溫塘地塊投資決策報告

溫塘地塊可行性研究報告〔市場分析局部〕市場研究部2023-9-7投資環(huán)境表現石家莊市地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行山，是首都的南大門。東與衡水接壤，南與邢臺毗連，西與山西為鄰，北與保定為界。石家莊市作為河北的省會，距離北京約273公里，距離天津約300公里，經濟開展受京津開展影響較大。石家莊天津北京城市區(qū)位：省會二級城市，是華北連接中原、華南地區(qū)的交通樞紐，以醫(yī)藥、紡織業(yè)為主導產業(yè)的現代制造業(yè)基地，華北南部的商貿物流中心和區(qū)域經濟中心。環(huán)首都經濟圈城市群，受北京、天津的輻射，城市綜合競爭力快速提升。投資環(huán)境表現Strengths政治、信息、科技和人才優(yōu)勢首都北京作為京津冀都市圈核心獨有的政治、信息資源，興旺的總部經濟自然資源豐富，區(qū)位條件優(yōu)越產業(yè)體系完整，初步形成了產業(yè)結構梯度Threats資源環(huán)境的危機，水資源緊缺已經成為制約京津冀都市圈開展的一個瓶頸；區(qū)域內生態(tài)環(huán)境也不容樂觀，尤其是天津、唐山等工業(yè)城市污染較為嚴重，區(qū)域內河流污染程度較重國內區(qū)域競爭劇烈，區(qū)域競爭帶來的地方保護主義、政府過多地介入經濟領域尤其是市場競爭，會阻礙全國統一市場的形成和市場在資源配置中根底性作用的發(fā)揮Weaknesses由于北京地區(qū)的集聚效應大于輻射效應從而導致的人才、資源逐漸向北京集中，造成周邊地區(qū)開展相對緩慢行政區(qū)劃和經濟區(qū)劃的不重合，是中國都市圈開展的最大障礙產業(yè)同構和產業(yè)鏈斷裂并存，區(qū)內還沒有形成有創(chuàng)新能力的產業(yè)鏈和產業(yè)集群WT京津冀都市圈京津冀都市圈：以北京市和天津市為中心，囊括河北省的石家莊、保定、秦皇島、廊坊、滄州、承德、張家口和唐山8座城市的區(qū)域。Opportunities國際經濟一體化，京津冀都市圈可以在國際分工的開展和產業(yè)轉移引導下，優(yōu)化產業(yè)結構并嵌入國際產業(yè)鏈國家區(qū)域開展戰(zhàn)略，新的規(guī)劃定位指明了京津冀都市圈的開展模式和方向，為其注入了新的生機和活力在08奧運會的帶動下，區(qū)域內的合作將會增加，一體化進程將會加快；后奧運經濟也將持續(xù)為區(qū)域開展注入動力大西柏坡總體規(guī)劃按照規(guī)劃，到2023年，該地區(qū)常住人口到達23.3萬人，其中城鎮(zhèn)人口17.2萬人，城鎮(zhèn)建設用地20.6平方公里，主要集中于溫塘—崗南組團。屆時，溫塘—崗南組團將建設成為大西柏坡中心功能區(qū)，形成“一環(huán)五帶，城鄉(xiāng)一體〞的空間格局。大西柏坡總體規(guī)劃提出：著眼于“圣地西柏坡、魅力西柏坡、富裕西柏坡〞的三大目標，將把大西柏坡建設成為全國一流的愛國主義教育基地、國家級干部教育培訓基地、國家5A級旅游景區(qū)、河北省旅游經濟新增長極，年接待游客超過1000萬，旅游總收入到達100億元，并成為全國城鄉(xiāng)統籌與富民開展的典范區(qū)。工程本體分析工程SWOT分析優(yōu)勢（Strength）本工程東鄰西柏坡高速口，交通通達性好。溫塘區(qū)域富含地熱資源，成為度假產品獨特賣點。地塊體量較大，規(guī)劃定位操作空間大。溫泉水溫低和燃氣、供暖等市政問題妥善解決。度假地產處于重新起步階段，存在需求瓶頸，爛尾樓存量巨大，回暖的過程會伴隨競品供給和價格的惡性競爭。大西柏坡規(guī)劃藍圖前景廣闊，溫塘主打會議、教育培訓、溫泉度假等產業(yè)，經營區(qū)打造水世界、度假酒店、溫泉會議中心集群面臨歷史機遇。地產區(qū)短期只可立足于第二居所定位，中遠期有開發(fā)第一居所高端別墅區(qū)的開展實力。距離鎮(zhèn)中心繁華地帶有一公里距離，顯偏遠。距離省會石家莊60公里，較偏遠。劣勢(Weakness)機會(Opportunity)威脅(Threat)本案地塊處于王常峪村西，東臨西柏坡高速。溫塘鎮(zhèn)在售樓盤5個。洋房均價在4000元左右，一居室為主，面積集中在40-65平米；二居室及三居室為面積在85-120平米之間；疊拼產品均價在5000元左右，聯排及雙拼產品均價在6000-7000元/平米，面積在120-135平米之間。購置客群以石家莊為主，兼有少量山西、北京度假客群。購置總價均在100萬以內，并以20-30萬之間的中端客群為主。樓市格局洋房均價精裝4000元55-120平米一室、二室洋房均價精裝4100元38-112平米一室、二室洋房均價精裝3800元52-80平米一室、二室洋房均價精裝3900元49-66平米一室疊拼均價4800元130-140平聯排均價5800元123平米雙拼均價6800元135平米聯排均價精裝7000元125-135平二室林嶼森林別墅白鹿溫泉白鹿溫泉是國家AAAA景區(qū)四星酒店，位于石家莊市平山縣溫塘鎮(zhèn)，已建成營業(yè)的一二三四期工程占地750余畝，總投資6億元，是中國少有、華北唯一的集高端接待、商務會議、溫泉沐浴、水上樂園、文化演出、休閑保健、生態(tài)旅游以及完善的住、餐、娛、購、會務配套于一體的新型、綜合性的溫泉旅游度假景區(qū)。白鹿溫泉成功背后投資近億元的實景表演--《白鹿緣泉》A區(qū)席門票價格230元！B區(qū)席價格190元！白鹿溫泉水上樂園總投入近億元，門票門市價格138元白鹿溫泉門票門市價格188元白鹿酒店消費價格：按照五星級標準建造的200余間各類豪華客房，10棟別具風格的別墅，64間山頂公寓聳立于山巒之間，猶如世外桃源；從30人到350人不同規(guī)模、不同功能的會議室共計6間，專業(yè)的接待人員為您提供一流高效的會議效勞；風格靜雅的溫泉中餐廳可同時容納500人用餐。打造河北省首席高端度假產品，其中高級商務會所集會議、住宿、餐飲、娛樂、溫泉沐浴、養(yǎng)生保健等功能為一體，獨立經營，是成功人士商務交友、沙龍、度假休閑的首選場所，填補省內空白。詳見水上樂園旺季平日1000人左右，周末2000人以上，預計年客流量在20萬在右，年門票收入為2000萬元左右；投資回收期為5年實景表演平日400人左右，周末1000人以上，預計年客流量在9萬左右，年門票收入為2000萬左右；投資回收期為5年酒店及溫泉區(qū)投入為4億元；預計年客流量在9萬人次左右；每人日消費小計600元〔住宿300元、會議80元、餐飲100元、娛樂及溫泉120元〕，年收入為5400萬元，投資回收期為7.4年結合近兩年西柏坡高速通車后旅游人數年增4倍的利好形勢,白鹿溫泉也在不失時機地籌劃后期大手筆開發(fā)，做大做強自已，白鹿溫泉當做為溫塘開發(fā)的一個標桿深入研究。區(qū)域市場總結市場總結：溫塘地產是溫泉度假二居市場，經歷了前幾年的大蕭條，隨著大西柏坡規(guī)劃加速進展，尤其是高速通車，溫塘地產板塊重新回暖，但供給和需求容量較前幾年最熱之時仍大不如前，但平山旅游業(yè)的大開展，為溫塘地產帶來的機遇也不可低估，高速通車后60公里的距離也就半小時車程，以其度假地產經濟型的單價和總價，會讓越來越多的人出手，可以預期，該板塊短期內第二居所市場會有較大開展空間，中長期隨著區(qū)域熱度提高，僅從距石家莊的距離來看，隨著市政配套的完善，該板塊有第一居所高端居住區(qū)的開展實力。從供銷水平上，目前板塊市場未來兩年內供給缺乏10萬平米，后續(xù)主要供給產品為6層洋房，經濟型聯排、雙拼為輔。工程多以40-60一居小戶型為主。80-120平米洋房為輔，聯拼、雙拼、疊拼以90-120、135平米寬松兩居為主，產品均以精裝修形式出現，帶家具，自接拎包入住。從價格水平上，洋房價格在4000元/平米左右，聯排及雙拼均價集中在6000-7000元/平米左右。洋房總價集中在20萬-25萬元/套，經濟型聯排及雙拼總價在70-100萬元/套，因適當的總價，聯排及雙拼產品銷售較好，價格有一定上漲空間。從客群水平上，市場主力仍是石家莊及周邊城市中老年改善性臨時度假居住需求，隨著區(qū)域度假市場的加速壯大，區(qū)域會加速走向成熟，投資價值會逐步顯現，可以預見中長期客群會轉變?yōu)橥顿Y客和城市高端的改善性高端居住群體。溫塘是大西柏坡規(guī)劃的重點節(jié)點，溫塘—崗南組團將建設成為大西柏坡中心功能區(qū)，成為西柏坡旅游的主要支撐點，區(qū)域缺少拿得出去的旅游景點，該區(qū)域開展經營性旅游景點具有較好的自然根底，只要產品做得好，參加旅游線集群之中，很容易取得成功。產品定位河北省首席高端度假產品高級商務會所集會議、住宿、餐飲、娛樂、溫泉沐浴、養(yǎng)生保健等功能為一體，獨立經營，填補省內空白。經營區(qū)：水上世界+歡樂谷+滑雪場+實景演藝溫泉城+酒店會議度假中心〔酒店4星、溫泉城+木屋別墅+山頂公寓+會議中心〕客群定位：距平山300公里內石家莊、北京、天津、山西、山東等重點節(jié)點城市旅游會議度假客群地產區(qū)：洋房區(qū)及別墅Ｂ區(qū)〔１００畝〕：洋房+聯排+雙拼〔二居所經濟型度假〕洋房：40-60平米聯排：90-120平米雙拼：120—135平米別墅Ｂ區(qū)〔１５０畝〕：聯排+雙拼〔一居所小別墅〕聯排：180-230平米雙拼：220—250平米客群定位：短期內距平山300公里內石家莊、北京、天津、山西、山東改善性度假及投資客群中長期內距平山300公里內石家莊、北京、天津、山西、山東高端住宅居住及投資客群本案初步設計方案地產區(qū)價格定位及銷售周期價格初步定位：洋房區(qū)：洋房：4800元/平米〔毛坯〕Ｂ別墅區(qū)〔１００畝〕：聯排：7800元/平米〔毛坯〕，雙拼：9200元/平米〔毛坯〕Ｂ別墅區(qū)〔１５０畝〕：聯排：12000元/平米〔毛坯〕，雙拼：15000元/平米〔毛坯〕年價格增長率：按石家莊每年價格上漲20%預測銷售周期及節(jié)奏：8年二居所市場容量仍較小，按開展前景較樂觀估計。預計5年間銷售量加速增長，5年末溫塘整體市場成熟。市場成熟后開發(fā)一居所產品。洋房及Ｂ別墅區(qū)〔１００畝〕：銷售期5年，2023年4月洋房及聯排雙拼開始銷售，到2023年5月銷售完畢?！不噩F金流〕B別墅區(qū)〔１５０畝〕：銷售期3年，2023年4月聯排及雙拼開始銷售，到2022年3月銷售完畢?！不厥绽麧櫋痴w定價洋房：4800元/平米〔毛坯〕整體定價別墅：10000元/平米〔毛坯〕運營區(qū)價格定位及回收期預測價格初步定位：水上世界+歡樂谷

門票150元/人滑雪場門票150元/人實景演藝門票200元/人溫泉理療門票150元/人住宅酒店標間200元/人餐飲消費100元/人/日會議消費80元/人/日娛樂消費70元/人/日收費工程單價年消費人次預測10年收入〔億〕水水上世界+歡樂谷門票150元/人20萬3滑雪場門票150元/人3萬0.45實景演藝門票200元/人9萬1.8溫泉理療門票150元/人3萬0.45住宅酒店標間200元/人9萬1.8餐飲消費100元/人/日9萬0.9會議消費80元/人/日3萬0.24娛樂消費70元/人/日