貝殼研究院-2021年新青年理想居住調(diào)查報告-21正式版

1引言：在消費升級的背景下，從消費者的角度看住房消費的三大轉(zhuǎn)變，（1）消費觀念的轉(zhuǎn)變，消費者更加關(guān)注人本身的需求，住房消費理念由“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變，相對應(yīng)，城市住房問題隨之由“解決住房短缺”向“提升居住品質(zhì)”轉(zhuǎn)變；（2）對“好住”的定義發(fā)生轉(zhuǎn)變，消費者不只是滿足于居住空間本身的評價，而是從樓盤品質(zhì)、配套水平、社區(qū)服務(wù)品質(zhì)及居住空間等角度重新定義“好住”的標準；（3）消費場景的轉(zhuǎn)變，在經(jīng)濟及科技的雙重作用下，消費場景發(fā)生轉(zhuǎn)變，從傳統(tǒng)的線下場景向“線上+線下”結(jié)合的場景轉(zhuǎn)變（參考貝殼研究院《住房消費品質(zhì)服務(wù)報告》）。轉(zhuǎn)變之下，對于消費人群，尤其是主力消費人群，的研究尤為必要。當下，以85及90后為主體的新生代人群正迅速取代70及80后，成為消費市場的主力人群，我們將此類人群定義為新青年群體。在日常消費場景中，新青年群體的消費行為表現(xiàn)出與眾不同的顯著特征：追求個性化，愿意超前消費，認同圈層文化等，但涉及到“住”的消費場景，這些特征是否依然顯著？區(qū)別于快速消費品，房屋交易具備交易額度高、低頻次、產(chǎn)品非標準化、環(huán)節(jié)復(fù)雜、成交周期長等典型特征，這也決定了消費者的消費行為也會表現(xiàn)出相對應(yīng)的特征。針對于新青年群體，在置業(yè)過程中，他們的置業(yè)行為特征是什么？他們理想的社區(qū)及居住空間的特征又是什么？帶著這些疑問，貝殼研究院針對于35歲（根據(jù)大數(shù)據(jù)抽樣顯示，一線及頭部二線城市首次剛需客群的平均置業(yè)年齡在歲及以下）的新青年群體，做了有關(guān)理想居住的問卷調(diào)研，從消費者及產(chǎn)品等方面入手，描繪出該群體的典型置業(yè)特征。本報告屬于貝殼研究院打造的“分鐘城”系列研究之一，所謂的“分鐘城”是指以社區(qū)為中心，在從人本出發(fā)，在城市、城區(qū)、商圈及社區(qū)維度上，剖析不同客群居住所需的可獲得性及便利性。2PATR1置業(yè)行為篇1.1購房痛點調(diào)查:還款壓力大成為首要痛點購房痛點分布百分占比情況（單選）48.121.614.511.44.3還款壓力大 缺首付 貸款額度低 沒有購房資格 其他對于已購房產(chǎn)的受訪群體而言，買房的痛點主要是什么？結(jié)果顯示，約48.1%的受訪者表示最大的痛點是“還款壓力大”，高出排名第二的“缺首付”占比約27個百分點。對于年輕群體而言，在置業(yè)過程中，家庭一般會給予支持，幫助其上車，因此，首付并不是最大痛點，而長周期的還款壓力就成了最大痛點。以北京一套總價350萬的房源為例，按照35%首付比例，選擇商業(yè)貸款，年限選擇25年，同時利率按4.65%計算，等額本息月供約為12868元，如果按照30%的月供收入比作為舒適線，該家庭可支配的安全收入約為42893元/月，對于年輕群體而言，達到該收入水平并非易事。31.2可接受月供收入比：50%成為經(jīng)濟安全底線可接受月供收入比百分占比情況（單選）53.724.318.62.9 0.510-30% 30-50% 10%以下 50-70% 70%及以上對于新青年家庭而言，他們可接受的月供收入比是多少？調(diào)研結(jié)果顯示，超過一半的受訪者（53.7%）表示，可接受的月供收入比在10-30%之間，其次是30-50%的區(qū)間范圍，占比約為24.3%。同時，30%以下占比達到72.3%，這也意味著，30%以下是多數(shù)受訪者能夠接受的月供收入比的區(qū)間范圍，我們可以將30%定義為“月供支出舒適線”。如果統(tǒng)計50%以下的占比情況，我們發(fā)現(xiàn)，約96.6%受訪者表示可接受的月貸款額占月總收入的比重在50%以下，我們據(jù)此可認為50%是家庭經(jīng)濟安全的界限，即安全底線。4月供收入比與城市能級交叉分析情況10%以下10-30%30-50%50-70%70%及以上一線城市31.25二線城市22.89三線城市21.020%20%40%60%80%100%與城市能級交叉分析看，是否有顯著區(qū)別？調(diào)研發(fā)現(xiàn)，隨著城市能級提高（從三線到一線），受訪者可接受的月供收入比區(qū)間范圍之擴大。我們以30-50%的月供收入比區(qū)間為例，三線城市占比約為21.02%，二線城市約22.89%，一線城市占比上升到了31.25%，這主要與城市的房價水平有較強的相關(guān)性，即房價越高，客群可接受的房價收入比越高，但高于50%分割線的百分占比并無明顯區(qū)別。1.3租購意愿：近半數(shù)新青年受訪者不接受長期租房生活您是否接受長期租房？（%單選）48.928.922.2不接受 視情況而定 接受5根據(jù)《2021新青年居住消費報告》調(diào)研結(jié)果顯示，約48.9%的新青年受訪者表示，不接受長期租房，其次約28.9%的受訪者表示視情況而定。對于新青年，尤其是剛踏入社會的新青年而言，租房會成為第一選擇。如果分性別看，結(jié)果顯示，女性新青年群體更不愿意接受長期租房，僅18.5%的女性受訪者表示接受長期租房，而男性受訪者的比例達到了27.8%。主要是出于安全感考慮，近年來，女性購房占比呈現(xiàn)逐年增加的趨勢。當下，租房與買房體驗差別還是比較明顯的，比如合租安全性問題，隱私侵犯問題以及租購不同權(quán)問題等。但需要說明的是，仍有28.9%的新青年表示，會視情況而定。新青年普遍家庭結(jié)構(gòu)單一，且受制于相對高企的房價，如果“租購并舉”的政策切實得到貫徹落實，接受長期租房的新青年群體應(yīng)會相應(yīng)增加。2021年，《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場解決青年住房難問題的提案》建議，實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”，必須從立法層面予以重視。同時，建議完善相關(guān)法律法規(guī)，對住房租賃市場各方主體明確法律地位和法律關(guān)系，實現(xiàn)租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。1.4購房原因分析：自有住房才有歸屬感您選擇購房的原因是？（%多選）自有住房才有歸屬感、安全感68.1自有住房可以自主選擇裝修風格44.1自有住房能夠落戶41.3結(jié)婚需要買房34.2自有住房擁有產(chǎn)權(quán)32.7自有住房的質(zhì)量好25.5自有住房能夠增值22.6金融貸款、公積金政策利于購房14.7目前缺少長期穩(wěn)定可租的房源8.9其他0.90 10 20 30 40 50 60 706對于那些不愿意接受租房的新青年群體，他們?yōu)槭裁催x擇買房？調(diào)研結(jié)果顯示，“自有住房才有歸屬感、安全感”成為最重要的影響因子，隨著租購?fù)瑱?quán)政策的穩(wěn)步推進，租客權(quán)益會進一步得到保障及改善，歸屬感及安全感問題也會逐步得到緩解，但現(xiàn)階段，相對于租房，自有住房所帶來的權(quán)益仍然更加顯著。同時，在中國的傳統(tǒng)觀念里，“房子”與“家”是密不可分的，房子成為了家重要的構(gòu)成部分，自然也成為了安全感與精神寄托的理想載體。除此之外，新青年受訪者表示，自有住房可以自主的選擇裝修風格，特別是對于追求個性化、差異化的90后及95后群體，能夠自由布置裝修自己“家”，成為他們置業(yè)的重要影響因子之一?！白鈦淼姆孔赢吘共皇亲约旱摹?，租客并不能完全享受到產(chǎn)權(quán)房子所帶來的公共配套服務(wù)，比如教育資源。對于已育家庭而言，孩子的教育問題是他們不得不考慮的。7PART2理想社區(qū)篇2.1社區(qū)規(guī)模選擇:中型社區(qū)成為首選社區(qū)規(guī)模選擇占比情況（%單選）中等規(guī)模社區(qū)（樓棟數(shù)11-30）64.9大社區(qū)（樓棟數(shù)30-50） 16.4小社區(qū)（樓棟數(shù)1-10） 15.6超大規(guī)模社區(qū)（樓棟數(shù)50及以上）0 10 20 30 40 50 60 70對于新青年客群而言，在社區(qū)規(guī)模方面，他們的喜好有何特點？我們把樓棟數(shù)在10以下的社區(qū)定為小型社區(qū)，10-30為中型社區(qū)，30-50為大型社區(qū)，50棟以上為超大型社區(qū)。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，64.9%的受訪新青年客群選擇中型社區(qū)，占比超過一半。一般而言，大型社區(qū)的優(yōu)點是生活配套相對成熟，缺點是居住人口較多導(dǎo)致社區(qū)安全性會受到一定影響，而小型社區(qū)一般位于中心地段，優(yōu)點是商業(yè)配套相對成熟，同時便于管理安全性高，缺點就是樓齡相對較高，社區(qū)內(nèi)配套不成熟。對于中型社區(qū)而言，結(jié)合了大型社區(qū)的活動空間以及內(nèi)部配套和小型社區(qū)成熟配套的優(yōu)點，成為客群最受歡迎的規(guī)模社區(qū)類型。82.2社區(qū)滿意度調(diào)查:過半受訪者表示對當前社區(qū)是滿意的社區(qū)滿意度調(diào)查情況（%）54.934.510.6滿意 不滿意 無所謂社區(qū)，作為基本的生活單元，承擔著人們的衣食住行，社區(qū)生活環(huán)境的舒適程度直接影響到居民的幸福水平。對于新青年客群而言，他們對社區(qū)環(huán)境的滿意程度如何？調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超過一半（54.9%）的年輕受訪者表示他們對當前生活的社區(qū)是滿意的，當然，也有34.5%的受訪者表示不是很滿意。如果分城市能級看，會有什么顯著變化？數(shù)據(jù)顯示，隨著城市能級提升，新青年客群對所住社區(qū)環(huán)境的滿意程度相應(yīng)提高，這主要是因為能級越高的城市，在城市規(guī)劃及治理方面做得更到位，在城市更新背景下，有關(guān)老舊小區(qū)改造的規(guī)劃陸續(xù)落地，這種優(yōu)勢會越發(fā)明顯。如果與性別交叉分析，又會得出什么樣的結(jié)論？結(jié)果顯示，男性客群對社區(qū)環(huán)境的滿意程度要低于女性客群，雖然男性占比已經(jīng)達到51.7%，但還是要低于女性占比的56.6%。92.3社區(qū)不滿意表現(xiàn):樓盤品質(zhì)的不滿意指數(shù)最高新青年對社區(qū)不滿意因子分布情況對所謂的社區(qū)，是指由若干社會群體或社會組織聚集在某一個領(lǐng)域里所形成的一個生活上相互關(guān)聯(lián)的大集體，是社會有機體最基本的內(nèi)容，是宏觀社會的縮影。作為居住生活的基本單元，社區(qū)運行水平高低直接影響到居民的生活品質(zhì)。為了打造更宜居的社區(qū)生活生態(tài)，城市規(guī)劃者在積極推進城市更新計劃。以上海正在打造的“15分鐘社區(qū)生活圈”為例，理想狀態(tài)下，15分鐘步行可達范圍內(nèi)，配備生活所需的基本服務(wù)功能與公共活動空間，形成安全、友好、舒適的社會基本生活平臺。在城市更新背景下，宜居性生活圈建設(shè)成為城市改造的主要目標之一，基于此，貝殼研究院創(chuàng)新性提出了“分鐘城”概念，我們強調(diào)因地制宜，希望每個城市可以根據(jù)自身發(fā)展水平、居民需求等，進行“鄰近大爆炸”，即以家為中心，在適合城市的步行時長范圍內(nèi)，滿足人們?nèi)粘Ｉ钜磺兄?，例如家庭、商店、娛樂、教育和醫(yī)療等，而對于是15分鐘城市、10分鐘城市或者5分鐘城市可以具體對待；同時，“分鐘城”始終強調(diào)人們對于城10市美好居住生活的可獲得感，研究“人”的生活狀態(tài)及由此引起的生活圈互動需求，努力完善需求滿足。在現(xiàn)實生活中，居民在社區(qū)內(nèi)生活，不可避免會遇到各種不滿因素。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新青年受訪者表示，最大的社區(qū)不滿因素包括居住人員素質(zhì)參差不齊、社區(qū)衛(wèi)生條件差及樓間距不夠等。我們進一步將不滿因子進行了聚類，分為人群素質(zhì)、物業(yè)管理、配套服務(wù)及樓盤品質(zhì)等4個關(guān)鍵影響因子，發(fā)現(xiàn)樓盤品質(zhì)及物業(yè)管理成為影響新青年群體居住生活質(zhì)量的首要因子（參考貝殼研究院《2021新青年居住消費報告》）。在人群素質(zhì)這一類中，排名首位的是“居住人員素質(zhì)參差不齊”；在物業(yè)管理這一類中，排名首位的是“社區(qū)衛(wèi)生條件差，垃圾不能及時處理”；在樓盤品質(zhì)中，排名首位的是“樓間距不夠，采光受到影響”；在社區(qū)內(nèi)配套服務(wù)中，排名首位的是“沒有配套的健身場地與兒童游樂園”。2.4不同性別群體對社區(qū)不滿意情況表現(xiàn):均集中在樓盤品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)我們篩選了不同性別群體對社區(qū)環(huán)境不滿意指數(shù)較高的TOP5選項，比較有何異同。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，相同點是，年輕男女性群體的不滿意點均集中在樓盤品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)；不同點是，年輕男性受訪者的問題聚焦在“小區(qū)綠化”方面，而年輕女性受訪者仍聚焦在“樓間距”的問題。隨著人們生活水平不斷提高及城市化進程的不斷加快，小區(qū)綠化已經(jīng)成為客群購房前考慮的必要因素之一，同時也與居住幸福指數(shù)強相關(guān)。112.5社區(qū)配套滿意度調(diào)查:過半年輕受訪者對當前的社區(qū)配套的認可程度為一般水平新青年對社區(qū)配套滿意度情況（%）806056.9402025.113.32.62.10一般滿意不滿意很不滿意很滿意社區(qū)周邊配套的豐富性及可達性與居民日常生活的便利性有顯著的關(guān)聯(lián)性。試想，您所居住的社區(qū)，能在15分鐘的步行時長內(nèi)，抵達您的日常生活所需，這就是生活便利性的顯著表現(xiàn)。對于新青年客群而言，他們對于當前所居住社區(qū)配套的滿意程度如何？調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，過半年輕受訪者對當前的社區(qū)配套的認可程度為一般水平，占比約為56.9%，其次是25.1%表示比較滿意，表示很滿意或者很不滿意的占比都比較低，可以看出，大多數(shù)受訪者對當前社區(qū)的配套情況的態(tài)度是尚可接受。如果分城市能級看，會有何顯著特征？結(jié)果顯示，城市能級越高，受訪者對社區(qū)配套情況的滿意程度相應(yīng)越高，三線城市對社區(qū)配套環(huán)境表示滿意及很滿意的占比之和約為26.15%，二線城市約為27.39%，一線城市約為31.06%。貝殼研究院基于“分鐘城”的理念，定義了并測算了城市生活圈活力指數(shù)，以此來量化社區(qū)配套的便利性情況，基于城市層面的分析結(jié)果顯示，當前，在中國的大城市中，絕大多數(shù)區(qū)域重點城市生活便利性表現(xiàn)都還不錯，以直轄市、省會城市為代表，同時，南方城市整體要好于北方城市。從結(jié)果看，無論是調(diào)研數(shù)據(jù)，還是基于大數(shù)據(jù)測算，兩者得出的結(jié)論表現(xiàn)出一定的共性，即居住便利性與城市能級呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，在城市更新背景下，這種相關(guān)性預(yù)計會更加顯著。122.61公里生活圈內(nèi)，目前您所居住的社區(qū)最需要的配套有哪些？1公里生活圈內(nèi)，您所居住的社區(qū)最需要的配套有哪些（%多選）美食街37.6教育機構(gòu)33.2軌道交通31.9生鮮超市30.0大型醫(yī)院29.5綠肺公園26.9商業(yè)中心26.1休閑娛樂城12.2健身中心10.7超級影院8.7美容美發(fā)6.3銀行郵局5.7其他1.70 5 10 15 20 25 30 35 40對于受訪新青年客群而言，在1公里生活圈范圍內(nèi)，他們最需要的社區(qū)配套有哪些？從調(diào)研數(shù)據(jù)可見，美食街、教育機構(gòu)、軌道家庭、生鮮超市及醫(yī)療機構(gòu)等與民生強相關(guān)的配套最迫切。其中，年輕群體對美食街的需求相對更高，能夠滿足他們樓上居住，下樓即可享受美食的生活場景，當然，對于有子女的家庭而言，教育培訓(xùn)也是十分重要的。軌道交通，能夠滿足他們的日常出行所需，而生鮮超市的重要性也越發(fā)突出。132.71-3公里生活圈內(nèi)，目前您所居住的社區(qū)最需要的配套有哪些？1-3公里生活圈內(nèi)，您所居住社區(qū)最需要的配套有哪些（%多選）大型醫(yī)院32.1商業(yè)中心31.3美食街29.4教育機構(gòu)28.5軌道交通28.1綠肺公園24.9生鮮超市21.0超級影院15.5休閑娛樂城14.2健身中心11.3銀行郵局7.8美容美發(fā)7.6其他1.60 5 10 15 20 25 30 35如果說1公里生活圈所滿足的是居民的日常衣食住行，那么，擴大到3公里生活圈，會有何不同？一般而言，出行距離越遠，居民的可達性意愿相對越低，在此假設(shè)下，對于居民仍愿意觸達的配套的重要性相對越高。從調(diào)研數(shù)據(jù)來看，對于年輕群體而言，在1-3公里生活圈內(nèi)，哪些配套的重要性相對越高？大型醫(yī)院、商業(yè)中心、美食街、教育機構(gòu)及軌道交通的重要性相對較高。其中，大型醫(yī)院的重要性最突出，這點并不難理解，居民并不會因為距離過遠就不去就醫(yī)，對于商業(yè)中心而言，一般位于繁華地段，能夠滿足年輕群體的購物及娛樂需求。美食街、教育及軌道交通等成為1公里、1-3公里范圍內(nèi)共性的配套設(shè)施，雖然重要性排名有所不同，但也顯示了其不可或缺性。14PART3理想空間篇3.1新青年客群理想的居住空間是什么？新青年客群理想的居住空間是什么?（%）能放洗衣機和綠植的陽臺15.2零噪音臥室15收納一切的儲物間12.8能開party的超級大客廳12.5電器配齊的廚房11.8能作辦公區(qū)的書房8.3像商場專柜一樣的衣帽間8.2能放松一刻的咖啡角5.4獨立健身房4.9放大下大浴缸的衛(wèi)生間3適合撒潑打滾掉毛的寵物房1.8其他10 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20對于新青年客群而言，他們最希望擁有什么樣的居住空間，調(diào)研數(shù)據(jù)表明，15.2%的受訪者表示希望擁有“能放洗衣機和綠植的陽臺”，15%的受訪者表示希望擁有“零噪音臥室”，12.8%的受訪者表示希望擁有“收納一切的儲物間”，12.5%的受訪者表示希望擁有“能開party的超級大客廳”，11.8%的受訪者表示希望擁有“電器配齊的廚房”。從結(jié)果看，陽臺、臥室、儲物間、客廳及廚房成為新青年客群最看重的居住空間。153.2新青年對室內(nèi)居住環(huán)境有哪些不滿意的地方？室內(nèi)居住環(huán)境有不滿意占比情況（%多選）收納空間不足，無法滿足儲備需求40.3廚房面積局促，小家電無處放，施展不開39.3陽臺面積太小，無法拓展休閑26.1無玄關(guān)/入戶花園等緩沖空間大小不夠，無法消毒后入室23.3餐廳面積小，無法滿足就餐需求20.7衛(wèi)生間數(shù)量不夠，高峰期需要排隊20.3客廳面積不夠，無法滿足家人活動需求13.9獨立空間不夠，無法滿足在家辦公需求13.5套房數(shù)量不夠，無法滿足居住需求12.1智能化不夠，無新風系統(tǒng)/凈水系統(tǒng)等11.3娛樂空間不夠，無法滿足健身/娛樂需求11.0空間不合理，冰箱太小/消毒衛(wèi)生設(shè)備無處安放7.8私密性不夠其他1.30 10 20 30 40 50對于新青年客群而言，他們對于室內(nèi)居住環(huán)境的不滿意點主要有哪些？收納空間不足成為首要痛點，受到房屋面積、家庭結(jié)構(gòu)改變及生活習慣等因素影響，收納問題不可避免會出現(xiàn)?！皬N房面積局促，小家電無處放，施展不開”這一問題緊隨其后，其次是“陽臺面積太小，無法拓展休閑”。從結(jié)果看，“抱怨”問題的共同點就是“面積小”。受限于房價因素，年輕群體多是剛需客群，因此多會選擇小戶型，除去公攤面積后，導(dǎo)致室內(nèi)的可使用面積越發(fā)少。163.3新青年客群最關(guān)注哪個空間的舒適度?新青年客群最關(guān)注哪個空間的舒適度（%）56.522.98.17.53.31.5臥室客廳餐廳衛(wèi)生間廚房無所謂對于新青年客群而言，他們更關(guān)注哪個空間的舒適程度？結(jié)果顯示，超過一半的受訪者（56.5%）表示，他們更關(guān)注臥室的舒適度，其次是客廳，占比約為22.9%。雖然大部分人對臥室舒適性的定義不同，但從本質(zhì)上來說，臥室是以休息為主的空間，也是人們停留時間最長的場所。既然以休息為主，人們對于其舒適性的要求相應(yīng)會更高。如果與性別交叉分析，會發(fā)現(xiàn)有何異同？結(jié)果顯示，無論是男性新青年客群，還是女性新青年客群，臥室均是他們最關(guān)注的居住空間，其次均是客廳，這點并無區(qū)別。但從具體占比數(shù)據(jù)看，認可臥室舒適性更重要的新青年女性受訪者約60.2%，要遠高于同樣選擇的新青年男性受訪者，這也說明相較于男性，女性更關(guān)注臥室的舒適性。173.4新青年客群是否在意南北通透性？新青年客群是否在意南北通透性（%）74.517.18.4在意 不在意 無所謂新青年客群是否在意南北通透？調(diào)研結(jié)果顯示，七成（74.5%）的受訪者表示，他們在意南北通透的重要性，僅有約17%的受訪者表示不在意南北通透。對于置業(yè)客群而言，南北通透的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在通風及采光效果好，同時私密性強。3.5哪些智能家居是最需要的?18哪些智能家居是最需要的（%多選）指紋/人臉識別門鎖45.8全自動掃地機42.9空氣凈化器/凈水器36.0智能除臭清洗恒溫馬桶29.2智控油煙機23.7能按摩能給手機充電的智能床16.5洗碗機15.9可觸屏智能浴室鏡15.8帶烘干功能的洗衣機15.8可以一邊泡澡一邊看電影的智能浴缸10.7智能感應(yīng)垃圾桶6.8自動窗簾其他0.70 5 10 15 20 25 30 35 40 45