商業(yè)業(yè)態(tài)分析大全

新華國際綜合體分析——寫字樓商業(yè)業(yè)態(tài)分析與定位2023/12/91我們的目標：標志性城市綜合體項目規(guī)避市場風險，實現(xiàn)利潤最大化推導最佳組合配比2023/12/92項目界定區(qū)位屬性項目屬性2023/12/93商業(yè)辦公商業(yè)辦公本案位于60M寬銅山大道和50M雪松大道的交匯處，交通便利。周邊用地性質以住宅用地為主，位于新城建設區(qū)，公共設施不能一步到位，本案位于駐馬店三環(huán)內，距離駐馬店市政府約4.0公里，離中心城區(qū)有一定距離，周邊辦公項目和商業(yè)項目較少。中心城區(qū)本案本案銅山大道雪松大道駐馬店市政府本案4.0公里2023/12/94項目界定區(qū)位屬性項目屬性2023/12/95寫字樓位于60M寬銅山大道和50M雪松大道的交匯處。新城區(qū)集中了大量的住宅，給本區(qū)域帶來了大量的人流和商業(yè)消費契機，周邊沿主要道路2層沿街商業(yè)，小區(qū)周邊辦公項目很少，為本案中寫字樓項目帶來了很好的機遇。寫字樓雪松大道銅山大道酒店少，檔次低辦公寫字樓少，且檔次低商業(yè)商業(yè)氣氛淡薄新華國際寫字樓周邊情況：文化路2023/12/96寫字樓項目在定位過程中的思考關鍵點觀點1.不同類型的業(yè)態(tài)在綜合體中承擔的功能2.各種業(yè)態(tài)類型之間的相互影響3.寫字樓業(yè)態(tài)的類型確定4.寫字樓最佳組合配比確定2023/12/971.不同類型的業(yè)態(tài)在綜合體中承擔的功能觀點寫字樓：價值標桿，可樹立新華國際項目的高端形象。酒店：項目標志性業(yè)態(tài)，定義項目整體檔次商業(yè)（超市）：可實現(xiàn)較高利潤，承擔某種社會職能，可以塑造與其他項目較大的差異，項目的活力核心。2023/12/982.各種業(yè)態(tài)類型之間的相互影響觀點商業(yè)辦公酒店

作用

相互關系

提升整體檔次的有力手段標志性（尤其是對外地和外籍人士）

實現(xiàn)較高的銷售價格保持業(yè)態(tài)形象

外向性較強的組成部分可以塑造與其他項目較大的差異

商業(yè)為寫字樓、酒店提供配套

酒店為辦公提供共享的服務和配套設施酒店可以提高項目整體檔次

寫字樓為商業(yè)、酒店帶來潛在客戶寫字樓可提高商業(yè)整體檔次寫字樓與酒店可共享大堂2023/12/99蘇州新天翔商業(yè)廣場——區(qū)位項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)中央商務區(qū)首席，毗鄰中央公園。蘇州工業(yè)園區(qū)，占地面積70平方公里，50多家全球500強企業(yè)在園區(qū)落戶，已形成電子信息、精密機械、生物醫(yī)藥、精細化工等新興產業(yè)群，物流會展、科技金融、酒店服務等第三產業(yè)正不斷推動著園區(qū)的高速發(fā)展。

案例2023/12/910案例蘇州新天翔商業(yè)廣場——建設規(guī)模新天翔商業(yè)廣場是一座集22層甲級智能化寫字樓、大型SHOPPINGMALL、精裝鉑晶公寓，和2層地下停車場為一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心。技術指標新天翔商業(yè)廣場項目擬建兩幢16-18層高樓，四層商業(yè)裙房連接兩樓。預計總投資逾8億元。2023/12/911案例蘇州新天翔商業(yè)廣場——定位思路市政交通分析區(qū)位條件分析相關政策分析確定項目輻射區(qū)域區(qū)域人口區(qū)域產業(yè)區(qū)域公建區(qū)域欠缺業(yè)態(tài)確定項目業(yè)態(tài)規(guī)模及配比競爭業(yè)態(tài)分析第一步第二步第三步2023/12/912案例蘇州新天翔商業(yè)廣場——項目定位（一）園區(qū)大型購物中心——蘇州工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃居住人口將達60萬的新興城區(qū)，但從前的商業(yè)配套的相對滯后，給居民帶來極大的不便。園區(qū)雖不缺乏社區(qū)性質的商場、娛樂中心，但根本無法滿足現(xiàn)代市民日益增長的物質和精神消費需求。商貿中心卻依然稀缺。外資企業(yè)的白領、投資創(chuàng)業(yè)的成功人士還缺乏一個常規(guī)性的理想去處。2023/12/913案例蘇州新天翔商業(yè)廣場——項目定位（二）高檔商務辦公園區(qū)在金融科技、物流會展、酒店服務等第三產業(yè)的快速發(fā)展，不僅跨國公司需要高檔辦公樓，中國本土公司對高檔辦公樓也有越來越多的需求。產業(yè)結構形成了電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等為核心的新興支柱產業(yè)，其占全區(qū)經濟總量的比重已經達到了75%。這些高科技產業(yè)相對于傳統(tǒng)制造業(yè)來說對于商務辦公的需求較大。園區(qū)2007年上半年經濟指標2023/12/914案例酒店式公寓園區(qū)內的酒店“酒店式的服務，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。世界500強企業(yè)中有66家已經在園區(qū)落戶，大批外資企業(yè)的涌入，帶來了大量的外方工作人員。對于這一群體來說，低價位高品質的酒店式公寓是一個比較好的選擇。園區(qū)內的三星、四星、五星酒店都已經占據較大規(guī)模，而酒店式公寓相對來說供應很少，適時推出酒店式公寓可以彌補市場上的這一欠缺。蘇州新天翔商業(yè)廣場——項目定位（三）2023/12/915案例新天翔廣場大型購物中心園區(qū)內缺乏大型購物中心，難以滿足白領的生活需求，項目彌補了不足項目位于園區(qū)中心商務區(qū)，區(qū)位條件好寫字樓隨著園區(qū)內高新產業(yè)和服務業(yè)的興起，寫字樓的需求加大園區(qū)以工業(yè)為主，對于辦公需求總量有限酒店公寓園區(qū)內大量外資的入駐，外方人員增多，酒店公寓為其提供了臨時居住之所園區(qū)內類似業(yè)態(tài)幾乎沒有2023/12/9163.寫字樓業(yè)態(tài)的類型確定觀點本案確定為以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式，結合商業(yè)、酒店為一體的商業(yè)綜合體，提升整體項目價值。新華寫字樓商業(yè)新城區(qū)內缺乏超市、休閑娛樂設施，難以滿足日益增長的生活需求，項目彌補了不足項目位于2條主要道路交匯處，區(qū)位條件好寫字樓隨著新城區(qū)開發(fā)和配套設施的完善，寫字樓的需求加大園區(qū)以住宅為主，周邊辦公建筑少，對于辦公需求量大酒店新城區(qū)內大量住戶入住及辦公樓和商業(yè)設施的新建，外方人員增多，酒店為其提供了臨時居住之所新城區(qū)內類似業(yè)態(tài)幾乎沒有2023/12/917原因一：以寫字樓為核心功能配套完善酒店、商業(yè)等其他功能，打造未來商務核心區(qū)。商業(yè)：項目位于2條主要干道交匯處，周邊住宅較多，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。商業(yè)能為寫字樓、酒店提供配套，也能服務小區(qū)內部及周邊地區(qū)。酒店：酒店不僅進一步提升項目的品質感，同時更好的提升建筑形象和商業(yè)價值；酒店為辦公提供共享的服務和配套設施。也為小區(qū)和周邊地區(qū)提供服務。高層寫字樓具有強烈的視覺沖擊，可樹立新華國際項目的高端形象，提高整個小區(qū)的品質。項目位于三環(huán)線內，距離中心城區(qū)較遠，公共設施不完善，周邊居住建筑較多，外來人口相對較少，發(fā)展以酒店和商業(yè)為核心功能的商業(yè)綜合體還需要一定時間積累。業(yè)主本身對辦公設施的要求。原因二：2023/12/918多功能與建筑形象力的提升：該項目將全面提升現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡潔的建筑外立面及富有變化的內部空間，將營造出駐馬店市具特色的地標性建筑，這里不僅是一個靚麗的建筑綜合體，更是一個有著高品質寫字樓：集辦公、酒店、購物、各種休閑娛樂功能為一體的城市綜合體。作用2023/12/91915-25%商業(yè)45-55%辦公20-30%酒店根據案例和業(yè)態(tài)分析，和在既定的開發(fā)目標和限制條件下，結合不同業(yè)態(tài)所承擔的功能確定項目的功能組合和規(guī)模配比如下：4.寫字樓最佳組合配比確定2023/12/920物業(yè)類型及規(guī)模項目總規(guī)模：約2.98萬建筑平米項目分物業(yè)類型規(guī)模：整體定位項目分物業(yè)類型規(guī)模建議辦公1.34～1.64萬平米酒店0.60～0.89萬平米商業(yè)0.45～0.75萬平米總計2.98萬平米2023/12/921各業(yè)態(tài)空間組合建議整體定位物業(yè)類型地下一層超市商業(yè)購物1層超市、開敞賣場、大堂等2層餐飲餐飲3層休閑娛樂4層洗浴中心酒店5~12層酒店辦公13-27層辦公2023/12/922各層主要功能確定整體定位物業(yè)類型商業(yè)購物1層開敞賣場、酒店辦公大堂(前臺、管理辦公室等）、商場門廳、衛(wèi)生間、消防控制室、貨物運輸室、公共交通等。2層超市主體、衛(wèi)生間、庫房、辦公室、休息室