2010年沈陽沈北新區(qū)廣信地產(chǎn)營銷策劃推廣方案

￡1網(wǎng)房地產(chǎn)頻道勝家準則08.2.6我藝術(shù)，生活更藝術(shù)城北廣信項目策劃推廣提案錄目23a客層分析定位建筑風格t關(guān)于前期分析市場分析、竟品分析、項_分析關(guān)于產(chǎn)園林建議、戶型建議、價格建議關(guān)于推廣案名、VII、銷售節(jié)奏、推廣建議]中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道關(guān)于前期分析市場分析、竟品分析、項目分析?闋eG物O蔣于本區(qū)的北陵公園不但因為擁有皇太極的皇陵而免活配套較為齊全及遼闊的湖水水而成為沈陽市內(nèi)吸引游客最多的公園費及投資熱點網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

中于洪區(qū)在沈陽市整個應域來看屬于半包圍形狀，而作為2008年城市重點規(guī)點區(qū)域，在良好的政府政策引導下＞必將在未來幾年成為房地產(chǎn)市場的消馳名中外，更因為它是中國最大的城市森林公皇姑區(qū)位于沈陽市的北部，是一個文教科硏事業(yè)發(fā)迖的地區(qū)，交通發(fā)迖于洪區(qū)'沈北新區(qū)__農(nóng)業(yè)區(qū)、新醫(yī)皇姑區(qū)旅游'科硏、傳統(tǒng)教育文化區(qū)劃區(qū)域——沈北新這（玫業(yè)高新技述產(chǎn)業(yè)區(qū)），是近幾年的區(qū)域房地產(chǎn)熱中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道05年2倍左右_可以推測在未來的幾年中?該區(qū)域的房地產(chǎn)市場供求量將持續(xù)放量增。米之間。其中沈北新區(qū)的規(guī)劃，在近幾年成為房地產(chǎn)市場又、，熱點區(qū)域*06年成交最為:域市場成交情況表：沈陽市皇姑區(qū)與于洪區(qū)歷年銷售成交總量（2003-2008年）單位：萬平方米資料來源：沈陽市統(tǒng)計局p:少Ekc^I^Sh?I!?1e20032004211052006環(huán)72議合計垔姑區(qū)48.0W530,203946.040S5hM31,【＞24;,3563.591,233于洪E55,303525,471)咖種8l?092,7001，

206r059h191，

0476,009477中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道格3063元/平方米>比2003年上漲了39%,卑姑區(qū)4-于洪區(qū)40003500300025002000I5001000500—―?——■-〆診一〆2003200420052006200720082009+皇姑區(qū)2760287033103121314134483597于洪區(qū)2206224223942589259331243063該板塊的中檔住宅供應貴較大，且多為住宅小區(qū)，建筑形式以多層、/h高層為主；讀區(qū)中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道域樓盤主要以教育為賣點，產(chǎn)品衆(zhòng)質(zhì)較好。代衷項同：建賞歐洲、匯寶國際花園、格柿夢夏、萬科四季花城、水木清華、亞都茗苑等。該板塊熱銷主力戶型集中在二、三房，主要面積醫(yī)間力80-150平方米>價格K間為3,000-4,800元/平方米。教:沈陽市皇姑區(qū)歷年住宅面積區(qū)間表（2002-200S年）上圖顯示*80-100平方米是皇姑區(qū)最常覓的平均戶型，上表顯示皇姑區(qū)住宅平均戶型緊湊'適用性的趨勢特別明顯。年份鴨面銜fin以下61-80819091-100101-110111-120i2i130131140141-150L5I-160IfiO以t20021220%1阢0%17%22W8%16%11%11%20031460%4%25%6%2%0%S%0%56%20041310%0%n3%33%14%13吒0%36%0%2005H10%8%7%10%17%31%1%(ft17%7^0%2006IUI0%9%18%娜31%9%0%2%2%2007咄24%44%33%(]%（內(nèi)0%(A0%0%叭2008880、17%槪34%2%4%3%0%—0%0%中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道表17:沈陽市于洪區(qū)衍年住宅面積區(qū)問表（2002-2008年）上圖顯示-80-120平方米是于洪區(qū)最常見的平均戶型，上表顯示勻皇姑區(qū)相似，于洪區(qū)住宅平均戶型緊湊的趨勢也特別明顯。年份平均囪枳60以下61*8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-160160以上20021230%0%6%15ft3%24%6%21%8%3%13*20031250%2%0%4%5%娜28%7?21%1%12%20041165?4%2%廠6%6%36%20%5%0%0%16%20051042%1%7%17*47%21%0%0%0%0%6S2006934%17%10%14%29%13%11%0?0%3%0%2007840%20%52%0%28%0%0%0K0%0%20D8940%18%38%22*19%3%0%0?0%0%0S區(qū)域市場消費者分析該板塊的客戶主要以域消費為主，重點看重地緣與域的依賴性、工作與生活的便利性、項FI均好性、匡域前景與升值空間等。兒外考慮為孩子提供良好教育力S的，其工作地點多在市區(qū)，且多作為家庭居住之用：隨著整體城市建設(shè)的向北發(fā)展，以及逐漸完善的交通及生活配套，本區(qū)域在原來地源性客戶的基礎(chǔ)上，進駐，結(jié)合區(qū)域自身優(yōu)越的自然條件，整個城北地區(qū)己經(jīng)逐漸成為沈陽市重點的逐漸吸引了越米越多年輕白領(lǐng)的關(guān)注。隨著城市規(guī)劃的進展以及眾多大盤項目的集中的生活居住醫(yī)。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道9a1的向北發(fā)展，以及一些頗具規(guī)模和特色的樓盤進入市場之后，不但為該區(qū)增添了?亍小結(jié)社會機構(gòu)龐大，住宅的潛在需求很高:交通與購物的便利、厚的文化氣息，去。石科、格林豪森、銀億、恒大等品牌企業(yè)的加入，把城北的地產(chǎn)引入一個新的階段。亮點，還帶動了此區(qū)域的地氣'人氣的攀漲：北陵是沈陽著名的旅游景點＞在旅游帶動經(jīng)済的大背景下，這個獨特的環(huán)境+僅為地產(chǎn)經(jīng)濟鋪寬了道路，也成為各樓盤宣傳最多的賣點“貴氣”的象征，"上風上水”。北部地區(qū)周邊科、硏、教等北部樓市曾給人"人口密度低'房屋價格低”的不良印象，但隨著整個城電建設(shè)fdc_21中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道關(guān)于前期分析市場分析、竟品分析、項目分析S◎痧:心、騸參9團_?闋eG物O—算(ff'l中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻遒針對調(diào)研目標項目所在區(qū)域，本司進行了詳細的市場調(diào)查，選取了六個具有典型性的項目作為調(diào)査對象進行分析研究,分別為：陽光尚城、萬科魅力之城、依云北郡、恒泰駿景、北美家園、亞都名苑，以下為競品項目的數(shù)據(jù)統(tǒng)計：1、陽光尚城60萬建筑面積100萬容積率L5二期12棟多層1棟板式小髙層建筑規(guī)劃總戶數(shù)2280戶整體4500起價均價最髙價面積區(qū)間林持點戶型配比戶型所占比率銷售率面積一居室二居室80-9060%區(qū)配套一萬平商業(yè)街三居室90J9040%其他項目賣點百萬平大盤、格調(diào)生活、髙品質(zhì)、髙品位推廣主題百萬尚城領(lǐng)銜城北推廣手段5客戶主要構(gòu)成項目配套曳姑E，企事業(yè)爭位或政府機關(guān)人員，中高收入階層，年齡主要分布在25^0歲之間，三口之家居多，以二次職業(yè)為主市政生活配套四居室歐式風格褐色劈開磚8CH卿格調(diào)園林報紙、車體、戶外路旗、電視、戶型單頁等建筑風格立面匍色、材質(zhì)銷售率占地面積一期售罄，二期未正式出售北行商圈、西塔商圈、樂購超市、東方家園；236^255、294、260、116、136、138、141、多條公交線路;fdc,21ask,com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道2、萬科魅力之城占地面積15萬30萬容積率9棟板式小髙層建筑規(guī)劃總戶數(shù)2002戶起價均價最髙價面積區(qū)間88-21呼大院風格戶型配比戶型所占比率銷售率面積一居室二居室88-9780%30%園區(qū)配套三居室130-14560%70%178-21010%70%項目賣點萬科品牌推廣主題繁華之上的大院印記項目配套客戶主要構(gòu)成多層6300小髙層6600多層7700小髙層7400皇姑S，企事業(yè)篳位中商級職員，和私營企業(yè)主，年齡以30-50為主，二口之家居多，以二次職業(yè)為i北行商圈、西塔商圈、樂購超市、東方家園；市政生活配套格調(diào)園林236、255、294、260、116、136、138、141、多條公交線路;四居室多層7刪小商層7醐整體7000建筑風格立面顏色、材質(zhì)銷售率建筑面積23棟四層洋房4棟板式多層20棟板點結(jié)合髙層8棟點式小鳥幼兒園、會所褐色墻面磚70%推廣手段報紙、網(wǎng)絡、戶外路旗、戶型單頁等3、依云北郡占地面積11萬建筑面積建筑規(guī)劃37棟板式多層10棟板式起價多層3850小髙層3550均價面積區(qū)間48-17坪園林恃點人車分流、40%綠化率戶型配比戶型囪積所占比率銷售率_居室48/4915%60%二居室55-9960%70%三居室101-13518%80%四居室1731%50%復式53/606%70%項目賣點價格低、戶型好、推廣主題推廣手段托L紙、電臺、3萬容積率1-7:小商總戶數(shù)2400戶多層柵0小寓層3800復式5500整體41HH)最髙價多層4210小高層3900建筑風格歐式風格立面顏色、材質(zhì)深灰色劈開磚銷售率70%目套fj3d項配市政生活配套北行商圈、西?商圈、樂購超幣：236；

255.294；

26OVll6s"136、138s141、多條公交線路；園區(qū)配套業(yè)主會所、小哈津幼兒園客戶主要構(gòu)成皇姑和于洪區(qū)居民，附近教師、沈S以及武督總隊居多，年齡在20、60歲之間分布比較廣泛，三口之家為主，首次和二次置業(yè)均有園區(qū)歐式風格、開發(fā)建筑物業(yè)三位一體融匯生活品質(zhì)車體、戶外路旗、電視、戶型單頁等4、恒泰駿景萬建筑面積14萬容積率建筑規(guī)劃總戶數(shù)1500戶起價均價最高價53-140平立面顏色、材質(zhì)銷售率30%戶型銷隹率所占比率面積一居室5310%40%二居室90-10075%30%超市、健身房三居室80-14015%20%項目賣點配套齊全、交通便利、多元戶型推廣主題理想很近生活很美推廣手段報紙、戶外客戶主要構(gòu)成項目配套市政生活配套皇姑于洪居民，附近單位職員和個體戶居多，年齡主要集中在40-60歲之間，三口之家居多，自主首次置業(yè)居多多層42的小髙層4280高層4080多層5330小髙層5530K層450014棟板式多層4棟板點結(jié)合小髙層4棟板式離層占地面積面積區(qū)間園林特點多層4300小高層4330髙層4400整體4300建筑鞏格園區(qū)配套四組髙層景觀帶、互動情景園林戶型配比北行商圈、西塔商圈、樂購超市、東方家園；236、255、294、260、116、136、138、141、多條公交線路:簡約現(xiàn)代褐色墻面磚5、北美家園占地面積35萬建筑面積容積率1.550萬建筑規(guī)劃總戶數(shù)5000戶91棟板式多層多層4020起價均價最髙價多層5400戶型配比戶型所占比率銷售率面積一屆室487%80%二居室70-9070%70%業(yè)主會所、幼兒60%109-13220%三居室1703%50%主，以二次1業(yè)居多項目賣點純多層住宅推廣主題墨西哥森林推廣手段報紙a*項目配套皁姑和于洪居民，以附近丄作的教師和公務員居多，年齡主要集中在30-50歲，三口之家為市政生活配套北行商圈、西塔商圈、樂購超市、東方家g;236、255、294、260.116、136'138、141、多條公交線路;園區(qū)配套四居室面積區(qū)間園林恃點48」70平墨西哥森林客戶主要構(gòu)成多層4500整體4500建筑風格立面顦色、材質(zhì)-銷售率-三期：墨西哥風格米色壌磚-本期70%-6、亞都名苑建筑面積20萬容積率1315萬三期尚未規(guī)劃建筑規(guī)劃總戶數(shù)800戶起價均價最高價95^138^格調(diào)園林一二期售罄，三期未銷售戶型配比戶型所占比率銷售率一居室二居室95-10050%園區(qū)配套三居室125-13850%其他兩口和三口之聞為上，二次置業(yè)居多項目賣點推廣主題推廣手段項目配套市政生活配套爭姑區(qū)大韓屯附近居民居多，企事業(yè)單位、公務員以及個體戶為主，年齡在2545歲居多，客戶主要構(gòu)成未定黃色涂料面積區(qū)間園林恃點臺球室、乒乓球室四居室二期整體均價42?0三期尚未確定北行商圈、西塔商圈、樂購超市、東方家園；236、255:294、260.116、136、138、14K多條公交線路;建筑風格立面顏色、材質(zhì)銷售率占地面積根據(jù)我們所選取的六個典型住宅競品進行統(tǒng)計，以下則是我們針對此數(shù)據(jù)進行的詳細分析:中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻遒中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻遒容積率本區(qū)域項目容積率相對較低，從1.3-2.2不等。目前仍然以多層住宅為主，配合部分小高層和高層住宅，但是小髙層和高層的建筑形態(tài)已經(jīng)逐漸被當?shù)厥袌鏊邮?，而且呈現(xiàn)出建筑規(guī)劃本區(qū)域住宅建筑形式比較豐富，但仍然以多層住宅為主,一些新開發(fā)的項目中小高層和高層也占有了一定的比例，而且個別項目還出現(xiàn)了洋房和復式等類型的產(chǎn)品。整體來講本區(qū)域目前仍然以多層占主導，但是小高層和高層建筑己經(jīng)成為建筑設(shè)計中的主流趨勢，而且逐漸被本區(qū)域的的阻礙和抗性。市場所認可和接受，銷售情況同樣比較理想，沒有遇到大中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻遒戶型結(jié)構(gòu)本區(qū)域住宅的戶型和市內(nèi)其他居于相比，有些偏大。多以兩居室戶型為主，一般占到整個項目的50^—75%,面積醫(yī)間一般集中在80_100平米，這種戶型銷售情況也是比較理想；一居室的戶型較少，有一半的項B根本沒有設(shè)計一居室的戶型，其他項目一居室的戶型比例也只占到10%左右；三居室戶型和其他區(qū)域比相對較多，周邊的六個項目中，二個項目以二居室的戶型為主，占到所有戶型配比的40-60%,其他三個項B三居室的戶型大概占到20%左右，銷售情況也都比較順利；附近的六個主要項R中，有三個項冃規(guī)劃有四居室以上的大戶型，一般所占比較比較小，除萬科魅力之城四居室戶型（洋房）占到10%之外，其他兩個項目均在15^3%之間，銷售情況相對比較緩慢。依云北郡出現(xiàn)了復式產(chǎn)品，面積區(qū)間在53-60平，舉架為5J米，均價為5500遠，銷雋情況比較可觀。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻遒中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻遒價格體系本地區(qū)項目多層均價基本保持在4000^500元之間；高層均價基本在3800—4500元之間，與多層的價格水平基本持平;只有萬科魅力之城的情況比較特殊，均價在7000元左右；出去萬科，本區(qū)域項目的整體均價大致在4400元左右?？蛻羧后w?區(qū)域的客層主要集中在皇姑區(qū)，一些相對檔次稍低的項目還會吸引部、學校等等，還有部分私營企業(yè)主以及個體戶;但是這部分人群屮也有一個區(qū)分，髙級職員一般選擇萬科、陽光尚城、亞都名苑等項目，職位稍分于洪區(qū)的居民，總體來講都是以區(qū)域消費為主;客層結(jié)構(gòu)主要以中端客戶為主，主耍集屮在附近的企事業(yè)單位及公務員，例如沈飛、武警總隊低一些的職員一般選擇在依云北郡、北芙家園和恒泰駿景等項目C中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道關(guān)于前期分析市場分析、竟品分析、項目分析S◎痧:心、騸參9團_?闋eG物O—算(ff'l地理位置優(yōu)越，緊臨二環(huán)路，交通便利;周邊市政配套和生活配套設(shè)施比較齊備，居民生活比較便利;緊鄰傳統(tǒng)的教育岜皇姑區(qū)，文化氛圍濃厚，人文素質(zhì)較髙;周邊眾多大盤進駐，眾多項R開發(fā)，居住條件和氛圍比較成熟;政府政策的支持，未來發(fā)展?jié)摿Υ?距離北陵公園較近，空氣等自然條件優(yōu)越，適宜居住;中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道周邊企事業(yè)單位眾多，人群素質(zhì)和收入水平較髙，存在巨大的潛在客戶群;距離木行商圈以及樂購皇姑店都較近，生活和商業(yè)購物比較方便;r'-行政劃分屬于于洪區(qū);項目宗地旁邊有一座觀音寺，從風水學的角度將有些不利因素;中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道rijlJ-地塊小，和周邊的眾多大盤項目相比，不具仃規(guī)模優(yōu)勢;L本地區(qū)已經(jīng)從幾年前的所謂“郊醫(yī)”，現(xiàn)在逐漸被廣大市民所認可和接受，徂逐潛在客戶資源非常廣泛，加之政府政策的支持，市政和生活配套也會逐漸健全和提升，居住條件和環(huán)境愈發(fā)成熟;廣信集團在沈北地區(qū)有較商的知名度和市場影響力，品牌資源存在較大優(yōu)勢;漸成為了沈鬮市民公認的適合居住的重要板塊；眾多大盤的進入，必然會帶動更多的消費者關(guān)注本區(qū)域;中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道開發(fā)商對城北地醫(yī)的土地和客層的生活習慣和消費習慣消費心理非常熟知;r，析Ib-io?:J周邊競品項目較多，競爭環(huán)境激烈;特別是周邊均以大盤乃至超級大盤為主;想要在眾多大盤中脫穎而出，需要在產(chǎn)品上作出足夠的特色;中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻遒因此根據(jù)競品項目的分析以及結(jié)合項目宗地自身的SWOT分析，我們得出如下的項目整體定位：1.重點體現(xiàn)開發(fā)商在城北地E的品牌優(yōu)勢的資源優(yōu)勢，以及對本區(qū)域土地情況和客戶消費習慣和消費心理的熟悉；2.項目占地面積比較小，因此將精致典雅的作為項目主耍的規(guī)劃設(shè)計思路；3.注熏項自性價比的體現(xiàn)，在產(chǎn)品檔次和品位上不低十魅力之城和陽光尚城，但是價格要比以上兩個項目略低；4.在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計以及后期的營銷宣傳推廣中，將藝術(shù)化的主題貫穿始終，以多元素的藝術(shù)化風格來定義項目，通過藝術(shù)化的項目定位，來區(qū)分市場，區(qū)分H標客戶，形成項目自身的獨特優(yōu)勢，丼通過這種項目定位和推廣主題，與目標客戶的心理感受和審美品位、檔次達成共鳴。提升3標客戶對本項目的關(guān)注和認可。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道關(guān)于客層客層分析定位?闋eG物O?地塊現(xiàn)實屬性與前景周邊競品項H眾多?項目規(guī)模及產(chǎn)品分布線而且處于周邊眾多大:的包E當中產(chǎn)品主要以小高層和高層住宅為主網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

中在周邊項目主要以多層和小商層為主的市場現(xiàn)實不，存在一定的競爭弱勢配套齊全，空氣質(zhì)量等自然條件優(yōu)越地處二環(huán)路以北，交通便利項目占地面積較小，容積率較髙而且大多數(shù)以中髙檔大盤項H為主，產(chǎn)品品質(zhì)和檔次均較髙1.思考出發(fā)點競爭項口定義一一從購買者角度來定義競爭范本案競爭項目廣泛，包括:項目周邊（二環(huán)路附近）、皇姑區(qū)、皇姑區(qū)和于洪區(qū)交界區(qū)域的中高檔次產(chǎn)品:消費者對這些產(chǎn)品的購買導向主要為:二次置業(yè)的第一搖所（改善居住條件）為主要異向;首次置業(yè)以及二次以上置業(yè)的第二居所為次要導向;輔助部分以投資為13的的投資行為導向。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項目周邊皇姑區(qū)的中髙端人群,企事業(yè)單位員工、公務整個皇姑區(qū)的屮端人群皇姑區(qū)和r洪區(qū)的屮端人群5）等，例如教師、武警總隊、601所、沈飛等中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻遒主要購買誘因與營銷引導丌發(fā)商在城北地醫(yī)的品牌優(yōu)勢的資源優(yōu)勢，以及對本因域土地情況和客戶消費習慣和消費心理的熟悉;地緣與E域的依賴性、工作與生活的便利性、項目均好性、［X域前景與升值空間等，中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道王要客層項目周邊的區(qū)域客戶~~項目周邊皇姑醫(yī)的中高端人群，企事業(yè)單位員工、公務員等、例如教師、武聱總隊、601所、沈飛等。心理特征與營銷引導L|3.具體客層定位項目整體定位的精致典雅、性價比髙、整體的藝術(shù)化風格和品位;土要以二次置業(yè)的第一居所（改善居住條件）為首要購買導向?！龃鋜、k*■的次要客層整個皇姑地區(qū)、于洪區(qū)與皇姑醫(yī)的交界g域的客戶。距離項0相對較近的屮端客戶,心理特征與營銷引導主要以二次置業(yè)的第一居所（改善居住條件）為購買導向。主要購買誘因與營銷引導開發(fā)商在城北地區(qū)的品牌優(yōu)勢的資源優(yōu)勢，以及對本區(qū)域土地情況和客戶消費習慣和消費心理的熟悉;值空間等。項冃整體定位的精致典雅、性價比高、整體的藝術(shù)化風格和品位；地緣與區(qū)域的依賴性、工作與?；畹谋憷?、項冃均好性、區(qū)域前景與升中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道補充客層市內(nèi)其他醫(yī)域的客戶、主要為首次置業(yè)的年輕白領(lǐng)和投資客。心理特征與營銷引導荷次置業(yè)/多次置業(yè)的第二居所/投資為購買導向。主要購買誘因與營銷引導交通、生活配套等相對便利、項目均好性、區(qū)域前景與升值空間等。項目整體定位的精致典雅、更加注重項目的性價比、整體的藝術(shù)化風格和品位。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道Wjr、S發(fā)商在城北地區(qū)的地緣優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、對上地的熟悉程度以及對當?shù)乜蛯拥馁忢椖慷ㄎ缓彤a(chǎn)品特色上下足功夫，做出足夠的特色，以項目獨特的品位和品質(zhì)以及獨樹一幟的營銷推廣主題，吸引那些和本項目在精種層面上具有同樣氣質(zhì)的客層的關(guān)注，這也是本方案將在后面推廣主題和營銷策略中重點解析的問題，E.3為了能使我們的目標客戶放棄周邊眾多的大盤項H而選擇本項冃,主要需要將開買心理和行為習慣的熟悉程度，作為最主要的購買誘因和營銷引導；另外必須在中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道關(guān)于產(chǎn)品建筑風格、園林建議、戶型建議、價格建議中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道深褐色或咖啡色外立面理m塑造項目高品質(zhì)的形象1、符合目標消費者的審美取向和簾美習慣2、當下最為流行的外里而顏色，藝術(shù)感強烈，時尚大方，具有時代感多元素的藝術(shù)風格、現(xiàn)代感強、厚重深沉、有品質(zhì)有檔次。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道fdc,21askxom中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道■IasKxomLWWg產(chǎn)品建筑風格、園林建議、戶型建議、價格建議fdc,21askxom中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道注重對多元素藝術(shù)風格的演繹，體現(xiàn)項目強烈的藝術(shù)特色。將電影、音樂文學、舞蹈、雕塑等藝術(shù)元素作為主要的表現(xiàn)方式，使得項目園林的主題風格與項目的案名——五彩時光，相互印證，相得益彰。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道u:6藝術(shù)氛圍，力爭與項目的這種髙品質(zhì)高品位目標人群達成內(nèi)心和思布局景觀布局上，體現(xiàn)藝術(shù)的主題核心，鑒于園K占地較小，不易做大的主題景觀，建議在正門，另外特別注重樓間景觀的設(shè)計，重點表現(xiàn)精致、典雅、極強的藝術(shù)感染力和想的共鳴。另外在雋樓處內(nèi)部和外部的裝修設(shè)計上，冋樣設(shè)置藝術(shù)主題的相關(guān)雕塑或者飾物飾品，讓客戶在尚未進入售樓處之前，就將藝術(shù)的氛傳達給消費者f使捋客戶在了解項冃之間就逐漸受到這種藝術(shù)氛圍的感染，使其迅速進入我們營造的藝術(shù)主題頻道，充分調(diào)動客戶對項目的好感和購買的欲望。fdc,21askxom中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道第一層次一項目外圍的景觀規(guī)劃：南側(cè)的二環(huán)路，因為處于項目的最外圍，因此要重點體現(xiàn)其連接、隔離、識別、降噪等功能。借助市政規(guī)劃的區(qū)域形象，提升項目形象，并作為本項目的識別標志。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道第二層次園區(qū)核心景觀：在園區(qū)入口廣場規(guī)劃精致典雅的藝術(shù)風格核心景觀。注重對項目整體形象和品質(zhì)的提升。在入口廣場體現(xiàn)禮儀服務、業(yè)主的歸屬感，視野的開闊性、通透性以及業(yè)主的參與性和活動性等設(shè)計思路，強化集會、社區(qū)活動、休閑娛樂功能等O第三層次樓間景觀。在園區(qū)占地較小，中央主題景觀受限的情況下，一定要注重樓間景觀的設(shè)計，體現(xiàn)景觀的參與性和互動性，更要注重藝術(shù)氛圍和景觀的相容性。藝術(shù)墻中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道古文墻fdc-21askxom中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道奇樂路fdc.21askxom中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻遒劃設(shè)計的細節(jié)之中，利用項目的景觀優(yōu)勢為項目預留賣點。學、舞蹈、雕塑等滲透到園區(qū)的每一個角落，并且體現(xiàn)于規(guī)注重多元素藝術(shù)主題的代表符號的運用，將電影、音樂、文網(wǎng)友X傳fdc,21ask,com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道fdc,21ask,com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道fdc,21ask,com網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道產(chǎn)品建筑風格、園林建議、廣々建議、價格建議戶型結(jié)構(gòu)及配比建議中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道戶型結(jié)構(gòu)面積區(qū)間所占比例備注—居室不規(guī)劃市場認可度低，而且不利于利潤最大化二居室80-90平70%兩梯梯兩戶，經(jīng)典兩室戶型。28米樓寬的6棟樓規(guī)劃為此戶型。特別是1#和6#樓，因為臨近觀音奪位置相對較差，因此以80平的小二室的性價比的優(yōu)勢和總價優(yōu)勢來消化此位置的房拋95-105平12%63米樓寬的2#樓規(guī)劃為此戶型。仍然-梯兩戶的經(jīng)典二室戶型，也是迎合本項口最主要口標客戶的產(chǎn)品定位，注重舒適度的同時也體現(xiàn)性價比的優(yōu)勢三居室12018%23米樓寬的3棟樓，規(guī)劃為此戶型，經(jīng)典三居室的戶型，引導部分高端的目標客戶戶型而積（m2）分布樓號兩室80-901#3tt

4#6fi8ft9#兩室95-1052#二■宰1205#7#10単層規(guī)劃戶數(shù)所占比例兩個單元，每個單元二梯二戶408戶70%四個單元，每個單元一梯二戶72戶12%一個單元，二梯二戶102戶18%中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道具體戶型圖示80-90平兩室邛&0fdc,21ask,com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道95。105平MOQ■Ibipta

參二婁二抒一uI戶家辛a計.慝囊遴AAHt,諦■!??#&?_?塞計.柰?儺|1，舞瞧謇革*環(huán)霱野fdc,21ask,com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道120平!Ii腳I-1II-I中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項目名稱戶型面積所占比例銷雋宇當期銷售率銷售周期二居室80-9060%陽光尚城未銷售三居室90-19040%88-97魅力之城7個月130-14570%四居室178-21010%70%三居宗9個月依云北郡80%101-13518%恒泰駿景1個月90-10080-1404870-909個月70%—■三居室109-13220%60%50%1703%95-10050%亞都名苑三居室125-13850%■</U!未銷枵北類家園30%60%戶型配比建議依據(jù)80%70%50%70%40%30%20%17353/605380%70%一居室15%60%四居室復式一居室二居室三居呈一居室二居室二居室二居室48/4955-997%70%60%70%居室二居室1%~6%~To%75%15%、、商街定位業(yè)價值。本案底商應更注重生活匡內(nèi)的日常生活功能的定位，社醫(yī)日常生活服務配套為主，而要避免噪音、污染、臟亂的負面印象。使之成為豐富多彩的街IX:生活的代表，因此針對本案進行一個準確而親?I中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道高尚的商業(yè)街匡可以大幅提升人們的生活水準、改善社醫(yī)格局，提升物切化的市場定位一家庭休閑服務景觀街區(qū)。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道超市、銀行、建材、藥房、美發(fā)美容、花店、小服裝店、咖啡廳、而點王等，都可以帶來豐富多樣的街E生活。使商業(yè)街和樓體的搭配相得益彰，同時也很好地保持了小區(qū)的私密性和全封閉特征。同時，要讓本案休閑娛樂類：茶社、咖啡、棋牌、健身、飯店（若有煙道＞等。2-賣場炎：商場、超市、便利店等。3.商務配套類I銀行、速遞、復印、郵局等。4+社醫(yī)配套：干洗、診所、家政、藥房、建材、美容美發(fā)等。的業(yè)主們認為，樓下的商鋪使自己的生活_更加豐富多彩。二、業(yè)態(tài)組合以一層網(wǎng)點為主，不宜建設(shè)-層或多層。,以中小網(wǎng)點和商鋪規(guī)模為主，注重功能性與規(guī)劃營卟、Ik態(tài)的相互配合性。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道建筑風格、園林建議、戶型建議、價格建議權(quán)重比分析1.重比確定［表一］住宅項目影響因素權(quán)重計算表（0—9評分法）索因晌彫332交5互園Q--bX.54.5?45■A65677o532n1格價54X555n666775271型戶5?44X55667775■15271_F1S配444X45567645111o4445X677732^1_咖貼SSRsn4s65368o§境E33435X7724)4■■健脯3323253X652379ofo建筑風格立面E2m24E3m423s5oo力nsLdH4EX522(>6琴總5o4uft-2、影響因素、指標及其分值的確定［表二］競爭項目技術(shù)指標中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道=7173—4388=4128=4393即本案市場已然形成并且能夠接受的價格為：4863元/ir即本案市場己然形成并且能夠接受的價格為：4285元/I;'?(8.002/7.809)(8,002/8,206)(8.002/7J54)(8.002/8.131)(8.002/8J96)注：不計算萬科魅力之城的價格為：修正后的項目價格為:C4388+4128+4232+4393)4-4=4285項冃均價的確定與魅力之城相比得均價：7000X與陽光尚城相比得均價：4500X與依云北郡相比得均價：4000X與恒泰駿景相比得均價：4300X與北美家園相比得均價：4500X修正后的項冃價格為：(7173+4388+4128+4232+4393)+5=4863中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道關(guān)于推廣案名、VI、銷售節(jié)奏、推廣建議，蕭■城北首席藝術(shù)社區(qū)、r1r

1地段定位競爭定位功能定位中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻遒?從自身看：項目體量小，無明顯建筑特色，需要一個營銷概念去包裝，提升項目形象，給消費者更多購買理由；?從競品看：體量都不小，而且各有特色，但以“藝術(shù)”為主題炒作的還尚屬于市場空白。?從市場看：上半年沈陽整體市場銷量都不是很理想，面對送種略顯緊縮的市場，更要有與眾不同的定位，否則將被淹沒于眾多項目中。?從檔次上看：我們項目體量小，只有定位在中高端檔次一些才有可能實現(xiàn)利潤最大化，既然定位成中高端，必須要讓項目顯得有文化感，任何事物只要有了文化便立刻開始值錢。?我們的觀點是，我們的房子要爭取做到一一?比萬科魅力之城還有魅力?比陽光尚城還有品位?然而，價格缺比他們的價格更有優(yōu)勢::6^6J基于這樣一種產(chǎn)品、客層及定位，那么，什么樣的案名和推廣語更合適?中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道r1LJ我們先看看，一個好案名都具備什么條件??富有創(chuàng)意，不落俗套?具有較強的人情味和感染力，在字面、寓意都具有溫馨感和親和力?簡單易記、好念好聽，易于傳播?命名要與樓盤屬性相符■標識性強，個性突出，要體現(xiàn)樓盤的差異性及與眾不同中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道o4就項目而言，怎樣的案名更合適?體現(xiàn)項目品質(zhì)感、精致感體現(xiàn)項目尊貴感、身份感?應體現(xiàn)樓盤的差異性■官有創(chuàng)競，不落俗套■簡單易記、易于傳播中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道體現(xiàn)項目濃郁的特有的藝術(shù)氣質(zhì)L::6^6?Is中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道于是，我們給出這樣的案名五彩：延續(xù)廣信開發(fā)商開發(fā)的五彩系列__五彩新村、五彩園，這樣更有整體感，更統(tǒng)一，更利丁提升開發(fā)商的品牌形象，而且五彩具有很強的延展性。時光：別看只有簡單的兩個字，但缺飽含深意。首先，“時光”給人一種時間感、歷史感，同時也象征著我們開發(fā)商在城北深耕十余載綻放出的成熟之光芒。其次，也是在向消費者傳遞您將在這里享受到完美的*活時光。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻遒五彩時光?延續(xù)五彩系列：五彩閣、五彩城、五彩郡、五彩坊、五彩云間、五彩戀日?體現(xiàn)開發(fā)商品牌：廣信名筑、廣信戀景、廣信逸城、廣信冠城?其他方向：逸生城、尚層世家、23度生活、觀城中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道城北首席藝術(shù)社區(qū)光|__酮ImM傳播操作廣告?zhèn)鞑セ顒觽鞑トノc項目氣質(zhì)相符的客層I電影藝術(shù)I音樂藝術(shù)r舞蹈藝術(shù)-文學藝術(shù)V攝影藝術(shù)-|t：：中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道□_!象r飛L首先，我們要明確本案需要一個什么樣的廣告語?能與目標客層深度溝通一言為心聲，互為知己契合區(qū)域市場上的這種稀缺地位一城北首席藝術(shù)社區(qū)能體現(xiàn)產(chǎn)品藝術(shù)氣質(zhì)能創(chuàng)造產(chǎn)品的附加值，制造產(chǎn)品差異化一尊貴感、價值感具有傳播張力中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道其次，我們要明確一條好廣告語的標捫是什么?＞標識性強，個性突出，要體現(xiàn)樓盤的差異性及與眾不同＞富有創(chuàng)意，不落俗套-富有沖擊力、感染力fdc^laskxom中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道＞易記易讀、好念好聽，易于傳播＞要切合樓盤傳播定位于是，我們給出這樣的廣告語一一中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道我藝術(shù)?生活更藝術(shù)=4中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道?我藝術(shù)一指兩方面含義，一方面象征項目，這是一個具有藝術(shù)氣息的項目，處處散發(fā)藝術(shù)魅力；另一方面象征客層，他們追求精致的優(yōu)雅的藝術(shù)的生活，這樣的生活態(tài)度,正符合他們的氣質(zhì)，藝術(shù)的儒雅的氣質(zhì)。?生活更藝術(shù)一是指未來住在這里享受到的生活要比您想象的還藝術(shù)。0^0藝式美宅藝式美景藝式享受教育、醫(yī)院、購物…，完善優(yōu)尚的生活配套一應俱全，盡享優(yōu)雅生活。藝式服務1——rb茶中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道現(xiàn)代簡約的建筑風格，凸顯藝術(shù)品格；80-135m1多元小戶，藝術(shù)氣質(zhì)舒逸無度；園K內(nèi)大量體現(xiàn)藝術(shù)氣質(zhì)的小品臬觀，彰顯藝術(shù)園區(qū)特質(zhì)=■廣告語的延展性即項目的賣點挖掘r-ii周到物業(yè)，貼心服務，及組織的多元化的藝術(shù)活動，讓業(yè)主在這里盡享藝術(shù)氣息。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道關(guān)于推廣案名、VI、銷售節(jié)奏、推廣建議，蕭■中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道關(guān)于推廣案名、VI、銷售節(jié)奏、推廣建議2010年8月-2010年2月8-9JJ10月11孤9-10.2U中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻遒造勢期/認購期中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道關(guān)于推廣案名、VI、銷售節(jié)奏、推廣建議髙起點1^1溢價效應圖騰消費霸權(quán)主義兩手都要抓兩手都要硬V」■■全方位攻擊L_J口碑營銷病毒營銷fdc^laskxom中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道推廣原則1）、高起點操作，名副其實的城北首席藝術(shù)社區(qū)形象，高品質(zhì)、個性化形象，對冃櫟群體產(chǎn)生強烈吸引力。2）、創(chuàng)造溢價效應，6元錢的產(chǎn)品，10元錢的感覺，8元錢的價格。3）

、強化潛在自標市場的圖騰消費。身份歸屬（與心靈契合\企業(yè)價值觀與愿景4）、以霸權(quán)主義控制市場。讓產(chǎn)品本身所具備的優(yōu)勢去控制市煬、封鎖市場；要完成目櫬只有成為市場No.1,才能完成。因此、在市場上，特別是重要銷售節(jié)點上、一定采取強勢的、新穎的整合營銷策略，讓購買者感覺市場上只有本案一個項目值得購買。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻遒中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道D6）、地毯式搜索，全方位攻擊?要采取大眾媒體推廣、直效營銷、公關(guān)活動、組織化營銷等一列系統(tǒng)策略，對市場進行