商場(chǎng)式產(chǎn)權(quán)投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)分析

商場(chǎng)式產(chǎn)權(quán)投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)分析商場(chǎng)式產(chǎn)權(quán)商鋪銷售通常就是將一個(gè)大的“商場(chǎng)”物業(yè)進(jìn)行小面積劃分，再出售給不同的投資者。隨著這幾年國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)量的增加，商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)迅速升溫，大大增加了商鋪投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性。采用商場(chǎng)式產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的操作方式的主要問題在于將商鋪產(chǎn)權(quán)分割銷售后，會(huì)出現(xiàn)數(shù)量眾多的不同背景的業(yè)主，致使項(xiàng)目在管理上難以協(xié)調(diào)，使項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)上難以成功。具體表現(xiàn)為以下幾種情況：1、管理失控：商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)銷售后，進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)的是與產(chǎn)權(quán)小業(yè)主簽訂租賃合同的商戶或是擁有產(chǎn)權(quán)進(jìn)行自營(yíng)的業(yè)主，而管理公司則是“純粹”的第三方。一其在管理上沒有多大的真正意義上的話語權(quán)。從而極易造成項(xiàng)目整體管理的失控。2、業(yè)態(tài)失控：商鋪投資者在購(gòu)買產(chǎn)權(quán)成為小業(yè)主后，就有了選擇租戶的權(quán)利，而不同的業(yè)主對(duì)租戶有不同的考慮，因此商場(chǎng)在整體上難以實(shí)現(xiàn)合保持科學(xué)合理的業(yè)態(tài)組合。3、開發(fā)商將商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)出售后，已經(jīng)不再享有物業(yè)升值帶來的回報(bào)。因此不可能再投資對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)促銷。而經(jīng)營(yíng)管理公司由于難以代表全部的產(chǎn)權(quán)小業(yè)主行使絕對(duì)的管理權(quán)利，因此其向商戶收取促銷費(fèi)用也有相當(dāng)大的難度。久而久之，經(jīng)營(yíng)管理公司也就喪失了舉辦促銷活動(dòng)的熱情，使商場(chǎng)處于一種可怕的自然經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。對(duì)商場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪生存與發(fā)展的思考目前，南陽產(chǎn)權(quán)式商鋪的發(fā)展可謂如火如荼，也隨著時(shí)間的推移，較早購(gòu)買此類商鋪的業(yè)主也面臨著和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司繼續(xù)簽定委托經(jīng)營(yíng)合同的現(xiàn)狀，而面對(duì)國(guó)內(nèi)其它城市紛紛擾擾的產(chǎn)權(quán)式商鋪，有開發(fā)商關(guān)門倒閉的、有主張返租和不主張返租兩種意見業(yè)主斗毆的，有簽約比率達(dá)不到要求商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司處于兩難決擇的等等。產(chǎn)權(quán)式商鋪成了霧里看花，業(yè)主究竟該何去何從，成了產(chǎn)權(quán)式商鋪業(yè)主的心病。

筆者根據(jù)多年接觸的商場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況，認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面客觀看待此類商鋪。所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪，即所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念，這是產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)詈诵?、最基礎(chǔ)的理念。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國(guó)際流行的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，最早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代的歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，近幾年才開始出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的一些城市。本文所提到“商場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪”的定義，就是開發(fā)商將大商場(chǎng)分割成若干個(gè)小產(chǎn)權(quán)證的商鋪，并將其全部或部分以物業(yè)公司或商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司的名義，承諾投資者（買方）在一定年限內(nèi)給予每年固定或一定比率的回報(bào)。一般商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司所承諾的回報(bào)年限為5年，最長(zhǎng)的可達(dá)20年，這為商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司與大型商家簽訂整體（區(qū)域）租賃合同奠定基礎(chǔ)。一、產(chǎn)權(quán)式商鋪是如何實(shí)現(xiàn)業(yè)主收益的商場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將業(yè)權(quán)商鋪通過開發(fā)商或第三方公司整體委托，進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商鋪業(yè)主獲得定期的投資回報(bào)。這種投資產(chǎn)品的根本屬性就決定了業(yè)主的兩種投資回報(bào)形式。一種是統(tǒng)一返租的收益率。為什么是統(tǒng)一返租呢？這主要是體現(xiàn)一個(gè)交易的公平原則，面對(duì)同一個(gè)物業(yè)的不同業(yè)主，不同的回報(bào)率或不同樓層的回報(bào)率都是不足取的，因?yàn)橥顿Y的產(chǎn)品在同一個(gè)場(chǎng)所，并不能因?yàn)槟硞€(gè)區(qū)域的好壞衡量另一個(gè)區(qū)域的好壞，這是一個(gè)辯證的問題，商場(chǎng)的根本屬性是商品，一樓的商品賣的再好，也還需要三樓的男裝、五樓的床品、六樓的圖書或七樓的美食，這種集合型商品的輻射能力是非常強(qiáng)大的，單靠某一層不但不足以穩(wěn)定維持經(jīng)營(yíng)，更不能保障物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)和廣大業(yè)主的收益。所以，統(tǒng)一返租的收益率是收益的主要表現(xiàn)形式。第二種是從鋪位升值后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取收益。往往商場(chǎng)類產(chǎn)權(quán)式商鋪有增值快，周轉(zhuǎn)快的特點(diǎn)，商場(chǎng)一但經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，商戶趨之若騖，那商鋪的增值就是水到渠成的事情。著名的案例是鄭州的銀基商貿(mào)城，從一開始銷售的幾千元每平米，到現(xiàn)在的十幾萬元每平米。巨大的利潤(rùn)空間也是推動(dòng)產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。二、商場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪要不要自行經(jīng)營(yíng)開發(fā)商通常會(huì)有兩種方案提供給投資者以供選擇：一是由開發(fā)商指定的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，由經(jīng)營(yíng)管理公司按期提供業(yè)主的回報(bào)率；另一種方案是投資者自行經(jīng)營(yíng)，但必須服從公司的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，尤其是在業(yè)態(tài)上必須服從規(guī)劃要求。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的優(yōu)點(diǎn)是有利于商場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)劃和管理；有利于商場(chǎng)的整體宣傳；有利于提高商場(chǎng)的輻射能力；有利于招聘專業(yè)管理人才和引進(jìn)客戶認(rèn)同的回報(bào)率，而這兩者之間將存在差距，發(fā)展商不能一味提高售價(jià)和回報(bào)率。其次是商家經(jīng)營(yíng)不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在長(zhǎng)期的承租期中，如果經(jīng)營(yíng)管理不善，就無法向投資者提供租金。要回避此類風(fēng)險(xiǎn)，一方面應(yīng)選擇實(shí)力雄厚的知名商家；一方面要針對(duì)自身項(xiàng)目素質(zhì)，判斷商場(chǎng)具有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景，不能為了引進(jìn)大商家而泥沙俱下。北京易鋪網(wǎng)CEO陳建明認(rèn)為，在開發(fā)商把過多精力放在如何賣出商鋪的時(shí)候，卻忽略了商鋪本身的定位問題。然而當(dāng)商鋪售完進(jìn)入實(shí)際操作階段，開發(fā)商或經(jīng)營(yíng)方必須面對(duì)每年8％至10％的回報(bào)壓力，這樣就會(huì)迫使開發(fā)商還得回過頭來重新考慮商鋪經(jīng)營(yíng)定位等最基本又最核心的問題。以巨庫(kù)為例，開始的定位是青年時(shí)尚休閑購(gòu)物場(chǎng)所，但是安定門周邊卻是各大部委居民聚居區(qū)，周邊消費(fèi)人群年齡普遍偏大，而吸引較遠(yuǎn)地方的年輕人過來又有很大難度，所以一開始的定位就決定了現(xiàn)在慘淡經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀。陳建明認(rèn)為，商鋪投資者一般分成專業(yè)知識(shí)較少、把商鋪當(dāng)投資工具的人和有商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、能夠判斷哪里是旺鋪的人。對(duì)于后者來講，他們很少在乎開發(fā)商所給的承諾。其三是委托經(jīng)營(yíng)期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)商鋪，但是投資者能否得到產(chǎn)權(quán)仍是個(gè)問題。分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷的主要問題。北京晟智律師事務(wù)所律師趙小波認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)早晚會(huì)出問題，在使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)等中，產(chǎn)權(quán)最大，將來如果經(jīng)營(yíng)得火，個(gè)別人可能會(huì)提出自己來做；如果經(jīng)營(yíng)得不好，可能就會(huì)找別人來經(jīng)營(yíng)，所有權(quán)人最大，經(jīng)營(yíng)方?jīng)]有條件與其對(duì)話，“做這種產(chǎn)權(quán)銷售，如果把經(jīng)營(yíng)和管理混在一起的話，除了具備房地產(chǎn)開發(fā)的能力，商鋪經(jīng)營(yíng)能力也一定要強(qiáng)才行?！逼渌氖菗?dān)保是否可靠，在承諾回報(bào)中,很多投資者認(rèn)為有擔(dān)保最可靠，很多商鋪承諾8％至10％的回報(bào)，并有這樣那樣形式的擔(dān)保。但是擔(dān)保問題是一個(gè)非常復(fù)雜的法律問題，有些擔(dān)保虛到無以保障，即使有開發(fā)商所說的數(shù)十億元集團(tuán)資產(chǎn)作擔(dān)保也并非就高枕無憂。有些開發(fā)商承諾用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入作擔(dān)保，然而經(jīng)營(yíng)收入是不可知的，如果經(jīng)營(yíng)效益不好如何回報(bào)？有些以抵押過的未完工項(xiàng)目作擔(dān)保，然而如果項(xiàng)目資金鏈出問題，銀行有權(quán)先收回資產(chǎn)。即使有項(xiàng)目用集團(tuán)數(shù)十億元資產(chǎn)作擔(dān)保，可是投資者很難知道該集團(tuán)的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，要知道小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后的。完善信用保障體系建設(shè)北京碧溪家居廣場(chǎng)、巨庫(kù)等商城的失敗經(jīng)營(yíng)使產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)生了信任危機(jī)，當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)式商鋪究竟是陷阱還是餡餅還要看具體個(gè)案而定。業(yè)內(nèi)人士指出，產(chǎn)權(quán)式商鋪宣傳零風(fēng)險(xiǎn)本身就是騙局，因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)式商鋪的架構(gòu)中存在著三方利益的沖突：發(fā)展商關(guān)心的是售價(jià)，業(yè)主關(guān)心的是投資回報(bào)率，經(jīng)營(yíng)者希望租金越低越好。因此，零風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際意味著更大的風(fēng)險(xiǎn)。有的開發(fā)商為了高價(jià)銷售商鋪，獲取套現(xiàn)，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來吸引投資者，使這種本來風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小的投資方式變成了高風(fēng)險(xiǎn)投資，歸根到底，是開發(fā)商將其本身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者。一旦出現(xiàn)問題，開發(fā)商可以人去樓空，而風(fēng)險(xiǎn)則由投資者自己承擔(dān)。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來兩三年將是產(chǎn)權(quán)式商鋪問題爆發(fā)的重點(diǎn)時(shí)期，有人甚至用崩潰來形容，而支持這些觀點(diǎn)的主要理由是，開發(fā)商無法保證這些產(chǎn)權(quán)式商鋪的高回報(bào)。當(dāng)開發(fā)商將前期收取的資金再返回給業(yè)主到達(dá)一定程度時(shí)，如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不理想的話，將會(huì)面臨巨大的返回資金問題，如果資金鏈出現(xiàn)脫節(jié)，問題就將爆發(fā)。趙小波律師認(rèn)這，開發(fā)商對(duì)投資者的承諾不能大而化之，建立保障機(jī)制是解決這種信用危機(jī)的要點(diǎn)。開發(fā)商的所有承諾應(yīng)該用很實(shí)在的機(jī)制來保證，包括物化的保障、法律形式的保障、信用機(jī)制的保障以及間接的例如銀行方面的保障。比如開發(fā)商承諾的“包租”，如果開發(fā)商出現(xiàn)資金斷鏈不能如期交房或是租金收不回來的話，投資者可以向開發(fā)商追究擔(dān)保責(zé)任。據(jù)悉，為了進(jìn)一步規(guī)范產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售，深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局在今年年初下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范商場(chǎng)辦公樓分割轉(zhuǎn)讓有關(guān)業(yè)務(wù)操作的通知》,明確了商鋪的權(quán)屬和轉(zhuǎn)讓方法，對(duì)于未經(jīng)房地產(chǎn)及相關(guān)部門審核程序的，房地產(chǎn)登記部門將不受理商鋪分割預(yù)售和登記。業(yè)內(nèi)人士指出，《通知》的出臺(tái)，有效地解決了產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)紛爭(zhēng)，但是必須關(guān)注的是如何保證投資者的利益、降低投資風(fēng)險(xiǎn)等問題。政府部門應(yīng)該采取措施對(duì)開發(fā)商的行為和承諾進(jìn)行監(jiān)控，否則，一旦高回報(bào)落空，開發(fā)商卷款逃跑，將會(huì)造成嚴(yán)重的社會(huì)問題。關(guān)于商場(chǎng)商鋪產(chǎn)權(quán)人返租合同到期續(xù)簽返租合同的法律問題律師您好：我于06年購(gòu)買邯鄲市某商場(chǎng)的一間產(chǎn)權(quán)式商鋪，當(dāng)時(shí)與商場(chǎng)簽訂了三年的返租合同，每年的返租金為商鋪購(gòu)房款的9%左右。三年合同馬上到期了，商場(chǎng)通知我去續(xù)簽返租合同，我得知商場(chǎng)單方面規(guī)定返租金額為銀行貸款利率（現(xiàn)為5%左右），結(jié)合當(dāng)前臨街、商場(chǎng)房租金不斷上漲的行情，這一結(jié)果（租金下調(diào)了40%左右）大大出乎我產(chǎn)權(quán)人的意料，我不想再與商場(chǎng)續(xù)簽返租合同，自己將經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給商戶，但商場(chǎng)卻將管理費(fèi)收的很高，比如商戶租一個(gè)鋪位要1200多元，其中房租只有300多元而管理費(fèi)+加物業(yè)費(fèi)就900多元。這種規(guī)定就是強(qiáng)迫產(chǎn)權(quán)人將經(jīng)營(yíng)權(quán)返租給商場(chǎng)。也許商場(chǎng)有其苦衷，但商場(chǎng)這樣的做法是否屬于霸王條款，商場(chǎng)收取商戶的房租、管理費(fèi)+加物業(yè)費(fèi)兩項(xiàng)的比例是否有依據(jù)？請(qǐng)您給予解答，非常感謝。眾多產(chǎn)權(quán)人商場(chǎng)商鋪投資全攻略商場(chǎng)商鋪投資可以用兩句話加以概括：“成敗各半，振幅很大”。偌大一個(gè)上海，商場(chǎng)商鋪成功的案例不算少，如武寧路上的“西宮”、南京東路上的“圣德娜”，在豫園附近還有好幾個(gè)，七浦路邊也有好幾個(gè)。做得不成氣候的也不少，閑置的、空關(guān)的、做不起來的。從浦東到浦西，扳扳手指，出了名的就有五、六個(gè)，說到收益，在自由經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)下，商場(chǎng)商鋪的起伏很大，做不起來的，顆粒無收；商業(yè)經(jīng)營(yíng)得好的，商鋪的租金直往上竄，就像七浦路上有幾個(gè)商場(chǎng)一樣。但是現(xiàn)在本市少量推出的商場(chǎng)商鋪往往采用“返租”方式，把商鋪投資變成虛擬投資，投資者并不真正擁有所投資的房地產(chǎn)實(shí)物，而得到一個(gè)名義上的權(quán)屬，每年拿些固定的投資收益，似乎和商鋪投資的“物業(yè)增值、租金增長(zhǎng)”的投資目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)了。商鋪投資實(shí)在是一門很有技術(shù)含量的學(xué)問，商場(chǎng)商鋪的投資難度還要高于其他形式的商鋪，經(jīng)常有人在投資商場(chǎng)商鋪時(shí)，請(qǐng)商業(yè)行家去看現(xiàn)場(chǎng)，行家肯定，投資者才去付定金，等到商鋪交割，商場(chǎng)開張，商鋪還是沒有做起來，投資者可能會(huì)責(zé)怪“行家”走眼。其實(shí)并不是行家不諳商場(chǎng)選擇之道，而是商場(chǎng)商鋪投資確實(shí)比較復(fù)雜，除了商業(yè)經(jīng)營(yíng)因素之外，還有許多非商業(yè)因素影響著商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)，投資商場(chǎng)商鋪要從多個(gè)角度去考慮，才能取得成功，本文將對(duì)商場(chǎng)商鋪投資需要用心的地方一一點(diǎn)出。一、決策篇商業(yè)，被稱之為“選址的行業(yè)”，選址選得好了，商業(yè)成功了一半，商場(chǎng)商鋪選擇的內(nèi)容要超出商業(yè)選址，所以要思考的問題也大大超出商家的思索范圍。1、選擇商場(chǎng)位置：商場(chǎng)商鋪的位置十分重要?？梢酝顿Y的商場(chǎng)商鋪往往是在商業(yè)繁華區(qū)域或者是成“市”的區(qū)域，這些區(qū)域求租的對(duì)象多，為了滿足更多客戶的需求、謀求更大的利潤(rùn)，開發(fā)商(投資商)才把商場(chǎng)分割成一個(gè)個(gè)小型的商場(chǎng)商鋪。租的人不一定投資(購(gòu)買)，投資(購(gòu)買)的人不一定經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商利用這種市場(chǎng)機(jī)會(huì)，開出商鋪的特殊品種——商場(chǎng)商鋪。所以商場(chǎng)商鋪一定要選在繁華的商業(yè)街或商業(yè)成“市”的地方?？匆?guī)模：商場(chǎng)規(guī)模有大有小，如何選擇關(guān)鍵看商業(yè)資源配置。所謂的“商業(yè)資源”，包括兩個(gè)方面，一是消費(fèi)資源；二是商品(商業(yè)企業(yè))，在兩者之間，消費(fèi)資源更加重要，消費(fèi)資源多，而商場(chǎng)規(guī)模偏小，是理想的商場(chǎng)規(guī)模。2、選擇業(yè)態(tài)不同的業(yè)態(tài)有不同的租金承受力。這種業(yè)態(tài)的差異造成租金承受力的差異，也影響到商鋪的價(jià)值。如果在同一條商業(yè)街上，有兩個(gè)個(gè)分相近的商場(chǎng)，一個(gè)經(jīng)營(yíng)建材，另一個(gè)經(jīng)營(yíng)服飾，商鋪售價(jià)格也相同，我們應(yīng)當(dāng)選擇經(jīng)營(yíng)服飾的商場(chǎng)，因?yàn)榉椀淖饨鸪惺苣芰?qiáng)。3、選擇開發(fā)商商鋪再好，開發(fā)商資信不佳，你不要心動(dòng)，更不能行動(dòng)。在豫園附近有這樣一個(gè)項(xiàng)目，套住商場(chǎng)商鋪投資者好多年，最后只能由散戶來自救，不虧本就算是很幸運(yùn)的了。所以選擇一個(gè)知名度高，資金實(shí)力強(qiáng)大，負(fù)責(zé)任的開發(fā)商也是商場(chǎng)商鋪投資者要關(guān)注的。選擇開發(fā)商的另一個(gè)含意，是選擇有商場(chǎng)開發(fā)招商和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商。說一句不恭敬的話，至今還有許多開發(fā)商把商鋪當(dāng)作住宅在賣。有時(shí)候，商場(chǎng)的位置好，投資者眾多，但是開發(fā)商不會(huì)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)，結(jié)果同樣十分凄涼。石家莊有個(gè)商場(chǎng)，位置好，開發(fā)商人品也好、但就是不會(huì)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)，請(qǐng)了國(guó)內(nèi)很有名的策劃人給商場(chǎng)定了個(gè)名稱，就沒有后續(xù)動(dòng)作了，招商招不起來，管理也沒有能力，結(jié)果鬧到當(dāng)?shù)卣?，政府也只能做點(diǎn)疏導(dǎo)工作，吃虧的還是投資者。4、選擇區(qū)位在商場(chǎng)商鋪區(qū)域選擇時(shí)，要注意“三差”，即前后上下因果差異。在位置選擇當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)按“傍大”和“近門”、”朝向”三條規(guī)律去挑選商鋪，所謂“傍大”，就是要靠近商場(chǎng)內(nèi)有實(shí)力的大商家，利用主力店帶來的旺盛人氣，“帶旺”你的商鋪。另外一條規(guī)律是“近門”，我們說的“門”是商場(chǎng)的主入口的門，而非消防門或疏散門之類，商場(chǎng)主入口往往和外部的主要通道相連接，是整個(gè)商場(chǎng)的主動(dòng)線所在，是客流最旺的地方，商業(yè)的機(jī)會(huì)很多。有時(shí)候內(nèi)外區(qū)位內(nèi)的商鋪有些價(jià)差，這種價(jià)差在20％之內(nèi)的話，我們寧愿挑選那些近門的商鋪。在商場(chǎng)商鋪的樓層挑選中，建議盡量選擇低層的商鋪，如果商鋪分布在多個(gè)樓層，就從樓下開始選擇，三層以上商鋪，能做好的實(shí)在不多。5、面積選擇開發(fā)商把商鋪切得很小，就是為了牟取高額利潤(rùn)，尤其是在那些位置良好的商場(chǎng)商鋪，分切得很小。面積從20平方米到50平方米不等，如果面積再大，造成定價(jià)過高，商鋪就會(huì)賣不出去。所以“切小”是開發(fā)商銷售商場(chǎng)商鋪的常規(guī)手法。對(duì)于投資者而言．小規(guī)格商鋪是好的選擇，但是利用面積小，造成“總價(jià)不高，單價(jià)高”總叫人感到不合算。其實(shí)只要你投資對(duì)象的價(jià)格高低理由是真實(shí)的，有租金收益支撐的高價(jià)是可以接受的。如果市場(chǎng)租金很低，而售價(jià)很高，租金不能支撐房?jī)r(jià)．那么，這個(gè)商鋪純粹是“以小賣大”。二、投資篇商鋪投資和投機(jī)的差異在什么地方?我認(rèn)為投資者是看商鋪發(fā)展的投資價(jià)值，而投機(jī)者是看商鋪運(yùn)作當(dāng)中盈利的機(jī)會(huì)。在商鋪投資的眼里，商鋪投資是門專門的技術(shù)，而在投機(jī)者的心里，商鋪與其它可以投機(jī)的品種一樣，商鋪是個(gè)“借雞生蛋”的雞，投機(jī)的目的在于“蛋”而雞好壞與之無關(guān)。對(duì)于商場(chǎng)商鋪投資，不同的投資方式有不同的收益方法；不同的收益目標(biāo)，有不同的投資攻略，如果你追求高回報(bào)，那么你就應(yīng)當(dāng)選擇自主經(jīng)營(yíng)；如果你偏向穩(wěn)定收益，就應(yīng)該選擇返租回報(bào)；如果你既傾向穩(wěn)定收益又希望高增長(zhǎng)，那么你可以選擇一家大家都喜歡的商品品牌企業(yè)和它營(yíng)業(yè)額分成。在商場(chǎng)商鋪的投資活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)傾向保守——穩(wěn)。采取穩(wěn)健的策略．首先我們要觀察：自己的盈利模式是否“三點(diǎn)歸一”。所謂“三點(diǎn)歸一”就是商業(yè)的利潤(rùn)點(diǎn)、商鋪投資的利潤(rùn)點(diǎn)以及開發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)，是否集中在一個(gè)區(qū)間；三點(diǎn)集中的程度越高，那么這個(gè)商鋪投資的盈利性就越真實(shí)。所以”三點(diǎn)歸一”是投資商鋪的基本盈利模式，如果這個(gè)前提確定了，那么后面的投資方式和盈利方法才是可以考慮的事項(xiàng)。下面介紹商場(chǎng)商鋪的幾種基本投資方式。1、自營(yíng)式開發(fā)商把商鋪賣給你，然后他不承擔(dān)任何責(zé)任。在新開商場(chǎng)中，這種商鋪是不可以選擇的。因?yàn)闆]有主力資金在商場(chǎng)前期運(yùn)作，全靠散戶是很難撐起大市面的，所以這種情況還是少碰為妙。如果屬于下一種情形投資者是可以跟進(jìn)，在已經(jīng)成市的商場(chǎng)旁邊，新增面積小于原來主體商場(chǎng)，房?jī)r(jià)攤下來的租金水平低于原來主體商場(chǎng)的，是可以投資的。2、返租式在商場(chǎng)商鋪投資(銷售)活動(dòng)中，返租式的投資形式最多，所謂”返租式”是開發(fā)商先把商鋪賣給你，然后又以租賃的形式把投資者一定期限內(nèi)的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)利買回去，開發(fā)商為了獲得這種“它物用益權(quán)”支付的代價(jià)就是租金，這種租金的價(jià)格并不重市場(chǎng)性，而是按照你投資金額的百分比來計(jì)算，通常情況下，是每年8—10％．也有超出這個(gè)回報(bào)比例的，通常規(guī)律是：商鋪品質(zhì)越好，返租回報(bào)的租金越少。如果回報(bào)租金過高，則是開發(fā)商以高額回報(bào)誘導(dǎo)市場(chǎng)，這類商鋪是絕對(duì)碰不得的。對(duì)于有職業(yè)的投資者而言，返租式的投資方式其實(shí)是一種很好的選擇。但是有人利用人們這個(gè)愿望設(shè)局下圈，“你想睡覺，他送一個(gè)枕頭，但是覺醒來，小包裹卻不見了”。由于這種情形的多次出現(xiàn)，使得返租式的投資方式變得像過街老鼠一樣，許多地方政府限制商場(chǎng)商鋪分割銷售，就是生怕出現(xiàn)這種事態(tài)。從初衷來看，“返租回報(bào)”是一種很好的商鋪投資的盈利模式，關(guān)鍵在于它的投資安全性。如何才能真正做到“無憂投資”呢，我認(rèn)為有這三個(gè)方面需要把握好的。一看“三點(diǎn)”是否“歸一”。只有”三點(diǎn)歸一”，你的投資收益才有基礎(chǔ)保障，商業(yè)有租金承受力，能滿足商鋪投資要求，而開發(fā)商也是合理定房?jī)r(jià)，那么投資收益的商業(yè)邏輯成立了。二看保證措施。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)十分重要，有過商業(yè)成功經(jīng)驗(yàn)，有過“返租回報(bào)”誠(chéng)信記載的企業(yè)是你可以信賴的第一步，第二步再看一看保證體系，“愛建”名下的房地產(chǎn)企業(yè)請(qǐng)“愛建”擔(dān)保，市場(chǎng)的信任程度還是比較高的，如果請(qǐng)一家名不見經(jīng)傳的小企業(yè)擔(dān)保，我們有理由懷疑開發(fā)商使用了“金蟬脫殼”之計(jì)，我們還是敬而遠(yuǎn)之。最令人信服的還是實(shí)物擔(dān)保。在溫州見過一家企業(yè)請(qǐng)銀行出具證明，說明這家企業(yè)有相當(dāng)擔(dān)保資金存在這家銀行，我想這應(yīng)該是一個(gè)可以接受的“返租回報(bào)”式的投資收益形式的理由。3、自由式所謂自由式即開發(fā)商允許你在“自營(yíng)”和“返租回報(bào)”兩種投資模式中選擇的投資模式。給你一種靈活選擇的投資方式也是開發(fā)商的銷售策略之一；自由式可以最大范圍地吸納客戶資源，不管你是自營(yíng)的，還是投資的(返租回報(bào))，他全部統(tǒng)吃，目的就是提高去化，盡快回籠資金。小業(yè)主和投資客擁有最大的自由度，整個(gè)商場(chǎng)的管理難度就大了，不容易管好。一般情況下，開發(fā)商會(huì)設(shè)立一個(gè)程序，一是規(guī)定你經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)和品種，二是你在規(guī)定業(yè)態(tài)、業(yè)種范圍內(nèi)，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳時(shí)，可以要求開發(fā)商返租商鋪，三是返租的租金不會(huì)很高，目的是逼你自營(yíng)，開發(fā)商可以脫掉干系，在這種程序下，會(huì)有下列三種假設(shè)情形，令你感到十分辣手：A、大家做得很好，我做得不好；B、大家都做得不好；C、本來就是投資的，但是自行招商不成功。(自營(yíng)情況良好或已經(jīng)自行招商成功租金回報(bào)不菲的情況，不在本案討論范圍之內(nèi))。在A情況發(fā)生時(shí)，我們自己要更新商品和服務(wù)方式，如果再不行可以出租，在經(jīng)營(yíng)好的商場(chǎng)承租客是不用自己愁的。在B情況發(fā)生時(shí)，應(yīng)當(dāng)集中起來，和開發(fā)商(或委托的管理公司)交涉，要求他們拿出培育發(fā)展商場(chǎng)的措施來。在發(fā)生C情況時(shí)，如果就我們一家不好，可以參照B方法，在整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)都不盡如人意的情況下或集中募資開展招商活動(dòng)或催促開發(fā)商加大招商力度。4、其他投資經(jīng)營(yíng)方式商鋪屬于房地產(chǎn)范疇，又被稱之為“不動(dòng)產(chǎn)”，“不動(dòng)產(chǎn)”是可以動(dòng)起來的，尤其是商場(chǎng)商鋪，換手率是比較高的，商鋪交易中有這樣的一般規(guī)律：經(jīng)營(yíng)得當(dāng)?shù)纳啼伻菀壮鍪?；而有潛力的但暫時(shí)未興旺的商鋪不受市場(chǎng)青睞。按照這個(gè)規(guī)律進(jìn)行商場(chǎng)商鋪運(yùn)作，會(huì)取得“在資本增值的情況下，通過交易變換標(biāo)的物，達(dá)到再一次增值的目的”。出手時(shí)機(jī)：從理論上講．商鋪?zhàn)饨鹱罡叩臅r(shí)候，應(yīng)當(dāng)是出手時(shí)機(jī)，但是人們常常有一個(gè)誤區(qū)，就是和原來的投資數(shù)額比較，如果收益很高的話，那么要看還有沒有升值空間?如果商場(chǎng)已經(jīng)飽滿租金漲得很高，求租人開始熱情消退了，那么這個(gè)時(shí)候是你收益最豐厚的時(shí)機(jī)，也是投資資本膨脹系數(shù)最大的時(shí)候，而這個(gè)時(shí)候，應(yīng)當(dāng)是出手的時(shí)候。吸納：投資商場(chǎng)商鋪同選股有異曲同工之處．你喜歡做”短線”的，面積不宜過大，就應(yīng)當(dāng)選擇有商業(yè)題材，可以炒作的商鋪。在炒作之前吸納，在炒熱時(shí)脫手，脫手以后就別后看了；三、鑒約篇在房地產(chǎn)代理行業(yè)中流傳著這么一種說法，“帶律師購(gòu)房，十有九不成”。這是行業(yè)習(xí)慣和法律的摩擦的緣故。如果說買住宅的難度系數(shù)為“1”的話，那么投資商場(chǎng)商鋪的難度恐怕要達(dá)到“3”以上，一般住宅的銷售中遇到注意事項(xiàng)是交房日期、交房標(biāo)準(zhǔn)、定金支付、合同公證、按揭辦法等等，所有的手續(xù)都已經(jīng)程式化了，而商場(chǎng)商鋪所遇的問題，可以說是鮮有未聞，它除房地產(chǎn)交易當(dāng)中所遇到那些事項(xiàng)之外還有以下三大門類的問題要解決，否則就買不好商場(chǎng)商鋪。1、交易合同在中國(guó)，商鋪混同于一般房地產(chǎn)產(chǎn)品——住宅來銷售。所采用的合同也是適合住宅的《商品房銷售合同》。標(biāo)準(zhǔn)合同把附屬設(shè)施作為重要內(nèi)容來關(guān)注，把商鋪的重要內(nèi)容如通道、櫥窗、店招以及準(zhǔn)許經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)、開發(fā)商必須在前期提供的培育商場(chǎng)和促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的條款全部扔掉了，對(duì)于這種先天的缺陷不能“睜一眼、閉一眼”。而是主動(dòng)地把記載這些內(nèi)容的“樓書”、“招商計(jì)劃”等文件收集起來，作為合同附件，到了開發(fā)商不作為的時(shí)候，你可以把這些文件拿出來，要求開發(fā)商信守承諾。關(guān)于在“返租回報(bào)”