租賃合同無效

租賃合同無效嚴(yán)雪晴【案情簡介】黃某于2004年11月9日與A公司簽訂租賃合同，租賃該公司購物中心四樓950平方米的場地經(jīng)營兒童樂園。但由于在購物中心四樓設(shè)置兒童游樂場所未經(jīng)公安消防部門事先審核同意，所以，公安消防部門于2004年12月19日向購物中心下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》要求限期整改，2004年12月25日向兒童樂園下達(dá)《責(zé)令停止使用通知書》，責(zé)令停止在購物中心四樓設(shè)置兒童活動場所。?在此情況下，A公司認(rèn)為該租賃合同難以繼續(xù)履行，為避免擴(kuò)大雙方損失，要求終止履行合同，黃某不同意。后A公司提出與黃某重新訂立合同，在二樓經(jīng)營，黃某仍然不同意。2005年5月23日黃某將A公司及A公司購物中心起訴至青島市中級人民法院，以租賃合同合法有效，A公司的行為構(gòu)成違約為由要求A公司及A公司購物中心支付700余萬的巨額違約金并支付其他費(fèi)用和賠償損失。。本案經(jīng)一審法院審理后，雙方均不服，提起上訴。問題?1.該合同有效嗎？-2.法官如何裁定該案件??3.最后結(jié)局咋樣？【爭議焦點(diǎn)】-一審法院認(rèn)定租賃合同無效，判決駁回要求A公司及A公司購物中心支付違約金的訴訟請求。但認(rèn)定合同無效的過錯責(zé)任在A公司，判決A公司承擔(dān)35萬元的賠償責(zé)任，同時駁回了A公司的反訴請求。A公司對判決承擔(dān)合同無效的全部過錯責(zé)任、駁回反訴請求的判決不服，提起上訴；黃某對判決不服也提起上訴。雙方進(jìn)行了調(diào)解，調(diào)解過程中本律師依據(jù)事實(shí)和法律據(jù)理力爭，最終使黃某妥協(xié)，雙方達(dá)成和解，黃某向A公司支付10萬元賠償金，雙方撤回上訴。本案的焦點(diǎn)問題集中在以下幾個問題:-（一）、合同是否有效-《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的。合同無效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；4、損害社會公共利益；5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中A公司與黃某于2004年11月9日簽訂黃某租賃購物中心四樓場地經(jīng)營兒童娛樂的合同，違反了中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《消防法》、《城市租賃管理辦法》之規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)無效。購物中心主體建筑高度為25.85米，按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》1.0.3.2規(guī)定，建筑高度超過24米的公共建筑為高層建筑；4.1.6條規(guī)定托兒所、幼兒園、游樂廳等兒童活動場所不應(yīng)設(shè)置在高層建筑內(nèi)，當(dāng)必須設(shè)在高層建筑時，應(yīng)設(shè)置在建筑物的首層或二、三層，并應(yīng)設(shè)置單獨(dú)出入口。本案租賃合同標(biāo)的物為“高層建筑四樓”,依照國家標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁設(shè)置兒童娛樂場所，而黃某卻租賃高層建筑四樓設(shè)置兒童娛樂設(shè)施，違反了國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，依照《消防法》該兒童娛樂設(shè)施不得投入使用。-另外，依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》之規(guī)定，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的房屋不得出租。并且本案高層建筑四樓設(shè)置兒童娛樂設(shè)施，嚴(yán)重侵害了不特定的多數(shù)兒童及家長的人身安全的權(quán)利，損害的是社會公共利益。綜上，本案租賃合同約定高層建筑四樓設(shè)置兒童娛樂場所是違法的，依法應(yīng)當(dāng)無效。合同無效，則合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)無效，違約條款不適用。對此，黃某則認(rèn)為，其與A公司簽訂的合同并不是租賃合同，只是合作經(jīng)營合同，通過租賃A公司場地合作經(jīng)營，根據(jù)經(jīng)營合同約定，應(yīng)當(dāng)由A公司“提供有關(guān)經(jīng)營管理?xiàng)l件，負(fù)責(zé)工商、稅務(wù)、文化等行政部門手續(xù)的辦理和審批，處理在經(jīng)營過程中出現(xiàn)的問題”，由于A公司并沒有依照合同約定義務(wù)制公安消防部門辦理手續(xù)，因此導(dǎo)致糾紛，并給黃某造成損失，要求A公司承擔(dān)違約責(zé)任。?最終一審法院采納本律師的意見，認(rèn)定合同無效，駁回黃某要求支付違約金的訴訟請求。（二）、誰承擔(dān)合同無效的過錯責(zé)任?合同無效，給對方造成損失，應(yīng)當(dāng)由有過錯的一方承擔(dān)責(zé)任，賠償損失。本案中，A公司沒有盡到相應(yīng)的審查義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的過錯責(zé)任，但是導(dǎo)致合同無效的主要過錯責(zé)任則在于黃某。-A公司購物中心是主營百貨商品的，對兒童娛樂行業(yè)的規(guī)章、規(guī)定不清楚，而黃某是兒童娛樂的經(jīng)營者，應(yīng)當(dāng)知道行業(yè)規(guī)章、規(guī)定。并且，租賃場地兒童娛樂的經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)依法在開業(yè)前向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)，經(jīng)消防安全檢查合格后使用、開業(yè)?！豆矈蕵穲鏊腊踩芾硪?guī)定》：“公共娛樂場所的消防安全由經(jīng)營者負(fù)責(zé)”，-本案中，黃某是租賃A公司場地經(jīng)營兒童娛樂場的經(jīng)營者，黃某無視消防規(guī)定，簽訂了高層建筑4層設(shè)置兒童娛樂的本案合同，并且未經(jīng)檢查擅自使用、開業(yè)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無效的主要責(zé)任。所以，黃某無權(quán)向A公司主張賠償。對此，黃某認(rèn)為，煙臺芝罘(fu)區(qū)公安消防大隊(duì)2004年12月19日給A公司送達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》，要求“將變更設(shè)計(jì)改造方案報(bào)我大隊(duì)審核”，限期整改，而A公司沒有在規(guī)定期限內(nèi)將變更設(shè)計(jì)改造方案上報(bào)，致使消防大隊(duì)手2004年12月25日向兒童樂園下達(dá)《責(zé)令停止使用通知書》，責(zé)令停止在購物中心四樓設(shè)置兒童活動場所。導(dǎo)致按合同未能實(shí)現(xiàn)。另外，對于《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》:“公共娛樂場所的消防安全由經(jīng)營者負(fù)責(zé)”中所稱的經(jīng)營者，黃某提出，A公司對外提供發(fā)票，其向A公司支付租金，真正的經(jīng)營者應(yīng)該是A公司。本案中客戶雖然不是兒童娛樂場所的直接經(jīng)營人，但是作為場地出租人，也存在過錯。面對對方當(dāng)事人提出的高額違約金請求，我們所作的不是順從于對方當(dāng)事人的思路，找尋我們沒有違約以及對方當(dāng)事人違約從而能夠減少違約金的數(shù)額的理由，而是另外開辟一條路徑，從合同的根本上找尋對客戶有利的理由。本案中，我們抓住客戶作為兒童娛樂場所經(jīng)營人違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定與我客戶簽訂租賃合同，該合同自始無效，不僅不承擔(dān)對方當(dāng)事人要求的高額違約金，反而要求對方當(dāng)事人賠償因過錯責(zé)任給我客戶造成的損失，反敗為勝。本案關(guān)鍵問題在于違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定導(dǎo)致合同無效的問題。判斷合同無效的標(biāo)準(zhǔn)首先必須是全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)。只有法律和行政法規(guī)才能用來判斷合同無效。法官在宣告一個合同無效的時候，只能在判決書里援引法律和行政法規(guī)的規(guī)定，而不能直接援引規(guī)章包括地方性法規(guī)作為判斷合同無效的依據(jù)。無效合同在合同糾紛中占有一定的比例，那么，出現(xiàn)無效合同以后該怎么處理呢？一、返還財(cái)產(chǎn)。合同被確認(rèn)無效后當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還給對方。因?yàn)闊o效合同從開始就無效，所以返還財(cái)產(chǎn)就是使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)。也就是說，是誰的財(cái)產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)歸還給誰。如果標(biāo)的物已消耗、損壞或滅失，或者已被善意的第三人合法I取得而不能返還時，則可用賠償經(jīng)濟(jì)損失的辦法進(jìn)行抵償。二、賠償損失。合同被確認(rèn)無效后，有過錯的一方應(yīng)賠償對方因此所遭受的經(jīng)濟(jì)損失。如果雙方均有過錯，那么各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任是指承擔(dān)因自己的過錯責(zé)任而造成的損失，即指雙方當(dāng)事人按照責(zé)任主次、輕重，分別承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失中與自己責(zé)任相應(yīng)的份額，而不是各自承擔(dān)自己的損失，也不是平均分擔(dān)損失。_就國意故產(chǎn)人法追，歸故非財(cái)事合能M的收么.，的當(dāng)?shù)牟籑意產(chǎn)那方得方人是_故財(cái)，對取一事產(chǎn)齡是的的給定意當(dāng)財(cái)Rk:都得意回約故方法_方取故返者繳一合?雙定于產(chǎn)或追意的人約出財(cái)?shù)脑诠史組事者是的得，非一F于L當(dāng)或方得取時護(hù)意￡果得一取方同保故爿如取有方對。意非氣，經(jīng)只對從有注說tr同己果從經(jīng)所要是g合方如將已家，就B追效雙。應(yīng)方國時也、1無將有方一歸產(chǎn)，。一、的當(dāng)所一的收財(cái)益的二益應(yīng)家的意應(yīng)的利繳【案件結(jié)果】該案中涉及對經(jīng)營者的認(rèn)定，何謂經(jīng)營者，經(jīng)營者是向消費(fèi)者提供其生產(chǎn)、銷售的商品或者提供服務(wù)的公民、法人或者其它經(jīng)濟(jì)組織，它是以營利為目的從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并與消費(fèi)者相對應(yīng)的另一方當(dāng)事人。?判斷經(jīng)營者的關(guān)鍵在于其是否以營利為目的提供生產(chǎn)、銷售的商品或者服務(wù)。-本案中，A公司并不實(shí)際提供商品或服務(wù)，其對外提供發(fā)票，并收取租金并不能證明其是兒童游樂場的經(jīng)營者。-而黃某則是提供兒童游樂場服務(wù)的經(jīng)營人，其應(yīng)對兒童游樂場的消防安全承擔(dān)責(zé)任。?但是一審判決中對于應(yīng)由黃某承擔(dān)合同無效主要過錯責(zé)任的主張沒有被法庭采納，我方不服，提起上訴。-黃某對判決合同無效不服也提起上訴。在上訴調(diào)解過程中本律師依據(jù)事實(shí)和法律據(jù)理力爭，最終對方妥協(xié)，雙方達(dá)成和解，對方向我方支付10萬元賠償金，雙方撤回上訴。