房地產(chǎn)交易管理工作中房地產(chǎn)評估方法體系研究

引言：房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要因素，創(chuàng)建起良好的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序，有利于房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)的建設(shè)和發(fā)展。分房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國起步較晚，在發(fā)展過程中存在較多問題，相關(guān)部門、相關(guān)單位、房地產(chǎn)評估企業(yè)以及評估人員等多個主體必須高度重視。相關(guān)部門要完善房地產(chǎn)評估的法律、法規(guī)及各項規(guī)章制度，細(xì)化有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造良好的評估市場環(huán)境；評估人員要在工作中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)評估方法。1.房地產(chǎn)價格評估概述房地產(chǎn)評估又稱資產(chǎn)價值評估，具體是指專門的評估機(jī)構(gòu)或者評估人員在國家法律法規(guī)或者公允標(biāo)準(zhǔn)程序框架下，以判斷評估對象價值而非實際成交價格為目的，采用貨幣這一統(tǒng)一權(quán)益計算尺度，并運用相應(yīng)科學(xué)方法，于一定時點評定估算資產(chǎn)價值的行為。由其概念可以看出，房地產(chǎn)評估基本組成成分包括：房地產(chǎn)評估主體，也即專業(yè)評估機(jī)構(gòu)或者評估人員；房地產(chǎn)評估客體，也即資產(chǎn)；房地產(chǎn)評估原則、目的以及方法。此外，還涉及房地產(chǎn)評估假設(shè)以及價值類型。房地產(chǎn)價格評估，簡單而言就是對房地產(chǎn)進(jìn)行估價，由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所做出的估計、推測與判斷。當(dāng)前，房地產(chǎn)估價的用途較為廣泛，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評估、房地產(chǎn)租賃價格評估、抵押價格評估、拍賣價格評估等不同形式。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍也從單一的房地產(chǎn)交易評估發(fā)展到涉及房地產(chǎn)抵押、保險、征收、司法訴訟及企業(yè)的合資、股份制改革、破產(chǎn)清算、土地拍賣、城市基準(zhǔn)地價等各項經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)評估具備以下五大基本特性:一是現(xiàn)實性。專業(yè)評估機(jī)構(gòu)或者評估人員須在評估基準(zhǔn)日這一時點評定估算資產(chǎn)實際狀況。二是市場性。這也是與其他會計活動相比，房地產(chǎn)評估所具備的最顯著特征。三是預(yù)測性。意指采用資產(chǎn)潛能說明現(xiàn)實的一種特性。四是公正性。相對于評估當(dāng)事人而言，房地產(chǎn)評估行為具備獨立性，資產(chǎn)業(yè)務(wù)是其主要服務(wù)對象，而非任何一方資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人。五是咨詢性。房地產(chǎn)評估結(jié)論并不具備強(qiáng)制執(zhí)行效力，而僅作為專業(yè)估價意見服務(wù)于相關(guān)資產(chǎn)業(yè)務(wù)，評估者無須對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)，而只需要確保所作結(jié)論符合職業(yè)規(guī)范與要求[1]。2.房地產(chǎn)交易管理工作中房地產(chǎn)評估方法2.1成本法成本法是站在過去的角度考慮資產(chǎn)的價值。對于計入存貨或無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)，成本法評估分別有假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法三種衍生方法。假設(shè)開發(fā)法通常是對持有以備開發(fā)后銷售的土地使用權(quán)進(jìn)行評估的方法，通常適用于空地或者地上房屋待拆除重新開發(fā)的土地。成本法是評估人員以購買者的眼光，計算從獲取土地開始，到房屋建造，再到出租、出售的過程產(chǎn)生的各項必要支出、稅費以及開發(fā)利潤的總和，在此基礎(chǔ)上測算估價對象的價值或價格的一種方法。成本法的基本計算方式為：新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅金+開發(fā)利潤。2.2市場法市場法主要是站在現(xiàn)在的角度考慮資產(chǎn)的價值，通常適用于交易發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)評估。通過選取三個以上與估價對象性質(zhì)、區(qū)域等較為接近的可比案例，與估價對象進(jìn)行比較，在交易方式、交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等方面進(jìn)行修正，最終得到房地產(chǎn)價值。采用市場法進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注案例的可比性、交易情況的可比性、可比因素選擇的合理性等。對于可比案例的修正比例，單個因素修正幅度不應(yīng)超過20%，整體修正幅度不應(yīng)超過30%，否則說明選取的案例可比性不強(qiáng)，不適合作為標(biāo)的參考。我國房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、交易活躍、選擇可比案例條件便利，因此市場法適用于大多數(shù)情形的評估。2.3比較法比較法主要是將估價對象與在估價時點附近有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算出估價對象的客觀價格或價值的方法。其基本公式如下。式（1）中：V為要求的估價對象價值，VB為類似房地產(chǎn)的已知價格，A、B、D、E分別為不同的因素修正系數(shù)。收益法是根據(jù)估價對象的預(yù)期收益計算估價對象價值的方法。評估人員先要測算估價對象的未來收益，利用折現(xiàn)率將未來剩余收益年期的收益轉(zhuǎn)換為價值，從而得到估價對象的價值或價格。其基本公式如下。式（2）中：V為要求的估價對象價值，a為房地產(chǎn)年純收益，r為折現(xiàn)率，n為剩余收益年期。2.4收益法收益法主要是站在未來的角度考慮資產(chǎn)的價值。收益法運用貨幣時間價值原理，通過計算資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流量，進(jìn)行折現(xiàn)后得到資產(chǎn)的價值。第一，直接采用銀行利率進(jìn)行評估。由于房地產(chǎn)開發(fā)大部分需要借助銀行貸款完成投資，投資人所要求的房地產(chǎn)回報率最低也必須高于銀行貸款理論。如果投資風(fēng)險過大，就會導(dǎo)致還原利率不符合房地產(chǎn)開發(fā)商要求。第二，關(guān)注安全利率。安全利率一般采用當(dāng)前銀行一年存款利率為基準(zhǔn)，需要評估工作人員依據(jù)以往經(jīng)驗確定。這種方式較為常用，能夠直觀反映出還原利率，但是準(zhǔn)確性較低。第三，采用投資組合法，這種方式方法是將貸款資金以及自有資金進(jìn)行有機(jī)組合形成[2]。3.房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀自1998年政府取消福利分房以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)開啟了住宅商品化的全新模式，樓市進(jìn)入了飛速發(fā)展的全新時代。尤其是2003年以來，大量資金投入房地產(chǎn)市場，全國各地的房價快速上漲。20年間，我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了多輪“高漲—調(diào)控—低迷—救市—復(fù)蘇”的發(fā)展循環(huán)。2022年，房地產(chǎn)調(diào)控收緊，無論是銷售端還是投資端，都明顯下滑。據(jù)中國新聞網(wǎng)報道，2022年，我國300個城市成交各類用地規(guī)劃建筑面積同比下降9.27%，各類用地出讓金同比下降27.73%。我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從增量時代轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪繒r代。銷售下降意味著人們更注重住房的品質(zhì)，這促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級成為必然趨勢。特別是在“房子是用來住的、房住不炒、因城施策”的樓市調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場發(fā)展將會越來越理性和穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)估價業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)重要的組成部分之一。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步較晚，從20世紀(jì)90年代中期開始，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入正軌，政府開始實行房地產(chǎn)估價制度和估價人員資格認(rèn)證，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，使房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師人數(shù)快速增長。自2021年以來，政府出臺了很多房地產(chǎn)市場政策，一些問題開始浮現(xiàn)，如金融機(jī)構(gòu)房貸利率上升、銀行貸款額度不夠等。一些地區(qū)開始加大限購力度，房地產(chǎn)市場快速降溫。而房地產(chǎn)估價行業(yè)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系十分密切。在互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的背景下，各種新方法和技術(shù)不斷涌現(xiàn)。只有尋求突破、進(jìn)行轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)估價行業(yè)才能進(jìn)一步發(fā)展。4.房地產(chǎn)交易管理工作中房地產(chǎn)評估方法體系優(yōu)化措施如今，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深入，現(xiàn)代信息技術(shù)已經(jīng)迅速融入各行業(yè)，促進(jìn)其在經(jīng)濟(jì)全球化中發(fā)展。尤其是大數(shù)據(jù)平臺的出現(xiàn)，淘汰了過去單一靠人力估價、效率低且浪費資源的估價方式，帶來的是高效、大范圍的房地產(chǎn)評估模式。整合各種房地產(chǎn)信息，使房地產(chǎn)估價工作變得簡單、高效，不僅可以節(jié)省人力，也可以充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)提高效率。4.1完善房屋鑒定體系第一，鑒定體系的本質(zhì)是系統(tǒng)化評估行為，是針對既有房屋的質(zhì)量、安全、舒適、運維管理以及功能改造等現(xiàn)實存在的需求問題進(jìn)行量體裁衣、具體問題具體分析；第二，鑒定體系采用的是相對保守的勘察設(shè)計技術(shù)咨詢與既有結(jié)構(gòu)性能檢測相結(jié)合的思路，以系統(tǒng)全面、問題導(dǎo)向、求真務(wù)實和客觀公正作為工作原則，遵循了規(guī)范中調(diào)查、檢測與分析、評定的規(guī)定；第三，鑒定體系融合了經(jīng)驗論證與模糊數(shù)學(xué)的分析方法，其成果與后續(xù)策劃、改造設(shè)計能夠相互統(tǒng)一。4.2完善基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)庫房地產(chǎn)評估工作的重要目的是準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)的客觀價值，確保評估價值與真實市場情況相符，而要達(dá)到以上目的，數(shù)據(jù)是關(guān)鍵。如果沒有大量客觀數(shù)據(jù)的支持，就難以評估出客觀、公正、符合市場真實情況的房地產(chǎn)價值，所出具的評估報告也不具有說服力。評估工作需要用到的數(shù)據(jù)種類、數(shù)量較多，為了評估人員在評估工作中能夠隨時調(diào)取適合的數(shù)據(jù)，相關(guān)單位必須將每一房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、不同結(jié)構(gòu)功能的建筑物成本數(shù)據(jù)以及日常收集并整理得到的財務(wù)數(shù)據(jù)，一并納入全國性的統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫中，供廣大評估企業(yè)和評估人員使用，這樣就可以大大提高評估工作的效率和質(zhì)量。4.3提升行業(yè)自律意識鑒于我國尚不具備健全的房地產(chǎn)評估行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，因而必須結(jié)合社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求并遵循市場化原則，強(qiáng)化房地產(chǎn)評估行業(yè)自律意識，推進(jìn)房地產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范性建設(shè)與發(fā)展。房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會必須充分發(fā)揮自身作用，嚴(yán)格規(guī)范會員行為。此外，就房地產(chǎn)評估行業(yè)現(xiàn)狀來看，評估資格多元且由不同管理部門與行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)管理，尚未建立統(tǒng)一且規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)則。因此，為促進(jìn)國內(nèi)外同行間交流與互動，提高評估結(jié)果的市場認(rèn)可度與可使用性，充分發(fā)揮房地產(chǎn)評估在推動市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的積極作用，必須進(jìn)一步協(xié)調(diào)職業(yè)道德與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立統(tǒng)一的專業(yè)語言。隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)的職業(yè)隊伍不斷壯大，評估行業(yè)協(xié)會應(yīng)切實強(qiáng)化從事評估工作的機(jī)構(gòu)以及人員的自律性管理，加強(qiáng)相關(guān)自律管理的制度建設(shè)，加大監(jiān)督監(jiān)管力度，推進(jìn)誠信行業(yè)建設(shè)；持續(xù)完善并組織實施執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則，嚴(yán)格把控人才的選拔；構(gòu)建科學(xué)合理有效的約束管理機(jī)制，在保障行業(yè)協(xié)議成員合法權(quán)益的同時，清除不遵守準(zhǔn)則、破壞行業(yè)誠信的違規(guī)者，凈化評估行業(yè)整體環(huán)境，為房地產(chǎn)評估行業(yè)健康、穩(wěn)定、長久的發(fā)展提供堅實的保障。4.4落實政企多方合作隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)數(shù)字化發(fā)展，需要以數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)的規(guī)模度、時效性和真實性是穩(wěn)固市場地位的基礎(chǔ)。建立數(shù)據(jù)庫不難，但保持?jǐn)?shù)據(jù)持續(xù)更新和維護(hù)較難，單靠公司自身人員很難完成。因為不論是房地產(chǎn)估價的前期資料搜集、形成估價報告，還是基于估價的咨詢服務(wù)等，都需要詳實可靠的基礎(chǔ)信息、合法的產(chǎn)權(quán)證明文件以及真實的市場成交價格等相關(guān)資料，然而迄今為止，這些信息并非完全透明，如果這些資料來源不可靠，將會導(dǎo)致與估價對象真實價值不一致的估算，造成房地產(chǎn)評估風(fēng)險。建議數(shù)字化轉(zhuǎn)型后的估價機(jī)構(gòu)加強(qiáng)與數(shù)據(jù)公司、各地房地產(chǎn)交易平臺、各級房地產(chǎn)行政管理部門合作，以擴(kuò)大數(shù)據(jù)庫規(guī)模，保證數(shù)據(jù)真實性，提高數(shù)據(jù)時效性[3]。4.5積極拓展業(yè)務(wù)空間隨著互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)的大環(huán)境發(fā)展，估價行業(yè)競爭激烈。首先，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)除了抵押評估、司法評估和征收評估等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，還應(yīng)緊跟國家政策，開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型地產(chǎn)的估價服務(wù)等業(yè)務(wù)；也可以針對“租售同權(quán)”等政策開展房地產(chǎn)租金評估等新業(yè)務(wù)。這些領(lǐng)域也是房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的新趨勢。其次，要想在市場競爭中保持優(yōu)勢，估價機(jī)構(gòu)要立足客戶需求，拓展業(yè)務(wù)范圍。這要求房地產(chǎn)估價從業(yè)人員善于挖掘客戶需求，提升自身服務(wù)質(zhì)量。例如，抵押貸款估價業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)估價行業(yè)的重要業(yè)務(wù)，需要估價機(jī)構(gòu)和人員對金融機(jī)構(gòu)有充分的了解，在與金融機(jī)構(gòu)合作的過程中，通過掌握的市場數(shù)據(jù)信息進(jìn)行智能估值，提供高效便捷的服務(wù)。4.6加強(qiáng)行業(yè)管理4.6.1構(gòu)建數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價行業(yè)運用數(shù)據(jù)進(jìn)行估價已經(jīng)多年，但數(shù)據(jù)采集仍有待規(guī)范。為了實現(xiàn)同案同估，各地學(xué)會可參考美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會做法，通過建立和維護(hù)多重代理系統(tǒng)，為成員提供信息共享的交易平臺，以確?；A(chǔ)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化和采集渠道標(biāo)準(zhǔn)化。4.6.2更新估價師繼續(xù)教育內(nèi)容為了充分滿足數(shù)字化轉(zhuǎn)型需要，房地產(chǎn)估價人員應(yīng)具備信息研究能力，掌握好大數(shù)據(jù)平臺應(yīng)用技巧，但在實際行業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)估價人員繼續(xù)教育質(zhì)量不能得到保障，業(yè)務(wù)水平停滯不前，在較大程度上會影響行業(yè)轉(zhuǎn)型。行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型后，估價業(yè)務(wù)內(nèi)容及流程都得到相應(yīng)改造，數(shù)據(jù)挖掘和數(shù)據(jù)分析等內(nèi)容應(yīng)納入培訓(xùn)大綱[4]。4.6.3指導(dǎo)并協(xié)助完成轉(zhuǎn)型隨著數(shù)據(jù)應(yīng)用領(lǐng)域廣泛，行業(yè)學(xué)會應(yīng)指導(dǎo)估價機(jī)構(gòu)發(fā)揮特長，調(diào)整主營業(yè)務(wù)，并對估價機(jī)構(gòu)和估價師進(jìn)行細(xì)分歸類，對不同領(lǐng)域估價師繼續(xù)教育設(shè)置共同課程及差異化課程，以實現(xiàn)估價機(jī)構(gòu)及估價師在行業(yè)內(nèi)的專業(yè)化。4.7做好評估機(jī)構(gòu)獨立性管理第一，加強(qiáng)房地產(chǎn)評估獨立性的研究，將研究成果應(yīng)用于準(zhǔn)則體系等行業(yè)規(guī)范。由于我國房地產(chǎn)評估行業(yè)尚年輕，針對房地產(chǎn)評估行業(yè)獨立性問題的理論和實證研究相對缺乏，應(yīng)從協(xié)會和評估機(jī)構(gòu)層面增強(qiáng)風(fēng)險意識，加強(qiáng)關(guān)于獨立性與執(zhí)業(yè)質(zhì)量的研究和探討，并將研究成果應(yīng)用在準(zhǔn)則體系的完善優(yōu)化上。第二，加強(qiáng)事中、事后監(jiān)管。一方面，推動機(jī)構(gòu)的信息化建設(shè)，通過信息化手段降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險因素、提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量；另一方面，從行業(yè)政府監(jiān)管部門和行業(yè)自律監(jiān)管部門的角度加強(qiáng)對違反獨立性要求的機(jī)構(gòu)的自律懲戒或行政處罰，通過監(jiān)管的警示作用推動行業(yè)凈化[5]。4.8促進(jìn)評估數(shù)字化轉(zhuǎn)型在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代，房地產(chǎn)企業(yè)需要深刻理解數(shù)字經(jīng)濟(jì)的特點和趨勢，積極采用數(shù)字化技術(shù)和手段，制定符合市場需求和消費者需求的營銷策略和措施，提高營銷效果和競爭力。在此背景下，房地產(chǎn)評估行業(yè)逐漸向著數(shù)字化轉(zhuǎn)型，通過數(shù)字化智能評估的衍生功能能更好地滿足更廣闊的市場空間。一方面，評估工作的主動性大大提升，傳統(tǒng)模式下房地產(chǎn)估價，可以說是一種事后行為，是對當(dāng)下已經(jīng)發(fā)生或存在的房產(chǎn)價格的一種判定，更多是在追著市場的腳步走，而數(shù)字化智能