房地產(chǎn)開發(fā)項目創(chuàng)

房地產(chǎn)開發(fā)項目創(chuàng)意策劃小組成員：陳

霞 陳萬敏李

瑤 姜澤燕楊廷珍

程尚軍房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理第二次實訓(xùn)作業(yè)實訓(xùn)內(nèi)容：一、如果一個投資者開發(fā)一個投資總額在5億元左 右、經(jīng)營期3—5年的房地產(chǎn)項目，請你幫他作可行 分析：1、在金陽新區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)項目需要考慮哪幾個方 面的因素?你怎樣針對這些因素進行可行性分析?2、按照目前金陽新區(qū)的建設(shè)規(guī)模和將來的發(fā)展趨 勢，你如何選擇進入金陽新區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)項目的時 機？你認為確定什么樣的開發(fā)規(guī)模和實施步驟？二、實訓(xùn)目的：利用所學(xué)的可行性分析內(nèi)容和步驟相關(guān)知識，訓(xùn)練 思考問題的能力。小組分工：搜集資料：陳

霞 楊廷珍整理資料：陳萬敏 程尚軍文案寫作：姜澤燕

李

瑤PPT講解：姜澤燕金陽新區(qū)背景與概括：?

金陽新區(qū)位于貴陽市中心區(qū)西南北面,距中心僅12公里,時間距20—30分鐘，是與中心區(qū)聯(lián)系最便捷的片區(qū)。東臨黔靈山脈，南接三橋馬王廟，西靠百花山脈，北與白云區(qū)相接。發(fā)達的航空港、鐵路、公路等各種交通設(shè)施為金陽新區(qū)提供了優(yōu)越的外部交通條件.金陽新區(qū)屬亞熱帶濕潤溫和型氣候.此外，這里的天氣環(huán)境質(zhì)量保持國家二級標準，聲環(huán)境質(zhì)量達一類標準。新區(qū)的居住區(qū)建設(shè)、大型公建項目，在規(guī)劃上采取招標競爭的方式，按照建筑布局和建筑物要求體現(xiàn)時代性、地方性，注重藝術(shù)風(fēng)格，展示生態(tài)型、園林式城市要求，獲取最優(yōu)方案，用于指導(dǎo)建設(shè)。應(yīng)考慮的因素：1、交通方面2、環(huán)境方面3、市場方面交通方面：

交通擁堵經(jīng)常發(fā)生，給人一種前往金陽新區(qū)極不方便的印象。通往外界的道路如此，新區(qū)內(nèi)部的的交通狀況也不如人意，金陽新區(qū)建設(shè)能否成功，基礎(chǔ)設(shè)施成為關(guān)鍵，而基礎(chǔ)設(shè)施中的交通基礎(chǔ)又是重中之重。截止目前，金陽新區(qū)城市道路通車里程已經(jīng)突破100公里，與新區(qū)周圍的環(huán)城高速、二環(huán)路、210國道線、321國道線、貴黃、貴遵高速

公路組成外圍交通骨架，共同構(gòu)成金陽新區(qū)的道路網(wǎng)絡(luò)。環(huán)境方面：金陽新區(qū)位于貴陽市西北面，以淺丘地形為主，東臨國家級長坡嶺森林公園，南接三橋馬王廟，西靠百花山脈，毗鄰著名風(fēng)景區(qū)百花湖，北接白云區(qū)。新區(qū)內(nèi)擁有金華湖、觀山水庫、十二灘水庫，山環(huán)水抱，自然環(huán)境十分優(yōu)越。新區(qū)距市中心區(qū)僅12km，距貴陽龍洞堡機場和貴陽火車站約半小時車程，通過貴黃、貴遵高等級公路和川黔、滇黔公路與云南、重慶、四川相聯(lián)系等，是創(chuàng)業(yè)市場方面：?

在金陽新區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，按照先規(guī)劃后建設(shè)的思路，在貴陽城市總體規(guī)劃、金陽新區(qū)觀山湖公園新區(qū)分區(qū)規(guī)劃指導(dǎo)下，先后完成了金陽文化商貿(mào)區(qū)、實施建設(shè)區(qū)17平方公里的城市設(shè)計和金陽新區(qū)然氣、給水、排水、消防、公共交通、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、城市道路、電力、電訊等專業(yè)規(guī)劃的編制和審批工作，所以我們認為現(xiàn)在金陽新區(qū)的房地產(chǎn)市場的前景非常的好。建設(shè)規(guī)模和發(fā)展趨勢：1、政治方面2、經(jīng)濟方面3、文化體育方面4、醫(yī)療科研方面政治方面：在省一級方面，按照書記的要求，沿延安路從客車站到師大沿線省市級機關(guān)都要搬遷至金陽待建的省級和已建設(shè)完畢的市級行政辦公區(qū)進行集中辦公，簡化辦公審批程序，沿線貴州省高級人民法院，貴州省檢察院，貴州省交通廳，貴州省林業(yè)廳，貴州省勞動廳，貴州省新聞出版局，貴州省建設(shè)廳，貴州省婦聯(lián)，貴州省農(nóng)業(yè)廳，貴州省統(tǒng)計局等一批省一級機關(guān)已經(jīng)或正在啟動搬遷程序，經(jīng)濟方面：在2011-2012年，金陽正在完善土地手續(xù)，加緊辦理開工前的最后準備工作的117個項目將要開工，總投資達到

975億，據(jù)透露出來的消息，這一批項目完工后，加上金陽已經(jīng)開業(yè)的北京華聯(lián)，永輝等大型生活超市，金陽面積超過1.4萬平方米的大型生活超市將超過

10家。文化體育方面：

貴州最好的中學(xué)貴陽一中已經(jīng)搬遷金陽，貴陽一中新世界學(xué)校，貴陽實驗三中，北京中天四中，貴陽第一實驗中小學(xué)，貴陽金陽中學(xué)等一批優(yōu)質(zhì)學(xué)校和幼兒園已經(jīng)或準備開園。體育方面貴州規(guī)模最大體育設(shè)施最全的貴陽奧體中心正在建設(shè)中，一個6萬人的主體育場，兩個國際標準籃球館，一個標準游泳館，17片羽毛球場，11片網(wǎng)球場等一大批體育運動場館將會在金陽落成。醫(yī)療科研方面：

貴州省人民醫(yī)院，貴陽醫(yī)學(xué)院，貴陽中醫(yī)一附院，即將在金陽建設(shè)三級甲等新院，新院規(guī)模將會是老院的4-5倍，建設(shè)標準在省內(nèi)最高，規(guī)模最大。正在建設(shè)的白志祥金陽新院，韋順達源金陽新醫(yī)院，深圳越縱集團金陽項目，金陽3-4年后將會有一大批目前省內(nèi)設(shè)施最先進，環(huán)境最優(yōu)美的，技術(shù)最雄厚的醫(yī)院開業(yè)。如何進入金陽新區(qū)房地產(chǎn)項目的最好時機？作為一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)該在市政工程新修時進入，搶占先機，可以爭取更多的政府優(yōu)待政策，因為一般在一塊新的開發(fā)區(qū)確定以后都會被質(zhì)疑，而此時的地價，優(yōu)待政策都是最優(yōu)的，公司作為對該政策的支持者之一，會在以后的再開發(fā)中得到相應(yīng)的優(yōu)惠。開發(fā)規(guī)模和實施步驟：開發(fā)規(guī)模：規(guī)?？梢赃_到開發(fā)區(qū)的總面積的7％，建立一個擁有一家大型超市的、一家四

星級酒店、一家大型娛樂設(shè)施、各類商

業(yè)店鋪的集合居住、商業(yè)為一體的綜合

開發(fā)地產(chǎn)。實施步驟：分為五期一期：俗稱廣告工程，此期工程不在于盈利，而是推廣產(chǎn)品，打響本樓盤的知名度，為后續(xù)工程做客戶資源積累；二期：該期工程以安居搬遷戶的住宅為主，以較優(yōu)惠的價格，以價格換銷量的思路進行銷售；三期：以商品房和精裝房為主，此期工程將給公司帶來巨大利益；四期：以小別墅為主，打開高檔住宅小區(qū)的開端，成為公司的開發(fā)重點；五期：商業(yè)工程為主，此過程將成為本公司的物業(yè)服務(wù)公司的盈利重點?？偨Y(jié)：通過這次實踐讓我們知道從哪幾個方面了解可行性研究的內(nèi)容，對金陽地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了初步的了解。在這次的實踐作業(yè)