廣告策劃-稻盛和夫阿米巴經(jīng)營

稻盛和夫

阿米巴經(jīng)營2021年3月1稻盛和夫簡介1932年出生于日本鹿兒島1955年畢業(yè)于鹿兒島大學(xué)工學(xué)部1959年創(chuàng)辦京都陶瓷株式會社〔現(xiàn)名京瓷Kyocera〕〔時(shí)年27歲〕1984年創(chuàng)辦第二電電公司〔原名DDI，現(xiàn)名KDDI。目前在日本為僅次于NTT的第二大通訊公司〕，〔時(shí)年52歲〕這兩家公司都在他的有生之年進(jìn)入世界500強(qiáng)。2021年兩家公司合并銷售額約4.6萬億日元，稅前利潤約5000億日元。2021年1月19日日航申請破產(chǎn)保護(hù)。稻盛和夫于2021年1月13日公開表態(tài)愿意重新出山。他提出了兩個(gè)條件：一是以零薪水出任日航CEO；二是他將不帶團(tuán)隊(duì)去日航，因?yàn)樗緝?nèi)部沒有人懂航空運(yùn)輸。稻盛和夫重新出山的決定，在日本受到了廣泛歡送。鳩山由紀(jì)夫因?yàn)檫@個(gè)事件顯示了日本政府的果斷和有為，還提升了在民意調(diào)查中的滿意度。2021年3月2稻盛和夫簡介〔2〕在日本四大“經(jīng)營之圣〞中，他是年齡最小〔也是目前唯一在世的〕而被尊為“圣〞的?！擦砣环謩e是松下公司的創(chuàng)始人松下幸之助、索尼公司的創(chuàng)始人盛田昭夫、本田公司的創(chuàng)始人本田宗一郎〕稻盛和夫與原日本民主黨代表小澤一郎交往甚密，其也是熱心的民主黨支持者之一。2021年9月21日小澤再度中選民主黨代表時(shí)，稻盛和夫作為嘉賓參加了有關(guān)儀式。事業(yè)成功之余，稻盛和夫1984年創(chuàng)立“稻盛集團(tuán)〞，同時(shí)更創(chuàng)設(shè)「京都賞」，每年表揚(yáng)對人類社會開展具有卓越奉獻(xiàn)的人士。此外，并出任以年輕一輩經(jīng)營者為招收對象的「盛和塾」校長，培育新世代經(jīng)營者不遺馀力，其經(jīng)營哲學(xué)被日本企業(yè)界奉為圭臬。2021年3月3稻盛和夫與中國1975年首次訪華1985年接待時(shí)任國務(wù)委員的張勁夫先生為團(tuán)長的中國政府要員組成的訪日團(tuán)，并向中國贈送一套“京瓷生產(chǎn)的太陽能發(fā)電設(shè)備〞向“日中長江文明學(xué)術(shù)聯(lián)合考察團(tuán)〞提供了資金方面的支持開展了“中國少年友好交流訪日團(tuán)〞等多項(xiàng)交流活動(dòng)2001年創(chuàng)立了“稻盛京瓷西部開發(fā)獎(jiǎng)學(xué)基金〞。為西部地區(qū)有代表性的12所大學(xué)的學(xué)生提供獎(jiǎng)學(xué)金2004年受曾慶紅的邀請?jiān)谥醒朦h校演講2021年受邀參加國慶觀禮2021年3月4成功方程式人生?工作的結(jié)果=思考方式×熱情×能力“能力〞，是指才能或智能等先天性的資質(zhì)；“熱情〞，是指努力的意愿或熱心等后天的努力；“思考方式〞，是指哲學(xué)、思想、倫理觀等生活的姿態(tài)等人格因素?！皩τ谖襾碚f，最重要的是思考方式，因?yàn)槟芰蜔崆橹挥?分到100分，但是思考方式可以從負(fù)100分到正100分為止。〞2021年3月5經(jīng)營之道 企業(yè)最重要的在于三個(gè)要素：專業(yè)人才、金錢、技術(shù)，只要有這三項(xiàng)要素，就有經(jīng)營。在這三者之中，人才又是最重要的。 他堅(jiān)信只要能將擁有樸素、開朗的心的人才齊聚一堂，讓大家團(tuán)結(jié)一致，就一定能夠成就大的事業(yè)。2021年3月6商業(yè)理念“君子愛財(cái)，取之有道。〞“君子散財(cái)，行之有道。〞稻盛和夫說：“這是利他之心的回報(bào)，為對方著想似乎傷害了自己利益，但卻帶來意想不到的成果。〞

2021年3月7思維方式他建議：

領(lǐng)導(dǎo)者的選拔標(biāo)準(zhǔn)是德要高于才，也就是居人上者，人格第一，勇氣第二，能力第三。他指出：

熱愛是點(diǎn)燃工作激情的火把。無論什么工作，只要全力以赴去做就能產(chǎn)生很大的成就感和自信心，而且會產(chǎn)生向下一個(gè)目標(biāo)挑戰(zhàn)的積極性。成功的人往往都是那些沉醉于所做事情的人。

2021年3月82021年3月9什么是“阿米巴〞？2021年3月10變形蟲是一種單細(xì)胞生物，又音譯為“阿米巴〞。屬原生動(dòng)物，主要生活在清水池塘，或在水流緩慢藻類較多的淺水中，以至一般泥土也可找到，亦可成寄生蟲寄生在其他生物里面。由于變形蟲身體僅由一個(gè)細(xì)胞構(gòu)成，沒有固定的外形，可以任意改變體形，因此得名。生物學(xué)意義上的“阿米巴〞2021年3月11“阿米巴〞經(jīng)營組織制造阿米巴銷售阿米巴研發(fā)阿米巴管理阿米巴根據(jù)市場需求開發(fā)新產(chǎn)品通過生產(chǎn)出令客戶滿意的產(chǎn)品，創(chuàng)造附加價(jià)值通過營銷活動(dòng)〔從接單到貨款到賬〕，創(chuàng)造出附加價(jià)值，同時(shí)提高客戶滿意度支持阿米巴2021年3月12為什么采用“阿米巴〞？2021年3月13阿米巴的產(chǎn)生與開展當(dāng)企業(yè)開展到200多人的時(shí)候，經(jīng)營力不從心。開始劃分獨(dú)立的經(jīng)營單位。京瓷公司現(xiàn)有3000個(gè)阿米巴。 面對浪費(fèi)，為什么大局部的人不著急？ 本錢過高，為什么管理者也麻木不仁？當(dāng)事人不是老板沒有采用“阿米巴〞經(jīng)營2021年3月14每一位員工都是主角阿米巴經(jīng)營的三個(gè)目的確立與市場掛鉤的部門核算制度培養(yǎng)具有經(jīng)營者意識的人才實(shí)現(xiàn)全體員工共同參與經(jīng)營2021年3月15確立與市場掛鉤的部門核算制度核心：與市場掛鉤〔實(shí)現(xiàn)全員參與經(jīng)營〕關(guān)鍵：需要現(xiàn)在的數(shù)字形式：小經(jīng)營單元公司內(nèi)部購銷機(jī)制追求目標(biāo)：銷售額最大化同時(shí)經(jīng)費(fèi)最小化直接傳遞市場動(dòng)態(tài),即刻做出應(yīng)對共同標(biāo)準(zhǔn)：“做人何為正確〞公平,公正,正義,勇氣,老實(shí),忍耐,努力,善意,關(guān)系,謙虛,博愛……阿米巴作為一個(gè)核算單位,是一個(gè)擁有明確的志向和目標(biāo)、持續(xù)自主成長的獨(dú)立組織。2021年3月16培養(yǎng)具有經(jīng)營者意識的人才核心：伙伴形式：共同經(jīng)營有較高自由度，更需要經(jīng)營理念經(jīng)營權(quán)下發(fā)給阿米巴領(lǐng)導(dǎo)2021年3月17實(shí)現(xiàn)全體員工共同參與經(jīng)營目的：經(jīng)營者與員工構(gòu)筑家庭成員般的人際關(guān)系，共同參與經(jīng)營?；鈩谫Y對立的“大家族主義〞告訴員工公司實(shí)情用經(jīng)營理念和信息共享提高員工的經(jīng)營者意識全體員工在工作中感受到人生的意義和成就感2021年3月18怎樣實(shí)現(xiàn)阿米巴經(jīng)營？2021年3月19劃分阿米巴委任負(fù)責(zé)人制定核算模式阿米巴運(yùn)行根據(jù)情況變化2021年3月20劃分阿米巴兩個(gè)任務(wù)：把組織細(xì)分為事業(yè)組成單位阿米巴之間定價(jià)三個(gè)原那么：合理劃分第一個(gè)條件：獨(dú)立核算第二個(gè)條件：獨(dú)立完成業(yè)務(wù)第三個(gè)條件：能夠貫徹公司整體的目標(biāo)和方針時(shí)刻不斷地調(diào)整組織做出公平公正的判斷并非越細(xì)越好有明確的收入，同時(shí)能夠計(jì)算出為獲取這些收入而所需的支出。根據(jù)市場的變化和對手的動(dòng)態(tài)定價(jià)原那么：從最終售價(jià)倒推參考該業(yè)務(wù)的市場價(jià)格2021年3月21劃分阿米巴〔2〕四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：集體小，職能明確組織靈活，能應(yīng)對市場變化經(jīng)營者能夠全盤掌握業(yè)務(wù)狀況支持阿米巴經(jīng)營的經(jīng)營管理部門職能基本作用制造通過生產(chǎn)出令客戶滿意的產(chǎn)品，創(chuàng)造附加價(jià)值銷售通過營銷活動(dòng)（從接單刀貨款到賬），創(chuàng)造出附加價(jià)值，同時(shí)提高客戶滿意度研發(fā)根據(jù)市場的需求開發(fā)新產(chǎn)品好心技術(shù)管理支持阿米巴的業(yè)務(wù)活動(dòng)，促進(jìn)公司整體的流暢運(yùn)作2021年3月22劃分阿米巴委任負(fù)責(zé)人制定核算模式阿米巴運(yùn)行根據(jù)情況變化2021年3月23委任責(zé)任人讓有實(shí)力的人來擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)實(shí)力主義原那么，不問年齡和閱歷不撒謊、不欺騙、要正直領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該成為公正的裁判領(lǐng)導(dǎo)就是阿米巴的經(jīng)營者2021年3月24劃分阿米巴委任負(fù)責(zé)人制定核算模式阿米巴運(yùn)行根據(jù)情況變化2021年3月25制定核算模式區(qū)別于正統(tǒng)的會計(jì)模式----京瓷會計(jì)原那么獨(dú)特的單位時(shí)間核算制三個(gè)方法收入掌握方法費(fèi)用掌握方法時(shí)間掌握方法2021年3月26制定核算模式〔2〕

----京瓷會計(jì)原那么不拘泥于會計(jì)常識，回歸事實(shí)本質(zhì)。一一對應(yīng)原那么物資一流動(dòng)，馬上開具票據(jù)雙重確認(rèn)原那么至少由兩人確認(rèn)數(shù)據(jù)〔保護(hù)員工〕完美主義原那么肌肉型經(jīng)營原那么沒有贅肉無長期庫存現(xiàn)用現(xiàn)買固定資產(chǎn)的投入謹(jǐn)慎提高核算原那么現(xiàn)金本位經(jīng)營原那么會計(jì)利潤PK現(xiàn)金玻璃般透明的經(jīng)營原那么2021年3月27制定核算模式〔3〕

----獨(dú)特的單位時(shí)間核算制追求“兩化〞：銷售最大化經(jīng)費(fèi)最小化以市場價(jià)格為根底力所能及制造和銷售部門都是盈利部門用金額表示目標(biāo)和成果每天進(jìn)行核算用核算表統(tǒng)一運(yùn)作管理阿米巴之間可以調(diào)撥時(shí)間京瓷將核算時(shí)間精確到0.5小時(shí)阿米巴領(lǐng)導(dǎo)的工作重點(diǎn)：提高單位時(shí)間盈利能力阿米巴只控制自己能夠控制的2021年3月28結(jié)算收益制定核算模式〔4〕

----三個(gè)方法一.收入掌握方法售價(jià)-本錢=利潤與市場價(jià)格掛鉤制造成本銷售傭金結(jié)算銷售額銷售經(jīng)費(fèi)制造部門銷售部門售價(jià)銷售部門收入制造部門本錢訂單生產(chǎn)方式下的內(nèi)部結(jié)算方法2021年3月29制定核算模式〔5〕

----三個(gè)方法制造本錢結(jié)算銷售額銷售經(jīng)費(fèi)結(jié)算收益銷售本錢制造部門銷售部門銷售部門售價(jià)制造部門售價(jià)庫存銷售方式下的結(jié)算方法2021年3月30制定核算模式〔6〕

----三個(gè)方法工序A工序B工序C對外出貨內(nèi)部訂貨物資與資金的流動(dòng)工序A工序B工序C制造科合計(jì)對外出貨100萬100萬內(nèi)部銷售30萬70萬100萬內(nèi)部采購30萬7萬100萬生產(chǎn)總值30萬40萬30萬100萬公司內(nèi)部購銷2021年3月31制定核算模式〔7〕

----三個(gè)方法工序A工序B工序C制造科合計(jì)銷售部門對外出貨100萬100萬內(nèi)部銷售30萬70萬100萬內(nèi)部采購30萬70萬100萬生產(chǎn)總值30萬40萬30萬100萬支付傭金3萬7萬10萬20萬10萬獲取傭金3萬7萬10萬銷售傭金負(fù)擔(dān)額3萬4萬3萬10萬2021年3月32制定核算模式〔8〕

----三個(gè)方法二.費(fèi)用掌握方法在采購時(shí)計(jì)入經(jīng)費(fèi)由獲益者來負(fù)擔(dān)〔間接部門發(fā)生的公共費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給直接部門〕細(xì)化經(jīng)費(fèi)〔比方：水電費(fèi)，細(xì)化成“水費(fèi)〞和“電費(fèi)〞〕三.時(shí)間掌握方法關(guān)注總的時(shí)間總的時(shí)間在阿米巴之間可以調(diào)整，比方阿米巴之間的調(diào)撥人員互相支持總時(shí)間=∑〔員工正常工作時(shí)間+加班時(shí)間〕+部內(nèi)公共時(shí)間+間接公共時(shí)間2021年3月33制定核算模式〔9〕

--業(yè)績管理要點(diǎn)部門活動(dòng)結(jié)果反映在核算表中公平、公正、簡約用“業(yè)績〞和“余額〞掌握業(yè)務(wù)流程市場調(diào)查談判包裝訂單材料準(zhǔn)備制造制造出貨接收要求付款出貨發(fā)送應(yīng)收賬款管理入賬銷售制造經(jīng)營管理銷售業(yè)績管理余額管理接單業(yè)績生產(chǎn)業(yè)績銷售業(yè)績?nèi)胭~業(yè)績制造訂單余額銷售訂單余額庫存應(yīng)收賬款余額票據(jù)余額2021年3月34劃分阿米巴委任負(fù)責(zé)人制定核算模式阿米巴運(yùn)行根據(jù)情況變化2021年3月35阿米巴運(yùn)行

----打造激情四射的集體用意志來制作核算制定年度方案自上而下制定按月度制定范圍涵蓋：銷售額、產(chǎn)值、單位時(shí)間、設(shè)備、人員上下反復(fù)溝通領(lǐng)導(dǎo)必須具備燃燒般的強(qiáng)烈愿望整體認(rèn)同在阿米巴內(nèi)擁有同一個(gè)目標(biāo)(清晰可見理解一致)緊扣年度方案按月度進(jìn)行核算管理全體成員掌握每天的進(jìn)展情況堅(jiān)強(qiáng)的意志2021年3月36阿米巴運(yùn)行〔2〕

----打造激情四射的集體經(jīng)營哲學(xué)定價(jià)為經(jīng)營之本定價(jià)與降低本錢聯(lián)動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)的強(qiáng)烈使命感用將來時(shí)看待能力兼顧單位時(shí)間核算和結(jié)算銷售比率銷售部門與制造部門攜手共贏不斷創(chuàng)新確立具體目標(biāo)強(qiáng)化每一個(gè)阿米巴整體意識、大局觀念領(lǐng)導(dǎo)身先士卒，不能完全放手銷售的使命就是看清客戶能夠欣然接受的最高價(jià)格2021年3月37“追求全體員工物質(zhì)與精神兩方面幸福的同時(shí)，為人類好社會的進(jìn)步與開展做出奉獻(xiàn)。〞阿米巴生命體的關(guān)鍵是其領(lǐng)導(dǎo)的想法和行動(dòng)2021年3月38除了我們自己，誰能阻礙我們前進(jìn)的步伐？2021年3月39謝謝！2021年3月40如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析2021年3月41學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報(bào)告2021年3月42市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時(shí)機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？2021年3月43什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！2021年3月44房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析2021年3月45房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場占有率。2021年3月46房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的開展前景。2021年3月47房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)開展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)開展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談2021年3月48房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展2021年3月49房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)2021年3月50房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)2021年3月51房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析〔住宅〕1、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析〔按面積進(jìn)行劃分〕3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)2021年3月52房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步工程市場分析〔微觀層面〕對每一個(gè)可能影響工程競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性工程自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭工程的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反響目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出工程的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出工程面對競爭市場的時(shí)機(jī)點(diǎn)最終目標(biāo)2021年3月53STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具〔工程+環(huán)境+競爭〕2021年3月54SWOT分析的價(jià)值要素S/W〔優(yōu)