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文檔簡介
遏制高房價之我見摘要:持續(xù)大幅上漲的高房價,讓購房者苦不堪言。盡管政府采取了很多政策控制房價,但是房價仍然居高不下,這其中最大的因素在于房地產(chǎn)行業(yè)并不是在一個真正的市場運作環(huán)境中。本文結(jié)合當前影響我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的幾個主要因素,揭示引發(fā)高房價的原因,并針對中國房地產(chǎn)市場的問題提出合理建議。關(guān)鍵詞:高房價;原因;對策一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀1二、高房價的成因2(一)中國房地產(chǎn)市場政府監(jiān)控制度存在重大缺陷31.地方政府績效考核制度的缺失,即唯GDP論。32.城市土地制度的缺失33.寬松的信貸政策和通貨膨脹的影響44.住房社會保障制度的缺乏,住房制度過于向住房私有化的居住體制傾斜4(二)扭曲的消費觀念使房價高昂5(三)開發(fā)商的投資意向和能力5三、遏制高房價對策6(一)法律方面:61.完善房地產(chǎn)法律法規(guī)62.取消商品房預(yù)售制度73.完善監(jiān)督法律法規(guī),建立公開、透明的房地產(chǎn)市場7(二)政策方面:71.稅收政策72.土地政策93.住房政策94.引導居民合理消費10一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀追溯中國房價的歷史,應(yīng)該從2013年的兩個重要文件開始。2013年6月13日,為促進房地產(chǎn)健康發(fā)展,發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理的通知》,史稱“央行121文件”。這是一個有關(guān)緊縮房貸的新規(guī)定,但遭到了強烈的反對。在各方面勢力的強烈反對下,“121文件”僅發(fā)布兩個多月,央行又下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,史稱“18號文件”,其認為以住宅為主的房地產(chǎn)的發(fā)展對經(jīng)濟增長和人民生活水平的提高有很大作用。18號文件受到了行業(yè)的熱烈歡迎,從此之后,中國房價開始了連續(xù)5年的高速增長。2018年金融危機給中國的房地產(chǎn)也帶來了巨大沖擊,房地產(chǎn)成交量下降近兩成,為房改以來的首次下降。但這一現(xiàn)狀僅持續(xù)不到一年時間,進入2019年,受國家經(jīng)濟政策刺激尤其是貨幣政策的影響,房地產(chǎn)市場提前結(jié)束了調(diào)整,重返上升周期。近來,房地產(chǎn)高漲更嚴重,高房價、地王、蝸居諸如此等,成為當下無法回避的話題。房價過快上漲弊大于利,首先,房價上漲過快,嚴重制約了居民消費,成為擴大消費和保增長的絆腳石。房價上漲增加了居民購房的首付款和月供,月供和租房支出占居民消費總支出的比重不斷提高,從而擠占了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出。其次,增加了金融危機的隱患。一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不足,對銀行貸款過分依賴。另一方面,銀行一直視房地產(chǎn)個人按揭貸款為優(yōu)質(zhì)貸款,各大銀行不斷降低門檻,為爭奪此項業(yè)務(wù)惡性競爭,導致個人房貸規(guī)模成倍擴大。房地產(chǎn)市場的風險大部分系在金融機構(gòu)身上,如果聽任房價上漲,開發(fā)商以及投機者必然將房產(chǎn)炒到一個令人可望而不可即的高度,積聚了巨大的金融風險。面對高漲的房價,政府認識到問題的嚴重性。陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策,試圖平抑不斷快速走高的住房價格,但始終收效甚微。政府的樓市調(diào)控,只是為了遏制住各地房價過快上漲的勢頭,以此平息民眾的抱怨之聲。調(diào)控的著眼點在于穩(wěn)住現(xiàn)有的房價,而不是為了把這種高位的房價降下來,以回落到大多數(shù)居民的現(xiàn)有或未來的收入都能承受的價位之內(nèi)。很多人都歡欣鼓舞于他的這種心系民眾的調(diào)控,但卻無法體察到這種調(diào)控的脆弱性。對于引導房價理性回落、促進居民自住房的購買而言,這種調(diào)控根本就沒有多大作用。二、高房價的成因房價高漲的背后,必然存在權(quán)力尋租、房地產(chǎn)市場信息不對稱、監(jiān)管措施不到位等問題。地產(chǎn)界、相關(guān)部門、地產(chǎn)專家和媒體無休止的論戰(zhàn)實質(zhì)上是各自利益的博弈。所以,要透過現(xiàn)象看實質(zhì),揭開一些開發(fā)商、部分學者和政府官員狡辯背后的秘密。本人認為,房價居高不下的原因有以下幾點:(一)中國房地產(chǎn)市場政府監(jiān)控制度存在重大缺陷中國房地產(chǎn)市場政府監(jiān)控制度存在重大缺陷表現(xiàn)在以下幾個方面:1.地方政府績效考核制度的缺失,即唯GDP論。推動房地產(chǎn)市場繁榮,可以維持地方GDP的高速增長;房價上漲又能夠推動地價上漲,進而增加地方財政收入。因此,房地產(chǎn)企業(yè)很多與政府官員有密切關(guān)系。這種利益關(guān)系足以讓一些地方政府出現(xiàn)錯誤的政績觀和利益觀,甚至被開發(fā)商牽著鼻子走,造成房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)性缺陷即開發(fā)商大量囤積土地現(xiàn)象。現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)制度的制定者和維系者是政府,能夠規(guī)范和調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)市場和整頓房地產(chǎn)開發(fā)商的也只有政府。但由于地方政府的事權(quán)與財權(quán)不一致,在GDP的考核機制下,地方政府有大舉進行房地產(chǎn)開發(fā)和推動地價上升甚至哄抬房價的內(nèi)在沖動。房地產(chǎn)事實上成了地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商達成利益共識的媒介。2.城市土地制度的缺失《土地管理法》第63條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”這些規(guī)定體現(xiàn)出了一種立法指導思想:在我國工業(yè)化、城市化的歷史進程中,維護城市土地一律歸國家所有的憲法原則,保障國家對城市建設(shè)用地使用權(quán)一級市場的壟斷和對城市建設(shè)用地高額極差地租利益的獨占。這種立法使土地出讓金與土地征用補償之間的差額“被國家通過地方人民政府而無償取得”,從而“導致土地所有者之間在法律上的不平等”。而且《土地管理法》第43條、第59條至第63條對農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)定與流轉(zhuǎn)限制過死。按我國現(xiàn)行的土地所有權(quán)制度,除國家外,唯有農(nóng)民階層才能以其基層社區(qū)集體的名義取得土地所有權(quán),而其他社會階層,如工人階層、資產(chǎn)階層、國家公務(wù)員、城鎮(zhèn)自由職業(yè)者等一切非農(nóng)業(yè)戶口,對其居住、生活、勞動、工作的土地都不能以其基層社區(qū)集體的名義取得所有權(quán)。這種結(jié)果雖然使城市郊區(qū)農(nóng)民這個社會階層在土地權(quán)利上處于了與國家平起平坐的平等法律地位,但是卻將社會其他各階層淪為了向他們繳納地租的土地承租人,這對社會其他各階層的民眾而言,則是極端不公平的。3.寬松的信貸政策和通貨膨脹的影響2018年金融危機以來,政府為了救市,向房地產(chǎn)市場投入了大量的資金,國家實行了適度寬松的貨幣政策。在供給方面,適度寬松的貨幣政策以及信貸的擴張為開發(fā)商提供了充裕的資金,緩解了開發(fā)商資金緊張的局面,開發(fā)商前期打折促銷的壓力消失;需求方面,存款利率的下調(diào),購房首付款比例降低,使得自住型和投資型投機需求同時放大。同時,由于對國內(nèi)市場的擔心和國際經(jīng)濟回升態(tài)勢明顯,投資者對未來通貨膨脹的預(yù)期也越發(fā)強烈,在金融市場發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下,置業(yè)買房成為我國富有階層資產(chǎn)保值增值的首要選擇。投資投機需求成為推動房價上漲的主要力量。4.住房社會保障制度的缺乏,住房制度過于向住房私有化的居住體制傾斜(1)在我國現(xiàn)階段,相當一部分低收入者買不起房,但公宅的供應(yīng)遠不能滿足他們的需求。私宅是用以滿足中、高收入者的舒適性住宅需求或投資發(fā)展;公宅則是保障低收入者的基本消費需求。在市場經(jīng)濟的今天,住房私有化率會隨著人們生活水平的提高而上升,但是私宅與公宅應(yīng)該共存共生,保持一個合理的比例。保持私宅與公宅合理比例是維系民生和社會和諧發(fā)展的重要條件。但是現(xiàn)階段低收入者買不起房,而公宅卻不足以滿足日益增長的住房需求,在不斷上漲的高房價的沖擊下,這個社會矛盾日益顯現(xiàn)出來。(2)住房公積金制度向私有住房基金傾向嚴重。在新加坡,公積金繳存額中,一部分歸個人,幫助個人購房;一部分歸政府,支持政府建設(shè)保障性的“社會住宅”,出租或出售給“規(guī)定”收入的居民。而我國在建立住房公積金制度時,卻舍棄了其中共有住房基金的內(nèi)涵,只保留了其中私有住房基金的成分。支持和幫助中、高收入者通過抵押貸款實現(xiàn)了購房,而對于低收入者來說,卻很少能從公積金中受益?,F(xiàn)有的公積金制度是先天不足,需要完善和改進。(二)扭曲的消費觀念使房價高昂在市場經(jīng)濟條件下,決定房價升降的主要因素有兩個,一是成本推動,二是供求關(guān)系。本人認為,供不應(yīng)求才是導致房價較快上升的主因。從住房需求看,主要分為自主性需求和投資性需求。自主性需求是居民為改善和提高住房條件,主動買房或租房的需求,或是因城市更新和房屋拆遷導致居民不得不買房或租房的需求;投資需求是指購房者將房屋作為投資品,用來出租或銷售乃至炒樓的需求。以投資為目的購買住宅、商鋪、辦公室等投資性需求,局部過熱地區(qū)有所降溫,總體仍較熱。眾所周知,房屋具有消費和投資雙重性質(zhì),可以互相轉(zhuǎn)換。當前我國金融和投資環(huán)境是股市不景氣,銀行利率低,特別在消費者物價指數(shù)(CPI)連續(xù)數(shù)月超過5%的情況下,出現(xiàn)銀行存款負利率,居民投資渠道稀缺,房地產(chǎn)投資便成為居民尤其是先富一族優(yōu)先選擇的投資渠道。除投資商品住宅外,商鋪投資業(yè)成為各地市場的熱點,這類投資在市場利用驅(qū)動和一些開發(fā)企業(yè)的運作下,一直是最近幾年的熱點。(三)開發(fā)商的投資意向和能力開發(fā)商的投資意向和能力決定住房的供給水平。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,開發(fā)商已經(jīng)積累了相當?shù)膶嵙徒?jīng)驗,投資規(guī)模在逐漸增大,由于房地產(chǎn)投資回報可觀,不少民間資本和國有企業(yè)也紛紛進入,特別是部分央企投以巨資,高價拿地,在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域擴張迅猛。但是,開發(fā)商的供給增長因受諸多因素制約,難以與需求增長隨時保持匹配關(guān)系。一方面,國家控制批地,而地價不斷走高,又增加了開發(fā)商拿地難度,土地供應(yīng)增長有限決定了住房供給增長也是有限的。另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)是有周期的,從購地到開盤,需要一定時間,開發(fā)投資不能馬上轉(zhuǎn)為住房供給,短期內(nèi)供給缺乏彈性。房地產(chǎn)市場受政策調(diào)整的影響出現(xiàn)波動,開發(fā)商拿地積極性受挫,相應(yīng)的調(diào)整和壓縮了開發(fā)投資計劃,由此導致了住房供給相對不足。追逐高額利潤是資本投資主體的本能,受利益驅(qū)使,在市場普遍預(yù)期房價上漲的情況下,不少開發(fā)商或捂盤惜售,或延期開發(fā),借機抬高房價,提高住房附加價值。當前階段,開發(fā)商正處于原始積累階段,社會責任意識淡薄,而購房人在議價能力上仍然過于弱小,房價高位運行不可避免。對策高房價背后是各方利益的博弈,而老百姓卻是最終的受害者。作為人們利益的代表者和維護者,政府要挑好這個擔子,從根本上解決老百姓的困難,真正做到為人民服務(wù)。政府應(yīng)加強宏觀調(diào)控,找出高房價背后的真正黑手,采取強有力的措施遏制高房價。(一)法律方面:1.完善房地產(chǎn)法律法規(guī)(1)增加有關(guān)房地產(chǎn)信貸和金融條款的法律條例。目前我國尚缺乏房地產(chǎn)金融業(yè)的有效的法律規(guī)制,在發(fā)達國家和地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有央行、商業(yè)銀行等金融部門的大力支持和扶持,各國為此頒布了大量的法律、法規(guī),而目前我國房地產(chǎn)金融法規(guī)體系建設(shè)尚處于起步階段,除了個別商業(yè)銀行制定了關(guān)于房屋抵押貸款的有關(guān)規(guī)定之外,尚無法律、法規(guī)對房地產(chǎn)金融作出規(guī)定。盡管《擔保法》、《證券法》、《基金管理法》等相繼出臺,但是它們在個人住房貸款及其證券化業(yè)務(wù)方面還缺乏全面、統(tǒng)一的規(guī)劃。因此,我們應(yīng)結(jié)合自己的實際,加強房地產(chǎn)金融法制法規(guī)建設(shè),推進房地產(chǎn)金融業(yè)健康發(fā)展。制定抵押貸款法,規(guī)范房地產(chǎn)信貸抵押市場,填補現(xiàn)行立法空白,重點解決住宅抵押處分權(quán)與司法、行政處罰權(quán)之間的矛盾、抵押登記與評估的法律保證以及抵押擔保的約束機制等問題。(2)盡快完善住房保障法律體系。住房保障法規(guī)是經(jīng)濟適用房政策、廉租房供應(yīng)政策的法律支持,也是我國住房保障體系順利建立的重要保障。我國目前不僅缺乏專門的住房保障法規(guī),甚至都沒有出臺一部《住宅房》,因此,有關(guān)部門應(yīng)盡快制定相關(guān)的法規(guī),以適應(yīng)住房改革的需要。要制定出符合國情的住房保障法規(guī),應(yīng)從立法上規(guī)定住房保障的對象、保障標準、保障水平、資金來源,以及專門管理機構(gòu)的建立。各地方應(yīng)結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展的實際,制定出地方性的住房保障法規(guī),并針對住房保障的不同對象,提供多種不同方式的住房保障。嚴格制定住房保障對象的進入、退出管理辦法,規(guī)定當?shù)鼐用袷杖氚l(fā)生變化后,保障措施也要相應(yīng)的發(fā)生變化。2.取消商品房預(yù)售制度商品預(yù)售就是在房屋還沒建成的情形下就開始銷售住房,而目前居民購房絕大多數(shù)都是依靠銀行的按揭貸款,這就使得開發(fā)商只需要少量資金,讓項目達到預(yù)售要求就可以通過銷售期房的方式獲得大量銀行資金來完成后續(xù)建設(shè),從而把開發(fā)商和放貸銀行綁成了牢固的利益共同體,銀行害怕出現(xiàn)呆壞賬,所以也一同鼓吹高房價。就是這種商品房預(yù)售制度形成了開發(fā)商和銀行之間藕斷絲連的關(guān)系。因此取消商品房預(yù)售制度可以剪斷開放商與銀行千絲萬縷的聯(lián)系。3.完善監(jiān)督法律法規(guī),建立公開、透明的房地產(chǎn)市場對于與老百姓利益密切相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃要辦事公正,按照法律規(guī)定的程序和要求辦理,對于土地審批、城市拆遷、房屋開發(fā)整個程序都應(yīng)予公開,實行公開投標,把整個工程暴露在群眾的視線中,縮小不良操作空間。健全監(jiān)督機制,把公權(quán)力置于法治和人民群眾的有效監(jiān)督之下。強化公眾對房地產(chǎn)開發(fā)實施的監(jiān)督。對發(fā)現(xiàn)的問題一查到底,嚴肅處理,努力凈化房地產(chǎn)市場,使房價逐步回歸真實。(二)政策方面:1.稅收政策稅收手段在政府調(diào)控經(jīng)濟發(fā)展中一直發(fā)揮著積極的作用,被稱為經(jīng)濟的“自動穩(wěn)定器”,其在調(diào)控房價中的作用不可小視。在房地產(chǎn)領(lǐng)域,稅收調(diào)節(jié)功能表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、管理等環(huán)節(jié)中,通過各種相關(guān)稅收如耕地占有稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等多個稅種的開征、停征等措施來達到特定時期特殊情況下的房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收調(diào)控法制體系存在著租、稅、費設(shè)置不合理的現(xiàn)象,以稅代租、以費代稅、以費擠稅等現(xiàn)象非常普遍,限制和削弱了稅收對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控。因此,目前看來房地產(chǎn)稅收宏觀調(diào)控的重點在于房地產(chǎn)稅收法律體系的完善。(1)要明確規(guī)定租、稅、費,控制房地產(chǎn)收費規(guī)模。要通過稅收杠桿有效調(diào)控房地產(chǎn)市場,促進房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,明確規(guī)定“明租、正稅、清費”三者的界限,取消不合理的收費,以稅法規(guī)制代替政策管制。通過降低房地產(chǎn)稅收,減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收成本,增加商品房的供應(yīng)量。(2)適時開征物業(yè)稅,完善房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控。物業(yè)稅是一種比較成熟的稅種,實施物業(yè)稅將減少購買環(huán)節(jié)的成本,增加持有環(huán)節(jié)成本,可以有效的將空置住宅逼出來推向市場,增加市場供給。大部分國家非常重視對房地產(chǎn)保有的征稅,并將之作為調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)運行的重要手段。征收高額的房地產(chǎn)保有稅率避免了業(yè)主控制或低效率使用房地產(chǎn),刺激了交易活動,這既促使了房地產(chǎn)市場繁榮,又推動了房地產(chǎn)市場各種生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。(3)盡快開征房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房屋閑置稅。近年來,投資性購房占比持續(xù)提高,閑置一年、兩年或者更長時間的住房越來越多,這不僅浪費資源,而且將房價不斷推向虛高,加大市場風險。開征房屋閑置稅是對長期閑置住房收取一定數(shù)量的稅款,以此逼出投資性住房流入市場,同時有效的遏制開發(fā)商捂盤惜售的行為。但在開征之前,應(yīng)解決好一些操作層面的問題,如如何界定閑置房屋,如何回去閑置住房的信息,何時起征比較合適等。(4)開征遺產(chǎn)稅和贈與稅。遺產(chǎn)稅是以死者遺留的財產(chǎn)為課稅對象,向財產(chǎn)繼承人征收的一種財產(chǎn)稅。而贈與稅則是以贈送的財產(chǎn)為課稅對象,向贈與人或受贈人征收的另一種財產(chǎn)稅,多與遺產(chǎn)稅同時實行。開征遺產(chǎn)稅和贈與稅的主要目的是調(diào)節(jié)社會財富分配,增強政府和社會公益事業(yè)的財力。同時,還能提高房地產(chǎn)持有和轉(zhuǎn)讓的成本,從而達到抑制投資性購房需求的目的。通過開征遺產(chǎn)稅和贈與稅,將對繼承和提前繼承房地產(chǎn)的行為產(chǎn)生很大影響,有效降低消費者對房地產(chǎn)的偏好,引導富裕階層的資金向?qū)嶓w經(jīng)濟、消費領(lǐng)域、公益事業(yè)和慈善機構(gòu)等處分流,從而從根本上改變房地產(chǎn)的供求關(guān)系,促使房價回歸理性水平。我國現(xiàn)在已經(jīng)是中等收入國家,亦已具備開征遺產(chǎn)稅和贈與稅之經(jīng)濟基礎(chǔ)。2.土地政策(1)鼓勵農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn),鼓勵城鄉(xiāng)雙向流動。我國的城市化一個顯著特點是人流、物流、資金流單向流動,即農(nóng)村向城市流動。結(jié)果造成城市人口爆炸,交通擁擠,供水供電不堪重負,整個城市運行效率低。而西方的城市化是雙向的,這種雙向流動既避免了超大型城市的嚴重的城市病,又帶動了整個城市群的發(fā)展。我國應(yīng)放寬農(nóng)村土地及宅基地的轉(zhuǎn)讓,在維持現(xiàn)行法關(guān)于一個農(nóng)戶只能無償取得一份宅基地的規(guī)定的條件下,增設(shè)農(nóng)民集體宅基地的出讓使用權(quán),允許農(nóng)民自由轉(zhuǎn)讓其房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán),面向全社會開放農(nóng)村宅基地市場。(2)建立科學的土地供應(yīng)機制。政府應(yīng)對土地的供應(yīng)作好長期規(guī)劃,確保土地供應(yīng)政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和透明性。還應(yīng)綜合平衡建設(shè)發(fā)展與農(nóng)田保護的問題,統(tǒng)籌安排好建設(shè)發(fā)展的規(guī)模、速度,同時確保糧食生產(chǎn)的耕地數(shù)量,進一步完善土地收購儲備制度,使土地供應(yīng)正常穩(wěn)定,沒有很緊張的氣氛。加快建立新的土地供應(yīng)制度,通過制定和調(diào)整土地供應(yīng)計劃來控制房地產(chǎn)投資規(guī)模和結(jié)構(gòu),改變地方政府的依靠,降低土地出讓金收益,以減少房價中的土地成本。運用土地政策、稅費政策調(diào)節(jié)住宅市場,降低土地開發(fā)成本,提高普通商品住房的供應(yīng)能力。規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容,加強房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管,對違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的,依法追究違約責任。嚴格執(zhí)行法律規(guī)定,對于超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,征收土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的無償收回土地使
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