戴德梁行湛江麗灣名邸商業(yè)項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告293P（上半部）

湛江麗灣名邸商業(yè)項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告開展思路市場調(diào)查分析

工程分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析工程定位工程業(yè)態(tài)組合及布局工程開展策略整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)開展近6年，湛江市國內(nèi)生產(chǎn)總值〔GDP〕和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值〔人均GDP〕保持持續(xù)增長，且增速大幅增加；2007年實(shí)現(xiàn)GDP890.56億元，增長13％，創(chuàng)近十年來的新高；2007年人均GDP達(dá)13217元，比2006年增長12%。資料來源：湛江市統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)分析零售總額快速增長，餐飲消費(fèi)趨旺社會消費(fèi)品零售總額快速增長，顯示居民消費(fèi)力旺盛；餐飲消費(fèi)成為持續(xù)熱點(diǎn)，表達(dá)居民對餐飲偏好較大；2007年湛江社會消費(fèi)品零售總額382.2億元，增長19.5％，餐飲業(yè)零售額占消費(fèi)品零售總額的比重由2000年的14％上升到2006年的20.4％餐飲零售總額的平均增速〔17％〕高于社會消費(fèi)品零售總額平均增速〔12.7％〕資料來源：湛江市統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)分析人均可支配收入增加，居民消費(fèi)時(shí)尚化近幾年，湛江市居民人均可支配收入大幅增加，2007年達(dá)11389元。2007年,湛江居民人均消費(fèi)支出為8919.09元,增長3.9%。湛江市陸續(xù)出現(xiàn)各種品牌店、專賣店等新型零售業(yè)態(tài)，反映湛江市民消費(fèi)水平提高，且消費(fèi)趨向時(shí)尚化。資料來源：湛江市統(tǒng)計(jì)公報(bào)2007年,湛江居民人均衣著支出為512.65元,增長5.5%。居民衣著消費(fèi)日趨個(gè)性化、高檔化,這主要表達(dá)在居民購置衣著增多、消費(fèi)單價(jià)的提高上。2007年人均文化娛樂效勞支出達(dá)273.67元，增長18.2％個(gè)人美容消費(fèi)升溫，2007年人均美容消費(fèi)支出25.26元，增長117.8％宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市地位提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化全省排名城市

GDP

人口

07茂名市

930

584.0408江門市

921

410.2909湛江市

770

668.9512肇慶市

526

367.6016陽江市

347

232.1421云浮市

246

233.99湛江現(xiàn)有的消費(fèi)總量在粵西處于中上等水平，且保持穩(wěn)定高速增長。千萬噸級的寶鋼工程獲批，帶動經(jīng)濟(jì)開展和人口繁榮，促進(jìn)湛江商貿(mào)開展。港口經(jīng)濟(jì)開展迅速，物流功能增強(qiáng)：30萬噸原油碼頭、20萬噸級鐵礦石擴(kuò)建和25萬噸級航道疏?！叭蠊こ台曄嗬^建成，使湛江港擁有華南地區(qū)最深的航道和最大的陸岸碼頭；港口經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步帶動商流的快速開展。商貿(mào)的開展將吸引新的商貿(mào)客流，進(jìn)一步改善消費(fèi)結(jié)構(gòu)。資料來源：湛江市及各地統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)分析開展思路市場調(diào)查分析

工程分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析工程定位工程業(yè)態(tài)組合及布局工程開展策略區(qū)位環(huán)境分析

基地現(xiàn)狀

城市規(guī)劃

周邊人口

周邊配套

外部人車流分析

工程區(qū)位環(huán)境分析工程地塊位于赤坎金沙灣新區(qū)，屬于非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商業(yè)氣氛薄弱。地塊東南側(cè)一線臨海，具備非常好的景觀資源，沿海岸線有觀海長廊、海濱浴場和大面積綠化帶等休閑配套。項(xiàng)目分析——區(qū)位環(huán)境赤坎傳統(tǒng)商圈霞山商圈海灣大橋觀海長廊海濱浴場奧運(yùn)女郎工程所在區(qū)域與其他區(qū)域相比較赤坎老城區(qū)霞山城區(qū)開發(fā)區(qū)金沙灣城市舊中心區(qū)域，開展較為成熟，生活便利；市民意向：交通、環(huán)境雜亂后續(xù)開發(fā)用地少，開展受限城市中心區(qū)域，開展成熟，生活便利市民意向：交通、環(huán)境較好商業(yè)供給量大，競爭劇烈政府大力開展的新區(qū)之一，目前尚在建設(shè)市民意象：開發(fā)區(qū)根底設(shè)施缺乏居住用地量較大市政府未來所在地，山水景觀資源優(yōu)勢明顯；市民意象：區(qū)域檔次較高道路規(guī)劃完善，道路寬敞項(xiàng)目分析——區(qū)位環(huán)境城東區(qū)域開展?jié)摿?qiáng)，本工程擁有較好開展機(jī)遇區(qū)域城市發(fā)展方向區(qū)域形象配套設(shè)施自然景觀資源交通條件產(chǎn)業(yè)發(fā)展及規(guī)劃后續(xù)土地供應(yīng)市民評價(jià)大型項(xiàng)目帶動綜合評價(jià)排序赤坎老城區(qū)333232133234金沙灣552542454361開發(fā)區(qū)421333433263霞山城區(qū)3444533453525—非常好4—好3—較好2—一般1—差從以上各方面進(jìn)行綜合評價(jià)，金沙灣片區(qū)是湛江主城區(qū)最具開展價(jià)值的區(qū)域，近期內(nèi)具有較強(qiáng)的開展?jié)摿Γ邆淞己玫姆康禺a(chǎn)開發(fā)潛力。項(xiàng)目分析——區(qū)位環(huán)境工程地勢平坦，臨街面較長，有利于提高工程的商業(yè)價(jià)值觀海路海灣路基地現(xiàn)狀基地現(xiàn)狀項(xiàng)目分析——基地現(xiàn)狀城市開展總體目標(biāo):建設(shè)現(xiàn)代化新興港口工業(yè)城市和美麗的南方海濱城市.城市定位:華南地區(qū)重要港口城市，區(qū)域性交通樞紐城市，粵西地區(qū)中心城市

開展戰(zhàn)略:“工業(yè)立市、以港興市〞。近期開展規(guī)模:近期湛江市城市人口規(guī)模為110萬人；城市用地規(guī)模為107.4平方公里。項(xiàng)目分析——城市發(fā)展城市規(guī)劃——商業(yè)中心規(guī)劃工程位于赤坎區(qū)級商業(yè)中心核心區(qū)域，開展?jié)摿Υ?。?xiàng)目分析——城市規(guī)劃城市規(guī)劃——商業(yè)街規(guī)劃工程與規(guī)劃中的周邊商業(yè)街吻合程度高，聯(lián)系密切，互動性強(qiáng)。項(xiàng)目分析——城市規(guī)劃城市規(guī)劃——工程周邊規(guī)劃本工程位于未來的市政府中心區(qū)域湛江行政中心區(qū)規(guī)劃用地面積195公頃，集行政辦公、商務(wù)會展、金融貿(mào)易、文化娛樂、體育休閑、居住生活六大功能為一體。工程毗鄰會展中心和五星級酒店，聚集商業(yè)、商務(wù)客流，帶動消費(fèi)需求。工程周邊中高檔樓盤開發(fā)量增大,將形成未來的“富人區(qū)〞。項(xiàng)目分析——城市規(guī)劃城市規(guī)劃——周邊道路規(guī)劃海濱大道拓寬，工程的交通通達(dá)性更強(qiáng)。海濱大道擴(kuò)建范圍北起赤坎廣湛路口，南至濱海居住區(qū)海洋路口，全線7.8公里。由現(xiàn)在的42米寬拓寬至60米，原道路中線不變，道路兩邊各增加9米寬。赤坎觀海長廊延長，帶動旅游開展，拉動旅游消費(fèi)。項(xiàng)目分析——城市規(guī)劃周邊住宅用地的后續(xù)供給量大，中高端消費(fèi)人群聚居地工程周邊是湛江近年來住宅用地供給量最大的區(qū)域，未來住宅用地供給量達(dá)9700畝以上，如右表：序號用地地址規(guī)模1深圳京基項(xiàng)目占地500畝，120萬M22原三星企業(yè)地塊政府已收回該地塊，占地約3000畝3海灣大橋橋底未出讓，占地不詳4坡頭區(qū)占地5000畝5海濱大道與樂山路交界的西面地塊占地200畝6龍潮路美食城對面占地200畝7調(diào)順島200-300畝8海田地塊約600畝項(xiàng)目項(xiàng)目分析——周邊人口工程周邊1公里內(nèi)人口中高檔樓盤云集，估計(jì)目前人口數(shù)量約2萬人，預(yù)計(jì)未來3-5年內(nèi)的高端消費(fèi)人口將新增3萬人，人口規(guī)?？蛇_(dá)5萬人。目前零售商業(yè)約5000平方米，明顯缺乏商業(yè)工程序號項(xiàng)目名稱1萬象金沙灣廣場2君臨海岸3御海園4濱海園5御景名城7金沙灣新城8榮基·翠堤灣項(xiàng)目分析——周邊人口工程3公里范圍內(nèi)人口項(xiàng)目周邊1公里外范圍3公里內(nèi)人口預(yù)計(jì)項(xiàng)目名稱戶數(shù)興華廣場住宅1000金山花園200雍景城2500嘉慶·郎晴灣500其他新建小區(qū)2000沙灣街辦原有居民3000南橋街辦居民11000合計(jì)20200按每戶3.5人計(jì)算:約7萬人那么工程3公里范圍內(nèi)人口預(yù)計(jì)有7萬人口。3公里范圍內(nèi)約有1-2萬平方米零售商業(yè)項(xiàng)目分析——周邊人口工程5公里范圍內(nèi)人口項(xiàng)目周邊5公里范圍內(nèi)人口預(yù)計(jì)項(xiàng)目名稱人數(shù)項(xiàng)目3公里范圍人口70000中華街辦35000寸金街辦43000民主街辦36000調(diào)順街辦6000北橋街辦25000開發(fā)區(qū)41000合計(jì)約25.6萬那么工程5公里范圍內(nèi)人口預(yù)計(jì)有25.6萬人口5公里范圍內(nèi)約有14萬平方米零售商業(yè)項(xiàng)目分析——周邊人口工程周邊配套工程毗鄰未來市政府，一方面有利于工程形象的提升，另一方面也為工程奠定了良好的商貿(mào)客戶根底。商業(yè)配套：地塊周邊購物娛樂配套設(shè)施較為欠缺。但周邊不乏大型餐飲如1-4序號所示的大天然、利苑金閣、海洋世界、依記美食城等；政府辦公樓、企事業(yè)單位：政府、企事業(yè)單位云集，如5-15序號所示的郵政所、派出所、會展中心、旅游局、播送電視中心、三星企業(yè)、地方稅務(wù)局、國稅局等；市政配套、其他：如16-19所示的沙灣中學(xué)、錦華大酒店、南國熱帶花園、橋西公園等。項(xiàng)目分析——周邊配套工程霞山、開發(fā)區(qū)赤坎海田、周邊縣市項(xiàng)目外部車流動線工程人車流動線分析工程外部車流動線分析：工程靠近城市主干道——海濱大道，交通可達(dá)性高。工程的西北面主要是赤坎區(qū)的車流流入；東北面是海田和周邊縣市的車流流入；南面主要是開發(fā)區(qū)、霞山車流流入。工程外部人流動線分析：工程自身居民，周邊現(xiàn)有和將建的中高檔樓盤居民比較集中，消費(fèi)需求旺盛；赤坎區(qū)、開發(fā)區(qū)的中高檔消費(fèi)是本工程的主要輻射群體；霞山區(qū)中心居民要先經(jīng)過霞山商圈核心區(qū)域，才能到達(dá)本工程。工程外部人流動線其中：藍(lán)色圓圈表示現(xiàn)有高端人群聚居地紅色圓圈表示將建高檔樓盤項(xiàng)目分析——外部人車流工程人車流動線分析消費(fèi)者進(jìn)入本工程消費(fèi)的主要門口有四個(gè)：

①表示金沙灣附近居民主要進(jìn)出口，以及與旁邊金沙灣廣場互動消費(fèi)的群體；

②表示附近行政中心、酒店及旅游群體等主要出入口；

③表示公交車、的士等消費(fèi)群體進(jìn)出口；

④表示地下停車場，自駕車人群出入口。3214項(xiàng)目分析——外部人車流開展思路市場調(diào)查分析

工程分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析工程定位工程業(yè)態(tài)組合及布局工程開展策略湛江市整體商業(yè)狀況

湛江市在營業(yè)商業(yè)物業(yè)分析

湛江市商業(yè)業(yè)態(tài)分析

廣州主要商家調(diào)查消費(fèi)者問卷

市場調(diào)查綜合分析

湛江市商業(yè)向綜合型購物中心開展從商業(yè)開展歷程來看，湛江商業(yè)可以劃分為三個(gè)階段。目前，湛江商業(yè)逐漸向第三階段，向綜合型購物中心開展：湛江市整體商業(yè)概況90年代中后期。以零散商戶為主，只能提供人們?nèi)粘Ｉ畹幕拘枨螅褡畛醯囊恍┬“儇浀?、小糧油店等，這種模式起點(diǎn)低，資金規(guī)模小，交易量小。2000年開始，以大型商場、超市、步行街和專業(yè)市場為主，臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為輔，形成以專業(yè)化、規(guī)?；癁榻?jīng)營特色的商業(yè)模式。如國貿(mào)、世貿(mào)、赤坎步行街、昌大昌超市等。2006年開始，綜合型的購物中心出現(xiàn)，逐步向更高級的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展，本階段的顯著特點(diǎn)是休閑娛樂餐飲的比重加大，購物環(huán)境更為舒適。123商品的檔次和種類：商品種類較為齊全。中檔商品品類供給齊全，高檔\頂級商品品種較少。1商業(yè)設(shè)施設(shè)計(jì)水平顯著提升：外立面設(shè)計(jì)時(shí)尚、現(xiàn)代。人流動線設(shè)計(jì)流暢，手扶電梯、垂直電梯充足。商場內(nèi)部通道寬敞，購物環(huán)境舒適。商業(yè)設(shè)施的分布和規(guī)模：商業(yè)設(shè)施相對集中，形成赤坎、霞山兩大市級商圈。霞山商業(yè)比赤坎商業(yè)更為集中，商業(yè)經(jīng)營環(huán)境亦優(yōu)于赤坎商業(yè)規(guī)模大多集中在3~5萬平方米之間。23湛江商業(yè)整體環(huán)境分析湛江市整體商業(yè)概況4業(yè)態(tài)多元化開展：相繼出現(xiàn)百貨店、購物中心型業(yè)態(tài)。大型專業(yè)店已形成雛形，如電腦城等。專賣店開展迅速。如歌莉婭、三星、諾基亞專賣店等。著名超市進(jìn)駐。著名零售商沃爾馬、好又多等大型超市相繼進(jìn)駐。數(shù)據(jù)來源：戴德梁行〔上海〕咨詢研究部湛江商業(yè)整體環(huán)境分析商業(yè)供給量加大，競爭日益劇烈：僅2007年就有4家商場先后開業(yè)試業(yè)，供給量大增。功能定位雷同，同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)營環(huán)境惡化。多數(shù)商場以大型超市作為主力店帶動商場開展。5湛江市整體商業(yè)概況兩大市級商業(yè)分布湛江市市級商圈分析世貿(mào)大廈嘉信茂購物廣場赤坎步行街愛華百貨赤坎商圈霞山商圈雄立購物廣場廣百鑫海名店城昌大昌超級購物廣場霞山步行街城市廣場國貿(mào)大廈怡福國際廣場本工程形成兩大市級商圈。霞山商圈商業(yè)工程比較集中，規(guī)模是赤坎商圈的2倍多。大型商業(yè)工程全部位于主干道旁，交通較為便捷。霞山商業(yè)經(jīng)營環(huán)境比赤坎高。霞山商業(yè)中檔偏高，赤坎商業(yè)中檔偏低。兩大市級商圈比較分析商圈霞山商圈赤坎商圈商圈特征湛江最大的綜合性商圈湛江傳統(tǒng)的商圈商業(yè)項(xiàng)目國貿(mào)、城市廣場、怡福、廣百、昌大昌、榮基、雄立、步行街世貿(mào)、嘉信茂、愛華、步行街商業(yè)規(guī)模（主要商業(yè)項(xiàng)目）22萬M210萬M2輻射能力湛江市及下轄縣市赤坎區(qū)及遂溪、坡頭區(qū)等商業(yè)環(huán)境交通便利，商業(yè)氛圍濃厚交通擁擠，商業(yè)氛圍略差湛江市市級商圈分析湛江市2000~2007年商業(yè)工程供給一覽表項(xiàng)目國貿(mào)大廈昌大昌超級購物廣場世貿(mào)大廈愛華廣場廣百鑫海名店城市廣場怡福國際廣場榮基國際廣場雄立購物廣場嘉信茂購物廣場年度2000200120022002200520062007200720072008商業(yè)面積（萬M2）3.252.54.21.682.84.243.51.54.8湛江市商業(yè)供需分析2000~2007年，共有10個(gè)商場供給，平均年供給1.25個(gè)商場。2000~2007年，共有33萬平方米商業(yè)供給，平均年供給4萬平方米。湛江市2000~2007年商業(yè)供給湛江市商業(yè)供需分析2007年，累計(jì)供給量27.33萬平方米，新增供給量為8.7萬平方米，供給量為歷年來之最。自代表著綜合型的購物中心——城市廣場的出現(xiàn)，其他商業(yè)工程紛紛跟隨。相對于一般商場而言，購物中心的功能更加齊全，因此開展商更愿意建造購物中心。湛江市2000-2007年供需分析湛江市商業(yè)供需分析購物中心一般由商場業(yè)主自行招商，因此物業(yè)區(qū)位、規(guī)模、市場競爭等因素均為影響物業(yè)的招商進(jìn)程。2007年怡福國際廣場上市，由于定位失當(dāng)，導(dǎo)致招商力度不夠，商場空置率較高。2007年怡福國際廣場、雄立購物廣場的空置面積共2.1萬平方米。2007年湛江市商業(yè)工程租金表現(xiàn)單位：元/月/平方米樓層國貿(mào)大廈世貿(mào)大廈廣百鑫海名店城市廣場怡福國際廣場榮基國際廣場嘉信茂購物廣場雄立購物廣場租金租金租金租金租金租金租金租金-1F————————66

60——1F185~200185~200100185~200130145~150145~15090145~150——8060603F55~7055~708055~70——6040404F銷售20~30——30~4030~4040未開——5F銷售無——20~3020~3020~30————備注管理費(fèi)39夾層租金145~150；管理費(fèi)39管理費(fèi)36目前租金給予8~9折的優(yōu)惠；管理費(fèi)39目前租金給予3.8折左右的優(yōu)惠；管理費(fèi)40管理費(fèi)36管理費(fèi)36管理費(fèi)32總體來講，霞山商圈的總體租金比赤坎高。一般以F1層租金最高，F(xiàn)2、F3、F4及以上樓層租金逐漸降低。商場業(yè)態(tài)定位等因素均對樓層租金產(chǎn)生不同影響。湛江市租金表現(xiàn)分析商業(yè)未來供給量預(yù)計(jì)近期內(nèi)，本工程周邊商業(yè)未來供給量有興華廣場和金沙灣廣場，商業(yè)總規(guī)模為5.8萬平方米；開發(fā)區(qū)未來3~5年內(nèi)的商業(yè)供給量主要有兩個(gè)地塊。霞山區(qū)未來供給量比較大，定位與規(guī)模與本工程相近的有民大工程〔廣百將進(jìn)駐〕。由右表可見，本工程未來3~5年內(nèi)的主要競爭對手為：金沙灣廣場和民大工程。未來供應(yīng)量預(yù)計(jì)區(qū)域項(xiàng)目地址規(guī)模預(yù)計(jì)定位項(xiàng)目進(jìn)度赤坎興華廣場2.8萬M2中低檔已建,現(xiàn)正招商(1年內(nèi))金沙灣廣場約3萬M2中高檔在規(guī)劃(3年內(nèi))舊大天然未知未知未拆遷(遠(yuǎn)期)開發(fā)區(qū)深圳京基地塊未知未知未拆遷(遠(yuǎn)期)樂山路(皇冠假日對面)未知未知未規(guī)劃(遠(yuǎn)期)霞山國貿(mào)新天地約1.5萬M2中檔在建(1年內(nèi))金茂大廈約2萬M2未知已平整(3年內(nèi))財(cái)富廣場(榮基地塊)約2萬M2未知已平整(3年內(nèi))民大項(xiàng)目(原廣百舊址)約5萬M2中高檔已平整(3年內(nèi))湛新市場約3萬M2中低檔已平整(3年內(nèi))廣州灣附近未知未知未規(guī)劃(遠(yuǎn)期)湛江市未來供應(yīng)量預(yù)計(jì)研究對象甄別規(guī)模：規(guī)模與本工程相當(dāng)，2.5萬平方米以上；檔次：檔次中檔或中檔以上，功能齊全的有代表性的商業(yè)工程。項(xiàng)目國貿(mào)城市廣場怡福國際廣百世貿(mào)榮基國際嘉信茂昌大昌雄立購物廣場愛華赤坎步行街霞山步行街規(guī)模3.254.242.84.23.55.52.51.51.680.70.55檔次中檔中檔中檔中高檔中檔中檔中檔中低檔中低檔低檔中低檔中低檔功能定位零售、超市零售、餐飲娛樂、超市零售、餐飲娛樂、超市百貨、零售零售、超市零售、餐飲娛樂、超市零售、超市百貨、超市零售零售零售零售湛江市商業(yè)物業(yè)橫向分析√湛江市商業(yè)物業(yè)橫向分析——經(jīng)營范圍各商場經(jīng)營范圍分析項(xiàng)目/樓層國貿(mào)城市廣場怡福國際廣百世貿(mào)榮基國際嘉信茂-1F/

超市服裝、鞋//超市服飾1F珠寶、化妝品、服裝、快餐

珠寶、化妝品、服裝、快餐

服裝化妝品、服裝、皮具

超市、珠寶

、化妝品、服裝、皮具皮鞋服裝、皮具、化妝品服飾、珠寶、化妝品2F超市

皮具皮鞋

床上用品服裝

皮具皮鞋

快餐

超市（未開業(yè)）超市

家電

服裝

服裝、內(nèi)衣、床上用品服裝、皮具、電器通訊、手機(jī)、眼鏡3F超市、女裝、電器、餐飲娛樂運(yùn)動營、童裝、內(nèi)衣、床上用品百貨或數(shù)碼（未開業(yè)）書城

娛樂運(yùn)動營

休閑服

童裝餐飲4F電腦城電影院

餐飲娛樂電器

餐飲/數(shù)碼電器

餐飲娛樂餐飲、娛樂/5F//餐飲娛樂

////商業(yè)工程過渡集中，競爭劇烈。同質(zhì)化嚴(yán)重：檔次相當(dāng)、品牌相似、經(jīng)營布局雷同，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。湛江市商業(yè)物業(yè)橫向分析湛江市商業(yè)物業(yè)橫向分析——主力店與客流量項(xiàng)目國貿(mào)城市廣場怡福國際廣百世貿(mào)榮基國際嘉信茂周末日均客流量4635437422621平日日均客流量272411928152日間客流量302622229177夜間客流量352822635198平均提袋率15%14%2%14%24%26%11%客流量單位：人次/分鐘；提袋率：100個(gè)客戶購買商品的人數(shù)比率人流量周末：平時(shí)=1.5：1晚上人流量頂峰期比平時(shí)人流量約高30%。廣百作為中高檔百貨，且在湛江經(jīng)營多年，中高端消費(fèi)者對其有很高的忠誠度。大型超市未開業(yè)的商場，客流量和提袋率明顯偏少。榮基國際廣場的人流量大多靠超市和餐飲娛樂帶動，因此其提袋率比較高。湛江市商業(yè)物業(yè)橫向分析湛江市商業(yè)物業(yè)橫向分析——餐飲娛樂比重2006年開業(yè)的國貿(mào)城市廣場，有澳門街美食城、施力道健身中心、電影院等，餐飲娛樂比重上升到24%，餐飲娛樂功能大幅提升；經(jīng)過一年多的市場培育，加上租金的扶持，城市廣場的經(jīng)營環(huán)境逐步好轉(zhuǎn)，說明了湛江消費(fèi)者已經(jīng)接受這種餐飲娛樂比例較大的購物中心型商場。榮基國際廣場4層全做餐飲娛樂，引入了電影院、阿倫故事酒吧等，餐飲娛樂比重進(jìn)一步提升。湛江市商業(yè)物業(yè)橫向分析國貿(mào)大廈湛江市商業(yè)物業(yè)分析開業(yè)時(shí)間國貿(mào)A2000年國貿(mào)B2002年規(guī)模共3.25萬平方米，4層投資商湛江市世貿(mào)投資實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營商湛江市惠潤物業(yè)管理有限公司經(jīng)營方式業(yè)主統(tǒng)一招商預(yù)計(jì)2008年11月國貿(mào)A座轉(zhuǎn)做百貨主要品牌檔次中檔目標(biāo)客戶以大眾化消費(fèi)為主國貿(mào)大廈國貿(mào)是典型的零售型商場，在湛江商業(yè)開展進(jìn)程中扮演著舉足輕重的作用。國貿(mào)零售業(yè)態(tài)所占比重非常大，娛樂餐飲業(yè)態(tài)比重小。湛江市商業(yè)物業(yè)分析國貿(mào)大廈商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研

國貿(mào)A業(yè)種樓層分布國貿(mào)B業(yè)種樓層分布樓層業(yè)種主要品牌業(yè)種主要品牌1F服飾/珠寶/化妝品九牧王、老人頭、六福、SK2通訊/電器協(xié)亨、中域、三星、KFC2F皮具箱包/鞋達(dá)芙妮、金利來、夢特嬌、百麗、意爾康服飾/皮具箱包/鞋堡獅龍、生活幾何、歌莉婭、佐丹奴、淑女坊、金利來、TATA3F服飾哥弟、鋇萱、歐時(shí)力、柒牌電器國美電器4F電腦神舟電腦聯(lián)想、華碩國貿(mào)A、B業(yè)種樓層分布，如下表：湛江市商業(yè)物業(yè)分析國貿(mào)大廈國貿(mào)A品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和以下圖：國貿(mào)A品牌個(gè)數(shù)及比例商品品類品牌個(gè)數(shù)比例服裝7160.7%鐘表珠寶86.8%化妝品97.7%電腦2319.7%其他65.1%合計(jì)117100.0%湛江市商業(yè)物業(yè)分析國貿(mào)大廈國貿(mào)B品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和以下圖：國貿(mào)B商品品類品牌個(gè)數(shù)比例服裝4734.1%鐘表珠寶53.6%電腦2316.7%皮具箱包85.8%鞋2215.9%通訊/手機(jī)128.7%家居/床上用品21.4%娛樂10.7%其他1813.0%合計(jì)138100.0%湛江市商業(yè)物業(yè)分析國貿(mào)大廈建筑規(guī)劃分析建筑形態(tài):底下為5層以下商業(yè),5層以上為寫字樓,建筑沿街分布A-B兩座通道連通,商業(yè)布局規(guī)劃整體考慮地下為停車場外立面設(shè)計(jì):整個(gè)立面充分應(yīng)用玻璃,金屬等材質(zhì),豐富,現(xiàn)代,大氣,表達(dá)寫字樓功能商業(yè)局部的招牌規(guī)劃合理,主入口采用圓形入口,很好表達(dá)商業(yè)功能需求出入口設(shè)計(jì):兩個(gè)主要出入口,多個(gè)次入口主入口特別明顯,可識別性很強(qiáng)湛江市商業(yè)物業(yè)分析國貿(mào)大廈建筑規(guī)劃分析人流組織交通設(shè)計(jì):水平交通:人車分流,地下設(shè)有停車場,A-B用通道相連接豎向交通:正對主入口設(shè)有大型扶梯,并設(shè)有豎向電梯,人貨電梯分開建筑場地:建筑周邊有很大的場地廣場,便于人流集中,停留,具有很大的優(yōu)勢中庭設(shè)計(jì):中庭空間比較大氣,連接1到3層,空透感強(qiáng)步行空間序列的高潮,鼓勵(lì)層間運(yùn)動的作用明顯商場內(nèi)部空間設(shè)計(jì):層高尺度適宜,人流通道合理,A-B兩座連通空間氣氛能表達(dá)豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)鋪面規(guī)劃劃分合理,面積大小和業(yè)態(tài)規(guī)劃合理湛江市商業(yè)物業(yè)分析國貿(mào)大廈建筑規(guī)劃分析分析小結(jié):根本面:1地理區(qū)位優(yōu)勢非常明顯,選址位置優(yōu)勢突出,場地總平面設(shè)計(jì)合理2建筑功能明確,體量適中,空間組織和人流組織合理.Ａ－Ｂ連通整合人流3商業(yè)因素得到充分表達(dá),招牌,外立面,主入口,場地廣場優(yōu)勢非常突出.４商業(yè)和寫字樓得到很好的照應(yīng)和相互促進(jìn)．不利面:1隨著其他商業(yè)地產(chǎn)的快速興起,作為較早投入使用的國貿(mào)大廈顯得有些落伍.2根據(jù)政府的最新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，形成的城市次商業(yè)中心分流作用對其區(qū)域位置的弱化．湛江市商業(yè)物業(yè)分析國貿(mào)大廈經(jīng)營狀況評價(jià)國貿(mào)A座作為湛江市開業(yè)最早的現(xiàn)代商業(yè)工程之一，其經(jīng)營情況一直良好。國貿(mào)B座開業(yè)后，商業(yè)整體規(guī)模優(yōu)勢凸現(xiàn)，商場內(nèi)業(yè)態(tài)齊全、商品豐富，帶動了整個(gè)商圈的開展，成為湛江市最旺的商圈。國貿(mào)A座與B座在定位上有所區(qū)別，A座的女服具有優(yōu)勢，B座的休閑服、家用電器、通訊等具有優(yōu)勢。目前，國貿(mào)主要實(shí)行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，嚴(yán)格進(jìn)行品牌篩選，國貿(mào)的商鋪空置率為零，其租金也是湛江市最高的商場之一。國貿(mào)A座方案于11月份轉(zhuǎn)變?yōu)榘儇浀慕?jīng)營模式。國貿(mào)內(nèi)的經(jīng)營商家普遍認(rèn)為目前的經(jīng)營面積偏小。隨著現(xiàn)代商業(yè)的開展，國貿(mào)的硬件經(jīng)營環(huán)境顯得滯后。如中庭偏小，商場內(nèi)主輔通道較窄，人流動線不盡合理，停車位較少，這些是制約其日后開展的瓶頸。湛江市商業(yè)物業(yè)分析世貿(mào)大廈湛江市商業(yè)物業(yè)分析開業(yè)時(shí)間2002年規(guī)模共4.2萬平方米，4層投資商湛江市世貿(mào)投資實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營商湛江市惠潤物業(yè)管理有限公司經(jīng)營方式業(yè)主統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理主要品牌檔次中檔目標(biāo)客戶以大眾化消費(fèi)為主世貿(mào)大廈世貿(mào)是國貿(mào)推出后又一大型零售商場，形成了以世貿(mào)為龍頭的赤坎商圈。世貿(mào)零售業(yè)態(tài)所占比重非常大，娛樂餐飲業(yè)態(tài)比重小。湛江市商業(yè)物業(yè)分析世貿(mào)大廈商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研世貿(mào)業(yè)態(tài)樓層分布，如下表：湛江市商業(yè)物業(yè)分析樓層業(yè)種主要品牌1F女服/鞋/珠寶/化妝品卡佛蓮、夢特嬌、金利來、意爾康、紅蜻蜓、七匹狼、周大福、玉蘭油、屈臣氏2F男女服飾歌莉婭、鄂爾多斯、皮爾卡丹、富貴鳥、雅戈?duì)枴⒍寂?、九牧?F運(yùn)動服飾/休閑服飾2﹪、朵以、以純、佐丹奴、班尼路、美特斯邦威、生活幾何、李寧、特步、361°4F電器/游樂城國美電器世貿(mào)大廈世貿(mào)品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和以下圖：湛江市商業(yè)物業(yè)分析世貿(mào)品牌個(gè)數(shù)及比例商品品類品牌個(gè)數(shù)比例服裝8258.99%皮具箱包21.44%鞋2618.71%珠寶139.35%化妝品21.44%其他1410.07%合計(jì)139100.00%世貿(mào)大廈建筑規(guī)劃分析建筑形態(tài):建筑形態(tài)采用L行圍合組織形式,沿街分布4層的平臺為商業(yè),4層以上為住宅地下一層為停車場外立面設(shè)計(jì):建筑風(fēng)格簡潔明快,橫向線條與豎向線條的立面劃分櫥窗和招牌分布合理,大氣,現(xiàn)代出入口設(shè)計(jì):兩個(gè)主要出入口,盡可能吸引建筑沿街面的人流主入口明顯,可識別性強(qiáng)湛江市商業(yè)物業(yè)分析世貿(mào)大廈建筑規(guī)劃分析人流組織交通設(shè)計(jì):水平交通:人車分流,地下設(shè)有停車場豎向交通:正對主入口設(shè)有大型扶梯,并設(shè)有豎向電梯,人貨電梯分開建筑場地:建筑周邊有一定的場地廣場,便于人流集中,停留中庭設(shè)計(jì):中庭空間比較大氣,連接1到3層,空透感強(qiáng)步行空間序列的高潮,鼓勵(lì)層間運(yùn)動的作用明顯,又宜做休閑、促銷場地商場內(nèi)部空間設(shè)計(jì):層高尺度適宜,人流通道合理空間氣氛能表達(dá)豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)鋪面規(guī)劃劃分合理,面積大小和業(yè)態(tài)規(guī)劃合理湛江市商業(yè)物業(yè)分析世貿(mào)大廈建筑規(guī)劃分析分析小結(jié):根本面:1總體上看,地理區(qū)位選擇恰當(dāng),選址位置優(yōu)勢突出,場地總平面設(shè)計(jì)合理2整個(gè)建筑功能明確,體量適中,空間組織和人流組織合理.3商業(yè)因素得到充分表達(dá),招牌,外立面,主入口,場地廣場優(yōu)勢突出.不利面:1隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速開展,各種先進(jìn)理念的應(yīng)用和設(shè)計(jì)水平的提高,作為較早投入使用的世貿(mào)大廈顯得有些落伍和不夠時(shí)尚.2一樓的夾層設(shè)計(jì)對當(dāng)今的地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)和后期的商業(yè)運(yùn)營而言效果如何,有待思考.湛江市商業(yè)物業(yè)分析世貿(mào)大廈經(jīng)營狀況評價(jià)世貿(mào)作為湛江市世貿(mào)投資實(shí)業(yè)投資的又一大型綜合零售商場，利用國貿(mào)已有的商家資源，迅速在赤坎區(qū)占據(jù)領(lǐng)先地位。世貿(mào)的商鋪空置率為零，其租金和國貿(mào)相差無幾，都是湛江市租金最高的商場。世貿(mào)在赤坎區(qū)鮮有競爭對手，加上其業(yè)態(tài)齊全，商品種類多樣，并有大型超市——好又多帶動，其經(jīng)營情況與國貿(mào)相當(dāng)，客流量也差不多。隨著城市的開展變遷，赤坎區(qū)眾多單行線，且路標(biāo)指示不明確，世貿(mào)所面臨的交通瓶頸愈發(fā)突出，交通容易堵塞，造成人車混雜的場面。湛江市商業(yè)物業(yè)分析城市廣場湛江市商業(yè)物業(yè)分析開業(yè)時(shí)間2006年規(guī)模共4.2萬平方米，5層投資商湛江市世貿(mào)投資實(shí)業(yè)有限公司運(yùn)營商湛江市惠潤物業(yè)管理有限公司經(jīng)營方式業(yè)主統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理主要品牌檔次中檔目標(biāo)客戶針對中高端收入追求時(shí)尚的人士城市廣場城市廣場是湛江市首個(gè)大型的綜合購物中心。城市廣場零售業(yè)態(tài)所占比重有所降低，娛樂餐飲業(yè)態(tài)比重?cái)U(kuò)大，達(dá)24%。湛江市商業(yè)物業(yè)分析城市廣場商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研城市廣場業(yè)態(tài)樓層分布，如下表：湛江市商業(yè)物業(yè)分析城市廣場業(yè)種樓層分布樓層業(yè)態(tài)主要品牌-1F超市沃爾瑪1F服飾/珠寶/化妝品阿瑪尼、太子龍、賓奴、老爺車、周大福、依波路表、帝舵表、CASIO、雅芳、玉蘭油、必勝客2F皮具箱包/鞋/服飾夢特嬌、扣扣、沙蓮奴、金利來、意爾康、都彭3F運(yùn)動營/童裝/內(nèi)衣/床上用品小豬班納、真維斯、adidas、李寧、匡威、安踏、黛富妮4F電影院/餐飲大地電影院、澳門街5F健身/美容施力道健身中心城市廣場城市廣場品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和以下圖：湛江市商業(yè)物業(yè)分析城市廣場商品品類品牌個(gè)數(shù)比例服裝6049.2%皮具箱包64.9%鞋119.0%鐘表珠寶1411.5%化妝品43.3%家居/床上用品54.1%休閑娛樂64.9%其他1613.1%合計(jì)122100.0%城市廣場建筑規(guī)劃分析建筑形態(tài):地下3層,地上27層,12萬多平方米的建筑面積，2萬平方米的地下停車場,94.2米的高度高層住宅采用圍合布置,底下為商業(yè)平臺,并具備一定的建筑周邊場地,可識性好樓層布局設(shè)計(jì):樓層布局上,規(guī)劃為:-1F：超市

1F：連鎖快餐、一線男女品牌服裝、金銀珠寶、化裝品、

2F：連鎖快餐、品牌男女服裝、皮鞋皮具

3F：兒童樂園、運(yùn)動營、童裝、母嬰用品、內(nèi)衣

4F：餐飲、電影院、兒童樂園

5F：書城、美容美發(fā)、纖體、健身

湛江市商業(yè)物業(yè)分析城市廣場經(jīng)營狀況評價(jià)城市廣場是一座集購物、休閑、商貿(mào)、商住、辦公為一體的綜合性商業(yè)大廈，與國貿(mào)的定位相錯(cuò)開，防止了惡性競爭。城市廣場是湛江市世貿(mào)投資實(shí)業(yè)在霞山區(qū)布局的第三個(gè)商業(yè)物業(yè)，在不到1公里的范圍內(nèi)，先后建設(shè)4個(gè)商業(yè)工程〔國貿(mào)A、國貿(mào)B、城市廣場和即將建成的國貿(mào)新天地〕，形成規(guī)模優(yōu)勢，有利于穩(wěn)固該公司的商業(yè)地位。通過給與租金優(yōu)惠的形式扶持經(jīng)營商家，商家的經(jīng)營情況尚可。經(jīng)過一年多的市場培育，城市廣場正走向成熟，湛江市民也逐步接受了休閑娛樂餐飲比重大的購物中心。沃爾瑪超市的門口單獨(dú)設(shè)置，其超市客流量未能帶動商場客流量的增加。湛江市商業(yè)物業(yè)分析榮基國際廣場湛江市商業(yè)物業(yè)分析開業(yè)時(shí)間2007年規(guī)模共3.2萬平方米，4層投資商廣東榮基集團(tuán)運(yùn)營商榮基商業(yè)管理有限公司經(jīng)營方式業(yè)主統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理主要品牌檔次中檔目標(biāo)客戶針對開發(fā)區(qū)及周邊住宅小區(qū)的中高檔客戶榮基國際廣場榮基國際廣場零售業(yè)態(tài)所占比重有所降低，占50%左右，非零售業(yè)態(tài)占比近50%。娛樂餐飲業(yè)態(tài)比重?cái)U(kuò)大，達(dá)28%。湛江市商業(yè)物業(yè)分析榮基國際廣場商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研榮基國際廣場業(yè)態(tài)樓層分布，如下表：湛江市商業(yè)物業(yè)分析城市廣場業(yè)種樓層分布樓層業(yè)態(tài)主要品牌-1F超市沃爾瑪1F服飾/鞋/化妝品富貴鳥、爵士丹尼、金利來、夢特嬌、玉蘭油、美寶蓮2F服飾/鞋/床上用品夢特嬌、playboy、金利來、意爾康、紫羅蘭家紡3F童裝/內(nèi)衣/運(yùn)動用品/娛樂小豬班納、真維斯、adidas、李寧、匡威、安踏、黛富妮4F電影院/餐飲榮基國際影院、港之島榮基國際廣場榮基國際廣場品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和以下圖：湛江市商業(yè)物業(yè)分析榮基國際廣場商品品類品牌個(gè)數(shù)比例服裝6049.2%皮具箱包64.9%鞋119.0%鐘表珠寶1411.5%化妝品43.3%家居/床上用品54.1%休閑娛樂64.9%其他1613.1%合計(jì)122100.0%榮基國際廣場建筑規(guī)劃分析建筑形態(tài):工程形象定位高，開發(fā)商欲打造湛江市的地標(biāo)式建筑；商業(yè)臨街面長，可識性好；商場設(shè)計(jì)充分考慮經(jīng)營需要，空間靈活；場地廣場設(shè)計(jì):配套8000平方米大型廣場及可停放1000多輛汽車的大型停車場,其中包括一定的戶外停車位,配合主力店(麥當(dāng)勞)來考慮建筑空間的設(shè)計(jì)。湛江市商業(yè)物業(yè)分析榮基國際廣場經(jīng)營狀況評價(jià)榮基國際廣場定位為中高檔，但所引入的經(jīng)營商家屬于中檔偏低檔次。榮基國際廣場的客流量主要有兩類，一類是超市多帶動的客流，一類是餐飲娛樂所帶動的客流。次主力店如港之島美食和麥當(dāng)勞的上座率比較高，經(jīng)營情況比較好。阿倫故事酒吧作為湛江市第一家在商場經(jīng)營的酒店，其經(jīng)營情況比較理想，主要針對的客戶為具有小資情調(diào)的中檔收入的客戶，在一定程度上分流了觀海長廊酒吧街的客戶。榮基國際影院采取開展商與中影星美電影集團(tuán)合作經(jīng)營的方式，共同分擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。零售商家的經(jīng)營情況一般，主要是因?yàn)樵撋虉鲆?guī)模過小，且業(yè)態(tài)業(yè)種分散，無法形成規(guī)模優(yōu)勢。湛江市商業(yè)物業(yè)分析嘉信茂購物廣場湛江市商業(yè)物業(yè)分析開業(yè)時(shí)間2008年規(guī)模共4.8萬平方米，4層投資商/運(yùn)營商嘉德商用產(chǎn)業(yè)和深國投商置經(jīng)營方式業(yè)主統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理主要品牌檔次中檔目標(biāo)客戶湛江市區(qū)中高端客戶嘉信茂購物廣場娛樂餐飲業(yè)態(tài)比重為14.5%，其中餐飲比重占10.9%。嘉信茂作為新開業(yè)的商場，尚有較大局部的商鋪未開業(yè)。湛江市商業(yè)物業(yè)分析嘉信茂購物廣場商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研嘉信茂購物廣場業(yè)態(tài)樓層分布，如下表：湛江市商業(yè)物業(yè)分析嘉信茂購物廣場業(yè)種樓層分布樓層業(yè)態(tài)主要品牌-1F男女裝/童裝/鞋/兒童樂園/餐飲真維斯、小豬咕嚕咕嚕、迪士尼、匡威、大禾壽司、反斗樂園1F服裝/鞋/珠寶鐘表/化妝品/餐飲G2000、自由鳥、才子、萊克斯頓、七匹狼、紅蜻蜓、達(dá)芙妮、周大福、CASIO表、羽西、鄭明明、蒙自源、KFC2F通訊數(shù)碼/眼鏡/藥房協(xié)亨、春天100連鎖店3F餐飲扒王廚房制造、紅土文化時(shí)代美食城嘉信茂購物廣場嘉信茂購物廣場品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和以下圖：湛江市商業(yè)物業(yè)分析嘉信茂購物廣場商品品類品牌個(gè)數(shù)比例服裝4860.0%皮具箱包33.8%鞋45.0%珠寶鐘表45.0%餐飲911.3%其他1215.0%合計(jì)80100.0%嘉信茂購物廣場建筑規(guī)劃分析建筑形態(tài):作為獨(dú)立的大型購物廣場，工程具備數(shù)萬平方米的經(jīng)營面積；采用“只租不售，統(tǒng)一管理〞的模式,所以對經(jīng)營場所相關(guān)配套設(shè)施的要求也較高。作為一個(gè)商業(yè)更為集中的大型購物廣場工程，有極強(qiáng)的經(jīng)營場所分割彈性，能滿足不同商家對不同經(jīng)營面積的需求。場地廣場設(shè)計(jì)和樓層布局設(shè)計(jì):場地設(shè)計(jì)上,地下設(shè)有大量的停車位,同時(shí),戶外也設(shè)有很大的電單車停車面積.樓層布局上,一樓薈萃中外知名品牌商家，另外配些特色美食。二、三樓與沃爾瑪超級市場為主力，周邊設(shè)立特色藥房、通訊、美食、兒童天地等專營店。四樓美食天地、休閑娛樂。湛江市商業(yè)物業(yè)分析嘉信茂購物廣場經(jīng)營狀況評價(jià)嘉信茂購物廣場定位為一體化一站式的休閑購物商場，但是目前休閑娛樂功能所占比重偏小。嘉信茂購物廣場作為湛江首個(gè)純商業(yè)的商場，設(shè)計(jì)新穎，商場內(nèi)部購物環(huán)境非常好，其商業(yè)開展?jié)摿艽?。G325的改道和立交的改建，在很大程度上改善了嘉信茂的交通環(huán)境，加上其門前廣場比較大，將有利于有利于聚集人氣。目前超市尚未開業(yè)，客流量周六日尚可，平日那么比較少，商家經(jīng)營情況較差。湛江市商業(yè)物業(yè)分析廣百鑫海名店城湛江市商業(yè)物業(yè)分析開業(yè)時(shí)間2005年規(guī)模共2.8萬平方米，3層運(yùn)營商廣百經(jīng)營方式運(yùn)營商統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理主要品牌檔次中高檔目標(biāo)客戶湛江市區(qū)中高端客戶廣百鑫海名店城娛樂餐飲業(yè)態(tài)比重為3.6%，零售百貨業(yè)占96.4%。湛江市商業(yè)物業(yè)分析廣百鑫海名店城商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研廣百鑫海名店城業(yè)態(tài)樓層分布，如下表：湛江市商業(yè)物業(yè)分析廣百鑫海名店城業(yè)種樓層分布樓層業(yè)態(tài)主要品牌1F服裝/鞋/珠寶鐘表/化妝品/餐飲百麗、勝龍、卡爾丹頓、紅蜻蜓、賓度、周生生、天駿表、SWATCH、歐萊雅、多美麗2F服飾/皮具箱包/家用電器華倫天奴、利郎、帝豪、安奈兒、JESSIE、淑女屋、夢特嬌、哥弟、季候風(fēng)、卡丹路、美的、松下3F書城新華書店廣百鑫海名店城廣百鑫海名店城品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和以下圖：湛江市商業(yè)物業(yè)分析廣百鑫海名店城商品品類品牌個(gè)數(shù)比例服裝6737.2%皮具箱包105.6%鞋42.2%珠寶鐘表137.2%化妝品42.2%家用電器2011.1%休閑娛樂餐飲52.8%數(shù)碼5228.9%其他52.8%合計(jì)180100.0%廣百鑫海名店城經(jīng)營狀況評價(jià)鑫海名城由廣百百貨整體租賃，由廣百百貨統(tǒng)一招商，局部由廣百百貨經(jīng)營，局部商鋪那么轉(zhuǎn)租給其他商家。廣百百貨作為目前湛江最高檔的百貨，且在湛江經(jīng)營多年，湛江中高檔消費(fèi)者對廣百百貨的品牌具有相當(dāng)高的忠誠度，其客流量也比較大。經(jīng)營商家普遍的經(jīng)營情況較好。由于整個(gè)商場并非由廣百統(tǒng)一經(jīng)營，再一定程度上降低了其美譽(yù)度。湛江市商業(yè)物業(yè)分析怡福國際廣場湛江市商業(yè)物業(yè)分析開業(yè)時(shí)間2007年規(guī)模共4萬平方米，5層投資商/運(yùn)營商湛江怡和置業(yè)有限公司經(jīng)營方式統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理主要品牌檔次中檔目標(biāo)客戶大眾化客戶怡福國際廣場娛樂餐飲業(yè)態(tài)比重為20.1%，超市預(yù)計(jì)今年5月開業(yè)，另外尚有一層空置。湛江市商業(yè)物業(yè)分析怡福國際廣場商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研怡福國際廣場城業(yè)態(tài)樓層分布，如下表：湛江市商業(yè)物業(yè)分析怡福國際廣場城業(yè)種樓層分布樓層業(yè)態(tài)主要品牌-1F服裝/鞋/餐飲怡人碼頭咖啡廳、蒙特倫斯、ITAT、瑪琪雅朵1F服裝/珠寶鐘表/餐飲ELKYN、凡思諾、蘇菲格慕、STONNIE、ARMANY、LEICI、ONLY、周大福、大禾壽司2F超市愛家超市（未開業(yè)）3F百貨或數(shù)碼空置4F時(shí)尚精品全部為小店鋪5F娛樂餐飲金逸電影院、迪斯尼西餐、歡樂時(shí)光電玩怡福國際廣場建筑規(guī)劃分析

單拉索玻璃幕墻:廣場北門引進(jìn)了湛江首個(gè)的單拉索玻璃幕墻，高32米，寬20米，

這個(gè)巨型玻璃幕墻的規(guī)模在國內(nèi)同類建筑中也不多見。散發(fā)著時(shí)尚氣息的單拉索玻璃幕墻將增強(qiáng)整個(gè)商場的光透度，使廣場與外部自然境觀和諧融洽，從而加強(qiáng)了場內(nèi)的空間感和擴(kuò)寬了消費(fèi)者的視野中庭設(shè)計(jì):怡福國際廣場的中庭設(shè)計(jì)呈品字形分布，形成錯(cuò)落有致的、富于變化的建筑結(jié)構(gòu)。多中庭的設(shè)計(jì)更能創(chuàng)造持續(xù)的空間感。湛江市商業(yè)物業(yè)分析怡福國際廣場經(jīng)營狀況評價(jià)怡福國際廣場開業(yè)一年，因?yàn)檎猩滩涣Γ壳敖?jīng)營情況非常不理想，因此運(yùn)營商采取少收租金〔原來租金的3.8折〕或者不收租金，僅收商場綜合管理費(fèi)。目前客流量稀少，僅有的客流主要都是去電影院和電玩室消費(fèi)。愛家超市將作為旗艦店進(jìn)駐二樓，預(yù)計(jì)5月份開業(yè)。局部經(jīng)營商家表示，如果愛家超市進(jìn)駐，不能帶來客流，將撤出該商場。三樓方案做百貨或者數(shù)碼，目前正與友誼百貨洽商中。湛江市商業(yè)物業(yè)分析周邊主要競爭對手分析萬象金沙灣廣場地理位置：位于觀海路，與本工程僅一路之隔開發(fā)商：廣東萬象實(shí)業(yè)集團(tuán)工程進(jìn)度：地塊已平整綜合功能定位：高星級酒店、住宅、商業(yè)中心商業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)：6萬平方米，地下1層，地上4層商業(yè)功能定位：超市、零售、休閑娛樂、餐飲等。與本工程關(guān)系：是競爭合作關(guān)系，共同打造新興商圈，形成規(guī)模優(yōu)勢。競爭對手分析金沙灣廣場平面設(shè)計(jì)圖競爭對手分析金沙灣廣場平面設(shè)計(jì)圖競爭對手分析優(yōu)點(diǎn)：

外形吸引

出入口眾多，吸納人流能力強(qiáng)

缺點(diǎn)：

人流缺乏回環(huán)空間

商業(yè)死角較多商業(yè)死角商業(yè)缺乏回環(huán)項(xiàng)目自身評價(jià)工程與金沙灣廣場比較本項(xiàng)目金沙灣廣場位置觀海路,更靠近海濱大道觀海路商業(yè)整體規(guī)模6萬平方米6萬平方米交通交通便利性較好交通便利性一般單層面積1.2萬平方米1.2萬平方米外觀通透性、立體感更強(qiáng)海洋式主題,外觀現(xiàn)代廣場約2000平方米約8000平方米超市待定8000平方米百貨待定——電影院待定4個(gè)廳溜冰場待定有餐飲待定5000平方米項(xiàng)目與金沙灣廣場比較本工程與金沙灣廣場的關(guān)系:我們工程應(yīng)與金沙灣廣場形成錯(cuò)位競爭,互相補(bǔ)充,共同做大觀海長廊商圈湛江市零售業(yè)主要品牌出現(xiàn)頻率統(tǒng)計(jì)品牌出現(xiàn)頻率統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)服裝優(yōu)美世界3化妝品歐萊雅3歌莉婭/狐仙/老人頭/美特斯邦威/夢特嬌/妮爾莉（內(nèi)衣）/皮爾卡丹/柒牌/伊樂聞/伊之雅/以純/真維斯/佐丹奴/江南布衣/賓奴男裝/2%（女裝）/JORYA（女裝）2玉蘭油/雅芳/月顏堂2金利來/三槍/生活幾何/小豬班納（童裝）/G20001

業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)鞋意爾康3鐘表珠寶周大福3pitodeng/達(dá)芙妮/紅蜻蜓/TATA/五月花/西域駱駝2百福/CASIO2夢特嬌/百麗1帝舵表1湛江市零售業(yè)主要品牌出現(xiàn)頻率統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)皮具箱包FASHIONDUCK/棒球手/歌菲喬希伯萊/卡美多/金利來2運(yùn)動系列安踏/李寧2夢特嬌1匡威/阿迪達(dá)斯1業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)業(yè)態(tài)品牌名稱次數(shù)時(shí)尚精品阿呀呀/2元飾品連鎖2

其他圖美裝飾（床上用品）/高雅眼鏡2品牌出現(xiàn)頻率統(tǒng)計(jì)商業(yè)各行業(yè)市場情況湛江主要商家訪談業(yè)態(tài)名稱基本情況消費(fèi)群特點(diǎn)經(jīng)營狀況對目前商場看法對市場的看法未來計(jì)劃對本項(xiàng)目的看法服飾蒙特嬌(休閑)數(shù)量：2面積：50-60做生意的人多；3成來自周邊；一般，旺季銷售10萬,淡季5萬。行業(yè)前五名：金利來、卡爾丹努、皮爾卡丹、賓度認(rèn)為城市廣場和榮基的經(jīng)營情況不太理想國貿(mào)商圈競爭過大；國貿(mào)商圈能承受高價(jià)的客群少開店面積要求：80-100較合理目前不太清楚。服飾哥弟數(shù)量：市區(qū)3家面積：80高收入為主以政府公務(wù)員、教師、企事業(yè)單位高收入人群為主，30%部分來自湛江周邊。一般，國貿(mào)世貿(mào)旺季銷售10幾萬,淡季5-6萬。廣百更好，營業(yè)額高出25%。行業(yè)前三名：露里娃、星雨足、江南布衣建議商場對鋪面間隔更清晰。商場環(huán)境、鋪面裝修應(yīng)提高。霞山的生意比赤坎好，霞山人流比較多，國貿(mào)的品牌較赤坎的消費(fèi)者被霞山吸引、分流。開店計(jì)劃：暫未有；面積：80平方米以上會考慮。商業(yè)各行業(yè)市場情況業(yè)態(tài)名稱基本情況消費(fèi)群特點(diǎn)經(jīng)營狀況對目前商場看法對市場的看法未來計(jì)劃對本項(xiàng)目的看法運(yùn)動系列康威數(shù)量：7面積：100-200大眾化人群為主，學(xué)生人群較多榮基廣場經(jīng)營不理想。世貿(mào)的店鋪經(jīng)營情況較好。行業(yè)前五名：耐克、阿迪達(dá)斯、飄馬目前商場提供不了大空間，只要有好的場地租金不介意增加。覺得超市對商場的帶動強(qiáng)。商場內(nèi)各業(yè)態(tài)應(yīng)布局集中，如世貿(mào)布局較亂。競爭力大。開店計(jì)劃：暫未考慮；目前金沙灣商業(yè)未成熟床上用品黛富妮數(shù)量：1面積：200左右中高檔人群家庭月收入3000元以上。城市廣場非常差。以前在鑫海營業(yè)額月均20-30萬，在城市廣場旺季僅8萬。行業(yè)前五名：芳亭、富安娜、羅萊在高檔商場生意較好，在低檔商場生意難做。競爭力大。開店計(jì)劃：暫未考慮不太清楚湛江主要商家訪談商業(yè)各行業(yè)市場情況業(yè)態(tài)名稱基本情況消費(fèi)群特點(diǎn)經(jīng)營狀況對目前商場看法對市場的看法未來計(jì)劃對本項(xiàng)目的看法鞋類意爾康數(shù)量：4面積：70-100市區(qū)90%，周邊縣市10%；消費(fèi)者廣泛，收入0.1-0.8萬/月都含括，主力消費(fèi)人群2000-3000元/月為主；主要消費(fèi)群30-40歲為主較好，每月15萬左右，租金占營業(yè)額10%左右。行業(yè)前五名：百麗、五月花、意爾康、紅蜻蜓、TATA目前商場提供不了大空間，只要有好的場地租金不介意增加。覺得超市對商場的帶動強(qiáng)。商場內(nèi)各業(yè)態(tài)應(yīng)布局集中，如世貿(mào)布局較亂。超過500元檔次的鞋較難賣，300左右的中高檔市場較好；低檔市場難做；新進(jìn)入湛江的品牌需要較長的培育期。開店計(jì)劃：擴(kuò)張；面積：超過100平方米目前周邊商業(yè)未成熟，等商場做旺之后，才會考慮進(jìn)駐。手機(jī)協(xié)亨手機(jī)數(shù)量：市區(qū)8家面積：150-400以1000-2000元/月收入為主，占70%，學(xué)生占10%，月收入2000元占20%左右。購買時(shí)，消費(fèi)者人數(shù)越少，成交時(shí)間越短。較好，月營業(yè)額90-100萬（世貿(mào)），毛利月12-15萬。行業(yè)前五名：協(xié)亨、迪信通、錦華、中域、通匯商場停車不太方便，但還是選擇人流多的地方。目前有幾個(gè)布點(diǎn)在臨街鋪面。超過2000元檔次的手機(jī)較難賣800-1000元的手機(jī)相當(dāng)好賣。國產(chǎn)型手機(jī)好賣，國產(chǎn)手機(jī)的銷售總量比四大品牌手機(jī)大開店計(jì)劃：計(jì)劃開店；面積：低于150平方米不會考慮目前周邊商業(yè)未成熟，但考慮到周邊人群逐漸增多，以后會有所考慮。湛江主要商家訪談商業(yè)各行業(yè)市場情況業(yè)態(tài)名稱基本情況消費(fèi)群特點(diǎn)經(jīng)營狀況對目前商場看法對市場的看法未來計(jì)劃對本項(xiàng)目的看法珠寶/鐘表周大福數(shù)量：3面積：60-100市區(qū)80%，周邊縣市20%；消費(fèi)者月收入3000元以上的為主；主要消費(fèi)群30-50歲為主個(gè)體老板、高級公務(wù)員較好，高端市場份額占40%以上，具體營業(yè)額保密。行業(yè)前三名：周大福、周生生、六福停車不方便中高檔商場更適合周大福的經(jīng)營。直營店的服務(wù)好，價(jià)格統(tǒng)一，加盟店的服務(wù)較差，商品質(zhì)量難以保證。開店計(jì)劃：有考慮；面積：100平方米左右看好，主要是周邊都是中高檔小區(qū)化妝品歐萊雅數(shù)量：3面積：2-5個(gè)柜臺以2000元/月收入以上為主；25-45歲的消費(fèi)群占大部分。較好，月營業(yè)額10萬左右；行業(yè)前三名：歐萊雅、玉蘭油、美寶蓮化妝品的檔次要與商場的檔次匹配。中低檔的品牌較好賣。新進(jìn)入湛江的中高端品牌需要較長的培育期。開店計(jì)劃：很難說；面積：2-5個(gè)柜臺不太清楚。湛江主要商家訪談商業(yè)各行業(yè)市場情況業(yè)態(tài)名稱基本情況消費(fèi)群特點(diǎn)經(jīng)營狀況對市場的看法未來計(jì)劃對本項(xiàng)目的看法酒吧黃金時(shí)代數(shù)量：1面積：80個(gè)包間，1個(gè)廳私人老板、中級公務(wù)員；、友生日宴請等為主；喜歡嘗新、跟風(fēng)消費(fèi)。目前一般，月營業(yè)額80萬左右。被周邊的阿倫故事、嘉年華會分流部分客戶。High吧較火爆；要有一定的背景，保障客戶的安全；量販?zhǔn)終TV的市場表現(xiàn)不太好。開店計(jì)劃：暫未考慮商場做酒吧不太好。電影院榮基國際影院數(shù)量：1面積：4個(gè)廳，每個(gè)廳100-150個(gè)座位家庭帶小孩看電影的、情侶；20-35歲的消費(fèi)群占大部分。目前市場仍在培育階段；無目前市場客群消費(fèi)能力較弱，對價(jià)位比較敏感開店計(jì)劃：暫無湛江主要商家訪談商業(yè)各行業(yè)市場情況業(yè)態(tài)名稱基本情況消費(fèi)群特點(diǎn)經(jīng)營狀況對市場的看法未來計(jì)劃對本項(xiàng)目的看法餐飲大天然數(shù)量：2面積：101個(gè)包間，1個(gè)大廳，3個(gè)小廳招待性消費(fèi)為主，部分旅游團(tuán)；70%來自湛江市區(qū)，20%下轄縣市，10%來自市外；周末包房基本爆滿，停車位基本停滿。認(rèn)為餐飲市場競爭較大；走大眾化美食城的經(jīng)營模式有空間。開店計(jì)劃：品牌輸出管理，會多模式經(jīng)營有意向進(jìn)駐本項(xiàng)目。餐飲新格里拉餐飲部數(shù)量：1面積：3000平方米左右以私人老板、富有的村民、婚宴、商務(wù)宴請為主；公款消費(fèi)也占部分。顧客喜歡嘗新，喜歡原汁原味的菜式。較好，月營業(yè)額100萬左右；招牌菜：鮑魚行業(yè)前三名：利苑金閣、大天然、海洋世界對停車場要求高。以海鮮為主。粵菜最受歡迎。湛江人喜歡吃，早茶夜茶生意火暴。開店計(jì)劃：沒有。3樓正在整層裝修不太清楚。湛江主要商家訪談商場管理層訪談要點(diǎn)商場名稱部門商場定位針對客戶群體經(jīng)營策略對商業(yè)的看法對金沙灣的看法城市廣場/國貿(mào)/世貿(mào)招商部國貿(mào)A偏重于女裝；國貿(mào)B偏重于休閑裝；城市廣場功能較強(qiáng)；世貿(mào)的綜合購物功能較好1F的租金都是185-200元/月/平方米為主，但目前城市廣場正處于發(fā)展期，租金大概會有80%的優(yōu)惠幅度國貿(mào)、世貿(mào)主要針對大眾化市場。城市廣場以休閑娛樂，中高端購物人群為主。都采用統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式。對經(jīng)營商家有嚴(yán)格的篩選。國貿(mào)A計(jì)劃11月份轉(zhuǎn)做家潤百貨；國貿(mào)B把電器、數(shù)碼做大做強(qiáng)；國貿(mào)新天地將采取出售產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)的方式，可能會考慮以數(shù)碼業(yè)態(tài)為主。國貿(mào)新天地與金貿(mào)大廈可能建設(shè)連廊連通，做大做強(qiáng)。高端品牌進(jìn)入湛江市場較難，需要較長培育市場；綜合型購物中心正處于市場培育期，是湛江商業(yè)的發(fā)展趨勢目前湛江較缺乏淑女裝；服裝超過700元/件較難銷售；電影院、健身室等娛樂業(yè)的經(jīng)營情況尚可。各類租戶認(rèn)為營業(yè)面積偏小。赤坎商業(yè)弱于霞山；赤坎區(qū)的休閑娛樂業(yè)較少；目前赤坎區(qū)缺乏電影院，應(yīng)該有市場；金沙灣有大量的新建高檔住宅，消費(fèi)群基礎(chǔ)較大。湛江主要商家訪談商場管理層訪談要點(diǎn)商場名稱部門商場定位針對客戶群體經(jīng)營策略對商業(yè)的看法對金沙灣的看法怡福國際廣場招商部購物、休閑、娛樂功能齊全；由于前期招商經(jīng)驗(yàn)不足，造成目前客流稀少的尷尬局面目前客流量稀少，多數(shù)是看電影或者電玩娛樂。對目前的租戶實(shí)行租金3.8折的優(yōu)惠。2層為愛家超市旗艦店，有利于吸引客流。3層將做百貨或者數(shù)碼，目前正與友誼百貨磋商。綜合型購物中心正處于市場培育期；大型主力店對聚集人氣非常關(guān)鍵；商業(yè)項(xiàng)目的地段非常重要，怡福與國貿(mào)僅一路之隔，但卻天壤之別；電影院有5個(gè)廳，經(jīng)營情況比較理想。消費(fèi)者的品牌意識較為薄弱。高端消費(fèi)者外流到香港等地購物。赤坎金沙灣的商業(yè)有發(fā)展?jié)摿?。赤坎休閑娛樂較為缺乏。榮基國際廣場招商部綜合品牌服飾、超市購物、影視文化、餐飲娛樂為一體，旨在打造湛江標(biāo)志性的時(shí)尚購物中心。針對周邊住宅小區(qū)的居民。輻射開發(fā)區(qū)和赤坎區(qū)。與中影星美合作，共同經(jīng)營電影院。自主招商，統(tǒng)一管理。商場規(guī)模過小，較難做大做強(qiáng)。小規(guī)模的商場追求業(yè)態(tài)齊全，則容易顧此失彼。超市對于商場聚集人氣非常重要。赤坎的商業(yè)幾乎被世貿(mào)商圈所壟斷，金沙灣商業(yè)較難發(fā)揮。湛江主要商家訪談廣州不同業(yè)態(tài)商家訪談分析業(yè)態(tài)類型公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展計(jì)劃進(jìn)入湛江市場的態(tài)度百貨中高檔國內(nèi)品牌主要在廣東大珠三角區(qū)域內(nèi)，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)地區(qū)，人口數(shù)40萬以上城鎮(zhèn)可以考慮超市中高檔國際品牌在廣東省內(nèi)主要考慮廣州及珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)不考慮，城市人均收入水平未達(dá)到其檔次要求中檔國際品牌在廣東省內(nèi)考慮主要城市謹(jǐn)慎投資娛樂（影院）國際品牌在廣東省內(nèi)考慮經(jīng)濟(jì)較好的主要城市已進(jìn)入湛江市場，可考慮再開分店港資連鎖品牌省會及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市未有計(jì)劃但不排除廣州知名品牌廣州不考慮休閑(健身院)國內(nèi)知名品牌上海、廣州及珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市不考慮，城市白領(lǐng)消費(fèi)人群數(shù)量少餐飲高檔國內(nèi)連鎖品牌一線城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市不考慮直接投資，但可考慮采用加盟方式輸出品牌和管理廣州商家訪談廣州不同業(yè)態(tài)商家訪談分析商家選點(diǎn)要求面積要求合作方式中高檔國內(nèi)品牌百貨項(xiàng)目30分鐘車程范圍內(nèi)20萬人口以上大型購物中心或城市中心商業(yè)區(qū)內(nèi)大型商用物業(yè)交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)實(shí)用面積12000-40000平方米樓層2-4層，單層實(shí)用面積不少于3000平方米固定租金提成固定租金加提成購買物業(yè)中檔國際品牌超市項(xiàng)目能夠輻射20-30萬人口城市內(nèi)已有的其他大型超市數(shù)量與城市人口的比例均衡實(shí)用面積5000-20000平方米樓層1-2層為佳，單層實(shí)用面積不少于5000平方米具體商談國際品牌影院大型購物中心人流量大項(xiàng)目具備地標(biāo)性質(zhì)，有相當(dāng)?shù)挠绊懥?500-3000平方米6個(gè)影廳，800個(gè)座位主要考慮提成方式廣州商家訪談百貨商家開店要求建筑要求面積方正實(shí)用，賣場中間無塔樓筒井，實(shí)用率不低于60%層高5-8米有獨(dú)立臨街門面交通要求可供整體物業(yè)停車的室內(nèi)外停車位不少于600個(gè)或?qū)９┥虉鲱櫩褪褂玫耐＼囄徊簧儆?00個(gè)最好在路面公交與地下鐵的交匯點(diǎn)上，或市政規(guī)劃中地鐵線、城際輕軌線上選點(diǎn)地址與站口距離不超出1000米為宜經(jīng)營管理模式經(jīng)營模式以自主經(jīng)營為主，不采用品牌輸出管理方式管理架構(gòu)以總—分店的垂直架構(gòu)，投資、采購、結(jié)算統(tǒng)一由總部負(fù)責(zé)，營運(yùn)部分由分店管理合作方式固定租金方式：免租期3個(gè)月，每兩年增長率為3%提成方式：按不含稅銷售額的2-3%提成固定租金加提成：兩者取高值廣州商家訪談?wù){(diào)查方案概況調(diào)查目的：本次調(diào)查針對湛江商業(yè)的消費(fèi)者，分析其結(jié)構(gòu)、消費(fèi)行為及消費(fèi)習(xí)慣，分析本工程商業(yè)的適宜性及其未來經(jīng)營方向預(yù)測。調(diào)查時(shí)間：2021．3．11－2021．3．23調(diào)查地點(diǎn)：國貿(mào)、世貿(mào)、榮基廣場、金沙灣附近。調(diào)查實(shí)施：本次訪問采用街訪的方式進(jìn)行；訪問過程中采取了非概率隨機(jī)抽樣的方法，對街上行人進(jìn)行攔截、甄別，對符合訪問條件的被訪者進(jìn)行訪問；在執(zhí)行過程中我司對其過程進(jìn)行了全程質(zhì)量控制，并對訪問過程中出現(xiàn)的疑問及時(shí)解決；樣本量：本次調(diào)查完成的樣本量為275份，其中有效樣本為250份。消費(fèi)者問卷調(diào)查消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析被訪者性別：男性125份樣本量，占50％；女性125份樣本量，占50%?？倶颖玖繛?50份。消費(fèi)者問卷調(diào)查消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析被訪者年齡結(jié)構(gòu)：消費(fèi)者問卷調(diào)查被訪者來源地：消費(fèi)者來源地以湛江霞山區(qū)、赤坎區(qū)為主。消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析被訪者職業(yè)：被訪者的職業(yè)分布亦比較平均，各個(gè)行業(yè)均有一定的樣本比例，顯示本次所調(diào)查的對象有一定的廣泛性。被訪者職業(yè)（n＝250）企業(yè)一般職員16.4%營業(yè)員，服務(wù)員，工人，司機(jī)16.0%專業(yè)技術(shù)/研究人員12.4%無業(yè)/退休/家庭主婦等11.6%自由職業(yè)者9.2%政府公務(wù)員7.6%個(gè)體戶6.8%企業(yè)中高層管理人員5.6%學(xué)生5.2%其它（軍人、老師、醫(yī)生）5.2%私營企業(yè)主4.0%消費(fèi)者問卷調(diào)查消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析受訪者教育程度：受訪者的教育程度比較均衡，大專以下學(xué)歷和大專以上〔含大?！掣髡?0%左右。消費(fèi)者問卷調(diào)查受訪者經(jīng)濟(jì)能力：被訪者的家庭年收入那么較集中在3-5萬元之間，所占比例為50%，其次是5-10萬元，所占比例為24.8%。說明被訪者的家庭經(jīng)濟(jì)能力比較殷實(shí)。消費(fèi)者消費(fèi)行為研究1、被訪者逛街次數(shù)：有近80%被訪者每月逛街次數(shù)3次以上。由此可見，湛江消費(fèi)者比較頻繁外出購物。消費(fèi)者問卷調(diào)查消費(fèi)者消費(fèi)行為研究2、被訪者常去購物場所：如有表所示。群眾化的購物場所頗受消費(fèi)者歡送；越來越多的消費(fèi)者喜好休閑娛樂購物功能齊全的商場；帶有超市功能的商場較受消費(fèi)者喜好；局部消費(fèi)者青睞中高檔的百貨/商場被訪者常去購物場所（由高到低依次排列)國貿(mào)23.1%世貿(mào)17.6%城市廣場13.6%昌大昌8.8%霞山步行街8.4%廣百（鑫海名城）7.0%榮基國際廣場7.0%赤坎步行街5.9%嘉信茂廣場4.9%怡福國際廣場2.7%其他地方1.1%消費(fèi)者消費(fèi)行為研究3、被訪者出行工具：35%的消費(fèi)者選擇公共汽車出行。其中亦有近20%的消費(fèi)者是私家車出行。4、被訪者出行伴侶：一半以上的消費(fèi)者習(xí)慣與朋友出行購物；3成左右的消費(fèi)者是與家人一起，在商場經(jīng)營中，不應(yīng)無視這種家庭式購物的消費(fèi)群體。消費(fèi)者消費(fèi)行為研究5、消費(fèi)者外出的就餐習(xí)慣：如右圖，外出購物時(shí)，經(jīng)常就餐的占3成，偶爾會就餐的占5成以上，可見餐飲配套對于現(xiàn)代型購物商場非常重要。消費(fèi)者喜歡餐飲（由高到低排列）中餐粵菜系29.0%中餐地方菜系16.4%中式快餐15.5%小吃、甜品12.8%西餐廳8.9%西式快餐7.3%日本、韓國料理3.4%隨便，無所謂3.0%咖啡廳2.1%特色菜（東南亞、拉丁等）1.6%6、消費(fèi)者餐飲喜好：如右表。地方中餐最受消費(fèi)者歡送，西餐亦正被逐步接受。消費(fèi)者消費(fèi)行為研究7、被訪者休閑娛樂情況：近3成受訪者經(jīng)常會休閑娛樂；4成多受訪者偶爾會休閑娛樂，3成受訪者較少休閑娛樂。說明現(xiàn)代型商場的休閑娛樂設(shè)施配套不可無視。消費(fèi)者消費(fèi)行為研究8、被訪者選擇購物商場的主要因素，前三個(gè)因素及其子因素如下表：消費(fèi)者選擇購物商場的主要因素因素占比子因素占比商品方面17.5%各檔次服飾齊全，可供選擇的品牌多樣，可買到各式各樣不同類型的服飾48.2%商品質(zhì)量好11.5%商品檔次高/名牌商品多4.3%時(shí)尚、流行商品多1.4%進(jìn)口商品多6.5%新產(chǎn)品多/樣式（款式）新7.2%有我喜歡的品牌/貨品2.2%這里賣的貨品比較特別（別處買不到）0.7%低檔的商品多0.0%價(jià)格17.0%產(chǎn)品價(jià)格比同類商場低84.7%又便又靚/合理/個(gè)人心理/明碼標(biāo)價(jià)/優(yōu)惠/看中意程度15.3%服務(wù)15.7%售后三包（包修、退、換）31.3%店員服務(wù)態(tài)度熱情，友好，適度（如實(shí)行“無打擾服務(wù)”）65.7%店員年輕、形象好3.0%消費(fèi)者消費(fèi)行為研究8、被訪者選擇購物商場的主要因素，其他因素及其子因素如右表〔續(xù)上表〕：因素占比子因素占比商場的品牌/信譽(yù)15.2%口碑好/信譽(yù)可靠53.8%家人/朋友介紹多13.2%廣告、宣傳多2.2%是外資/合資的0.0%是老字號16.5%知名度高14.3%地理位置14.4%離家近或在回家的路上29.1%離工作地點(diǎn)近21.5%交通便利/坐車方便29.1%停車便利6.3%商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對集中，一次可逛多家商場13.9%購物環(huán)境13.9%清潔17.3%商場裝潢有檔次、現(xiàn)代化60.5%清靜/安靜22.2%配套設(shè)施3.1%有其他娛樂、休閑設(shè)施50.0%服務(wù)性設(shè)施多(如自動取款機(jī),訂票代理0.0%餐飲設(shè)施（項(xiàng)目）多16.7%設(shè)備/設(shè)施齊全（如衛(wèi)生間/休息椅等）33.3%促銷3.0%

其它0.2%

消費(fèi)者消費(fèi)行為研究9、消費(fèi)者逛街每次平均消費(fèi)金額：8成消費(fèi)者逛街消費(fèi)金額在400元以下，近2成消費(fèi)者消費(fèi)金額在400元以上。說明湛江商場是以群眾化消費(fèi)為主。消費(fèi)者消費(fèi)行為研究10、被訪者在各類商品中的平均消費(fèi)金額由下表可見，鐘表/珠寶類商品的消費(fèi)金額以1000元為主，男裝、鞋的消費(fèi)金額在101~500元為主，女裝、皮具箱包、化裝品、運(yùn)動用品等的消費(fèi)金額在51~100元為主。各類商品消費(fèi)金額（每件）商品品類消費(fèi)金額男裝101~300元為主，301~500元次之女裝101~300元為主，51~100元次之鞋101~300元為主，301~500元次之皮具、箱包101~300元為主，51~100元次之化妝品101~300元為主，51~100元次之運(yùn)動用品101~300元為主，51~100元次之鐘表、珠寶1000元以上為主外出就餐（人均）21~50元為主，20元以下次之消費(fèi)者對商場/品牌的看法11、被訪者對大型商場的功能偏好：6成多人認(rèn)為應(yīng)該以購物功能為主，這說明湛江市民對于傳統(tǒng)的購物型商場較為認(rèn)同，餐飲休閑娛樂功能偏大的現(xiàn)代商場，如本工程，需對消費(fèi)者進(jìn)行引導(dǎo)消費(fèi)，飲食、娛樂功能的配置適量超前即可。12、被訪者對品牌的看法：近半數(shù)人認(rèn)為品牌代表品質(zhì)有保證，4成多的被訪者認(rèn)為品牌代表時(shí)尚、身份、個(gè)性等，說明消費(fèi)者對品牌有向多樣化需求的特性。消費(fèi)者對商場/品牌的看法13、消費(fèi)者將增加消費(fèi)次數(shù)的商品品類：如以下圖。服裝類居首、鞋類次之。另外，也有11.7%的消費(fèi)者將增加休閑娛樂方面的消費(fèi)。說明服裝類、鞋類在商場業(yè)態(tài)配置中的比重應(yīng)該較大。消費(fèi)者對商場/品牌的看法14、被訪者最常購買的品牌業(yè)種品牌名稱出現(xiàn)次數(shù)業(yè)種品牌名稱出現(xiàn)次數(shù)女裝以純10次或以上皮具箱包金利來10次或以上歌莉婭/哥弟/以純/美特斯邦威5-9次鱷魚/皮爾卡丹5-9次阿依蓮/佐丹奴/依米奴/紅蜻蜓/優(yōu)美世界/太平鳥2-4次萬里鳥/夢特嬌/米奇/卡丹路/老人頭/雪豹2-4次百圖/夢特嬌/蜜雪兒/依連娜/江南布衣/簡（代表性）1次琢木鳥/五月花1次男裝七匹狼/金利來/以純/夢特嬌/蘋果10次或以上化妝品玉蘭油/雅芳/歐萊雅10次或以上皮爾卡丹/佐丹奴/老人頭/金盾/柒牌/雅戈?duì)?鱷魚/G2000/美特斯邦威5-9次安利/妮維雅/美寶蓮/玫琳凱5-9次花花公子/群豪/金蘋果/富貴鳥/與狼共舞/真維斯/老船長/萬寶路/勁霸/老爺車/輝豪/卡丹路/九牧王2-4次大寶/屈臣氏/資生堂/SK-II/李醫(yī)生/丁家宜2-4次太子龍/生活幾何/浪登/森馬（代表性）1次蘭冠/倩碧/元顏堂/小護(hù)士/采詩/羽西/微姿1次消費(fèi)者對商場/品牌的看法14、被訪者最常購買的品牌（續(xù)上表）業(yè)種品牌名稱出現(xiàn)次數(shù)業(yè)種品牌名稱出現(xiàn)次數(shù)鞋——

10次或以上鐘表/珠寶周大福/金六福10次或以上意爾康/紅蜻蜓/老人頭/鐵獅米蘭/鱷魚5-9次天王/卡西歐/勞力士/梅花/周生生5-9次木森林/皮爾卡丹/百麗/金利來/七匹狼/花花公子/夢特嬌/哈森2-4次瑞士/天梭/SWATCH/依波/石頭記/卡天尼2-4次啄木鳥/達(dá)芙妮/蜘蛛王/步緣1次精工/依波/歐米茄/時(shí)間朗/金柏芝/香港銀目1次運(yùn)動用品李寧/安踏/耐克/361/阿迪達(dá)斯10次或以上時(shí)尚精品啊呀呀10次或以上大傻/YY5-9次

——5-9次特步/喬丹/AD2-4次頂好/石頭記/新感覺2-4次回力/紅雙喜/康威/匹克1次西比/潭森匠/潭木匠/黑眼睛1次消費(fèi)者對商場/品牌的看法15、被訪者希望引入的品牌業(yè)種品牌名稱出現(xiàn)次數(shù)業(yè)種品牌名稱出現(xiàn)次數(shù)女裝古姿/BURBERRY2次或以上皮具箱包LV2次或以上芭比/Theme/天姿/圣卓/淑女坊1次香奈兒/啄木鳥/比爾特1次男裝成龍/海瀾之家2次或以上化妝品——2次或以上馬里奧1次ZA/嬌研1次業(yè)種品牌