商業(yè)街管理方案

管理方案管理方案0一、物業(yè)概況 3二、管理原則和宗旨 3三、管理目標(biāo) 4四、管理模式與機(jī)構(gòu)設(shè)置 4五、主要人員要求 6六、管理經(jīng)費(fèi) 8七、前期準(zhǔn)備工作 8八、接管驗(yàn)收工作 九、日常管理工作 十、系統(tǒng)培訓(xùn)工作 頁腳內(nèi)2容10附件：人事組織架構(gòu)一、物業(yè)概況觀光電梯3臺，貨梯2臺。商場采用KW發(fā)機(jī)電組。供配電、給2.1管理原則頁腳內(nèi)2容10設(shè)部(97)建房物第011號文《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈)3.1總體目標(biāo)：供水率達(dá)100%03.2.4管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%。3.2.5業(yè)主(戶主)對物業(yè)管理滿意率95%以上。投訴處理率100%0詳見物業(yè)部組織架構(gòu)圖(附表一)五、主要人員要求職位職責(zé)條件備注物業(yè)部副總負(fù)責(zé)管理機(jī)電、維修、消防、車輛、治安、房管、綠化、清潔、社區(qū)文化等服務(wù)項(xiàng)目男，專科文化，具5年大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)管理力強(qiáng)，熟悉商場和住宅管理.綜合部經(jīng)理負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、聯(lián)絡(luò)，提供管理服務(wù)；商城包裝、推廣工作；組織社區(qū)文化活動?？埔陨蠈W(xué)歷，具3年大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，有開辟精神，綜合素質(zhì)強(qiáng)，良好溝通水平頁腳內(nèi)2容10工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、自控系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)工程師以上職稱，3年以上本職工作經(jīng)歷,熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯自控設(shè)備等的管理運(yùn)工程主管協(xié)助本部門經(jīng)理做好各系統(tǒng)設(shè)備的日常維修保養(yǎng)及對客的維修工作。2年以上本職工作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)操水平強(qiáng)，熟悉各系統(tǒng)工作運(yùn)作情況和工作原理。物業(yè)部主管負(fù)責(zé)住宅部份的日常管理工作。大專以上學(xué)歷，具3年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合管理、協(xié)調(diào)和技術(shù)能力均較強(qiáng)商管部主管負(fù)責(zé)商場日常管理工作和對客服務(wù)管理工作，協(xié)助經(jīng)理做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)各項(xiàng)工作大專以上學(xué)歷，具3年以上商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合管理、協(xié)調(diào)和技術(shù)水平均較強(qiáng)保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)商場、綜合樓、酒店公寓的治安和車輛管理工作轉(zhuǎn)業(yè)軍人，軍事素質(zhì)好，具3年物業(yè)保安部管理經(jīng)驗(yàn)0消防主管負(fù)責(zé)商城消防安全管理工作，主持消防中控室日常管理工作，監(jiān)管消防系統(tǒng)維保單位對消防系統(tǒng)的維保工作。轉(zhuǎn)業(yè)軍人，軍事素質(zhì)好，具3年以上酒店或者商業(yè)物業(yè)消防設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，熟消防各項(xiàng)工作程六、管理經(jīng)費(fèi)七、前期準(zhǔn)備工作頁腳內(nèi)2容10的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其內(nèi)容包括：頁腳內(nèi)2容10頁腳內(nèi)2容108.1.1項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；0頁腳內(nèi)2容108.3.1驗(yàn)收項(xiàng)目：1997年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。頁腳內(nèi)2容10九、日常管理運(yùn)作工作內(nèi)容處理用戶申報(bào)、投訴；巡視；跟蹤監(jiān)督；學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案、走訪、回訪工作標(biāo)準(zhǔn)跟蹤監(jiān)督日常：3遍/天；入伙期間：8小時(shí)/天；巡視日常：2遍/天；入伙期間：8小時(shí)/天頁腳內(nèi)2容1走訪3次/周；1遍/月回訪處理率：100%;回訪記錄100%檢查內(nèi)容及處理方法檢查項(xiàng)目1.裝修巡視2.投訴接待3.違章檢查4.外觀檢查處理方法1.記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，采集商戶的反饋意見；2.對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類實(shí)行處理：1)填寫意見轉(zhuǎn)程表；2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫巡視記錄，聯(lián)絡(luò)工程部維修3)即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)目4)發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行5)發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格，填寫糾正措施報(bào)告考核標(biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按房管工作手冊考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)主要內(nèi)容運(yùn)行組值班：保障商城供水、供電、電梯、空調(diào)等正常運(yùn)作并作好記錄；巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄；秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，增強(qiáng)安全防范工作。維修組負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施實(shí)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題即時(shí)處理。檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目低壓配電柜；變壓器；發(fā)機(jī)電；水泵；水池、水箱；風(fēng)機(jī)；防盜監(jiān)控系統(tǒng)；空調(diào)設(shè)備；火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)；氣體自動滅火系統(tǒng)；防火卷簾門；消防檢；疏散出口批示燈；自動噴火滅火系統(tǒng)；煙、溫感系統(tǒng)；干粉滅火器。處理方法對輕微不合格項(xiàng)實(shí)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)機(jī)電部經(jīng)理并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按工作手冊標(biāo)準(zhǔn)年終考核按國家“優(yōu)秀示范物業(yè)”標(biāo)準(zhǔn)考核工作安排處理用戶申報(bào)、投訴；巡視；跟蹤監(jiān)督；學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案、走訪、回訪24小時(shí)機(jī)電運(yùn)行主要工作房屋本體室內(nèi)：小修30分鐘，普通故障2小時(shí)，不超過8小時(shí)，樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣即時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，3-4年全面修補(bǔ)刷漆一次。頁腳內(nèi)2容1天面：每年全面檢查一次，每年雨季前檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損即時(shí)修補(bǔ)。公共設(shè)施污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題即時(shí)修補(bǔ)道路車場：每天檢查一遍，隨壞隨修；供水、電氣：每月細(xì)檢一遍，發(fā)現(xiàn)問題即時(shí)修補(bǔ)公共照明：每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題即時(shí)修補(bǔ)檢查內(nèi)容及處理方法檢查項(xiàng)目地基基礎(chǔ)；墻體；樓梯扶手；防水層；水池水箱；消防設(shè)施；標(biāo)示；樓板地面磚；上下水管；設(shè)備房；清潔設(shè)備處理方法對輕微不合格項(xiàng)實(shí)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)機(jī)電部經(jīng)理并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按維修工作手冊考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)工作安排進(jìn)出口、停車場：24小時(shí)消防設(shè)施：1遍/周商城安全，車輛運(yùn)行，違章行為：24小時(shí)車輛保管：24小時(shí)突發(fā)事件：5分鐘內(nèi)責(zé)任保安到達(dá)現(xiàn)場頁腳內(nèi)2容10學(xué)習(xí)訓(xùn)練學(xué)習(xí)法規(guī)：1次/周演示培訓(xùn)：1次/周檢查內(nèi)容及處理方法檢查項(xiàng)目1.查可疑人員和外來人員；2.查違章停車、違章裝修；3.查室外施工、搭建情況；4.查高空拋物，亂仍垃圾現(xiàn)象；5.查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；6.查漏水、漏電現(xiàn)象；7.查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。處理方法對輕微不合格項(xiàng)實(shí)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)保安部經(jīng)理并提出糾正措施。考核標(biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按保安工作手冊、車場管理工作手冊考核年終按國家建設(shè)部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)工作安排地面清掃；垃圾清運(yùn)；樓道清掃、噴藥；樓面清掃；工作內(nèi)容道路清潔2次/天；每月用水沖刷一次；12小時(shí)/天頁腳內(nèi)2容10清掃3遍/周；清洗2遍/月垃圾清運(yùn)清運(yùn)2遍/天；2遍/周檢查內(nèi)容及處理方法檢查項(xiàng)目1.馬路、人行道、綠化地；2.停車場、崗?fù)ぃ?.垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池；4.電梯、樓道、走廊、樓道燈具；5.大堂地面、墻面；6.宣傳欄、標(biāo)示。處理方法部經(jīng)理并提出糾正措施考核標(biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按清潔工作手冊考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)”的考核十、系統(tǒng)培訓(xùn)工作格率達(dá)100%。頁腳內(nèi)2容1010.2培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)。第一年按人均300元標(biāo)準(zhǔn)，正常年份按2%的標(biāo)準(zhǔn)從管理10.3培訓(xùn)規(guī)定。培訓(xùn)統(tǒng)一由公司人事部組織考勤，考勤記錄列入年終考核內(nèi)容，占綜合考評成績的20%。10.4培訓(xùn)獎懲。筆試、實(shí)操考試中前三名者，分別賦予獎勵；新上崗未經(jīng)10.5培訓(xùn)計(jì)劃：崗前培訓(xùn)計(jì)劃和常規(guī)培訓(xùn)計(jì)劃10.5.1崗前培訓(xùn)計(jì)劃如下表：培訓(xùn)類別培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式培訓(xùn)考核公共知識培訓(xùn)全體員工公司簡介；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識；員工守則；公司規(guī)章制度；職業(yè)道德安全防火教育；普法知識；禮貌用語集中培訓(xùn)個別培訓(xùn)筆試通過方能上崗管理人員培訓(xùn)部門經(jīng)理主管物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)；經(jīng)理崗位職責(zé)培訓(xùn)；現(xiàn)代物業(yè)管理實(shí)務(wù)外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)管理員培訓(xùn)班長領(lǐng)班物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)；各專業(yè)崗位職責(zé)培訓(xùn)；公文寫作培訓(xùn)集中培訓(xùn)個別培訓(xùn)普通員工培訓(xùn)操作層員工崗位職責(zé)培訓(xùn)；專業(yè)技能培訓(xùn)集中培訓(xùn)筆試、實(shí)操考試通過方能上崗10.5.2常規(guī)培訓(xùn)計(jì)劃如下表：培訓(xùn)類別對象方式周期考核公共知識培訓(xùn)全體員工物業(yè)管理基礎(chǔ)知識；員工守則；職業(yè)道德；安全防集中培訓(xùn)每年循環(huán)培訓(xùn)一次每年筆試一次管理人員培訓(xùn)部門經(jīng)理主管現(xiàn)代物業(yè)管理動態(tài)；物業(yè)管理專業(yè)知識及相關(guān)法基礎(chǔ)英語；外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)每年培訓(xùn)兩次每年筆試一次管理員培訓(xùn)領(lǐng)班I;與崗位相關(guān)的質(zhì)量體系文件；專業(yè)知識和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；公文寫作培訓(xùn)集中培訓(xùn)外送培訓(xùn)每季培訓(xùn)一次每年筆試實(shí)操考試一次普通員工培訓(xùn)操作層員工與崗位相關(guān)的工作手冊；與崗位相關(guān)的專業(yè)知識；專業(yè)技能培訓(xùn)集中培訓(xùn)理論技能每月各培訓(xùn)一次每年筆試考試一次，半年實(shí)操考試一次011.1統(tǒng)一培訓(xùn)，為確保管理工作早日走上正軌，實(shí)現(xiàn)對“魯邦國際風(fēng)情街”規(guī)培訓(xùn)包括內(nèi)部和外送培訓(xùn)。確保管理人員100%,持證上崗，全員