企業(yè)搬遷損失評估報告

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某大型汽車部件生產(chǎn)企業(yè)原為某軍工集團與一汽合作興辦。依據(jù)城市規(guī)劃從主城區(qū)遷至高新技術開發(fā)區(qū)即將建成的新址。靠著對項目內(nèi)涵的精確把握，我們通過競標獲得了搬遷損失評估的托付。

該企業(yè)的產(chǎn)品涵蓋6大系列200余個品種，市場占有率達20%。公司資產(chǎn)5億元。工業(yè)建筑42.000平方米，機器設備826臺(套)，存貨按定額管理，包括數(shù)控立體倉庫等生產(chǎn)幫助設施齊全。廠區(qū)管網(wǎng)密布，綠化美觀。工廠為多品種大批量生產(chǎn)，技術先進，開發(fā)技能強，管理水平與上市公司相稱。經(jīng)濟效益穩(wěn)定，2022年實現(xiàn)利潤596萬元。隨著我國國民經(jīng)濟高速增長和汽車產(chǎn)量連年上升，估計搬遷后將更有利于企業(yè)進展。

托付方對本搬遷項目評估的要求是評估結(jié)論和評估報告能得到各方面認可，所獲得的經(jīng)濟補償足以保證完成搬遷任務，順當?shù)卦谛轮啡嫱度肷a(chǎn)。

通過對項目內(nèi)涵的深刻理解，并為使評估結(jié)論和評估報告便于各相關方審查核準，我們設計的評估方案將搬遷損失評估分為三個子項：

一是不動產(chǎn)損失評估。指不能隨遷的財產(chǎn)的拆遷補償價值評估;

二是停產(chǎn)損失評估。指因搬遷而停產(chǎn)給企業(yè)造成的損失價值評估;

三是搬遷費評估。指隨遷財產(chǎn)搬遷的全部合理費用。

我們的分項也獲得了托付方的認可，分項不僅表達了對項目內(nèi)涵的深刻了解，評估結(jié)論和報告也便于各方審查核準。其中，不動產(chǎn)損失是要用于與政府主管部門談判補償，停產(chǎn)損失要為董事會和股東大會審議通過，并向政府主管部門申報;搬遷費需由大股東核準并出資。在評估過程中，我們本著"科學合理，不重不漏'的原那么，加大現(xiàn)場核查工作力度，按時高質(zhì)量地實現(xiàn)了在競標時的承諾。評估報告受到主管部門的確定，評估結(jié)論也為各方所接受。我們的作法是：

(一)不動產(chǎn)損失評估

搬遷企業(yè)的不動產(chǎn)包括：房屋建筑物、構筑物(設備基礎，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃氣、通訊、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產(chǎn)。不動產(chǎn)損失評估的價值類型是"拆遷補償價值'。拆遷補償價值是依據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關規(guī)定和拆遷補償標精確定的評估對象在評估基準日可能獲得的補償價值。例如當?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補償標準，只要依據(jù)樹種樹齡就可確定補償價值。對房屋拆遷補償?shù)脑u估。當?shù)卣?guī)定了住宅搬遷評估的平均指導價，非住宅房屋拆遷評估指導價那么要求比照住宅拆遷評估指導價適當浮動，但未對有關因素調(diào)整系數(shù)做出詳細規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決斷本次評估采納成本法確定不動產(chǎn)拆遷補償價值。

(二)停產(chǎn)損失評估

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應當予以適當補償。一般以被拆遷房屋補償價值的肯定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的假設干倍予以補償。

搬遷會造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利技能的`臨時損失。需要留意的是，機械工廠的搬遷，其短時停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動。以本案為例，產(chǎn)成品仍需要按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計劃收購，一些生產(chǎn)經(jīng)營活動仍在進行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當年估計實現(xiàn)的月平均銷售收入計算。當年估計實現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實際銷售收入(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。托付方設定此次的搬遷時限為兩個月。

(三)搬遷費評估

工廠搬遷費評估是對隨遷財產(chǎn)，包括機器設備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。

搬遷費的估價不是嚴格意義上的資產(chǎn)價值評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查討論，科學縝密，經(jīng)濟合理地設定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎。以機器設備為例，搬遷費一般應包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調(diào)試費，驗收費，不可預見費，管理費，保險費。

搬遷費評估為計價所設定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。

工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的價值參考的專業(yè)看法。注冊資產(chǎn)評估師應針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告運用要求的差異，關注到可能影響搬遷損失的全部層面。以本案為例，包括：

1鑒于為搬遷損失給付補償?shù)牟块T不同，對應的搬遷損失評估報告特別是價值類型需要符合該部門的有關規(guī)定。例如房屋建筑物損失的評估要采納政府拆遷主管部門規(guī)定的方法進行，價值類型是"拆遷補償價值'。而對于給付經(jīng)濟補償?shù)牟块T不承諾補償?shù)捻椖浚缬唵瘟魇?、信譽受損等形成的間接損失，那么不列入評估范圍內(nèi)。

2搬遷企業(yè)占地7.4萬平方米，土地運用權依長期合同租賃取得。租賃費已一次付清，租金遠低于現(xiàn)行市價。工廠搬遷失去了繼續(xù)運用的權利，也享受不到租金的特惠。從而形成搬遷損失，并納入本次評估范圍。托付方擬在搬遷新址土地運用權的取得方式和價格協(xié)議中，向有關部門申報經(jīng)濟補償。

3在工廠搬遷損失評估中，注冊資產(chǎn)評估師要加強現(xiàn)場清查核實。工業(yè)建筑要逐一核實建筑面積和結(jié)構;機器設備要逐臺設定運輸方案，關注拆卸損失和不可預見損失;存貨除數(shù)量外，包括體積、重量，包裝狀態(tài)都要心中有數(shù);大量的在產(chǎn)品、在用低值易耗品