土地登記：（1）B縣第一機械廠應該分別申請兩

宗地的出讓國有土地使用權設定登記。申請人為該廠法人及法人代表。（2）申請

時限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權出讓金

的，應該在支付出讓金30日內提出申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期

付款、分期提供出讓土地使用權的，應該在每期付款后30日內申請國有土地使

用權設定登記。本題中，B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記，應進行

處理后再予以辦理出讓土地使用權設定登記。（3）應該提交的材料包括：①土地

使用權登記申請表；②B縣第一機械廠法人證明、法人代表身份證明和個人身

份證明；③B縣人民政府關于第一機械廠建設用地批準書；④《國有土地使用

權出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；⑥委托代理的還應該提交土地登記委托書

及代理人身份證明等。

2.土地使用期限應該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能從現在土地

登記之日起按50年計算。即土地使用權年限從土地使用者與國家土地主管部門

簽訂《土地使用權出讓合同書》之日起計算。3.出讓土地使用權設定登記權屬

審核要點是：（1）對申請人的審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用權出

讓合同中受讓人是否一致；（2）對土地權屬來源資料的審核。一是國有土地使用

權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出

讓的只能是經依法批準的國有土地使用權；（3）對使用期限的審核。要注意出讓

年限是否符合最高出讓年限；（4）對土地面積的審核。要注意地籍調查結果是否

與出讓合同中的面積一致；（5）對出讓金支付情況的審核等。

四、D縣2009年開展了大規(guī)模的土地證書年檢工作，在年檢過程中發(fā)現有三宗

地是錯登或漏登的。問題：1.土地管理部門應該進行何種類型的土地登記？

2.更正登記的程序是什么？3.更正登記的申請人一般是誰？

【答案】1.按照《土地登記規(guī)則》，土地登記后，發(fā)現錯登或漏登的，土地管

理部門應當辦理更正登記；利害關系人也可以申請更正登記。

2.更正登記應按土地登記的法定程序進行。即按申請一地籍調查一權屬審核一

注冊登記一換發(fā)或更改土地權利證書進行。如土地管理部門直接辦理更正登

記，應增加告知程序，即在土地管理部門審核后，把審核結果告之當事人，如

有異議的，要求在一定時期內提出；否則視為認可，直接辦理更正登記，注銷

原土地權利證書。3.更正登記一般由土地權利人（土地所有權人、土地使用權

人、土地使用權抵押權人或地役權人），或與申請更正登記宗地相關的利害關系

人（土地使用權抵押人、供役地權利人或其他利害關系人）向國土資源行政主管

部門提出更正登記申請。

五、X市A公司原是國有企業(yè)，使用的土地是由國家無償劃撥的，2004年企業(yè)

進行股份制改造，改制時國家以土地使用權作價出資（入股）。近幾年由于經營

管理不善，企業(yè)正準備宣告破產。問題：1.如何理解國有土地使用權作價出

資？

2.可以采取國有土地使用權作價出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有哪些？3.A公司改

制時，國有土地使用權作價出資（入股）前是如何進行地價評估的？4.國有土地

使用權出資（入股）有什么法律特征？

【答案】1.國有土地使用權作價出資（入股）是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)

展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產權關系，盤活和顯化土地資

產，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權進行資產處置的一種方式。它是

指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，

該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使

用權的規(guī)定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股

權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地行政主管部門委托有資

格的國有股權持股單位統一持有。

2.國有企業(yè)改革時，經土地行政主管部門批準，可根據行業(yè)、企業(yè)類型和改革

的需要，采取不同的土地資產處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使

用權作價出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有：（1）自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產品

和服務的行業(yè)以及支柱產業(yè)和高新技術產業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據企業(yè)改革

和發(fā)展需要，主要采取授權經營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業(yè)注

入土地資產。（2）對于一般競爭性行業(yè)，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。

當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價

后同其他國有資產一并轉為國有股，逐步通過股權轉讓變現。（3）對承擔國家計

劃內重點技術改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也

可以作價出資（入股）方式向企業(yè)注入土地資產。3.根據《中華人民共和國公司

法》第二十七條、《企業(yè)國有資產法》第四十二條規(guī)定，公司設立時，股東以

土地使用權作價出資的必須進行評估作價，核實財產，并折合為股份。不得高

估或者低估作價。國有企業(yè)改建為股份有限公司時，不得將財產低價折股或者

有其他損害出資人權益的行為。采用國有土地使用權作價出資（入股）方式進行

資產處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產處置總體方案核準后，企業(yè)應自主委

托具備相應土地估價資質的機構進行評估，并依據土地狀況和評價結果，擬訂

土地資產處置的具體方案。土地估價報告經企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門

初審后，應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產處置審批時備案。4.國

有土地使用權出資（入股）的法律特征包括：（1）國有土地使用權出資（入股）必須

依法審批；（2）國有土地使用權出資（入股）方式受范圍限制；（3）國有土地使用

權出資（入股）前必須進行地價評估，作價結果要備案；（4）作價出資（入股）取得

的土地使用權可以依法轉讓、作價出資、租賃或抵押；（5）土地行政主管部門應

與國有股權持股單位簽訂委托持股合同。

六、某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經興旺村同意，

市人民政府批準，以批準撥用方式與李某共同取得該宗土地集體土地使用權。

批準用途為宅基地。批準土地面積為200m2,張某、李某各擁有90m2,根據地

籍調查并經初步審查，該宗地實際界址清楚，土地面積與批準面積一致，為

200m2,集體土地使用權批準撥用手續(xù)符合法律規(guī)定。根據土地登記有關規(guī)定,

建議為張某辦理集體土地使用權登記。問題：1.該宗土地在審核批準后的土地

登記卡上登記的權屬性質是什么？權利人是誰？

2.什么是集體土地所有權、集體土地使用權？3.集體土地使用權主體一般為本

集體經濟組織成員，具體包括哪些？

【答案】1.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權屬性質為集體土地

使用權。權利人為張某和李某。

2.（1）集體土地所有權是指中國農村勞動集體在法律規(guī)定的范圍內占有、使用、

收益、處分自己所有土地的權利。（2）農民集體土地使用權是指從集體土地所有

權中派生出來的一種用益物權，根據使用類型可劃分為農業(yè)用地的使用權、非

農業(yè)建設用地使用權和“四荒”土地使用權。3.集體土地使用權主體一般為本

集體經濟組織成員具體包括：（1）集體非農業(yè)建設用地使用權的主體一般要求為

農村集體經濟組織和農村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的職工和

軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地。（2）集體農用土地使用權的主體一般

為本集體經濟組織的成員，如為本集體經濟組織以外的單位或者個人，則必須

經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府

批準。（3）集體所有的“四荒”土地使用權主體可以為本集體組織成員，也可以

為其他社會單位和個人。在同等條件下，本集體經濟組織內的農民享有優(yōu)先

權。如果“四荒”土地使用權承包、租賃或拍賣的對象是本集體經濟組織以外

的單位和個人，必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村民代表的同

忌、o

七、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協議出讓方式取得一宗地國有土地

使用權，面積為18000m2,用途為工業(yè)，使用年限為50年，未辦理土地登記。

1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地附近購置了8000m2工業(yè)用地，使

用年限50年。現為抵押貸款之需要，該廠急需辦理土地登記。問題：LB縣第

一機械廠應當如何申請土地登記？

2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權設定登記權屬的審核要點是什

么？

【答案】1.應當按以下規(guī)則申請土地登記：（1）B縣第一機械廠應該分別申請兩

宗地的出讓國有土地使用權設定登記。申請人為該廠法人及法人代表。（2）申請

時限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權出讓金

的，應該在支付出讓金30日內提出申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期

付款、分期提供出讓土地使用權的，應該在每期付款后30日內申請國有土地使

用權設定登記。本題中，B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記，應進行

處理后再予以辦理出讓土地使用權設定登記。（3）應該提交的材料包括：①土地

使用權登記申請表；②B縣第一機械廠法人證明、法人代表身份證明和個人身

份證明；③B縣人民政府關于第一機械廠建設用地批準書；④《國有土地使用

權出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；⑥委托代理的還應該提交土地登記委托書

及代理人身份證明等。

2.土地使用期限應該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能從現在土地

登記之日起按50年計算。即土地使用權年限從土地使用者與國家土地主管部門

簽訂《土地使用權出讓合同書》之日起計算。3.出讓土地使用權設定登記權屬

審核要點是：（1）對申請人的審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用權出

讓合同中受讓人是否一致；（2）對土地權屬來源資料的審核。一是國有土地使用

權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出

讓的只能是經依法批準的國有土地使用權；（3）對使用期限的審核。要注意出讓

年限是否符合最高出讓年限；（4）對土地面積的審核。要注意地籍調查結果是否

與出讓合同中的面積一致；（5）對出讓金支付情況的審核等。

八、2006年，M企業(yè)在工業(yè)區(qū)內已依法登記擁有一宗工業(yè)用地的出讓國有土地

使用權，面積為13300m2,地籍號為5—20—30,使用年限為50年，登記時間

為2006年3月5日。為抵押貸款，2009年企業(yè)經批準將其中北邊一廠區(qū)土地

使用權設定了抵押權?，F因抵押權的實現，被法院判處拍賣，最后由Y企業(yè)拍

賣取得位于該廠北邊的7000平方米的土地使用權。問題：如何辦理該宗地的變

更登記手續(xù)？

【答案】辦理該宗地的變更登記手續(xù)的步驟為：（DM企業(yè)和設定抵押權的銀行

應向原土地登記機關提出注銷土地他項權利（抵押權）登記申請，土地登記機關

按土地登記程序辦理注銷登記手續(xù)。（2）Y企業(yè)和M企業(yè)應分別申請土地使用權

變更登記。申請時限為Y企業(yè)與M企業(yè)辦理房產變更登記后15日內。應當提交

的證明文件主要有：①土地使用權變更登記申請表；②Y企業(yè)和M企業(yè)的法人

證明、土地登記法定代表人身份證明和法定代表人個人身份證明；③轉讓全

同；④原土地使用證；⑤變更后的房屋所有權證；⑥稅費交納證明；⑦委托代

理的應提交土地登記委托書及代理人身份證明等。（3）土地使用權變更登記的基

本程序為：申請一變更地籍調查一權屬審核一注冊登記一核發(fā)土地證書。具體

如下：①對Y企業(yè)和M企業(yè)提交的土地使用權變更登記申請資料進行審查，符

合規(guī)定要求的，予以受理；②進行地籍調查。因本宗地系分割轉讓，涉及界址

的變更，必須進行變更地籍調查，包括權屬調查和變更測量，宗地號變更為

30—1和30—2；③進行權屬審核，重點應對土地使用期限、土地面積等進行審

核，分別填寫《土地使用權變更登記審批表》；④注冊登記，分別新建《土地

登記卡》，在新土地登記卡上進行登記；⑤核發(fā)證書，收回并注銷原土地證

書，分別填制新的國有土地使用證。

九、某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經興旺村同意，

市人民政府批準，以批準撥用方式與李某共同