物業(yè)管理的成本控制課件

物業(yè)管理本錢控制財(cái)務(wù)管理中心物業(yè)行業(yè)面臨的問題及解決途徑1、面臨的問題：物價(jià)上漲，本錢逐年增加，物業(yè)管理費(fèi)的上漲卻難上加難，經(jīng)營壓力越來越大。2、怎樣化解這種經(jīng)營壓力？----增收節(jié)支提高物業(yè)管理費(fèi)的收繳率增加多種經(jīng)營收入控制本錢本錢管控措施一、實(shí)施全面預(yù)算管理二、減員增效控制人力本錢三、安保外包四、降低公共水電的能耗五、在管理節(jié)能上下功夫六、加強(qiáng)維保費(fèi)用控制七、加強(qiáng)本錢考核、建立鼓勵(lì)機(jī)制一、實(shí)施全面預(yù)算管理為了有效監(jiān)控工程運(yùn)作情況，每年年初物業(yè)都與各工程簽訂《經(jīng)濟(jì)指標(biāo)管理目標(biāo)責(zé)任書》，責(zé)任書中明確工程的人力、物力資源配備，明確財(cái)務(wù)收支預(yù)算和年度管理目標(biāo)等，以此作為考核工程年度管理績效的依據(jù)。實(shí)施全面預(yù)算管理有利于企業(yè)宏觀管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，可使企業(yè)有限資源得到充分利用，有利于監(jiān)控和考核工程管理績效，更重要的是有利于本錢控制。二、減員增效控制人力本錢-區(qū)域化管理一、實(shí)行區(qū)域化管理，采取一拖N的管理模式，即距離較近的幾個(gè)工程只設(shè)立一個(gè)管理處進(jìn)行統(tǒng)管，在保障效勞品質(zhì)的同時(shí)減少人員設(shè)置。一般是在規(guī)模較大的工程設(shè)立管理處，然后搭載周邊一個(gè)或幾個(gè)規(guī)模較小的工程，由該管理處統(tǒng)一管理。如南山片區(qū)共有5個(gè)工程，假設(shè)設(shè)立5個(gè)管理處那么需要5套人馬，現(xiàn)只設(shè)立一個(gè)管理處，統(tǒng)一管理5個(gè)工程，這樣在理論上就減少了經(jīng)理、秩序維護(hù)主管、環(huán)境主管、工程主管各4人。二、減員增效控制人力本錢-技改、合并崗位二、通過技改，合并崗位。有的規(guī)模較大的小區(qū)，既設(shè)有消防中心，又設(shè)有監(jiān)控中心，按規(guī)定每個(gè)中心都要安排人員24小時(shí)值班。為了合并崗位，可以通過技改將消防中心、監(jiān)控中心的設(shè)備合為一處。顯而易見，合并后就可以減少一個(gè)值班點(diǎn)，減少一個(gè)值班點(diǎn)相當(dāng)于減少三個(gè)半人的人力本錢，一年就可節(jié)支約10萬元的人力本錢，并且一次投入長期受益。二、減員增效控制人力本錢–技防減員三、通過加強(qiáng)技防來減少秩序維護(hù)人員的崗位設(shè)置。如沒有封閉的小區(qū)修建圍欄盡量實(shí)現(xiàn)封閉；在人流量大的出入口加裝攝像探頭；加裝單元門的門禁系統(tǒng)等。這在提升小區(qū)硬件檔次的同時(shí)，還可以降低秩序維護(hù)人員的巡視頻次。二、減員增效控制人力本錢-機(jī)器替代四、通過配備先進(jìn)的機(jī)器設(shè)備來減少人員投入。如生活垃圾的收集和運(yùn)輸采用電動(dòng)垃圾車，秩序維護(hù)員巡邏采用電動(dòng)巡邏車等，通過提高工作效率來減少人員編制。用技防代替人防，用機(jī)器代替人力，是減少人力本錢投入的一個(gè)思路，人員減少了，一定程度上還降低了勞動(dòng)用工風(fēng)險(xiǎn)。三、安保外包安保外包也屬于減少人工本錢安保外包，一般安保公司購置五險(xiǎn)一金，如將安保人外包給安保公司，可減少五險(xiǎn)一金支出。四、降低公共水電的能耗

公共水電能耗是物業(yè)管理本錢支出的第二大工程〔合同中明確公共水電支出由用戶分?jǐn)偟墓こ坛狻?，做好水電的?jié)能降耗工作是本錢控制的重中之重。充分重視水電管理重視節(jié)能設(shè)備和節(jié)能燈具的改造和應(yīng)用四、降低公共水電的能耗-水電管理

充分重視水電管理：每個(gè)工程都要建立水電統(tǒng)計(jì)月報(bào)表，報(bào)表要求對水電總表與各級分表的讀數(shù)每月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，假設(shè)發(fā)現(xiàn)總分表間有差異，說明存在問題，就要追根溯源，找出問題所在。問題無外乎存在兩種可能，一是計(jì)量有錯(cuò)誤或有誤差，如使用8年以上的機(jī)械式電表就可能存在較大誤差，且誤差大多是電表走慢，對于由管理處代收代付的住戶或商家的電表，假設(shè)出現(xiàn)這個(gè)問題，就要及時(shí)與使用方協(xié)商更換電表，否那么吃虧的是管理處。二是可能存在偷電現(xiàn)象或埋設(shè)在地下的給水管道出現(xiàn)漏水。五、在管理節(jié)能上下功夫-無負(fù)壓加水泵重視節(jié)能設(shè)備和節(jié)能燈具的改造和應(yīng)用一是無負(fù)壓加壓水泵的應(yīng)用。目前不少小區(qū)的生活供水系統(tǒng)都采用傳統(tǒng)供水模式，即市政自來水先進(jìn)入地下水池，然后通過變頻泵輸送到各家各戶。現(xiàn)在有一種無負(fù)壓加壓水泵，直接與市政自來水管接駁，采用高效能泵體和先進(jìn)變頻設(shè)備，來取代傳統(tǒng)供水設(shè)備。這種供水設(shè)備結(jié)構(gòu)緊湊，能耗低，相比之下能節(jié)省電費(fèi)40%至70%。合作模式是對方提供供水設(shè)備進(jìn)行改造，管理處不用任何投入，節(jié)省的電費(fèi)折合人民幣然后分成，比方8年合作期，管理處和對方五五分成，8年間設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由對方負(fù)責(zé)，8年合作期滿后設(shè)備歸管理處所有。事實(shí)證明，這是一項(xiàng)沒有投入?yún)s有回報(bào)的業(yè)務(wù)，早一天改造就早一天受益。五、在管理節(jié)能上下功夫-地下水管查漏重視節(jié)能設(shè)備和節(jié)能燈具的改造和應(yīng)用二是重視地下供水管道的查漏工作。老舊一些的小區(qū)，地下給水管網(wǎng)因銹蝕穿孔導(dǎo)致泄漏的事件常有發(fā)生，但不易被人們覺察，假設(shè)不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，嘩嘩的水猶如花花的鈔票不斷流失。在每月的水電用量分析時(shí)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)水表的總表與分表計(jì)量數(shù)據(jù)有差異，即應(yīng)全面檢查供水管道是否有跑冒滴漏現(xiàn)象，在檢查中，由于地下管網(wǎng)看不見摸不著，檢測難度大，需采用專用儀器進(jìn)行檢測，如機(jī)械聽音桿、超聲波電子測漏儀等設(shè)備。有六、加強(qiáng)維保費(fèi)用控制加強(qiáng)維修保養(yǎng)費(fèi)用控制維修費(fèi)用包括公共部位維修費(fèi)用和日常維修費(fèi)用，在物業(yè)管理公司的本錢中占很大比重。假設(shè)在物業(yè)管理中控制了維修費(fèi)用就可能在很大程度上控制了物業(yè)管理費(fèi)的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平。因此，在物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理工作中對維修費(fèi)用要做到最恰當(dāng)?shù)目刂?。物業(yè)管理公司應(yīng)要求各管理處認(rèn)真編制維修費(fèi)用的全年預(yù)算，同時(shí)建立和完善維修費(fèi)用審批制度。

六、加強(qiáng)維保費(fèi)用控制加強(qiáng)維修保養(yǎng)費(fèi)用控制①簽訂定期合同。與優(yōu)質(zhì)效勞、價(jià)格合理、講信譽(yù)的維修公司簽訂定期合同，不但效勞質(zhì)量可得到保證，還可得到價(jià)格上的優(yōu)惠。②采用競爭招標(biāo)方式。對大工程的維修要實(shí)行競爭招標(biāo)，通過維修單位提供的效勞、價(jià)格的比較，挑選出適宜的單位來為公司效勞，盡量把費(fèi)用控制到最好的水平。

六、加強(qiáng)維保費(fèi)用控制加強(qiáng)維修保養(yǎng)費(fèi)用控制

③把握好維修時(shí)間。平時(shí)注意小修理，別讓機(jī)器超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)后才修理。④做好維修行業(yè)的信息調(diào)查和信息收集。只有及時(shí)掌握市場的價(jià)格信息、技術(shù)信息，才有方法決定是自修還是外修。比方，對于小修、中修工程，可以由公司各管理處的工程維修人員來組織完成。七、加強(qiáng)本錢考核，建立鼓勵(lì)約束機(jī)制

物業(yè)管理企業(yè)對各管理處的本錢指標(biāo)考核要貫徹嚴(yán)肅認(rèn)真的原那么，按規(guī)定對各管理處進(jìn)行考核，敢于動(dòng)真碰硬，才能使各管理處意識到本錢控制的責(zé)任和重要性，這是調(diào)動(dòng)管理人員的積極性，完成目標(biāo)本錢的保證。為保證全年目標(biāo)本錢的實(shí)現(xiàn)，財(cái)