沈陽寶能高科技都市產(chǎn)業(yè)園可行性研究報告

沈陽寶能高科技都市產(chǎn)業(yè)園—可行性研究報告初稿—沈陽公司于洪工程營銷部1.工程總論2.工程市場分析3.工程選址分析4.工程定位及產(chǎn)品建議5.工程建設方案6.工程運營管理模式7.工程經(jīng)濟效益8.工程風險分析9.結論及評價目錄工程總論一、工程簡介依托于洪區(qū)政府重點開展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)效勞業(yè)的政策優(yōu)勢，聚集臨近蒲河生態(tài)景觀帶的資源特色,700畝的規(guī)模開發(fā),差異化功能導入的專業(yè)平臺，完善的工業(yè)園區(qū)配套,先進的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢,打造成集商務辦公、文化休閑、科技研發(fā)、配套商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體多元化的產(chǎn)業(yè)集群活力中心。該工程選址于于洪區(qū)，北至于洪大道，東、西側為規(guī)劃路、南至正良四路。工程總規(guī)劃700畝，一期工程占地13.08萬平，建筑面積19.62萬平，容積率1.5。二、工程主要技術指標一期工程占地13.08萬平，建筑面積19.62萬平，容積率1.5，業(yè)態(tài)分別為產(chǎn)業(yè)大廈、總部辦公、商業(yè)〔產(chǎn)品展示交易中心和臨街商業(yè)〕和獨棟辦公樓。工程財務內(nèi)部收益率為25%，開發(fā)本錢81138萬元，銷售物業(yè)銷售收入90600萬，經(jīng)營性物業(yè)年均收入約為3644萬，靜態(tài)投資凈利潤約3019萬元，靜態(tài)投資利潤率5.66%。三、可行性研究結論工程地處沈陽西北部，目前區(qū)域?qū)儆诔鞘蟹菬狳c陌生區(qū)域，打造產(chǎn)業(yè)園工程，可以重點挖掘工程的特色差異化，弱化片區(qū)商務氣氛缺乏的缺陷。適合規(guī)劃辦公、研發(fā)、居住等綜合配套設施的建設。因本片區(qū)商業(yè)商務氣氛弱，做常規(guī)的高層寫字樓和商業(yè)具有較大風險，故需要靠產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)細分定位來引導客戶，開展復合型產(chǎn)業(yè)園與特色辦公產(chǎn)品相結合的思路應因地制宜，根據(jù)目標企業(yè)群特點進行開發(fā)與目標市場開發(fā)結合的開發(fā)原那么。本工程應立足于自身的區(qū)位與規(guī)模優(yōu)勢，利用區(qū)域環(huán)境和園區(qū)特點等不可復制的因素，打造既有別于競爭對手又有具有市場吸引力的獨特賣點，將工程塑造成為城區(qū)域內(nèi)、規(guī)模相當?shù)模讉€真正意義上的產(chǎn)業(yè)集群工程。工程市場分析宏觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點產(chǎn)業(yè)園個案分析產(chǎn)業(yè)園的市場及工程研判1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境沈陽靠近京津唐經(jīng)濟圈，是支撐沿海開發(fā)區(qū)的工業(yè)基地和促進西部經(jīng)濟開發(fā)的先導城市，是全國資金、產(chǎn)品、信息、人才等生產(chǎn)要素輸出的主要聚集地之一。在東北地區(qū)選擇條件較好的沈陽經(jīng)濟區(qū)進行新型工業(yè)化綜合配套改革試驗，對于加快東北老工業(yè)基地振興進程,形成東西中互動、優(yōu)勢互補、相互促進、共同開展的全國區(qū)域開展新格局至關重要。沈陽在接受來自沿海等興旺地區(qū)的產(chǎn)業(yè)梯度轉移方面，具有無可比較的優(yōu)勢。西部韓日京津唐沈陽國家視角審視沈陽：沿海經(jīng)濟的后花園，區(qū)域開展的新格局，產(chǎn)業(yè)轉移的承接區(qū)域。1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境東北視角審視沈陽沈陽，共和國長子，號稱“東方魯爾〞；遼寧省省會，東北地區(qū)最大的中心城市，是中國最重要的裝備制造業(yè)基地。沈陽是建國初期國家重點建設起來的以裝備制造業(yè)為主的全國最重要重工業(yè)基地之一。經(jīng)過幾十年的開展，沈陽的工業(yè)門類已到達14200個，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)33533家。因此沈陽是——東北的核心重工業(yè)城市1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境沈陽工業(yè)的政策推動2023年4月6日，沈陽經(jīng)濟區(qū)獲批為全國唯一的新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)。這是繼2023年7月2日遼寧沿海經(jīng)濟帶開發(fā)開放上升為國家戰(zhàn)略之后，國家賦予遼寧乃至東北老工業(yè)基地全面振興的又一重大戰(zhàn)略機遇和珍貴政策支持。1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境沈陽市國家級信息化和工業(yè)化融合試驗區(qū)實施方案〔要點〕沈陽市推進兩化融合聚焦“十大產(chǎn)業(yè)〞、搭建“十大平臺〞、著力“五大區(qū)域〞、開展“十百千萬工程〞。十大產(chǎn)業(yè)：機械裝備制造產(chǎn)業(yè)。汽車及零部件制造產(chǎn)業(yè)。民用航空制造產(chǎn)業(yè)。電子信息產(chǎn)業(yè)。農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)。醫(yī)藥化工產(chǎn)業(yè)。鋼鐵及有色金屬深加工產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)。生產(chǎn)性效勞業(yè)。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。十大平臺：沈陽市工業(yè)化與信息化融合開展促進中心平臺。中小企業(yè)信息化公共效勞平臺。行業(yè)電子商務平臺。現(xiàn)代物流業(yè)效勞平臺。工業(yè)設計效勞平臺。公共研發(fā)設計平臺。沈陽國家軟件公共效勞平臺。沈陽市信息技術效勞標準平臺。沈陽IC裝備公共效勞平臺。沈陽質(zhì)量技術檢驗檢測平臺。五大區(qū)域：東陵〔渾南新區(qū)〕、大東、沈北、鐵西和于洪等5個區(qū)確定為沈陽市市級兩化融合試驗區(qū)?！笆偾f〞重點工程：開展10個兩化融合研究中心和重點實驗室建設。開展百戶企業(yè)示范工程。開展千戶企業(yè)升級工程。開展萬企普及工程。政策解讀：針對沈陽市經(jīng)信委推出的這項方案，可以推測，如我企業(yè)工程被列入其中，將會得到大量的資金補貼以及政府相關政策的綠色通道，〔充分發(fā)揮財政資金引導作用，結合國家產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃實施，設立沈陽市兩化融合專項資金，對列入“兩化融合〞的試點工程和企業(yè)，給予貼息、補助、獎勵等政策支持。市工業(yè)開展專項資金、科技資金、信息產(chǎn)業(yè)專項、軟件效勞業(yè)專項、中小企業(yè)專項資金等各類產(chǎn)業(yè)開展資金要適當向兩化融合傾斜。有條件的區(qū)縣要安排一定資金，給予配套支持。〕對我們企業(yè)自身，對于未來在我們園區(qū)的商戶都將有著極大的推動和吸引作用。因此，在工程規(guī)劃初期，應將此類政策以及扶持的標準作為工程規(guī)劃及配套設計的重要依據(jù)，以便于工程后續(xù)進行一些扶持政策的爭取和申請工作。1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境省份企業(yè)單位數(shù)(個)工業(yè)總產(chǎn)值(億元)資產(chǎn)(億元)北京689011039.1319540.7

天津832613083.6312617.69遼寧2336428152.7325333.81

吉林593610026.558525.06

黑龍江44087301.68860.63上海1790624091.2624595.29

江蘇6081773200.0353600.08

浙江5997141035.2939752.79廣東5218868275.7750321.88福建1815416762.8213344.47從全國角度我們看遼寧省2023的工業(yè)開展狀況如下圖：我國工業(yè)企業(yè)主要集中在南方的江蘇、浙江、廣東三省。在北方，遼寧省的企業(yè)數(shù)量，產(chǎn)值，資產(chǎn)都名列前矛，所以遼寧省具備工業(yè)地產(chǎn)的開展根底和環(huán)境。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境從工業(yè)規(guī)模角度分析沈陽工業(yè)開展的狀況根據(jù)國家經(jīng)濟統(tǒng)計局統(tǒng)計,2023年全國共有200萬家小型企業(yè),120萬中型企業(yè),50萬家大型企業(yè)，可見我國中小型企業(yè)逐漸成為我國工業(yè)開展的主導力量。我們從圖中可以發(fā)現(xiàn)，沈陽近年來小型企業(yè)增速飛快，大中型企業(yè)變化不是很大，并且有數(shù)量萎縮的現(xiàn)場，這主要是由于國家對國有企業(yè)的改制以及全球經(jīng)濟危機的影響。經(jīng)濟危機對小型企業(yè)開展影響較大，2023年-2023年小型企業(yè)數(shù)量增加速度相對往年要放慢了許多。沈陽的工業(yè)開展受政策和經(jīng)濟形勢影響較大，小型企業(yè)如雨后春筍般迅速崛起。數(shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計年鑒〔2023〕由上圖可見，2000年-2005年沈陽的大中型企業(yè)產(chǎn)值旗鼓相當，但是到了2023年，中小型企業(yè)數(shù)量的增加使得小型企業(yè)整體產(chǎn)值遠遠高出了大中型企業(yè)。由此可見，中小型企業(yè)將在未來成為沈陽工業(yè)開展的中流砥柱。中小型企業(yè)逐步成為沈陽工業(yè)產(chǎn)業(yè)開展的支柱。1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境從企業(yè)產(chǎn)值分析沈陽工業(yè)開展的狀況數(shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計年鑒〔2023〕2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點沈陽IC裝備產(chǎn)業(yè)園東信產(chǎn)業(yè)園昂立信息園沈陽奧園國際動漫城晨訊科技產(chǎn)業(yè)園沈陽市青年創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園百科軟件園東北總部基地東鐵物流產(chǎn)業(yè)園新大地樹莓產(chǎn)業(yè)園沈陽東大自動化軟件園聯(lián)東U谷和平區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園望花汽車產(chǎn)業(yè)園沈陽123軟件創(chuàng)意園沈陽新加坡工業(yè)園鐵西現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)園東亞富友高科技產(chǎn)業(yè)園沈陽北軟信息技術研發(fā)及實訓基地沈陽國際軟件園遼寧希貴光電科技產(chǎn)業(yè)園沈陽兆寰現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)園CO·藍谷軟件創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地東方城國際產(chǎn)業(yè)園都市工業(yè)電子產(chǎn)業(yè)園中科院沈陽應用生態(tài)所生態(tài)科技與產(chǎn)業(yè)園沈陽華強文化產(chǎn)業(yè)基地沈陽再生資源生態(tài)產(chǎn)業(yè)園沈北國際科技合作產(chǎn)業(yè)園沈陽光電信息產(chǎn)業(yè)園沈陽軟件出口基地沈陽美國工業(yè)村沈陽數(shù)字識別技術裝備產(chǎn)業(yè)園東北木材深加工環(huán)保產(chǎn)業(yè)園遼寧天久智能交通軟件園沈陽臺商工業(yè)園特變電工東北輸變電科技產(chǎn)業(yè)園沈陽動漫產(chǎn)業(yè)基地暢通數(shù)據(jù)信息服務產(chǎn)業(yè)園致遠工業(yè)園IPARK產(chǎn)業(yè)園東軟軟件園啟迪科技園目前沈陽的工業(yè)地產(chǎn)工程共有40余個，其中包含的高新科技產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、機械制造、動漫、文化創(chuàng)意等多種業(yè)態(tài)，同時局部體量較大的工程多以綜合產(chǎn)業(yè)為主純?yōu)榭偛哭k公而打造的工程，目前僅有東北總部基地一家。2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點沈陽工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)配比從上述圖表可看出，目前沈陽各工業(yè)地產(chǎn)工程所塑造的園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)多以高新科技、信息、軟件等科技產(chǎn)業(yè)為主，其次綜合工程也占有一定比例，而傳統(tǒng)機械制造等產(chǎn)業(yè)所占比例相對一般。沈陽工業(yè)開展伴隨八個優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)確實立和做大做強、工業(yè)領域企業(yè)搬遷改造、招商引資大規(guī)模展開，企業(yè)和產(chǎn)業(yè)越來越向特定區(qū)域集中，歷史性地改變了沈陽工業(yè)開展的地區(qū)布局，形成了產(chǎn)業(yè)特色比較鮮明的“東汽、西重、南高、北農(nóng)〞的四大開展空間。產(chǎn)業(yè)特色鮮明的“東汽、西重、南高、北農(nóng)〞的四大開展空間2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點基于級差地租理論，沈陽的工業(yè)園分布主要集中于渾南、沈北、鐵西、東部四個外圍區(qū)域北部片區(qū)工業(yè)園包括東北總部基地

聯(lián)東U谷中小企業(yè)園

光電產(chǎn)業(yè)園南部片區(qū)典型工程新加坡工業(yè)園西部片區(qū)工業(yè)園包括

臺商工業(yè)園

美國工業(yè)村

日本產(chǎn)業(yè)園從地理位置上來看，渾南、沈北和鐵西成為工業(yè)園的主要聚集區(qū)，各有3-4個規(guī)模較大的工業(yè)園正在運作。從工業(yè)園所屬行業(yè)來看，渾南片區(qū)以高新技術產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園，更多依靠政策聚合作用形成，多是針對外資企業(yè)及納稅大戶企業(yè)，進駐企業(yè)以數(shù)字醫(yī)療設備、半導體裝備、高性能數(shù)控系統(tǒng)、生物醫(yī)藥、子午線輪胎成為主；沈北片區(qū)形成農(nóng)業(yè)深加工和光電產(chǎn)業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園；鐵西片區(qū)主要依托寶馬的生產(chǎn)基地，形成以汽車配套產(chǎn)業(yè)為主的制造業(yè)工業(yè)園；東部片區(qū)也是依托寶馬、通用、金杯三個整車廠，吸引相關的汽車配套產(chǎn)業(yè)進駐，形成汽車配套產(chǎn)業(yè)的工業(yè)園。東部片區(qū)工業(yè)園包括

致遠工業(yè)園2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點國務院批準的全國第四個新區(qū)沈北新區(qū)位于東北中心城市沈陽的北部，2006年10月份經(jīng)國務院批準正式成立，是繼上海浦東、天津濱海鄭州鄭東之后國務院批準的第四個新區(qū)。新區(qū)規(guī)劃面積1098平方公里，人口40萬，具體布局為“一城一區(qū)〞。一城：就是沈北新區(qū)盡南端和沈陽市接壤的蒲河新城，總面積270平方公里是我們建設東北第一生態(tài)新城市核心區(qū)。主要分為三個區(qū)：道義經(jīng)濟區(qū)、虎石臺經(jīng)濟區(qū)和輝山經(jīng)濟區(qū)。一區(qū)：就是北部的新城子現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)，總面積828平方公里，重點開展農(nóng)村的城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。沈北新區(qū)是國務院批準的第四個新區(qū)，具體布局為“一城一區(qū)〞2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點沈北新區(qū)的六大空間布局2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點沈北新區(qū)政逐步完善各項根底設施道路工程。以101、203、102國道及沈閆線為代表的南北暢通工程，按照雙向8排道的城市路網(wǎng)改造標準已全線竣工。同時，以沈北開發(fā)大道、蒲河大道、物流大道為重點的東西貫穿工程，已將新城內(nèi)的各個區(qū)域連成一片。綠化工程。對主干道兩側各退出30～50米進行高標準綠化，建設生態(tài)公園，綠化山體，沿河建綠帶。2007年，新城將圍繞水系綠化、單位庭院綠化和主干道綠化，新增綠地629萬平方米。水系改造工程。用水系來增強新城吸引力。總投資15億元，對蒲河進行全線改造，形成沈陽市“南有渾河、北有蒲河〞的城市新景觀。園區(qū)配套工程。進一步完善玉米工業(yè)園、光電〔信息〕產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園、中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園路網(wǎng)結構；全面實施燃氣、給水、電信、電力、熱力、污水處理等配套工程。2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點在輝山區(qū)域形成以玉米精深加工產(chǎn)業(yè)為龍頭，建設全國最大、最好的農(nóng)產(chǎn)品深加工中心和研發(fā)中心。依托蒲河生態(tài)走廊，建設成為東北地區(qū)生態(tài)環(huán)境最優(yōu)的居住中心。在道義區(qū)域規(guī)劃以光電產(chǎn)業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭的東北地區(qū)最具影響力的高新技術產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心。以文化傳媒產(chǎn)業(yè)為龍頭，建設成為東北最具競爭力和活力的中小企業(yè)集聚中心和創(chuàng)業(yè)中心。在虎石臺區(qū)域規(guī)劃面積8平方公里的中央商務區(qū)，全力引進大型公建、商貿(mào)、旅游、休閑等現(xiàn)代效勞業(yè)工程。依托沈北新區(qū)的區(qū)位、交通和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，建設東北最大的工業(yè)原材料交易中心和物流中心。輝山&道義&虎石臺地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局狀況2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點區(qū)域小結：沈北片區(qū)自身蘊含了巨大的開展?jié)摿?，但在開展過程中，依然存整體定位缺乏有力支撐、新興產(chǎn)業(yè)認知度低等問題。目前沈北區(qū)域給出了六大功能定位，但目前的工業(yè)園規(guī)模偏小，導致文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、中央商務區(qū)等新興產(chǎn)業(yè)那么認知度較低，使得整體功能定位均缺乏相關的大型工業(yè)園區(qū)給予有力的支撐。產(chǎn)業(yè)園規(guī)模較小新興產(chǎn)業(yè)認知度抵區(qū)域整體定位缺乏有力支撐2、產(chǎn)業(yè)園分布與市場特點市場小結：沈北片區(qū)的其余工業(yè)園區(qū)與本案的競爭關系較弱經(jīng)調(diào)研后了解發(fā)現(xiàn)，沈北片區(qū)內(nèi)工業(yè)園工程大多已經(jīng)投入使用，或者處于工程前期階段，尚未開展招商工作工程小結：諸多工程中產(chǎn)品單一；配套、效勞設施較差。沈北的工業(yè)園內(nèi)，更多為客戶提供工業(yè)廠房，產(chǎn)品類型單一，無視客戶用于辦公、交流的其他類型產(chǎn)品，無法對產(chǎn)業(yè)鏈條上的高端客戶進行吸納。整體的效勞配套不完善。整個園區(qū)內(nèi)根本無大型的景觀帶，及供園區(qū)內(nèi)供使用大型的商務洽談中心、購物健身中心、及相關的商業(yè)配套。諸多工程產(chǎn)品類型單一配套效勞意識較差3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—東北總部基地1〕各項根本數(shù)據(jù)占地面積：占地約7000畝由2000棟智能化、低碳節(jié)能型、面積800-6000平米的獨棟總部樓組成，累計總投資約200億元人民幣。容積率：1.1工程地址：沈北新區(qū)蒲河大道888號東北總部基地是總部基地〔中國〕控股集團統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一建設的系統(tǒng)化、標準化、生態(tài)化、規(guī)?；?，集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)集群總部基地。東北有史以來最大的外商獨資單體工程。開發(fā)建設共分為三區(qū)：西區(qū)獨棟總部樓區(qū)、中區(qū)總部生活區(qū)和東區(qū)蒲河島。

其中，東北總部基地首批建設的西區(qū)和中區(qū)占地約7000畝，總建筑面積約500萬平米，平均容積率約1.1，綠地率約50%。由2000棟智能化、低碳節(jié)能型、面積800-6000平米的獨棟總部樓組成，累計總投資約200億元人民幣。2〕總體規(guī)劃分期體量戶型面積價格一期121棟742-6422平售罄二期126棟聯(lián)排7900元/平獨棟8200-8400元/平3〕產(chǎn)品去化情況一期產(chǎn)品共121棟，約25萬平，2023年末銷售，目前已經(jīng)全部售罄。二期產(chǎn)品共126棟，2023年6月正式銷售，目前銷售約73棟左右。3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—東北總部基地進駐企業(yè)名單沈陽寶巖企業(yè)集團北京中電聯(lián)運中國吉運三星集團遼寧地天環(huán)保科技發(fā)展有限公司沈農(nóng)資產(chǎn)阜新環(huán)宇橡膠上海星樂遼寧潤在環(huán)境工程有限公司凱克斯軟件歷新通投資興合鈦業(yè)公司遼寧誠安消防工程有限公司慶豐集團嘉寓股份中農(nóng)遠東深圳大鏟島建設工程有限公司中國郵政儲蓄銀行道豐新能源北京安實創(chuàng)業(yè)深圳市廣寧實業(yè)有限公司木棉物流公司沈陽九鼎實業(yè)中山證券杭州香海企業(yè)管理咨詢有限公司百利文儀家具沈陽寶鼎國開沈北投資蘇揚德榮工程有限公司龍通電力公司石獅彬伊奴服飾中振發(fā)展沈陽吉祥昌盛市政工程有限公司興達鈦業(yè)實依奴服裝澍鑫物資云水堂國醫(yī)館沈陽交通工程北京圣倫凱文公司中國新興建設沈陽蘭星自動化工程有限公司依文服飾奧德集團深圳大鏟島沈陽長城潤滑油制造有限公司宇豐農(nóng)資華能電力勘察公司怡誠科訊科技沈陽市聯(lián)訊信息工程有限公司阜新金匯科技杭州動力公司龍源電燃技術沈陽市安康順商貿(mào)有限公司中鐵航空港集團有限公司特變電工嘉寓幕墻長風國際控股有限公司中鐵航空港集團遼寧工程有限公司龍源技術深圳金辰廣發(fā)銀行股份有限公司沈陽分行安琪酵母股份有限公司NOTTINGHILL徐州燃控星瀚市政工程中國建設銀行沈北支行長虹集團3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—東北總部基地優(yōu)惠政策對生產(chǎn)型外商投資企業(yè)，經(jīng)營期限十年以上的，從獲利年度起，上繳企業(yè)所得稅實行“免二減三〞的稅收優(yōu)惠政策。對于入?yún)^(qū)經(jīng)國家及省級確認的高新技術企業(yè)，減按15%的稅率征收所得稅。在投資總額內(nèi)，企業(yè)進口符合國家有關政策的設備，一律免征設備進口關稅。對從事裝備制造業(yè)、石油化工業(yè)、冶金業(yè)、船舶制造業(yè)、汽車制造業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)為主的增值稅一般納稅人，購進固定資產(chǎn)、用于自制固定資產(chǎn)的貨物或應稅勞務和為固定資產(chǎn)所支付的運輸費用等所含進項稅金，準予用當年新增加的增值稅稅額抵扣。當年沒有新增加的增值稅稅額或新增加的增值稅稅額缺乏抵扣的，未抵扣的進項稅額可以結轉以后年度繼續(xù)抵扣。對投資企業(yè)的固定資產(chǎn)(房屋、建筑物除外)，可在現(xiàn)行規(guī)定折舊年限的根底上，按不高于40％的比例縮短折舊年限。東北總部基地內(nèi)企業(yè)受讓或投資的無形資產(chǎn)，可在現(xiàn)行規(guī)定攤銷年限的根底上，按不高于40％的比例縮短攤銷年限。但協(xié)議或合同約定有使用年限的無形資產(chǎn)，應按協(xié)議或合同約定的使用年限進行攤銷。3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—東北總部基地A1樓742平米4層A2樓952平米5層A5樓1856平米9層C樓型6422平米13層產(chǎn)品類型A3樓1180平米6層A4樓1416平米7層B樓型4608平米11層最暢銷產(chǎn)品3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—東北總部基地工程研判：1、工程沒有以傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)區(qū)隔為定位，而是獨辟蹊徑，打造總部概念，言下之意，所有具有一定規(guī)模的企業(yè)都可能成為其客戶，這種客群的廣泛性契合其大體量規(guī)模的特點。2、總部基地、總部概念是企業(yè)開展到一定程度的現(xiàn)實需求，工程抓住了開展契機，并在東北首個提出該概念，主題具有吸引力，易于聚攏客戶。3、工程產(chǎn)品以低層的企業(yè)辦公為主，強調(diào)企業(yè)的獨立、專屬特性，符合工程概念主題，但工程產(chǎn)品形式較單一，而且易于被模仿超越。3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—泗水科技城產(chǎn)品組合工程總占地面積45萬㎡，容積率〔分組團〕，綜合容積率約0.9，總建筑面積約41.4萬㎡。項目產(chǎn)品組合商業(yè)組團4萬㎡建筑面積31.5萬㎡商業(yè)配套教堂+婚慶主題廣場3000㎡健康企業(yè)品牌體驗旗艦店20000㎡水景餐廳8000㎡健康城市博物館3000㎡兒童健康成長樂園4000㎡中德健康產(chǎn)業(yè)主題樂園2000㎡工業(yè)獨棟專家公寓275000㎡居住組團＋居住配套37.4萬㎡建筑面積9.9萬㎡溫泉養(yǎng)生公寓60000㎡商業(yè)配套國際健康會所10000㎡健康養(yǎng)生主題酒店29000㎡3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—泗水科技城真正的養(yǎng)生生活體驗品牌展示餐飲康體居住娛樂中德合作工程產(chǎn)品類型組合產(chǎn)品面積專家公寓275000㎡溫泉養(yǎng)生公寓60000㎡健康養(yǎng)生主題酒店29000㎡產(chǎn)品面積國際健康會所10000㎡產(chǎn)品面積兒童健康成長樂園4000㎡產(chǎn)品面積中德健康產(chǎn)業(yè)主題樂園2000㎡產(chǎn)品面積水景餐廳8000㎡產(chǎn)品面積教堂+婚慶主題廣場3000㎡健康企業(yè)品牌體驗旗艦店20000㎡文化產(chǎn)品面積健康城市博物館3000㎡3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—泗水科技城萬邦企業(yè)家園區(qū)規(guī)劃企業(yè)小鎮(zhèn)用地面積：97748m2生產(chǎn)用房建筑面積：58467m2

地下車位：395個行政配套建筑面積：2178m2

容積率：0.7

綠化率：60%一期一期3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—泗水科技城地上三層、地下一層，一層層高4.5米，二層3.6米；地下室3.3米；每6-8棟樓圍合成一個組團；每棟樓配有獨立電梯；各棟樓地下室均與車位連接，并有2-3個車位配置。去化情況：目前工程樣板間已開放，正內(nèi)部認籌認籌價格7000—8000元/平方米。一期共推出58棟，已認籌20余棟。一期二期樓棟總數(shù)：138棟3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—泗水科技城工程研判：1、工程是以“科技城〞為概念，疊加了旅游、商業(yè)、休閑、居住和科技產(chǎn)業(yè)的綜合開發(fā)工程。2、各業(yè)態(tài)相互支持，有機統(tǒng)一，又各自獨立，分區(qū)明確，比較充分利用了地區(qū)資源環(huán)境優(yōu)勢，也客群的多重覆蓋性，降低工程的開發(fā)風險。3、工程體量龐大，這是其所以采用多元化主題、多種功能設計的主要原因之一，也是本案可借鑒之處。3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—沈陽國際軟件園1〕各項根本數(shù)據(jù)占地面積：該園區(qū)占地2500畝，建筑密度30%，綠化率41.5%，其中產(chǎn)業(yè)建筑面積154.8萬平方米。開發(fā)商：沈陽國際軟件園容積率：0.92工程地址：渾南新區(qū)上深溝村860-1號產(chǎn)品形式面積層數(shù)總套數(shù)租售情況銷售情況廠房寫字間200-20000平米目前剩余產(chǎn)品大多在1000-6000平之間，小面積產(chǎn)品基本售罄5-18層總計規(guī)劃入駐約1000家企業(yè)可售可租最低售價6500元/平方米；租金均價650-750元/㎡·年

（不含物業(yè)費）目前已有181家企業(yè)入駐，前期以銷售為主，后期以租賃為主。2〕產(chǎn)品形式3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—沈陽國際軟件園總體規(guī)劃沈陽國際軟件園位于沈陽市渾南新城核心區(qū)，總規(guī)劃用地近5平方公里，其中產(chǎn)業(yè)建筑面積近400萬平方米，總投資額超200億元人民幣。已經(jīng)投入使用建筑面積近20萬平方米。沈陽國際軟件園二期已于2023年9月全面開工建設，新增建筑面積近50萬平方米，將于2023年8月陸續(xù)投入使用。沈陽國際軟件園全部建成后，將有1000家企業(yè)進駐，15萬—20萬高知人群在此工作，軟件園總產(chǎn)值超1000億元，軟件產(chǎn)值超400億元，軟件出口額30億美元，拉動相關經(jīng)濟產(chǎn)值近2000億元。沈陽國際軟件園結合沈陽產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以工業(yè)軟件研發(fā)和效勞為主攻方向。方案用2年時間建成東北地區(qū)領先、用5年時間建成中國領先的示范性軟件園區(qū)，并建設成為中國領先的工業(yè)軟件研發(fā)與效勞基地。3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—沈陽國際軟件園進駐企業(yè)情況美國EMC北海道日本電氣軟件株式會社中國軟件與技術服務股份有限公司美國TI?聚德視頻株式會社SOFTCOM北京方正國際軟件系統(tǒng)有限公司加拿大龐巴迪中國研發(fā)中心株式會社SIU博彥科技（北京）有限公司韓國LGCNS株式會社IBT謳立德（中國）信息技術有限公司日本NTTDATA沈陽新思軟件有限公司北京軟通動力信息技術有限公司日本MICROAD沈陽通大信息技術有限公司世紀高通中航沈飛民機研發(fā)中心沈陽先鋒計算機工程有限公司研祥智能科技金蝶軟件沈陽帕森科技有限公司日電卓越軟件科技北京有限公司(NEC)亞信科技三星數(shù)據(jù)系統(tǒng)（中國）有限公司世界500強企業(yè)14家東華軟件北京NTT數(shù)據(jù)系統(tǒng)集成有限公司上市公司及子公司24家上海貝爾富士通信息軟件有限公司中國軟件百強企業(yè)7家上海恩德斯豪斯…………3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—沈陽國際軟件園優(yōu)惠政策凡研發(fā)中心、科研機構、發(fā)包中心進駐軟件園的，對接期可享受扶持性入園政策。有自主知識產(chǎn)權成果的，可“以股代償〞行業(yè)綜合實力排名前五位的企業(yè)入園租期享受“租年贈季〞行業(yè)協(xié)會、龍頭企業(yè)組織的企業(yè)團、產(chǎn)業(yè)鏈入園，整體享受地域優(yōu)先、租金減緩待遇對已入園企業(yè)投資總額或租賃面積排行首位的客戶施行VIP特別配套效勞。3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—沈陽國際軟件園產(chǎn)品形態(tài)3、產(chǎn)業(yè)園個案分析—沈陽國際軟件園工程研判：1、工程充分借助了渾南高新區(qū)的開展規(guī)劃，工程產(chǎn)業(yè)主題完全契合地方開展規(guī)劃，得以放大工程的影響力。2、工程開發(fā)時間較早，是相對較為傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)主題鮮明，具有吸引力。國內(nèi)外案例研究案例選擇標準案例名稱案例借鑒點1.慧創(chuàng)國際非住宅用地性質(zhì)通過開發(fā)以居住或彈性功能為主的物業(yè)實現(xiàn)銷售工程銷售情況良好功能構成配套設施產(chǎn)品設計營銷推廣2.中邦MOHO案例——上海中邦MOHO45中邦moho以高新技術、設計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)工程，集現(xiàn)代建筑modern，住宅house，辦公office三者為一體位置：中邦MOHO地處上海浦東新區(qū)東南部，隸屬浦東金橋開發(fā)區(qū)〔南區(qū)〕，距浦東川沙鎮(zhèn)僅1km，是中邦置業(yè)集團投資開發(fā)的一個工業(yè)地產(chǎn)工程；根本信息：整個工程占地12萬㎡，容積率1.0，由37幢現(xiàn)代商務獨棟，功能齊全的中邦商務酒店、清代保護建筑——陶家宅及中邦置業(yè)集團總部組成。完整涵蓋了：辦公、娛樂、休閑、商務等多元功能；產(chǎn)品分析：中邦MOHO獨棟面積在338-2000㎡之間，3層帶地下室，層高3.5米，均價10000-12888元/㎡，目前已經(jīng)售罄。上海中邦MOHO中邦MOHO中邦MOHO創(chuàng)造了一種集現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代辦公于一體的全新商務模式，其開展方向以及定位是成為南金橋地區(qū)的企業(yè)會所商務別墅區(qū)商務會所總規(guī)劃：按照“立方－城〞的概念總體布局：以立方體為形體根底，塑造高效商務空間。戶型設計：采用裂層設計，田字結構，自由組合，滿足各類客戶的不同面積需要。外立面：充分運用石材、玻璃的穿插更迭。社區(qū)配套：高級會所、泳池、展覽館。核心產(chǎn)業(yè)：已形成以電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電、生物醫(yī)藥四大支柱產(chǎn)業(yè)。入住企業(yè)：437家，其中26家為世界500強企業(yè)，44家年產(chǎn)值超億元。產(chǎn)值：457億元，占整個浦東新區(qū)的年產(chǎn)值的28%。房地產(chǎn)：加工區(qū)良好的開展前景和優(yōu)惠政策促進加工區(qū)配套日益完善，房屋的售價和租價也隨之攀升上海中邦MOHO中邦moho在外立面的表現(xiàn)上，采用公建化外立面風格，利用玻璃、石材兩種不同材質(zhì)，形成錯層的百變空間自然石材：簡潔與質(zhì)感沉重和輕質(zhì)脆弱與堅實動感玻璃：根本上沒有水泥或磚墻，只用鋼架，四面外墻面積有80％都是玻璃，促使空間更顯舒適自在用磨砂玻璃作室內(nèi)隔斷，既節(jié)省室內(nèi)空間，又顯得華美堂皇。用透光玻璃裝飾的室內(nèi)過道窗，透出淡淡的纖細柔光。用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斕，較高的反射率將建筑物周圍的景觀反射在建筑物上，可謂景中有景。上海中邦MOHO空間設計上利用幾何學中周長相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務空間，滿足居住需求注重生活空間利用，并附送大量面積創(chuàng)造“立方-城〞概念出發(fā)點：利用幾何學中周長相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務空間戶型設計上，采用裂層設計，田字結構，自由組合創(chuàng)造出屋頂花園，小進深的陽臺和大面積的露臺，陽光室等功能空間，一方面在外立面區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅另一方面又兼顧采光和贈送面積。采用躍層便于同一單元各層之間南北方向轉化，實現(xiàn)戶型縱向分割。上海中邦MOHO商務酒店式會所依托清代儒商陶長青的住宅，通過完善的配套設施、配套效勞和平安系統(tǒng)，提升商務接待、餐飲、娛樂功能的品味和檔次規(guī)模：6500平方米根本風格：以修繕后的清末儒商陶長青的故宅作為會所的大堂吧，打造“現(xiàn)代、時尚、文化〞的酒店式會所配套設施：網(wǎng)絡視頻會議廳多媒體影視廳商務套房室內(nèi)游泳池健身中心中西式餐廳鋼琴吧、紅酒吧、雪茄吧配套效勞：企業(yè)稅收咨詢、商務、金融、郵政代辦效勞平安系統(tǒng)：門禁系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、多媒體視聽系統(tǒng)、身份識別系統(tǒng)上海中邦MOHO建筑用料上十分講究，電力、通訊、有線電視、布線等根底資源配套齊備且質(zhì)量很高供電：低壓三項供電，每戶電容量不少于25KW建材配套亮點通訊設備：平均每戶3對，每幢12對外線可以使用有線電視系統(tǒng)：采用雙向傳輸技術，全頻段860M雙向傳輸系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)：每戶設置一個綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可寬帶接入系統(tǒng)：采用FTTC+VDSL技術的寬帶接入系統(tǒng)外墻：玻璃幕墻、自然石材幕墻上海中邦MOHO所出售的三種戶型之一——

戶型C342-625平米上海中邦MOHO所出售的三種戶型之二——

戶型E381-509平米上海中邦MOHO所出售的三種戶型之三——

戶型F381-509平米上海中邦MOHO客戶——中邦moho客戶主要是附近的一些高科技企業(yè)，主體功能實際是辦公居住混合單純辦公與單純居住所占比例均不大，且單純辦公比例大于單純居住比例。辦公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位角度內(nèi)容客戶屬性絕大多數(shù)都是單位買，個人買的很少客戶來源主要是附近的一些高科技企業(yè)，規(guī)模大小都有客戶對項目定位小的企業(yè)一般把這里當作總部，較大的企業(yè)一般把這里當作辦事處、私密會議樓或商務接待場所過夜人群老板或市場部經(jīng)理陪同客戶商務活動后就住在這里了；公司白領加班較晚，就直接睡在這里了

中邦moho功能比例圖上海中邦MOHO中邦moho案例借鑒總結規(guī)劃報批順應上海大力促動創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的趨勢，在產(chǎn)品設計和產(chǎn)品組合上都頗有創(chuàng)新以投資數(shù)百萬修繕清代歷史建筑“陶家宅”為依托，榮獲聯(lián)合國科教文組織亞太地區(qū)老建筑保護獎，并正在申報上海市文物保護單位。初始定位加工區(qū)內(nèi)辦公需求、居住具有均有，而且還有二者的混合需求園區(qū)特殊的背景，看不出未來居住功能和辦公功能哪種升值潛力更大，有一定的系統(tǒng)性風險項目在外立面、戶型設計上均考慮滿足辦公、居住的雙重需求，從而降低項目系統(tǒng)性風險產(chǎn)品設計利用“立方城”概念，創(chuàng)造出屋頂花園、小進深陽臺、大面積露臺，陽光室。采用“跨越”策略，實現(xiàn)每個單元的最佳朝向戶型采用裂層設計，田字結構，運用“玻璃墻”做隔斷，實現(xiàn)戶型彈性，滿足各類客戶的不同面積需要基礎設施供電：低壓三項供電，每戶電容量不少于25KW寬帶接入系統(tǒng)：采用FTTC+VDSL技術的寬帶接入系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)：采用雙向傳輸技術，全頻段860M雙向傳輸系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：每戶設置一個綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可綜合配套通過建造網(wǎng)絡視頻會議廳、多媒體影視廳、商務套房、室內(nèi)游泳池、健身中心、中西式餐廳、鋼琴吧、紅酒吧、雪茄吧等配套設施和企業(yè)稅收咨詢、商務、金融、郵政代辦等配套服務以及門禁系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、多媒體視聽系統(tǒng)、身份識別系統(tǒng)等安全系統(tǒng)提升客戶尊貴感價格開始價格較高，銷售情況不好；價格降低后，銷售效果轉好銷售節(jié)奏降價后銷售節(jié)奏開始較緩，后期跟風效應“凸顯”上海中邦MOHO案例——上?；蹌?chuàng)國際工程位置：金沙江西路1555弄開發(fā)商：上?；蹌?chuàng)現(xiàn)代效勞園開展〔新橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府下屬企業(yè)土地性質(zhì)及使用年限：辦公，50年占地:4.5萬方,總建筑面積:420萬方容積率9產(chǎn)品類型：小高層客戶類型：國內(nèi)江浙一帶中小型私營企業(yè)銷售均價：地上(辦公)13000元/平米，地下(倉庫)6500元/平米租賃均價：1.5元/㎡.天物業(yè)管理費：6.8元/平米.月產(chǎn)品面積段：280-3300平方米慧創(chuàng)國際位置圖工程位于上海市老城區(qū)普陀區(qū)，共占地9萬方，總建筑面積約21萬方，是迄今全國面積最大、上海首家推出的生產(chǎn)性效勞業(yè)集聚區(qū)上海西郊商務區(qū)——慧創(chuàng)國際工程概況工程定位：知識化、生態(tài)型、樞紐級總部園區(qū)職能綜合：總部經(jīng)濟、第三方效勞、濱江生態(tài)綠化、生活配套效勞四大功能板塊疊加；設計理念：建筑組團空間與整體公共綠地相互融合〔大疏大密〕；開發(fā)模式：政府背景一級開發(fā)公司“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣〞整棟出售，1900-3300平方米/棟。上海西郊商務區(qū)——慧創(chuàng)國際慧創(chuàng)國際總部基地定位為知識化、生態(tài)型、樞紐級現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)上海西郊商務區(qū)——慧創(chuàng)國際四大功能板塊總部經(jīng)濟區(qū)——為集聚區(qū)最大的核心功能區(qū)，包括決策中心、研發(fā)中心、設計中心、分銷中心、行業(yè)效勞中心，表達新的聚集效應，帶來資金流、物流、技術流、人才流等的密集，促進資源配置水平和能力的提高。

第三方效勞區(qū)——包括創(chuàng)意經(jīng)濟、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、商務會展、設計咨詢，為核心產(chǎn)業(yè)提供專業(yè)、前瞻、科學、完善的一條龍配套效勞，形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈結構，實現(xiàn)社會公共資源的集聚與共享。生活配套效勞區(qū)——提供商務、休閑、商業(yè)等配套效勞，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)家提供交流溝通的空間，讓工作與生活在方便、快捷中瞬間切換。

濱江生態(tài)綠化區(qū)——充分利用吳淞江河岸，以中式園林綠化帶銜接美式組團景觀，配合外環(huán)綠化，強調(diào)人文景觀和自然生態(tài)資源的穿插，表達生態(tài)型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的設想。A

A區(qū)公共服務中心（已建成）

I

加州花園（已建成）B

B區(qū)總部辦公樓（已建成）

J

豐盛雅苑（已建成）C-1

C區(qū)一期總部辦公樓（已建成）K

濱江景觀大型綠地樣板段（已建成）C-2

C區(qū)二期總部辦公樓（在建中）

L

上海江橋萬達廣場（已建成）D

D區(qū)總部辦公樓（擬建中）M

南方航空公司上海南航大廈（在建中）E

泰宸沙河茗苑一期配套商品房（已建成）N

上海行政管理學校（已建成）F

泰宸沙河茗苑二期配套商品房（已建成）O

上海江橋萬達廣場城市公寓（已建成）

G

金華新村（已建成）

P

泰宸沙河茗苑三期配套商品房（在建中）

H

豐華苑（已建成）

建筑形態(tài)：售罄工程中，A區(qū)為公共效勞中心；B區(qū)為總部辦公樓，13棟6－10層不等的辦公樓，共30個獨立單元；在售工程中，6棟9層小高層，2棟6層多層，共24個單元。面積范圍：售罄工程中的總部辦公樓面積為1600-3300平方米；在售工程單元面積為1900-3300平方米，局部可進行分層銷售，單層面積約280－300平方米。產(chǎn)業(yè)形態(tài)：目前已入駐企業(yè)近6成為研發(fā)類企業(yè)，近4成為企業(yè)總部。推廣方向：售罄工程中成交客戶，多為通過區(qū)政府推薦成交，在售工程為2023年開盤，分別在新聞早報、東方早報、新民晚報刊登過開盤信息，但鮮有成交。扶持政策：1.根據(jù)各類企業(yè)繳納所得稅金額進行按比例獎勵；2.根據(jù)年交增值稅金額進行按比例獎勵；3.根據(jù)年交營業(yè)稅金額進行按比例獎勵；4.經(jīng)區(qū)一級部門認定企業(yè)給予獎勵；5.對入駐的優(yōu)秀現(xiàn)代效勞業(yè)企業(yè)，經(jīng)區(qū)一級部門認定給予資金補貼和資金扶持。目前售價：銷售現(xiàn)場對外報價為11000元/平方米，實際成交均價為7490元/平方米。上海西郊商務區(qū)——慧創(chuàng)國際成功要點一：政府企業(yè)聯(lián)動/合資開發(fā)的典型成功案例，成功運作一期，實現(xiàn)土地增殖，已將成熟的商業(yè)土地出售給大連萬達，開發(fā)購物中心。成功要點二：一方面獲得土地增殖收益，另一方面通過萬達廣場的開發(fā)，借力提升整個商務園區(qū)商業(yè)配套。上海西郊商務區(qū)——慧創(chuàng)國際13慧創(chuàng)國際案例借鑒總結1、工業(yè)地產(chǎn)‘新’的開發(fā)功能更多的是集中在工業(yè)配套方面〔如，辦公，酒店，公寓，餐飲配套，休閑娛樂設施等?！?、工業(yè)地產(chǎn)‘新’開發(fā)理念主要表達的是新的商務模式的詮釋，新的商務環(huán)境的打造，新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)導向的開展理念。3、這種工業(yè)地產(chǎn)‘新’開展方向更多的是在占有大面積景觀資源，良好的交通條件，濃郁的區(qū)域商務環(huán)境等條件。4、新的物業(yè)銷售條件來源于當?shù)氐墓I(yè)用地開發(fā)政策的優(yōu)惠許可條件等?！踩纾k公物業(yè)的整層式銷售和獨棟整體式銷售等。〕5、園區(qū)外部的大型集中商業(yè)配套待區(qū)域開展成熟后開發(fā)建設；上海西郊商務區(qū)——慧創(chuàng)國際案例規(guī)律總結與借鑒規(guī)劃功能建筑硬件和配套營銷推廣價格既保證各組團的相對獨立，又表達各功能的融合保持彈性，在設計上保證產(chǎn)品宜商宜住立面表達公建化特點，以富有創(chuàng)意和視覺沖擊力的建筑造型吸引眼球，同時注重與環(huán)境的融合既有為商務功能效勞的，也有完善的居住配套；提升商務接待、餐飲、娛樂功能的品味和檔次；完善水、電、通訊網(wǎng)絡、電視、綜合布線等根底設施建設立足住宅產(chǎn)品，以商務氣質(zhì)提升工程整體形象；把握營銷節(jié)奏，加大早期營銷推廣的投入保持相對于周邊同類住宅產(chǎn)品的優(yōu)勢類似案例借鑒工程選址分析工程理解工程SWOT分析規(guī)劃地塊工程理解北部新城區(qū)作為重要的新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代生態(tài)新區(qū)。將重點推進沈北新區(qū)中心區(qū)、國家農(nóng)業(yè)科技園、于洪平羅灣地區(qū)、大東歐盟經(jīng)濟區(qū)、皇姑北部經(jīng)濟區(qū)等區(qū)域的協(xié)調(diào)和融合開展。為工業(yè)園區(qū)的飛速開展提供了平臺。本案位于平羅灣新城中心區(qū)域,借助于洪區(qū)政府扶持政策,重點打造產(chǎn)業(yè)集群工程.區(qū)域概況基地概況總占地：45.54萬平容積率：1.5總建面：68.31萬平建筑覆蓋率：≥35%綠化率：15%限高：70米工程理解工程SWOT分析工程核心價值工程四至：工程北至于洪大道，東、西側為規(guī)劃路、南至正良四路。于洪大道規(guī)劃路規(guī)劃路正良四路周邊建設現(xiàn)狀＆規(guī)劃地塊處于平羅鎮(zhèn)和造化鎮(zhèn)之間。地塊位于沈陽中心城區(qū)外圍，目前地塊是一片田地，缺少相關配套及商業(yè)商務氣氛。經(jīng)過規(guī)劃的地塊平面形態(tài)比較平整，但數(shù)量極少，有遼寧省實驗中學北校區(qū)、沈陽金融學校新校區(qū)、遼寧廣告職業(yè)學院等。沈于路為南北向主干道，可通向市中心區(qū)，車程為15—20分鐘。地塊北側于洪大道為東西向的主干道.于洪大道向西可與沈彰高速接通。而向東那么可與通向市區(qū)的快速路101國道相接。工程理解工程SWOT分析工程核心價值周邊近期規(guī)劃建設工程1、寶能水岸康城工程：741畝2、新湖地產(chǎn):約200畝3、中農(nóng)國際購物中心：62畝4、警犬學校：410畝5、造化污水處理廠：120畝6、強風鋁業(yè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園：82畝7、沈陽效勞外包產(chǎn)業(yè)園：1000畝8、克拉古斯金鑼灣產(chǎn)業(yè)園：650畝9、步長科技園：2000畝在近期幾年內(nèi)，地塊周圍將建設規(guī)模較大的居住區(qū)和各種特色產(chǎn)業(yè)園，帶動區(qū)域的根底設施建設。而通過產(chǎn)業(yè)集聚效應，增強了區(qū)域的開展活力，從而帶動地塊的開發(fā)建設。本案工程理解工程SWOT分析工程核心價值8965432171、工程地塊平整，臨近蒲河景觀廊道，環(huán)境優(yōu)美。北側于洪大道與道義商圈銜接，10分鐘暢享繁華配套。2、700畝大規(guī)模開發(fā)，產(chǎn)品線豐富，園區(qū)價值凸顯。3、距離市中心較近,隨著工程周邊產(chǎn)業(yè)園工程逐漸較多，容易形成濃厚商務氣氛，對工程有較好的拉動作用。1、工程周邊規(guī)劃受政府宏觀政策影響，規(guī)模呈現(xiàn)需較長時間，且存在規(guī)劃變更風險。2、當前工程周邊農(nóng)田，配套設施較差，無法滿足商務辦公的整體需求。3、工程所在區(qū)位客戶認知較少，宣傳推廣投入較大。1、市政府大力開展于洪區(qū)“智港新城〞規(guī)劃，推動于洪區(qū)產(chǎn)業(yè)開展。2、大量知名產(chǎn)業(yè)園運營商入駐工程周邊。1、來自產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模開展區(qū)域及競爭對手的威脅。2、來自政府導向及工程周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境的威脅。劣勢優(yōu)勢時機威脅swot工程理解工程SWOT分析工程核心價值提煉區(qū)域開展：平羅灣蘊含無限潛力，成為拉動沈陽經(jīng)濟的新極點?！爸歉坌鲁迁曇?guī)劃，推動于洪區(qū)產(chǎn)業(yè)開展。工程核心價值提煉基于本體研究，判定本案綜合概況較好，工程定位更需以“高效開發(fā)，價值最大化〞為前提，以“立足城市，輻射東北〞視野挖掘工程價值思考：工程定位及產(chǎn)品建議市場定位形象定位功能定位產(chǎn)品定位客群定位產(chǎn)品建議市場價值的導入地塊環(huán)境---生態(tài)\休閑\生態(tài)辦公的環(huán)境價值臨近蒲河生態(tài)景觀帶,工程獨特的市場亮點。規(guī)模優(yōu)勢---完善的工業(yè)園區(qū)配套和商務功能700畝規(guī)模開發(fā),完善的工業(yè)園區(qū)配套,填補商務空白。地段優(yōu)勢---工程的區(qū)位價值和升值潛力.于洪區(qū)政府重點開展生物醫(yī)藥\醫(yī)療,文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)效勞業(yè)。園區(qū)價值---填補市場空白，提升園區(qū)價值復合型園區(qū)規(guī)劃\產(chǎn)品豐富,園區(qū)價值凸顯。專業(yè)導入---導入全局意識、引進專業(yè)平臺以差異化功能導入,引進創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),帶動園區(qū)辦公環(huán)境。市場定位分析工程核心競爭力構成工程的核心競爭力是工程市場定位最為根本的依據(jù)，只有以核心競爭力為依托建立起來的定位，才能把工程的優(yōu)勢發(fā)揮出來。經(jīng)SWOT分析導入市場價值：競爭市場分析：通過前面對競爭市場的分析，開掘競爭中市場空白點，尋求差異化競爭的突破口。經(jīng)過市場調(diào)研，現(xiàn)沈陽產(chǎn)業(yè)園競爭市場分析如下：1、建筑排列兵營化：通過對沈陽即有產(chǎn)業(yè)園工程的走訪我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園工程的樓宇排列仍然是簡單的兵營式排列。從整體看上去，較為單一化，缺乏“驚喜〞感。代表典型：總部基地、聯(lián)東U谷。2、園區(qū)公園化：從2023年后上市或規(guī)劃的產(chǎn)品上來看，大多數(shù)經(jīng)營企業(yè)開始注重園區(qū)景觀的營造及建筑公共設施公共空間氣氛的營造，這也是當前沈陽產(chǎn)業(yè)園工程與寫字間競爭的最大賣點——生態(tài)化。代表工程：國際軟件園、錦聯(lián)生態(tài)園。3、產(chǎn)品形態(tài)別墅化：在走訪中我們發(fā)現(xiàn)，多數(shù)開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)園工程缺乏足夠的認識，其認知度仍然停留于生態(tài)化的設計理念。因此出現(xiàn)了大量外觀形態(tài)類似于別墅工程的產(chǎn)品，此舉雖然讓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的眼前一亮，但是從長遠考慮，別墅化的外觀形式對后續(xù)辦公需求有著較為不利的制約。代表工程，乾潤名企公園、萬邦企業(yè)家。4、效勞簡單化：幾乎當前所有的產(chǎn)業(yè)園工程，在后續(xù)物業(yè)效勞功能設計上均未脫離房地產(chǎn)園區(qū)運營的框架，僅有根本的諸如食堂、會所、會議室等設施，對各行業(yè)企業(yè)的深度需求缺乏精準的把握。對孵化、保障平臺的搭建、政府層級的招商政策利用并未做到極致。定位模型工程條件案例借鑒市場環(huán)境工程本體特征市場競爭和現(xiàn)狀案例借鑒交通便捷，區(qū)位產(chǎn)業(yè)環(huán)境趨于完善，利于提升影響力；名企開發(fā).沈北區(qū)域多以農(nóng)產(chǎn)品加工為主，也有光電產(chǎn)業(yè)等，正開始向科技化邁進.定位思路靈活，功能獨立并相互融合；建筑富有特點.本案定位思考模型通過工程核心競爭力和競爭市場的分析，本工程的定位應立足于自身的區(qū)位與規(guī)模優(yōu)勢，利用區(qū)域環(huán)境和園區(qū)特點等不可復制的因素，打造既有別于競爭對手又有具有市場吸引力的獨特賣點，將工程塑造成為城區(qū)域內(nèi)、規(guī)模相當?shù)模讉€真正意義上的產(chǎn)業(yè)集群工程?；诟饕厥崂淼墓こ虝r機一流的資源平臺科技一體化環(huán)境服務科技是第一生產(chǎn)力，無論是二次工業(yè)革命，還是各行業(yè)的革新演變，無不以科技為驅(qū)動內(nèi)核，沈陽以重工業(yè)為主同時，產(chǎn)業(yè)也不斷進行著科技升級和改進，技術突破、創(chuàng)新需要始終存在，也是開展的不變話題。目前很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者辦公生產(chǎn)別離，或者研發(fā)生產(chǎn)別離，浪費企業(yè)資源，缺少一體化的模式設計?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園對園區(qū)環(huán)境的重視度不夠，景觀設計不精致，不具有特色。完善的、針對性的產(chǎn)業(yè)效勞，是產(chǎn)業(yè)園保持長期持續(xù)運營、保值的重要保障。關鍵詞：科技創(chuàng)新主導、自生內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)、園區(qū)軟性環(huán)境。沈陽首個以多元化\復合型產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)集群工程工程市場定位形象定位立足沈陽區(qū)域核心，面向全國開展型企業(yè)提供辦公、居住及配套效勞的商務平臺，推進于洪區(qū)打造城市核心產(chǎn)業(yè)群國際化進程。多元化EOD產(chǎn)業(yè)聚集綜合體EOD：EcologicalOfficeDistrict,即綠色生態(tài)辦公區(qū)78低密化

低密度科技化研發(fā)低密度樓宇化生產(chǎn)低密度景觀化辦公低密度展示化銷售獨享空間形象定位低碳環(huán)?？萍紕?chuàng)業(yè)專業(yè)平臺工程研開展示銷售形象定位花園商務景觀辦公生態(tài)空間形象定位功能定位工程總規(guī)劃700畝，將打造成集商務辦公、文化休閑、科技研發(fā)、配套商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體多元化的產(chǎn)業(yè)集群活力中心。對各類業(yè)態(tài)做出個性化、多元化的工程籌劃，并根據(jù)實際需求確定各類業(yè)態(tài)的建設比例。產(chǎn)業(yè)大廈大量的的外地企業(yè)、外資進駐沈陽，產(chǎn)生了大量高檔寫字樓租賃的需求。企業(yè)總部辦公沈陽擁有豐富的總部經(jīng)濟資源，可借助城市地緣優(yōu)勢擴大總部經(jīng)濟規(guī)模，吸引更多總部企業(yè)進駐。SOHO創(chuàng)意辦公為小型企業(yè)、個人辦公提供靈活、便捷的辦公形式，既降低運營本錢，又可分享強大的外部優(yōu)勢。產(chǎn)品展示中心產(chǎn)品展示中心可以企業(yè)提供展示平臺，舉辦大型的展覽、會議活動。提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的知名度。五星級酒店為迎合于洪區(qū)商貿(mào)、旅游等活動所需的標志性酒店，可引進國際品牌酒店〔如希爾頓、凱賓斯基等〕配套商業(yè)適量的商業(yè)有利于激活產(chǎn)業(yè)園的活力，解決辦公人員的生活消費需求。工程產(chǎn)品定位〔產(chǎn)品形態(tài)分布及比例〕產(chǎn)品規(guī)劃依據(jù)：

一期工程占地13.08萬平，建筑面積19.62萬平，容積率1.5。業(yè)態(tài)分別為產(chǎn)業(yè)大廈、總部辦公、商業(yè)〔產(chǎn)品展示交易中心和臨街商業(yè)〕和獨棟辦公樓。土地本錢：在土地本錢既定的根底上應該盡量利用容積率，以增加開發(fā)的利潤。工程環(huán)境工程地處沈陽西北部，目前區(qū)域?qū)儆诔鞘蟹菬狳c陌生區(qū)域，打造產(chǎn)業(yè)園工程，可以重點挖掘工程的特色差異化，弱化片區(qū)商務氣氛缺乏的缺陷。適合規(guī)劃辦公、研發(fā)、居住等綜合配套設施的建設。競爭環(huán)境因本片區(qū)商業(yè)商務氣氛弱，做常規(guī)的高層寫字樓和商業(yè)具有較大風險，故需要靠產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)細分定位來引導客戶，開展復合型產(chǎn)業(yè)園與特色辦公產(chǎn)品相結合的思路消費環(huán)境應因地制宜，根據(jù)目標企業(yè)群特點進行開發(fā)與目標市場開發(fā)結合的開發(fā)原那么。一期產(chǎn)品規(guī)劃與比例物業(yè)類型規(guī)劃面積（萬平方米）獨棟辦公工業(yè)別墅/獨棟辦公6.5SOHO辦公公寓5.5寫字間產(chǎn)業(yè)大廈4.7總部辦公商業(yè)產(chǎn)品展示交易中心1.5臨街商鋪1.4

合計19.6IIIIIIIV邊緣客戶：投資客群需求點：投資回報〔辦公物業(yè)及配套〕關注要素：品牌客戶、價格特征：尋找高投資回報產(chǎn)品，對價格及總價敏感，但客戶群大Ⅱ輔助客戶：沈陽本地實力型、成熟型企業(yè)1、沈陽本地成熟型企業(yè)〔研發(fā)及營銷環(huán)節(jié)〕、全國性企業(yè)沈陽分支機構〔科技環(huán)保創(chuàng)新類為主〕需求點：辦公需求關注要素：形象展示、產(chǎn)業(yè)氣氛及優(yōu)惠政策、辦公環(huán)境、配套特征：承租能力高、品牌形象高、市場號召力強Ⅰ核心客戶：新興成長型高新技術企業(yè)〔辦公+研發(fā)+生產(chǎn)〕1.沈陽新興成長型高新技術需求點：辦公+研發(fā)+生產(chǎn)或純辦公需求關注要素：本錢控制、辦公環(huán)境、產(chǎn)業(yè)氣氛、優(yōu)惠政策特征：新興、高新技術行業(yè)，成長速度快，核心成員根本穩(wěn)定，對沈陽及沈陽周邊依賴性逐步減弱，尋找企業(yè)開展空間2.沈陽本地高新技術科技化企業(yè)需求點：辦公+研發(fā)關注要素：產(chǎn)業(yè)氣氛、政策優(yōu)惠、辦公環(huán)境特征：數(shù)量較少，企業(yè)不集中，看重辦公環(huán)境及產(chǎn)業(yè)聚集度根據(jù)置業(yè)客戶需求不同確定工程潛在客戶群客群定位各特色產(chǎn)業(yè)區(qū)分區(qū)企業(yè)研發(fā)組團電子信息產(chǎn)業(yè)高科技產(chǎn)品研發(fā)企業(yè)家組團為國內(nèi)外企業(yè)進入沈陽提供的行政管理總部;為沈陽本地中小企業(yè)開展，提供開展空間創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)組團光機電一體化產(chǎn)業(yè)高精密儀器研發(fā)綜合配套組團滿足區(qū)域企業(yè)的交流、培訓、產(chǎn)品發(fā)布、展示等開展要求。企業(yè)入駐優(yōu)惠政策申請經(jīng)調(diào)研沈陽幾大區(qū)域各產(chǎn)業(yè)園工程，目前去化速度較快的總部基地工程、泗水科技城工程，以及渾南新區(qū)的國際軟件園工程都有入園優(yōu)惠政策。通過給予貼息、補助、獎勵等政策支持，來吸引企業(yè)入駐，在一定程度上促進了產(chǎn)品銷售。鑒于本案所在區(qū)域，并不屬于國家級新區(qū)，政府扶持政策沒有國家新區(qū)高，希望通過與于洪區(qū)政府協(xié)商，獲得相關企業(yè)入駐優(yōu)惠政策。建議在工程規(guī)劃初期，應按照優(yōu)惠政策以及扶持的標準作為工程規(guī)劃及配套設計的重要依據(jù)，以便于工程后續(xù)進行一些扶持政策的爭取和申請工作。體量：規(guī)劃6.5萬平產(chǎn)品層高：米面積：350-600平〔為計容面積，不含贈送的庭院等面積〕層數(shù)：3--5層套數(shù)：約100套獨棟辦公/工業(yè)別墅SOHO辦公體量：5.5萬平產(chǎn)品層高：7.95米〔一托二產(chǎn)品，提升附加值〕平層面積：約600--800平〔面積可分割〕棟數(shù)：8棟/16棟〔雙子樓〕SOHO辦公建議采用單體設計，各總部樓層高可做成7.95米，框架式結構，使各總部樓在追求獨立的同時，又可分、可合、可大、可小，衍生出適應不同企業(yè)總部開展需求的組合形式。SOHO辦公入駐企業(yè)規(guī)劃SOHO辦公可根據(jù)企業(yè)規(guī)模進行分割,可以滿足各種規(guī)模的企業(yè)辦公需求,規(guī)劃吸引創(chuàng)新\新能源企業(yè)入駐.創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)：光機電一體化產(chǎn)業(yè)高精密儀器研發(fā)

微電子和光電子元器件新型傳感器智能自動化控制設備精密儀器儀表研發(fā)等。新能源產(chǎn)業(yè)：新材料運用研發(fā)區(qū)

新型高能電池高效機電設備太陽能利用產(chǎn)品納米級無機材料光纖材料、感光材料新型建筑材料研發(fā)和相關配件等研發(fā)、測試。體量：4.7萬平業(yè)態(tài)分布：產(chǎn)業(yè)大廈和總部辦公產(chǎn)品層高：3.5米平層面積：800-1000平面積可分割寫字間高度≤70米寫字間寫字間入駐企業(yè)規(guī)劃

寫字間產(chǎn)品為園區(qū)中較高端辦公樓,平層面積約1000平米,滿足中大型企業(yè)辦公需求,可做成企業(yè)辦公總部。企業(yè)家組團為國內(nèi)外企業(yè)進入沈陽提供的行政管理總部;為沈陽本地中小企業(yè)開展，提供開展空間。商業(yè)體量：2.9萬平業(yè)態(tài)分布：產(chǎn)品展示交易中心和臨街商鋪產(chǎn)品展示交易中心體量：約1.5萬平臨街商鋪：約1.4萬平備注:產(chǎn)品產(chǎn)品展示交易中心分布在寫字間的裙樓；臨街商鋪分布在SOHO辦公的底商產(chǎn)品展示交易中心功能規(guī)劃產(chǎn)品展示交易中心滿足企業(yè)的交流、培訓、產(chǎn)品發(fā)布、展示等開展要求。依托于洪區(qū)政府重點扶持的生物醫(yī)藥、醫(yī)療及醫(yī)療機構產(chǎn)業(yè)、健康管理效勞業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)效勞業(yè)規(guī)劃，和本工程的產(chǎn)品交易中心結合，形成有一定規(guī)模的展覽、展示、發(fā)布的交易平臺。智能化系統(tǒng)：電信及寬帶綜合布線系統(tǒng)；設備管理智能化系統(tǒng)〔BAS〕；安防系統(tǒng)；智能消防及自動滅火系統(tǒng)；停車場自動管理系統(tǒng)；數(shù)字無蠅系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；公共播送及背景音樂系統(tǒng)；一卡通系統(tǒng)；電子地圖及電子信息發(fā)布系統(tǒng)；工程賣點建議辦公樓設備：集中采暖系統(tǒng)；中央空調(diào)系統(tǒng)；中水處理系統(tǒng)；供配電及自控系統(tǒng)；照明配電及應急照明網(wǎng)絡系統(tǒng)；防雷接地系統(tǒng)；每棟樓獨立電梯1-2部。地下停車位建議地下停車位參照泗水科技城地下停車位參考建議采用半地下室設計，既能保證整個園區(qū)的檔次，人車分流，又能節(jié)省本錢。建設方案規(guī)劃經(jīng)濟指標規(guī)劃設計工程建設周期根據(jù)對沈陽市場的分析和結合沈陽未來的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，工程占地13.08萬平方米，建設規(guī)模19.6萬平方米，擬建設規(guī)劃產(chǎn)品包括獨棟辦公、SOHO辦公、寫字間及配套商業(yè)等產(chǎn)品。一、規(guī)劃經(jīng)濟指標序號項目建筑面積（萬平方米）1獨棟辦公工業(yè)別墅/獨棟辦公6.52SOHO辦公公寓5.53寫字間產(chǎn)業(yè)大廈4.74總部辦公5配套商業(yè)產(chǎn)品展示交易中心1.56臨街商鋪1.4規(guī)劃經(jīng)濟指標總占地13.6計容積率建筑面積19.6容積率1.5二、工程規(guī)劃設計〔一〕工程總體設計原那么綜合考慮工程園區(qū)內(nèi)外的客流需求充分考慮園內(nèi)各業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃、區(qū)域內(nèi)人流和車流的合理組織，使各類客戶均能方便、快捷地到達園內(nèi)任何地點。充分考慮工程與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)平面布局充分考慮了與周邊高標準工程的風格協(xié)調(diào)，并充分表達了工程區(qū)位優(yōu)勢、工程價值，拉動周邊產(chǎn)品升級和區(qū)域價值。在內(nèi)部道路的規(guī)劃上與周邊道路網(wǎng)相配合。保證空間和時間上的連續(xù)性和開展彈性鑒于本工程功能較豐富，為使工程形成一個有機整體，做到有主有次，錯落有致是本工程的最高設計原那么。在工程的總體規(guī)劃布局上，盡量考慮不可知因素，在保持總體布局結構、功能分區(qū)相對穩(wěn)定的情況下，使規(guī)劃在實施過程中有一定的應變調(diào)整能力，成為具有一定彈性的動態(tài)規(guī)劃?！捕晨傮w設計思路構筑多層次的景觀環(huán)境圍繞工程不同的功能組團，設置多個景觀中心，令各個功能區(qū)都有獨立的景觀配合，同時建設立體的綠色景觀系統(tǒng)，充分利用樓層之間、樓頂?shù)瓤臻g，形成點、線、面相結合的綠色花園，構筑多層次的景觀環(huán)境。完善的配套效勞專業(yè)的企業(yè)效勞、完善的配套設施以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等軟硬件設施是一個現(xiàn)代化新型科技園的重要標志。中林科技產(chǎn)業(yè)園將配備滿足科技企業(yè)研發(fā)、辦公、商務、休閑等需求的各項優(yōu)質(zhì)配套效勞，包括商務中心、會議室、交流與展示中心、銀行、餐飲等商務配套效勞，以及工商、稅務、海關、咨詢、市場信息交流等產(chǎn)業(yè)配套效勞。人性化的功能設計設置企業(yè)會所，提供企業(yè)技術交流、產(chǎn)品展示的集中商務效勞空間；布置各種形式的交流空間，提供除會所外的樓宇、園景中的各種交流場所。表達工程“生態(tài)〞+“環(huán)保〞的開展主題，通過產(chǎn)品與環(huán)境的互動來實現(xiàn)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)基地的概念。三、工程建設周期工程建設初步規(guī)劃分為四期，首期工程地塊預計2023年6月摘牌，預計2023年11月開工，2023年11月竣工。工程示范區(qū)、售樓處開放預計2023年6月，工程開盤預計2023年8月。工程運營管理模式工程營運特點運營管理模式工程營運特點高端的都市生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)基地；集總部管理、4S效勞、產(chǎn)品展示、研發(fā)設計等多重功能為一體的綜合性效勞；由簡單物業(yè)管理效勞升級為政務效勞、金融效勞、人才培訓及交流效勞、信息效勞、五星級效勞等全方位的全程效勞。運營管理模式“自營與租賃經(jīng)營相結合〞的開發(fā)經(jīng)營模式考慮工程投資比較大，回收期比較慢，通過銷售局部物業(yè)回籠資金，減輕資金壓力，降低投資風險。工程主要的產(chǎn)業(yè)大廈和工業(yè)品展示交易中心、科研大廈將持有經(jīng)營，與企業(yè)共擔風險、分享成功的理念，主要采取租賃、收取傭金的經(jīng)營管理模式，實現(xiàn)物業(yè)保值和增值。運營管理模式“高效標準、頂級效勞〞的市場管理模式充分利用中央管理平臺、信息平臺，實現(xiàn)展示交易中心統(tǒng)一結算、統(tǒng)一管理。此舉可提升工程競爭力，提升入駐中小企業(yè)抵御風險能力，同時，也有利于提升管理效率、節(jié)約資源。利用中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)大廈、科研大廈和工業(yè)品產(chǎn)品展示交易中心三大平臺，引入高水平的專業(yè)管理團隊，按國際標準的標準化管理，建立各種有效的鼓勵和約束機制，對工程進行標準高效運作。運營管理模式“品牌營銷、共同成長〞的開展模式品牌是該工程的立足之本，該工程的品牌營銷模式主要包括兩個方面。一是打造“工業(yè)品展示交易中心〞品牌，使之成為沈陽市乃至遼寧省最具影響力的品牌；二是科技園將按照優(yōu)中選優(yōu)的原那么對品牌企業(yè)、產(chǎn)品品牌進行篩選，確保入駐企業(yè)與產(chǎn)品的質(zhì)量；三是運用整體營銷策略，以園區(qū)的整體推動力推動單個企業(yè)級工業(yè)產(chǎn)品品牌的開展，實現(xiàn)企業(yè)和園區(qū)雙邊繁榮，從而實現(xiàn)將科技園打造成為區(qū)域性的品牌，使品牌科技企業(yè)和科技園互為推動、互為提升，到達共同成長的目標。運營管理模式“利益共享、風險共擔〞的盈利模式該工程采取產(chǎn)業(yè)大廈收取低租金、工業(yè)品展示交易中心低銷售額扣點〔交易傭金〕的盈利模式。低租金、低銷售額扣點使開發(fā)商與進駐企業(yè)達成利益共享、風險共擔，從根本上保證了開發(fā)商與入駐企業(yè)的利益一致性。通過為入駐企業(yè)提供研發(fā)平、展會、營銷、培訓、信息、統(tǒng)一結算等多項增值效勞，扶持和幫助企業(yè)提高品牌知名度及銷售額；同時，對入駐商家設置最低入場交易量，凡年交易額達不到最低要求的供貨商，將給予警示或勸退；對于經(jīng)營好、年銷售額高的供貨商，可以給予降低傭金比例、延長租賃期、提高增值效勞等獎勵措施，促進商戶與該工程的共同開展。運營管理模式“生態(tài)化、城市化〞的開發(fā)建設模式生態(tài)化：該工程致力于建設環(huán)境友好型、生態(tài)型工程，建設中堅持綠色開發(fā)理念，堅持使用綠色環(huán)保建材，嚴格環(huán)保設計理念。工程運營中充分利用清潔能源，提高資源利用率，降低能耗，突出工程的環(huán)保生態(tài)功能。城市化：科技園配套包括社區(qū)商業(yè)、特色餐飲、中高檔酒樓、休閑健身中心、銀行電信、工商稅務、人才公寓等，能滿足入駐企業(yè)和高端商務精英的需要，使科技園不是單純的園區(qū)，而是一種多元化、內(nèi)容豐富、集生活休閑娛樂工作于一體的具有城市價值形態(tài)的環(huán)境友好型都市科技園。工程經(jīng)濟效益工程投資估算開發(fā)方案經(jīng)濟效益分析〔一〕投資測算的依據(jù)1、國家方案委員會、建設部發(fā)布的《建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》〔第三版〕；2、沈陽市有關條例與方法，如建設工程施工招投標條例、建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理方法、工程造價咨詢單位管理方法、造價工程師注冊管理方法、遼寧省建設工程造價管理規(guī)定等；3、工程規(guī)劃設計單位提供工程量?！捕彻こ掏顿Y估算該工程總投資約81138萬元。其中：土地本錢〔含土地出讓價款、配套費等相關費用〕6466萬元，建設本錢58477萬元，開發(fā)費用14680萬元〔詳見表1：工程開發(fā)建設投資估算〕。一、工程投資估算二、工程開發(fā)方案工程第一期2023年11月開工，建設規(guī)模19.6萬平米，主要建設產(chǎn)業(yè)大廈、總部辦公、商業(yè)〔產(chǎn)品展示交易中心和臨街商業(yè)〕和獨棟辦公樓。三、工程經(jīng)濟效益分析〔一〕營業(yè)收入與本錢費用估算工程開發(fā)建設的各類物業(yè)大局部將銷售，局部物業(yè)持有。1、銷售收入估算銷售價格根據(jù)市場現(xiàn)狀及預期，獨棟辦公銷售面積6.5萬平米，預計實現(xiàn)銷售收入42250萬元；SOHO辦公〔公寓〕銷售面積5.5萬平米，預計實現(xiàn)銷售收入35750萬元；商業(yè)〔臨街商鋪〕銷售面積1.4萬平米，預計可實現(xiàn)銷售收入12600萬元；各類物業(yè)銷售額合計90600萬元。2、自持物業(yè)經(jīng)營收入估算工程主要持有產(chǎn)品展示交易中心和寫字間。其中：產(chǎn)品展示交易中心年租金按1000元/平米(不算年租金增率)，第一年出租率40%，第二年出租率60%，第三年出租率70%，第四年及以后80%，成熟期年均凈收入1200萬元；寫字間年租金按650元/平米(不算年租金增長率)，第一年出租率40%，第二年出租率60%，第三年出租率70%，第四年及以后80%，成熟期年均凈收入2444萬元；整個持有物業(yè)在成熟期間年均凈收入合計為3644萬元?！捕掣黜椂愘M估算1、營業(yè)稅工程中銷售物業(yè)的營業(yè)稅及附加小計5436萬元〔含營業(yè)稅、教育附加，城市建設費、交易稅、印花稅，按6%計征〕；2、土地增值稅銷售物業(yè)局部的土地增值額按累計稅率計算，土地增值稅總額為0萬元。3、所得稅按照房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)行所得稅征收政策，在銷售收入取得過程當中，按照銷售收入額的25%征收，上繳所得稅為1006萬元；〔三〕工程財務經(jīng)濟指標工程開發(fā)建設投資額為8.1億元，銷售物業(yè)收入扣除營業(yè)稅及附加、土地增值稅、所得稅后可回收資金約3019萬元。該工程靜態(tài)投資回收期約2.7年，工程財務內(nèi)部收益率為25%，靜態(tài)