房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策影響及應(yīng)對(duì)建議

集團(tuán)財(cái)務(wù)部2021-03-15房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增〞政策影響及應(yīng)對(duì)建議內(nèi)容提要房地產(chǎn)營(yíng)改增政策預(yù)期營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)的影響房企對(duì)營(yíng)改增應(yīng)對(duì)措施房地產(chǎn)營(yíng)改增影響及應(yīng)對(duì)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)宣布，今年將全面實(shí)施營(yíng)改增，從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活效勞業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增……。房地產(chǎn)營(yíng)改增最新進(jìn)展對(duì)李克強(qiáng)營(yíng)改增政策解讀涉及范圍今年5月1日起：離現(xiàn)在還有不到2個(gè)月時(shí)間，企業(yè)要完成涉稅業(yè)務(wù)調(diào)整、核算變更、稅控升級(jí)、財(cái)務(wù)內(nèi)控完善等準(zhǔn)備工作，可謂時(shí)間緊，任務(wù)重。實(shí)施時(shí)間下游抵扣稅負(fù)增減將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)：至此全部行業(yè)納入營(yíng)改增，有利于增值稅抵扣鏈條的完善。確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增：或?qū)嵭羞^渡政策，借鑒營(yíng)改增在上海試點(diǎn)初期的作法，采取超稅負(fù)退稅；或?qū)掀髽I(yè)實(shí)行5%的稅率核定征收。所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍：解決了房企下游的后顧之憂，有利于去庫存。營(yíng)業(yè)稅同增值稅主要區(qū)別項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅增值稅計(jì)稅原理及特點(diǎn)價(jià)內(nèi)稅，全額計(jì)稅，重復(fù)納稅。價(jià)外稅，對(duì)新增價(jià)值征稅收入確定收入=營(yíng)業(yè)額銷售額=營(yíng)業(yè)額-銷項(xiàng)稅稅額計(jì)算營(yíng)業(yè)額×稅率應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額稅率3％、5％17%、13%、11%、6%、3%進(jìn)項(xiàng)稅不涉及“以票控稅”，規(guī)定時(shí)間內(nèi)認(rèn)證、抵扣。發(fā)票開具不分普票、專票專用發(fā)票和普通發(fā)票，稅控全國(guó)聯(lián)網(wǎng)征管特點(diǎn)簡(jiǎn)單、易行計(jì)征復(fù)雜、征管嚴(yán)格、法律責(zé)任大營(yíng)改增后主要涉稅業(yè)務(wù)政策預(yù)期序號(hào)涉稅業(yè)務(wù)目前涉稅政策營(yíng)改增后政策預(yù)測(cè)1銷售開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)或土地營(yíng)業(yè)稅5%增值稅11%，購進(jìn)逐年抵扣5%的進(jìn)項(xiàng)稅。2轉(zhuǎn)讓購置或抵債的不動(dòng)產(chǎn)或土地按差額，營(yíng)業(yè)稅5%增值稅11%3出租不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅5%增值稅11%4轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅5%增值稅11%5不動(dòng)產(chǎn)投資營(yíng)業(yè)稅免增值稅11%6銷售自產(chǎn)貨物帶安裝勞務(wù)營(yíng)業(yè)稅3%-建筑勞務(wù)；增值稅17%-貨物銷售。增值稅11%-建筑勞務(wù)增值稅17%-貨物銷售7融資利息營(yíng)業(yè)稅5%增值稅6%，抵扣暫不明8土地成本政府出讓不涉稅或不抵扣序號(hào)涉稅業(yè)務(wù)目前涉稅政策營(yíng)改增后政策預(yù)測(cè)9政府規(guī)費(fèi)政府收費(fèi)不涉稅無抵扣10規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢?cè)鲋刀?-6%，不抵扣增值稅3-6%，專用發(fā)票可抵扣11建安裝飾費(fèi)營(yíng)業(yè)稅3%增值稅11%，專用發(fā)票可抵扣12甲供材料增值稅17%，無抵扣營(yíng)業(yè)稅3%（不含設(shè)備）增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣13裝飾材料增值稅17%，無抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣14苗木景觀工程營(yíng)業(yè)稅3%增值稅11%，專用發(fā)票可抵扣15苗木采購增值稅13%，無抵扣或改為增值稅11%，銷售或收購發(fā)票可抵扣16運(yùn)輸費(fèi)增值稅11%，無抵扣增值稅11%，專用發(fā)票可抵扣序號(hào)涉稅業(yè)務(wù)目前涉稅政策營(yíng)改增后政策預(yù)測(cè)17人工成本入費(fèi)用抵企業(yè)所得稅入成本還可抵土增稅無變化，不能抵扣增值稅18辦公用品增值稅17%，不抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣19水費(fèi)增值稅6%，不抵扣增值稅6%，專用發(fā)票可抵扣20電費(fèi)增值稅17%，無抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣21加油費(fèi)增值稅17%，無抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣22修理費(fèi)增值稅17%，無抵扣增值稅17%，專用發(fā)票可抵扣23咨詢鑒證審計(jì)增值稅6%，無抵扣增值稅6%，專用發(fā)票可抵扣24住宿餐飲營(yíng)業(yè)稅5%增值稅6%，或不可抵扣內(nèi)容提要房地產(chǎn)營(yíng)改增政策預(yù)期營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)的影響房企對(duì)營(yíng)改增應(yīng)對(duì)措施房地產(chǎn)營(yíng)改增影響及應(yīng)對(duì)

由于自行購進(jìn)材料可以抵扣17%的增值稅，將有利于房地產(chǎn)企業(yè)建造精裝房的積極性，提高商品房建造品質(zhì)。增值稅的抵扣機(jī)制要求企業(yè)準(zhǔn)確核算進(jìn)、銷項(xiàng)稅以及應(yīng)納稅額，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理水平。全行業(yè)實(shí)行增值稅，有利于提高稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)建安房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管水平，減少發(fā)票管理中虛假行為。有利于表達(dá)稅負(fù)公平，高毛利多交增值稅，低毛利少交增值稅，虧損企業(yè)不用交稅。以前虧損也要交5%營(yíng)業(yè)稅。不同企業(yè)由于本錢結(jié)構(gòu)〔主要開發(fā)本錢中土地和利息的占比〕不同，以及財(cái)稅管理水平不同，稅負(fù)會(huì)有升有降。稅負(fù)影響核算影響產(chǎn)品影響征管影響效率影響對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

由于自行購進(jìn)材料可以抵扣17%的增值稅，并入收入中僅繳納11%的增值稅。建安企業(yè)傾向簽訂包式包料承包合同.增值稅的抵扣機(jī)制要求建安企業(yè)準(zhǔn)確核算進(jìn)、銷項(xiàng)稅以及應(yīng)納稅額，有利于提高建安企業(yè)財(cái)稅管理水平。收入不含稅與增值稅稅負(fù)普通上升將減少建安企業(yè)的收入與利潤(rùn),并增加現(xiàn)金流。建安企業(yè)可能會(huì)增加收入以轉(zhuǎn)移稅負(fù)上升影響.建安企業(yè)的發(fā)票五花八門,專票較少。增值稅的憑票抵扣要求企業(yè)對(duì)本錢費(fèi)用工程的發(fā)票及種類提出更高要求.建安收入中材料占比，以及不同本錢工程的增值稅可抵扣性，影響建安企業(yè)稅負(fù).總體看來,建安企業(yè)營(yíng)改增后稅負(fù)會(huì)有所上升。稅負(fù)略升核算影響總包方式經(jīng)營(yíng)成果票據(jù)管理對(duì)建筑行業(yè)的影響營(yíng)改增政策待定因素存量項(xiàng)目過渡土地增值稅存續(xù)預(yù)售期稅收征管項(xiàng)目公司制是否改變待定因素土地成本可抵扣性利息的可抵性對(duì)銷售收入的影響“營(yíng)改增〞后由于價(jià)稅別離，銷售總價(jià)款將分解為營(yíng)業(yè)收入和銷項(xiàng)稅。計(jì)算公式如下：企業(yè)營(yíng)業(yè)收入=合同總價(jià)款÷〔1+11%〕=合同總價(jià)款×90.09%增值稅銷項(xiàng)稅額=營(yíng)業(yè)收入×11%=合同總價(jià)款×9.91%【結(jié)論】營(yíng)改增后企業(yè)營(yíng)業(yè)收入下降9.91%。對(duì)企業(yè)銷售規(guī)模、企業(yè)排名、利潤(rùn)指標(biāo)等產(chǎn)生負(fù)影響,進(jìn)而對(duì)業(yè)績(jī)考核也應(yīng)適當(dāng)調(diào)整。銷售方式營(yíng)改增前后，銷售收入可能適用不同的稅種（營(yíng)業(yè)稅或增值稅）從而引起稅負(fù)不同；銷售跨期結(jié)算收款銷售開票銷售方式不同，如直接銷售或代理銷售影響銷售收入確認(rèn)時(shí)間，從而引起納稅時(shí)間不同；銷售開票時(shí)間也影響納稅義務(wù)時(shí)間，增值稅中先開票的，要先納稅。銷售合同中結(jié)算與收款條款約定影響收入納稅義務(wù)時(shí)間，從而引起納稅時(shí)間不同；對(duì)銷售管理的影響“營(yíng)改增〞后，建筑〔房地產(chǎn)〕企業(yè)向上游企業(yè)〔各類供給商〕支付的款項(xiàng)中，包括價(jià)款和可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，進(jìn)項(xiàng)稅額不記入本錢費(fèi)用，因此入賬本錢費(fèi)用將下降，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生正向影響。對(duì)本錢費(fèi)用的影響序號(hào)費(fèi)用類別適用稅率或征收率含稅價(jià)格不含稅價(jià)格成本減少比例1材料、設(shè)備、辦公、電力、加油17%10085.4714.53%2建安、裝飾、運(yùn)輸11%10090.099.91%3苗木花卉13%10088.511.5%4設(shè)計(jì)、咨詢、策劃、審計(jì)、物管、沙石6%10094.345.66%5小規(guī)模代開發(fā)票3%10097.092.91%成本跨期成本進(jìn)項(xiàng)成本轉(zhuǎn)移工程支出與發(fā)票取得時(shí)間可能跨期，導(dǎo)致適用不同的稅收政策。通過合理安排，推后成本費(fèi)用支出的發(fā)票開具時(shí)間，增加增值稅抵扣或利用過渡期財(cái)政返還。稅率不同的商品與勞務(wù)混合購進(jìn)（如包工包料工程、包工包料裝飾、包工包苗景觀），或可考慮進(jìn)行業(yè)務(wù)拆分，以適用不同的稅率，增加增值稅的抵扣額。項(xiàng)目盈虧不一致，導(dǎo)致企業(yè)間稅負(fù)不均衡。虧損企業(yè)成本費(fèi)用或不能產(chǎn)生抵稅效應(yīng)。通過合理的關(guān)聯(lián)交易或使交聯(lián)方虧損或留抵稅得到利用，從而降低整體稅負(fù)。對(duì)本錢費(fèi)用管理影響假設(shè)本錢費(fèi)用占銷售比為80%，如果取得進(jìn)項(xiàng)比(進(jìn)項(xiàng)稅/本錢費(fèi)用)為6.14%[4.91/80],營(yíng)改增前后稅負(fù)相同。如果進(jìn)項(xiàng)比大于6.14%，營(yíng)改增后稅負(fù)下降，利潤(rùn)增加；如果進(jìn)項(xiàng)比小于6.14%，營(yíng)改增后稅負(fù)上升，利潤(rùn)減少。對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響信托利息統(tǒng)借統(tǒng)還關(guān)聯(lián)拆借目前信托利息沒有開具稅務(wù)發(fā)票。給稅前抵扣帶來影響。營(yíng)改增后，信托利息或開具增值稅發(fā)票，如能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的話，利息成本降低。以前是金融開付息憑證給統(tǒng)借方，統(tǒng)借方再向資金使用方提供收款收據(jù)。營(yíng)改增后，可能需要層層開專票，如能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，可使成本降低。以前關(guān)聯(lián)方資金拆借沒有收取利息，存在營(yíng)業(yè)稅問題。營(yíng)改增后，資金拆借收付利息，一方交增值稅，一方可抵扣，不增加流轉(zhuǎn)稅。對(duì)資金融通方面的影響投標(biāo)人資格投標(biāo)人是一般納稅人、小規(guī)模納稅人，影響以后提供發(fā)票是否具有可抵扣性，及抵扣率的高低。評(píng)標(biāo)方法改變從單純比較總支出轉(zhuǎn)變?yōu)楸容^不含稅采購價(jià)格的高低。如110元17%的專用發(fā)票，比100元的普通發(fā)票更優(yōu)。結(jié)算條款結(jié)算方式與付款時(shí)間影響納稅義務(wù)時(shí)間，即影響對(duì)方發(fā)票提供時(shí)間。爭(zhēng)取按進(jìn)度開具發(fā)票，取得發(fā)票再付款發(fā)票條款要求必須提供增值稅專用發(fā)票。若對(duì)方提供不合規(guī)發(fā)票導(dǎo)致我方稅務(wù)損失的要要求賠償。對(duì)招標(biāo)采購工作的影響采購發(fā)票合理掌握開票時(shí)間，控制銷項(xiàng)稅的進(jìn)度。約定收款日期，沒有收款不開具發(fā)票。如提前開票要申報(bào)銷項(xiàng)稅。。銷售發(fā)票稅款預(yù)測(cè)納稅申報(bào)采購發(fā)票及時(shí)取得并認(rèn)證，不僅抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，也是所得稅與土增稅的稅前扣除憑證。增值稅一般納稅人采用抵扣制計(jì)稅，納稅申報(bào)較為復(fù)雜，提供的資料更多。開發(fā)節(jié)奏與銷售不同步，或?qū)е略鲋刀惗愗?fù)不均衡，階段性大量留抵，可考慮分期開發(fā)均衡稅負(fù)。對(duì)稅務(wù)管理工作的影響會(huì)計(jì)科目需要進(jìn)行必要調(diào)整，在應(yīng)交稅金下增加增值稅相關(guān)明細(xì)科目。會(huì)計(jì)科目發(fā)票管理會(huì)計(jì)核算現(xiàn)金流管理報(bào)銷管理對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的影響會(huì)計(jì)核算需要對(duì)收入、本錢費(fèi)用工程進(jìn)行價(jià)稅別離，核算更復(fù)雜。包括銷售發(fā)票開具、紅字及折扣處理，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票認(rèn)證等，工作量大。稅負(fù)不均衡或?qū)е码A段性留抵或階段性大量交稅，如何進(jìn)行資金平衡。修改財(cái)務(wù)報(bào)銷制度，明確報(bào)銷發(fā)票類型或要件，以及發(fā)票的提供時(shí)間。對(duì)上游企業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁影響建筑裝飾稅負(fù)增加建筑企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上游企業(yè)，其受“營(yíng)改增”稅制改革增加的稅負(fù)必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁至開發(fā)企業(yè)，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)成本增加。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁甲供材料計(jì)稅變化營(yíng)改增后，甲供材或不再并入建筑營(yíng)業(yè)額。雙方可能都希望加大材料采購比例，利用材料進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得低納高扣的效果。交11%抵扣17%增值稅。內(nèi)容提要房地產(chǎn)營(yíng)改增政策預(yù)期營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)的影響房企對(duì)營(yíng)改增應(yīng)對(duì)措施房地產(chǎn)營(yíng)改增影響及應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增〞稅收政策及涉稅業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置及核算方法明確辦稅人員確定及稅控設(shè)置準(zhǔn)備增值稅內(nèi)控管理及報(bào)銷制度修改現(xiàn)在本錢費(fèi)用支出梳理，挖掘可抵扣項(xiàng)營(yíng)改增稅負(fù)測(cè)算，爭(zhēng)取過渡優(yōu)惠的措施對(duì)現(xiàn)在業(yè)務(wù)及遺留問題的稅務(wù)優(yōu)化建議應(yīng)對(duì)措施－財(cái)務(wù)部門測(cè)算“營(yíng)改增〞稅負(fù)變化收入項(xiàng)目序號(hào)收入類型含稅收入金額不含稅金額適用稅率銷項(xiàng)稅額1銷售不動(dòng)產(chǎn)2不動(dòng)產(chǎn)出租3……合計(jì)扣除項(xiàng)目序號(hào)成本費(fèi)用項(xiàng)目預(yù)算或?qū)嶋H金額可抵扣含稅金額適用稅率進(jìn)項(xiàng)稅額開發(fā)成本一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)二前期工程費(fèi)三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)四建筑安裝工程費(fèi)五公共配套設(shè)施費(fèi)六開發(fā)間接費(fèi)用七不可預(yù)見費(fèi)

開發(fā)成本合計(jì)期間費(fèi)用八銷售費(fèi)用九管理費(fèi)用十財(cái)務(wù)費(fèi)用期間費(fèi)用合計(jì)其他支出十一其他支出合計(jì)

近期資產(chǎn)購置或重大本錢支出的時(shí)間安排，款項(xiàng)支出，以及發(fā)票取得建議現(xiàn)有本錢費(fèi)用合同執(zhí)行情況，合格供給商的評(píng)選原那么，合同涉稅條款的約定，發(fā)票的取得各類及開具時(shí)間末開票收入、稅款欠繳、面臨稅務(wù)檢查或稽查的補(bǔ)救措施測(cè)算營(yíng)改增后的預(yù)期稅負(fù)變化，為相關(guān)涉稅業(yè)務(wù)提出指導(dǎo)意見，利用好過渡期稅收返還政策。提出對(duì)涉稅業(yè)務(wù)處理建議或意見應(yīng)對(duì)措施－資金部門1對(duì)于遺留業(yè)務(wù)存續(xù)與中止或變更判斷，對(duì)融資費(fèi)用的票據(jù)種類要求與開具時(shí)間確定。2對(duì)資金供應(yīng)渠道的優(yōu)化，貸款方納稅人資格確認(rèn)，顧問費(fèi)和利息的比例安排，票據(jù)種類與開票時(shí)間要求。3內(nèi)部資金利息的優(yōu)化安排：關(guān)聯(lián)方借款利息的公允作價(jià)，利息轉(zhuǎn)移列支問題；資金池或財(cái)務(wù)公司的設(shè)立考慮。應(yīng)對(duì)措施－銷售部門銷售指標(biāo)銷售合同發(fā)票開具客戶溝通對(duì)銷售指標(biāo)中營(yíng)業(yè)稅下的營(yíng)業(yè)額，調(diào)整為增值稅下的不含稅銷售收入對(duì)合同涉稅條款進(jìn)行修改或補(bǔ)充，明確銷售發(fā)票的開具時(shí)間及領(lǐng)取要求。就銷售發(fā)票的開具與領(lǐng)取事宜制定內(nèi)控措施，確保發(fā)票流轉(zhuǎn)平安無誤。就前期銷售欠款客戶進(jìn)行催收，就銷售發(fā)票變更事宜與客戶溝通。應(yīng)對(duì)措施－本錢部門供給商的篩選，評(píng)標(biāo)方法的改進(jìn)，合同涉稅條款優(yōu)化，明確票據(jù)與時(shí)間要求，不合格票據(jù)補(bǔ)救。進(jìn)行中的本錢合同存續(xù)與更新或中止，發(fā)票的種類與開具時(shí)間確定。業(yè)務(wù)模式的優(yōu)化，如增加甲供材料設(shè)備的比重，降低工程承包額，取得增加進(jìn)項(xiàng)稅的效果。過渡本錢業(yè)務(wù)文本模式優(yōu)化應(yīng)對(duì)措施－