基于土地評(píng)估的城鄉(xiāng)東北部地價(jià)評(píng)估方法研究

基于土地評(píng)估的城鄉(xiāng)東北部地價(jià)評(píng)估方法研究

1城鄉(xiāng)結(jié)合部土地價(jià)格問題城鄉(xiāng)聯(lián)系是城市與農(nóng)村之間的過渡和邊界。它是指以城市為中心的一些城市區(qū)域和一些村莊的自然和經(jīng)濟(jì)交叉帶。國土資源部頒布的《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《農(nóng)用地分等定級(jí)規(guī)程》、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》使城鎮(zhèn)用地和農(nóng)村土地的定級(jí)估價(jià)有了系統(tǒng)、規(guī)范的技術(shù)依據(jù),并取得了一系列研究成果,但在兩者交界地帶如何定級(jí)估價(jià),是目前各級(jí)政府管理部門普遍關(guān)注的問題。城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市建設(shè)快速擴(kuò)張的重點(diǎn)地區(qū),該區(qū)域土地利用結(jié)構(gòu)中農(nóng)用土地急劇減少,工業(yè)化、城市化帶動(dòng)建設(shè)用地快速膨脹,推動(dòng)了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)的發(fā)展。然而,土地產(chǎn)權(quán)不明,土地收益分配機(jī)制不合理、土地利用和管理不到位又使土地市場(chǎng)發(fā)生混亂。同時(shí),通行的地價(jià)政策決定了城區(qū)的地價(jià)要高于“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的地價(jià),鄉(xiāng)村的地價(jià)要低于“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的地價(jià),“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的地價(jià)往往介于城區(qū)地價(jià)和農(nóng)村地價(jià)之間。這種依據(jù)商業(yè)價(jià)值按區(qū)域劃分的基本定價(jià)應(yīng)該說具有一定的科學(xué)性,然而由于“城鄉(xiāng)結(jié)合部”概念的模糊,度量欠缺標(biāo)準(zhǔn),再加上經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng),就難以避免人為地把城區(qū)土地當(dāng)作“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的土地價(jià)格來估算,這樣無疑降低了城區(qū)土地的價(jià)格,而把農(nóng)村的土地按“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的地價(jià)來估算,又導(dǎo)致地價(jià)的上漲。這一壓一抬引起的后果往往只有一個(gè),即國家或集體的土地資產(chǎn)受損。為此,正確評(píng)估城鄉(xiāng)結(jié)合部土地價(jià)格是建立規(guī)范的土地市場(chǎng)的需要。本文以河北省石家莊市為例,對(duì)此進(jìn)行了探討。2城鄉(xiāng)一體化土地分類2.1城鄉(xiāng)結(jié)合部土地分級(jí)因素的選擇土地級(jí)別的確定主要取決于定級(jí)因素的選擇,由于城鄉(xiāng)結(jié)合部具有城市與農(nóng)村的雙重特點(diǎn),其定級(jí)因素的選擇應(yīng)結(jié)合城市土地與農(nóng)用土地的特點(diǎn),選擇對(duì)兩者均有影響的因素作為城鄉(xiāng)結(jié)合部土地的定級(jí)因素。(1)位置條件是中心城市的影響一般來說,城郊區(qū)距離中心城市越近,區(qū)位條件越好,土地級(jí)別越高;反之則土地級(jí)別低。(2)交通干道周邊交通條件能反映地區(qū)的開放度和影響度,城鄉(xiāng)結(jié)合部的發(fā)展沿交通線路呈放射狀趨勢(shì),尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)多沿交通線路發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又是決定土地區(qū)位優(yōu)劣的根本原因。因此,交通干道附近,土地區(qū)位條件好,對(duì)外交通便利,土地級(jí)別較高;反之,距交通干道較遠(yuǎn)的地區(qū)土地級(jí)別則低。(3)改善農(nóng)地環(huán)境城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況主要指該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施完善度和公用設(shè)施完備度,即供水、排水、供熱、供電及距離醫(yī)院、銀行、學(xué)校、郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、娛樂設(shè)施、體育設(shè)施、文化設(shè)施的遠(yuǎn)近,以及進(jìn)行農(nóng)地開發(fā)利用或?yàn)闈M足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要而建設(shè)的地上線、地下線、管溝、渠、路等農(nóng)用構(gòu)筑物或建筑物,這些水利、林網(wǎng)、交通、能源、通訊、打谷場(chǎng)、倉庫等基礎(chǔ)設(shè)施可以改善農(nóng)地開發(fā)利用的硬環(huán)境,對(duì)促進(jìn)農(nóng)地的高效利用和提高農(nóng)地生產(chǎn)力起著十分重要的作用?；A(chǔ)設(shè)施較好的地區(qū),土地開發(fā)程度高,區(qū)位條件優(yōu)越,土地級(jí)別高,反之,則土地級(jí)別低。(4)不同工程地質(zhì)條件對(duì)土地級(jí)別的影響影響城鄉(xiāng)結(jié)合部的自然條件主要是工程地質(zhì)條件和土壤肥力狀況。城鄉(xiāng)結(jié)合部內(nèi)帶主要是為城市建設(shè)用地的發(fā)展提供土地,工程地質(zhì)條件的好壞對(duì)其影響很大,工程地質(zhì)條件好的區(qū)域,適合于多層或高層建筑的發(fā)展,其土地級(jí)別也會(huì)提高;外圍主要是農(nóng)作物,土壤肥力狀況對(duì)其土地收益和地價(jià)有很大關(guān)系,土壤肥沃,土地收益高的地區(qū),土地級(jí)別也高。定級(jí)因素確定后,運(yùn)用特爾菲法綜合確定定級(jí)因素權(quán)重,計(jì)算定級(jí)因素分值,綜合評(píng)定出石家莊市城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地級(jí)別(表1)。2.2土地定價(jià)問題在城鎮(zhèn)土地估價(jià)中,常用的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和收益還原法,而農(nóng)用土地估價(jià)則剛剛起步,還沒有形成成熟的方法。本次對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部土地進(jìn)行估價(jià),是在總結(jié)城鎮(zhèn)土地估價(jià)方法適用范圍的基礎(chǔ)上,結(jié)合農(nóng)用地特點(diǎn),經(jīng)過反復(fù)比較后加以確定的。城鄉(xiāng)結(jié)合部能夠提供的土地定級(jí)估價(jià)資料主要有:土地位置、基本設(shè)施狀況、水源狀況、灌溉保證率、交通條件、機(jī)械投入、農(nóng)業(yè)建筑設(shè)施投入和種子、化肥、農(nóng)藥等的投入、勞動(dòng)日工資以及總收入等?；谶@些現(xiàn)實(shí)資料,估價(jià)方法的選擇如下:城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)地沒有真正意義上的市場(chǎng),農(nóng)地地價(jià)內(nèi)涵是農(nóng)用土地的收益價(jià)格,而土地的純收益可以通過總收入減總投入來取得,農(nóng)用土地的這種生產(chǎn)特性決定了收益還原法是比較適用的;城鄉(xiāng)結(jié)合部土地中,政府往往根據(jù)需要征用農(nóng)村集體土地改為建設(shè)用地,新征土地地價(jià)評(píng)估一般采用成本逼近法。農(nóng)作物一年多熟,不斷循環(huán),遠(yuǎn)離剩余法的應(yīng)用條件,同時(shí),土地交易案例缺乏,故剩余法和市場(chǎng)比較法均不適宜。因此,城鄉(xiāng)結(jié)合部土地估價(jià)宜采用收益還原法和成本逼近法。然而,由于城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)土地既包括建設(shè)用地又包括農(nóng)用土地,使用收益還原法和成本逼近法時(shí)又有一定的局限性,需要一定的修正措施來加以克服。2.2.1農(nóng)舍費(fèi)含定期費(fèi)我國一般采用總收入減去總成本的差額法來測(cè)算農(nóng)地純收益,這樣就會(huì)出現(xiàn)用實(shí)際純收益代替預(yù)期純收益的問題。同時(shí),在生產(chǎn)費(fèi)用的測(cè)算方面也存在不合理之處,一是漏掉了一些項(xiàng)目的費(fèi)用,如農(nóng)舍費(fèi)一直未計(jì)入。農(nóng)舍費(fèi)主要指生產(chǎn)上直接或間接使用之建筑物,包括住宅、倉庫、農(nóng)具舍、水泥曬場(chǎng)、堆肥舍等的折舊及維修費(fèi);二是對(duì)人工費(fèi)用(勞動(dòng)日工資)的測(cè)算不合理,勞動(dòng)日工資估算的偏離導(dǎo)致許多地區(qū)的農(nóng)地呈現(xiàn)負(fù)收益狀態(tài),這為采用收益還原法評(píng)估農(nóng)地價(jià)格設(shè)置了障礙。因此,必須完善我國測(cè)算農(nóng)地收益的費(fèi)用體系,此乃科學(xué)估價(jià)的前提。費(fèi)用體系本身也是一個(gè)很復(fù)雜的問題,不同農(nóng)副產(chǎn)品、不同歷史階段在具體指標(biāo)上均有所差別,但總體而言,應(yīng)涵蓋農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的全部直接或間接費(fèi)用。同時(shí),從保護(hù)農(nóng)地生態(tài)環(huán)境的角度出發(fā),也有必要將農(nóng)地生態(tài)損害費(fèi)用和治理費(fèi)用考慮在內(nèi)。2.2.2修正因素的確定成本逼近法一般適用于新開發(fā)農(nóng)地的評(píng)估,特別適用于農(nóng)地市場(chǎng)不發(fā)育、成交案例不多、無法利用市場(chǎng)資料情況下的評(píng)估。目前,我國農(nóng)地市場(chǎng)極不發(fā)育,因此,成本逼近法不失是一種較好的評(píng)估方法。但由于農(nóng)地估價(jià)大部分取決于它的效用,并非其所花費(fèi)的成本,故在具體應(yīng)用中受到一定限制。但可以通過一些修正因素來克服其局限性。在運(yùn)用成本逼近法計(jì)算農(nóng)地價(jià)格時(shí),并未考慮農(nóng)地的地理位置、土壤的理化性質(zhì)、土壤質(zhì)地、水資源及氣候的差異性等,只考慮了農(nóng)地的開發(fā)成本而未考慮農(nóng)地的收益能力。開發(fā)一片劣等地和開發(fā)一片優(yōu)等地費(fèi)用基本相同,但農(nóng)地收益可能相差很大,所以必須經(jīng)過必要的因素修正才能體現(xiàn)農(nóng)地的真實(shí)價(jià)格。修正因素的確定要根據(jù)農(nóng)地實(shí)際情況選定,一般包括土壤質(zhì)地、灌排水、氣候、地形、交通和區(qū)位、耕作制度可塑度等基本因素:(1)土壤質(zhì)地修正。不同質(zhì)地的土壤由于其理化性質(zhì)的差別而使農(nóng)地價(jià)格有很大差異,比如開發(fā)一片沙質(zhì)地和開發(fā)一片灌淤地,在其他條件相同的情況下,地價(jià)肯定會(huì)有差異,因?yàn)橹辽倏紤]土壤熟化過程灌淤土比沙質(zhì)土要快得多,也就意味著在一定年限內(nèi)兩種土質(zhì)雖開發(fā)成本相同但收益卻不同,這肯定會(huì)在地價(jià)上有所反映。(2)灌排水修正。同樣一片農(nóng)地,有水灌溉和無水灌溉差異相當(dāng)大,用河水灌溉和用機(jī)井灌溉也有很大差異,同時(shí),有無排水條件也是影響農(nóng)地能否長期有效利用的關(guān)鍵。(3)氣候修正。氣候修正主要指影響作物生長的各項(xiàng)氣候因素,如氣溫、無霜期、日照時(shí)數(shù)及各種自然災(zāi)害的發(fā)生頻率、強(qiáng)度等作用于農(nóng)地而對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響。(4)地形修正。有一定的坡度對(duì)土壤灌排水很有利,但坡度太大則容易引起水土流失,太小則不利于灌排水。(5)交通和區(qū)位條件修正。主要指地塊至消費(fèi)地距離和到城鎮(zhèn)或自然村的距離修正,也包括交通便利度修正,交通和區(qū)位條件好的土地,勞動(dòng)工日和投入物質(zhì)的運(yùn)輸費(fèi)用要少,經(jīng)濟(jì)效益高。(6)耕作制度優(yōu)化可塑度修正。主要包括種植制度和養(yǎng)地制度的優(yōu)化可塑程度,種植制度主要是從整體上處理好作物與環(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系、作物之間的空間和時(shí)間的合理關(guān)系,以能通過作物種植最大限度地促進(jìn)作物全面增產(chǎn),并通過市場(chǎng)獲得較高經(jīng)濟(jì)收益;養(yǎng)地制度旨在適應(yīng)農(nóng)地生產(chǎn)和環(huán)境保護(hù)的需要,合理調(diào)節(jié)、保護(hù)現(xiàn)有農(nóng)地資源,提高農(nóng)地生產(chǎn)力,實(shí)現(xiàn)作物全面增產(chǎn),并為農(nóng)業(yè)持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件,因此,耕作制度的優(yōu)化可塑度通過明顯影響農(nóng)地收益而影響農(nóng)地價(jià)格。由于城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)相對(duì)于宏觀區(qū)域而言,范圍較小,其氣候條件和地形坡度基本一致,故不做修正,其他條件按照影響城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)用地收益的重要程度修正(表2)。3不同產(chǎn)地中被需承載物的地權(quán)石家莊市城鄉(xiāng)結(jié)合部土地分為四個(gè)級(jí)別,由于各級(jí)別內(nèi)土地用途不同,其地價(jià)也不同(表3)。從(表3)可以看出,由于城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)土地存在城市建設(shè)用地與農(nóng)用土地的區(qū)別,其土地價(jià)格相差很大,下面從兩方面對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)土地價(jià)格進(jìn)行分析。(1)不同用地類型的地段和地下地位石家莊市城鄉(xiāng)結(jié)合部一、二級(jí)地和建城區(qū)綜合定級(jí)的六、七級(jí)地基本重合,沒有果園分布,同一級(jí)別內(nèi)糧田、菜地、工業(yè)、住宅、商業(yè)用地的土地價(jià)格之比分別為1∶7.8∶28∶49∶55和1∶7.6∶28∶48∶54。三、四級(jí)地基本上成環(huán)狀分布在一、二級(jí)地外圍,土地類型齊全,糧田、果園、菜地、工業(yè)、住宅、商業(yè)用地土地價(jià)格之比分別為:1∶3.2∶7.7∶27∶46∶55和1∶3.1∶6.6∶21∶34∶40(圖1)。從比例系數(shù)和不同用地類型地價(jià)曲線圖可以看出:同一級(jí)別內(nèi)不同用地類型之間,由于農(nóng)用地與建設(shè)用地之間存在生地與熟地的差別,建設(shè)用地較農(nóng)用地而言,基礎(chǔ)設(shè)施完善,土地開發(fā)程度高,土地開發(fā)費(fèi)、投資利息、利潤和土地增值收益均是建設(shè)用地所特有的,因而其地價(jià)明顯高于農(nóng)用地。而在建設(shè)用地內(nèi)部,基礎(chǔ)設(shè)施和開發(fā)程度相差較小,地價(jià)差別不大;農(nóng)用地內(nèi)部用地類型單一,內(nèi)部差異較小,比例系數(shù)差距不大。(2)菜地和糧田現(xiàn)狀圖12商業(yè)用地:1∶0.79∶0.62∶0.22;住宅用地:1∶0.80∶0.58∶0.21;工業(yè)用地:1∶0.82∶0.60∶0.25;菜地:1∶0.77∶0.60∶0.25;糧田:1∶0.81∶0.61∶0.30;果園一、二級(jí)地內(nèi)沒有分布,三級(jí)地與四級(jí)地的比例系數(shù)為1∶0.55(圖2)。從比例系數(shù)和不同級(jí)別地價(jià)曲線圖可以看出,不同類型土地價(jià)格從一級(jí)地到末級(jí)地呈遞減趨勢(shì),尤其是從三級(jí)地到四級(jí)地,土地價(jià)格陡降,這是因?yàn)橐弧⒍?、三?jí)地多為建設(shè)用地,而四級(jí)地基本上全部為農(nóng)用地,同樣存在生地與熟地的區(qū)別,建設(shè)用地價(jià)格明顯高于農(nóng)用地價(jià)格。4確定不同類型土地之間的特性,實(shí)行不同類型土地之間的特性,進(jìn)行定期估計(jì),使價(jià)結(jié)果更準(zhǔn)確、實(shí)用。根據(jù)對(duì)