商品房認(rèn)購合同的法律效力及認(rèn)購過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范

商品房認(rèn)購合同的法律效力及認(rèn)購過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范商品房認(rèn)購案例：

2008年6月22日，王小姐與**市某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)商）簽訂《認(rèn)購書》，向開發(fā)商認(rèn)購其開發(fā)的1套商品房，并交納定金1萬元，王小姐須于當(dāng)月28日與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。

6月28日，開發(fā)商提供事先準(zhǔn)備好的《商品房買賣合同（草稿）》給王小姐看。在閱讀合同條款后，王小姐發(fā)現(xiàn)開發(fā)商單方面擬定的合同及附件條款明顯對(duì)開發(fā)商有利，王小姐無法接受，當(dāng)即對(duì)許多條款提出了自己的修改意見。但開發(fā)商認(rèn)為，王小姐作為認(rèn)購人已經(jīng)簽訂了《認(rèn)購書》，就表明王小姐愿意按照《認(rèn)購書》上約定的時(shí)間簽訂正式的買賣合同，現(xiàn)在王小姐不同意簽訂買賣合同，屬違約行為，開發(fā)商有權(quán)沒收購房定金。

處理結(jié)果：

王小姐認(rèn)為開發(fā)商的合同有失公平，導(dǎo)致合同無法順利簽訂，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。王小姐委托我所代為與開發(fā)商協(xié)商，經(jīng)過一系列的洽談后，開發(fā)商依然堅(jiān)持己見，不肯退還定金。我們建議王小姐嘗試通過消委會(huì)調(diào)解來解決問題，后來經(jīng)過調(diào)解，開發(fā)商最終愿意退還定金。

法律評(píng)析：

商品房預(yù)售中的認(rèn)購定金糾紛時(shí)常見諸報(bào)端，究其原因是由于開發(fā)商在簽訂《商品房買賣合同》之前要準(zhǔn)買受人簽訂一份《認(rèn)購書》并交納一定數(shù)額的定金，如準(zhǔn)買受人不能在出賣人約定的期限內(nèi)簽訂買賣合同，則開發(fā)商有權(quán)沒收定金。

開發(fā)商是否有權(quán)沒收定金，我們認(rèn)為應(yīng)該先對(duì)認(rèn)購書進(jìn)行以下研究：

一、什么是商品房認(rèn)購書

商品房認(rèn)購書，是指商品房開發(fā)商與準(zhǔn)買受人約定，在約定的時(shí)間到來后，預(yù)約買賣雙方均有進(jìn)一步洽談商品房買賣合同詳細(xì)條款的法律義務(wù)。

認(rèn)購書的內(nèi)容一般為，準(zhǔn)買受人向開發(fā)商交納一定數(shù)額的定金，在約定的時(shí)間如“在簽訂認(rèn)購書之后的10日內(nèi)”與開發(fā)商簽訂買賣合同，在期限到來之前，開發(fā)商不能處分雙方約定的某處房屋。如果準(zhǔn)買受人沒有在約定的時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式的買賣合同，或者要求延期簽訂買賣合同的要求未獲得開發(fā)商的允許，則開發(fā)商可以視準(zhǔn)買受人根本違約，從而有權(quán)解除認(rèn)購書，并沒收準(zhǔn)買受人交納的定金。現(xiàn)今多數(shù)開發(fā)商的認(rèn)購書格式都大同小異，內(nèi)容也一般包括上述內(nèi)容及商品房的一些基本信息，比如商品房的座落，具體房號(hào)，價(jià)格等內(nèi)容，通常為兩張A4紙大小。

二、商品房認(rèn)購書和認(rèn)購書中定金的法律性質(zhì)

既然認(rèn)購書已經(jīng)約定雙方在將來約定的期限內(nèi)應(yīng)繼續(xù)洽談買賣合同的詳細(xì)條款，可見，認(rèn)購書在一定范圍內(nèi)約定了雙方的權(quán)利與義務(wù)，確定了雙方應(yīng)在期限到來后，均有義務(wù)再進(jìn)一步做出約定的行為。因此，認(rèn)購書符合《合同法》的規(guī)定，其本質(zhì)是一個(gè)預(yù)約性質(zhì)的合同，而洽談后訂立的合同則應(yīng)視為本合同。同時(shí)，由于認(rèn)購書的效力不依賴于以后的購房合同，因此，認(rèn)購書又是一種獨(dú)立的合同，不是購房合同的從合同。另外，具備商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購書也可以視為購房合同。

關(guān)于認(rèn)購書中定金性質(zhì)的認(rèn)定，由于定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立，但是這種債務(wù)并不是房屋買賣合同的債務(wù)，而只是雙方去洽談房屋買賣合同的這樣一種債務(wù)。因此，認(rèn)購書所約定的定金并非訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，而是商品房準(zhǔn)買受人履行洽談?dòng)喠①I賣合同義務(wù)的擔(dān)保。

三、認(rèn)購書合法成立并生效的法律條件

我國合同法規(guī)定：要約是希望和他人訂立合同的意思表示。承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。一項(xiàng)具有法律效力的要約須有確定的內(nèi)容，在當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示一致時(shí)合同方能成立。因絕大多數(shù)情形下，商品房的座落、價(jià)款、建筑面積、套內(nèi)面積、交樓期限等最關(guān)鍵的條款在認(rèn)購書中都有涉及，因此要約已經(jīng)有具體確定的內(nèi)容。準(zhǔn)買受人根據(jù)開發(fā)商公開發(fā)出的要約邀請(qǐng)前來參觀開發(fā)商預(yù)售的商品房，此時(shí)開發(fā)商向買受人提供事前擬好的認(rèn)購書，即相當(dāng)于開發(fā)商向準(zhǔn)買受人發(fā)出了要約，如準(zhǔn)買受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾，接受了認(rèn)購書對(duì)其的法律約束力，認(rèn)購書（即預(yù)約）即已成立且有效。

四、認(rèn)購書簽訂后，如何認(rèn)定認(rèn)購人的行為構(gòu)成違約

這主要有以下幾種情況，而各種不同的情形，是否構(gòu)成違約也不盡相同：

第一，如果是因?yàn)闇?zhǔn)買受人無意前來和開發(fā)商根據(jù)認(rèn)購書約定的主要條款洽談買賣合同地簽約，則開發(fā)商有權(quán)不予返還定金。

第二，如果開發(fā)商事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這一事實(shí)，卻依然誘惑購房者簽訂認(rèn)購書，應(yīng)該認(rèn)定屬于欺詐。此時(shí)認(rèn)購人并無過錯(cuò)，此時(shí)簽訂的認(rèn)購書（所謂的內(nèi)部認(rèn)購），因商品房未取得預(yù)售許可證，屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無效合同，認(rèn)購書當(dāng)然無法律效力，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。

第三，當(dāng)期限到來之后，雙方無法協(xié)商一致，導(dǎo)致本約合同無法訂立，此種情況下認(rèn)購人是否違約？

我們認(rèn)為，雙方簽訂的認(rèn)購書如未具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同所需的必備條款，認(rèn)購書只能算是雙方約定了雙方都有義務(wù)進(jìn)一步磋商，努力使正式的合同成功簽訂。但正式的《商品房買賣合同》的由于現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)認(rèn)購書的性質(zhì)與效力及其他相關(guān)問題缺乏明確的規(guī)定，導(dǎo)致法律實(shí)踐中該類糾紛難以處理，在此有必要對(duì)這一問題作一簡單的探討。（一）認(rèn)購書的性質(zhì)認(rèn)購書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等等，對(duì)認(rèn)購書的性質(zhì)實(shí)踐中認(rèn)識(shí)并不一致，主要存在幾種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書即為商品房買賣合同。因認(rèn)購書是當(dāng)事人就房屋買賣所作出的真實(shí)意思表示，應(yīng)具有買賣合同的效力。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書不是獨(dú)立的合同。因認(rèn)購書僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同但不是商品房買賣合同。該種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購書是平等主體之間為設(shè)立某種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，符合《中華人民共和國合同法》第2條關(guān)于合同定義的規(guī)定，完全可以成為獨(dú)立的合同。從認(rèn)購書簽訂的過程和約定的內(nèi)容看，認(rèn)購書是當(dāng)事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。所以，認(rèn)購書尚不屬于商品房買賣合同。筆者贊同第三種觀點(diǎn)，2003年4月28日最高人民法院頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條關(guān)于認(rèn)購書問題規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)與當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！痹撘?guī)定是對(duì)認(rèn)購書的直接法律規(guī)定，也是法律第一次對(duì)其進(jìn)行明確的規(guī)定。雖然該條文沒有明確闡明認(rèn)購書的法律性質(zhì)，但從該條規(guī)定的內(nèi)容分析，最高院的解釋應(yīng)當(dāng)是認(rèn)可了認(rèn)購書作為預(yù)約的性質(zhì)，即認(rèn)為認(rèn)購書與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，從該條規(guī)定看，出賣人與買受人就訂立商品房買賣合同而收受定金、支付定金的行為對(duì)雙方均是有法律約束力的，“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，而該法律約束力是來自于認(rèn)購書，而不是商品房買賣合同本身，可見認(rèn)購書完全具有獨(dú)立于商品房買賣合同之外作為一個(gè)獨(dú)立的合同的法律地位。其次，該條規(guī)定認(rèn)購書是作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，也就是說其目的是為了保證將來如期訂立訂立商品房買賣合同，而不是直接確定雙方買賣商品房的權(quán)利義務(wù)。因此，認(rèn)購書和商品房買賣合同兩者之間完全符合民法理論關(guān)于預(yù)約和本約的定義，對(duì)此，其他的法律人士也有相同的認(rèn)識(shí)。（二）認(rèn)購書的效力商品房認(rèn)購書作為訂立商品房買賣合同的預(yù)約，在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺(tái)前認(rèn)識(shí)也是不一致的。有的人認(rèn)為，出賣人在不具備預(yù)售條件的情況下，如未取得預(yù)售許可證明，其預(yù)售商品房的資格尚未取得，按照有關(guān)規(guī)定并不能預(yù)售，采取認(rèn)購書形式是一種變相的預(yù)售，是一種對(duì)法律禁止性規(guī)定的規(guī)避，應(yīng)認(rèn)定認(rèn)購書無效。筆者認(rèn)為，該種觀點(diǎn)之所以錯(cuò)誤是將認(rèn)購書與商品房買賣合同混同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條明確規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！痹摻忉屨f明，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，或者即使已具備，但出賣人尚未按照約定收受購房款的，不能視為是商品房買賣合同，因此，對(duì)于認(rèn)購書效力的認(rèn)定不能套用商品房預(yù)售合同效力認(rèn)定的條件，而現(xiàn)行法律對(duì)認(rèn)購書效力的認(rèn)定沒有作出特殊的規(guī)定前，認(rèn)購書本身的效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)只要適用合同的一般規(guī)則即可。筆者認(rèn)為，認(rèn)購書是否有效應(yīng)當(dāng)從以下四個(gè)方面認(rèn)定：（1）合同主體資格是否符合。（2）意思表示是否真實(shí)。（3）合同內(nèi)容是否具體確定。（4）是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定。以上四個(gè)方面，（1）、（2）、（4）在認(rèn)定時(shí)均比較容易把握，而以（3）在實(shí)踐中最難確定。認(rèn)購書內(nèi)容是否具體確定顯然不能以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容是否具全為判斷依據(jù)，《商品房銷售管理辦法》第十六條是對(duì)商品房買賣合同的規(guī)定，而認(rèn)購書如上所述與商品房買賣合同又是存在本質(zhì)區(qū)別的，兩者的認(rèn)定條件顯然也是不一樣的。認(rèn)購書內(nèi)容是否具體確定，則應(yīng)當(dāng)以是否能夠履行、有無解釋彌補(bǔ)的可能作為認(rèn)定的基本原則，一般應(yīng)當(dāng)包括：（1）雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含位置、面積等）；（3）價(jià)款計(jì)算；（4）訂立正式購房合同的時(shí)限約定。（三）認(rèn)購書的違約責(zé)任在最高人民法院的解釋出臺(tái)前，對(duì)于認(rèn)購書的違約責(zé)任如何承擔(dān)是存在不同看法的。但《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條對(duì)此作出了明確的規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！痹摻忉寣⒄J(rèn)購書的定金認(rèn)定為是對(duì)訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，則根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條