廣告策劃-旅游度假小鎮(zhèn)發(fā)展模式研究

旅游〔居〕小鎮(zhèn)開展模式研究旅居小鎮(zhèn)：

旅游接待和生態(tài)宜居的結(jié)合旅游小鎮(zhèn)：旅游資源+旅游設(shè)施+旅游效勞+游客云集的城鎮(zhèn)Atownwitharelativelysmallpopulationthatseemstogrowexponentiallyduringthesummerduetotourists。景區(qū)景點(diǎn)：TouristAttractions旅游〔居〕小鎮(zhèn)和旅游地產(chǎn)是一個(gè)概念嗎？旅游地產(chǎn)的成功開發(fā)能夠塑造出旅游〔居〕小鎮(zhèn)嗎？中國深圳東部華僑城天麓別墅旅游地產(chǎn)——深圳東部華僑城旅游地產(chǎn)——大連萊茵海岸工程名稱：中國燕達(dá)國際健康城投資商：中國燕達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)位置：燕郊定位：打造一座超大規(guī)模、國際化、信息化的綠色生態(tài)醫(yī)療健康和老年養(yǎng)護(hù)基地5大版塊：三級甲等標(biāo)準(zhǔn)并通過JCI國際醫(yī)院評審認(rèn)證的燕達(dá)國際醫(yī)院、燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心、燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院、燕達(dá)醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院和燕達(dá)會議中心院士講話新聞發(fā)布會健康城實(shí)景健康地產(chǎn)——中國燕達(dá)國際健康城工程名稱：華北民用進(jìn)口商品貿(mào)易區(qū)投資商：綠地集團(tuán)，總投資300億元位置：香河定位：建成后將成為京津冀區(qū)域的高端進(jìn)口商貿(mào)及產(chǎn)業(yè)總部基地用5年左右時(shí)間初步建成以新型貿(mào)易示范區(qū)為主體，以綜合效勞和旅游產(chǎn)業(yè)為兩翼，面向全球的民用進(jìn)口商品購物中心和綜合商品采購平臺商貿(mào)地產(chǎn)——華北民用進(jìn)口商品貿(mào)易區(qū)配套生活區(qū)鳥瞰效果倉儲保稅區(qū)鳥瞰效果生產(chǎn)加工區(qū)鳥瞰效果創(chuàng)意地產(chǎn)——天津河西務(wù)鎮(zhèn)三溪塘位置：天津武清區(qū)河西務(wù)開發(fā)商：石家莊卓達(dá)定位：三溪塘藝術(shù)家俱樂部這些都是地產(chǎn)開發(fā)商謀劃的超級大盤，但是產(chǎn)業(yè)沖動(dòng)在崛起……這個(gè)現(xiàn)在只有14100名居民的小鎮(zhèn)坐落于捷克南部的波希米亞地區(qū)，位于伏爾塔瓦河的上游，距捷克首都布拉格約160公里的路程。聯(lián)合國教科文組織在1992年宣布授予它為世界文化和自然雙重遺產(chǎn)的頭銜。它被譽(yù)為世界上最美麗的小鎮(zhèn)是當(dāng)之無愧的。世界上最美麗的小鎮(zhèn)土耳其伊斯坦布爾博斯普魯斯海峽邊的旅游小鎮(zhèn)旅游小鎮(zhèn)西班牙BenitachelltowncentreTHETOWNOFLINDAUVisitingLindauisastepbackintime.ThescenicoldtownliesonasmallislandinLakeConstance.Thecarefullyrestoredhousesandthecenturies-oldbuildingsincombinationwiththelivelystreetvendorsgivethewholecityauniquecharm.InLindau,historylurksateverycorner.國內(nèi)的一系列新城……以地產(chǎn)大盤的視角研究區(qū)域開發(fā)地產(chǎn)大盤從上世紀(jì)二十年代起步，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤、后現(xiàn)代主義大盤的開展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市主義大盤階段大盤開發(fā)有郊區(qū)〔陌生區(qū)〕大盤與城市中心區(qū)大盤，大盤開發(fā)模式有主題社區(qū)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開發(fā)模式、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式、緊縮城市開發(fā)模式、中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式五種主要開發(fā)模式大盤開發(fā)不僅要重視大盤物業(yè)的建設(shè)，更重要的是要打造區(qū)別于其它樓盤生活方式，注意街區(qū)建設(shè)和公共空間建設(shè)，建立功能復(fù)合的和諧社區(qū)地產(chǎn)大盤開展與開展規(guī)律國內(nèi)外成功地產(chǎn)大盤開發(fā)模式對地產(chǎn)大盤開發(fā)的認(rèn)識與啟示大盤開展到新都市主義大盤階段，注重生態(tài)自然與鄰里社區(qū)和諧與區(qū)域可持續(xù)開展，構(gòu)建和諧空間現(xiàn)代主義大盤后現(xiàn)代主義大盤新都市主義大盤新都市主義的根本精神是社區(qū)設(shè)計(jì)必須將公共空間的重要性置于私人利益之上；注重鄰里關(guān)系，關(guān)注人與自然的和諧開展成為新時(shí)期大盤開展的最強(qiáng)音。大盤開展1920--19601980--目前1960--1980城市功能分區(qū)住宅是居住的機(jī)器；“公園中的高樓〞；……營造場所精神歷史、文化與傳統(tǒng)建筑內(nèi)在品質(zhì)……和諧空間公共空間功能復(fù)合協(xié)調(diào)……第一階段：住宅樓宇開發(fā)第二階段：住宅小區(qū)開發(fā)第三階段：大規(guī)模住區(qū)開發(fā)從塑造魅力城鎮(zhèn)的角度開發(fā)區(qū)域，以旅游〔居〕小鎮(zhèn)視角看待旅游地產(chǎn)……研究目標(biāo)深度解讀旅游小鎮(zhèn)的內(nèi)涵

梳理旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)模式研究內(nèi)容什么是旅游小鎮(zhèn)

旅游小鎮(zhèn)開發(fā)案例分析

旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式研究

旅游小鎮(zhèn)增值策略研究

灤平旅游小鎮(zhèn)開發(fā)建議旅游產(chǎn)業(yè)：以旅游資源為憑借、以旅游設(shè)施為條件，向游客提供旅行游覽體驗(yàn)等相關(guān)效勞的產(chǎn)業(yè)統(tǒng)稱，它不是一個(gè)單一產(chǎn)業(yè)，而是一個(gè)產(chǎn)業(yè)群?！糜涡℃?zhèn)：旅游資源+旅游設(shè)施+旅游效勞+游客云集的城鎮(zhèn)游客內(nèi)涵：游客是指離開其慣常居住地所在國到其他國家去，且主要目的不是在所訪問的國家內(nèi)獲取收入的旅行者。游客包括兩類不同的旅游者：——旅游者(Tourist)：在所訪問的國家逗留時(shí)間超過24小時(shí)且以休閑、商務(wù)、家事、使命或會議為目的的臨時(shí)性游客；——短期旅游者(Excursionists)：在所訪問的目的地停留時(shí)間在24小時(shí)以內(nèi)，且不過夜的臨時(shí)性游客(包括游船旅游者)。------〔世界旅游組織WTO的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)〕旅游吸引物體驗(yàn)娛樂設(shè)施商業(yè)效勞消費(fèi)者旅游小鎮(zhèn)的解構(gòu)旅游小鎮(zhèn)：通常是是先有小鎮(zhèn)，后有旅游，小鎮(zhèn)是為了本地土著居住生活的樂園。如江西婺源、福建泰寧、湖南芙蓉鎮(zhèn)、廣西興安、安徽宏村、浙江烏鎮(zhèn)等；而一開始就塑造以旅游度假為主題的小鎮(zhèn)，成功的案例非常少，奧蘭多市西南20公里的迪斯尼主題樂園是國外的一個(gè)典型，而華僑城集團(tuán)在深圳杜鵑山的開發(fā)是中國的一個(gè)典型。旅游小鎮(zhèn)的規(guī)模微型旅游小鎮(zhèn)atinytouristtown,1-2km2大型旅游小鎮(zhèn)alargetouristtown,27km2以旅游業(yè)作為小鎮(zhèn)的造血機(jī)：形成產(chǎn)業(yè)磁力、消費(fèi)磁力和就業(yè)磁力，凝聚成小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)——以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)，具有資源依托性、要素綜合性、開發(fā)銷售和經(jīng)營方式多樣性，以及生活方式非常態(tài)化等特點(diǎn)旅游地產(chǎn)的開展必須以旅游資源為核心旅游地產(chǎn)必須依托旅游資源打造休閑度假概念旅游地產(chǎn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是可流通性，可異地置換；二是旅居型，不同于居家型房產(chǎn)旅游地產(chǎn)，關(guān)鍵是要先旅游，后地產(chǎn)。很多開發(fā)商對于旅游以及旅游的需求不求甚解，就盲目地去開發(fā)一些旅游地產(chǎn)工程，這是大忌中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長顧云昌中華分時(shí)度假機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理何紅光企業(yè)主導(dǎo)型旅游〔居〕小鎮(zhèn)的盈利點(diǎn)——旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)的四種類型：自然資源依托型——風(fēng)景區(qū)小鎮(zhèn)新舊城類型——特色古鎮(zhèn)主題樂園型——迪斯尼樂園小鎮(zhèn)行業(yè)依托型——拉斯維加斯、博鰲旅游地產(chǎn)有沒有產(chǎn)業(yè)鏈？旅游地產(chǎn)的功能是什么？旅游地產(chǎn)的分階段特征？交通運(yùn)輸業(yè)娛樂業(yè)文化產(chǎn)業(yè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)餐飲業(yè)購物業(yè)商務(wù)會議業(yè)房地產(chǎn)業(yè)旅游地產(chǎn)生態(tài)功能旅游集散功能商業(yè)宜居功能商務(wù)會議功能景區(qū)景點(diǎn)階段——塑造景區(qū)景點(diǎn)知名度為主產(chǎn)品系列階段——整合、創(chuàng)新旅游產(chǎn)品旅游和房地產(chǎn)結(jié)合階段——著力開發(fā)周邊房地產(chǎn)主題城鎮(zhèn)提升階段——旅游資源內(nèi)涵和文化層級升級旅游地產(chǎn)：保證旅游活動(dòng)各環(huán)節(jié)在特定區(qū)域集中實(shí)現(xiàn)旅游〔居〕小鎮(zhèn)除了旅游地產(chǎn)之外還需要哪些功能？旅游業(yè)成為世界第一大產(chǎn)業(yè)中國將開展旅游業(yè)納入國家戰(zhàn)略體系，旅游業(yè)將迎來一個(gè)新的黃金開展期中國是亞洲最大的客源市場2021年中國將成為世界最大旅游目的地國家2021年5月30日第一屆世界旅游大會國家旅游局局長邵琪偉世界旅游業(yè)理事會總裁兼首席執(zhí)行官鮑姆加藤世界旅游開展組織第十一屆世界旅游大會主題：旅游，世界第一大產(chǎn)業(yè)，邁向新領(lǐng)域旅游地產(chǎn)是地域民俗走向世界的窗口旅游地產(chǎn)是朝陽產(chǎn)業(yè)，旅游資源與土地資源的不可復(fù)制和不可再生性決定了旅游地產(chǎn)的美好前景。相關(guān)數(shù)據(jù)說明，全世界目前已有1000萬個(gè)家庭和個(gè)人購置了旅游度假房產(chǎn)和度假權(quán)益。預(yù)計(jì)在未來10年，中國將有500萬個(gè)家庭參與到旅游地產(chǎn)購置行列，以每家出資20萬元計(jì)算，將產(chǎn)生價(jià)值10000億元的市場需求。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向國家戰(zhàn)略體系和區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展：旅游業(yè)成為世界第一大產(chǎn)業(yè)，中國將其納入國家戰(zhàn)略體系，中國成為亞洲最大的客源市場。城鎮(zhèn)化導(dǎo)向旅游小鎮(zhèn)是促進(jìn)城鎮(zhèn)化的切入點(diǎn)：旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)能夠在開展旅游業(yè)的過程中促進(jìn)城鎮(zhèn)化載體建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程生態(tài)導(dǎo)向旅游業(yè)是區(qū)域生態(tài)開發(fā)的首選：無煙產(chǎn)業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)、開發(fā)中保護(hù)旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)是綜合性的旅游地產(chǎn)，其經(jīng)濟(jì)意義、社會意義和品牌價(jià)值非常重大。旅游地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)……ABCA：小鎮(zhèn)常住人口B：有房周末度假C：無房周末來玩比重1（%）地產(chǎn)構(gòu)成比重2（%）地產(chǎn)構(gòu)成小鎮(zhèn)常住人口有房周末度假無房周末來玩≤50≥70日均吸引人客群2萬人，人均消費(fèi)300元假設(shè)住宅房屋面積100萬平方米，人均50平方米，那么可居住2萬人，入住率40%，那么有8000人。以深圳華僑城集團(tuán)為例，從1989年創(chuàng)立錦繡中華起，經(jīng)過16年開展，華僑城已成功打造出一系列富有價(jià)值的文化品牌，其四大景區(qū)〔錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗和東部華僑城〕迄今累計(jì)接待游客8800余萬人次，收入達(dá)74億元，亞洲企業(yè)躋身世界旅游景區(qū)集團(tuán)前八強(qiáng)。深圳東部華僑城茶溪谷風(fēng)光深圳華僑城慶典小鎮(zhèn)CelebrationTown，F(xiàn)lorida慶典鎮(zhèn)〔CelebrationTown)位于美國佛羅里達(dá)州奧蘭多市西南30公里，面積5000英畝〔約27平方公里〕，由迪斯尼公司于1996年開始建造；慶典鎮(zhèn)緊鄰?qiáng)W蘭多迪斯尼樂園。奧蘭多迪斯尼是世界上最大的迪斯尼，總面積達(dá)124平方公里，除了4座超大型主題樂園、3座水上樂園外，這里共有32家度假飯店，包括22家由迪斯尼世界經(jīng)營的飯店，提供超過25,000間客房以及784個(gè)露營地。還包括5個(gè)18洞的高爾夫球場等運(yùn)動(dòng)設(shè)施。慶典鎮(zhèn)在迪士尼的“重現(xiàn)昔日純真年代〞的理想設(shè)計(jì)與經(jīng)營下，擁有有自己的學(xué)校、醫(yī)院、市政廳、商業(yè)中心、辦公樓、教堂、郵局、銀行等多種功能，營造親近和諧的社區(qū)感，成為新都市主義的代表作品。截至2004年，小鎮(zhèn)共有9500名居民3745戶家庭。慶典小鎮(zhèn)CelebrationTown，F(xiàn)lorida辦公區(qū)包括辦公大樓以及一個(gè)商務(wù)酒店；迪斯尼下屬幾個(gè)業(yè)務(wù)部門在此辦公；慶典小鎮(zhèn)CelebrationTown，F(xiàn)lorida位于西班牙與法國交界的科利烏爾小鎮(zhèn)〔Collioure〕曾經(jīng)給無數(shù)畫家，比方畢加索、馬蒂斯帶來繪畫靈感，雖然其面積不大，卻是法國人的“后花園〞，每到夏天便成為法國人的消暑休閑勝地。色彩的天堂法國南部科利烏爾鎮(zhèn)(collioure)區(qū)別于傳統(tǒng)游樂性質(zhì)的主題樂園，社會角色扮演主題樂園更著重為3-13歲的兒童創(chuàng)造一個(gè)盡可能逼真的大人世界。星期8小鎮(zhèn)的首家店開在位于上海莘莊地鐵站南廣場—仲盛世界商城5樓。近7000平米的小鎮(zhèn)中，包含有消防局、銀行、便利店、巧克力工廠等涉及領(lǐng)域廣泛的50多個(gè)主題館，為3-13歲的孩子，提供70多種社會角色體驗(yàn)。作為角色扮演的主要運(yùn)營商，星期8小鎮(zhèn)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建造場內(nèi)所有的體驗(yàn)場景，并將這些與真實(shí)品牌商無異的體驗(yàn)區(qū)銷售給特許贊助商，并通過門票和贊助收益來獲得公司的投資收益。目前，星期8小鎮(zhèn)已吸納了中國銀行、東方航空、肯德基、上海群眾、普利司通、養(yǎng)樂多等近30多個(gè)中外資一線品牌商進(jìn)駐。星期八小鎮(zhèn)星期八小鎮(zhèn)墨西哥的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)已有十年的趣志家KidZania。趣志家的中國第一店在2021年10月高調(diào)宣告正式投入建造。先有旅游后有小鎮(zhèn)……如何提升旅游地產(chǎn)的價(jià)值……提升房產(chǎn)邊際價(jià)值＞＞＞健康房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)商務(wù)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)藝術(shù)房地產(chǎn)科技房地產(chǎn)酒店房地產(chǎn)【價(jià)值要素】品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)+效勞體系+前沿時(shí)尚+休閑經(jīng)濟(jì)【特殊案例】拉斯維加斯---沙漠+博彩+色情+演藝+會議+政策【規(guī)劃策略】長城山谷+郊野公園+高端物業(yè)+特色酒店+效勞延伸提升房產(chǎn)邊際價(jià)值＞＞＞健康房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)商務(wù)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)藝術(shù)房地產(chǎn)科技房地產(chǎn)酒店房地產(chǎn)【價(jià)值要素】生態(tài)平安+養(yǎng)生護(hù)理+健康經(jīng)濟(jì)【特殊案例】九華山莊---北京+高端體檢+理療休閑+會議【規(guī)劃策略】長城山谷+郊野公園+特色養(yǎng)療設(shè)施+效勞延伸北京會展25%，98年6700萬元到07年6.4億元面積由5到34萬平米提升房產(chǎn)邊際價(jià)值＞＞＞提升房產(chǎn)邊際價(jià)值＞＞＞健康房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)商務(wù)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)藝術(shù)房地產(chǎn)科技房地產(chǎn)酒店房地產(chǎn)【價(jià)值要素】根底教育+職業(yè)教育+終身教育+教育經(jīng)濟(jì)【特殊案例】硅谷---特色高校+研發(fā)型產(chǎn)業(yè)+政策【規(guī)劃策略】國際〔家〕名校+效勞延伸+政策健康房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)商務(wù)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)藝術(shù)房地產(chǎn)科技房地產(chǎn)酒店房地產(chǎn)【價(jià)值要素】彈性時(shí)空+物業(yè)混合+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)【特殊案例】SOHO北京公館---高級公寓+彈性辦公+酒店效勞【規(guī)劃策略】生態(tài)谷地+都市設(shè)施+效勞延伸+WIFI智能技術(shù)提升房產(chǎn)邊際價(jià)值＞＞＞提升房產(chǎn)邊際價(jià)值＞＞＞健康房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)商務(wù)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)藝術(shù)房地產(chǎn)科技房地產(chǎn)酒店房地產(chǎn)【價(jià)值要素】派生居所+休閑效勞體系+復(fù)合文化【特殊案例】東部華僑城---生態(tài)山谷公園+大梅沙海濱【規(guī)劃策略】長城山谷+郊野公園+特色休閑設(shè)施+有軌交通提升房產(chǎn)邊際價(jià)值＞＞＞健康房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)商務(wù)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)藝術(shù)房地產(chǎn)科技房地產(chǎn)酒店房地產(chǎn)【價(jià)值要素】先鋒藝術(shù)風(fēng)貌+個(gè)性空間體系+特殊業(yè)主【特殊案例】俄羅斯前衛(wèi)社區(qū)---河濱走廊+藝術(shù)建筑【規(guī)劃策略】特色建筑群落和空間體系+文化和商業(yè)設(shè)施混合審美的藝術(shù)性：藝術(shù)元素成為地產(chǎn)的一局部，如萬科的溪之谷；功能的藝術(shù)性：藝術(shù)創(chuàng)造活動(dòng)成為地產(chǎn)空間的主要內(nèi)容之一；融合的藝術(shù)性：藝術(shù)生活空間。提升房產(chǎn)邊際價(jià)值＞＞＞健康房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)商務(wù)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)藝術(shù)房地產(chǎn)科技房地產(chǎn)酒店房地產(chǎn)【價(jià)值要素】高科技體系+自然景觀【特殊案例】朗詩?矩陣80---杭州下沙新城+高科技設(shè)施【規(guī)劃策略】生態(tài)谷地+高端智能房屋技術(shù)+綜合效勞延伸旅游小鎮(zhèn)成長動(dòng)力研究

重大節(jié)慶活動(dòng)，Bethesda案例2021年亞太旅游協(xié)會將迎來60周年慶典〔1〕環(huán)境——節(jié)能減排型低碳城區(qū)〔2〕社會——就業(yè)最大化和諧社區(qū)〔3〕經(jīng)濟(jì)——新都市第四產(chǎn)業(yè)區(qū)〔4〕科技——智能化科技示范區(qū)低碳山谷、智慧棲居總目標(biāo)與定位主題與路徑健康房地產(chǎn)教育房地產(chǎn)科技房地產(chǎn)藝術(shù)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)商務(wù)房地產(chǎn)酒店房地產(chǎn)〔1〕市調(diào)案例〔2〕工程經(jīng)驗(yàn)〔3〕基地分析〔4〕頭腦風(fēng)暴創(chuàng)新產(chǎn)品籌劃30種創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品籌劃框架根本產(chǎn)品主題產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品path1path2根本產(chǎn)品——主題產(chǎn)品——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報(bào)告市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時(shí)機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的開展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)開展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)開展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析〔住宅〕1、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析〔按面積進(jìn)行劃分〕3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步工程市場分析〔微觀層面〕對每一個(gè)可能影響工程競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)