產(chǎn)業(yè)園區(qū)的10個(gè)差異化競(jìng)爭(zhēng)策略

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的10個(gè)差異化競(jìng)爭(zhēng)策略導(dǎo)讀：園區(qū)差異化競(jìng)爭(zhēng)的十個(gè)戰(zhàn)略分享...當(dāng)下，隨著各地園區(qū)快速擴(kuò)張，彼此間競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。在這樣的市場(chǎng)條件下，園區(qū)要想在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須實(shí)行差異化戰(zhàn)略，從開(kāi)發(fā)流程前期開(kāi)始，到市場(chǎng)定位、產(chǎn)品打造、策略制定、宣傳推廣，努力使園區(qū)做到「人無(wú)我有，人有我新、人新我特」。今天，筆者與大家分享園區(qū)市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)的十個(gè)戰(zhàn)略，供參考。（園區(qū)選址階段不在討論重點(diǎn)之內(nèi)，因?yàn)楹玫囟握l(shuí)都想要，差地段潛力再大也要三思而行，大家的選擇都差不多，很難做到真正差異化。）正文：01開(kāi)發(fā)模式差異化「部分出售、部分自持、分期投入、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)」是操盤(pán)大型園區(qū)項(xiàng)目的基本思路（小園區(qū)不在討論之列）。先賣一部分房產(chǎn)，產(chǎn)生利潤(rùn)，滾動(dòng)進(jìn)入下一期的開(kāi)發(fā)成本，可極大緩解實(shí)施主體資金壓力。但在實(shí)際操作中，每期開(kāi)發(fā)的比重并不是一定的，要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況動(dòng)態(tài)調(diào)整。在筆者看來(lái)，有兩種情況應(yīng)減少前期開(kāi)發(fā)的比重。一是地塊尚不成熟，周邊配套與氛圍還沒(méi)有形成，生活便捷度和市場(chǎng)供需關(guān)系相對(duì)不利，此時(shí)進(jìn)行大面積開(kāi)發(fā)無(wú)異于為他人做嫁衣；二是市場(chǎng)環(huán)境處于周期底部，整個(gè)市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)出供大于求的現(xiàn)象，則應(yīng)減少前期開(kāi)發(fā)比重，待過(guò)兩年市場(chǎng)轉(zhuǎn)好時(shí)再圖后續(xù)。推動(dòng)園區(qū)前期大量開(kāi)發(fā)也有幾個(gè)關(guān)鍵因素，一是自身硬件如股東背景、產(chǎn)業(yè)資源、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等在區(qū)域市場(chǎng)有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力；二是園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)正處于風(fēng)口期；三是現(xiàn)任政府主抓或大力推動(dòng)的項(xiàng)目；四是周邊區(qū)域比較成熟的，適當(dāng)增加前期開(kāi)發(fā)比重能夠彰顯投資商的實(shí)力，并形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。02形態(tài)配比差異化園區(qū)的另一個(gè)主要差異是形態(tài)差異。做一個(gè)大型園區(qū)，要有多業(yè)態(tài)的產(chǎn)品組合，最好有單層廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房、高層寫(xiě)字樓、企業(yè)獨(dú)棟、研發(fā)孵化樓里的2-3種以上，并對(duì)同一類產(chǎn)品的層高、承重進(jìn)行差異化設(shè)置，以滿足不同企業(yè)的需求；而小型園區(qū)應(yīng)該走專精路線，業(yè)態(tài)不應(yīng)太過(guò)復(fù)雜（最多不超過(guò)兩種）。建筑的排列上，針對(duì)不同城市能級(jí)、不同客戶也應(yīng)有不同的配置。早期園區(qū)建筑普遍采取行列式排布，這種布置方式可使各建筑獲得相對(duì)均等的條件，也有利于管線敷設(shè)和工業(yè)化施工，但缺點(diǎn)是形式單調(diào)，品質(zhì)感不高。近幾年隨著企業(yè)層次的提升，一些園區(qū)針對(duì)高端客戶推出了花園式排布，通過(guò)建筑沿街圍合布置，把建筑與綠化相融合，提升了園區(qū)的檔次，但缺點(diǎn)是造價(jià)與后期維護(hù)成本較高。第三種是組團(tuán)化排布，通過(guò)分期開(kāi)發(fā)，讓每一期都有相對(duì)完善的功能和較好的氛圍，適用于多數(shù)園區(qū)。03建筑設(shè)計(jì)差異化建筑具有功能和精神的雙重屬性，通過(guò)建筑便可以看到園區(qū)的特點(diǎn)和精神。以前民營(yíng)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，企業(yè)更看重實(shí)際功能，「精神」層面的東西無(wú)暇顧及。近些年隨著人們審美水平的提升，以及企業(yè)對(duì)辦公質(zhì)量的要求越來(lái)越高，普通的素面外墻已經(jīng)無(wú)法滿足企業(yè)對(duì)美的追求，企業(yè)對(duì)園區(qū)建筑設(shè)計(jì)的要求與日俱增。對(duì)園區(qū)來(lái)說(shuō)，建筑設(shè)計(jì)的獨(dú)特性與個(gè)性化是其獲得市場(chǎng)青睞的重要因素，企業(yè)很愿意為顏值埋單；其次，在低碳環(huán)保、綠色發(fā)展戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，建筑設(shè)計(jì)也不再簡(jiǎn)單專注于規(guī)劃平面的合理布置，而是更強(qiáng)調(diào)和諧的生態(tài)理念，眾多園區(qū)都把「生態(tài)辦公」、「綠色建筑」、「節(jié)能減排」等概念作為招商的重要賣點(diǎn)；此外，企業(yè)也開(kāi)始越來(lái)越密切地關(guān)注配套設(shè)施的體驗(yàn)，包括提供符合美學(xué)尺度的建筑空間，智能化的園區(qū)管理系統(tǒng)、專業(yè)化的辦公服務(wù)、完備的硬件設(shè)施等等。04研發(fā)業(yè)態(tài)差異化如今，單一業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)很難滿足新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的實(shí)際需求，兼具研發(fā)、生產(chǎn)、生活的復(fù)合業(yè)態(tài)越來(lái)越吃香。這其中有合理合法的（M0用地、混合用地等），但更多是園區(qū)在拿地之時(shí)土地性質(zhì)就已確定，若想改變只能在其他方面想辦法。比如，一個(gè)常見(jiàn)的做法是在工業(yè)用地上做商務(wù)樓宇。因?yàn)橐粋€(gè)大企業(yè)不可能只有生產(chǎn)制造，還要有總部辦公，那么放在工業(yè)用地上也算說(shuō)得過(guò)去。于是一些投資商會(huì)拿出部分土地開(kāi)發(fā)辦公樓宇，用來(lái)做總部經(jīng)濟(jì)。從企業(yè)的角度看，這樣的復(fù)合業(yè)態(tài)更符合實(shí)際使用需求；而對(duì)于園區(qū)來(lái)說(shuō)，在低廉的工業(yè)用地上做花園式辦公，相比商業(yè)用地上的科技園有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)比一般的工業(yè)園又有更復(fù)合的功能。但這種做法畢竟屬于政策盲區(qū)，是否能夠?qū)崿F(xiàn)還要看當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度。05產(chǎn)業(yè)定位差異化科學(xué)制定產(chǎn)業(yè)定位是園區(qū)差異化發(fā)展戰(zhàn)略的核心。但在實(shí)際操作中，很多園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和目標(biāo)并不明確，更多是走一步看一步，招來(lái)什么樣的企業(yè)，就形成什么樣的產(chǎn)業(yè)，這就導(dǎo)致園區(qū)無(wú)法形成獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。要形成差異化定位，園區(qū)應(yīng)依據(jù)本地的資源優(yōu)勢(shì)，包括區(qū)位優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等，結(jié)合周邊園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)情況，選擇差異化的、具有地方優(yōu)勢(shì)和基礎(chǔ)的細(xì)分行業(yè)作為園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在招商中亦不必追求全產(chǎn)業(yè)鏈的覆蓋和服務(wù)，而是在特定領(lǐng)域上做精做專，以形成園區(qū)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)與行業(yè)聚焦，同時(shí)有選擇地融入?yún)^(qū)域發(fā)展鏈條，與其他園區(qū)保持競(jìng)合關(guān)系，尋求差異化的戰(zhàn)略定位。06經(jīng)營(yíng)策略差異化園區(qū)行業(yè)一直存在一個(gè)尖銳的悖論，園區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心在于「放棄短期利益」，換取長(zhǎng)期持續(xù)的回報(bào)，但前期巨大的投入又逼著園區(qū)快速銷售以回籠資金，否則可能小命不保。如何找到短期利益與長(zhǎng)期回報(bào)的平衡點(diǎn)，便就需要園區(qū)有差異化的經(jīng)營(yíng)策略。在筆者看來(lái)，如果園區(qū)身處競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的地區(qū)，周邊大量新盤(pán)入市，招商非常困難，最好的做法是放棄部分前期利益。因?yàn)閳@區(qū)就在那里，低價(jià)租出去總比空著好。更何況價(jià)格低一點(diǎn)，你還有挑選優(yōu)質(zhì)客戶的余地，企業(yè)進(jìn)來(lái)了，你的食堂等配套才跟得上，才有運(yùn)營(yíng)可言，才能價(jià)格逐步提升，不然就是惡性循環(huán)。而在競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不太激烈的地區(qū)，或者賣方主導(dǎo)的市場(chǎng)，則可以適當(dāng)提高前期價(jià)格（但不宜超過(guò)該區(qū)域同類園區(qū)的價(jià)格，因?yàn)榍捌谌匀皇且粋€(gè)建立信任的過(guò)程），并對(duì)入園企業(yè)進(jìn)行必要篩選。07戶型配比差異化戶型分割是園區(qū)招商中十分重要的一環(huán)。尤其是當(dāng)市場(chǎng)供大于求的時(shí)候，需要通過(guò)配置多種戶型去覆蓋各級(jí)別客戶，才能更快完成去化。在筆者看來(lái)，除了通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研明確熱門(mén)戶型之外，還應(yīng)針對(duì)市場(chǎng)空白采取填補(bǔ)策略，以形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因?yàn)殡m然主流戶型是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)的、最穩(wěn)妥的方案，但這些戶型其他園區(qū)也有，要面臨更激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。而一些差異化戶型其實(shí)并非沒(méi)有需求，如果做得好，反而還可能走出一條特色競(jìng)爭(zhēng)之路。比如，市中心的園區(qū)很少有小戶型（小于100㎡）的戶型，對(duì)絕大多數(shù)小微企業(yè)來(lái)說(shuō)，租一間200、300㎡的辦公室完全是浪費(fèi)，因此就有很多園區(qū)以眾創(chuàng)空間、孵化器的名義拿出一兩層物業(yè)來(lái)分割、小塊出租，為小微企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)平臺(tái)和場(chǎng)地。這樣的運(yùn)營(yíng)聯(lián)合辦公型產(chǎn)品雖然從經(jīng)濟(jì)效益上遠(yuǎn)不如整層出租（更直白點(diǎn)說(shuō)甚至根本無(wú)法盈利），但由此帶來(lái)的創(chuàng)業(yè)活力與品牌效應(yīng)卻能夠間接促進(jìn)其他物業(yè)的招商。二是如果市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，多數(shù)園區(qū)會(huì)選擇中小戶型分割以達(dá)到快速去化，這樣就會(huì)造成市場(chǎng)上整層大戶型稀缺，園區(qū)便可以預(yù)留幾個(gè)整層出來(lái)，不要多，專門(mén)提供給有相應(yīng)需求的大企業(yè)，這些都是差異化策略。08招商政策差異化產(chǎn)業(yè)政策是園區(qū)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要工具，針對(duì)不同的地區(qū)、不同類型的企業(yè)和人才，園區(qū)要「因企施政」，采取差異化的優(yōu)惠政策。比如，重大項(xiàng)目帶動(dòng)效應(yīng)最明顯，但其投資往往牽扯方面很多，企業(yè)決策很慎重，所以政策上除了要給真金白銀，更要綜合考慮企業(yè)的發(fā)展需求，想企業(yè)之所想，打政策的「組合拳」；高新技術(shù)企業(yè)自帶人才和技術(shù)，但一個(gè)新興企業(yè)要通過(guò)海量的試錯(cuò)才能探索出成熟的商業(yè)模式和技術(shù)路線，這一過(guò)程往往需要大量的資金投入，所以政策需要圍繞配套金融服務(wù)展開(kāi)；對(duì)中小企業(yè)。成本是第一生命線，項(xiàng)目培育獎(jiǎng)勵(lì)、科技創(chuàng)新獎(jiǎng)勵(lì)這些都太遙遠(yuǎn)，相比于不確定的財(cái)富，節(jié)約眼前的成本對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)更加實(shí)用，針對(duì)中小企業(yè)的政策要圍繞成本展開(kāi)...09運(yùn)營(yíng)服務(wù)差異化近些年，服務(wù)已經(jīng)成為企業(yè)選園重要的考量因素。幾乎所有園區(qū)都會(huì)說(shuō)自己有服務(wù)、有平臺(tái)，但絕大多數(shù)園區(qū)對(duì)服務(wù)的理解還停留在初始階段，整合一堆工商、財(cái)稅、法務(wù)、人資中介機(jī)構(gòu)給企業(yè)自己去對(duì)，而這些所謂的服務(wù)并不能給企業(yè)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性幫助。筆者認(rèn)為，園區(qū)給到企業(yè)的服務(wù)，一定要是企業(yè)真正需要的。比如，企業(yè)遇到資金困難，誰(shuí)能給企業(yè)提供紓困解難的政策、誰(shuí)能幫企業(yè)拿到更低成本的資金、誰(shuí)能幫企業(yè)獲取到市場(chǎng)訂單，誰(shuí)就是企業(yè)的恩人。此外，園區(qū)在中小微企業(yè)政策申報(bào)、人才招聘、資源對(duì)接等方面也能幫到企業(yè)很多。10營(yíng)銷推廣差異化在不同的城市，營(yíng)銷的側(cè)重點(diǎn)也不一樣。比如在一、二線城市，企業(yè)更看重地段，因?yàn)榈囟?/p>