2023年房地產(chǎn)行業(yè)研究報告

2022年房地產(chǎn)行業(yè)爭論報告202120212019年以來的降杠桿趨勢，但從下半年開頭，房地產(chǎn)銷售急轉(zhuǎn)直下，多家房企陷入流淌性危機，金融機構(gòu)信念受損拆分國家統(tǒng)計局的房地產(chǎn)開發(fā)到位資金數(shù)據(jù)，2021年1-11月〔人按揭貸款占比到達532020全3pct流在2021債、開發(fā)貸、信托、股權(quán)融資五大渠道的凈融資狀況〔開發(fā)貸、信托臨時只有截至21Q3的數(shù)據(jù)2021-2184億滑。下文我們將逐個分析五大融資渠道的具體狀況。境內(nèi)債：罕見消滅凈歸還2021年房地產(chǎn)境內(nèi)債罕見消滅凈歸還。2021662114%；凈融資額為-12342020年收縮20262011年以來首211.85萬億元。2%，由于到期量較大消滅凈歸還4078月開始，受房企10月更是只有21920183Q3、Q4均消滅同比下滑。境外債：市場信念受挫，再融資規(guī)模冰封2021年2832億元〔統(tǒng)一承受美元兌人民幣=1：6.372的匯率換算，同比下滑30-6192020年收縮2542億元，同211.31萬7、8月發(fā)行規(guī)模同比降幅快速擴大，9月多家房企成功發(fā)債〔盡管利率明顯上行〕10月局部房企的違約10-12月發(fā)行規(guī)模再次大幅收縮。開發(fā)貸：凈融資額創(chuàng)出2008年以來的最低水平受“三道紅線2008年以來的2021Q312.162500億元，較2020全年下滑64〔也較2020年前三季度下滑73%，處于20082018Q2到達以后與金2019Q3的7.642021Q36.42%。7個季度2019年52021Q3，1.952019Q2收縮34%15.4%收窄至12.4%7202133162020歸還4257〔20203262億元仍舊很快。股權(quán)融資：AIPO收縮AIPO放緩拖累融IPO、增發(fā)、可轉(zhuǎn)債融資，僅魯商進展〔600223CH〕通過可交債募資3.9億元。港股方面，2021482億元〔統(tǒng)一承受港元兌人=0.817：1的匯率換算，同比大幅下滑56%，主2020IPO2021下消IPO82%；再融資規(guī)模同比下滑12%，頭部房企、物管公司港股再融資渠道仍舊較為暢通。房企風險：民營房企爆發(fā)違約潮2021Wind2021年末，673149%；房地產(chǎn)境內(nèi)4572002021共有14〔包括展期14家主體28家。從2020到達9.1%，信用風險房企銷售金額市占率到達17.1%。分梯隊看，5000億以上、2000-5000億、1000-2000億和1000億以下的房企24%、18%、44%和14%，承壓較大的主要是銷售規(guī)模在1000-2000億元的房企。即格外時期能夠成功發(fā)行債券或信托的房企通常來說財務(wù)更為安康，或者是有隱性背書的央企和國企，因此總體而言融資本錢并未明顯上行，尤其境內(nèi)債融資本錢不升反降。依據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，2021年境內(nèi)債發(fā)行利率整體穩(wěn)中有降，12月為4.26%，較20年12月下降76bp8-11月消滅快速上行，1235.97%。9月以來有所上升，12月為7.57%，較201218bp。構(gòu)造分化：金融資源加速向國企央企集中2021年在“三道紅線”等監(jiān)管指標的壓力下，此前在杠桿使用Wind的數(shù)據(jù)，21年前三季度國企央企境內(nèi)債702016年以來的最高水平。企央企的天下。Q490%，創(chuàng)出2015年以來的最高水平，同時發(fā)行利率還較上半年略有下行。原先屬于局部民企的“借還舊”額度，由于這些房企發(fā)債遇到困難，一202174%，16pct。2022迎接到期債務(wù)挑戰(zhàn)：22Q1房地產(chǎn)境內(nèi)債到期頂峰已經(jīng)過去，但境外債仍在穿越到期頂峰。兩者結(jié)合來看，2022年Q1、Q3Q1房地于房企而言，Q1將是2022Wind2021-20247790、3817、3541、3729億元，2022年的歸還節(jié)奏，Q1-Q4833、891、1308、785Q3相對較大，但單季度來看與2020Q3-2021Q4的頂峰時期也有較大差距。Wind2021-2024年房地產(chǎn)境外債到期歸還量分別為3451、3779、2769、2278億元，20222021年進一步提升。從季度來看，2022年Q1-Q41177、944、897、762Q1量到達歷史最高值。先行2021年9月底以來金融監(jiān)管機構(gòu)頻繁提出準確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎治理制度、滿足房企合理融資需求，而依據(jù)銀保監(jiān)會的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)貸款余額〔主要包括開發(fā)貸和按揭貸款〕同比增速已由9月末的5.3%恢復至11月末的8.421Q4開發(fā)2021年11-1210201811-12月發(fā)行規(guī)11月環(huán)比增長10812月連續(xù)維持450億以上規(guī)模。1112月明顯放2022年有望打破融資穹頂，優(yōu)質(zhì)房企迎接信用擴張展望2022近5對于“三道紅線”的突破。我們認為通過頭部房企并購出險房企工程來托底出險房企，是當前銷售仍在磨底、債務(wù)到期壓力較大、金〔央行行長易綱也于2021年122021年12月起，并購融資〔包括并購貸款、并購公司債、并購中票等產(chǎn)品〕已開頭全面推動，監(jiān)管和金融機構(gòu)都在與房企密集溝通。但當前整體處于“企命題。我們認為后續(xù)在政