不可不知的房地產(chǎn)市場分析理論及框架

不可不知的房地產(chǎn)市場分析理論及框架核心觀點導(dǎo)讀：芝加哥房地產(chǎn)百年史告知我們，房地產(chǎn)具有20年一次的周期特點，同時伴隨著人口增長的演變規(guī)律；而任澤平博士提煉出的“長期看人口、中期看土地，短期看金融”分析框架，更是為我國房地產(chǎn)市場情況提供了更為實用和具體的分析理論；無論從一國還是一個城市，我們貌似都可以對照這個理論進(jìn)行分析和推演房價未來走向?！斗康禺a(chǎn)周期百年史》一書的借鑒意義：以史為鑒，可以知興衰。當(dāng)我們試圖想完整了解我國房地產(chǎn)發(fā)展史時，卻得出一個十分遺憾的結(jié)果，因為通過回溯發(fā)現(xiàn)，能夠真正算得上房地產(chǎn)發(fā)展史的時間恐怕只有不到三十年的歷程，并且看到的只是一種只漲不跌的走勢。也就是說，在我們自己的房地產(chǎn)歷史中只看到了興而未見到衰。對于這種僅出現(xiàn)單邊走勢的歷史表現(xiàn)，對照所謂完整的周期演變規(guī)律而言，無疑是不夠完整的。因此在國內(nèi)難以找到較為正確的房地產(chǎn)分析框架和理論。從而還得從外部尋找和借鑒相對領(lǐng)先一步和較為成熟的分析理論作為指導(dǎo)。幸運的是，由美國作家霍默.霍伊特所著的《房地產(chǎn)周期百年史——1830-1933年芝加哥城市發(fā)展與土地價值》一書，給我們提供了大量歷史數(shù)據(jù)及歷史文獻(xiàn)，并從多角度分析，清晰勾勒處于了芝加哥近百年發(fā)展過程，且分析了該期間影響土地價值變動的各因素及其發(fā)揮作用的復(fù)雜過程。本書既是一部最早的房地產(chǎn)發(fā)展史，也是一部最完整的城市發(fā)展史，因為透過全書，我們能夠完整觀摩到芝加哥百年時間內(nèi)反反復(fù)復(fù)經(jīng)歷了繁榮、衰退、蕭條、發(fā)展的周期變化，包括在房地產(chǎn)周期中不同階段內(nèi)形形色色的各種投資者的心態(tài)、政府的政策、城市的建設(shè)等描繪等，都能夠通過本書管窺一二。如此漫長的時間與翔實的歷史數(shù)據(jù)，猶如一面鏡子，在我們閱完以后，對于我國當(dāng)下房地產(chǎn)市場的發(fā)展、城市化進(jìn)程研究分析，以及未來發(fā)展趨勢研判等，提供了十分重要的參考價值。譬如以下幾點分析就極具借鑒意義：一是，在芝加哥城市發(fā)展及土地價值增長關(guān)系描述中，我們了解到，作為土地需求端關(guān)鍵因素就是人口增長。書中如此描述：任何一個城市、建筑規(guī)模的增長主要和必備條件就是該城市內(nèi)部或者附近人口數(shù)量的增加。一個城市人口的增長和土地價值的增長存在著直接關(guān)系。1830-1933年百年之中，城市人口數(shù)量從50人增長到3376438人，這在一個世紀(jì)的人口增長相當(dāng)于巴黎20個世紀(jì)的人口增長。而僅僅在1840-1890年，芝加哥的發(fā)展速度超過世界上其他任何城市，并在當(dāng)時一躍成為美國第二大城市。到1930年全球只有倫敦、紐約和柏林這些歷史悠久的城市才容納比芝加哥更多的人口。一邊是需求端人口的暴增，另一邊是供給端，即土地供給的演變。早期階段，由于芝加哥高速交通設(shè)施的擴(kuò)張從而導(dǎo)致芝加哥城市建筑呈現(xiàn)向外延伸和橫向擴(kuò)張的特征。到后面則是向上天空延伸，出現(xiàn)大量鋼結(jié)構(gòu)摩天大樓?？偨Y(jié)以上需求和供給兩端，得出一個觀點，即人口變化對土地價值的增長起到正面和直接的影響。在這一百年里所出現(xiàn)的5次周期興衰更替中，這一點表現(xiàn)的淋漓盡致。當(dāng)然，作者也認(rèn)為，影響土地價值的還有其他幾個因素：賦稅總額、在房地產(chǎn)上所征收的稅收占地區(qū)總稅收的比重、房地產(chǎn)抵押貸款利率和凈租金率的資本化率等。而且這些因素影響芝加哥土地價值的長期趨勢。二是，在本書最后一章中，即芝加哥房地產(chǎn)周期中，作者又得出這樣一個觀點：一個城市人口數(shù)量的增長和土地價值的增長之間并沒有確定的聯(lián)系，因為投機放大了未來的預(yù)期，從而使得土地價格嚴(yán)重偏離合理價值。一般情況下，芝加哥土地繁榮部分由于持續(xù)了幾年的、急速的人口增長，這進(jìn)一步刺激投機者的熱情并且產(chǎn)生對于未來人口增長過高的期望。人口增長速度的加快成為了租金上漲、房屋建設(shè)增加和地塊細(xì)分活動增加的重要因素之一。反過來，這些因素也引發(fā)了過度的投機。每一個因素的相互作用，最終影響了土地價值，產(chǎn)生并維系了一種心理上的繁榮。三是，芝加哥百年房地周期的時間空間演變規(guī)律。通過數(shù)據(jù)顯示，芝加哥土地價值百年歷史中一共出現(xiàn)了5次繁榮衰退現(xiàn)象，平均20年左右出現(xiàn)一次，且每一輪周期的前面15年左右時間為上漲周期、打造繁榮高點，后面4-5年時間為下跌周期、形成衰退的低點。有趣的是，如果將這一百年時間里芝加哥人口增長情況與土地價值增長情況疊加對比看，二者整體上看基本保持相似節(jié)奏，差別僅在于增長峰值和衰退洼值上存在時差性的特征。并且根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計得知，5次中有4次人口增長的峰值先于土地價值峰值出現(xiàn)，僅1次人口峰值落后于土地價值峰值出現(xiàn)。這一情況的發(fā)現(xiàn)也給我們提供了非常重要的研究素材和實際指導(dǎo)價值。四是，作者在該書中還描述了影響土地價值和人口增長的其他重要因素：即源于工商業(yè)機會擴(kuò)張帶來人口流入和增長，從而助推土地價值的增長。這個觀點即我們當(dāng)前所講的產(chǎn)業(yè)和就業(yè)還有收入，才是吸引人口流入和增長的主要原因所在。最后，作者在本書的最后一章的最后一段給出總結(jié)性結(jié)論，原文如下：上述對于房地產(chǎn)周期影響因素的描述在未來也許只是使得鉆研“美國最早機器時代文化習(xí)俗”的歷史學(xué)家有興趣，而對于預(yù)測將來的房地產(chǎn)周期價值不大。從本書描述中可以看出，房地產(chǎn)周期很長而且并沒有確定的持續(xù)期，這樣，房地產(chǎn)周期研究在實際應(yīng)用上可能較為困難，因為一個人必須活得足夠長的時間并且擁有超乎常人的耐力才能夠經(jīng)歷20年甚至30年的房地產(chǎn)周期?？偨Y(jié)本書所帶給我們的啟發(fā)，有幾點極具實際價值，有助于我們借鑒來對標(biāo)我國房地產(chǎn)情況的分析。首先是20-30年左右土地價值一輪興衰更替循環(huán)的時間空間演變規(guī)律。對標(biāo)我國，從1998年房改元年算起，我國房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)走過20年整，目前看房價持續(xù)上漲，但是近年來出現(xiàn)滯漲和有價無市的尷尬。后面5年時間是否會出現(xiàn)新的變化，需要密切關(guān)注。其次是芝加哥城市化發(fā)展進(jìn)程中人口持續(xù)增長與土地價值之間的關(guān)系值得重點關(guān)注，尤其是5次土地繁榮衰退現(xiàn)象中，有4次人口增長峰值領(lǐng)先于土地價值的峰值出現(xiàn)，簡單點說，大部分情況，人口增長峰值先于土地價值峰值見頂，即劉易斯拐點總是提前到來。據(jù)統(tǒng)計，2014年開始，我國人口增長開始放緩，劉易斯拐點出現(xiàn)。三是作者已經(jīng)將投機心理和市場行為學(xué)納入到影響土地價值變化的因素之中作為考量。這對于最近十多年來方才興起的市場行為心理學(xué)與市場關(guān)系分析理論而言，可謂領(lǐng)先了90年，著實了不起！最后一點是，作者謙遜客觀地表明了一個態(tài)度，認(rèn)為自己的研究結(jié)論并不能作為未來任何一個土地市場的精準(zhǔn)預(yù)測和指導(dǎo)之用。這無疑是大家風(fēng)范、真正的學(xué)者修為。不過基于一個土地價值運作周期至少20-30年左右，相較于一個人的生命周期而言，確實顯得過于漫長，所以，我們用有限的時間去判斷一個太過漫長事物的運作演變情況則有點自不量力了。因此有時候我們要學(xué)會活好當(dāng)下、把握對眼前機會即可。任澤平的房地產(chǎn)分析框架與理論任博士在他的著作《房地產(chǎn)周期》一書中提煉出一個非常精簡的房地產(chǎn)分析框架或理論，即“長期看人口、中期看土地、短期看金融政策”。他認(rèn)為，影響房地產(chǎn)周期的因素包括經(jīng)濟(jì)增長、收入水平、城市化進(jìn)程、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、人口遷移等長期變量，也包括利率、抵押貸首付比、稅收等短期變量，還包括土地政策等中期變量。其中人口、金融均屬于需求側(cè)因素，土地則屬于供給側(cè)因素，人口、土地、金融等綜合決定了房地產(chǎn)周期。長期看人口，影響房地產(chǎn)市場的邏輯是：首先，在房地產(chǎn)周期的左側(cè)，人口紅利和城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移提升經(jīng)濟(jì)潛在增長率，居民收入快速增長，消費升級帶動住房需求；20-50歲置業(yè)人群增加（20-35歲為首次置業(yè)，35-50歲改善型置業(yè)），帶來購房需求和投資高增長；高儲蓄率和不斷擴(kuò)大的外匯占款，流動性過剩，推升房地產(chǎn)資產(chǎn)價格。其次，在房地產(chǎn)周期的右側(cè)，隨著人口紅利的消失和劉易斯拐點出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)增速換擋，居民收入放緩；隨著城鎮(zhèn)住房飽和度上升，置業(yè)人群達(dá)到頂峰，房地產(chǎn)長周期拐點到來；隨著房地產(chǎn)黃金時代的結(jié)束，后房地產(chǎn)時代的典型特點將是“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”，人口遷移邊際上決定不同區(qū)域房市，根據(jù)國際經(jīng)驗，人口將繼續(xù)往大都市遷移聚集。多說幾句——綜合典型國家城鎮(zhèn)化過程中，人口區(qū)域分布結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系來看，人口空間的分布大體經(jīng)歷三個階段：第一個階段，人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，不同規(guī)模的城市人口都在擴(kuò)張，而且總?cè)丝诋?dāng)中的占比在上升。這一階段和經(jīng)濟(jì)快速增長、制造業(yè)快速發(fā)展相關(guān)，而城鎮(zhèn)化率還沒有達(dá)到55%。第二個階段主要是郊區(qū)化，一些中小型城市增長放緩，而大都市圈人口比重繼續(xù)上升，這一階段伴隨著制造業(yè)的絕對衰退、服務(wù)業(yè)的相對發(fā)展。對應(yīng)的城鎮(zhèn)化水平大致在55-70%之間。我國當(dāng)前正處于這個階段內(nèi)，城鎮(zhèn)化率在60%左右。第三個階段，則是城鎮(zhèn)化率超過70%以后，人口繼續(xù)向大都市圈集中，中小型城市的人口增速緩慢。這一時期人口的聚集與服務(wù)業(yè)比重占據(jù)主導(dǎo)之后經(jīng)濟(jì)和公共資源聚集程度的進(jìn)一步提升有很大關(guān)系。中期看土地，根據(jù)國內(nèi)外普遍經(jīng)驗表明，土地供給對一個地區(qū)房地產(chǎn)市場波動影響顯著。德國房價之所以波動小、長期穩(wěn)定，關(guān)鍵在于住房供給穩(wěn)定充足。而日本在1985-1991年房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生一個重要因素之一是土地投機過度、供給不足，而日本政府對此未能有效干預(yù)，所以泡沫被刺破后，日本經(jīng)濟(jì)消失三十年。在國內(nèi)，由于從供地到開發(fā)商拿地，到開工，再到預(yù)售或竣工待售形成住房供給，存在2年左右的時滯；并且土地供給政策還可能通過預(yù)期傳導(dǎo)直接影響當(dāng)期房地產(chǎn)市場。因此，土地因素對房地產(chǎn)周期的影響主要在中期，介于人口因素和金融因素之間。短期看金融，住房市場受政策變化影響較大，其中住房金融政策對典型經(jīng)濟(jì)體住房市場的短期波動影響最為顯著。房地產(chǎn)短周期是指在長周期趨勢背景下，由于利率、抵押貸首付比、稅收等短期變量引發(fā)的波動，通過改變居民的支付能力和預(yù)期使得購房支出提前或延遲。一輪完整房地產(chǎn)短周期為：政策下調(diào)利率和抵押貸首付比，居民支付能力提高，房地產(chǎn)銷量回升，商品房去庫存，供不應(yīng)求，開發(fā)商資金回籠后購置土地，加快開工投資，房價上漲，商品房作為抵押物的價值上漲會放大居民、開發(fā)商、銀行的貸款行為；當(dāng)房價出現(xiàn)泡沫化，政策上調(diào)利率和抵押貸首付比，居