房地產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)化研究

2024年4月房地產(chǎn)工程標(biāo)準(zhǔn)化研究產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化背景、前提與策略01020304目錄產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的模塊與執(zhí)行手冊產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的意義產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的工作建議05如何推進產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化Part1產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化背景、前提與策略產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化背景房地產(chǎn)行業(yè)正逐步走向成熟。產(chǎn)品也由粗放競爭向標(biāo)準(zhǔn)化競爭過渡，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化帶給企業(yè)效率、效益和本錢、工程、采購等相關(guān)領(lǐng)域更多的價值，標(biāo)準(zhǔn)化是企業(yè)多工程開發(fā)的必然結(jié)果，是企業(yè)開展壯大，實現(xiàn)跨越式、可續(xù)續(xù)開展的必由之路?！皹?biāo)桿地產(chǎn)〞企業(yè)都根本確立了自己的產(chǎn)品模式，并通過推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線復(fù)制、連鎖開發(fā)，在全國“攻城略地〞。要做大做強做優(yōu)，必須進行多工程連鎖開發(fā)，而形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線是企業(yè)進行多工程開發(fā)的前提和根底。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化一旦確定，推廣周期相對較長，標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品不僅要滿足當(dāng)前城市規(guī)劃和客戶需求，更要滿足未來可能的需求演變。

1.成熟性：標(biāo)準(zhǔn)化的對象必須基于成熟產(chǎn)品，不能將不成熟的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化后推廣2.市場性：必須經(jīng)過市場檢驗，不能只有設(shè)計師和企業(yè)滿意，更該基于市場和客戶的認(rèn)可4.領(lǐng)先性：標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品必須具有相對的領(lǐng)先性和適當(dāng)?shù)那罢靶?.通用性：標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品必須具有通用性與延展性，以通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)工程快速復(fù)制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化四個前提產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化前提產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化策略兩種策略—規(guī)劃復(fù)制“抽象理念〞，設(shè)計復(fù)制“具體細(xì)節(jié)〞從“道〞與“術(shù)〞兩層面界定標(biāo)準(zhǔn)化策略。道術(shù)產(chǎn)品規(guī)劃的指導(dǎo)思想與準(zhǔn)那么，是指產(chǎn)品復(fù)制的規(guī)律理念與經(jīng)驗總結(jié)，如針對“產(chǎn)品規(guī)劃〞環(huán)節(jié)，由于土地和資源的差異化，不可能梳理“規(guī)劃細(xì)那么〞進行直接照搬，而應(yīng)從規(guī)劃理念與原那么這種規(guī)律法那么性的東西去指導(dǎo)后期產(chǎn)品規(guī)劃?！靶g(shù)〞屬于產(chǎn)業(yè)設(shè)計模塊的細(xì)那么，是標(biāo)準(zhǔn)化具體復(fù)制的對象，大多拿來即用。Part2產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的意義產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化意義總述目的提升開發(fā)效率標(biāo)準(zhǔn)化創(chuàng)新快速復(fù)制保證操作水準(zhǔn)均質(zhì)化減少犯錯率降低管理本錢和建造本錢1.增加產(chǎn)品附加值2.提升操作水準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)化前離散標(biāo)準(zhǔn)化中成核標(biāo)準(zhǔn)化后規(guī)那么產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化意義總述途徑管理策略管理標(biāo)準(zhǔn)化管理創(chuàng)新業(yè)務(wù)流程優(yōu)化管控體系定型化產(chǎn)品創(chuàng)新機制技術(shù)應(yīng)用模式業(yè)務(wù)操作IT化開發(fā)效率產(chǎn)品策略產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計戰(zhàn)略采購形態(tài)性能結(jié)合業(yè)務(wù)流程開展由人力資源部牽頭由子公司主導(dǎo)√√√√標(biāo)準(zhǔn)化創(chuàng)新未推行標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式出現(xiàn)的問題開發(fā)周期較長，快速開發(fā)能力和規(guī)模開發(fā)能力較弱←沒有大范圍推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化1設(shè)計精度、深度不夠，變更較多，質(zhì)量通病較多←沒有大范圍推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化2工程本錢“實際＋預(yù)測〞的偏差率較大←沒有推行標(biāo)準(zhǔn)化的“工程本錢定額〞3組織結(jié)構(gòu)及權(quán)責(zé)關(guān)系經(jīng)常在授權(quán)與“削藩〞、合并與分立中游移←缺乏標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)責(zé)體系4未推行標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式出現(xiàn)的問題制度、流程執(zhí)行力差←缺乏嚴(yán)謹(jǐn)、精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)流程5不同工程、不同人員執(zhí)行同一工作的績效結(jié)果差異較大←沒有標(biāo)準(zhǔn)化的操作標(biāo)準(zhǔn)6個人經(jīng)驗、能力、責(zé)任心對工作績效影響過大←沒有標(biāo)準(zhǔn)化的輸入、輸出工作成果7Part3產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的模塊與執(zhí)行手冊產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化六大模塊產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化在于產(chǎn)品成熟度、企業(yè)執(zhí)行力等現(xiàn)實因素有效耦合，即不能眼高手低，也要防止四鉆牛角。標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化整體強調(diào)落地，在體系上更是務(wù)實的從六大模塊去有效推進產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化范本是快速提升房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的有效捷徑。隨著地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟，競爭不斷深入，標(biāo)準(zhǔn)化已是行業(yè)開展的大勢所趨。CSWADI產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化六大模塊010203040506擴初和施工圖紙標(biāo)準(zhǔn)化本錢配置標(biāo)準(zhǔn)化部品部件標(biāo)準(zhǔn)化施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)化穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作方產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化六大模塊1.擴初和施工圖紙標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)桿企業(yè)對設(shè)計圖紙的標(biāo)準(zhǔn)化推行到擴初和施工圖，對不同地區(qū)的施工圖不硬性強調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化，給出參考施工圖和做法說明，用于借鑒對比。針對“景觀、會所、示范區(qū)”等，設(shè)計圖紙則統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化到標(biāo)準(zhǔn)模塊圖、元素和景觀節(jié)點圖。2.產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品配置從整體格局進行了標(biāo)準(zhǔn)化，具體針對各項目公司擅長的高層、疊加洋房、別墅等業(yè)態(tài)進行配置比例的約束。3.成本配置標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品針對各個成本指標(biāo)和成本支出，進行一級科目的配置標(biāo)準(zhǔn)化。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化六大模塊4.部品部件標(biāo)準(zhǔn)化部品部件標(biāo)準(zhǔn)化是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的具體操作和整個產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)。它的標(biāo)準(zhǔn)化程度直接影響項目成本、施工工藝和供應(yīng)商管理等一系列的標(biāo)準(zhǔn)化。5.施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)項目開發(fā)周期不同，施工工藝在很多方面的標(biāo)準(zhǔn)化，對加快產(chǎn)品建造、保證產(chǎn)品質(zhì)量有直接支撐作用。6.穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作方整合優(yōu)秀供應(yīng)商并實現(xiàn)長期穩(wěn)定合作，形成戰(zhàn)略關(guān)系，尤其是對總包、設(shè)計以及關(guān)鍵分包商的長期穩(wěn)定合作，這對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是最直接的支撐。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化六大模塊產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化落地的執(zhí)行手冊通過五本執(zhí)行手冊實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計建造的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、流程標(biāo)準(zhǔn)化和操作標(biāo)準(zhǔn)化材料部品手冊

1合約采購手冊2施工手冊3本錢手冊4營銷推廣手冊5產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化落地的執(zhí)行手冊現(xiàn)有產(chǎn)品總結(jié)優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)擴初圖材料部品手冊針對材料部品及封樣等進行規(guī)范合約采購手冊施工手冊成本手冊營銷推廣手冊主要針對合約分判計劃、供應(yīng)商名錄、指導(dǎo)采購價等進行規(guī)范主要針對施工組織、工藝、工法和工程質(zhì)量進行規(guī)范。主要針對成本體系、成本明細(xì)、成本標(biāo)準(zhǔn)、成本數(shù)據(jù)庫等進行規(guī)范重點針對營銷推廣、VI標(biāo)識、案名等進行規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)化Part4產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的工作建議標(biāo)準(zhǔn)化工作建議1.管理標(biāo)準(zhǔn)化——流程優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)化是工業(yè)化的根本特征標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行

持續(xù)優(yōu)化改進卓越流程再造完成全集團的業(yè)務(wù)流程優(yōu)化文件成果編制；

完成集團范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)流程的推廣與執(zhí)行；

建立一套全集團的業(yè)務(wù)流程監(jiān)控體系；并完成全集團的流程審核工作；

建立產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新機制和新技術(shù)應(yīng)用模式；建立業(yè)務(wù)流程持續(xù)完善保障制度和全面的業(yè)務(wù)管理創(chuàng)新機制；

全集團根據(jù)執(zhí)行與審核情況，進行流程文件體系的持續(xù)優(yōu)化改進；形成具有自身特色的、卓越的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)流程。標(biāo)準(zhǔn)化工作建議1.管理標(biāo)準(zhǔn)化——工作分解集團總部項目公司協(xié)助各子公司完成的業(yè)務(wù)流程優(yōu)化文件成果編制；協(xié)助子公司完成優(yōu)化流程節(jié)點程序文件編制工作。提供產(chǎn)品創(chuàng)新機制和新技術(shù)應(yīng)用模式的指引性樣板牽頭業(yè)務(wù)操作IT化完成業(yè)務(wù)流程優(yōu)化文件成果編制；試點建立內(nèi)部的產(chǎn)品創(chuàng)新機制和新技術(shù)應(yīng)用模式，在集團內(nèi)推廣；配合流程IT化，各子公司應(yīng)及時地完成相應(yīng)的流程文件編寫。流程完善與管理創(chuàng)新制定全集團的業(yè)務(wù)流程監(jiān)控體系框架；集團總部內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程審核建立各子公司內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程監(jiān)控體系；完成各子公司內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程審核工作。流程審核向各子公司培訓(xùn)和推介集團頒布的重要節(jié)點控制程序以及成果標(biāo)準(zhǔn)；（培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)講師、培訓(xùn)教材、流程試題庫）各子公司內(nèi)部組織培訓(xùn)子公司層面的流程文件及相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書;（培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)講師、培訓(xùn)教材、流程試題庫）執(zhí)行頒布的流程。流程推廣與執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化工作建議2.工作重點設(shè)計關(guān)鍵節(jié)點管理系統(tǒng)（計劃，配合，聽證會，成果標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理系統(tǒng)部品應(yīng)用與供應(yīng)商管理系統(tǒng)設(shè)計資源管理系統(tǒng)戶型信息應(yīng)用系統(tǒng)論證階段戶型運用概念規(guī)劃階段策劃戶型設(shè)計實施方案階段部品清單和定板施工圖階段施工階段招投標(biāo)IT化設(shè)計管理系統(tǒng)專業(yè)網(wǎng)站將和工程網(wǎng)站結(jié)合，其中設(shè)計變更系統(tǒng)放入工程網(wǎng)站2.工作重點1將集團目前的設(shè)計監(jiān)控關(guān)鍵節(jié)點IT化，便于對項目操作的監(jiān)控和及時跟蹤。根據(jù)各設(shè)計階段的成果標(biāo)準(zhǔn)，控制設(shè)計操作水平，形成項目備案庫。便于各公司操作經(jīng)驗和資料的積累，及全集團范圍的知識共享2積累戶型資料，在策劃階段提取運用，并在概念規(guī)劃階段創(chuàng)新性借鑒；3根據(jù)流程提供統(tǒng)一的平臺，提高工作效率，同時達到對變更涉及成本等的及時跟蹤和控制；4在設(shè)計各階段提供部品選擇，形成部品清單，并完成招投標(biāo)和供應(yīng)商管理的功能5完成對設(shè)計資源的管理工作，包括比選和評價以及積累等功能標(biāo)準(zhǔn)化工作建議設(shè)計關(guān)鍵節(jié)點管理系統(tǒng)戶型信息應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理系統(tǒng)部品應(yīng)用與供給商管理系統(tǒng)設(shè)計資源管理系統(tǒng)3.業(yè)務(wù)操作IT化標(biāo)準(zhǔn)化工作建議標(biāo)準(zhǔn)化是工業(yè)化的根本特征啟動

推廣普及設(shè)計關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程IT化率：70％其它關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程IT化率：25％設(shè)計關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程IT化率：85％其它關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程IT化率：60％建設(shè)IT化設(shè)計管理平臺，設(shè)計關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程IT化率：30％3.業(yè)務(wù)操作IT化標(biāo)準(zhǔn)化工作建議工作分解搭建操作平臺設(shè)計關(guān)鍵節(jié)點管理系統(tǒng)；戶型信息應(yīng)用系統(tǒng)；設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理系統(tǒng)；部品應(yīng)用與供給商管理系統(tǒng)；設(shè)計資源管理系統(tǒng)；建立鼓勵使用各系統(tǒng)的獎勵和懲罰方法并實施；完成各系統(tǒng)的推廣應(yīng)用。參與操作平臺建設(shè)；按照各系統(tǒng)的開發(fā)進度，完成涉及到的流程修訂和編制工作；負(fù)責(zé)組織并培訓(xùn)各自子公司相關(guān)人員使用系統(tǒng)；執(zhí)行各系統(tǒng)的推廣實施工作；組織實施系統(tǒng)在子公司新工程中運用，完善并維護信息，提出改進建議。業(yè)務(wù)操作IT化集團總部工程公司4.標(biāo)準(zhǔn)化體系—三管齊下標(biāo)準(zhǔn)化工作建議標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)配件標(biāo)準(zhǔn)化項目標(biāo)準(zhǔn)化部品選型構(gòu)造設(shè)計通用度目標(biāo)值10％挑戰(zhàn)值20％按流程操作內(nèi)部審核操作合格率100％標(biāo)準(zhǔn)圖紙占圖紙總量目標(biāo)值35％挑戰(zhàn)值50％對所有工程公司剛性要求對所有工程公司剛性要求對工程公司剛性要求5.標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品/組團設(shè)計—操作方案標(biāo)準(zhǔn)化工作建議選取某公司工程為載體，形成全套標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、操作范本以及成果范本團隊構(gòu)成費用原那么操作流程重要文件溝通模式時間方案操作方案—團隊構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)化工作建議集團分管領(lǐng)導(dǎo)技術(shù)管理部總經(jīng)理經(jīng)營管理部總經(jīng)理財務(wù)管理部總經(jīng)理集團牽頭：技術(shù)管理部技術(shù)管理部經(jīng)營管理部成本管理組項目公司牽頭：設(shè)計總監(jiān)設(shè)計部人員市場部人員成本部人員集團工程公司決策層Part5如何推進產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是構(gòu)建房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化體系的根底房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化體系產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化運營標(biāo)準(zhǔn)化效勞標(biāo)準(zhǔn)化專項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品營銷標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)成熟產(chǎn)品庫標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫模塊標(biāo)準(zhǔn)庫方案管理本錢管理階段成果管理投資收益管理客戶管理產(chǎn)品采購標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品設(shè)計人性化建造過程品質(zhì)化入住精細(xì)化效勞工程案例庫本錢限額標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)庫產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的研究1、開展產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作須明確產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究模式。自主研發(fā)為主，結(jié)合外部合作。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化必須結(jié)合工程的特點，因此產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究也應(yīng)堅持借鑒行業(yè)經(jīng)驗的根底上，進行自主研發(fā)，系統(tǒng)規(guī)劃并引進相關(guān)專業(yè)合作資源。2、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究成果的形成產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化成果的編制：按照標(biāo)準(zhǔn)的模板編制完成；成果文檔入庫：建技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)庫，便于成果的調(diào)閱和管理。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作的三個階段技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)庫開發(fā)案例庫專項技術(shù)應(yīng)用專項研究案例收集項目資料庫成熟產(chǎn)品庫標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)模塊應(yīng)用···全面推廣產(chǎn)品線設(shè)計管理標(biāo)準(zhǔn)手冊·項目開發(fā)操作標(biāo)準(zhǔn)手冊全產(chǎn)品線應(yīng)用確定產(chǎn)品線步驟和成果房地產(chǎn)企業(yè)研究、確定產(chǎn)品線的八個步驟〔1-4〕制訂企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略和標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略規(guī)劃，明確標(biāo)準(zhǔn)化體系的構(gòu)成。1分析企業(yè)核心競爭力和優(yōu)勢工程，對照產(chǎn)品戰(zhàn)略和標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略，剔除不符合戰(zhàn)略要求的工程。2對符合集團戰(zhàn)略要求的工程進行類型、規(guī)模、風(fēng)格劃分。3通過系列矩陣組合，確定了企業(yè)重點開展的一個或幾個產(chǎn)品線。最直接的支撐4房地產(chǎn)企業(yè)研究、確定產(chǎn)品線的八個步驟〔5-8〕確定每一條標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線連鎖開發(fā)所必需的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，包括產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)〔分為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、形象系統(tǒng)設(shè)計，以及精裝修設(shè)計、景觀設(shè)計等標(biāo)準(zhǔn)〕、部品標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品本錢標(biāo)準(zhǔn)等。5確定不同風(fēng)格、不同售價及本錢標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品線模式，包括城市選擇、中觀區(qū)位選擇、工程規(guī)模選擇、客戶選擇及工程開發(fā)模式和工程管理模式。6設(shè)計、編制產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)操作標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)文件和管理文件。7依照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)操作標(biāo)準(zhǔn)實施產(chǎn)品線的復(fù)制、連鎖開發(fā)。8確定產(chǎn)品線步驟和成果房地產(chǎn)企業(yè)研究、確定產(chǎn)品線的兩項成果成果1形成各個標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的《技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》成果2指導(dǎo)各個產(chǎn)品線開發(fā)的《項目開發(fā)操作標(biāo)準(zhǔn)》（手冊）。內(nèi)容：產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（分為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、形象系統(tǒng)設(shè)計，以及精裝修設(shè)計、景觀設(shè)計等設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)）、部品標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品營造標(biāo)準(zhǔn)（包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和交付標(biāo)準(zhǔn)）、產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)等。包括：